房地产企业精装修典型问题解决方案

　　房地产企业精装修典型问题与解决方案

　　导读：作为20**年中国房地产销售额百亿企业TOP50排行榜中的一员，去年销售额基本在200亿以上。知名却低调潜行是的步调，然而，在精装修上，却从毫不含糊，高调地暴露自己的缺点，敢于直面“伤口”，自然能早治早愈合。

　　通过对无锡时代上城、时代上河、仁恒G53项目的现场考察学习，将暴露出的典型问题一一列举如下。

　　一、暴露问题，不怕揭伤疤

　　1.景观篇

　　（1）小区围墙过于杂乱，视觉效果不佳

　　（2）景观缺少层次感

　　（3）绿化排水细节处理

　　（4）小区主干道软景凌乱不堪

　　（5）强电井设于盲道上

　　（6）铸铁污水井盖未很好隐蔽处理

　　（7）水篦子材质较差，缺乏美感

　　2.建筑篇

　　（1）外立面缺陷未做到及时修补

　　（2）外墙局部面层施工质量较差

　　（3）车库入口地面大面积开裂

　　（4）地面石材与落地窗收口

　　（5）地库排水沟盖板

　　（6）粉刷及卫生间防水

　　3.安装篇

　　（1）排污阀门

　　（2）地下室喷淋

　　（3）消火栓箱安装位置极不合理

　　（4）卧室空调洞与插座距离无统一标准

　　4.装饰篇

　　二、合理化建议，针对性改进

　　（1）外围墙栏杆：线条分明，体现现代风格且优化成本。

　　（2）信报（牛奶）箱的设置

　　（3）檐口滴水线的处理

　　（4）楼梯扶手

　　（5）架空层顶部落水管同色喷涂处理

　　（6）石材包柱及检修口的隐蔽

　　（7）无钉眼木栈道做法，在地板背部用铁件链接，并用螺丝钉固定在龙骨上，给人感觉品质很高。

　　具体做法：

　　a.木地面与龙骨连接，预先在龙骨上钻孔，采用木螺丝反面钉接，木板面宽<100，用单排钉，木板面宽≥100，用双排钉。

　　b.木地板接缝保持在同一条直线或详工程设计。

　　c.龙骨及基础设计仅为示意，具体详工程设计。

　　（8）节点图

　　石材乱拼：现场采用机器切割，要求板间缝隙均匀，原色水泥浆勾缝，勾缝面低于板面1~1.5mm，板材短边≥150，保证每块板至少5~6个边，拼铺禁止出现平行纹、直角纹及内角，禁止出现4条以上边缝汇集一个交点。

　　（9）井盖上的材质与环境相结合，铺装对缝，不同材质沿用。

　　a.花岗岩、卵石的化妆井盖

　　b.花岗岩对缝的化妆井盖

　　c.砂岩板、卵石的化妆井盖

　　d.青瓦对缝的化妆井盖

　　（10）水景与置石的结合标准，自然、生态，与植物的搭配效果也值得学习。

　　三、集思广益，体系性避免明显缺漏

　　1.混凝土表面裂缝

　　（1）现象

　　a.混凝土表面出现有一定规律的裂缝，对于板类构件有的甚至上下裂通。

　　b.混凝土表面出现无规律的龟裂，且随时间推移不断发展。

　　c.大体积混凝土纵深裂缝。

　　（2）原因分析

　　a.混凝土浇捣后未及时进行养护，特别是高温干燥情况下产生干缩裂缝。

　　b.使用安定性不合格的水泥拌制混凝土，造成不规则的并随时间发展的裂缝。

　　c.大体积混凝土产生温度裂缝与收缩裂缝。

　　（3）防治措施

　　a.按施工规程及时进行养护，浇筑完毕后12h以内加以覆盖和浇水，浇水时间不少于7d(对掺用缓凝型外加剂或有抗渗要求的混凝土不少于14d)。大体积混凝土如初凝后发生表面风干裂纹，应进行二次抹面或压实。

