对物业费涨价难讨论

　　对物业费“涨价难”的讨论

　　陈全/《中国物业管理》/20**年第5期

　　最近，沈阳市物业管理协会就广大会员普遍关注的物业费“涨价难”问题，开展了“建立科学合理的物业费调价机制”征文活动。有感于广大企业面临的调价困境，谈谈个人看法，参与大家的讨论。

　　怎一个“难”字了得

　　近年来，大家经常抱怨现在什么都涨，只有物业费不涨。物业费“涨价难”不仅影响到个别企业的生存，甚至严重制约了物业管理行业的健康发展。当然，我们这里所说的“涨价难”主要是指住宅物业这一块。在沈阳市住宅物业收费中，虽然不乏调价成功的案例，但不具有普遍性。

　　在CPI节节攀升的市场条件下，为什么其他商品的价格说涨就涨，唯独物业费想涨却涨不了？我认为，根本原因在于物业管理发展时至今日，还没有真正进入市场，尤其是在住宅物业费定价这一关键环节上，行政指令性色彩占了主导地位。比如，长期以来沈阳市绝大多数普通住宅的物业费价格实行的是政府指导价。这一价格管理体制的好处是，在物业管理市场形成之初，可以保证业主和企业在服务与收费标准上有所遵循。但其负效应是，促使物业管理行业形成了稳固的价格同盟。而市场一旦形成价格同盟，企业就会失去竞争动力，进而失去创新能力和市场活力，结果出现了老实人吃亏和坏人占便宜的现象。这也是长期以来物业服务水平很难得以提高的一个重要原因。

　　依照“路径依赖”理论，一个制度一旦形成，人们便会在惯性思维的支配下，不断地强化这一制度。因此，当多数企业面对“涨价难”问题时，首先想到的是求救于政府，希望政府统一调价。

　　但必须看到，依靠政府解决调价问题，有两个难以克服的局限：一个是定价偏低，政府指导价反映的是某个时期内行业的平均成本价，为了保守起见，主管部门有时还会打一定的折扣，所以按照政府指导价收费，总有一部分高于行业平均成本的企业入不敷出；再一个就是调价不及时，政府对市场变化做出的反应常常“慢半拍”，同时调价涉及公共利益，政府决策过程比较繁琐，因此政府调价往往“千呼万唤始出来”。

　　于是，有的企业呼吁政府应当出台扶持政策。但政府出台的扶持政策真能解决企业的困境吗？最近，浙江省人民政府办公厅出台了《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》，给予企业降低税基、减免税费、财政补贴、共用水电气享受民用价等优惠政策。一些企业认为浙江的这个政策好。但我认为，浙江政策属于行业利好，而不是企业利好（这里仅指提高企业盈利而言），是政府让利于民，而不是让利于企业。这一点，可以从其“以便民、利民、惠民为宗旨”得以印证。比如，对于实行酬金制收费的物业项目而言，政府给予的税收、补贴等优惠，实际上是进不了企业腰包的，政府减免多少，业主就可以少分摊多少，受益的终端是老百姓。但对于实行包干制收费的企业而言，浙江政策的确可以让企业得到实惠，增加利润。但这些政策不是无限期的，更何况在物业费不涨的条件下，政府派发的红利用不了多久就会被上涨的成本“吞噬”殆尽。

　　因此，如果不是从根本上解决“让业主愿意为涨价买单”的话，任何扶持政策都难以持久地改善企业的生存状况。

　　困局的出路

　　那么，如何破解“收费难”？我认为出路在于，必须回归到对物业管理和物业费的本质认识上来。

　　物业管理的本质是业主对建筑物共有部分的共同管理。业主是物业管理的主人和责任人，而不是物业服务企业。同时，物业费的本质是应当由业主共同分摊的费用。基于这样的认识，从沈阳市实际看，我认为解决物业费“涨价难”问题应当做好以下几方面工作：

