浅谈物业服务合同风险防范及纠纷解决

　　浅谈物业服务合同风险防范及纠纷解决

　　谈物业服务合同的风险防范与纠纷解决

　　物业服务合同作为物业管理活动的依据，其地位非常重要，它对明确双方的权利与义务以及规范物业管理活动起到了不可替代的作用。物业服务合同作为一种民事合同，是平等主体之间签订的合同。我国《物业管理条例》以及相关法律法规中明确规定物业服务合同必须采用书面形式。

　　近年来，在我国的司法实践中，由物业服务合同引起的物业管理纠纷开始呈现大幅上升的趋势。物业服务合同的风险防范和纠纷解决开始引起业内同仁的关注。

　　一、物业服务合同的风险类别及防范

　　物业服务合同风险从订立和发展来看，可以分为前期物业管理的合同风险与日常物业管理的合同风险。在司法实践中合同风险主要发生在订立过程和履行过程。由于订立物业服务合同时双方缺乏充分的调查研究，所以往往容易给今后留下隐患。

　　前期物业服务合同风险大致有如下几类需要重点注意。

　　风险一：物业承接查验引起的风险

　　物业的承接查验关系到物业服务企业今后的管理，由此产生的风险不可忽视。为防范这种风险一物业服务企业在与房地产开发企业订立前期合同时，就一定要对承接查验的内容及法律责任约定清楚，明确双方的权利与义务，严格按照承接查验的相关规定操作。

　　风险二：在销售房屋时开发商不当的承诺引起的风险

　　现实中，开发商为了促进销售，给购房者承诺了赠送物业费、赠送阁楼、免物业费等。这些不当承诺给物业服务企业日后的管理增加了难度。要防范这种情况引发的风险，物业服务企业在订立合同前应该充分调查了解并与开发商进行必要沟通，在订立合同时将有关事项约定清楚。

　　风险三：物业服务合同期限方面所引起的风险

　　物业服务合同期限方面规定较为简单，这类风险来自对物业服务合同期限的理解不同，在实践中要多与业主沟通，了解对方对期限方面的确切认知。

　　风险四：在专项维修资金方面约定不清引起的风险

　　专项维修资金在物业管理活动中应当专款专用，不得以其它事由挪用。物业专项维修资金法律、法规有明确规定，物业的专项维修资金在前期管理阶段由开发商承担。物业服务企业应当在合同中明确，并及时跟踪资金的到位情况。

　　风险五：物业管理用房在合同中约定不清引起的风险

　　物业管理用房在物业管理早期介入时就应考虑，管理用房的落实影响到物业管理工作能否顺利开展。因此，在签订合同时，应该约定明确，并跟踪落实。

　　风险六：前期物业管理质量、费用引起的风险

　　在物业管理活动中业主关心的重点是物业服务是否质价相符，因此合同应当明确约定物业服务质量与服务费用。为防止这方面引起的风险，物业服务企业在签订合同时，应当遵照市场规律，根据管理的项目与企业自身条件确定合理的价格，切忌为了取得项目以低价投标，影响到物业服务的质量而引起纠纷。

　　风险七：违约责任约定不当引起的风险

　　违约条款是物业服务合同的重要条款，如果约定不清，一旦发生纠纷，受损最大的应该是物业服务企业。此类风险主要是来自司法程序方面。在司法实践中，一旦发生纠纷，物业服务企业很多时候会成为重罚的对象。所以在订立合同时应当认真清楚地约定好合同纠纷解决的条款，必要时可以借助法律专家。

　　除了上述所说的前期物业服务合同风险，物业服务企业在日常物业管理活动中，还存在着两种风险：订立合同时约定不清引起的风险和合同履行过程中引起的风险。这里重点提一下第二种风险。在合同履行过程中引起合同风险的因素是多方面的，这种风险主要在于合同内容履行以及合同续订和解除方面。作为物业管理的专业机构，与业主发生此类纠纷责任一般来说主要在物业服务企业。因此，物业服务企业在履行合同中加强与业主的沟通是必不可少的。

　　二、物业服务合同纠纷的特点及纠纷解决

　　物业服务合同纠纷具有如下一些特点：

　　1）纠纷的群体性

　　随着我国城市化进程的发展，大量的人口聚集到城市里，城市市区人口居住密集。物业管理的纠纷往往涉及一栋楼的业主，甚至整个小区的业主，利益的共同性会使业主很自然地联合起来，形成群体性纠纷，因而规模会很大，且矛盾激烈。

　　2）法律关系错综复杂

　　物业服务合同纠纷，包括物业服务企业与业主之间、与业委会之间，物业服务企业与物业使用人之间，物业服务企业与开发商之间，物业服务企业之间，业主与开发商之间的纠纷。这些纠纷使法律关系变得非常复杂，纠纷的类型和成因更显多样化。例如，在前期物业管理中业主、物业服务企业以及开发商之间的关系交织在一起。再例如，物业管理法律关系区分所有建筑物相邻关系的交叉。

　　3）物业服务收费纠纷占比例最大

　　物业服务收费案件在物业管理纠纷案件中所占的比例最大。此类案件诉讼标的较小，法律关系相对要简单，但实际处理过程中，却有很多问题难以解决。

　　4）业主与前期物业服务企业之间的矛盾成为焦点

　　前期物业服务企业由开发商来确定，会出现开发商与物业服务企业一体化的情况。尤其是父子关系的房地产开发企业和下属的物业服务企业，是导致业主和前期物业服务企业矛盾的焦点。

　　5）侵犯物业共用部位和设施的纠纷成为热点

　　物业管理主要是针对物业的共有部分或者设施设备所进行的维修养护，此类业务也构成了物业服务的基本业务。我国虽然出台了物权法，但是在法律层面上，我国的法律体系仍未完善，比如停车场的归属问题仍未明确。法律的不足必然导致此类纠纷的出现。

　　6）物业的专项维修基金的纠纷也开始显现

　　物业的专项维修资金属于全体业主所有，但是法律的缺失、执法不到位，以及业主不能及时了解到专项维修资金的使用情况，增加了此类纠纷产生的几率。

　　物业服务合同纠纷产生的原因多种多样，比如说法律规范、规章制度不健全，行政管理不力，业主或者使用人对物业服务质量的过高期望，纠纷当事人缺乏法律意识以及受到不良意识的影响等。针对产生的原因不同，我们在实践中可以选择不同的纠纷解决方式。目前主要有：协商、调解、经济仲裁、经济诉讼等。

　　对于因服务质量引起的纠纷，解决时首先是通过协商、调解的方式，不到必要时尽量不选择诉讼方式。经济仲裁应该是解决纠纷的较好的方式。为增强业主或物业使用人关于物业管理方面的法律意识，物业服务企业在平时的工作中，就应当在社区内宣传物业管理的法律法规，还可通过社区文化活动的开展，有意识地加强对不良意识和风气的纠正。