　　b.所有水泥必须经复检合格后才能使用。

　　c.对大体积混凝土在浇捣前务必制定妥善的温控方案，控制内外温差在规定值以内。气温变化时应采用必要的防护措施。

　　2.穿楼板管根部渗漏

　　（1）现象

　　楼面的积水通过厨房、卫生间楼板与管道的接缝处渗漏。

　　（2）原因分析

　　穿管周围混凝土不密实，楼板混凝土的变形，蒸汽管的热胀冷缩，穿管根部未设密封槽，使管边产生缝隙。

　　（3）防治措施

　　穿管周围的混凝土填充前要清除酥松的砂、石，并刷洗干净，浇捣要密实，预留10mm×10mm(深×宽)的密封槽，未预留密封槽时，应重新剔槽，用柔性密封胶嵌填。

　　3.地面渗漏

　　（1）现象

　　厨房、卫生间地面的楼板，在板下或板端承载墙面出现渗漏水。地面是钢筋混凝土现浇板时，也会出现渗漏水现象。

　　（2）原因分析

　　a.预制板面有孔、缝隙，预制板收缩，板缝增大。

　　b.现浇板浇捣不密实，出现蜂窝、孔、缝，饰面层铺贴不密实，有空鼓，未做防水层。

　　（3）防治措施

　　厨房、卫生间楼板应用整体现浇钢筋混凝土楼板，在板边同时浇筑上翻不小于60mm的挡水板。浇筑混凝土时应用乎板振动器振实。

　　4.门窗雨水渗漏

　　（1）现象

　　使用中门窗出现渗漏。

　　（2）原因分析

　　a.密封条质量差，安装质量不符合要求。

　　b.玻璃薄，造成密封条镶嵌不密实。

　　c.窗扇上未设排水孔，窗台倒泛水。

　　d.框与墙体缝隙未处理好。

　　（3）防治措施

　　a.密封条质量应符合《塑料门窗用密封条》(GB120**)的有关规定，密封条的装配用小压轮直接嵌入槽中，使用无“抗回缩”的密封条应放宽尺寸，以保证不缩回。

　　b.玻璃进场应加强检查，不合格者不得使用。

　　c.窗框上设有排水孔，同时窗扇上也应设排水孔，窗台处应留有50mm空隙，向外作排水坡。

　　d.产品进场必须检查抗风压、空气渗透、雨水渗漏三项性能指标，合格后方可安装。

　　e.框与墙体缝隙应用聚氨脂发泡剂嵌填，以形成弹性连接并嵌填密实。

　　5.幕墙渗漏

　　（1）现象

　　a.幕墙安装后出现渗漏水。

　　b.开启窗

部位有渗水现象。

　　（2）原因分析

　　a.幕墙设计考虑不周。

　　b.注耐候胶施工过程中未做好清洁工作。

　　c.二次注胶时未做好对上次注胶接头处胶缝的清洁工作。

　　d.泡沫条规格不符合设计要求，造成胶缝处厚度太薄。

　　e.开启窗的安装质量不符合要求。

　　（3）防治措施

　　a.幕墙构件的面板与边框所形成的空腔应采用等压原理设计，可能产生渗漏水和冷凝水的部位应预留泄水通道，集水后由管道排出。

　　b.注耐候胶前，对胶缝处用二甲苯或丙酮进行两次以上清洁。

　　c.二次注耐候胶前，按以上办法进行清洗，使密封胶在长期压力下保持弹性。

　　d.严格按设计要求使用泡沫条，以保证耐候胶缝厚度的一致。一般耐候胶宽深比为2：1(不可小于1：1)。胶缝应横平竖直，缝宽均匀。

　　e.开启窗安装的玻璃应与玻璃幕墙在同一平面。

　　6.阴阳角不方正

　　（1）现象

　　外墙大角，内墙阴角，特别是平顶与墙面的阴角四周不丢通、不方正；窗台八字角（仿古建筑例外）。

　　（2）原因分析

　　a.房屋主体结构与楼层标高、轴线等几何尺寸不正确，抹灰过程中没有随时用阴、阳角器等质检工具进行检测，未及时纠正偏差。

　　b.施工操作程序不规范，不重视阴、阳角应找方的操作要求。

　　（3）防治措施

　　a.抹灰前应在阴阳角处(上部)吊线，以1.5m左右相间做塌饼找方，作为粉阴阳角的“基准点”；阳角护角线必须粉成“燕尾形”，其厚度按粉刷要求定，宽度为50～70mm，且小于60°。