　　首先，物业服务企业应当公开物业费收支账目。既然物业费的本质是应当由全体业主共同分摊的费用，那么全体业主就有权知道物业费的收支情况，否则如何分摊呢？这好比几个人去饭店吃饭，大家说好了AA制，那么到买单的时候，必须知道消费了多少才能分摊费用。但有的企业不是这么想问题，他们一方面希望业主分摊物业费，另一方面却不想告诉业主为什么分摊这些费用。这种想法是站不住脚的。我们仍以几个人去饭店吃饭为例，如果其中一个人总是预先向其他人每人收一笔钱，饭后由他负责买单，但他给自己赋予了这样的权利：第一，消费金额保密；第二，从不多退少补。在这种情况下，他还经常跟大家诉苦，说饭很贵，大家交的钱根本不够用，他每次都加不少钱。那么生活中，谁还愿意再和这种人一起吃饭呢？现在，有很多实行包干制收费的企业就很像这种人，所以越来越多的业主认识到，这种“游戏规则”不公平，不愿意和你玩下去了。客观地讲，在物业管理发展初期，允许包干制收费模式的存在是必要的，便于企业在服务和收费中有所遵循，对于保护企业利益和促进行业发展是有利的。但是随着时间的推移，特别是20**年新《劳动合同法》出台以来，物业服务成本上涨已成不可逆转的趋势，包干制收费模式非但不能成为企业利益的“保护伞”，反而成了制约物业费涨价的枷锁。所以，20**年《沈阳市物业管理条例》明确规定“物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和物业服务费等物业项目收支情况。”我认为，切实落实好这一规定，弥补包干制收费制度缺陷，抓紧建立物业费公开制度，为推行酬金制收费创造条件，应当是解决企业“收费难”、“涨价难”问题的根本出路。

　　其次，建立行业协会定期公布物业费价格行情制度。《辽宁省物业管理条例》第六条规定“鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，促进行业健康发展，公布物业服务收费价格行情，促进物业服务企业提高服务质量和服务水平。”目前，市物业协会正在积极组织研究和调研，准备在年底前推出沈阳市20**年物业服务收费的价格行情。我认为，由行业协会定期选择一批新项目以及调价成功的项目，向社会公布其服务内容、服务标准及物业收费价格，不但比政府出台调价政策更有效率，而且更能反映行业真实成本，从而使物业费价格涨跌跟上市场变化的节拍。同时，由行业协会定期公布物业费价格行情，还有助于广大业主及时了解物业费价格的市场信息，提高对涨价的心理承受能力，从而推动全行业走出“涨价难”的困境。

　　第三，加大对物业费本质的宣传力度。长期以来，物业费“收费难”、“

涨价难”始终困扰着企业。在服务成本不断上涨条件下，一部分业主拒交物业费的违法行为，使企业经营状况进一步恶化。当前，业主拒交物业费的主要理由是，房屋空置、房屋存在工程质量问题、物业服务有瑕疵等。对于前几个问题，《沈阳市物业管理条例》已经明确规定“业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。”但对于个别业主以服务质量存在瑕疵为由而拒付物业费的行为，尚无明确规定。原因在于，多数人对于物业费的本质认识存在一个误区，即误以为物业费的本质是质价相符。包括人民法院作出的业主欠费判决案例，绝大多数是只要业主能够举证物业服务存在瑕疵，就可以享受物业费打折的好处，有的甚至把打八折九折作为标准判例。由服务存在瑕疵，质价不符，得出业主可以拒交或少交物业费的结论看似合理，实际上是存在严重问题的。按照如此逻辑，到饭店用餐，到宾馆住店，统统可以不交钱或少交钱，因为世界上不存在十全十美的服务。因此，必须回到对物业费本质的正确认识上来，即物业费是应当由业主共同分摊的费用。物业服务只有性价比高低之分，很难用质价相符来考量。下一步，沈阳市应当加大对业主树立正确的物业费观念的宣传和引领，以促进物业费收缴率的大幅度提高。