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2：学校物业管理服务委托合同

　　学校物业管理服务委托合同

　　甲方：___________

　　乙方：___________

　　甲方将学校物业管理服务方面的工作委托乙方管理服务。乙方将通过严格科学的管理，热情优质的服务为学校的教学、科研和生活创造整洁、优美、舒适、安全、宁静、便捷，及时、可靠的环境，为此双方达成如下协议：

　　一、甲方责任、权利、义务

　　1、对校园内的一切公共设施及设备享有所有权，并有对国有资产的保护、使用和监督权。

　　2、负责对乙方管理与服务进行工作查询与质疑。

　　3、负责制定学校绿化、美化及设施的更新改造计划。听取和采纳乙方对校园绿化等改造工作提出的合理化建议。

　　4、负责按规定向乙方支付物业经费和运行费。

　　5、负责了解掌握乙方经费运行情况，对违反财务规定的行为提出意见。

　　6、甲方可视完成物业管理的优劣向乙方提出奖励意见和处罚意见。

　　二、乙方责任、权利、义务

　　1、按协议内容保质保量地完成物业管理与服务工作。按文明校园建设标准保持学校的花园式单位及文明校园的称号。

　　2、对院内的公共设施及地面不得擅自占用或改变其使用功能，如需要改变应经甲方同意后方可实施。

　　3、定期向甲方通报工作情况，对甲方提出的合理的整改意见有义务执行。

　　4、未经甲方同意不得将本物业管理内容和责任转移给第三方。

　　5、乙方应建立并保存详细的物业管理档案资料。

　　三、委托管理主要内容

　　1、全院的绿化、美化工作。

　　2、教室的卫生保洁服务和管理工作(不含专用教室)。

　　3、公共环境、公共场所的保洁服务和管理工作。

　　4、公共设施、设备的维修、保养、运行和管理工作。

　　5、公共建筑部分的维修保养工作。

　　6、自管家属楼的维修和保养工作。

　　7、水电暖的维修管理与服务工作。

　　8、院内创收经营水电费和供暖费的收支工作。

　　9、节能工作。

　　10、家属水、电费的统计、收缴工作。

　　11、饮用水供应和洗浴工作。

　　12、院领导办公室的保洁和开水供应工作。

　　13、家属门卫的管理工作。

　　14、校内各商业网点的管理工作。

　　15、学校人防工程的管理工作。

　　16、其它甲方需要委托的工作。

　　四、服务标准

　　乙方应按以下标准实现物业管理目标。

　　(一)校园绿化美化工作

　　1、做到三季有花，四季常青。并承担甲方大型活动及重大节日的花卉摆放工作。

　　2、按不同季节对花卉苗木的养护要求进行养护，并做到：树灌木完整，长势茂盛，无枯枝死杈，无病虫害，树木无钉枪捆绑;绿篱、绿地无杂草、杂物，无堆物料。完好率应达到98%以上。

　　3、校园绿化面积应达到应绿化面积的95%以上。

　　4、绿地、各种树木的种植和调整工作应本着美观合理的原则进行规划管理。对各种古树应重点保护，防止损伤和坏死。

　　5、院内的建筑物能进行立体绿化的，应进行立体绿化。

　　6、绿地微喷面积应达到总面积的80%以上。树木浇水应有计量。

　　(二)环境卫生工作

　　1、道路环境应整洁。清扫要及时，做到无杂物、废纸、烟头、果皮、痰迹、积水等。

　　2、阴井、排水设施应通畅，无污水外溢，排水口处无淤泥和杂物。各井口盖完好，化粪池应定期清理，无粪便外溢。

　　3、卫生间应保持干净整洁，无异味、无蚊蝇、无粪便、无污水外溢。

　　4、垃圾楼应保持无蛆、无蝇，四壁清洁，地面和周围无堆放垃圾，应封闭集装箱上盖。应根据垃圾日产量及时调整集装箱数量。垃圾楼吊装设备应及时检修和保养，杜绝事故发生。

　　5、院内垃圾应日产日清，无暴露垃圾，无卫生死角。垃圾箱及果皮箱应完好清洁，周围地面无杂物污渍。

　　6、建筑物内外无乱写、乱划、乱粘贴，无残标;公共设施、牌匾、路标、雕塑、亭廊、石桌椅应定期擦拭，保持清洁。

　　7、校园主要干道的地面卫生应在每日早7：30以前清扫完毕。公共场所应定期清扫，保持清洁。上课期间不得有任何影响授课的清扫活动。

　　8、道路、地面不得直接搅拌水泥沙浆，建筑材料应按指定地点摆放整齐。建筑垃圾应按指定地点堆放并及时清运，对建筑垃圾影响道路通畅和环境卫生的现象要及时管理和清运。

　　9、门前三包工作应符合门前三包的标准和要求。

　　10、应及时清理院内主要干道的积雪，保证道路通畅和安全。如洒盐水除雪，不得将积雪清扫堆放到绿篱和绿地内。

　　11、根据节假日的要求及时挂收国旗、彩旗、灯笼;开关大门彩灯、射灯。

　　(三)教室卫生工作

　　1、教室卫生应在每日晚自习后清扫完毕，锁门。第二天早7：00应将各教室门打开(特殊情况除外)。

　　2、应保持教室地面清洁、四壁洁白、墙裙完好无污渍、黑板完好光亮、无粉笔痕迹、粉笔沫应及时清除;门牌完好、装订美观;门窗、玻璃、纱窗、窗帘、小五金齐全完好;桌椅完好、摆放整齐、桌内外无杂物灰尘。

　　3、吊扇、黑板灯、照明灯、各种开关及各类设备应完好无损。维修要及时，保持良好状态。

　　4、粉笔(白色、彩色)板擦应保证供给并摆放整齐。要保持讲台、讲台桌的完好整洁。

　　5、制定教室服务制度化、规范化、科学化的管理制度，确保教学需要。

　　以上要求的完好率应在98%以上，各阶梯教室和大教室的照明灯完好率应在90%以上。

　　(四)公共场所维护工作

　　1、各楼道(包括家属楼物业范围)地面清洁、门窗、玻璃、纱窗、小五金齐全完好，墙裙、楼道灯的照明完好率及满意率应在98%以上。

　　2、电梯应按规定做好年检并取得合格证及运行证，两证应挂在电梯间内。电梯应定期维修保养，不允许带病开梯，运行应正点。电梯间应干净、整洁、明亮。电梯工要持证上岗，严格执行电梯交接班制度，认真做好运行记录。严禁脱岗，确保安全。

　　3、要保证全院正常供水、供电、供暖工作。水、电、暖设备齐全，服务维修及时到位，设备完好率应在98%以上。

　　4、水、电、暖维修应24小时值班。要制定应急处置方案。确保服务安全、到位。

　　5、节能措施得力，杜绝长明灯、长流水和跑、冒、滴漏现象。

　　6、按规定做好饮用水箱的卫生防疫和日常管理工作，要定期进行检查、检测，确保饮用水安全。

　　7、按要求供应全院饮用水和洗浴。对茶浴炉房要制定卫生安全工作制度，确保正常供水和安全。对浴室内卫生、各种设施应及时检修，杜绝发生事故。

　　8、按要求每年应集中时间对外收取供暖费，并支付供暖费。

　　9、按要求努力回收学校创收水电费。

　　10、按要求统计、收缴、上报家属住户水电费。

　　11、按要求对院内人防工程进行检查，防止发生意外事故。

　　五、违约责任

　　1、甲方违反合同规定，使乙方未能完成合同规定的服务和管理目标，乙方有权视不同情况限期向甲方提出解决意见(双方协商)。如逾期仍未解决，乙方有权中止合同，所造成乙方经济损失由甲方予以经济赔偿。

