房产经纪(中介)门店经营管理

　　房产经纪（中介）门店的经营管理

　　街上的门店各有各的商品，面包房里飘溢着浓香的面包味道，商店的橱窗中摆着各式美丽的衣衫，可是在街上的房地产中介的门店，只能看到几台电脑和穿梭的身影。没有可以出售的有形产品。经纪业的产品是什么?是靠为买卖双方提供信息、并进行信息匹配、通过专业的服务促成买卖双方的成交，从而获取佣金收入。可见经纪业的产品是无形的，是生产与消费同时发生的。所以门店作为信息、谈判、成交、品牌展示等经营场所其管理是非常重要的。目前我国的房地产经纪行业主要是以店面的形式为主，所以门店经营管理的好坏直接反应着企业经营的优劣。门店作为贴近消费者、经受消费者甄选的场所是一个企业在商场上驰骋的前锋部队。

　　门店的经营管理主要围绕这几个方面展开：

　　一、人才是核心竞争力，选对人成功一大半。

　　在门店的日常业务流程中，对于房源客源、市场等信息的收集依赖于经纪人的勤奋工作。在谈判成交中需要的是经纪人的谈判斡旋能力，在法务代书、按揭贷款中需要的是经纪人的专业知识，完善的售后服务需要经纪人的热情与专业性。所以每一单业务的完成均离不开经纪人的辛勤劳作。在人才的招聘及运用上，作为企业的经营者首先要有正确的心态：尊重人才、爱护人才，员工的工作做得开心，才能为企业创造更多的利益。其次在用什么样的人，哪些人适合从事这个行业，哪些人性格比较适合企业文化，在人员招聘中应该具有明确的标准，这样才有可能在合适的时候将合适的人放在了合适的位置上。在进行人才招聘的过程中为了保证招聘的效果：要具有有效的工具、设置完善的招聘流程。

　　二、教育训练和辅导：

　　房产经纪行业目前没有一个学校可以提供现成的对口的人才。如何培养优秀的房地产经纪人?也是对企业经营和竞争力的一个考核标准。目前有很多企业因为人才的瓶颈，影响到了企业的扩张速度，作为一个优秀的房地产企业应该给员工进行适当的有效培训：使之成为一个具有丰富专业知识、正确工作态度、高度工作技巧以及良好工作习惯的优秀经纪人。

　　三、店长决定输赢，换句话讲“店长为店的灵魂”。

　　一个店长既是管理者又要是业务的高手；一个优秀的店长必须具有敏锐的嗅觉，只有这样他才会领导团队进行有效的开发、获取客户、成交，有志向的人才会有上进的力量。店长作为公司承上启下的管理阶层，要具备强而有力的执行力，因为店长还肩负着培养人才的使命。身为店长自己是业务高手是远远不够的，他还要有出色的带教能力、具备开发、销售八大步的授课能力。店长与员工朝夕相处对于员工的喜怒哀乐了如指掌，面对各种情况要发挥领导魅力，能够适时激励员工。另外开店做生意各种突发事件会时有发生，所以店长需要能够妥善处理各种事件，需要他了解人性，能预防及排除各项纷争。

　　四、建立良好的店头文化。

　　员工工作开心与否，与一个良好的工作氛围是分不开的，所以整洁的店面、大方得体的服装仪容不仅可以吸引客户驻足，也展示着员工愉悦的精神面貌。在员工之间是否设立正气：同事之间、客户之间是否讲究诚信、只有在房地产经纪人和客户之间建立了信任的关系，房地产交易才能进行，树立每一位员工之间的自我驱动力，能够使成功的销售人士不断积极进取；具有一种追求成功欲望，人的欲望是无穷的，关键是君子爱财要取之有道。另外，每位员工是否具备了服务意识(对内部客户与对外客户之间的服务)我们的产品就是提供服务。每位员工是否具有精力，因为房地产交易日日夜夜随时可能发生，经纪人员必须要有随时投入工作的能力。这些文化氛围是时时体现在业务中的，员工的举手投足应散发出专业的气质。要能给客户于专业到位的服务。

