美国公寓收物业费

　　美国公寓如何收物业费

　　美国公寓的物业叫做COMM ON-CH ARGES,意思是公共收费，或者是业主共享公寓小区部分的开支收费。不过和国内的制度相比较，美国公寓物业费的制度、收集与使用和国内有诸多不同。

　　开发商制定标准

　　美国政府并不参与物业费的制度，政府关心的是国家的财政收入，因而只制定购买土地的税收标准，新盖的楼一般都有15-20年的减免税期。

　　每一个造楼计划都必须得到政府的审核。开发商在消费者购楼时要附一本已得到政府批准的该公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓产品说明书，内容包括该公寓地点、结构、材料、单元图、保修期、买卖手续、地税减免计划、价格、物业费以及业主委员会选举法等等。OFFERING PLAN一经政府批准，开发商就不能改变其中的任何条例，如要改变，必须由律师书写更改报告（am endment）,得到政府司法部门批准方可执行。

　　对买房的消费者来说，OFFERING PLAN中的物业费是消费者购房的重要参数。因为买房的价格是一次性的，而物业费却是永久的。所以，为了吸引大家购房，开发商通常会尽可能将物业费制定在一个合理的范围内。

　　一般来说，开发商会根据水煤电的费率、员工薪资福利、设备维护保养等预算，来制定公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少，然后再平均到每个单元每月要支付多少金额。我手上有不少纽约公寓的OFFERING PLAN。比如曼哈顿425FIFTH AVE公寓，该公寓坐落在曼哈顿中城的第5大道上，共60余层175个单元，48个储藏室，42个酒库，每年的物业费预算是1769597美元，也就是近177万美元一年。这些物业费中包括13项基本开支。

　　这13项开支的每一项都有几页纸的详细说明，例如员工薪水福利一项中列出，该公寓雇用一名需要免费配给一套入住单元的经理，他的周薪为961.54美元；一名维修工，周薪727.61美元；十二名警卫、清洁工，他们的周薪是660.63美元以及14名员工的伤残失业保险费28851美元；医疗培训、资金等费用117853美元，总共合计745031美元。该公寓的人工开支745031美元，占了一年物业费的42%，有些惊人！

　　众所周知，美国的人工费用是很贵的。但一般来说，美国大部分公寓的人工开支只是占总物业费的三分之一。如果公寓的人工开支超出物业费的33%，消费者会思考它的合理性了。

　　按照这些明细核算下来，该公寓874平方（相当于80平方米）的单元，每月的物业费就是732.10美元，而1588平方就是1443.69美元，这在纽约，也算得上是相当高的物业费。之所以以此为例，是因为此物业费的构成比例是有代表性的。

　　管理公司收费

　　物业费的收取是物业管理公司最重要的工作之一，而且这也是质量管理公司的星级标准。

　　通常在公寓的OFFERING PLAN中，已经把收物业费的方式、条例、法律责任都写得清清楚楚。纽约的公寓一开盘，就是说，从开发商卖出第一套单元开始，整个公寓的每个单元就必须支付物业费，没有售出的单元的物业费由开发商支付，一分钱也不能少。物业费一般都是按月收的。管理公司在每个月的下旬向业主寄发管理费账单。

　　在美国也有向业主收一年物业费的情况。有一位业主要回香港居住一年，她来问是否可交一年物业费，公司同意了，但要求她写12张支票（每月一张）放在管理公司，在每月初拿一张转存入公寓银行账户。为什么不把她的钱一次存入银行呢？第一，这样做不符合年终财会审计。第二，要付她银行利息，计算十分麻烦。

　　月月收物业费，从财务与管理两个方面都符合业主利益。它是避免管理公司与业主之间法律纠纷的一项重要规则。

　　业主委员会的职责是省钱

　　在美国，开发商制定的物业费并不是固定不变的。公寓OFFERING PLAN从政府批准日开始，一般有效期为一年或两年，以后可以根据公寓实际的运行情况，由业主委员会来进行一些调整，业主委员会重要的任务是监督管理公司，帮助业主省钱理财。还拿曼哈顿425FIFTH AVE公寓作为例子吧，由开发商制定的物业费预算中，包括了一套提供给管理人居住的单元，这套单元一年要耗费众人的物业费128313美元。不过一年后，公寓业主委员会就有权取消管理人居住的单元，将这套单元出租，这样一来，不仅每年能省下128313美元，相反可以增加公共基金，为业主减轻负担。

　　出现新合同制定的变更的情况，预算中的第6条——合同服务与易耗品，就发挥作用了。合同服务是指开发商与其他公司签订的服务合同，例如电梯、中央冷暖等一些重大设备的维修保养，这些合同费不一定合理，业主委员会有权重新寻找多家专业公司，进行比价，签署新的合同。

　　在美国也有很多人怕买公寓，因为物业费年年涨，美国管理混乱的公寓也很多，《纽约时报》等地方报刊及华文报纸就经常刊登开发商、业主委员会与业主冲突的故事。比如20**年1月8日，纽约三大华文报纸刊登，中华大厦120名业主在大会上狂轰管理公司与业主委员会主席，要求业主委员会主席下台，理由是年终的财务报告的支出费用不清。

