解决物管费困局新思路

物管费是伴随物管业始终的既古老又新颖的重点和难点课题,也是与物管有关的各界人士关注的热点话题。一时间剪不断,理还乱。双方的矛盾和分歧无时不在,时而缓和,时而激化,让人感到物管成了投诉中心之一。收费与付费的博弈没有终点,只有暂时的均衡,。物管费是物业公司的生命线,是物管行业的血液,对业主而言也是保证物业价值,维系生活工作品质的重要组成部分。如果不形成一套科学合理的物管费制度,将会导致从业人员知难而退,危及业主的最终利益,使行业发展后续乏力,。本文仅对物管费产生机制再造提点看法。

一、物管费来源机制存在缺陷,影响物管可持续发展

从房地产售后服务到形成独立发展的物管产业,从福利式免费服务到实施消费者付费,是社会发展的必然,是物管发展的里程碑。但目前的物管费形成机制和实施效果存在先天不足,笔者认为至少有以下缺陷:

1、物管费导入时业主并无价值判断,缺乏基本的理解

物管费是业主购房时若干费用中绝对额较小但持续时间较长的一种费用,巨额的购房费用、装修费用、专项维修资金、五通费用与小额物管费的对比形成强烈反差,人们更愿意仔细思考大额费用的构成和筹集方式,而较少考虑物管费是否科学,筹集模式是否较合理。在签购房合同时,前期物管合同往往仅供购房者参考,为不影响卖房,前期实施物管的公司往往不可能主动告之业主,请认真研究物管合同,不同意物管方案最好别买房。业主购房大多对物管没有认识,也认为前期物管是与开发商签的,购房者发表看法确实没多大用处,只要看上了房子即可。于是,本应在购房前统一对物管认识的工作难以实施,埋下了业主入住后业主们通常可能凭意气、凭感觉和自己理解的物管标准对物业管理服务进行“调教” ,从而埋下了你争我闹的后患。物管费的收取工作本应很规范,但却变得复杂。人人都认为自己有权评价物管费的合理性,人人都可找理由拒绝交纳物管费。物管费是针对全体业主的,应按业权份额表示意见,个人可以提建议,如果未获多数业主通过,未形成全体业主认可的决议,是不能实施的,仅有特约服务费可以供业主个体全权选择,认可就选,不认就不选。

2、前期物管费脱离价值基础,超标准服务形成不良示范

前期物管的功能较复杂,除为最终用户服务外,很大程度上是在为开发商做售后服务工作,这种售后服务的功能和内涵已经超越了物业管理。为了促进房地产的营销工作,讨得已购房业主的良好口碑,业界比较通行的作法就是从开发环节的费用中筹措一部分用于物管环节的“锦上添花”,使不少小区(大厦)物管费收费标准低于物业管理服务的正常运行成本,如有的别墅区运行成本号称3.5元/㎡月,而向物价局报批的价格仅为1.52元/㎡ 月,实际执行时还低于此标准,差额部分由开发商补助。数年后,开发商要求物业公司独立核算,自负盈亏,不再对完成售后服务使命的物管提供差额补助。这时,业主已习惯了原来的较高服务标准的较低的收费标准,难以接受服务标准的降低,也难以接受物管费的提高。物业公司与业委会协商并算细帐,业委会也分成同意涨价和不同意涨价两派,物业公司则要求在规定

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篇2：小业主欠缴物管费诉讼中软肋

　　浅述小业主欠缴物管费诉讼中的“软肋”

　　笔者多次代理小业主应对物业管理公司追缴物业管理费的诉讼，发现很多业主在诉讼过程中非常消极被动，处处受制于物业管理公司。在面对“强势”的物业管理公司发起的追缴管理费诉讼过程中，许多小业主完全处于弱势地位，兹分述如下。

　　收到起诉状后，小业主拒绝出庭

　　这种情况在很多小区普遍存在。许多业主在接到法院的应诉通知书和传票后，拒绝出庭。部分业主认为，我不交物业管理费是因为物业管理公司服务质量差，法院该怎么判就怎么判，出庭应诉于事无补。况且，物业管理公司又不是告我一个业主，也不会判决我多支付物业管理费。还有的业主天真地认为，我不去应诉，法院就不会作出判决。实际上，根据《民事诉讼法》的规定，对业主拒不出庭的案件，法院都会进行缺席审理和缺席判决。而因为业主拒不出庭，法院无法听取业主的申辩意见，一般都会支持物业管理公司的全部诉讼请求。业主败诉后，如果不按照生效判决缴交物业管理费，会遭到法院的强制执行，甚至有的业主因为拒绝履行生效判决遭到法院的司法拘留。

