论业主委员会作用发展前景

本文提要：业主委员会是伴着日益发展的房地产业和物业管理领域的法制化、现代化而产生的。从世界范围来看,自从1908年世界上成立第一个物业管理行业性组织——国际建筑物业主和管理人员协会(BOMAI)以来,物业管理就进入了法制化、现代化的时代。

随着房地产市场和物业管理行业的发展,广大业主越来越关注对其自身权益的维护,因此对业主委员会的关注程度也日益提高。业主委员会作为一个新兴的事物,是介于物业管理企业和业主之间,沟通业主和物业管理企业的桥梁,它代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。它应是代表广大业主的共同意愿,维护广大业主合法权益的有效组织形式。
业主委员会是伴着日益发展的房地产业和物业管理领域的法制化、现代化而产生的。从世界范围来看,自从1908年世界上成立第一个物业管理行业性组织——国际建筑物业主和管理人员协会(BOMAI)以来,物业管理就进入了法制化、现代化的时代。我国的物业管理起步比较晚,我国的物业管理行业的法制化、现代化程度还相对落后,在其蓬勃发展的同时也呈现出不少的问题。
与计划经济体制下由政府或企、事业单位采用行政手段进行的传统房产管理不同,现阶段的物业管理是社会主义市场经济条件下产生的一种新型管理服务体制,主要体现在它把以前不可能出现的业主自我管理与现在的物业管理企业统一专业化管理服务相结合,呈现出一种新的发展态势。
业主委员会的诞生彻底改变了过去对住宅区进行管理的旧观念,充分发挥业主的自主权与能动性,让业主自己进行自我管理。它在相关机构的指导下行使以下权利:召集业主大会会议,报告物业管理实施情况 ; 代替业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;监督业主公约实施;履行业主大会赋予的其他职责。可以说,业主委员会的存在有利于明确业主与物业管理企业之间的责、权、利关系;www.pmceo.com有利于促进形成物业管理市场的竞争机制,在物业管理市场中发挥着重大作用。并且,随着国内物业管理法律法规体系的完善,业主委员会的法律地位也将得到更加明确的保障。总之,业主委员会是广大业主实现自我管理的前提和关键。也就是说,没有了业主委员会,也就缺少了物业管理的主体,也失去了物业管理赖以生存和发展的基础。因此建立业主委员会,明确业主委员会的法律地位,是我国建立业主自我管理与物业管理企业专业管理相结合的新体制的基础,也是培育和规范物业管理市场的必然要求。
但为何这样一个有效的组织形式,在日常的运作过程中会出现这样或那样的问题,甚至不能发挥它应有的作用呢?
首先,问题主要就出在我国在一些相关法律法规的制定上面。从各地的立法情况看,虽然各地也相继出台了一些条例、法规,尽管也做了不同程度的努力,但由于各地经济发展水平、物业管理发展水平呈现的不平衡性,以及立法水平、执法力度的参差不齐,使业主委员会如何在法律的框架下行使权利和义务的界限不清晰,同时也使各地人民法院在审理日益增多的物业管理民事法律纠纷案件时缺乏明确的法律依据,这就对人民法院依法保护各方民事主体的合法权益,维护法律的公正性、权威性和统一性产生了不利的影响,因此,加强物业管理立法研究与完善,加快立法进程就显得越发重要。
另外,目前存在的一些片面的认识也对业主委员会的成立和运作产生了严重的影响,它不仅会影响业主委员会的权威性与正常的运行,更且为日后不必要的纠纷埋下了隐患。比如:有些人认为,业主委员会就是一个可以借用实现个人私利的“权力机构”,借助于它业主就可以随意向开发商和物业管理企业提出要求,业主也可以把任何事情都甩给他们而自己却撒手了之;还有的人认为,业主委员会就是为与开发商和物业管理企业对抗而设立的;也有人认为,业主委员会在解决完业主所托付的问题之后就完成了任务,至于它何去何从就不干业主的事了…… 其实,这些想法都是对业主委员会严重的误解。之所以会出现如此多的问题和误解,我想究其原因其最主要、最根本的就是人们对业主委员会作用的认识不够准确。本文的开篇已经明确指出,业主委员会应是代表广大业主的共同意愿,维护广大业主合法权益,所以它的产生与运行就是为了起到业主与物业管理企业之间的沟通作用,通过依法对物业管理企业的监督、支持、协调、配合,使其所拥有的物业保值增值。
纵观业主委员会的整个产生、发展的历史及其特点,我们不难发现,它在当今物业管理中所起到的重要作用。
首先,广大业主权利的实现是以它为载体的。诸如业主对知情权、收益权、监督权等等权利的行使仅靠个人的力量是做不到的。所以,业主只有通过一个具有中介性质且能起权利保障作用的组织,如业主委员会,才能最大限度地行使自己的权利。
其次,业主委员会起到协调业主与开发商、物业管理企业之间关系的作用,是它们之间的桥梁。从根本上讲,业主、发展商、物业管理企业三者的利益是共同的,因为只有三方将各自的优势发挥出来并有机地结合在一起,共同的利益才能实现。当然,三方均能互利应是以相互尊重各自的合法权益为前提、以一个具有相互制约作用的有效机制为保证的。只有以此为基础,业主、开发商、物业管理企业三者相互尊重、相互配合,才有可能达到互赢的目标。
当然,业主委员会还是监督协助物业管理企业实现小区物业保值、升值目标实现的承载。每一个业主都希望自己所在的小区能够保值、升值。而实现这个目标靠的就是业主、开发商、物业管理企业的有效配合。我们都知道,业主委员会的建立不仅仅只是为了解决一些具体问题,更重要的是要为提高小区的知名度、树立良好的公众形象而制订出一个长远规划,使它成为精品,以使小区物业保值、升值。
因此,在弄清业主委员会的性质以后,我们深刻认识到业主委员会对我们的生活所起到的重要影响和作用。这也就要求我们应不断探索出能使业主委员会朝着正确、高效的方向发展的途径。当然,首先要解决的问题就是一大顽症 —— 立法问题。没有规矩不成方圆,没有一个完善而有力的法律保障,就不能很好地保证业主委员会正常运作和发展,也就不能很好地代表和维护广大业主的合法利益。与此同时,能够明确单个业主、业主委员会、全体业主三者之间的关系也有利于完善业主委员会制度。
总之,我们应充分肯定在现阶段的司法实践中业主委员会制度的现实合理性,也要深刻认识到其还存在着的缺陷,并通过自己工作不断完善业主委员会制度,使其能最大限度地发挥好它的根本作用,维护好广大业主的切身

