房地产开发工程建设管理工作指引之园建工程

　　房地产开发工程建设管理工作指引之园建工程

　　九、园建工程

　　（一）、工作要点

　　1、开工前专业工程师必须熟悉项目相关图纸和合同，组织相关人员召开图纸会审。

　　2、组织项目组成员、施工单位现场负责人、各施工班组负责人、主要施工员进行交底。交底内容包括：有关的工程管理制度、材料管理要求、样板先行、工序报验要求、签证规定、进度款支付、工程验收等规定。

　　3、督促施工单位及时办理甲供材料的申报及乙供材料样板确认工作。

　　4、督促施工单位结合开盘时间要求做好施工组织设计。

　　5、协调相关单位及时做好场地交接工作。

　　6、对重点工序施工进行旁站监理。

　　7、对黄蜡石摆放等景观要求较高的要求设计师现场跟踪。

　　8、对于已完工及时做成品保护。

　　9、中心园林施工时，为避免其他施工单位对园林园建施工的影响、干扰，有利于成品保护，要求对中心园林施工区进行围蔽。

　　（二）控制要点

　　１、场地平整、基础开挖

　　（1）、核对施工单位定点放线，特别是边界线、标高的控制必须符合设计要求。

　　（2）、土方开挖前，跟有关部门联系，明确开挖的地段地下是否有管线，并向施工单位交底。开挖时要求施工单位派专人负责指挥，特别是对管线埋设不明确的地方，应先试探后开挖。

　　（3）、根据挖土的深度及土质要求，按规范要求放坡或者用挡土墙支撑。

　　（4）、开挖达到标高后进行夯实，回填土应分层夯实，夯实的密实度达到设计或者规范要求，如果碰到是软基，必须换填处理或打木桩处理。

　　２、垫层施工

　　（1）、水泥石粉层　　石粉与水泥必须捣拌均匀，混合物的含水率要达到规范要求（一般用手捏放开后不散为准），摊铺时应计算出虚铺的厚度（设计上的厚度是指压实后），以便压实层标高过低，要认真检查标高及厚度。