　　2、乙方违反合同所规定的内容或未达到的服务标准，或师生员工反映强烈且不能及时解决的，甲方有权要求乙方限期改正(双方协商)，如逾期不改，甲方有权终止本合同。另行安排其它物业管理机构替代。给甲方造成的经济损失，乙方应给予赔偿。

　　3、乙方违约擅自提高收费标准和降低服务标准，甲方有权要求乙方改正并清退多收费用。

　　六、其它

　　1、本协议未尽事宜由双方协商解决，并以书面协议签定补充协议。补充协议与本协议有同等效力。本协议有效期为一年，自______年______月______日至______年______月______日止。

　　2、本协议之委托协议书均为本协议的有效组成部分，具有同等法律效力。

　　3、本协议共4份，甲、乙双方各执2份，具有同等法律效力。经双方签字盖章后生效。

　　甲方(盖章)：_________乙方(盖章)：_________

　　甲方代表(签字)：________乙方代表(签字)：________

　　____年___月___日____年___月___日

篇3：北京某项目物业管理顾问合同

　　北京某项目物业管理顾问合同

　　本合同甲方：

　　本合同乙方：_________物业管理有限公司

　　物业的基本情况

　　1、物业名称：______

　　2、座落位置：______

　　3、占地面积：____万平方米

　　4、建筑面积：____万平方米

　　其中：住宅：____万平方米

　　商业用房：_____万平方米

　　其它：___万平方米

　　5、总户数：_____户

　　6、停车位：_____个

　　7、绿化率：____%

　　以上各项指标如有变更，甲方应于变更后一周内书面告知乙方。

　　根据《中华人民共和国合同法》及有关物业管理法律、法规和政策的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方经过认真协商，就甲方聘请乙方对___项目提供专业化物业管理顾问事宜订立本合同。

　　第一条 合作方式

　　(一)本项目发展商为：

　　本项目管理者为：

　　本项目物业管理顾问为：北京市__物业管理有限公司

　　(二)本项目发展商与本项目管理者通过缔结物业管理委托合同，确定由本项目管理者负责____该项目的物业管理经营活动。同时，为提高本项目物业管理水平，甲方聘请乙方作为本项目的物业管理顾问，利用乙方在物业管理专业领域多年积累的人才、经验、管理模式、管理制度、品牌等优势为管理者提供顾问服务，指导本项目管理者的日常管理工作，协助建立高标准的物业管理队伍，在顾问期内，使本项目的物业管理步入正轨。

　　第二条 顾问范围

　　乙方对本项目如下物业管理事项进行顾问指导：

　　(一) 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

　　(二) 房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等。

　　(三) 规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等。

　　(四) 规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理。

　　(五) 公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运，包括公共场地、房屋建筑共用部位。

　　(六) 交通、车辆行驶及停泊。

　　(七) 配合公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。

　　(八) 组织开展社区文化娱乐活动。

　　(九) 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

　　(十) 对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。

　　(十一)业主委员会的成立与运作。

　　(十二)法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

　　第三条 顾问服务内容

　　(一)工程前期和施工期间，根据本项目的设计方案，从物业管理的角度就规划设计、工程施工、机电设备、园林景观、公共设施、管理设施、便民服务设施等方面提供专业建议方案。

　　(二)提供本项目机电设备选型、安装的咨询、建议，指导进行项目设备的档案建立、运行过程记录及设备清单设计等工作。

　　(三)项目考察及其物业管理方案的制定：根据对项目的实地及相关情况的考察，以项目本身的特点设计物业管理方案，使其既符合__物业管理模式的(乙方)一般性又切合项目自身的特殊性，方案内容包含管理方式、项目组织架构、人员配备，各专业物业管理方案、目标及保证措施。

　　(四)入伙方案：指导进行入伙期间管理处组织架构，人员编制，入伙交接验收标准及分项程序及入伙前各项准备工作包括拟定计划，制定收楼文件，入伙文件如《业主公约》、《住户手册》、《收楼须知》，制定《收费标准》、《物资配备计划》和各项采购计划等。

　　(五)管理制度建设：乙方依据__物业管理制度体系指导甲方，充实、完善所顾问物业管理公司的管理制度，使甲方之物业管理公司在较短时间内达到__物业管理的高质素、高标准、科学性及实用性。

　　(六)根据多年的物业管理行业财务管理经验，协助提高经济效益，进行财务分析指导。

　　(七)创优评比指导：在甲方各方面条件具备的情况下指导甲方迅速而经济地通过省优和国优的评比。

　　(八)常驻顾问阶段，每月向甲方提供一份顾问报告。

　　(九)各阶段工作时间及内容须经甲、乙双方签字订可。

　　第四条 甲方的权利

　　(一)合同期内甲方有权对本合同所顾问的项目以“物管顾问：()北京市__物业管理有限公司”的标准署名方式进行广告宣传，未经乙方书面许可，甲方不得以任何其他署名方式进行宣传。

　　(二)甲方对乙方的顾问管理实施监督检查，有权每六个月进行一次全面考核评定。

　　(三)负责本项目物业管理经营的收益及风险。

　　第五条 甲方的义务

　　(一)甲方须尊重乙方顾问管理人员，积极配合乙方的顾问工作，并负责督促本项目管理者按照乙方指导的方式进行物业管理活动。

　　(二)甲方须按时向乙方支付顾问费用，并免费提供乙方常驻顾问人员在本项目现场工作时间的住宿(常驻顾问人员住宿标准为一人一单间，并配备相应生活设施，具体细致化，如电视、电话等)。

　　(三)本项目首期物业预计入伙日期(开发商通知业主)为____年__月__日，预计入伙时间如有变更，甲方应于变更后一周内书面通知乙方。

　　(四)根据需要，甲方人员赴乙方北京总部培训期间所发生差旅食宿费由甲方自行负责，乙方提供便利及协助。

　　(四)甲方应保证保守乙方的商业秘密，不得向任何第三方提供乙方所提供的管理资料和管理档案。

　　(五)甲方不得向乙方提出违法要求

　　(六)签收顾问乙方提供的报告等书面材料

　　(七)甲方广告时违法连带乙方的问题

　　第六条 乙方的权利

　　(一)乙方顾问人员有权随时检查甲方工作人员对顾问意见的执行情况，发现执行偏差，有权要求甲方工作人员改正，同时乙方的顾问工作质量也接受甲方的监督。

　　(二)当甲方拖欠顾问费时，乙方有权中止合同采取适当方式进行催缴。

　　第七条 乙方的义务

　　(一)乙方应严格履行本合同，并根据项目需要及时增派专业人员协助解决小区管理中的专项问题。

　　(二)当甲方需要更换乙方派驻的顾问管理人员(须提出正当合理的更换理由)或乙方因特殊原因出现人事变动时，乙方须至少提前一周派出新任顾问管理人员跟随原顾问管理人员熟悉本项目情况及办理工作交接，保证本项目的物业管理正常运作不受影响(建议删除)。