本文提要：业主委员会是伴着日益发展的房地产业和物业管理领域的法制化、现代化而产生的。从世界范围来看,自从1908年世界上成立第一个物业管理行业性组织——国际建筑物业主和管理人员协会(BOMAI)以来,物业管理就进入了法制化、现代化的时代。

利益,保证房地产市场和物业管理行业的健康有序发展。
参考文献:
①张东宁,《物业管理完全手册》,安徽人民出版社
②李钊、张玉亭、曹阳,《物业管理法律理论与案例分析》,中国物价出版社
③梁柱,《中国物业管理理论探索与实践》,中国经济出版社
作者:崔

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篇2：业主委员会

本文提要：一旦业委会能做到监督与被监督,就能够正常开展工作,也会使大部分业主相信业委会能够替他们行使好权利。为此,建议业委会首先要有自己固定的办公地点,方便与业主和物业管理公司随时交流沟通。

作为全体业主的代表,不少业主委员会在实际工作中片面认为降低管理费、“炒换”物业管理公司就是为业主服务的最直接方式。其实,对于一个小区的业主委员会和物业管理公司来说,两者的关系应该是双赢的。笔者就目前上海业委会与物业管理公司的矛盾进行剖析,并提出几点意见。
一、业委会的职能与权限
虽然《物业管理条例》对业主大会以及业主委员会有明确的定义,但是一些当选的业委会委员往往摆不正自己的位置,认为拥有监督权和否决权就凌驾于物业管理公司之上。认为两者就是裁判员与运动员的关系,就是主人与仆人的关系。其实业委会与物业管理公司在整个服务关系中互为依存、互为补充,既有工作目标的一致性又有工作职责的差异性。
在上海某小区中,一些业主私自搭建雨蓬,小区出现不和谐因素,物业管理公司在两次劝导无果的情况下,由业委会主动配合物业管理公司,出面深入了解情况,与业主促膝而谈,晓之以理,动之以情,最后成功让业主拆除了违章雨蓬。这说明,业委会不仅仅是监督物业管理服务的,同时还要监督业主是否在违反相关规定、破坏小区安定团结,是辅助做好物业管理工作的。所以,业委会工作是为建设一个和谐的社区,保证全体业主的安居乐业为最终目的。这一点与物业管理公司的服务内容是一致的。
二、业委会成员整体素养要提高
目前导致业委会与物业管理公司产生矛盾的原因,其中一个最重要的问题是业委会委员的素质不高。表现在对物业管理知识不了解,没有责任心,只顾及自己的利益,将物业管理公司视为佣人,可以呼之即来,挥之即去等等。
第一,小区的业委会委员均来自于小区居民,很少有从事过专业物业管理工作的,对物业管理知之甚少,对具体的服务操作以及服务内容停留在保安保洁上,不能代表全体业主与物业管理公司进行客观、公正地商讨,确定与服务质量相对应的物业管理费。要解决这种现象,笔者认为政府主管部门应该加强对物业管理公司和业主委员会的监督,定时组织培训,组织业主委员会成员、物业管理公司共同学习政府颁布的有关法律法规,在明确物业服务内容以及方式后,增进对物业管理公司服务的理解与支持。
第二,少数业委会委员素质低下,摆不正自己的位置,往往在接受正常物业管理服务的同时少交费或者不交费。有的甚至还要求物业管理公司提供薪水甚至索贿受贿。一旦物业管理公司不能满足其条件,又以业主闹事为由要挟物业管理企业。所以在业委会成立时,对其成员的选拔要严格。在组建前期,主管部门应严把委员资格审核环节,推选那些热心公益事业,责任心强,公正廉洁,有一定业余时间的人员担任,最好选聘有一定社会公信力和知名度的人员担任。其中反面例子就是在深圳某小区业委会主任利用职务之便,不但多年不交物业管理费,还向物业管理公司索贿 20 万,称不能满足条件就让物业管理公司走人。最后物业管理公司以敲诈为由报案,在行业中造成极大负面影响。