　　b.阴阳角抹灰过程中，必须以基准点或护角线为标准，并用阴阳角器作辅助操作；阳角抹灰时，两边墙的抹灰材料应与护角线紧密吻合，但不得将角线覆盖。

　　c.水泥砂浆粉门窗套，有的可不粉护角线，直接在两边靠直尺找方，但要在砂浆初凝前运用转角抹面的手法，并用阳角器抽光，以预防阳角线不吻合。

　　d.平顶粉刷前，应根据弹在墙上的基准线，往上引出平顶四个角的水平基准点，然后拉通线，弹出平顶水平线；以此为标准，对凸出部分应凿掉，对凹进部分应用1：3水泥砂浆(内掺107胶)先刮平，使平顶大面大致平整，阴角通顺。

　　7.女儿墙根部漏水

　　（1）现象

　　防水层沿女儿墙根部阴角空鼓、裂缝，女儿墙砌体裂缝，压顶裂缝，山墙被推出墙面，雨水从缝隙中灌入内墙。

　　（2）原因分析

　　找平层、刚性防水层等施工时直接靠近女儿墙，不留分格缝，长条女儿墙砌体没有留伸缩缝，在温差作用下，山墙和女儿墙开裂；女儿墙等根部阴角没有按规定做圆弧，铺卷材防水层没有按规定做缓冲层，卷材端边的收头密封不好，导致裂缝、张口而渗漏水。

　　（3）防治措施

　　施工屋面找平层和刚性防水层时，在女儿墙交接处应留30mm的分格缝，缝中嵌填柔性密封膏；女儿墙根部的阴角粉成圆弧，女儿墙高度大于800mm时，要留凹槽，卷材端部应裁齐压入预留凹槽内，钉牢后用水泥砂浆或密封材料将凹槽嵌填严实。女儿墙高度低于800mm时，卷材端头直接铺贴到女儿墙顶面，再做钢筋混凝土压顶。

　　8.消火栓安装不符合规定，影响启闭使用

　　（1）现象

　　消火栓栓口不朝外，在箱内安装位置和标高不符合规定，影响使用或不起作用。

　　（2）原因分析

　　缺乏消火栓灭火常识，未按施工规范及“室内消火栓安装”图集施工；消火栓箱尺寸小于规定值，栓口无法朝外，栓阀启闭困难。

　　（3）防治措施

　　a.室内消火栓应按国家标准图集施工，消火栓箱规格、尺寸必须满足消火栓安装要求，栓口应朝外(双栓口可朝下)，不得倾斜安装。

　　b.安装乙型单栓消火栓时，须保证阀门中心距地面1.10mm±0.02m，距箱侧面140mm，距箱后内表面100mm±5mm。

　　c.消火栓安装位置应根据设计图纸要求进行施工，在常有人出入的楼梯间、走廊内、大厅及车间进出口等明显处，应设消火栓。

　　9.配水管施工随意变换位置

　　（1）现象

　　在高级宾馆、游乐场等建筑中，配水管常因方案改变或与通风空调管、电缆桥架等“碰架”后，拆改现象严重。

　　（2）原因分析

　　设计缺乏深度，没有平面布置尺寸和标高；安装过程中，缺乏总体考虑、协作和安排，工种间缺乏会审和校对；设计方案变更多。

　　（3）防治措施

　　a.安装前各专业、工种加强自审、互审工作，遇到“碰架”现象，相互协调解决；或由设备安装技术负责人将各种管道、电缆、电管、单线画在综合平面图上，分别用不同彩色笔画出，在交叉点标出各自标高，发现有矛盾时，及时协调解决。

　　b.加强施工管理，强化总体安排和协调，安排好各工种交叉施工工序，当发现“碰架”时，应按小管让大管，支管让干管，有压管让无压管，一般管道让高温管、低温管的原则处理。

