《物业管理条例》是业主新生活基石
我认为,我国的《物业管理条例》(以下简称《条例》可以与美国1620年的《五月花号公约》相提并论,如果说美国的强大有其宪法和法律的基础,那么,《五月花号公约》就是她的基石。如果说gg开放使中国发生了翻天覆地的变化,居住改变中国,房屋的私有化将使中国从一个传统社会走向现代的公民社会,那么,《条例》将是中国未来,特别是城市居民自治的重要基石。
从“乱”到“治”
笔者所在的银枫家园在过去的几年中走过了一条典型性的从“乱”到“治”的过程。尽管这个过程的未来如何还很难说,但业主、物业管理公司和开发商都因为没有一套适合的法规而付出了沉痛的代价。有了《条例》以后,大家有了共同遵守的规矩,小区的生活真的奇迹般地改变了。
跟很多小区一样,业主一入住先“维权”,形成业主与物业管理公司、开发商成为“天然敌人”的局面。银枫家园曾因为在小区堵了近百辆车而名声大噪,带头者也成了“维权英雄”,业主利益的“天然代表”。当时,开发商在没有与业主协商的情况下,就自行把地下停车场的车位费从每月350元提高到450元,不接受这个价格不许停车。当时,我也是维权的积极分子,主张坚决抵制开发商的不合理定价。
可是,当开发商知道自己错了,把价钱降了回去,也不再用自己的物业管理公司,而是聘请了专业的物业管理公司做顾问,以提高服务质量。这时,业主再不交钱,白用地库就不对了,甚至350元都不交,价格要由业主说了算。我认为这是“维权过度”。如果我们反对开发商欺压我们,我们就不能团结起来用人多势众的办法欺压开发商。而且,业主的维权必须理性,不能超出过好眼前生活的界限。因为说到底,业主买房子不是当“英雄”、“闹革命”来了,而是要过好日子。如果房子的质量坏到大家无法安居乐业,问题又解决不了,当然要维权;可大多数情况没有那么严重,但维权过度造成的危害恐怕是普遍的,具有极大的破坏作用。我们小区的“乱”就发展到不交车位费,不交物业费,甚至不交水电能源费,私搭乱建无人管。最后,物业管理公司实在支撑不下去了,一夜之间停止了服务,业主才傻了眼。发现自己跟着较劲或对小区事务不闻不问,真正受害的是自己,是自己的生活和产业。
最终,银枫家园以全体业主投票的方式,超过半数要求“改选”管委会。为此,原管委会集体辞职。结果小区出现了这样的情况:既没有代表全体业主的管委会,也没有合法的物业管理公司。幸好《条例》出台了,根据《条例》规定,管委会(现称为业委会)是业主大会的执行机构,只能在业主大会授意下与物业公司签合同,这从根本上避免了小区的命运掌握在少数人手中的可能性。可以说,今天,很多小区的问题仍然是大家不重视《条例》,没有搞清《条例》的基本精神造成的。
实践中依然存在问题
《条例》的先进性毋庸置疑。它把立约权给了全体业主;把小区的“行政管理权”给了物业管理公司;同时,物业管理公司的权利受到全体业主的监督,全体业主有权用投票的方式更换物业管理公司。而且,《条例》强调保护业主和物业管理公司双方的合法权益,充分体现出公平、公正、民主、公开的原则。但关键问题是如何落实、执行。
业主很容易把“民主”搞成“我们说了算”,根本不管什么程序,正当性等等。比如有的小区就把大家组织起来一味压价,好象物业费越低越好,根本不考虑物业管理企业的利益。也有很多业主根本不参与不关心。按《条例》规定,重大事项,比如立约,与物业管理公司签约要由三分之二以上有投票权的业主通过才有效,可实际情况是要找到这三分之二的票需要巨大的人力物力成本,要打上千个电话,敲上千次门。不把相当的业主发动起来,靠几个“积极分子”根本不可能。因此,在有了好制度的同时,还要解决人的观念问题。
受传统观念、旧思维惯性的影响,很多人还不重视《业主公约》。更实际的问题是,业主违约的现象也存在。比如,私搭乱建,侵占公摊面积,这是《业主公约》、《条例》所禁止的,但在执法上却有一定难度。物业管理公司也不愿管,一是怕得罪人,二是怕打官司费用太大,吃力不讨好。结果哪怕只有5%的人侵犯了95%的人的利益,大家就都成了“沉默的大多数”。
篇2：读版《江苏省物业管理条例》
读20**版《江苏省物业管理条例》——20**行业法规建设政策突破的又一力作
读了20**年11月29日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订出台的《江苏省物业管理条例》（以下简称《条例》)，深感振奋。
《条例》充分考虑了物业管理发展现状，吸纳了其他省市立法和政策中的亮点，以及行业多年来改革创新的成果，对制约行业发展的热点难点问题逐个击破，对规范物业管理与服务的运作提出了一系列极具可操作性的意见，确实是一部全面、普适又不失先进性的法规。《条例》以省级地方性法规的形式，将物业服务业纳入现代服务业发展规划，并提出了一系列扶持与优惠政策，为行业发展打造了较为宽松的环境；《条例》从加强行政主管部门的市场监管、行业协会的自律管理、市场机制的完善三方面，为物业管理行业持续健康发展保驾护航，是20**物业管理行业法规建设政策突破的又一力作。
一是对地方人民政府应扶持和推动物业管理发展提出要求。《条例》提出：县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。
二是对政府主管部门的职责作出明确分工。《条例》提出：街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居（村）民委员会应当予以协助和配合。县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
三是对暂不具备成立业主大会条件的情况作出变通处理。《条例》在对业主、业主大会与业主委员会运作作出专门章节规范的同时，对不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，提出了“经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责”。