　　五、明确的工作目标。

　　在管理学中强调的一种重要的管理方法就是目标管理。有了明确的目标员工做事才有压力才有方向。房地产经纪行业是靠员工的服务产生价值的，所以对员工的工作量管理是非常重要的过程管理。作为店面日常管理一个最重要的工作就是对工作量的设定与实施。一般经纪企业让业务人员填写工作量记录表，对于工作量的考核一般为：1．日工作量：陌生拜访、派报量、回报、电话量、带看等内容；2．周工作量：开发件数、带看件数、价格变更等工作事项；3．月工作量：成交件数、业绩收入等等工作。也就是一般企业中的日报表、周报表、月总结。

　　对于店面管理一般具有严格管理的工作流程1．每日工作流程：早会计划、中午督导、晚会审查、今日事今日毕、下班；2．对于每周一般门店都有例会制度，在例会上讨论每周的工作进度，包括本周的带看次数、派报量、电话量、回报记录的检查、周开发件数等数据的分析找出原因解决问题。对于下周的工作列出计划：比如说本周的训练主题、与人谈话、工作重点。3．每月的工作进度：月的成交件数、月的佣金收入、下月重点房源、下月重要客户。一般举行有总部人员参加的隆重的月会，对于本月工作回顾找出不足之处，绩优人员表扬、并列出下月的工作计划、下月的教育训练计划、对于达成目标的员工进行嘉奖一般采取领取现金的刺激方法、这样对其他员工可以起到示范作用。

　　六、有效激励的薪奖制度及晋升制度。

　　合理的奖励制度对业绩的促进作用还是至关重要的，所以建立房地产经纪人员的奖金制度一般遵守如下原则：

　　1．多劳多得，经纪人的付出与收入应该是成正比的；只有经纪人对客户辛勤劳动、周到服务才可以促成成交，付出才可以得到反馈。

　　2．简单易算，让大家可以看得到奖金

的数额。今天都做了多少单就有多少钱进口袋；在房地产经纪企业中往往会出现月底几天的业绩比月初月中都好的现象；这就是很多经纪人想着月底要拿佣金了，算算自己的金额要是成交一单就会拿得更多。会比以往更加勤奋。

　　3．公正合理：奖金的发放要力争做到公证合理，尤其对于前端业务人员和后台支持人员的奖金发放比例；要既能促进业务的服务，又要促进人的积极性。让大家感觉到公平合理。

　　七、及时发放。

　　对于员工的奖金一定要及时发放，对于员工的积极性是非常有好处的。目前现存的房地产经纪企业中存在三种奖金发放形式：第一种高薪低奖；第二种低薪高奖；第三种无薪高奖。以上三种发放方式各有千秋，具体采用哪种发放方式要从企业文化、市场所处阶段等多种因素考虑，从实际出发。在房地产经纪企业中，让经纪人赚到钱是一方面，为优秀的经纪人提供明显清晰的升迁管道也是非常重要的，在房地产经纪企业发展过程中对于人才的需求是不断的。所以就是这种愿景使我们所在的每一个员工心中充满希望：只要我做得足够好我就可以有机会做店长。这样每个人在工作中严格要求自己、在为企业创造价值的同时也在注重自身素质的提高。果然我们38位员工都成为了优秀的员工。所以企业应该为员工提供符合经纪人的生涯发展规划。

　　门店的管理因为是分散在各个大街小巷，对于公司总店来讲是属于分散管理，所以针对门店的分散性如何进行有效管理尤其重要。只有每个门店业绩出色企业才会实现利润及市场占有率等各个目标，只有企业有发展才有每个员工的发展机会。

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篇2：房产中介吃差价操作方式

　　房产中介“吃差价”的操作方式

　　房产中介“吃差价”的现象较为普遍，且已成为房产中介的主要利润点，严重侵害了市场交易主体利益和扰乱了二级房地产市场秩序。房产中介“吃差价”所采用的共同手法是：对登记售房者压低评估价和登记售价，对咨询买房者抬高市场行情，以此创造出一个差价空间。通常按照以下几种方式进行具体操作。