　　第四，让业主真正“当家作主”。去年，北京市住建委在《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》（征求意见稿）中提出：“业主应当及时向业主大会交纳管理物业共用部分所需的物业服务资金和其它分摊费用。”无论该办法能否实行，但已经传递出收费管理体制变革的信号。从发达国家的物业管理实践看，由业主大会管理物业费等共有资金符合物业管理的本质要求，应当成为物业管理的发展趋势。但目前由业主大会管理共有资金的法律条件尚不具备，特别是在公民信用管理体系尚未建立以及物业管理保险业尚未跟进的条件下，由业主大会管理业主共有资金的风险很可能比由企业管理的风险更高。因此，此举应当积极探索，慎重实施。

　　让业主明明白白消费

　　综上所述，我认为解决物业费“涨价难”问题，应当及早走出由政府主导或企业主导的死胡同。

　　从政府角度看，《价格法》明确指出，大多数商品和服务价格应当实行市场调节价，只有极少数商品和服务价格适合实行政府指导价或者政府定价。在普通家庭的日常生活支出中，物业费与衣、食、住、行、教育等其他消费相比仅占家庭支出的很小比例。更何况物业管理改革发展已有30年的历史，市场正在逐步成熟，政府继续维持价格管制体制的意义越来越小。20**年，国家发展改革委、建设部在《关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格〔20**〕1864号）中已经提出“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。”因此，政府应当逐步减少对物业费价格的干预和管制。

　　从企业来看，物业管理改革发展前30年基本属于企业时代，以致一般地认为，物业管理就是物业服务企业的管理。但是，近年来特别是《物权法》颁布实施以来，业主时代已经扑面而来。今后，由业主当家作主，让业主明明白白消费，将是物业管理发展的大势所趋。因此，广大企业主动变革，主动公开收支账目，主动实行酬金制收费，应当成为应对成本上涨的不二选择。当然，无论成本上涨与否，调价成功与否，企业都应当苦练内功，增强精打细算意识，提高开源节流本领，努力为业主创造更大价值，成为业主不可或缺的依靠，这些都是企业的必修课。

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篇2：业主拒缴物业费后成被告

江苏省常州市绿洲家园80%的房屋存在漏水、墙面开裂等问题,这让小区里的700多户业主心烦不已,同时还连累了小区的物业,很多业主因此拒绝缴纳物业费。

房屋的质量问题直接导致了物管和业主之间的对立。为了维权,小区物业不得不通过律师函催收物业费,但他们并没有成功,随后,物业一纸状书将小区部分业主告上了法庭。

◆物业:房屋质量问题导致物业收费困难
绿洲家园位于常州市新北区,20**年上半年交付使用,在该小区共有11幢商品房,住着882户人家。从小区交付后的第二年开始,每年的物业费成了小区物管的第一难题。

“20**年和20**年年初还好,大概有90%的业主主动交物业服务费,而从20**年下半年开始,物业费就很难收到了。”绿洲家园三晶物管中心张主任向《生活常州》介绍说。据了解,20**年下半年只收到了小区80%的物业服务费,而20**年,只有70%的业主缴纳了物业费。

物业费难收的原因,应该是因为房屋普遍出现了质量问题,墙面、飘窗、屋顶有大面积的渗漏现象。张主任拿出在其办公桌上的一沓业主调查表介绍说,在这882家住户中,有8成以上的房屋存在墙面开裂、房屋渗水现象,“说到底,这是开发商在建造房屋时造成的,而开发商也承认了这一点。”

这个问题造成物业中心在小区的管理服务中处处受气,“有一段时间连工资都发不出来,而且造成了业主和我们的对立”,张主任沮丧地说。

◆起诉业主追要物业费取得成功
在不得已的情况下,物业中心决定通过司法途径解决物业费难收现象。
20**年11月份,物业中心委托常州某律师事务所对5名长期拒交物业费的业主进行了起诉,“房屋存在质量问题是事实,但不应成为业主不交物业服务费的理由,作为物业中心来讲,我们没有过错。”