　　(三)应及时向管理者提供与物业管理有关的文件与资料。

　　(四)在顾问期内对管理者的工作给予充分的配合协作，并及时与甲方沟通联系。对管理者因未及时采纳或拒绝乙方各种建议而产生的问题和影响不承担责任(不是义务)；对甲方和管理者提出的合理化建议予以充分考虑，接受甲方的工作监督。

　　(五)合作期结束前，乙方须作好与管理者的工作交接，以确保合作期结束后，本项目的物业管理的正常运作。

　　第八条 合同期限、价格及付款方式

　　(一)先提总年限，本顾问服务合同共分为三个阶段，即前期介入阶段、常驻顾问阶段、免费跟踪阶段。

　　1)期介入阶段，从项目签约之日起至项目入伙之日前三个月止；

　　2)常驻顾问阶段为 一年，从项目入伙之日前三个月起至项目入伙满九个月止，在此阶段，乙方派顾问经理1名、客户服务顾问1名、工程顾问1名、安全顾问1名、环境顾问1名(据工作需不同阶段派不同的人，根要工作需要，比如入伙时加派人员)，共计5名顾问人员常驻本项目现场进行物业管理实操指导；

　　3)免费跟踪阶段为常驻顾问阶段结束之日后首3个月。

　　(二)顾问费总计为人民币____万元整。

　　(三)付款方式：采用分期付款方式，全部款项分五期支付，即：

　　1、签约五个工作日，甲方向乙方支付顾问费总额的30%，即人民币____万元整；

　　2、本项目入伙之日前三个月，乙方所派常驻顾问人员进场前一周内，甲方向乙方支付顾问费总金额的25%，即人民币____万元整；

　　3、乙方所派常驻顾问人员进场满叁个月的前一周内，甲方向乙方支付顾问费总金额的25%，即人民币____万元整；

　　4、乙方所派常驻顾问人员进场满七个月的前一周内，甲方向乙方支付顾问费总金额的15%，即人民币____万元整；

　　5、乙方所派常驻顾问人员进场满十二个月的前一周内，甲方向乙方支付顾问费总金额的5%，即人民币____万元整。

　　注：节假日顺延以上付款阶段如在时间上重合，付款额亦作相应重合。

　　(四)顾问费构成包括：

　　1、顾问人员的人工费(含基本工资、奖金、各种福利待遇、交通等费用)；

　　2、税金；

　　3、______物业管理的品牌在本项目及本合同期限内的使用费用；

　　4、其它相关费用。

　　第九条 管理目标及奖惩措施

　　(一) 本项目一经入伙即按照ISO9001：2000版质量管理体系的标准进行管理，完全入伙一年内达到乙方物业管理标准。

　　(二) 乙方承诺，在小区符合政府规定的考评条件的前提下，自本物业正式入伙一年左右达到省级物业管理优秀小区相应管理标准，两年左右达到国家级物业管理优秀小区相应管理标准。

　　(三) 如该小区被评为国家、省级文明(优秀)小区，甲方分别奖励乙方人民币4万元(国家)、2万元(省)。

　　第十条 违约责任

　　(一) 除双方协商一致同意终止合同外，任何一方不得以任何理由擅自终止本合同，单方违约终止合同，违约方应向守约方支付顾问费总额的(未付部分的50%)30%(即人民币____万元)作为违约金。

　　(二) 如甲方未能按合同约定按时支付顾问费，则每延期付款一日，相应加收万分之五的滞纳金，若延期付款超过30日，则视为因甲方原因，导致合同无法继续履行，构成甲方单方违约终止合同，甲方除应支付拖欠款、滞纳金外还应按本条第(一)款支付违约金。

　　(三) 因甲方原因，造成乙方达不到预期顾问效果，责任由甲方承担。

　　(四) 因乙方原因，造成达不到顾问效果，责任由乙方承担，甲方有权要求乙方限期整改。

　　第十一条 其它事项

　　(一) 经双方协商一致，双方可对本合同的条款进行修改并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

　　(二) 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使一方无法履行时，双方均不承担违约责任。

　　(三) 因履行本合同而产生的一切争议，双方均应本着友好的态度协商解决，协商不成时，合同任何一方都可将争议提请本项目所在地物业管理行政主管部门调解，调解不成时，可提交项目所在地人民法院依法裁决。

　　(四) 本合同及其附件均为合同的有效组成部分。

　　(五) 本合同及其附件中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。

　　(六) 本合同一式肆份，甲、乙方各执两份。

　　甲方签章：______乙方签章：______

　　法人代表：______法人代表：______

　　______年___月___日

篇4：观邸住宅小区前期物业管理委托合同

　　观邸住宅小区前期物业管理委托合同

　　第一章 总则

　　第一条 本合同当事人

　　委托方：________房地产开发有限公司(以下简称甲方)

　　地址：________市江津西路7号

　　邮编：________

　　电话：________

　　受托方：________物业管理有限公司(以下简称乙方)

　　地址：________西路288号投资广场

　　邮编：________

　　电话：________

　　甲乙双方根据我国有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方开发建设的下述物业委托乙方进行前期物业管理服务事宜，经过充分讨论和友好磋商，达成以下共识，并签订本合同，以资双方共同信守。

　　第二条 物业基本情况

　　物业名称：____“天发观邸”住宅小区、天发花园，(以下简称本物业)

　　物业类型：普通多层、多层复式住宅、低层住宅及商业用房

　　座落位置：____西路以南、武德路以西(详见总平面图)

　　占地面积：约69700平方米

　　建筑面积：约85168平方米

　　物业管理用房面积：按商品房总建筑面积的3‰配置

　　总户数：502户

　　总幢数：29幢

　　第三条 乙方提供物业管理服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。

　　第二章 委托管理事项

　　第四条 房屋共用部位的维修、养护和管理，包括承重结构部位(含楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)，户外墙面、门厅楼梯间、走廊通道。

　　第五条 房屋共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括给排水管道，供电、供气、电信、有线电视、宽带网络等线路，消防设施，路灯照明，沟，渠，池，井，露天停车位，建筑小品，标识，宣传牌，信报箱，公益性文体设施。

　　第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括小区道路、室外给排水管道、化粪池等。

　　第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

　　第八条 公建配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化、体育、娱乐和教育场所。

　　第九条 公共环境卫生，包括上述公共场所、共用部位、共用设施及设备的清洁卫生，卫生消杀，垃圾的收集和处理，果壳箱的保洁 。

　　第十条 交通与车辆停放秩序的管理。

　　第十一条 维持治安及公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、小区内车辆停放管理、交通秩序管理和消防安全管理 。