　　c.在高级宾馆等塔楼施工中，应先做好标准层配水管的施工，待签字认可后，按标准层做好其他层次的施工。

　　d.喷头支管及喷头安装需与装潢、吊顶施工紧密配合。

　　10.地漏安装质量通病

　　（1）现象

　　地漏偏高，地面积水不能排除；地漏周围渗漏。

　　（2）原因分析

　　安装地漏时，对地坪标高掌握不准，地漏高出地面；地漏安装后的周围空隙，未用细石混凝土灌实严密；土建未根据地漏找坡，出现倒坡。

　　（3）防治措施

　　a.找准地面标高，降低地漏高度，重新找坡，使地漏周围地面坡向地漏；并做好防水层。

　　b.剔开地漏周围漏水的水泥，支好托板，用水冲洗孔隙，再用细石混凝土灌入地漏周围孔隙中，并仔细捣实。

　　c.根据墙体地面红线，确定地面竣工标高，再根据地面设计坡高，计算出距地漏最远的地面边沿至地漏中心的坡降，使地漏蓖子顶面标高低于地漏周围地面5mm。

　　d.地面找坡时，严格按基准线和地面设计坡度施工，使地面泛水坡向地漏，严禁倒坡。

　　e.地漏安装后，用水平尺找平地漏上沿，临时稳固好地漏，在地漏和楼板下支设托板，并用细石混凝土均匀灌入周围孔隙并捣实，再做好地面防水层。

　　11.开关、插座不水平

　　（1）现象

　　开关、插座不水平，成排的开关高度不一致，在同一场所标高不一。

　　（2）原

因分析

　　暗装接线盒标高相差太大，开关、插座安装马虎，没有调整；同一场所的开关、插座预埋时没有拉等高线。

　　（3）防治措施

　　a.根据土建的基准线确定预埋接线盒的高度。

　　b.开关、插座相接安装时应调整，保证开关高差不大于0.5mm；面板垂直度偏差不大于0.5mm；同一场所安装的开关高度差不大于5mm。

　　12.风管支架制作、安装不符合要求

　　（1）现象

　　风管安装支架设置不均匀，制作安装随意。

　　（2）原因分析

　　风管安装时其支、吊架制作不按设计、规范要求进行操作，安装间距不统一，悬吊支承点与水平支架不垂直。

　　（3）防治措施

　　a.应按设计和规范选用合适的材料制作各类支架。

　　b.所预埋的支架间距位置应正确，牢固可靠。

　　c.悬吊的风管支架在适当间距应设置防止摆动的固定点。

　　d.制作安装的支架应采取机械钻孔，悬吊吊杆支架采用螺栓连接时，应采用双螺栓，保温风管的施热垫木须在支架上固定牢固。

　　四、防微杜渐，于细节处优化提升

　　（1）景观照明：a.单体造型有现代风格；b.整体排布、错落有致，很好的融入周边环境。

　　（2）排烟口：a.立体感强；b.形成很好的导流效果。

　　（3）保证地库安装层高，选择基准管线，其余均从上方穿越

　　（4）喷淋管避让排烟口

　　（5）巡更点布置：高度合理，与石材排版相匹配

　　（6）绿化取水点：选用不锈钢材质，采用混凝土固定，减少使用损坏

　　（7）屋面透气管：高出屋面2M，采用支架和混凝土基础结合的方式固定。

　　（8）屋面地漏采用上凸式，避免垃圾沉积堵塞

　　（9）小区道路照明：灯具造型同铺装材料线型匹配

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篇2：楼盘精装修施工中最容易忽视问题

　　楼盘精装修施工中最容易忽视的问题

　　根据自己的一些经验和体会，特别指出几个比较容易被人们忽视，或是不太重视的一些细节：

　　第一：踢脚线

　　踢脚线除了它本身的保护墙面的功能之外，在家居美观的比重上占有相当比例。造型漂亮、做工精致的踢脚线，往往能起到四两拨千斤的作用，为您的家增色不少。但是，踢脚线也是人们经常轻视的地方。曾经见过一些装修过的房子，设计、施工都看不出什么不好，但就是觉得整体效果不是很好，眼前不舒服，最后发现，都是因为粗糙的踢脚线影响了效果。