第三,业委会的选举要公平、公正。目前大型住宅区都是分多期开发,业主入住的时间也不尽相同,存在着业主委员会的成员相对集中在某一栋楼或者某几栋楼,难以代表全体业主的现象。另外,相对集中的业委会委员容易形成利益小团体,对物业管理服务制造障碍,甚至与物业管理公司为敌。定期的选举,能够促使业委会真正成为全体业主积极参与的利益团体,有利于选拔有公益心、责任心强的业主来代表全体业主利益。
三、业委会的监督职责要明确
业委会的职责决定了它的特殊性质,一是要将大部分业主的意见和建议收集起来交给物业管理公司,同时最主要的是监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。但在实际工作当中,业委会能够知道物业管理公司的工作情况、进展程度,但物业管理公司和业主却很难知道业委会的工作情况。业委会的监督工作做得不到位,关键是由谁来监督,怎样监督,目前还没有定论。笔者建议业委会主动让业主监督,主动建立“公示制度”,尊重业主的知情权,凡事做到透明。一旦业委会能做到监督与被监督,就能够正常开展工作,也会使大部分业主相信业委会能够替他们行使好权利。为此,建议业委会首先要有自己固定的办公地点,方便与业主和物业管理公司随时交流沟通。业委会召开会议,要主动要求部分业主旁听。同时,业委会的文件以及会议记录也可以随时让业主查看,广泛听取业主意见。
四、业委会要与业主、物业管理公司和谐相处
业委会工作是一项公益事业,要与开发商、物业管理企业以及业主三方面处理好关系。要成为业主与物业管理公司的桥梁和纽带必须做好四个方面:理解、沟通、支持、宽容。业主肯定是想花最少的管理费享受最好的物业管理服务。物业管理公司作为一个经济实体,自然要追求利润最大化。所以业主和物业管理公司肯定存在很多矛盾。(房地产E网:www.pmceo.com)业委会只有本着理解双方的处境,综合考虑双方的具体情况,并从中加以沟通,才能解决问题、起到润滑剂的作用。事实上,业主与物业管理公司的地位是平等的。物业管理中业主买的是物业服务,是一种市场行为,物业管理公司是广大业主请来提供服务的,要充分尊重其专业工作,不能无理干预其正常工作,一旦物业管理公司出现问题也要报以宽容的态度。
五、业委会要合理维权
在正常物业管理活动中,物业管理公司不可能做到十全十美,虽然很多物业管理公司对外的宣传是“业主想到的,我们要做到;业主想不到的,我们也要做到”。但是事实上,业主在接受物业管理服务当中,肯定会认为物业管理公司存在没有做到位的情况,如卫生没有按照合同要求、小区财物有被盗情况、停车收费问题等等。业委会作为业主的维权机构,首先应该了解实际情况,安抚业主,确定物业管理公司是否违反合同或者有没有尽到应尽的义务,同时考虑是否在各自的职责范围之内,向物业管理企业提出解决办法,要求物业管理人员提高服务水平和质量。而不是一哄而起,以业主的维权机构自居,动不动就召集业主闹事,要求降低管理费,甚至要“炒掉”物业管理公司,结果小区整天做维权斗争,闹得人心疲惫,物业管理企业也不能安心做好管理服务工作,导致小区业主的日常生活受到干扰和影响,小区环境日益恶化。业主委员会要正常开展工作,既要得到业主认可,又要得到物业管理企业的认可。业委会工作任重而道远,需要政府有关部门、物业管理公司、全体业主共同努力才能逐步实现。
参考文献:
①《物业管理探索与实践》,海天出版社
②《房地产纠纷防范与处理全书》,中国物价出版社