　　1、介入交易，直接倒手。

　　当发现登记售房人同意以一个较低价格出让时，房产中介常会指派一名内部人员与其商谈，砍价，并交付定金订下该房，并在合同中约定一个较长的履行期限。出现有购买该房意向者，该内部人员作为卖方与其以一个更高的价格进行交易。交易成功后到房管部门签订交易登记合同时，房产中介一方面以种种名义将内部人员的名字换成真正的售房人，另一方面以少交契税为由在登记合同中订立一个较低的售房价格。于是，两笔交易合并成了一笔交易，交易中间的差价在购房人付款过程中，流入房产中介之手。对于这种交易，购房人尤其是在合同售方与产权人不一致时，通过严格核对交易对方身份关系可以及时发现。发现后，可以售房人非产权人且无法得到追认为由，主张合同无效。

　　2、接受全权委托，抬价销售。

　　有的卖房人因身在外地或工作繁忙，无暇与有购房意向者一一接洽。他们通常会在房产中介建议下，向其出具手续，委托其全权处理售房事宜。不少房产中介于是就趁机以高于委托人指示价格的价格与购房人进行交易，从中赚取差价。对于这种情况，如果房产中介以自己名义与购房人进行交易，则它与委托人之间形成的是行纪法律关系。根据《合同法》第四百一十八条规定，行纪人高于委托人指定的价格卖出的，可以按照约定增加报酬，该利益属于委托人。如果房产中介以卖房人名义与购房人签订合同，则它与委托人间形成的是代理关系。根据民法通则和合同法的相关规定，此时房产中介所签订合同中的权利、义务均由委托人承受。房产中介作为代理人无权将买房人交付的部分房款占为己有。故委托人一旦发现房产中介借从事行纪、代理事务之机，赚取差价，可据上述法律规定，要求房产中介返还差价。

　　3、保底销售，超过分成。

　　有的情况下，房产中介与登记售房人约定，当它以某个保底价格卖出该房时收取一定比例的中介费；当它以高于保底价格卖出该房时，对超出部分价款与售房人按一定比例分成，通常是五五分成或四六分成。这种约定原则上是可以成立的。其中要明确的是，房产中介所收取费用在性质上属于居间、代理等业务的报酬，它无权与售房人分割售房款。房产中介有义务向委托人客观地提供估价、咨询服务,而售房人确定的保底销售价格通常是据房产中介提供的估价作出的。该价格与实际成交价出入较大时，房产中介收取的中介费可能过高，有失公平。为了克服约定居间报酬可能存在的弊端，国外法律规定了约定报酬酌减制度。当约定报酬大大超过居间人所提供劳务的价值致显失公平时，法院可以根据委托人的申请酌情降低报酬额.降低的幅度，使房产中介实际收取的报酬不高于物价部门核定的最高收费标准为宜。

