工程保修金包干使用办法
工程保修金包干使用办法
当客户购房入住后发现工程质量问题时，根据**公司客户致上的原则，要求维修人员必须当天到现场
解决并处理问题，而通常施工单位难以达到此要求，根据过去工作经验，此维修工作只能由**公司组织人
员施工，但施工后所发生的费用在与原施工单位保修款中扣除时，遇到大量扯皮情况，对双方的工作都带
来较坏影响，故与所有承建**公司的工程单位订立保修金包干使用办法如下：
１、保修金基数为工程总造价的２％；
２、甲方扣留包干保修金为：（１－优良率）×保修金基数
注：由于质检站在竣工验收时难以全部检查出隐含的质量问题,故甲方扣留包干保修金不得少于２５％×保
修金基数。
工程竣工结算后，除保修金的扣留部分以外，其余部分和结算款一并付给施工单位。以后有维修，所
扣留的维修金就作为专项维修基金，由甲方负责维修。多不退还，少不补贴。
保修范围之外的质量问题，仍由责任单位负责。
注：1、持有本文件者应严格按此文件要求执行。
2、若认为本文件有不合理之处应及时向本文件的审批人提出修改意见。
编制：校对：审批：发放号：
篇2：工程保修金管理程序
工程保修金管理程序
当客户购房入住后发现工程质量问题时，根据万科公司客户致上的原则，要求维修人员必须当天到现场解决并处理问题，而通常施工单位难以达到此要求，根据过去工作经验，此维修工作只能由万科公司组织人员施工，但施工后所发生的费用在与原施工单位保修款中扣除时，遇到大量扯皮情况，对双方的工作都带来较坏影响，故与所有承建万科公司的工程单位订立保修金包干使用办法如下：
１、保修金基数为工程总造价的２％；
２、甲方扣留包干保修金为：（１－优良率）×保修金基数
注：由于质检站在竣工验收时难以全部检查出隐含的质量问题,故甲方扣留包干保修金不得少于２５％×保修金基数。
工程竣工结算后，除保修金的扣留部分以外，其余部分和结算款一并付给施工单位。以后有维修，所扣留的维修金就作为专项维修基金，由甲方负责维修。多不退还，少不补贴。
保修范围之外的质量问题，仍由责任单位负责。
注：1、持有本文件者应严格按此文件要求执行。
2、若认为本文件有不合理之处应及时向本文件的审批人提出修改意见。
编制：校对：审批：发放号：
篇3：浙江省关于物业保修金退还有关事项的通知
浙江省关于物业保修金退还有关事项的通知
各市、县(市、区)建设局，杭州市房管局：
根据《浙江省物业管理条例》、《浙江省住宅物业保修金管理办法》(浙政发〔20**〕19号)等有关规定，现就物业保修金(以下简称保修金)退还有关事项通知如下：
一、保修金退还的一般程序
(一)建设单位可以在物业区域内首套房屋交付满8年的前三个月内，凭首套房屋交付证明等材料向保修金管理机构提出保修金退还申请。
(二)保修金管理机构应当在首套房屋交付满8年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业小区内予以公示，公示期限为一个月。
(三)公示期限内业主、业主委员会、社区居民委员会或者物业服务企业等对物业保修相关事项有异议的，应当以书面形式向保修金管理机构提出。书面异议应当载明不予退还保修金的理由、异议人姓名(名称)及联系方式等内容。业主委员会、物业服务企业(未成立业主委员会或者未聘物业服务企业的为社区居民委员会)无异议的，应当在公示期限届满后出具无异议的书面证明。
(四)保修金管理机构在公示期内未收到书面异议或者异议内容与物业保修没有直接关联的，应当自保修金存储期限届满之日起30日内向提出申请的建设单位退还保修金。
二、保修金退还的异议处理
保修金管理机构在公示期内收到书面异议且异议内容与物业保修具有直接关联的，由建设单位和异议人通过协商、诉讼、仲裁、共同委托第三方鉴定等方式解决异议。
建设单位提交材料证明具有下列异议解决情形之一的，保修金管理机构应当自收到证明材料之日起30日内向建设单位退还保修金;建设单位提交证明材料时保修金存储期限尚未届满的，保修金管理机构应当自保修金存储期限届满之日起30日内向建设单位退还保修金：
(一)异议人书面同意撤回异议的;
(二)人民法院、仲裁委员会的生效法律文书对异议内容涉及的物业保修相关事项已经作出认定和处理的;
(三)具有相应资质的建设工程质量检测机构对异议内容涉及的物业保修相关事项已经出具结论的;
(四)法律、法规规定或者合同约定的其他情形。
三、保修金退还的特殊情形
物业区域内的所有房屋灭失的，建设单位可以在灭失情形发生后凭相关灭失证明向保修金管理机构提出保修金退还申请。保修金管理机构核实确认的，应当自收到申请之日起30日内向建设单位退还保修金。
保修金存储期限内建设单位已注销，相关主体履行保修义务但未办理物业保修金变更手续的，物业保修金退还的具体办法由各地物业主管部门依法确定。
四、保修金计息
保修金存储期限内每年结息一次，当年交存、使用或者退还的部分按照同期活期存款基准利率计息，其他按照当年1月1日的一年定期存款基准利率计息。