篇3：有效发挥业主委员会职能

本文提要：鉴于业主委员会的重要地位和成立业主委员会各项筹备程序的严肃性,另外由于业主委员会民间自治的特点,为确保业主委员会及时成立,在保持《物业管理条例》和相关制度基本原则不变的基础上,增设业主委员会前期筹备日常办公机构。

业主委员会是小区物业管理不可缺少的一个组织,业主委员会代表住宅小区内的产权人、使用人,维护他们的合法权利 ; 决定选聘或续聘物业管理公司 ; 对物业管理公司的管理工作进行检查和监督;审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的重大措施。
一、业主委员会的历史
1991年3月,万科物业借鉴香港物业管理模式,引进业主委员会制度,在天景花园成立了全国第一个业主委员会,并于1996年3月注册为社团法人。
在当时的历史条件下,万科物业首创这一模式,对促进人们认识和接受物业管理起到非常积极的作用。业主委员会能为政府接受和认同,有其各方面的原因:
(一)可以明确物业管理公司和业主之间的权利和义务,物业管理公司可以规避经营风险
由于业主成立了业主委员会,物业管理公司和业主委员会是平等的民事主体之间的关系。在签订了物业管理委托合同后,物业管理公司可以规避合同范围之外的经营风险。
(二)对于广大业主来说,业主的权益更好地得到了保障
由于有业主委员会的监督管理,管理处的日常经营管理须在委托合同的范围内执行,可以避免管理公司或管理处的“暗箱”操作,业主权益的保障真正成为可能。
(三)便于物业管理公司开展正常的经营管理
由于有业主委员会的www.pmceo.com“缓冲”作用,物业管理公司与业主之间的“对立”因素相对下降。并且由于重大事项获得了业主委员会的支持,业主与管理处之间的相互信任得以加强,广大业主也比较容易接受。
(四)对于政府来说,便于政府加强行业管理和监督,规范行业行为
由于政府对行业的管理主要是通过引导和监督来进行的,政府不可能直接面对众多小区的业主直接进行管理,由于有这样的一个组织,政府监控的力度得以加大。另外,从游戏的规则来说,由于有了业主委员会,政府的角色从正面走向了后台,充当了裁判的角色,可以更公平地对行业进行规范。
二、影响业主委员会职能与作用的原因
(一)因目前业委会委员不领取津贴或工资,所有的工作还只是奉献,影响业委会日常运作
如开会就可参加可不参加,召开业主恳谈会,本来应该是委员要求管理处适时召开,而现在实际情况是管理处却要三番五次地去请。同时,如果有某些委员比较热心于业委会工作,有些业主还认为他们获得了管理公司的种种好处,因此委员就会认为吃力不讨好,工作的积极性自然下降。
(二)有些业委会委员不懂物业管理,影响业委员日常运作
正所谓隔行如隔山,委员只是通过表象来认知物业管理公司的管理质量,而不能从实质上和深层次上协助物业管理公司解决问题。更有甚者,一些委员超出权利范围去干预物业管理公司的正常管理与经营。
(三)由于业委员会委员素质与工作时间问题,影响了业委会的日常工作
由于业委会的工作均在业余时间内进行,因此很多小区的委员由退休的老同志或待业人员组成,这样委员的素质就会出现一定的问题,并且由于他们不易接受新的事物和管理理念,给经营管理带来一定的负面影响。有些委员因忙于工作,不可能有充裕的时间参与小区事务,实际上也影响了业委会的日常运作。
客观分析不难发现,业主委员会在行使职权过程中具有以下三点不确定性:
1.委员产生的不确定性
基于物业的产权要求,业主委员会这一民间组织,委员应由业主民主选举产生。但在实际选举中,由于缺乏硬件条件,另外委员们的工作时间也具有很大弹性,形成了委员产生及作用发挥上极大的不确定性。
物业管理是一门管理科学,管理水平的高低与业主生活息息相关,与社会稳定密切相连,作为与业主和物业管理企业联系密切的业主委员会来说,责任十分重大。因此,业主委员会委员不仅需要热心公益事业,而且应该掌握相关的物业管理专业知识。
2.业主委员会法律地位的不确定性
作为《物业管理条例》的配套文件,哈尔滨市国土资源和房屋管理局已经以“房管物(20**)1024号”文件规定“业主委员会委员是全体业主通过业主大会选举产生的,具有法律意义上的身份”,业主委员会负责与物业管理企业签订物业管理协议。但在实际运作中,由于业主委员会没有独立财产,所以不具备承担民事责任的能力。一旦出现问题,作为协议一方的主体 —— 物业管理企业想追究违约方的法律责任就显得很不现实。
3.业主委员会成立过程的不确定性
根据《物业管理条例》及其配套文件《业主大会规程》规定:业主大会确定业主委员会委员候选人。这项工作是在物业所在地区、县人民政府、房地产行政主管部门和街道办事处的指导下,由业主代表,建设单位组织完成的,无需物业管理企业参加。但是在实际操作中,地方行政部门难以逐一具体管理,建设单位在完成销售阶段工作后也无暇顾及此项工作,街道办事处是否能积极做好组建业主委员会的工作也缺乏相应的考核指标,业主的个人力量很有限,所以对成立业主委员会工作很难产生实际性影响。综上所述,业主委员会的成立工作具有很大的不确定性。
三、如何提高业主委员会职能
(一)定期召开业主委员会委员经验交流会,以适应工作需要
业主民主选举委员是由物业产权决定的,委员选举标准是《物业管理条例》明确规定的,在现阶段,要想有效发挥业主委员会作用,确保业主委员会委员的专业素质符合物业管理需要,缩短合同双方的差距,就必须加强委员的经验交流活动,通过向业主委员会宣传物业管理专业知识,辅以媒体的正确舆论导向宣传,促使委员进一步明确业主委员会的职责、义务,督促逾期不交物业服务费用的业主限期交纳,从而实现合同双方的合作与共赢。
(二)加大监管力度
物业区域公共事务的业主自治是通过业主大会实现的,由于种种原因,业主大会一般一年内只召开一次或两次,而大量日常公共事务通常都授权业主委员会决定并实施。业主委员会任期有限,结构不稳定,委员素质参差不齐,在运作中其法律地位又具有较大的不确定性,所以一旦形成授权范围内的工作失误,造成业主物业、管理企业受损,根据我国现有的相关法律