四是对建立物业服务费随成本上涨的调节机制提出指导意见。《条例》提出：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定。实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。
五是对涉及物业管理税费的相关责任主体和计费办法做了明确规定。《条例》指出：“物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代征的各类费用，不计征营业税和企业所得税”；“住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行”；“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担。专营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用，不得转嫁损耗和损失”；“业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担”；“建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产”。
六是对物业管理的责任边界作出清晰划分。在物业服务用房上，《条例》要求“建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百万平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交”，“物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能”。在管理区域划分上，《条例》要求“以有利于实施物业管理为原则，规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见”，“建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域”。在涉及个相关主管部门行政管理和行政处罚的问题上，《条例》要求：城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记
制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。在安全防范责任上，《条例》规定“物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作”，“物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业应当采取应急措施，及时向有关主管部门报告，并协助做好救助工作”，“业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定”。七是对指派和更换物业管理项目负责人作出规范。《条例》要求：物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的，应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。业主委员会经征求业主意见，可以要求物业服务企业更换项目负责人；要求更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域内显著位置进行公示。
八是对旧住宅区整治改造涉及的有关问题及所需经费提出具体意见。《条例》指出：对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，设区的市、县（市、区）人民政府应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅小区的范围，由设区的市、县（市、区）人民政府确定。旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，由政府负责；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。旧住宅小区改造整治中，经有利害关系的业主同意，并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为旧住宅小区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。
九是严格规定了相关主体的法律责任。对专业经营单位拒不承担维修、养护或者更新责任的，物业服务企业承接物业未进行查验的，未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的，未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的，《条例》赋予物业管理行政主管部门责令其限期改正，记入物业服务企业信用档案，给予罚款等处分；对造成业主损失的，《条例》要求相关主体应当依法承担赔偿责任。对于业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，《条例》指出：“业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。
受篇幅限制，不能对《条例》的亮点一一展开。江苏《条例》的颁发，已引起业内广泛关注。相信《条例》在发挥促进江苏省物业管理规范健康发展的同时，也将对全国各地物业管理立法的升级和进步产生积极和深远的影响。◇作者系中国物业管理协会会长谢家瑾