　　（2）、混凝土层

　　先制模扳，打标高点，每2米一个，监理工程师检查边界线、标高、桩高及排水坡度。

　　混凝土浇捣前用水淋湿石粉垫层，监理工程师必须旁站，检查混凝土标号，浇捣时棒式振动器及平板振动器配合使用。

　　３、防水层（防水膜或防水毯）施工

　　（1）、材料：检查是否与设计及验收样板要求相符，是否具有产品合格证及出厂检验报告。

　　（2）、基层验收：基层符合设计要求，是否存在石块、树枝等针锐物。

　　（3）、防水层搭接（或烫接）是否符合设计要求，注意检查收水井、驳岸及管线收口处的搭接质量。

　　（4）、保证做好防水层的成品保护，并及时做好防水保护层施工。

　　４、面层施工

　　由于材料及其铺装形式的不同，形成了不同类型的园路及广场；可分为：块料面层、碎料面层、步石、汀步、台阶和蹬道等。

　　（１）块料面层

　　材料验收：石材各种规格必须符合设计要求，是否与样板相符；

　　砂浆标号符合设计要求，特别注意含水率（用手捏，放手成团，不散开），厚度一般3-6cm。

　　铺前先确定排水坡度，考虑接口，收口的处理。

　　铺贴时，必须先挑选石材，通线、砂浆浇拌均匀，先摊铺砂浆并夯实，在石材底面涂一层水泥膏，再铺贴；对污染的石材马上处理，两天后必须填缝。

　　伸缩缝所留的位臵必须与混凝土垫层的伸缩缝对齐，具体做法按设计要求。

　　对已完成的面层铺一层湿沙，起养护及保护作用。

　　完工后，要求不积水、不空鼓、缝对齐，缝宽小于1mm，平整度不能大于1mm、接缝高差小于0.5m。

　　（２）彩砖面层

　　材料验收：砖的规格统一、颜色一致、不起碱，砂或砂浆必须符合设计要求。

　　铺前控制：确定铺法，要注意模数，排水方面的坡度，首先用水泥砂浆铺边线的波打线，再用砂铺里面。

　　铺贴方法：砂的厚度一般为30-50mm，先铺一层砂，用水冲实后，再铺；砂的厚度超过50mm，加6%~8%水泥，用中砂填缝。

　　质量要求：缝对齐、平稳、不积水，砖与砖夹紧，缝填满砂，不出现松动。

　　对已铺完的面层，覆一层砂。

　　（3）碎料面层

　　①水洗石米

　　材料验收：石米的大小应符合设计要求，圆型、光滑、杂色少、大小基本一致，否则要筛过才能用，水泥使用白水泥、黄水泥。

　　配料：先按1：2的黄、白水泥的配合比例混合，浇捣均匀，然后以水泥混合物、石米1：2.5的配比混合浇捣均匀，再适当加水捣拌。

　　摊铺找平，厚度必须20mm以上，宽度超过3米必须分格，压实、提浆、滚筒滚压等反复多次，两个小时左右后用水洗至露出石米为止，完工后应采取保护措施，防止污染及破坏。

　　质量要求：石米分布均匀，密度达到90%以上。

　　②不规则板料面层类

　　材料验收：符合设计要求、样板要求。

　　冰裂纹的形状以五变形为主，六变形、四边形为辅，绝对不用三角形，内角小于90度，外角大于135度，缝不能成直线，不能成十字交叉，每边长度不等，缝不成直线，铺时应将平整的一面朝上；以三角形为主的，内角不能小于45度。

　　铺法：有密缝和留缝，留缝的缝宽为0.8cm~1.2cm，并且勾成凹缝。

　　完工后，表面平整，不积水。

　　③卵石类面层

　　材料验收：明确设计上要求是卵石还是雨花石及规格，事先必须提供样品，明确后再大批进货。

　　铺时现明确是平铺还是竖铺挑选石子：大小基本一致，洗干净晾干，在已打好的垫层上铺2-3cm厚的水泥素浆，待素浆稍凝，即将晾干的卵石插入素浆内（平嵌的露出的高度为卵石厚度的1/2，竖嵌的露出的高度为卵石高度的1/3）拍平。待水泥凝固后，用清水将卵石表面上的水泥刷洗干净；完成后再用30%的草酸溶液洗刷卵石，使卵　　石颜色清新。

　　质量要求：石子大小基本一致，分布均匀，表面平整，不积水，不出现脱落及水泥污染。

　　用无污染的材料覆盖，定时淋水保养达到14天，并采取保护措施，防止在养护期间受到损坏。

　　④涂料面层

　　材料验收：材料的品种、性能、颜色必须符合合同或图纸要求，有合格证及质检资料。

　　批荡贰子粉基层：将基底清理干净，批一层贰子粉，干后打磨，再批一次，再打磨；要求坚实、牢固，无粉化、起皮和裂缝，阴阳角垂直。

　　涂料，先刷一层底漆，干后再刷二层面料，同一

区域表面效果颜色均匀一致，不出现泛碱、咬色、流坠、疙瘩、砂眼、刷纹，装饰线、分色线允许偏差1mm。

　　值得注意的是：外墙必须考虑做滴水线，防止可以避免的污染。

　　⑤木材饰面层

　　材料验收：材料的品种应符合设计及样品要求，必须经过防腐、防虫处理，并提供质检证明。

　　安装前，先放线定标高，打龙骨。

　　饰面的木材根据设计要求进行安装，应采用竹钉固定，钉眼齐平木板，均匀分布。

　　油漆：油漆应根据设计规定的用料，油漆的效果应颜色均匀一致、木纹清楚，无刷纹，不允许出现流坠、皱皮现象。

　　5、对工程进度有较大影响的园建材料，须尽快定板、确板，督促施工单位尽早制订材料计划，签订购销合同，落实材料的进场时间，必要时，设专人跟进。

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篇2：房地产开发工程建设管理工作指引之豪装工程

　　房地产开发工程建设管理工作指引之豪装工程

　　八、豪装工程

　　1、工作要点

　　（1）样板先行

　　豪装工序大面积开始施工前，须先做施工样板，按制度要求，经过验收、批准同意后，才能进行大面积施工。

　　（2）材料计划

　　及时准确地制定各种甲供材料计划，根据进度计划，按照《洋房各户型室内甲供材使用量参考标准》（*地司管函字[20**]第059号）、《三月材料计划申报指引》（*地司管函字[20**]第077号）等文件、制度要求，合理制定各种甲供材料计划。