本文提要：鉴于业主委员会的重要地位和成立业主委员会各项筹备程序的严肃性,另外由于业主委员会民间自治的特点,为确保业主委员会及时成立,在保持《物业管理条例》和相关制度基本原则不变的基础上,增设业主委员会前期筹备日常办公机构。

法规很难让当事人承担相应的法律责任。因此业主委员会首先要做到:
1.了解物业管理的范围职责,并且也要吸收一些高素质人才。
2.加强从业人员的道德建设,培养从业人员养成良好的职业习惯,坚定的职业理想,正确的职业态度,高尚的职业精神。
3.强化从业人员的服务意识。
4.在现阶段要明确有关部门的相应职责,或者成立专门组织对此类问题进行指导、规范、监督,加大过程中的监控或执法力度,确保业主委员会工作得以健康发展。
(三)增设业主委员会筹建组日常办公机构,确保及时成立业主委员会
鉴于业主委员会的重要地位和成立业主委员会各项筹备程序的严肃性,另外由于业主委员会民间自治的特点,为确保业主委员会及时成立,在保持《物业管理条例》和相关制度基本原则不变的基础上,应考虑增设一个业主委员会前期筹备日常办公机构,在政府主管部门的指导监督下,负责办理成立业主委员会的各项准备及报批工作,确保及时成立业主委员会。
综上所述,业主委员会在小区业主与物业管理企业两个群体之间的文化互动、携手共建文明小区的活动中,以业主身份,妥善协调好小区业主之间、业主与物业管理企业之间、小区与对外相关部门之间的关系,发挥更加有效的积极性作用,形成小区良好和谐的气氛,促进小区的精神文明建设。
参考文献:
①李钊、张玉亭、曹阳,《物业管理法律理论与案例分析》,中国物价出版社
②梁柱,《中国物业管理理论探索与实践 》,中国经济出版社
③刘德明,《经典物业管理方案》,黄河出版社
作者:邢景

篇4：对业主委员会现状剖析

本文提要：建立监管体制与机制,把好人选关,探索业委会由居委会统一管理的运作机制。业委会虽是群众自治组织,但也应纳入相应的管理轨道,根据现有业委会的现状,考虑到社区的统一管理及社会的稳定。