据了解,这5名业主中,最短的有一年半没有交物业费,最长的一户已经有两年半没有交了。“我们不否认,采取这样的行动有警示的成分在里面,我们物业公司也是迫不得已。”20**年12月11日,经新北区人民法院调解,有三户住户当场结清了物业费。

据张主任介绍,在首次通过司法途径索要物业费取得成功之后,物业中心正在酝酿第二次“清缴”物业费。据其称,目前小区仍有130户住户存在拖欠物业费现象,针对其中拖欠现象较为严重的40户,物业中心已向其发放了律师函,希望对方早日缴纳,“但我们不排除再次通过起诉业主的手段维护我们的权益。”张主任说。

◆业主:我们的损失要有个说法
因为没有交物业费而成为被告的张女士家住绿洲家园20幢,对于成为被告一事,她觉得自己很委屈:“我家是复式结构的房子,楼下房屋飘窗渗水,屋顶也漏水,由于客厅朝西窗台也出现严重漏水现象,造成刚装修的地板、墙裙发生严重腐烂,这些损失怎么办?”

和张女士有相同遭遇的还有小区内近800户业主,他们的房屋或多或少存在质量问题,墙面开裂、窗户渗水、常修常漏是该小区最典型的问题。而由于漏水,有的业主家中新装修的墙面就像蚯蚓爬满了墙上,异常难看,“不是我们不想交物业费,只是我觉得应该有人站出来给我们个说法。”张女士解释。

◆开发商:已经对小区内大部分房屋进行维修
“现在绿洲家园的许多房子的确存在房屋漏水、墙面开裂等现象,我们正在想方设法补救。”绿洲家园的开发商负责人王某表示,“当初交付房子时,并没有出现房屋质量问题,但随着时间的推移,质量问题逐渐显现出来了。”

据王某介绍,出现这样的现象,可能是由于在房屋开发之初使用的新型材料引起的:“造房子时,我们使用了当时建设部门正在推广使用的水泥砖,但没想到的是,水泥砖的热胀冷缩效应太过强烈,随着季节的转换墙面出现了裂缝。”王某解释说,墙面上的裂缝并非墙体开裂,房屋质量并没有受到影响,目前市场上的多数商品房存在类似的问题。

据王某介绍说,目前开发商已对小区内大部分业主的房屋进行了维修,从20**年9月到11月,他们对小区里11幢商品房进行了全面维修,“但这些很可能是治标不治本,对于我们来说,只能继续维修。”

◆专家观点
常州市某律师事务所的律师认为,根据相关法律及司法解释规定,不论业主对小区物业服务有无异议,业主的意见不能构成拖欠物业服务费的理由,“桥归

篇3：明星欠交物业费反思

“没想到自己成了物业管理公司状告的第一对象。表面上看,这起案件的双方是物业公司和业主,但实际上,这一纠纷的始作俑者恰恰是清境明湖的原管委会。他们的违规操作才是真正的矛盾和案件症结所在。”著名歌手朱明锳在12月17日下午举行的媒体招待会上说。

朱明锳“欠交物业费” 一案,京城主要媒体已多有报道,人们一直心存疑问:这场诉讼仅仅是朱明锳个人与物业公司的对峙吗?官司背后究竟有着怎样的内幕?

为此,隆安律师事务所的陈旭律师说,北京建国物业管理有限公司(以下简称建国物业公司)将朱明锳送上法庭、索要物业费的依据是,该公司在20**年5月21日与朱明锳所在小区物业管理委员会签有《临时托管协议》。但是,我们认为根据国家有关物业管理法规和政府文件的规定,朱明锳所在小区清境明湖公寓原管委会没有权利与建国物业签署这样的协议,这份托管协议存在法律瑕疵,不能作为其收费的合法依据。