篇3：新《江苏省物业管理条例》解读
新《江苏省物业管理条例》解读
20**年11月29日，省人大常委会对《江苏省物业管理条例》进行了修订，将于20**年5月1日起正式施行。
一、新《条例》有哪些新变化、新亮点？
（一）拓展了物业管理概念
国务院《物业管理条例》中对物业管理的表述为业主通过选聘物业服务企业，物业服务企业按合同进行服务的活动。通俗的讲就是有物业公司进行管理的。而新《条例》对物业管理的概念进行了拓展，将业主自行对物业进行维护、管理等活动一并纳入物业管理的范畴。（第二条）
（二）物业管理机制“沉到底”
新《条例》通过地方法规的形式，明确赋予街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督职责，突出了街道（乡镇）在物业管理活动中的基础作用。（第三条）
街道办事处（乡镇人民政府）应当建立物业管理矛盾投诉、调解、应急维修服务等机构和联系会议制度，完善社区公共服务体系，协调处理物业管理重大事宜。社区（村）居民委员会应配合做好相关工作。（第二十九、第三十条）
街道办事处（乡镇人民政府）在物业管理活动中法律地位的确立，有利于物业管理活动的开展，也为群众在“家门口”解决矛盾纠纷提供了条件。
（三）物业管理不再孤掌难鸣
物业管理工作是个大箩框，小区的事情都往里装。小区里不管什么事，首先想到的就是物业服务企业、物业主管部门。实际上，物业管理是一项综合性的社会管理工作，涉及很多部门的职能，需要各部门形成合力，齐抓共管。新《条例》规定，城管、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的管理，建立违法投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人的姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。（第六十八条）
（四）完善了业主为主体的监督机制
成立了业主委员会的物业，业主委员会可以召开业主大会，决定物业区域内的重大事务，督促物业服务企业履行物业合同，业主委员会成立不起来的怎么办？
针对这个问题，新《条例》提出了物业管理委员的新概念。对不具备成立业主大会条件，或者具备条件但未成立业主大会的住宅小区，由街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）居民委员会、业主代表等组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。（第二十七条）
物业管理委员会概念的提出，有效的弥补了业主委员会缺位的问题，完善了业主监督机制，为小区处理重大物业管理问题提供了法律保障。
（五）注重保护物业活动中各方主体的利益
1.业主的利益得到充分保障
（1）明确了物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的配置标准。
新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。（第三十五条）
（2）建设单位对小区的车位、车库，不能“只售不租”。
小区“停车难”的问题，已成为物业管理中的一大难题，一面是小区车库内的车辆寥寥可数，一面是小区道路上、绿化带上车辆乱停，严重影响居民生活和出行。新《条例》明确规定，小区内的车位、车库应当首先满足业主的停车需要，至于出租、附赠或出租，由当事人双方约定。车位、车库数量少于要求购买车位、车库房屋套数时，每户业主只能购买一个。对未出售或附赠的车位、车库，建设单位只售不租的最高可处五十万元以下的罚款。（第六十二条、第八十八条）
2.保护物业服务企业的利益
（1）这几年，物业从业人员的工资不断的在提高，而物业费的收费标准想要提高，基本不可能实现，特别是一些收费标准偏低的老小区，很多物业服务企业难以为继。新《条例》规定，普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价。价格和物业管理行政主管部门制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，每三年内进行一次评估，进行适时调整，并公布。业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定。这就意味着，业主可以根据小区管理的需要，随行就市，实行市场调节价。
（2）交纳物业费是业务，不能再当“老赖”。物业服务“收费难、难收费”已成为制约物业行业发展和为业主提供更加优质服务的瓶颈。新《条例》针对拖欠、拒交物业费的现象规定,业主应当根据
物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。（第四十八条）业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业费的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在小区内内公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向法院起诉。（第八十四条）
（六）房屋维修急事有了急办法