近年来,随着我国物业管理的深入发展,业主大会和业主委员会的相关工作也不断完善。但同时,也必须正视物业管理市场还不够完善,还需不断培育的现实:物业管理还存在一些问题,整个行业的市场观念和市场意识比较淡薄;法律观念和责任意识不强;物业管理从业人员素质、服务技能、服务水平比较欠缺;业委会运作尚须规范;业主的住宅消费观念尚须更新;服务高品质、收费福利化之间的矛盾比较突出;物业使用违法行为的处罚程序繁杂,查处力度不够;物业管理界定不清,职能不明,尚须进一步理清。其中尤为突出的业委会问题,困扰着物业管理企业,使物业管理的发展受到了很大的阻力。
业主大会制度作为物业管理的一项重要制度,业主大会及业主委员会运作是否规范有序,关系到物业管理全面发展和规范运作能否实现。业委会对维护业主自身的合法权益具有重要意义,在维护广大业主的利益,在沟通、协调业主与物业管理企业之间的关系,以及化解矛盾的过程中起到了重要作用。以上海市为例,从1997年《上海市居住物业管理条例 》率先推行由业委会代表全体业主对物业实施管理,到20**年《物业管理条例》确立业主大会及业委会制度,再到20**年《上海市住宅物业规定》细化相关制度,我们看到了业委会从无到有,不断走向规范的过程。
笔者所在公司目前管理物业面积350万平方米,现有业委会49个,从业委会的实际运行来看,售后房小区业主委员会,相对比较稳定,成员主要是公派代表和推选代表经选举的业主委员。因为这种小区收费较低,市场化程度不高,业委会成员基本上没有薪酬,实行义务工作,只有付出没有回报,属于清廉型组织。而商品房小区业委会运作中遇到的问题就比较多。大多数业委会在维护业主合法权益,实施小区自治管理,监督物业管理公司实施物业管理,管理专项维修资金、及时沟通与协调业主与物业管理公司关系等方面发挥了一定的作用。但也有一定比例的业委会较不规范或无法规范地开展工作,对小区的和谐带来了负面影响。
业委会在组建和管理中常有以下三个方面的问题:
一是组建难以形成合力。开发商、业主代表、街道及居委会、政府主管部门代表在筹备过程中各自的地位和职责不够明确,很多环节出现脱节,推诿现象频频发生,最终导致业委会的“难产”甚至是“流产”。
二是组建过程有待简化。从推选业主代表、产生业委会委员候选人到起草业主公约,特别是推荐筹备组、委员候选人等工作,过程相当繁杂,一般都要花几个月甚至是半年的时间,有时往往一年也难以完成。
三是业委会人员失控。由于业委会对维修资金的使用,物业管理公司的选聘等重大事项有一定的支配权,部分小区的委员还可以领取津贴,不少业主觉得当上业委会委员是有利可图的。因此这些业主想方设法进入业委会,造成业委会人员失控,推选时各种矛盾突出,真正想为业主做事的业主反而进不了业委会。人员失控也导致后期在物业管理活动中,业主自我管理、自我约束的作用不能规范发挥,或者为了一己私利,最后“隐患”无穷。
业委会在运作过程中也常有以下三个方面问题:
一是缺少制约和监督机制。一些业委会内部权力膨胀,不能代表业主利益,少数服从多数的原则也得不到体现,业主对业主大会、业委会的信任度下降,使得业委会的作用难以真正发挥。
二是自律机制不完善。尽管有关法律及章程对业主、业主大会及委员会的权利义务、职责有明文规定,但较为笼统和简单。小区虽然也有业主公约,但是重权利、轻义务,在行使权利方面随意性较大,越位现象普遍存在,出现问题责任难以追究。
三是委员责任意识不强。遇到难事、烦事,一些委员缺少处置的办法,由于能力所限,不规范的情况时有发生,甚至有动辄将辞职挂于嘴边,缺乏责任心,导致业主大会及委员会名存实亡,无法有效运作。
分析业委会从组建到运作的这些问题,原因是多方面的:相关规定配套不齐全,缺少可操作性;认为业委会没有上级、无人能管;www.pmceo.com一些委员自身业务水平不高,但又不愿接受小区居委会及行政主管部门的监督和指导;一些业委会在处理小区日常事务上不按规定程序行事;业委会的监管主体不明、措施缺失、力度不够;虽然业主、居委会、街道、房产管理部门等是监管主体,但管人与管事难以有机结合。对于业委会的不作为、乱作为的责任追究缺乏一种手段、机制的保障。
鉴于以上业委会的一些现状,笔者认为可以从以下几个方面进行探索:
一、加强对业委会成员的培训。由于业委会成员都是兼职工作,往往对物业管理行业了解不多,可以定期开展业委会成员的业务培训,特别是相关的政策法规的培训,明确业委会的权利和义务,摆正业委会在小区物业管理中的位置。
二、建立监管体制与机制,把好人选关,探索业委会由居委会统一管理的运作机制。业委会虽是群众自治组织,但也应纳入相应的管理轨道,根据现有业委会的现状,考虑到社区的统一管理及社会的稳定,将业委会划入居委会统一管理的模式可以进行尝试。当然,作为房地产行政管理部门,也应在平时加强对业委会的业务指导,积极引导业委会向健康有序的方向发展。同时,要严格把关,对类似物业管理权公司的选聘、业委会委员的选举等重大事项进行最终评估。
三、建议筹备组的组成由街道办事处牵头,居委会、物业办、派出所和业主代表共同组成,业主代表的比例适当减少,从源头上把好人员关,使筹备工作处于相关部门的掌控之下。通过运作机制的调整,把业委会运作规范起来,使之发挥应有的积极作用。在日常运作的监管方面,突出街道办事处的综合协调作用,突出主管部门的业务指导作用,突出居委会的实时监督作用,来实现业委会运作监管的制度化、规范化和长效化。
参考文献:
1.陈瑞正、周心怡,《20**版物业管理标准作业规程》,天津大学出版社
2.张东宁,《物业管理完全