　　第十二条 管理与本物业相关的工程图纸、业主及物业使用人档案与竣工验收资料。

　　第十三条 组织开展本物业社区文化娱乐活动。每年大型活动不少于1次、小型活动不少于5次。

　　第十四条 负责向本物业业主和物业使用人提供本合同第二十条规定的物业管理服务(见附件《荆州 “天发观邸”住宅小区物业管理服务内容及质量标准》)，并收取费用 (详见本合同第二十一条) 。

　　第十五条 在当事人提出委托时，对业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备提供维修、养护等有偿服务。

　　第十六条 其它委托事项：

　　1、 本物业生活垃圾的归集由乙方负责，清运由乙方负责与环卫部门签订本协议的有效期内的清运协议。

　　2、本物业路灯照明设施的维修养护及电费由乙方牵头与路灯管理部门处理，费用已含在物业管理费中。

　　第三章 委托管理期限

　　第十七条 委托管理期限为两部分。首期从委托合同签订之日起至20**年9月30日。次期从20**年10月1日至20**年9月30日止，如果这期间本物业业主委员会成立，并选聘出新的物业管理公司接管本物业，则本合同同时终止。

　　第四章 双方权利义务

　　第十八条 甲方权利义务

　　1、在业主委员会成立之前，代表业主负责制定临时公约，并配合乙方与《商品房买卖合同》一并签订，要求业主和物业使用人遵守；

　　2、审定乙方拟定的物业管理制度；

　　3、检查监督乙方管理服务工作的实施、制度的落实执行情况及承诺指标执行情况；

　　4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告；

　　5、按照甲方《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求，委托乙方管理服务的房屋、设施、设备符合国家相关验收标准，保障业主和物业使用人正常使用。保修期内如存在质量问题，由甲方负责返修。

　　6、在房屋竣工交付时配置不低于商品房总建筑面积3‰的物业管理用房，供本小区物业管理公司无偿使用；

　　7、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案资料，并于小区竣工验收时移交乙方；

　　8、协调、处理本合同生效前发生的本物业遗留问题：

　　(1)、 对于综合验收、接管验收时提出的各项遗留问题在规定的时间内办理完结 ；

　　(2)、 不将未缴纳的有关水、电、气、通讯、通信增容等配套费用遗留给乙方处理。

　　10、协助乙方做好政府有关主管部门和专业单位对本物业管理的相关协调工作；

　　11、不擅自占用和改变本物业的公用设施使用功能 。

　　12、 在小区内配置用于物业管理服务并按民用水电标准收费的水、电源，便于乙方对本物业卫生、清洁及绿化养护，费用由乙方承担。

　　第十九条 乙方权利义务：

　　1、本合同签订生效起七日内将驻本小区的物业管理负责人***及有从业资格的其他员工名册、组织架构报荆州市房地产管理局备案；物业管理负责人在合同期内发生变更前必须经甲方书面同意。

　　2、根据有关法律法规及本合同的约定，制定本物业管理制度，履行物业管理服务事项；并派专人在甲方售楼处负责与业主签订本物业《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》等相关文件；

　　3、对业主和物业使用人违反法规、规章和临时公约的行为进行劝阻、制止并限期整改或提请有关部门处理； 对造成损失的有权要求责任人承担赔偿责任；

　　4、事先经甲方书面同意，乙方可选聘专营公司承担本物业的特殊专项管理业务(小区保安必须由乙方自理)，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

　　5、负责编制本物业公用部位、公用设施设备年度养护计划和维修方案，保修期外，经甲乙双方议定并报荆州市房产管理局批准，由乙方负责组织实施，有关费用在本物业公共维修基金中列支；

　　6、向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，通过签订《房屋装饰装修管理服务协议》与其书面约定有关限制条件，并负责检查监督；

　　7、负责编制并报甲方审定物业管理年度管理计划、财务预算及决算报告；

　　8、每6个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费收支帐目；

　　9、向业主和物业使用人提供规范标准、细致入微的保姆式人性化物业管理服务；

　　10、不擅自占用和改变本物业的公用设施使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套设施，须事先征求业主和物业使用人意见，经甲方书面同意并报荆州市房地产管理局等有关主管部门批准后方可实施；

　　11、本合同终止时，乙方必须向荆州市房地产管理局或业主管理委员会移交全部物业管理用房等固定资产、物业管理的全部档案资料及物业管理服务费和公共维修基金的结余部分款项；

　　12、向业主或物业使用人提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

　　13、依据《前期物业管理服务协议》向业主收取物业管理服务费，并有权依法对逾期或拒不缴纳物业管理服务费的业主或物业使用人加收滞纳金或依法提起诉讼；

　　14、本合同期内，本物业达到成立业主委员会条件的，应由乙方牵头并配合荆州市房地产管理局组织业主委员会筹备事宜，所需费用由乙方先行支付，待业主委员会成立后，统一向各业主分摊。

　　第五章 物业管理服务内容及质量标准

　　第二十条 乙方保证向本小区全体业主和物业使用人提供以下物业管理服务内容及质量标准。(详见本合同附件《荆州“观邸”小区物业管理服务内容及质量标准》)

　　第六章 物业管理服务费用和维修费用支付

　　第二十一条 物业管理服务费是指为完成本合同第二章所规定的委托管理事项而发生的费用，由服务成本、法定税费、人员工资构成。本协议前期费用由甲方向乙方支付，费用仅含四名保安工资及服装费，支付的金额与方式为：四名保安工资按月结清；四名保安服装费于本合同签订时一次性付清。

　　1、本物业的每月物业管理服务费收取标准暂定为：普通住宅0.30 元/平方米、复式住宅0.5元/平方米，低层联排住宅0.8元/平方米，商业用房1.00元/平方米，上述收费标准经当地物价部门及房管部门批准后由乙方向业主或物业使用人收取，乙方与荆州市物价部门及荆州市房地产管理局协调，使物业管理服务费达到上述收费标准。

　　2、空置房屋的物业管理服务费，由乙方按上述收费标准的50%向业主或物业使用人收取(含交房时甲方最多不超过150套未售出房屋)。

　　3、业主或物业使用人逾期未交纳物业管理费的，根据按日千分之五加收滞纳金。

　　4、露天车位：各类小轿车、小型汽车、小三卡、边三轮、摩托车、自行车停车管理费用标准按当地物价局核定的标准收取；

　　5、临时停车：各类轿车、小型汽车、2.5吨货车以下按当地物价局核定的标准收取；

　　2.5吨以上汽车、客车、卡车不得进入小区，摩托车、电动车、自行车不收费；

　　6、特约服务：对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，向当事人按事先约定价格收取费用。

　　7、装璜垃圾清运费、装修保证金等按当地房管局及物价局的相关规定执行。

　　第二十二条 甲方同意乙方无偿使用本物业的配套管理用房，乙方不得将管理用房转作其他用途。

　　第二十三条 房屋保修期满后的共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用：

　　1、房屋共用部位的日常养护、维修、更新费用，由乙方承担。

　　2、房屋共用设施、设备的日常养护、维修、更新费用，由乙方承担。

　　3、房屋公用部位、公用设施、设备的维修基金，由甲方在本物业交付时向荆州市房地产管理局交清，用于保修期满后本物业共用部位共用设施设备的维修，乙方使用时向荆州市房地产管理局申请支付。