篇3：房产中介连锁店员工行为规范

　　房产中介连锁店员工行为规范

　　一、考勤

　　1、8：20到岗，不迟到、不早退。8：30准时进入工作状态，不允许有换服装、吃早点、打扫卫生等现象出现。

　　2、请假必须严格按照公司《工作时间管理制度》履行，经批准后方可休假。休假期间和休息日必须留下联系方式，手机保持开机状态，以便联系。

　　3、每周必须保证每名员工一天休息，（连锁店周一至周五，职能部门周六、周日），各连锁店及职能部门安排好值班表交各区人力经理备案，如需调休需经人力经理同意。

　　二、仪表

　　1、身体、面部、手部应保持清洁，讲究良好的个人卫生，上班前不允许饮酒及吃带异味食物以保证口腔清洁。

　　2、头发应保持清洁、整齐，发色自然，不能过于奇特。男员工头发不宜过长，不准烫发、不剃光头、不蓄胡须；女员工头发保持整洁，长发过肩，必须束起。

　　3、不得配带任何与工作无关的、夸张的饰物、标记、吉祥物。女员工上班可以着淡妆，但不宜使用香味浓烈的香水，不得涂颜色鲜艳的指甲油，不得当众整理个人衣物。

　　4、员工上岗必须按公司要求着工装、佩戴胸卡和司标。工装应干净整洁，不得敞开外衣、卷起裤脚或衣袖。

　　5、着工装应搭配正装皮鞋，夏天女生不得穿拖鞋。皮鞋应保持清洁。男员工建议穿黑色皮鞋，女员工应根据服装颜色搭配朴素色调皮鞋，穿裙装时，需着肉色长筒丝袜。

　　三、接待礼仪

　　1、客户进店，必须向客户微笑问好；如正在接待其他客户，必须在第一时间向客户微笑点头致意或告诉客户"请稍等"。

　　2、如客户直接查询房源册或房源板，应在其查询3分钟内询问客户是否需要帮助查询，并同时记录客户需求。

　　3、客户直接到接待台咨询，应先请客户坐下，再进行接待。

　　4、客户在连锁店门口观看房源或海报时，员工应主动上前迎接。

　　四、业务流程

　　1、成交时必须请客户逐条阅读合同内容，并应客户要求对相关条款进行讲解；签字前必须让客户再核实一遍合同，确认无误，请客户签字确认。

　　2、严格按公司流程规定的时间节点操作后续服务，每个流程节点的当天必须了解并记录进度；随时关注进度，主动联系客户（每周至少一次），告知进度；如有任何进展或问题，确认后的5分钟内联系客户；