本通知自20**年2月10日起施行。
浙江省住房和城乡建设厅
20**年1月4日
文章来源自 房地产 E网
篇4：浙江省住宅物业保修金管理办法(2007)
浙江省人民政府关于印发《浙江省物业专项维修资金管理办法》、《浙江省住宅物业保修金管理办法》、《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》的通知
浙政发〔20**〕19号
各市、县(市、区)人民政府，省政府直属各单位：
现将《浙江省物业专项维修资金管理办法》、《浙江省住宅物业保修金管理办法》、《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》印发给你们，请认真遵照执
行。
二○○七年四月二十日(此件公开发布)
浙江省住宅物业保修金管理办法(20**)
第一条为了加强物业保修金的管理，保障物业正常维修和使用，维护业主的合法权益，根据《浙江省物业管理条例》和国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本省物业区域内住宅物业保修金(以下简称保修金)的交纳、使用、退还、管理和监督。
第三条本办法所称的保修金是指建设单位按照规定比例向所在地物业主管部门交存的，作为保修期内物业维修费用保证的资金。
第四条保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。
第五条设区的市、县(市、区，下同)物业主管部门应当建立健全保修金管理制度，并指定机构负责保修金的收存、核算、退还等日常管理工作。已有专项维修资金管理机的，由该机构负责保修金的日常管理工作。
第六条县级以上人民政府物业主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内保修金管理的指导和监督。
第七条20**年10月1日以后，新建竣工的用于销售的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与住宅物业结构相连的非住宅物业，建设单位均应当按照本办法的规定交纳保修金。
第八条建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当一次性向所在地保修金管理机构按照物业建筑安装总造价2%的比例交纳保修金，作为物业保修期内保修费用的保证,并存入按有关规定在指定的商业银行开设的专户内。
建设单位不按本办法的规定交纳或者补交保修金的，由物业主管部门责令限期交纳;逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并依法给予处。
第九条保修金管理机构收取交存保修金时，应当开具省财政厅监制的专用票据。
第十条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
正常使用条件下，住宅物业保修期限为：
(一)屋面防水工程不低于8年;
(二)有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年;
(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;
(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年;
(五)房屋建筑的地基工程
和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
本办法所称的保修期限自物业交付消费者之日起计算。
第十一条因业主使用不当或者擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成物业质量问题，由业主依法承担相应的维修责任。
第十二条建设单位对物业的保修可以自行组织，也可以委托物业服务企业保修。
建设单位委托物业服务企业保修的，应当在物业交付前与物业服务企业签订住宅物业委托保修协议，明确权利与义务，以及保修费用支付方式。保修协议的示范文本由设区的市物业管理主管部门制订。
第十三条在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以按本办法第十四条的规定启动使用保修金：
(一)物业交付后，业主发现房屋建筑工程存在质量问题的;
(二)物业小区未按经批准的规划设计方案进行配套设施建设或有关设施不配套的。
第十四条出现本办法第十三条规定情形之一的，由相关业主或者业主委员会(未成立业主委员会的为社区居民委员会，下同)提出申请，经设区的市、县物业主管部门核实后，由业主委员会组织维修，其费用在保修金中列支。
第十五条因建设单位不履行保修责任，业主委员会按照本办法规定动用保修金后，建设单位应当在保修金使用后15日内足额补存保修金。
