物业管理三种方式

　　浅析物业管理的三种方式

　　对于房地产开发商来说，前期物业管理谁来做

　　《物业管理条例》规定，住宅类的前期物业管理，房地产开发商必须通过招投标的方式确定物业管理公司。但目前国内各城市的房地产开发商主要通过以下三种方式确定前期物业管理公司。一是由房地产公司组建物业管理公司进行项目的前期物业管理（俗称：父子兵物业管理）；二是与其他物业管理企业或个人合作，成立合资的物业管理公司对项目实施前期物业管理；三是通过物业管理招投标（公开招标、协议招标等）的方式，将物业管理项目委托给另外一家物业公司管理。那么，对于房地产开发商而言，以上三种管理方式到底孰优孰劣？本文从以下几方面进行浅析：

　　一、物业管理已经成为房地产的销售亮点

　　房地产开发商通过对房地产的开发销售而获取利润，而物业销售的与物业本身的地段、设计、监理、质量、环境、价格、等因素有关，但最终体现在房地产开发商和物业管理企业身上。开发商的品牌口碑是人们购买物业的信誉保证，物业管理则是人们未来生活质量的保证。购房是短暂性的行为，而住房（物业管理）是一辈子的事（故有：买房一个月，物业一辈子之说），所以物业管理对物业销售所起的作用越来越大，良好的物业管理品牌已经成为房地产开发商品牌延续和有效的传播。

　　二、专业的房地产开发商，应该组建自己的物业管理公司

　　物业建成后，购房者对项目的设计、施工、监理的印象日趋淡化或购房者一开始就根本没考虑到这些因素，但物业管理却与房屋的存在而延续，因此，房地产开发商应该成立自有的物业管理公司对自建项目进行良好的物业管理，促进业主与房地产开发商的沟通交流，提高项目的品牌知名度，增强房地产开发商的品牌口碑，增加房地产开发商的品牌积累。如果房地产开发商将该物业管理项目委托给其他物业管理公司管理，则该项目的房地产开发商会逐步从人们的视野中淡化或消失，该物业项目对房地产开发商的品牌影响将不复存在。也就是说开发商做了一个品牌项目却没为房地产开发商起到品牌积累。

　　此外，专业房地产开发商要做企业品牌，不能只做项目品牌。开发商要完成项目品牌的积累后，逐步从项目品牌逐步到企业品牌的转移，形成企业的品牌形象。在物业管理宣传方面，也应该从项目品牌逐步形成物业管理公司的企业品牌，最终实现地产—物业的品牌双赢，企业品牌的形成会对一个项目的开发销售起到积极的作用。

　　三、专业的房地产开发商，不想成立物业管理公司，应该寻找一个物业管理的战略伙伴

　　房地产开发商和没有开发商背景的物业管理企业形成战略合作伙伴，使得房地产开发商和物业管理企业即协调发展，又相对独立，实现房地产开发商和物业管理公司之间的互动和双赢。房地产开发商如果和很大的品牌物业管理公司形成战略合作伙伴关系，往往不一定能达到很好的效果。目前，国内的品牌物业管理公司基本律属于国内的地产集团，集团内的物业管理公司本身的发展受其地产集团的制约，出于地产集团自身的战略发展考虑，一般情况下，房地产公司不能容忍其集团属下的物业管理公司与其他的大房地产商形成战略伙伴关系（如：深圳金地物业撤外盘案例）。

　　从目前国内的物业管理市场运作来看，与地产集团背景的物业管理企业形成合资物业管理公司的方的成功的案例不多。因此，一般非特殊情况下，不宜采取此种合作方式。

　　四、房地产开发商组建物业管理企业时，要聘请物业顾问

　　房地产开发商在成立物业管理业时，往往是想要迅速提高物业管理水平，快速树立公司品牌形象，但物业管理专业不够、人才不足是当前行业的共性，则需要聘请物业顾问或猎取优秀物业管理人才进行管理。对于聘请顾问公司还是猎取优秀人才，需要有一个综合考虑。目前，物业管理市场人才紧缺已是个普遍的现象，一些知名的物业管理企业如由于业务不断扩张，人才紧缺，致使派出去的顾问人员水平和素质参差不齐。如果被顾问单位接收的一个水平较低或水平一般的顾问人员，则顾问效果并不好不能起到很好的作用。

　　物业管理经过20多年的发展，已经形成了一批优秀的职业经理人。目前，这批优秀的职业经理人主要还是在深圳等一线发达城市的物业管理企业，内地城市较为缺乏，房地产开发商能猎取到特别优秀的职业经理人，由其负责成立物业管理公司，是一种最佳的选择。吸引优秀物业管理职业经理人的主要方式有股份、期权、高薪等，让职业经理人参股更能发挥职业经理人的潜力，更有利于物业管理公司的长远发展。