由于现业主委员会主要成员是原管委会成员转届而来,不能很好地代表业主的利益工作,并且他们本身或者还存在欠交物业费问题,委员资格也存在法律瑕疵,部分业主已聘请律师,启动罢免现业委会委员的程序,要求罢免这些委员的资格,重新选举业主委员会成员。因此,不论其中有何缘由,管委会与建国物业签订《临时托管协议》的行为仍是一种越权的无效法律行为,建国物业根本不具备为小区业主提供服务的合法资格。

陈旭律师认为,在这场“欠费”官司中,不仅是业主,原物业公司、现物业公司都是清境明湖小区物业纠纷中的受害人。为此,他建议,要搞好社区治理的关键是建立一个能够真正代表业主利益的业主委员会,而这就要求那些愿意从事公益并担任业主委员会委员的业主注意提高自身的法律意识和公共意识,只有这样才能最大限度地维护全体业主的利益,减少、避免纠纷.

篇4：物业费交还业主管法治意义

　　浅谈物业费交还业主管的法治意义

　　创新社会管理的当中，社区管理是引人注目的领域，而社区管理的关键就在于业主自治的落实程度如何。

　　市住建委前日公布《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法（征求意见稿）》，将物业费、住宅专项维修资金等纳入“业主共有资金”，交由业主大会账户管理。该“办法”若能顺利通过，意味着业主大会将取代物业公司，成为业主共有资金的直接管理者。

　　曾几何时，物业公司在小区的存在，最主要的方式就是凭借与开发商的关系，先占为王。在未得到业主授权的情况下，物业公司自我加冕了小区管理权。诸如业主共有资金、小区广告位的管理等，均由物业公司说了算，业主一入住小区就被迫接受既存的“管理者”。

　　这不是社区自治的应然状态，也不符合《物权法》。《物权法》在业主和物业关系上，明确了业主大会和业主委员会的存在，并以“物业服务企业”替代了原有的“物业管理企业”。这是一次常识回归，但要对固存的陈旧观念进行纠偏还需时日。

　　简言之，业主对所属物业的管理属于自物权(所有权)主张，这是典型的私权利范畴。

　　物业费、住宅专项维修资金、共用部分经营收益等，均为业主共有资金。这笔钱的所有权人是业主，业主对自有资金的管理，到整个小区公共领域的管理，与公民对私有财产的管理并无本质区别。不同的只是，前者由业主集体行使权利，后者由所有权人单独行使权利。

　　创新社会管理当中，社区管理是引人注目的领域，而社区管理的关键就在于业主自治的落实程度如何。从社区自治看社会管理，其实每个社区都蕴藏着一个“法治模型”。业主通过业主大会和业委会实现对小区的管理，而物业公司的合法性只有两个来源：一是业主大会的选定及委托；二是经业主大会授权后由业委会来选定及委托。有了业主的意志和选择，才有业主对自选物业公司的认同。物业公司的全部权利来源于业主的授予，物业公司的定位只能是由业主产生、对业主负责，并向业主报告工作的服务机构。

　　在这样的模式下，由业主大会管理业主共有资金不过是自然而然的事。陌生人社会是契约本位的社会，合意是契约的基础。法规先行，有助于减少社区自治的阻力，但也要看到，业主自治不会自动实现，业主的自治能力也不是一天两天就能成熟起来。对于这一新鲜事物，我们应保持足够的耐心。

篇5：运用法律手段追缴物业费欠费应注意问题

　　浅谈运用法律手段追缴物业费欠费应注意的若干问题

　　物业费收费难，一直是一个困扰着物业管理行业的问题，虽然《 物业管理条例 》 对欠费业主做出了“违反物业服务合同的相关约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”的规定；国家发改委和建设部共同颁布实施的《物业服务收费管理办法》也有相应的规定；但物业管理企业一直缺乏有效的催缴手段，业主大会、业主委员会在目前阶段也难以发挥条例规定的作用，并且，物业管理企业催缴乏力滋长了一些不负责任业主的错误意识，给物业管理企业的收费工作造成更大的困难。