第十六条设区的市、县物业主管部门应当会同同级财政部门每年定期或者不定期组织对保修金及其管理情况进行检查，加强监管;保修金管理机构应当做好保修金的建账和算，每年定期向相关物业小区业主公布保修金的交存、使用、退还等情况，接受业主的监督。
第十七条保修金管理费用纳入部门预算管理，在保修金的增值收益中列支，并与保修金分账核算。
第十八条保修金管理机构在保证保修金正常支付和安全的前提下，可用于购买一级市场国债或转为银行定期存款，实现增值保值，不得挪作他用。
第十九条保修金存储期限为8年。
保修金管理机构应当在住宅物业交付之日起满8年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业小区内予以公示。无异议的，按照前款规定将保修金本金及其银行存款利息余额退还给建设单位。
第二十条建设单位因歇业、破产或出现其他情形，致使单位不存在的，设区的市、县物业主管部门应当进行公示，公示期为30天。公示期满无异议的，其原交存保修金本余额，转入同一物业区域物业专项维修资金。
第二十一条建设单位歇业、破产时，其欠缴的保修金或者应当支付的物业维修费用，纳入企业财产清算程序。
第二十二条物业主管部门或者其他有关行政管理部门和保修金管理机构的工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)截留、挪用、侵占保修金;
(二)未按照本办法规定进行管理，造成保修金流失的;
(三)在保修金使用审核、拨付中，故意刁难或者拖延的;
(四)其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。
第二十三条其他
物业保修金的管理可以参照本办法执行。
第二十四条本办法自印发之日起施行。
篇5：物业服务费包干制和酬金制比较
物业服务费的包干制和酬金制比较
酬金制与包干制
业主聘请物业公司提供物业管理服务，需要签订一份合同。那么这个合同究竟是应该酬金制的，还是包干制的呢？近几年，这个问题渐渐成为一个焦点话题。从20**年上海组织相对规模较大的研讨会至今，酬金制与包干制的优劣已经在很多物业人和一部分业主中间获得共识——酬金制可以做到业主与物业公司“各就其位、相得益彰”，而现行的包干制却总是将二者关系导向“两败俱伤”。
包干制是业主交钱，却不知道这些钱到底用作了什么，去了哪？就是说物业公司只是承诺把小区管好，但是这笔钱如何花怎么花就不告诉业主。管得不好业主们也无法处罚物业公司。这种关系，是建立在所谓的“信任”和“权威”的基础上的，但信任和权威不可持续维持，故这种业主们只有交钱的业务、没有知情权、更没有决定权的制度很快就走入死胡同。
其实，这种制度在设计的初期就注定是短命的。
举个“包干制”的简单例子，业主们给物业公司100万元钱用于小区管理，物业公司怎么用我都不知道，既无知情权也无裁判权。
而“酬金制”则是我给物业公司100万元钱用于小区管理。事先约定好，其中10万元钱是物业公司的工资，其他90万元钱物业公司都得明明白白地花在小区里。
从发展趋势来说，“酬金制”必将取代“包干制”。因为，前者制度关系中，物业费并非就是物业公司的钱，而是物业公司替全体业主来管、来用的。目前北京市要求物业公司每年必须公示账目，其实这就基本相当于终结了“包干制”。
酬金制对业主的好处是：其一让业主享受到明明白白的消费，业主可以控制每一分钱的使用；其二使业主能够自己合理安排消费（即进行预算时，哪些方面可以多支出一点，哪些方面能够节省一些，减少不必要的浪费）。现我国绝大多数物业公司实行的是包干制。这种方式对打的弊病是：在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高，也就是说，在包干制模式下，物业服务企业干得越好，挣得就越少。从长远来看，采用包干制形式的，其物业服务费标准远不能适应物业管理服务成本的增长，因此，最终难免降低服务标准，易滋长物业服务企业“偷工减料”的行为发生。这样一来，一些物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润。
酬金制则克服了包干制模式的弊病。酬金制是境外很多国家物业管理通常采用的模式，因为其广泛存在，就足以证明其合理性和适宜性，引入酬金制概念是我国物业管理行业的一大进步。酬金制加大了物业服务运作过程中的财务透明度，有助于推动物业行业的市场化进程。同时，也是绝大多数业主最易接受和最放心的方式。酬金制下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。酬金制不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。另外，由于酬金制是要公布账务的，不像包干制是由企业独自操作，所以不易使业主对物业服务企业无理取闹、故意挑剔，并由此引发矛盾和纠纷。