　　第二十四条 乙方对物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗邻部位的维修、养护及其他特约服务，应事先公布收费标准，由当事人按实际发生的费用计付。

　　第七章 违约责任

　　第二十五条 甲方违反本合同的约定，致使乙方无法完成本合同附件规定的物业管理服务内容及质量标准，乙方有权要求甲方限期解决，逾期未解决的，乙方有权单方终止本合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予对方经济赔偿。

　　第二十六条 乙方违反本合同的约定，未能达到本合同附件约定的物业管理服务内容及质量标准(目标)，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权单方终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予对方经济赔偿。

　　第二十七条 乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准或扩大收费范围的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方包括声誉在内的利益损害的，乙方应承担相关法律责任并给予经济赔偿。

　　第二十八条 甲乙双方任何一方无契约或未经对方同意单方提前终止合同的，违约方应向对方赔偿伍万元的违约金；造成对方经济损失的，还应给予经济赔偿。

　　第二十七条 甲乙双方的其他约定如下：

　　1、甲方除履行本合同所列的权利和义务外，其余及以后所有涉及物业管理的事项(包括本合同乙方的经营盈亏)，在本合同期内由乙方负责自行处理，并承担相应的责任，与甲方无涉。

　　2、因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。由此对乙方造成的经济损失由甲方向乙方进行赔偿。

　　3、本合同期内，凡有涉及甲方责任的问题发生时，乙方可以先采取临时措施应急反应，并将相关情况立即通报甲方处理。乙方采取临时应急措施而发生的费用或损失，由甲乙双方另行协商处理。

　　第二十八条 本物业的物业管理服务工作由乙方驻荆州的分公司负责执行，乙方对其分公司的权利和义务承担全部直接的法律责任。在本合同托管期限内，先生为乙方常驻荆州分公司的主管负责人，负责与甲方进行本物业的所有业务联系，并承担相应责任；乙方如对其工作岗位进行调动，应事先书面通知甲方，并告知具体原因。

　　第二十九条 荆州市房地产管理局作为本物业的行业主管部门，有权对甲乙双方履行本合同各自的权力和义务进行管理、检查和监督。

　　第八章 附则

　　第三十条 双方约定自本合同生效之日起到房屋交付使用之前15日，根据本合同委托管理事项，办理完交接验收手续。

　　第三十一条 合同期满后，乙方全部完成本合同约定的义务和本物业管理服务内容及质量标准，并且成绩优秀，大多数业主和物业使用人满意度良好，可与业主管理委员会优先续订本物业委托管理合同。

　　第三十二条 本合同未尽事宜双方可以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

　　第三十三条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

　　第三十四条 本合同正本连同附件共十六页，一式三份，甲、乙双方各执一份，向荆州市房地产管理局备案一份，具有同等法律效力。

　　第三十五条 本合同执行期间，如遇不可抗力或情势变更，致使本合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理；协商或调解不成的，本合同可自行终止，甲乙 双方互不追究对方责任。

　　第三十六条 本合同在履行中如发生争议，甲乙双方应协商解决或报请荆州市房地产管理局进行调解，协商或调解不成的，甲乙双方中任何一方均有权向沙市区人民法院起诉。

　　第三十七条 本合同经甲乙双方签章并报荆州市房地产管理局备案后生效。

　　附件：《荆州 “观邸”小区物业管理服务内容及质量标准》

　　甲方：________(签章)乙方：________(签章)

　　法定代表人：________法定代表人：________

　　授权代表人：________授权代表人：________

　　____年____月____日

篇5：嘉仕花园物业管理服务合同(业主委员会)

　　嘉仕花园物业管理服务合同(业主委员会)

　　甲方：________业主委员会

　　乙方：________

　　经昆山黎明清境业主代表大会年月日投票表决，乙方获得昆山黎明清境物业管理服务权。管理服务期限为壹年从20**年12月1日起至20**年11月30日止。为保障黎明清境物业管理服务正常运行，根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《江苏省城市住宅区物业管理办法》等国家、地方法律、法规，在平等、自愿、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。

　　第一条 物业基本情况

　　小区位置：____市前进东路1108号

　　建筑面积：________

　　住宅户数：________

　　特别备注：

　　1、以上数字如有不实，以小区竣工验收报告数字为准。

　　2、黎明清境三期嘉仕花园(前进东路1109号)是黎明清境小区的组成部分，

　　前期管理在甲方监管和监督下，由开发商和乙方直接签订前期委托合同，期限与本合同相同。

　　第二条 物业管理服务项目

　　1、承担黎明清境房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等)的维修、养护和管理。

　　2、承担黎明清境房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、配电系统、楼宇对讲系统、小区广播系统、监控防盗系统、楼内消防设施设备、供水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。

　　3、承担黎明清境规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等)的维修、养护和管理。

　　4、承担黎明清境规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。

　　5、承担黎明清境公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运、小区消杀、公共区域绿化等。

　　6、承担黎明清境交通、车辆行驶、停泊及管理。

　　7、对黎明清境实行24小时封闭式管理，对黎明清境规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区保安工作。

　　8、为黎明清境业主提供一定的社区文化娱乐服务。

　　9、做好黎明清境物业及物业管理档案、资料的建立、保存。

　　10、做好政府法规和行业政策所规定的应由物业管理公司承担的其它事项。

　　第三条 物业管理服务标准

　　乙方提供的物业管理服务按《江苏省住宅物业管理服务标准》商定等级执行，详见附件一：《江苏省住宅物业管理服务标准》。

　　其他未尽事宜见附件二：《昆山黎明清境物业管理服务标准》。

　　第四条 物业管理服务费及其管理

　　1、经甲乙双方协商决定，黎明清境各服务项目按如下标准收取：住宅物业管理费每平方米0.8元/月.户；商用房物业管理费每平方米1.0元/月.户；汽车停车费80元/月.辆；摩托车停车费10元/月.辆；助力车停车费5元月.辆；自行车停车费3元/月.辆。

　　2、黎明清境物业管理服务费每3个月由乙方直接向业主收取；每3个月前15日为收费时间；乙方应在每月10日前，向甲方提供上月物业服务收费明细帐单并接受甲方查询。乙方必须按政府规定、程序收费，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明。

　　3、业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算缴纳滞纳金。乙方有权对欠费超过1个月的业主进行公示通报；对欠费期超过3个月的业主，由甲方支持乙方提起诉讼进行追讨，败诉业主除补缴物业管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费用。

　　4、小区警线(门卫)以内，不得以任何形式开设便利商店；不得开设影响周围业主利益的工厂、公司。对拒不改正者，拒不搬迁的商业用水、用电户，经业主委员会同意，乙方有权报请供水、供电部门，要求对其停止供水、供电。