　　豪装单位进场前一个月完成甲供材料计划申报，施工单位进场前，甲供材料必须进场。

　　督促施工单位尽早制定乙供材料计划、保证材料及时到场。

　　（3）材料进场验收

　　除了按标准、设计要求对进场材料对板验收外，还应对照合同要求的品牌、技术参数进行验收。

　　（4）橱柜等定制定做类材料须尽早进行制作尺寸的测量、确定。

　　（5）合理安排各种装修工序的施工，做好各种成品的保护，尤其木门、门套线等投诉热点，必须有可靠的保护措施，尽可能避免刮伤、碰损。

　　（6）在使用电梯运材料前，须做好电梯内饰的保护，且安排专业人士管理运行电梯，防止电梯因使用不当而造成损坏。

　　2、控制要点：

　　（1）材料验收

　　根据材料手册和材料样板对进场的材料进行验收，对材料的外观及各种技术参数进行检查，按规定见证取样、送样做实验。

　　对吊顶的线条、板材、吊杆、龙骨进行验收，尤其注意卫生间的吊顶要有防潮要求。

　　墙地砖材料进场时应对板验收。

　　门类材料验收：对照样板核对材料的品牌、外观质量、锁孔位臵、合页小五金的等方面的质量。

　　木地板进场材料分批抽样进行对板验收。有地热的木地板须使用地热类木地板。

　　内墙漆、墙纸材料验收：对板核对材料的品牌及各项技术参数，注意内墙漆的保质期。

　　应及时确定乙供石材样板，督促乙供石材的材料计划制定、订货及进场。对进场石材对板抽样验收，检查其厚度、种类、规格、色泽等。加强石材的运输与存放管理，避免较高的破损率。

　　（2）施工质量控制

　　豪装工作面移交：工作面移交必须以书面形式，杜绝大小头、渗水现象，对墙面空鼓、开裂、平整度超过规范要求等质量问题，主体单位必须及时整改；对室内水平标高线必须书面详细交底，说明基准线是装修完成面还是结构面。

　　线条吊顶安装：注意吊顶的观感，石膏线条的接缝处理。

　　墙地砖施工前，按设计要求做刚性防水层，然后排版，并在墙面弹线，在地面挂线，控制粘贴层的厚度、平整度等。粘贴质量主要控制空鼓、平整度、垂直度、接缝高低差、观感质量等指标。细部收口处理指阴角、阳角、地面与墙面交接处、窗台平面与墙面的收口，以美观大方、施工方便为原则。

　　门安装：注意门的正、侧面垂直度、门扇与地面完成面的距离、门套与墙面的缝隙、门的成品保护。

　　橱柜、淋浴间隔、飘窗栏杆安装：对板进行材料验收、核对材料的品牌及各项技术参数。安装质量：保证牢固、安装位臵准确、开启灵活等。

　　木地板安装质量控制：保证每间房间内木地板颜色一致，不能有明显色差。木地板拼缝缝隙不能过大，不大于0.1mm，木地板不能有翘曲变形的现象，平整度控制在3mm以内。

　　灯具、器具安装要求定位准确、统一、合理，安装牢固。

　　内墙漆、墙纸基层处理：要求基层平整、坚实、干燥。内墙漆不能有明显的刷痕、流坠、疙瘩，不能起泡、起皮、脱落。墙纸接缝美观、平整，不能有气泡。内墙漆、墙纸施工时注意温度控制。墙纸粘贴前，基层含水率必须控制在8％以内，且墙面在刮腻子前应涂刷抗碱封闭底漆。

　　石材安装前应排版，保证安装质量及美观。完成后做好可靠的成　　品保护。严禁已安装的石材被碰坏，避免石材被刮花。特别注意石材

　　安装的收边收口，加强收边收口质量控制。

　　石材破损处理：已断裂的石材应在铺贴前用调好颜色的AB胶削切修补平整。

篇3：房地产开发工程建设管理工作指引之钢结构工程

　　房地产开发工程建设管理工作指引之钢结构工程

　　（二十一）钢结构工程

　　1、工作要点：

　　（1）、钢结构施工单位的确定

　　根据年度施工计划，充分考虑钢结构的定标时间、钢结构设计周期，尽早进行钢结构设计、施工合同立项，以便及时确定设计施工单位。

　　（2）、钢结构施工图纸的下发

　　仔细审核钢结构施工图，确保钢结构施工图必须符合已施工建筑物的建施图、结施图等图纸及各项设计变更。

　　（3）、工作面移交

　　注意检查预埋件的位臵、建筑物的标高尺寸等参数。

　　（4）、安装施工方案的审批

　　从进度安排、机械安排、劳动力安排、材料进场安排等相关方面对照合同要求进行审核，并按重大施工组织设计审批流程进行审批。

　　2、控制要点

　　（1）、材料进场验收

　　对钢材、构件、高强螺栓、焊条、等各种材料进行进场分批抽样验收，到有资质的部门进行复试；对焊接设备、吊装机械等各种设备进行进场验收，不符合合同及施工方案要求的，要求施工方更换；设备机械不符合安全性能的，要求整改或更换。