本文提要：建立监管体制与机制,把好人选关,探索业委会由居委会统一管理的运作机制。业委会虽是群众自治组织,但也应纳入相应的管理轨道,根据现有业委会的现状,考虑到社区的统一管理及社会的稳定。

手册》,安徽人民出版社
作者:华建

篇5：对业主委员会几点思考

　　浅谈对业主委员会的几点思考

　　近几年，从物业服务企业频频退出物业项目、从业主委员会维权的种种结果、从知名业主委员会主任北野的辞职等众多案例，我们不难看出：业主委员会（以下简称业委会）在物业管理活动中发挥着越来越重要的作用。依法规范业委会的成立、充分引导并有效监督业委会履行职责，同时依法维护业主委员会的合法权益，对营造和谐稳定的物业管理环境有着重要意义。

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称区分所有权解释）、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称物业服务解释）也将业主委员会摆到了重要位置，在《物权法》的基础上进一步明确了业委会的作用，并对业委会的违规决定细化了救济措施。笔者结合最高院的两部司法解释，就业委会的选举、业委会的运作、业委会的权利义务、业委会与物业服务企业之间的关系等4个方面浅谈几点想法。

　　业主委员会选举要依法计算投票权

　　业委会成立难的情况普遍存在。《物权法》、“区分所有权解释”从法律的角度解决了成立业委会最为根本也最易引发矛盾的问题，即物业管理区域总投票权及业主的投票权如何确定的问题，因为投票权的确定与业委会的成立有着最直接的关系。

　　以往各地计算投票权的方式均有差异。笔者所在的城市自20**年便开始采用建筑面积计算投票权。但在几年的操作实践中，遭遇很多矛盾。主要由于部分建设单位拥有的专有部分建筑面积比较大，在投票选举业委会成员时，往往能“一票否决”。因此，在业委会未选举前，业主、建设单位、物业服务企业等主体之间便会为投票权如何确认而产生众多矛盾纠纷，其中不乏投诉和*的案例。《物权法》和“区分所有权解释”在最大程度上缓和了上述矛盾，明确投票权必须由专有部分建筑面积和业主人数共同计算，并明确了具体的计算方法。不仅有效兼顾了各种类型物业业主的合法权益，同时也对他们的权利进行了等同的限制。

　　业主、业主大会筹备组在筹备成立业委会时，要最广泛地团结各种物业类型的业主，严格依法计算投票权，从根本上规范业委会的产生，减少因成立业委会而引发的各项矛盾纠纷，从而顺利地完成业委会的选举

　　业主委员会要依法运作，切实维护业主的合法权益

　　业委会成立后，其运作是否规范、是否依法保障业主的知情权、是否切实保障业主的合法权益，这关乎业委会能否长期得到业主的支持，也关乎业委会的自我保护。

　　（一）保障业主知情权。业委会成立后，要将业主大会、业委会的决定、会议记录等资料存档，并向业主公开相关物业管理情况，业主也可随时查询应当公开的情况和资料。“区分所有权解释”对应当公开的资料和情况作了罗列。该规定有利于业主及时监督业委会的工作，也能使业主更好地理解和支持业委会的工作。

　　（二）依约监督物业服务企业做好服务。业委会要依法依约监督物业服务企业做好管理服务工作，并定期收集业主的意见和建议，发现问题，及时向物业服务企业反馈，通过沟通、协商解决存在的误解或者矛盾纠纷。