住宅专项维修资金属于全体业主所有，按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，动用这笔钱，必需由两个“三分之二”，即建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，才能使用，程序繁琐。特别是一些“空关”率比较高的小区，想要两个“三分之二”通过，根本就不能实现。出现紧急情况怎么办？省《条例》明确了应急之法，当出现房屋屋面渗漏、电梯故障危及人身安全、楼体单侧外立面有脱落危险等六种情形时，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置。（第七十六条）
二、如何做好与新《条例》的对接？
20**年，我市出台了《市政府关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见》（通政发〔20**〕59号），推动建立市、区、街道三级管理体制和市、区、街道、社区四级投诉处理机制。目前，各区、街道（乡镇）都设立了物业管理机构，社区明确了专人负责物业管理工作，管理框架基本确立。
对物业服务企业撤离小区，由业主委员会决定小区的管理方式，绝大多数小区是重新选择物业服务企业进行管理；未成立大主大会的小区和老旧小区，由街道进行监管、托管，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性管理。
应该说，在物业管理体制机制和老小区的“托底”制度建设方面，我市还是走在前列的。市房管局将根据新《条例》的有关条款，推动建立相关制度，出台相关的贯彻实施办法。
篇4：新修《物业管理条例》杂谈:物业管理首先是服务
新修《物业管理条例》杂谈--物业管理首先是服务
修订后的《物业管理条例》如何维护业主和物业服务企业合法权益？
据新华社电 新修订的《物业管理条例》自20**年10月1日起施行。该条例如何维护业主和物业服务企业的合法权益?建设部住宅与房地产业司副司长姜万荣、中国物业管理协会秘书长陈伟30日就此接受了中国政府网在线访谈。
涉及业主共同利益事项表决方面有三大变化
陈伟说,新修订的《物业管理条例》和原来的条例最大的区别就是表决增加了一个标准,以前是按照投票权数,按照面积的套数来做指标的,现在加入了投票的人数,这就是考虑到开发商有可能是一个业主,但是他占的面积比较大,所以影响表决的结果。
第二个大的变化就是关于表决的比例,根据旧的《物业管理条例》,重大事项原来是要求必须有三分之二以上投票权的业主的认可才可以最终得出决议,现在为了使表决更具有可操作性降低了表决比例,变成了一个普通、多数表决规则,也就是按照现在的二分之一。
还有一个大的变化就是在旧的《物业管理条例》中的重大事项中没有关于业主重建、改建建筑物事项的规定,而新的条例根据《物权法》的规定增加了这一事项。
物业管理首先是服务
新修订的条例中将物业管理企业的称谓改为了物业服务企业,为何要做这种称谓上的调整?这种调整会产生怎样的影响?一些网友提出这样的问题。
姜万荣表示,做这样的调整主要是突出物业管理首先是服务。在《物业管理条例》中规定得很明确,物业管理企业是接受业主委托,为业主做服务。现在由于部分企业摆不正自己的位置，使有些业主感觉到物业管理企业不是在做服务，而是在做管理。
“这次在修订条例过程中我们也就更加突出了物业服务企业，从物业管理转变到物业服务，突出了服务意识。另外也使业主和物业服务企业双方关系的定位更加准确。”姜万荣说。
基层政府具有指导和监督职责
对于新修订的条例增加了街道办事处等基层政府对业主大会、业主委员会的管理，一些网友提问，地方政府部门在这些方面有哪些具体职责？
陈伟说，地方政府主管部门、街道办事处或乡镇人民政府一方面对业主大会及业主委员会的成立具有指导和监督的职责，另一方面也要加强对业主大会及业主委员会日常活动的监督，如果业主大会和业主委员会作出的决定危害了业主的利益或者作出了与物业管理无关决定的时候地方政府应当及时有效干预。
物管专业人员实行职业资格制度
在对物业管理工作进一步规范的同时，对物业管理人员有何要求和制度？一些网友对这个问题表示关心。
“规范物业管理活动必须首先规范物业管理企业和物业管理专业人员，《物业管理条例》中明确规定对物业服务企业实行资质管理制度，取得资质的才可以从事物业管理。”姜万荣说，对物业管理专业人员实行职业资格制度，在去年已经开始启动，建设部和人事部联合下发了《物业管理师制度暂行规定》，从事物业管理专业人员经过考试、注册取得物业管理师执业资格后，才能够担当物业管理项目负责人。
将陆续出台配套文件保障新条例实施
篇5：新修《物业管理条例》保护业主权益
新修《物业管理条例》如何保护业主权益
根据《中华人民共和国物权法》有关规定，国务院决定对《物业管理条例》进行修改，并于近日发布了修改后的《物业管理条例》。修改后的《物业管理条例》如何保护业主和物业服务企业的合法权益？
A 明确业主大会、业主委员会职责
《条例》明确，房屋所有权人为业主。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《条例》规定，同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
B 业主委员会应与物业订立书面合同
《条例》规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
C 物业代收费用不得收取手续费
《条例》提出，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
D 物业管理区内公建不得改变用途
《条例》规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。《条例》还规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
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