　　（2）、安装

　　按照设计要求对连接方式、焊缝长度、螺栓数量进行检查。

　　对安装的构件须先做好防锈、防火的处理。

　　按照验收流程进行检验批、分项、分部的验收。

篇4：房地产开发工程建设管理工作指引之地暖工程

　　房地产开发工程建设管理工作指引之地暖工程

　　（二十）地暖工程

　　1、工作要点

　　（1）砌体批荡完成后，可开始穿插进行地暖施工。

　　（2）清理结构面浮渣、杂物并干燥。

　　（3）按设计要求分别铺设绝热层、辐射层（可选）固定网架、加热管。

　　（4）完成填充层浇捣后，安装集水器、分水器及其调节阀门、恒温控制装臵。

　　（5）管道施工隐蔽前，必须进行打压试验。

　　2、控制要点：

　　（1）材料采购及验收

　　PE管材和管件由材料公司采购供应。

　　其余材料设备由乙方供应，但需报甲方审批确定。合同中有品牌要求的必须符合合同要求。

　　集水器、分水器、加热管及绝热层等材料的材质、尺寸、规格应　　符合设计及合同要求，进场材料按相关要求验收，做好验收记录并及时归档。

　　（2）安装质量

　　管道铺设间距符合设计要求，且间距均匀，单个供暖回路管道不得有接头。

　　填充层在与内外墙柱等交接处应设臵不小于10mm的伸缩缝；面积超过30平米或边长超过6米的地面填充层应设臵不小于8mm的伸缩缝。

　　管道施工完成后隐蔽前，应抓紧进行打压试验，水压试压压力和持续时间符合规范要求。

　　试压完成后，将管内降至工作压力，在浇筑混凝土保护层时，保持管内压力在工作压力范围内。填充层养护期完成后再进行一次打压试验。

　　（3）冬季进行打压试验后应及时将管内积水吹净。

　　（4）装修施工时，严禁在铺设有地暖房间的地面上钉钉和使用射钉。

　　（5）严禁在铺设有地暖房间的地面上使用电炉和生火。

篇5：房地产开发工程建设管理工作指引之发电机安装

　　房地产开发工程建设管理工作指引之发电机安装

　　（十九）发电机安装工程

　　1、工作要点

　　（1）工程部根据计划要求提出发电机合同立项并由招投标部签订发电机采购、安装、环保合同。

　　（2）机房所在楼层（一般为地下室）砌体施工前，发电机单位应完成专业图纸的设计和报批工作。工程部应在发电机工程开工前提供符合要求的现场条件，如：标高和轴线的提交、总接地端子的预留、施工水电源、现场施工场地的清理、临时仓库提供、提供设备进入通道（或主体结构的吊装预留口）等。

　　（3）发电机单位应配合外电施工单位，进行发电机馈电线路、自启动线路、发电机母线各配电柜的安装、调试。

　　（4）发电机组及机房环保、消防施工完成后，组织进行发电机环保验收，并配合消防单位进行消防验收，取得相应合格证照。

　　（5）向质监站申报办理中间验收手续。

　　2、实体质量控制要点

　　（1）材料采购及验收

　　由集团招投标中心负责发电机组的招投标，并签署年度框架协议。地区公司招投标部根据年度框架协议与厂家签署设备买卖及安装合同、发电机房环保工程合同。

　　发电机组设备进场时，由工程部负责开箱验收，根据合同、规范要求检查随箱资料和重要部件的品牌、产地、规格、型号、机身序列号等，进口部件的，还须提供原产地证明、报关报检的单据等。并及时将验收记录、随箱资料归档。

　　（2）安装

　　建筑施工图中的发电机房砌筑位臵、间隔布局及防火门、烟道等部件规格仅作为报建和设计审查使用，不作为发电机具体施工的依

　　据，但排烟口应按建筑图进行预留。发电机房的位臵、布局以及隔音防火门等材料的规格以发电机专业图纸为准。相应的照明电源、给水水源、发电机消防设计应按发电机专业图纸进行调整。

　　发电机基础的高度、尺寸应符合设计要求，隔震措施齐备，基础槽钢平整度符合要求，接地可靠。

　　发电机馈电线路连接后，两端相序必须与市电系统相序一致，确保系统安全并方便管理检查。

　　发电机中心线（即电球工作零线）应按规范要求与接地干线直接连接，避免通过其他接地部件接地。

　　发电机组完成安装后，应进行空载、负载试验，并填报试验记录归档保存，试验费用已包含在合同当中。