　　3、如遇到影响交易进程、付款计划等客户关心的问题时，2小时内与相关部门或人员协商，落实后立即给客户明确答复；

　　4、信守对客户的承诺，口头承诺也同样重要，必须在承诺后的第一时间履行。对签约后客户的到访或提出的任何问题必须与成交前一样耐心解答。

　　5、需客户到场办理手续的必须提前1个工作日预约客户。

　　6、三方、调出、调入房在约定腾房日期前三天，买方约定交款日期前三天提醒客户腾房或交款。

　　五、连锁店保洁

　　1、公司每月定期请专业保洁公司对各连锁店进行保洁工作，请连锁店严格监督保洁工作的进行，并认真规范填写《保洁确认单》，行政部将每月对保洁工作进行反馈调查。

　　2、各连锁店仍要每日坚持店内的卫生清洁工作，以保证良好的工作环境。

　　3、各连锁店至少每周自行进行一次大扫除。

篇4：房产中介连锁店固定资产使用规定

　　房产中介连锁店固定资产使用规定

　　一、打印机、复印机类

　　1、存放地点

　　（1）请将打印机、复印机摆放在安全、平稳处，如接待台、专用柜等。

　　（2）勿将打印机、复印机直接置于地面，以避免踢、踩误碰电源造成机器短路及主板烧毁等故障。

　　（3）勿将打印机、复印机置于阳光直射、高温、潮湿及通风不良的地方。

　　2、规范操作

　　（1）严格按照《打印机、复印机使用说明》操作使用。

　　（2）遇到故障（如出现声音异常、烟雾等）不能正常使用，请拔下电源插头，立即通知维修服务人员，不要自己动手拆卸或改装打印机、复印机。

　　（3）防止液体、杂纸或其他杂物落入机器内部造成机器内部主板的烧毁或配件的损坏。

　　（4）在打印和复印过程中，不要中途关掉电源开关或前盖板，否则会造成夹纸等其它故障。

　　（5）不能带电插拔打印电缆以免造成端口损坏；安装硒鼓时要轻拿轻放。

　　（6）严禁用复印机印DM单（50张以上）。

　　（7）下班后及非使用时间，请关闭打印机、复印机。

　　（8）如因违规操作造成机器损坏，由责任人承担全部责任。

　　二、电脑

　　1、保证电脑的正确使用，不得随意的开关机，防止电脑进水、受潮及猛烈碰撞。

　　2、电脑出现硬件及软件故障，请直接联系网际公司，勿自己动手拆装。

　　3、工作时间禁止浏览与工作无关的网站及上网聊天，禁止定制额外收费项目，一经查出，追究责任人全部责任。

　　4、各连锁店及职能各部门，下班后，务必保证电脑的关闭，以保护公司固定资产。如发现下班后电脑未关闭的情况，一次性扣罚责任连锁店或部门绩效500元。

　　三、空调

　　1、夏季保证空调的正常使用，温度不宜调的过低，以便延长空调的使用寿命、节约成本。

　　2、空调如出现漏水、不制冷等故障，尽快致电行政部，不要自己动手修理。

　　3、连锁店需要注意日常对机器的维护和保养。定期清洗空调的过滤网；室内空调上严禁粘贴任何招贴物；室外机上严禁放置物品，周围保证开放空间，以便机箱散热。

　　4、下班后及非工作时间，连锁店务必关闭空调，避免能源浪费，防止火灾等更严重的损失。如发现连锁店下班后未关闭空调，公司将严肃处理。

　　四、电话

　　1、连锁店电话保证正常使用，不得随意摔、砸。

　　2、如电话、电话线出现损坏，请把损坏的电话给交易中心内勤，内勤转到行政部领取新的电话、电话线。

　　3、如电话出现信号、线路等技术问题，直接拨打网通报修电话

　　4、员工工作时间严禁拨打私人电话，如产生额外费用，一经发现，严肃处理。

　　五、连锁店证照管理

　　1、连锁店营业执照应悬挂在办公区明显位置处，注意认真保管，做好交接，严禁丢失。（由于近期所有连锁店执照将统一变更，现暂存至行政部，待变更完毕后下发）

　　2、各连锁店注意与政府各级行政管理部门和机构的协作与沟通。有任何问题与行政部联系，不要随意签署有关公司的各类承诺、调查、笔录等文书。

　　说明（1）连锁店注意每天报警器的设防、撤防工作。

　　（2）报警器遥控器由店长负责保管，出现遗失、损坏等问题，店长负责。

　　（3）连锁店应保证防盗报警器24小时正常状态，包括电路与电话线路连接正常、24小时通电，连锁店不得擅自切断报警器电源，出现事故，后果自负。

　　（4）注意门磁、探头电池电量是否充足，如电量不足（门磁、探头上红灯不闪烁）需更换电池，请联系行政部。

　　（5）连锁店下班后务必关严门窗，以保证门磁报警器的正常使用。

　　3、灯箱定时器的检修与维护

　　说明：（1）如有连锁店需要晚上拉闸断电，注意灯箱专用闸不要拉掉，以保证夜间灯箱的正常使用。（定时器上电源指示灯常亮表示通电）

　　（2）灯箱如需换季调整时间，各交易中心有专人负责，连锁店不要自行更改灯箱定时器。

　　4、公司与连锁店的空调检修维护。

　　其他：

　　1、U型锁。凡是由连锁店自身原因造成锁及钥匙的损坏，由连锁店自行承担责任及费用。如需更换U型锁，自费到行政部购取。

篇5：房产中介连锁店VI使用事物用品规范

　　房产中介连锁店VI使用及事物用品规范

　　1、营业时间所有栅栏门必须全部打开。

　　2、店内的陈设包括：房源册、核心价值观展板、水牌。

　　3、对于连锁店墙上房源张贴、橱窗张贴规范。

　　4、连锁店橱窗上只允许张贴统一制作的竖版蓝框黄地的房源纸，并按照统一的模板打印，不得手写。

　　5、对于店内墙面的招贴进行全面的规范。

　　6、墙面的招贴主要包括二手房信息、联动项目信息、商品房信息三大部分，对于三大部分的招贴进行划分并张贴整齐。

　　7、及时更换老的招贴，保持墙面的整洁。

　　8、店内张贴以及水牌内的招贴统一使用VI规定的手写招纸，不得张贴自行制作的"大黄纸"

　　9、在连锁店的门及玻璃窗上禁止张贴"大黄纸"，保持店面的整洁，禁止张贴、悬挂自行制作的宣传品。

　　10、连锁店任何宣传品不得出现"现金收购"的相关字样。

　　11、墙壁房源展示板上的房源要及时更换保证房源的有效性，房源纸打印清晰，不能有空缺。

　　12、房源册以及房源纸干净、整洁，并且在店内摆放整齐，不得任意丢放。

　　13、"核心价值观"张贴在办公区明显位置。

　　14、工作区不能摆放员工生活用品，例如水杯、食品等。

　　15、电脑上不得张贴"电话不外借"等自行打印的纸张。

　　16、联动项目海报只张贴***六个项目，每个项目只张贴一张海报。

　　17、公司海报允许张贴的有**园底商、**大厦、限时海报、其余保险等海报一律清除。

　　18、将店内现存的联动项目及废旧易拉宝及*展架全部清除。