依常情常理判断，签订酬金制物业服务合同后，可以让业主团体直接对所须发生的维护保养等各类事项，逐一作出决定、支付费用，保障业主享受到质价相符、公开透明的物业服务，同时还可以保障物业公司收到合同约定的酬金而不会出现以往经常出现的亏损。那为什么会出现物业公司拒绝为酬金制合同呢？其深层次的原因值得挖掘和反思。
再来看看一些物业公司为何会抵制酬金制吧。在对包干制和前期物业服务的讨论中，有一种声音颇有市场——“交费不足，只能降低服务质量” 因此“偷工减料”也就成了包干制的“潜规则”。继而引申出另一个惯性思维，当收费不足时，占用共有部位经营收益是顺理成章的事情。甚至当收费率较高时，一些物业公司也因为包干制难以被业主监督，而主动减少投入。有的物业公司老总也曾亲口讲，利润率的要求值在25%以上。而北京的小区在实行酬金制后，普遍约定利润率在10%。粗略估计，同样的收费率下，则物业公司采用酬金制后，年利润减少达75万。而在另一家物业公司老总那里，则是另一种计算方式——包干制下，所有物业费都计入公司收入，而酬金制下则物业费属于代收性质，只有酬金部分属于公司收入。两相比较，采用酬金制后财务报表上公司收入将大幅缩水。更有甚者，当采用酬金制后，原来采用包干制的物业公司将被迫向业主全盘托出小区的管理成本和人员实际配置。这将令曾经的“偷工减料”行为暴露无遗。
种种原因之下，已经习惯于包干制的物业公司抵制酬金制也就在“情理之中”了。业主的欠费尽管暂时可能收不上来，但通过诉讼追缴或转移债权，这些欠费都是公司的潜在巨大利润。而酬金制下，虽然公司赢利可以变得立竿见影，但“偷手”的机会和潜在收益都踪迹全无。当下，已经有部分率先觉悟的积极业主和物业公司在积极推动酬金制物业合同，但毕竟还是散点式的，尚未形成合力。可以说，从包干制到酬金制的普遍转变，将是物业管理服务市场的一次革命。公平、效率都将得以保证。但在转变初始，参与各方都要付出巨大的努力，而其中最需要克服的，就是来自于内心的恐惧，当然还有对降低交易成本而付出的各种努力，而良药则无疑是信息的公开透明、对制度设计的完善，以及对契约的尊重。
物管“疲软”的源头：包干制
从物业管理公司的现状看，无论是南京、天津，还是北京的物管公司，整体上呈全行业亏损状态。然而，在整体利微的情形下，却仍有不少物业管理公司可以挣个“脑满肠肥”—北三环的某物业，20**年年收物业管理费总计150万元，却有70余万元的利润；另一处高档物业，所有消防、水循环全部诱死瘫痪，但物业管理公司却仍正常营业，获取利润。
为何全行业会呈亏损状况？为何有的公司却可以挣到“半儿劈”的利润呢？
北京物业管理商务会长于庆新一语道破：“目前物业管理的漏洞百出，原因在于目前施行的物业管理为‘包干制’。”于会长解释到，所谓“包干制”，就是按第196号文件规定的收费办法：即约定了物业管理的各项收费标准，但该规定并没有指出物业管理企业的获利形式。这样就形成了一种必然结果：收取的物业管理费是定额定量，省的越多，我就挣的越多，花的越多，我就挣的越少。这样以前不明白的问题，也就明白了：目前绝大多数物业管理公司的帐目是不愿公开的—怎么公开呢？利润全指着偷工减料呢，一下子全抖落开，还有何利可图？因此一种现象也就成了不公开的秘密—凡规规矩矩的企业，必然亏损，凡是不规矩的企业，全都挣钱。包干制实际上仍是计划经济的做法，即划拨一笔经费，由企业完成产品定额。这样的运行体制，已根本不适应商品房迅速发展的需要。
“酬金制”： 剔除包干“灰金”的利器
那么，应当采取什么样的管理方式，就可以让物业管理公司既提供到位的服务，
也能挣到阳光收入呢？于庆新指出，“酬金制”是取代“包干制”的理想管理方式。酬金制”即在物业管理公司进驻一处物业时，要约定获利，一般而言，两种方式，一是固定额度，二是物业管理费总额的10－15％不等。无独有偶，日前，新华远总裁任志强在研讨“房地产物权计算办法”时指出，如让物业管理费可以公示于业主，惟有“酬金制”才能解决。那为什么迟迟无人提出“酬金制”呢？一是此项管理条例的变动，牵扯太多，管理部门变动成本较高，二是相当多的物业管理公司，“包干”后，把钱“包”了，活儿却没“干”，挺舒坦。因此，“酬金制”一直得不到呼吁。
包干制与酬金制的优劣比较：
■酬金制为委托关系，而包干制则是交易关系。
委托关系，即委托你买10元钱的瓶水，给你2元钱跑腿费；而交易关系则是，给你12块钱，买瓶水来，规矩的就买了瓶10元钱的水，而“聪明的”就买瓶2块钱的水，自己挣10元钱。
■酬金制的监控作用。
酬金制可让物业管理费的花销账目明示业主，但包干制下的物业管理费则无法透明。包干制下的物业管理费的支出靠自律，而酬金制下的物业管理费不是靠自律，是固定支出，如果年度内透支，经业主委员会同意后，可以追加。
■酬金制利于培育健康的物管企业。
包干制，“锻炼”了一批短视企业，不管水、电、气件诱死瘫痪，只要我能收到今年的物业管理费就算是赚了。而酬金制，则要靠把物业管理费认真花出去，服务到位，才能收到完整酬金
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