　　（三）依法决定，切实维护业主的合法权益。“区分所有权解释”在《物权法》的基础上，进一步明确了对业委会作出的违反法律法规，侵害业主的合法权益的决定的救济措施。

　　业主委员会的权利与义务

　　《物权法》与《物业管理条例》均对业委会享有的权利和履行的义务作了明确，有效地规范了业委会的运作。在此基础上，两部司法解释进一步明确了业委会的诉讼主体资格，在赋予业委会更多权利的同时，也对业委会所要承担的义务作了进一步的明确。

　　业委会应当充分行使其权利。比如行使与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同权；对物业服务企业管理服务的监督权；要求物业服务企业整改权；依法召开业主大会选聘、解聘物业服务企业权等等。

　　业委会同时也必须履行相应的义务，诸如：根据业主大会的决定来履行职责；配合并监督维修基金的收缴和使用；协助处理物业管理区域内的违规行为等等。切实履行义务有利于避免业委会不作为或者滥用职权。

　　主委员会如何正确处理与物业服务企业之间的关系

　　20**年至20**年间，笔者所在的城市，由于业委会与物业服务企业关系恶化，而导致物业服务企业退出物业项目的数量每年都在攀升。原物业服务企业退出后，业委会便通过“新聘”物业服务企业或者自行管理的方式来弥补管理“真空”。由于项目物业

管理资料和设施设备交接不完善、新的管理单位需要一定的时间熟悉物业项目或者原物业服务企业拒不推出项目等情况，往往导致物业项目的管理服务环境在相当一段时期内不稳定，进而影响了业主的生活。业委会如何正确处理与物业服务企业的关系，是一门重要课题。

　　聘物业服务企

　　“物业服务解释”规定，业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。依法选聘物业服务企业，即业委会须通过组织召开业主大会，根据业主大会的决定来选聘物业服务企业。一般说来有两种情况：一种情况是物业项目暂时未实施物业管理，如果大部分业主要求实施物业管理，业委会应组织召开业主大会选聘物业服务企业。

　　第二种情况是物业项目有物业服务企业在管，但服务期限未满或者已满，业主大会要求选聘新的物业服务企业的，业委会应当妥善处理好与原物业服务企业的关系，并对拟选聘的新的物业服务企业全面考察，多方比较。

　　无论哪种情况，业委会均不能擅自选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同。擅自选聘物业服务企业，不但得不到法律的保障，还须承担对原、新物业服务企业的违约责任，更重要的是，业委会将失去“民心”。

　　做好业主与物业服务企业之间的“桥梁”

　　业委会应在业主与物业服务企业之间起到传递信息，沟通协调的作用。当业主认为物业服务企业的服务工作有不符合合同约定的行为时，业委会应从全体业主的利益出发，进行查证，如情况属实，则要求物业服务企业限期改正；当业主对物业服务企业的服务工作有质疑和不解时，业委会应出面向业主进行解释和宣传；当发现业主有违规行为时，业委会要深入了解业主的实际情况，分析违规现象的原因及结果，有针对性地做好协调处理工作。同时，业委会也应协助物业服务企业催交物业服务费等欠费，并监督和协助物业服务企业做好管理服务工作。

　　当然，物业服务企业也应与业委会保持良好的关系，要积极努力地支持业委会依法开展的工作。出现矛盾和误解时，也要及时沟通处理。

　　谨慎使用“解聘”权

　　对于那些管理服务不善，未能切实履行物业服务合同的约定，且拒不改进的物业服务企业，笔者是赞成业委会依法使用“解聘”权的。但如果“解聘”措施不得当，将给业主的日常生活、物业项目的环境和秩序等方面带来一系列的影响，因此，笔者建议业委会谨慎使用“解聘”权。

　　当原物业服务合同期限未满，业委会擅自使用“解聘”权，物业项目可能出现无人管理的“真空”，或者出现新、旧两家物业服务企业共同管理服务的混乱局面，致使物业项目的物业管理环境遭到破坏，业主生活受到极大影响。笔者建议业委会不要轻易使用“解聘”权。

　　当原物业服务合同期限已满，根据“物业服务解释”规定，业委会有权利单方行使“解聘”权。但在“解聘”前，建议业委会依法先选聘新的物业服务企业，并与原物业服务企业协商处理好交接事宜，确保业主生活不受影响。

　　相信通过法律规范、部门支持、行业引导、业委会与物业服务企业等各方物业管理主体的共同努力，和谐物业管理将向实践迈出一大步！