　　1、门套和踢脚线最好是同一种颜色，或是同一个色系。如果不能做到的话，深色门套可以配白色踢脚线，但是，白色门套最好不要用深色的踢脚线。

　　2、无论是木踢脚线还是砖的，都要直线安装，不能随着墙面走。在前期处理墙面的时候，就要要求工人注意踢脚线部位墙面的平整度，事先处理好。如果最终仍然有局部不平，宁可打胶补缝隙，也不能把踢脚线紧贴墙面，这样虽然缝隙没有了，但踢脚线不在一条直线上、龙型扭曲，是个严重的缺陷。

　　第二：勾缝

　　我们总是挑剔工人贴砖的手艺，线条直不直，砖是不是在一个平面上，等等。但是，到头来往往忽视了勾缝的重要性，或者根本就不是特别清楚。勾缝的好坏，对于墙地砖的效果来说，就象女孩子，五官本身无可挑剔，但是不注意清洁面部（当然，这样的女孩子没有啊），而且严重不会化状，您想想，这会是一个什么结果？

　　其实，勾缝的工艺处理得当、做工细致，是墙地砖最后效果的关键！甚至，好的勾缝，可以弥补贴砖时的一些缺陷，所以，一定要特别叮嘱工人这个环节，一般瓦工都很轻视勾缝这个环节，有条件的话，最好现场监督。

　　1、整个装修接近尾声的时候再勾缝，以免被其它工序搞脏。

　　2、自己去超市买高质量的勾缝剂，这个钱不能省。劣质的勾缝剂不仅变色，黏结性也不好，用手摸都掉粉。

　　3、正确的勾缝方法，现普遍有70%以上的工人不掌握，或是不采用。要用湿海面、或湿布，圆圈状慢慢擦平，使得勾缝剂和瓷砖基本在一个平面上。而不是象很多工人惯常的做法，用皮管或随便什么勾出个槽。这样做的效果，砖面和勾缝是一个平面，效果漂亮，而且不容易积攒污垢灰尘，方便擦洗。

　　4、地面强烈建议选择黑色勾缝剂（或灰色），虽然好品牌白色的勾缝剂，脏了，下点工夫是可以基本刷干净的，但是，前提是，您总得去刷，而且是刷后才是白的，平时，既不是黑的，也不是白的，而是花白的！

　　第三：过门石和飘窗

　　过门石，是户门、厨房、卫生间等地方都会用到的，这些地方正是我们最经常出入的地方。我发现我们的一些同学，很在意地砖、地板的花色、质量，却常常对过门石轻视，非常昂贵的瓷砖舍得用，几块过门石却舍不得买高档的石材。说到这个问题，我想先说说保证装修整体效果的资金分配比例的一个问题。

　　第四：灯具

　　1、首先要知道光，是营造情调的和丰富空间变化的高手，对一个精致、美观的家，所起的作用比很多人的想象都大得多。

　　2、要有主光源和辅助光源的观念，每一个房间都是这样。主光源指专门对某一个局部空间的照明，比如阅读用的台灯、落地灯，餐桌上的吊灯，墙面装饰照明用的射灯等等。而辅助光源，才是每个房间差不多中央位置的大灯。很多人在装修、布置家的时候并没有这个概念。

　　3、主光源和辅助光源的数量：一般来说，客厅不应少于4个，卧室不少于3个，厨房和卫生间也都应该有主光源和辅助光源，这样，空间的布光才有层次，视觉上不单调。同时，生活的舒适性会增加许多。

　　第五：空调的安装

　　有些同学不知道，一般的空调挂机都是可以做到背后出管子的，这样，室内就看不到难看的空调管子了。还有，如果你觉得空调电线难看，可以将空调专用插头设计在空调的顶部，这样，下面的人就看不到了。记住，一定要买有开关控制的插座面板，比较方便。

　　第六：厨房的插座最好也使用有开关的，据我所知，大部分的厨用小电器，比如电磁炉、微波炉等等，说明书上都有"用后拔掉电源"的提示，是出于安全的需要。拔来拔去，不但极不方便，甚至插头和插座的使用寿命大大降低，反而不安全了！这是一个典型的设计以人为本的问题。