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　　我个人认为，这些混乱的故事并不是管理制度问题，其中99%是管理公司与业主委员会执行人的素质问题。从这个角度说，业主要积极参与物业管理十分重要。若公寓财务报告开支不清，若提及明年要涨物业费，个个业主会伸长脖子问，谁动用了我的物业费？为什么？

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篇2：物业费收取须分清对象

A物业管理有限公司管理的某花园一套房产,系1992年由发展商交付入伙,该房产购买人系桂林B公司,B公司一直至20**年6月才办理入伙手续。在办理入伙手续时,A物业管理公司提出,B公司应交纳1993年1月至20**年的物业管理费及相应的滞纳金,合计23000元。B公司交纳了上述费用,接收了房产,并于20**年12月办理了房地产证。后B公司委托律师向法院提起诉讼,请求判令退还上述已交纳的全部款项。B公司在庭审中提出的主要理由是,该公司在20**年6月以前从未使用房产,不应交纳上述费用;A公司认为,A公司从1993年开始提供物业管理服务,不论B公司是否入伙、是否使用房产,都应交纳上述款项。经过一、二审法院审胖,法院认为20**年6月以前,B公司既不是房产的所有权人,也不是房产的实际使用人,因此不是物业管理费的承担人,A公司有权收取物业管理服务费,但应向相关的对象收取。法院终审判决:判令A公司退还己收取的全部款项,并承担诉讼费用。

简要分析:

上述争议属于管理费纠纷,争议的焦点在于B公司是否是交纳物业管理费的法律义务主体,B公司应从什么时间开始承担此项义务。物业管理费是因物业管理单位提供服务而产生的债权,该法律关系中的法律主体是房产的所有权人和物业公司,房产所有权人在取得所有之前,可能会取得使用权。但房产所有权一定以国土部门的登记为准,属于要式法律行为。B公司在入伙前因未办理房产证而未成为房产所有权人,也未使用房产享受到A公司的服务,依法不承担交纳管理费的义务。从20**年9月1日开始实施的《物业管理条例》,也明确规定了物业管理服务费交纳的义务主体是业主(即所有权人)。因此在实际操作中,物业管理费的收取时间以办理房产证和通知入伙时间的二个时间中较早的一个时间开始。其他的计收时间都是缺乏依据的。

篇3：哪些物业费用属合理收取

　　在购房者最关心的问题中,费用问题可能是排在前列的。从下定金开始,到签下购房合同、办银行按揭、入伙,再到以后的长期居住,这些步骤涉及到各种费用。并不是交了购房款就可以入住新房,还要交给国土局、税务局、律师事务所、保险公司等单位一笔费用,这些费用有的是按照房屋的总价格比例收取,有的是有固定的收费标准,而入住后的物业管理费则是一项长期的费用。由于收费的单位多,费种繁杂,所以会出现一些单位乱收费或者多收费的现象。信息和知识的不对等,令消费者难以辨认真正应该收取的费用。本文从物业管理收费入手,对收费问题进行一些探讨,让大家对费用的基本知识有所了解。

　　物业管理的收费,是消费者最感头痛的事情,不仅每个月都要缴纳,而且名目繁杂,费用标准与物业管理公司的等级及小区的等级都有关系。怎样收费才是合理的,物价部门有指导价格作为参照,但是具体的收费额度不是硬性规定的,而要靠业主与物业公司之间的协商。

　　案例

　　【一】物业公司要求变更管理费

　　这里有一个有关物业公司要求变更管理费的案例:王小姐向本报反映,她入伙时与物业管理公司订立的物业管理合同中约定的物业管理费为2.5元/平方米,但入住不久,小区物业管理公司却声称其物业管理的资质较高,按照“有关政府部门”的规定,应该将物业管理费提高到2.9元/平方米,要求业主按2.9元/平方米缴纳物业管理费,并解释说该价格已经由政府物价部门批准。物业公司的说法有道理吗?

【解析】

应执行合同约定收费标准

　　蛇口律师事务所魏影律师对这个现象进行了剖析。她认为物业公司的解释是为擅自提高物业管理收费开脱。通常我们所说的物业管理费是指物业管理服务费,物业管理公司收取物业管理费是依据物业管理合同,该合同从本质上讲是有偿的劳务合同,是委托人通过付出一定费用获得物业公司专业服务的服务合同,其价格是一种服务价格。按合同自由的原则和《价格法》的规定,服务价格除重要的公益性服务适用政府指导价或政府定价外,一般的服务价格都实行市场调节价,也即由合同双方当事人约定。物业管理收费是否属于《价格法》所说的“重要的公益性服务价格”,恐怕不能一概而论。但住宅小区,尤其是一般经济住宅小区的物业收费涉及千家万户,住户的收入层次也参差不齐,政府完全不干预是不行的。正因为如此,现在各地通常会发布一些政府物价部门的指导价格,即根据物业的区域(如是郊县还是市区)、档次、设备(如有无电梯)等公布几种限制价格,这就是物业公司所说的经政府批准的价格。在这个限价范围内,业主与物业公司都可以合同的方式确定或变更价格。业主应根据物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。所以在物业管理合同中约定的物业管理收费标准应得到尊重和执行。

　　【二】物管费外又收取垃圾费

　　关于乱收费的问题,有业主刘先生反映:在新房装修后,物业公司除正常的物业管理费外,还要求每户每月缴纳30元的垃圾费。刘先生觉得垃圾费应该是包含在所交的物业管理费中的,这是乱收费项目,业主可以拒绝吗?