　　欠交物业费，表面上看只是损害了物业管理企业的权益，而实质上最终受到伤害的是全体业主的权益，并且制约了物业管理行业尤其是住宅物业管理的良性发展。目前，由于各种因素导致了住宅物业管理费收费标准偏低，相当部分物业管理企业、项目处于持平甚至亏损运营状态；假如业主再不交费，无疑是雪上加霜，必然导致物业管理企业、物业管理行业面临“无米之炊”、“无源之水”的尴尬境地。因此，采取有效手段追缴物业费欠费，不论是为物业管理企业、行业的发展，还是为维护广大业主的合法权益，都是一个必须迫切解决的问题。

　　随着我国物业管理相关法规制度的完善、居民法律意识的逐步增强，通过法律诉讼追缴物业费欠费已成为解决物业收费难问题的重要手段。对所辖小区部分长期欠费业主进行了法律诉讼，非凡是对那一小部分，基本属于没有正当理由的、比较典型的、又在业主中有一定的所谓“影响力”的业主，通过法律诉讼追缴物业费欠费，一方面可以通过法律手段将业主拖欠的物业管理费收取回来，更重要的是通过法院这个平台使双方能够心平气和地坐在一起把各自的想法、意见说出来，根据相关的法律、法规由法院做出公正、公平、令双方信服的裁决，并通过这种方式来教育引导业主转变意识观念，在物业管理区域内创造一个按时、按约交费的良好风气。

　　笔者所在公司已准备通过诉讼追缴物业欠费，特通过对同行兄弟公司对欠费业户进行的起诉，了解到全部胜诉，收回了被拖欠的费用，维护了企业和全体业主的权益。诉讼之初，部分业主对被起诉至法院很不理解，但经过双方在整个诉讼过程中的沟通和交流，逐步达成了共识，最终接近 90 ％的案件都是通过庭外或法庭调节解决的。同时，在审理过程中，也缓和了业主以前在物业服务中所表现的对立情绪，解决了业主不交费的问题，为今后的小区物业管理工作奠定了比较好的基础。目前来看，凡是被起诉过的业主，后来都能够按时交费，更重要的是影响、带动了一批欠费业主也能够及时交费，这说明通过法律诉讼追缴物业费欠费还是有一定成效的。通过这些法律诉讼，对于诉讼中以及在日后物业管理工作中，笔者认为应该注重以下几个问题：

　　一、要重视物业管理服务合同，明确双方的权利和义务。

　　随着市场经济的发展，物业管理法律法规的不断健全，业主的维权意识也在不断提高。物业服务合同是物业管理企业取得物业管理权的基础，业主与物业管理企业是建立在合同基础上的民事法律关系，物业服务合同是解决业主与物业管理企业纠纷的根本依据，是业主维护自身权益的基础，也是物业管理企业保护民事权益的基础。因此，物业管理企业一定要十分重视物业服务合同的签订，要通过合同合理有效地保护自己的权益，规避不必要的风险。也就是说，要从物业管理的源头上规避风险，这比在提供服务中采取一些防范措施、补救措施来规避风险，应该是更有效、更经济的。

　　物业服务合同的制定宜细不宜粗、宜精不宜滥。所谓“细”，就是合同中物业服务的内容与标准一定要细化，比如保安服务不能仅仅笼统地约定“负责辖区治安”、“协助公共秩序维护”等，而应细化到在小区哪几个出入口设几个岗、负责什么、是立岗还是坐岗，设几个巡逻保安、多长时间在辖区巡视一次，设哪几个巡视点、职责是什么 …… 还包括所提供的物业服务不负责什么，也就是免责的部分。比如在合同中明确约定，物业服务不承担业主人身安全、家庭财产的保险和保管责任等。这样，一旦将来出现治安案件或其他风险问题，假如能够提供足够的证据，证实物业管理企业履行了合同约定的相应义务，即可以免责；所谓“精”，即是合同中该有的内容一定要有，不必要的内容就不要上，假如这些内容写多了将来释义合同时就有可能产生不必要的歧义，引起不必要的麻烦。