　　不懂民事诉讼证据规则，错失举证期限

　　因为民事诉讼是严格按照《民事诉讼法》的相关程序进行的，小业主因不懂诉讼举证程序规则，在举证方面明显处于劣势。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人不在举证期限内提交证据的，视为放弃举证权利，当事人应承担举证不能的后果。很多业主当庭提交的证据因为已过举证期限，被物业管理公司的代理人不予质证而失去证据效力。

　　笔者曾代理了一个二审的小业主欠缴物管费的案件。业主黄先生找到笔者时出示了同一个小区的业主林先生在遭到物业管理公司起诉时的判决书。该判决书认为小区的物业管理公司服务质量存在瑕疵，物业管理费应予减少。但在黄先生的这个类似的一审判决书中，法院却全部支持了物业管理公司的诉讼请求，没有对物业管理费进行扣减。黄先生希望通过上诉能达到与林先生同样的判决结果。笔者审查了黄先生的一审判决书，原来，在一审过程中，黄先生根本没有提交任何证明物业管理公司服务存在瑕疵的证据，只是进行了口头申辩，所以无法证明物业管理服务的质量问题，于是法院支持了物管公司的全部诉讼请求，其中包括滞纳金5,800多元。在二审中，虽然笔者也提交了许多对业主有利的证据，但因不属于证据规则规定的“新证据”，已错过举证期限，物业管理公司的代理人拒绝质证。最后我方提交的证据没有被二审法院采纳，该案件还是维持了一审判决。

　　诸如此类，因业主不了解民事诉讼的证据规则，错失举证期限，导致全盘败诉的情况非常普遍。因此，业主在应诉时一定要谨守举证时限，在法律规定的期限内提交证据材料。

　　混淆相关的法律关系，答辩缺乏针对性

　　很多小区在开发商开发完毕后，由开发商指定物业管理公司或成立子公司、关联公司进行物业管理，开发商与物业管理公司存在“父子”关系。小业主在入住后发现房屋的质量缺陷、开发商不履行承诺、随便变更规划等问题时迁怒于物业管理公司，认为开发商与物业管理公司是“同穿一条裤子”，并以此为理由不交物业管理费进行抗争。其实，小业主混淆了两种不同的法律关系，虽然开发商与物业管理公司实际上是一体经营的，但是，物业管理公司也是独立的企业法人，能够独立承担民事责任，在法律上，两者的权利和义务应截然分开。房屋漏水、门窗不符合质量约定是业主与开发商基于房屋买卖合同关系发生的民事法律关系；而业主与物业管理公司是基于物业服务合同发生的民事法律关系，两者法律关系性质并不一致，在法律上应分开处理。小业主以开发商出售的房屋存在质量问题物业管理公司不管而拒交物业管理费，这种抗辩在庭审中屡屡出现，但因为两者属于不同的法律关系，因此，小业主的这种抗辩意见不会得到法院的采纳。

　　不懂得向法院申请调取相关证据

　　许多小业主在庭审中都会提交《报警回执》，以证明物业管理公司曾对自己实施了侵权行为。但是，仅仅提交一个《报警回执》，其作为证据的证明力是远远不够的。实践中，报警回执仅仅记录报警人和报警时间，至于具体的报警事由和警察的处理意见无法从回执上看出。报警后公安机关的询问笔录、现场勘察记录都保存在公安机关，小业主无法自行调取。笔者代理的一个案件中，在举证期限届满前七日向法院申请向公安机关调取报警时的询问笔录，获得法院批准。法院调取了该份对小业主有利的证据，证明物业管理公司工作人员曾对小业主实施了侵权行为，该证据最终被法院采纳，并取得了对小业主有利的判决结果。

　　“搭便车”心理严重

　　由于物业管理费案件标的都相对较小，有的小业主认为聘请律师应诉费用太高，而且，万一案件败诉，还得另外增加一笔开支。抱着这种心态，许多小业主都不愿聘请律师应诉，或者自己上庭应诉，或者请个稍微懂些法律的朋友代劳。在法律实务中，物业管理公司在进行此类诉讼时大多有备而来，聘请律师代理该类案件或者由公司的法务人员出庭诉讼。在诉讼过程中，物业管理公司的代理人一般都熟悉诉讼程序，具有比较丰富的出庭诉讼经验。小业主在诉讼中囿于自身法律知识的匮乏和诉讼经验的空白，往往在诉讼中明显处于劣势。在某些物业管理公司起诉众多小业主的案件中，因为众多案件在同一法庭审理，部分没有聘请律师的业主认为，其他业主聘请了律师，在他们发表完辩论意见后，我只要声称同意前面律师的意见就可，这样就可以省掉自己的律师代理费，搭个免费的“便车”。殊不知，聘请了律师的业主开庭前提交了有利于小业主的证据，没有提交证据的小业主是无法共同分享这些证据的证明效力的。而且，虽然案件类型都大体相似，但每个个案都具有自身的特殊性，有的辩论意见是无法照搬的。