【解析】

物管费应已包含垃圾费

　　魏律师解释,按国务院的《物业管理条例》规定,物业管理指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,可见日常生活垃圾的清运是物业管理的一项内容。垃圾清运的费用一直以来已经包含在物业管理的公共性服务收费,即通常所说的物业管理费中,物业管理公司根本没理由单列收取。对于物业管理公司这种巧立名目的乱收费行为,业主有权拒绝。当然,对于物业公司提供的物业服务合同约定以外的服务项目,其服务报酬由双方约定。

问答:未售

篇4：物业费用收取标准情况说明

　　有关物业费用收取标准的情况说明

　　尊敬的z业主：

　　近期部分业主可能收到有关小区相关费用的质疑材料，为以正视听，现特作如下情况说明：

　　一、企业资质与收费标准之间的关系

　　1、企业资质：物业企业的资质是对物业企业人才、资金、规模等各方面的一个认定，共分为一级、二级、三级三个等级，一个企业资质的等级直接影响的是这个企业所能接管楼盘的面积大小，对其他方面均不产生直接作用。具体见《物业服务企业资质管理办法》。（见小区宣传栏）

　　2、物业收费标准：一个小区的物业费收费标准是根据物业服务的内容、服务的标准和小区建设档次而定的，从20**年10月开始，合肥市实行物业服务等级和收费等级制度，将物业服务和收费标准划分为四个等级，具体见《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（合价房【20**】325号文件）。（见小区宣传栏）

　　3、物业收费标准和企业资质没有直接关系：一个三级资质的物业公司可以提供一级的服务，按一级标准收费，一个一级资质的物业公司也可以提供四级的服务，按四级标准收费，这主要是根据小区的档次和服务的内容来确定，如同样由z物业提供服务的z、邮电新村，服务标准是不一样的，收费标准自然不一样，z提供的是一级服务标准，按一级收费标准收费，邮电新村提供的是三级服务标准，按三级收费标准收费。材料中提及“物业公司二级资质按一级标准收费是多收费”完全是混淆了概念。

　　4、z收费标准：z从交付至今，一直严格按照物价局的批文执行收费标准，从未多收、乱收业主一分钱，一直严格按照房产局规定的服务标准认认真真、诚心诚意地为广大业主服务。我们已将z的物价局批文张贴在小区湖中心宣传栏中，有疑问的业主可前往查看。

　　5、z物业企业资质情况：z物业20**年底成立，成立之初为三级资质，20**年晋升为二级资质，20**年晋升为一级资质。

　　二、z账目公布情况

　　1、z收支账目每年公布两次，每年7月份公布当年上半年收支情况，次年1月份公布上年度全年收支情况，公布地点在小区四个大门、湖中心宣传栏、管理处大门六个地方，有疑问的业主可到管理处查询公布底单以及留存照片。

　　2、z其他经营性收入：z的所有其他经营性收入，都按财务规定计入z的其他经营性收入栏目，在每次的账目公布表中都有体现，此部分收入都冲抵到小区的支出中，特别是电梯的电费、楼道的照明电费，此部分费用按政府的规定是应由相应业主分摊的，我们一直也没有向广大业主收取。

　　三、前期物业管理阶段

　　我国法律明确规定，前期物业服务合同可以约定具体时间，也可以不约定具体时间，其合同终止的时间是小区成立业主大会并选举新的物业公司，且与新的物业公司签订的物业服务合同生效时止，此规定是为了避免在小区业主大会成立之前小区物业服务的中断，从而造成社区的混乱。

　　z有2000户家庭，物业服务行业由于本身的公共性、综合性，服务对象的多样性，另外起步晚，还处于发展之中，特别需要广大业主的理解和支持，要做到和谐、稳定，只能是“求大同，存小异”，作为物业公司，我们在日常工作中也难免会有服务不及时、考虑不周到的地方，请广大业主及时向我们反映，加强沟通，请相信我们一直在不断改进，也请帮助我们不断改进，共同维护z的美好生活。

　　安徽z物业服务有限公司

　　z管理处

　　二0一0年十月二十五日

　　附:合肥市同类型部分小区物业费标准

　　小区 类型 收费标准 公共能耗分摊 物业公司及资质

　　z湾 多层 0.84元/㎡.月 未分摊 z联一级

　　小高层 1.12元/㎡.月 z花园 多层 0.8元/㎡.月 未分摊 z城二级

　　如有疑问请拨打：

　　z市物价局咨询电话：z

　　z市房产局咨询电话：z

　　z湾管理处服务电话：z