　　5、甲方应协助乙方催缴物业管理服务费，甲方承诺不怂勇、煽动业主不缴物业管理服务费，反对“吃霸王餐”无理拖欠物业管理服务费、侵害其他缴费业主的合法权益。乙方应作好欠费业主的催缴、统计、记账工作。

　　6、乙方必须购买物业管理责任险，按规定为其员工办理普通社会保险(按昆山相关标准)和人身意外保险(每人100元/年)。保险费列入物业管理服务成本费开支。

　　7、乙方应按政府、行业法规，如实列支物业管理服务成本费用，不得隐瞒物管收入，虚报多报支出费用。乙方弄虚作假，乱收费，做假账，一经发现，甲方有权单方解除双方合同关系。

　　8、乙方在管理过程中，业主委员会不配合催缴物管费，造成乙方亏损而不能进行正常经营。

　　乙方有权单方解除双方合同关系。

　　9、黎明清境物业管理服务费所有收支账目，按政府规定由乙方每3个月向业主公布一次(张贴时间不少于1个月)，账目公布前送交业主委员会审核备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前，特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会。乙方不公布账目，业主有权暂停支付物业管理服务费。

　　10、甲方有权聘请独立会计审计机构每年对上述账目进行查验审核一次，审计费用由乙方物业管理服务费支出。乙方提供的账务虚假或严重失实的，将构成甲方解除合同的合理理由。

　　第五条 专项本体维修基金的收支管理

　　1、黎明清境专项本体维修基金，其归集、管理、使用、按业主公约执行昆山市物业专项维修资金管理办法的规定，以业主委员会名称单独建帐列项，按政府规定的专项本体维修基金使用范围专款专用。

　　2、黎明清境专项本体维修基金的使用，按物管公司先立项报价，业主委员会审核签字后实施的程序进行运作。

　　3、黎明清境专项本体维修基金的收支使用账目，每3个月由业主委员会向业主公布一次(张贴时间不少于1个月)接受全体业主的监督，账目公布前由业主委员会送交物业管理公司核查备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前。

　　第六条 业主共有物业收入及其管理

　　1、黎明清境露天停车场属小区配套的公共设施，其产权属黎明清境业主共同所有。黎明清境停车场及公共场地(小区会所等)出租的所有税后收入归黎明清境业主所有，以业主委员会的名称单独建账列项。

　　2、黎明清境停车场，甲方委托乙方代为管理(出租)。作为乙方管理成本，提取停车费总收入40%作为乙方停车场管理服务费(停车费收入税金由乙方支付)。

　　3、黎明清境停车场及业主共有物业出租的收入(除应缴税收和乙方提取的相应管理服务费外)，和专项本体维修基金分别立项合并使用，用于黎明清境新增改造项目。

　　4、黎明清境自行车和摩托车的公共车库的管理收费归乙方全部所有。

　　第七条 业主委员会自律承诺

　　1、黎明清境业主委员会全体成员应同物业管理服务公司加强沟通，相互尊重；不得利用监督权以权谋私，不得在本小区物管队伍中安插亲友。

　　2、黎明清境业主委员会全体成员不得免交、少交物管服务费和停车费，不得无理干涉物业管理公司的正常经营；不得无理煽动业主不交物业管理服务费。

　　3、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的经营活动。

　　4、业主委员会应按政府有关规定进行换届选举，并制定《业主公约》，对全体业主产生约束效力。

　　5、业主委员会监督、督促业主遵守《业主公约》及小区的各项规章制度并对违反《业主公约》及小区各项规章制度的业主行为进行劝阻、纠正。

　　6、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

　　7、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员相互协作，共同做限维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　第八条 乙方自律承诺

　　1、乙方应同黎明清境业主委员会及全体业主加强沟通，相互尊重；接受黎明清境业主委员会和全体业主的监督。

　　2、乙方承诺，不作假账，不乱收费，定期公布物管帐目，严格按《江苏省住宅物业管理服务标准》商定标准提供管理服务。加强小区治安巡逻管理，若因物业安全管理违规、失职、脱岗，造成业主家中被盗，小区警戒取内，汽车被盗、公共车库车辆被盗等财产损失和其它意外事故，除现金、有价证券、珠宝、古董外，经政府有关部门的裁定，业主可通过业主委员会根据裁定的结果追究乙方失职直至赔偿责任。承诺小区治安消防重大责任事故发生率为零。(非管理不当造成的事故除外)。

　　3、乙方承诺，不得干涉业主委员会的正常监督、维权活动。

　　4、乙方对小区改造计划须征得业委会同意后方可实施。

　　第九条 合同的终止、续约与交接

　　1、黎明清境物业管理服务合同到期后，双方合同关系即终止。乙方应提前15天按政府、行业法规、填报固定资产、办公、设备、小区资料等交接清单，送业主委员会审核。小区物业收费财务账目，应于合同终止后的10日之内，送交业主委员会审核，由业主委员会聘请专业财务公司进行审计。

　　2、乙方愿意续签合同，应在合同到期前60天，书面通知业主委员会。由业主委员会召开 业主代表大会(合同到期前30天召开)进行表决确认。管理服务期间无重大失职过失，无账务弄虚作假，表决结果业主满意率达到法定三分之二的，由业主委员会直接同乙方续签合同。具体条款及内容另行商定。

　　3、业主代表大会表决，业主满意率达不到三分之二，原合同到期后自行终止。由业主委员会另行招聘物业管理服务公司。

　　4、甲乙双方欲终止本合同，需提前两个月书面通知对方，否则违约方按照全体业主一个月物业管理服务费总额计算，赔偿对方。

　　5、新老物业管理公司的交接过渡时期最长为2个月，原物业管理公司应提供过渡期物业管理服务(过渡期内，全体业主仍按照本合同标准向乙方交纳未尽物业管理服务费)；2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。

　　第十条 双方争端与解决方式

　　1、一方单方解除合同的理由不充分的，另一方有权请求赔偿损失。

　　2、乙方服务未达到服务标准，由法定鉴定单位裁定是对共同利益造成损害的，乙方负相应赔偿的责任；给业主个人造成损害的，也负相应赔偿的责任。

　　3、甲方、乙方以及业主因物业服务发生争议的，应平等协商解决。协商不成的，提请苏州市仲裁委员会仲裁。仲裁结果对双方均有约束力。

　　第十一条 其他事项

　　1、本合同所有附件均为本合同的组成部分，具有合同同等的法律效力，未尽事宜双方协商解决。

　　2、乙方可制订约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同。乙方在业主公约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应获得甲方批准。

　　3、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，一份交政府主管部门备案，三份合同具同等效力。本合同自甲、乙双方签字并盖章起生效，对甲、乙双方及黎明清境全体业主具有约束力。

　　甲方：________业主委员会乙方：________

　　负责人：________负责人：________

　　签署日期：________签署日期：________

　　附件一：《江苏省住宅物业管理服务标准》商定标准具体服务细则

　　一、公共服务

　　1、接待

　　佩带统一标志，仪表端庄、大方、衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主(使用人)一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致，不应使用服务忌语。