　　二、要加强基础管理工作，引入风险意识。

　　法律诉讼同样是有成本的，这种物业费诉讼的成本，包括诉讼费、代理费、鉴定费等各种直接费用，包括企业人员、时间、精力的投入，还有企业败诉后将面临的声誉风险、群体效应等等。

　　因此，在物业管理市场目前的情况下，通过法律诉讼来追缴物业费，只能是物业费收费工作的一项辅助手段。从实际经验来看，它的象征意义、引导作用、教育意义大于其追缴欠费的实质意义。从目前来看，更有效、更经济的手段，还是要通过提供业主满足的优质服务、亲情服务，甚至是感化业主，来促使业主能够积极交费。因此，物业管理企业在平时的物业管理服务中，要真正以业主为关注焦点，提高业主满足率，在保证自身权益的前提下，最大化地满足业主提出的合理要求，尽量避免业主以对物业服务不满足为由拒交物业管理费。

　　三、要遵循人性化服务，物业费催缴工作要循序渐进。

　　物业服务中的管理对象是物业，服务对象是人，物业服务遵循人性化服务是理所当然的，物业费催缴工作当然也不例外。以目前我国的法制环境及群众的法律意识，被起诉至法庭，绝对

大部分业主会认为是一件比较“丢人”的事情。因此，物业费缴费工作一定要循序渐进的进行，不能操之过急。

　　对于欠费业主，首先通常采取电话催缴，了解欠费原因，并积极解决业主所提出的问题；假如仍不交纳 , 通常派工作人员登门走访沟通 , 并酌情向业主发放物业费催缴通知书 ; 假如业主仍继续拖欠 , 应再进一步向其发放物业催缴律师函，让业主做好将可能被诉讼至法院的心理预备，同时也是给业主时间考虑是否交纳物业管理费 ; 最后假如仍然不交费，再依法向法院提起诉讼。在这个过程中，要有礼有节，充分体现出人性化服务。

　　四、要抓住案件重点，在法庭上用事实说话。

　　因为每一个案件的重点都是不同的，所以开庭前对每一个案件都要进行深入细致的分析研究，充分了解业主的想法、不交费的原因，找出案件的要害点所在，做到“不打无把握之仗”；同时，法律是讲事实的，法庭上是用证据说话的 , 证据收集的成功与否在整个诉讼过程中占有很重要的地位，在开庭之前一定要充分做好有关材料、证据、法律文书等前期预备工作，这样诉讼成功的机会才会比较大，否则诉讼成功的机会就会大打折扣，甚至败诉。

　　这样，就要求我们在日常的物业管理服务工作中，要始终保持较高的法律意识，注重做好各种文字、图片、实物等有效证据的建立和保存。比如，保留好和提供服务有关的各种合同、协议、通知通告、整改通知书、物业管理费催缴函、业主欠费原因说明书，各种工作记录、向相关行政主管部门提交的报告单等等，这些在以后的诉讼中都会作为法庭上有力的证据。

　　这些日常工作做好了，当以后涉及到纠纷、诉讼时，就会做到有备无患。举个例子，假如我们发催缴函的时候，一并附上欠费原因说明单，通常当时大部分业主都会如实填写，因为那个时候还没有涉及到诉讼的问题。这样，我们既可以准确了解业主不交费的原因，又获得了有效的证据。因为，在案件审理过程中，关于不交费的原因，业主通常会说很多，有的甚至不负责任、信口雌黄，而物业服务又是一种无形的产品，很难界定与量化，所以对业主提出的一些问题，当时往往很难一下子说清楚或马上拿出充分有效的证据。但是，假如业主填写了欠费原因说明单，我们在法庭上当厅出示，并针对这些原因举出足够的证据予以澄清，这样对我们取得案件的胜诉就非常的有利。[文/张义军]