　　五、小型的房地产开发商，应将项目委托给其他的物业管理公司管理

　　“国六条”和“土地增值税”政策的相继出台，地产市场存在单个或少数项目的房地产开发商。对于这类房地产开发商，卖掉房子是最主要的，公司或项目的品牌积累则是次要的或不必要的。因此，这类房地产开发商成立自己的物业管理公司就没有必要。如果成立自己的物业管理公司，由于业务不熟悉，品牌效应差，对楼盘的销售反应会造成不良影响。由于目前物业管理行业的相关法规不健全及立法滞后，大多数小型物业管理公司也不一定能赢利，有时反而背上沉重的包袱。所以这类房地产开发商应将物业管理项目委托给其他的物业管理公司进行管理。

　　六、聘请专业物业管理公司前期介入

　　物业管理要了解业主需要的方方面面，因此。提出的物业管理的建议往往是很有价值的。因此，前期介入主要从使用者的角度为房地产开发商规划设计、设备选型等从细节上提供一些意见或建议，以便于日后的物业管理，方便业主的生活

。房地产开发商无论是聘请市场化的专业公司对物业实施管理，还是选定或成立自己的物业管理公司，都应聘请这些物业管理公司进行前期介入，完善项目的开发细节，更好满足业主生活的需要，在日趋激烈的房地产市场竞争中占领更大的市场份额。

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篇2：物业管理费收取方式

国内物业管理行业的发展,今年已经迈入了第二十个年头。在这二十年的发展历史中,国内的物业管理日益趋向规范化发展。在欧美、港台地区的物业管理市场,自主经营的独立物业管理公司发展迅速,政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理,同时房地产发展商开发的物业项目也越来越多地委托专业的物业管理公司来管理。国内的物业管理公司起步较晚,除了新兴的专业化管理公司模式外,有相当比重是专业化与行政性管理模式相结合以及以房管局系统为主体的传统管理模式。随着物业管理市场的发展,业主自治意识越来越强,物业管理公司最终要成为开发商或业主合同方,为业主提供服务。而在开发商或业主选择物业管理公司时,往往采用委托、协议或招标的形式。在物业管理市场竞争中,服务质量水平是一个重要因素,价格则是一个敏感的因素。在现行的物业管理模式中,物业管理公司通常采用两种收费方式,即酬金式和包干式。现就两种服务收费形式对物业管理市场的影响作以分析。

首先,让我们对酬金式和包干式的基本要素作简单阐述:

1、酬金式
1.1物业管理酬金在服务开始后从物业管理帐户中直接扣除
1.2物业人员薪金或其他物业管理开支从物业管理帐户中直接扣除。
1.3如遇管理费帐户收入款项不足支付物业管理开支时,则由发展商垫付,最终由业主方付差额;如帐户有盈余,则保留在管理费帐户中,作为以后物业管理的开支留存。

2、包干式
2.1每月向业主方收取定额的费用。
2.2如遇管理费帐户收入款项不足支付物业管理开支时,则由物业管理公司自行支付差额;如帐户有盈余,则作为物业管理公司的收益。
2.3部分发展商向物业管理公司提供物业内的产业项目供管理公司经营,经营所得用于弥补管理帐户的不足部分。

3、在实际物业管理中,两种收费形式存在的现状及对物业市场的影响归结如下:

3.1在市场竞争中,包干式是一种有竞争力的收费方式,特别是针对档次较低的或销售情况较差的楼盘。

3.2按国内现行的物业管理费收取的标准,城市住宅小区的物业服务管理费由物价部门核定;其他高档住宅物业及写字楼宇的管理费,由市场调节、政府指导。对于档次较低的或销售情况较差的楼盘,开发商往往对物业管理开销服务质量保证方面没有把握,包干式在收取固定报酬的情况下,对物业管理费实行自负盈亏,恰恰迎合了开发商的需求。因此,包干式的物业管理报酬形式较容易在物业管理市场竞争中胜出。而在档次较高的或销售情况较好的楼盘,开发商以及业主方在选择物业管理公司的问题上,往往将物业管理公司提供的服务档次和质量以及物业管理公司在业界的声誉放在第一位,在价格取向上更注重性能价格比。

3.3按照业内惯例,如果管理费不足以支付物业管理开支,则开发商需要负责垫付管理帐户不足部分。而在低档楼盘,往往存在管理费拖欠情况。开发商在业主拖欠管理费并要为空置房屋支付管理费的情况下,为保证自身利益,自然倾向于选用包干式的物业管理公司来管理物业。这样一来,实行包干式的物业管理公司获得了物业管理权,开发商也将其应负担的责任转移了出去。但是,在管理费收缴不足的情况下,物业管理公司的利润及人员,办公开支全部包含在管理费的情况下。因此,物业管理公司只有用压缩管理费,降低服务标准来维持盈利。这样,物业服务的对象——业主的利益就受到了损害,而物业的保值、增值目的也无法实现。物业管理质量低下必然造成业主对物业管理公司服务不满,从而拒绝交纳服务费,造成管理上的恶性循环。