　　2、有完善的值班制度和交接班制度，工作有记录。

　　二、服务时限

　　急修服务30分钟内到位，12小时内修复，若不能要有急修处理措施，并对业主(使用人)做出合理解释，做出限时承诺。小修原则上2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得已节假日和休息时间顺延。(居民预约、雨天筑漏可不受2日限制)

　　三、房屋、共用设施、设备维护与管理

　　1、巡检

　　每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次。

　　掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等。

　　业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；巡检有记录；巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。

　　2、房屋

　　(一)装修管理

　　1、将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；

　　2、对业主(使用人)装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签订装饰装修管理服务协议；

　　3、业主(使用人)装修期间每日巡查装修施工情况；

　　4、装修结束组织验收；

　　5、验收合格1个月后组织复验；

　　6、复验合格后3个工作日内退还装修保证金；

　　7、对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

　　(二)建筑物外立面

　　建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次；外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。

　　因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。

　　(三)排水设施

　　化粪池每年清理1次，每季巡查1次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好。开裂、破损等及时更换，定期检查，每周清扫1次以上排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；达到目视基本干净无污渍、无杂草，排水畅通，无积水、臭味；每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。

　　清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。

　　(四)弱电系统

　　对操作人员进行培训，工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；

　　工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析并有记录。

　　(五)避雷接地系统

　　每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

　　(六)道路、停车场(车棚、车库)及配套设施

　　加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补。

　　按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；

　　停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。

　　四、清洁管理

　　每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次，；每日收集2次业主(使用人)垃圾；每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手；各层和通道消防栓、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每周循环清洁1次。

　　各梯间墙面、天花板每周除尘1次；每周擦1次楼梯道共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；铁栏油漆完好无脱皮；扶手护拦干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查30cm无显著脏污。

　　梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无明显灰尘，大理石地面干净无明显灰尘，水泥地面目视干净无杂物。

　　(一)停车场、共用车库或车棚保洁

　　每日清扫1次车库的纸屑和垃圾；每周用拖把拖1次场地；每周将墙面及箱柜上的灰尘掸掉，用湿布擦拭1次。

　　时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；每月擦洗2次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物；无异味、空气流通；油漆无脱落、无锈迹；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；墙面、管线基本无污迹、无灰尘。

　　(二)道路保洁

　　每日清扫2次，分别在7：30、16：30前完成；保洁时间不少于6小时，保洁人员往返一周不超过1小时。旱季每周冲洗1次路面，雨季每月冲洗1次，目视道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、积雪、污渍、泥沙；每100m2痰迹控制在2个以内；每100 m2内烟头、纸屑平均不超过3个，每月清洁2次，目视灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。

　　(三)标识、宣传牌、信报箱保洁

　　标识、宣传牌每3日擦拭1次，清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每周擦拭1次业主(使用人)信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。

　　(四)绿化带保洁

　　每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，地面基本干净、无积尘、无污渍、无垃圾，每100m2痰迹、烟头、纸屑平均不超过5个，花坛表面洁净无污渍，。

　　(五)休闲、娱乐、健身设施保洁

　　每日清洁1次(擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅)；每半月彻底刷洗消毒1次；设施表面干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。

　　(六)门卫、岗亭、监控探头保洁

　　门卫、岗亭每日清洁2次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台，及其他台面，室内外墙面每月清洁2次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，保安岗亭随时保洁，墙面、顶面无积灰。

　　器具排放整齐、有序；监控探头每周擦拭1次，镜头用专用纸，探头外表用微湿的毛巾；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。

　　(七)垃圾桶、果皮箱

　　垃圾桶、果皮箱：每日清运2次；每日抹布抹1次；每2周清洗1次，清洗工作集中在指定场地进行；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱目视无污迹、无油污；无异味，经常喷洒药水，防止发生虫害。

　　(八)垃圾收集与处理

　　每日单元门、道收集生活垃圾2次；垃圾日产日清；保持垃圾桶清洁，回收垃圾桶垃圾并盖好垃圾桶盖；建筑垃圾定点堆放；灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面；垃圾收集车表面洁净，无污染，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。

　　(九)卫生消杀

　　夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次，其他根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠：每季进行1次。

　　保操作人员和业主(使用人)安全，有切实可行措施，不干扰业主(使用人)正常生活，检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目视无苍蝇在飞；抽查楼道、业主(使用人)家无明显鼠迹。

　　五、园林绿化养护与管理

　　1、草坪

　　成活率在90%以上，生长正常；整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；基本无病虫害；绿期250日以上，草坪平整，

　　绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化垃圾能及时清运；根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。

　　2、园林树木

　　生长长势较好，树冠基本完整，主侧枝分布合理，树冠通风透光，枝干无明显的机械损伤，叶色、叶片大小、厚度正常，有黄叶、焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在8%以下。

　　无过长杂草、杂物；缺株在2%以下；管理期间树林基本无钉栓、捆绑现象；绿篱生长造型正常，下部枝叶基本茂密，整形修剪表面平整，棱角线条基本统一收齐，叶色正常，修剪及时，有虫株率在10%以下；介壳虫危害较轻。

　　3、花坛

　　花卉长势良好，较好体现花坛设计要求；花卉管理正常，花期正常，缺株率在10%以下；有轻微病虫害及人为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶；株形丰满、整齐。

　　4、喷水池

　　每2日清洁1次，水面无明显漂浮物；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞清洁1次；每月对喷水池清洁1次(刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗喷水池地面、清洗池底鹅卵石、周围地面等)。

　　目视池底清澈见底，水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。

　　六、安全防范

　　1、人员组织

　　专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责；接受过相关的安全护卫知识与技能培训，训练有素，掌握基本安全护卫技能，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对小区护卫工作，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；当班时应佩戴明显标志，仪容仪表规范整齐；安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具。

　　上岗时精神振作，姿态良好，在执勤时不得吸烟、吃零食， 不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋。

　　举止应文明，礼貌待人，用语规范，讲普通话；每班工作时间不超过8小时，交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

　　2、门卫

　　出入口24小时有人值班看守；按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥与疏导等工作。

　　3、巡逻

　　白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员不少于2人；及时发现和处理不安全隐患；接受业主(使用人)投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。

　　4、紧急事故反应

　　(1)制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等；

　　有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练；高层住宅按消防要求组织进行疏散演习；对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度；按照业主或业主委员会的委托组织恢复生活秩序，如：帮助恢复电力供应、抢救财产等。

　　(2)其他防范措施

　　设有业主(使用人)求助与报警电话，24小时有人值守；

　　接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理；涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生；对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明；建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。

　　(3)交通、车辆管理

　　有较为完善的车辆管理制度；小区设置明显的交通标志；维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止。

　　设置露天停车场经过业主委员会批准并经过公安交管部门审批，符合规划要求。

　　(4)消防

　　执行《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规；健全消防组织，建立消防责任制。

　　定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥；

　　七、档案资料

　　档案资料齐全完整；分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便；及时变更登记，账物相符。