　　以上几点是笔者在参与该类案件诉讼中小业主常见的行为和心态。在民事诉讼过程中，面对繁琐复杂的诉讼程序，许多小业主往往无所适从，明明是自己“占理”，为什么法院偏偏判我败诉？明明是物业管理公司的不对，为什么我的抗辩总是那么苍白?为什么在该类诉讼中法律的天平总是偏向物业管理公司？其实，小业主只要依照法律的程序规定，充分、及时地收集证据，正确行使自己的诉讼权利，小业主在该类案件中是能够有所作为的。

篇3：案例:物业捆绑收费不合理业主也不能拒交物管费

　　案例：物业捆绑收费不合理业主也不能拒交物管费

　　某自来水公司曾与物业公司约定:由物业公司帮忙收取水费，自来水公司给予一定比例的提成作为报酬。此后，物业公司采取捆绑式收费，要求业主必须同时缴纳物业管理费和所欠水费。

　　张女士因觉得物业公司的做法不合理，因而既不缴纳物业管理费，也不缴纳水费。物业公司将张女士告上法院。法院驳回了物业公司要求张女士支付水费的请求，但责令张女士缴清物业管理费。

　　最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条第1款规定:“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”物业公司将本应由自来水公司向其用户收取的水费，擅自纳入、捆绑在自己收费范围内，对此，张女士拒绝向物业公司缴纳水费是可以理解的。但这不等于说她可以不履行缴纳物业管理费的义务，法院判令张女士缴纳物业管理费合理合法。

　　(作者单位:江西省兴国县人民法院)

篇4：物管事件:延迟收楼期间物管费该谁付

　　物管事件：延迟收楼期间 物管费该谁付

　　事件回顾：业主延期收楼被追讨物管费

　　田女士于20**年在广州东区购买了一套房产，并与地产公司签订了认购书精装修委托补充协议，当中明确田女士委托开发商组织有资质的装修施工单位负责对商品房进行装修。

　　20**年4月，地产公司通知田女士前往收楼时，田女士发现房屋装修存在瑕疵，提出整改意见并拒绝收楼。直至20**年11月，田女士才确认收楼。

　　由于收楼时间延迟，田女士在20**年5月至10月期间，没有交纳物业管理费，从当年11月起正常交纳物业管理费。

　　物业公司向田女士追讨延期收楼期间的物业管理费未果，将田女士起诉至法院，请求判令田女士立即支付拖欠的物业服务费用及违约金。但法院最终驳回了物业公司的请求，并明确被拖欠的物业费由地产公司承担。

　　权威答疑：应向开发商追讨物管费

　　记者从市中级人民法院了解到，田女士与地产公司签订商品房买卖合同后，双方又签订了装修协议，两份合同文件对于交楼标准均作出了约定。因此，地产公司向田女士交付的商品房除应当满足商品房买卖合同约定的房屋经验收合格、消防、水电等必备居住条件之外，还应符合约定的装修标准。

　　由于地产公司的原因，导致对房屋装修进行整改，田女士直到20**年11月4日才办理收楼手续。因田女士延迟收楼具备正当、合理的事由，依照商品房买卖合同附件关于房屋交接与物业管理的具体约定，此种情形下，合同约定交楼日期与业主实际收楼日期期间产生的物业服务费用由开发商地产公司负担。

　　因此，田女士无须向物业公司支付涉案的物业费，物业公司应向地产公司追讨拖欠的费用。

篇5：物业案例:屋侧设垃圾站拒交物管费败诉

　　物业案例：屋侧设垃圾站拒交物管费败诉

　　因物业公司在自家门口设立了垃圾站，柳女士拒不支付物业管理费。今年8月14日，闵行区人民法院作出柳女士支付物业管理费934.63元的判决，对物业公司要求柳女士支付滞纳金的诉请未予支持。

　　柳女士入住小区后，发现物业公司将自己房屋北侧即小区次门处改作垃圾站使用，故一直与物业公司进行交涉，但均未果。为此，柳女士自20**年7月起停止支付物业管理费，至今年5月共拖欠物业管理费计934.63元。为此，物业诉至法院，要求柳女士支付拖欠的物业管理费，并支付滞纳金504.93元。

　　法院认为，柳女士抗辩称物业公司将小区次门改作垃圾站使用，影响其生活，故才拒付物业管理费，对此，柳女士应该认识到，物业公司提供的物业管理服务包括了小区的公共设备维修、保洁、保安等多项服务，故柳女士因此而拒付物业费用显属不当。