3.4物业管理公司一兼二职,往往导致服务水平下降。部分发展商将物业区的产业交给物业管理公司经营,所得用于弥补由于管理费低于实际开支而出现的差额。这样就使本来以服务为目的的物业管理公司对物业有了经营权。物业管理公司在有限的人员编制上,在提供物业管理服务的同时还要经营物业项目以获利,那么物业管理公司的人力、物力将必然

篇3：美术馆物业管理处培训组织方式

　　美术馆物业管理处培训的组织方式

　　（1）培训职责

　　1）管理处负责员工日常培训计划、协调、组织、考核等工作。

　　2）主管级以上的管理人员根据公司提出的培训计划进行逐级培训，并对培训实施评估和反馈。

　　（2）培训形式

　　实行公司与管理处两级的培训，根据培训要求，采取多种形式对员工进行岗前培训和在岗培训，其中在岗培训是培训的主要形式。

　　（3）培训实施流程

　　员工培训分为三个阶段，即：岗前培训--岗位转正培训--在岗培训。每位新入职员工必须接受为期一周的入职培训，内容详见《新员工公共培训科目》。三个月试用期满后，经考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的在岗培训。所有培训课程结束后均进行考核、评价，并归档管理。

篇4：物业管理纠纷处理方式程序

一、物业管理纠纷处理方式概述
物业管理纠纷处理方式,概括起来有以下几种:1)当事人各方自行协商和解;2)各方当事人请求第三人调解,请求政府主管部门行政调处。3)当事人之间约定仲裁;4)司法诉讼。
以上几种方式孰优孰劣,难作评定,当事人可以自己决定。自行协商和解是双方直接对话解决纠纷的方式,而后面三种则是借助第三方解决纠纷的方式。

二、物业管理纠纷的调解
物业管理民事纠纷的调解,包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人,由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见,经双方同意并执行,由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后,当事人一方如不执行,则前功尽弃。
物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理,但这种处理如一方不遵守执行,则要借助其他手段解决。
民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节,不具有独立性。

三、 物业管理民事纠纷的仲裁
可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议,主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国<仲裁法>的规定:"平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁。"
仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的仲裁协议。仲裁协议有两种方式:一种是在订立合同时就约定一个条款,说明一旦有争议就提交仲裁,这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。仲裁协议要写明以下内容:1)请求仲裁的意思表示;2)仲裁事项;3)选定的仲裁委员会。如一个在广州履行的合同写明:"有关本合同的争议,双方应协商解决,无法协商时提交广州仲裁委员会仲裁。"达成 仲裁协议的争议,不得向法院起诉;即使起诉,法院也不受理。
物来管理纠纷仲裁处理的一般程序是:
(1) 一方当事人向选定的仲裁委员会提交仲裁申请书;
(2) 委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案;
(3)立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人,并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。
(4)被申请人在规定期限内答辩,双方按名册选定仲裁员。普通程序审理时由三名仲裁员组成,双方各选一名,仲裁委员会指定一名任首席仲裁员;案情简单、争议标的小的,可以适用简易程序,由一名仲裁员审理;
(5)开庭:庭审调查质证、辩论、提议调解;
(6)制作调解书或调解不成时制作裁决书;
(7) 当事人向法院申请执行。
与司法审判的两审终审制不同,仲裁裁决是一裁终局的。

四.物业管理纠纷的诉讼
当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同,人民法院对已提交诉讼的当事人的管辖是强制性的。
物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个步骤:
(1) 当事人一方(原告)提交起诉状,起诉至法院;
(2) 法院审查立案后将起诉状副本送达被告;
(3) 被告提交答辩状;
(4) 开庭:调查、辨论、调解;
(5) 制作调解书或一审判决书;
(6)双方均不上诉,则判决书生效;或一方不服提起上诉,进入第二审程序;
(7)第二审审理:制作二审调解书或下达二审判决书,此为终审判决,不得上诉;
(8) 执行。

无论仲裁还是司法诉讼,均应贯彻合法公正的原则,即以事实为根据,以法律为准绳。由于物业管理

篇5：物业管理招标投标的争议及其解决方式

　　招标投标作为一种公开公正的竞争方式,其运作建立在一整套完备制度基础之上,但由于招标投标双方总是出于自身利益考虑,加之各自对制度的了解程度与理解不同,使得双方在招标投标活动中难免会发生各种各样的争议或纠纷,严重的甚至可能影响整个招标投标活动的顺利进行。因此,如何处理矛盾,妥善解决纠纷,避免争议的发生,成为招标投标双方共同关注的问题。

　　一、物业管理招标投标常见的争议形式

　　(一)招标投标过程中的争议

　　1.有关索赔的争议

　　索赔是承包项目中最常见的一种争议。

　　物业管理招标投标索赔,是指物业管理公司对由于非自身原因而发生的委托管理合同规定之外的额外支出或损失,向招标方提出给予合理弥补损失的要求。在其他项目招标投标活动中,通常索赔的方式既可以是经济补偿,也可以是工期延长,但由于物业管理招标投标标的--物业管理服务的特殊性,使得其索赔只能要求招标方进行经济补偿。必须注意的是,提出索赔的依据只是物业管理公司就某一事实的单方认定,至于它能否真正得到补偿则取决于业主委员会对这一认定确认与否。若业主委员会认为这一损失的形成是由于物业管理公司自身原因所致,或者甚至认为这一损失还影响了自己权益的实现,那么他们不仅不会承诺赔偿,反而还可能向物业管理公司提出赔偿经济损失的要求,这通常又被称为反索赔。然而无论索赔还是反索赔,双方的出发点都是在合法的前提下尽可能多地为自己争取利益。

　　由此可见,招标投标双方争议的焦点主要集中在对造成损失事实原因的认定之上。因此,研究索赔事项的种类对于招标投标各方保护自己,并争取正当合法的利益是非常有用的。

　　通常在物业管理招标投标中存在的可能导致索赔的事项主要有:投标书的遗漏错误,增加的服务量,增加的材料数量,增加的材料单价,增加的分包商的费用等。当然,不同的物业管理招标可能出现的相应索赔事项是不同的。招标投标各方务必小心谨慎,尽可能争取有利于自己的条件,避免失误或损失。

　　2.有关投标有效性的争议

　　投标作为一种规范的制度性活动,对投标人的行为有着严格的限制。从本书前几章的论述中可以看出,无论是对投标人的资格审查还是对投标书的填写报送,投标制度都做出了详尽的规定。但是,这些规定并不能将所有在招标中可能出现的问题全部涵盖;而且即使投标制度涵盖了所有情况,仍有可能出现招标方或投标方由于疏忽或对制度了解不够,导致双方对投标有效性的认识呈现差异,争议由此产生。

　　这种类型争议产生的原因多种多样,既可以是由于招标人误将投标人的合规行为判断为无效行为,也可以是招标人判断正确而投标人认识不清所致。由于招标投标工作量大而繁琐,出现纷争的事项实在是太多太杂,如果要从具体事项出发分析原因,那就难以一一列举了,故本书仅就几种常见的典型争议类型作一介绍。

　　(1)代理有效性问题。有关代理的选择等问题在本书第5章已有详细阐述,但在招标投标中具体涉及代理业务时,却往往会出现对代理业务范围等认识不清的误区。例如,同一代理人同时对若干家投标公司开展代理注册、递送标书、参加开标会等业务是否符合招标规定?所递送的标书是否有效?同一代理人同时为若干家投标公司代为编制的投标书是否有效?为物业招标提供代理服务的投标公司的投标是否有效?等等。这些都是容易为人们所混淆的事实,自然也容易引起争议。

　　(2)标书有效性问题。标书有效性问题包含的内容十分广泛,既有时效问题,又有格式问题,还有内容是否规范的问题。应当说,对于一些招标文件中有着明确规定的事项(如有效期),通常不太容易引起争议,而大多数争议都是发生在一些难以界定、界限模糊的规定事项上。典型的一个例子,就是标书遗漏差错是否导致标书失效的判定标准问题。按招标投标国际惯例,如果标书的偏差属于实质性内容的差错,则该标书属于无效标书;反之,招标方可根据具体情况决定是由投标方予以澄清补充,继续竞标,还是宣布该标书无效。在这一例子中,虽然“实质性内容”的规定看似很清晰,但在实践中却难以界定,因为它只是一个概括的描述,对于“该变动是否会影响中标后义务的履行”的判断取决于招标方的主观判定,这难免会导致由于招标方与投标方认定的不同而产生争议。

　　(3)联合体投标问题。所谓联合体投标,即由两个以上法人或其他组织组成一个联合体,以一个投标人身份共同投标的行为。在联合体投标中,联合体各方应当签订共同投标协议,明确约定双方的工作和责任,并将其共同投标协议连同投标文件一并提交招标人。联合体中标的,将由联合体各方共同与招标人签订合同,并就中标物业项目的管理承担连带责任。