优秀物业项目经理的14个标准

　　优秀物业项目经理的14个标准

　　一　良好的心理状态

　　物业项目经理在基层一线工作，自己别把自己太当领导看待，深入到现场才能及时了解真实情况，物业管理工作的效果如何要看你的团队执行力如何，而物业项目经理不应在管理流程之外，一定要亲自参与到整个流程中，时刻关注各个管理流程的运行情况，并根据运行结果做出适当的流程调整，这样才能真正的提高执行效果，才能更好的做好物业服务工作。

　　二　横向知识面要宽

　　这也是许多物业从业人员的致命伤，懂的东西太少，与业主或员工交流缺少话题，或者，思考问题受知识面影响思路无法开扩。

　　知识面太窄，同时也说明了你懂的基本常识肯定会少，在需要你做出决策的时候，就容易出现不应有的差错。比如业主投诉说墙面有渗水，你要是没有一点建筑方面的常识，你如何做出判断?

　　三　懂得权衡利弊

　　能分得清什么是急办的事务，什么是重要的事务，紧急与重要的关系区分。

　　这是一个大多数物业员工容易犯错的地方，当出现情况时，你做为物业项目经理就要果断行事，比如，有的业主在没有发生危险的时候总是什么都觉得无所谓，开车离开小区却不带卡，说自己有急事要马上出去，让保安放行，要不放行还会骂保安，这时你会怎么处理?你会想的到这件事的后果吗?

　　四　善于区分问题的

　　表象与本质

　　比如保安提出辞职，正常吗?正常，但是，辞职的背后还有什么?也就是真正的原因，辞职的保安不一定会告诉你真实的原因，但是，你要从对这名保安的了解及对保安队的了解来推断真正的原因，有的人你要想办法留下，有的事你要彻底查清。

　　都说物业服务行业的员工流动性大，其实这里面许多问题出在物业项目经理，因为你没有尽职。

　　五　能熟练掌握

　　工作流程中每一个节点

　　比如业主收房手续办理流程，其中第一关就是业主身份确认，做过收房的物业员工都知道要办身份确认，可是，为什么要身份确认?身份确认的法律依据是什么?这样做有什么实际意义?在什么事情上员工会出现错误?这个节点要控制的是什么?等等。

　　六　懂得一些

　　人力资源管理方面的知识

　　比如：招聘员工、辞退员工要考虑哪些法律问题?岗位绩效如何定才能适用本项目?很多物业项目经理在招聘员工的时候都不太注意法律问题，这其中不排除有些物业项目经理根本就不知道要注意什么法律事项，从而在招聘员工的时候就为以后的工作留下了隐患和风险。

　　大多数物业公司的规模都很小，不需要设置专门的人力资源管理部门，招聘员工的工作一般都是由物业项目经理亲自负责。

　　无论是不是物业项目经理亲自负责，做为物业项目经理的你也要懂一点人力资源管理的内容。

　　七　重视物业项目的

　　安全管理

　　天大地大不如安全大呀，不出安全问题啥都好说，一但出事，唉，没完没了，弄不好你的物业公司就破产了。

　　物业项目经理要有强烈的安全意识，要有观察能力，要有一定的联想，能从一些小问题、小现象发现涉及安全的隐患，习以为常是管理工作中最要不得的。

　　八　懂得一些基本的

　　心理学常识

　　安全问题肯定是保安的首重职责之一了，保安对工作尽不尽心，是否忠于责守，是否以主动工作的心态来对待这个岗位，将关系到小区的安全是否有保障，关系到业主对你的工作是否支持，既然保安的工作十分重要，那么，你悄悄问一下自己，你能了解保安这个职业多少?你对每个保安员是否都能有一些深度的了解?

　　九　善于沟通

　　做物业项目经理不是定几条制度让员工去做就好了，你真正要面对的是业主，面对的是一大批员工，你性格如何?你能吃苦吗?你活跃吗?你不要告诉我说你很能说话，能说话与会说话是两个不同的概念。物业项目经理做为小区物业服务管理机构的责任人，你可能会要求自己做好，但是，你的员工也同样是天天在小区里工作，时时刻刻都会与业主们接触，员工们的一言一行都会影响到物业公司与业主的关系，这些都不是定几条制度能解决的。改变一个人的行为重要，改变一个人的思想更重要。

　　十　了解一些

　　机械、电气、开发、施工常识

　　了解了多少?比如：墙体渗水了，什么才是真正原因?如何解决?在业主询问的问题里，有一些是与房地产开发有关联的，那么，这些是物业服务行业的上游行业，物业项目经理是不是也应该对它的基本知识掌握一些呢?比如建筑物的主体是指哪几方面?每套房的建筑面积是如何计算的?外墙面为什么不能轻易损坏?供电系统、楼宇垂直电梯的工作原理知道多少?应急的处理方法是否了解?

　　十一　熟悉相关的法律法规

　　比如：供电供水供热抄表到户为什么有法规，但执行不了?比如怎么合理并充分利用劳动法规的规定来调整公司的工作岗位?

　　十二　了解和掌握一定的

　　财务知识

　　你熟悉财务吗?更重要的是将财务管理与物业管理相结合，有很多的会计对物业管理方面的知识并没有太多的了解，你是不是天真的认为有会计就能把成本控制做到位?物业公司对物业项目辖区所有公用设施设备的管理是一件很烦琐很杂的工作，费用开支都是这里一点点、那里一点点，那么对于物业费中的日常维护费用而言，那些费用要计入日常维护费?

　　十三　具备一定的

　　公文写作能力

　　公文的处理程序是否正确?这可是物业项目经理经常要用到的知识，各部门对外发文是要物业项目经理亲自审核并签字的，你对公文的写作常识是否应该了解一些呢?物业服务是面向广大业主群体的，任何一个文件的发布或执行，都必须要承担一定的法律后果。比如催缴物业费，催缴物业费的文件有几种处理方式?每一次的内容如何书写?通过什么方式来送达?

　　十四　具有法律意识

　　目前与物业服务相关的各级行政主管部门发布的法律、规定、条例、规范等等有近百种之多，做为物业项目经理必须熟读熟记并能灵活运用，这是对一个物业项目经理最基本的任职要求，不了解法规，那你的工作多数都是瞎指挥，再者，你又怎么去要求和培训你的员工在工作中不要触犯法律呢?

　　比如，半夜了，一个巡逻的保安却发现有一户业主的入户门没关好，这时保安应该怎么办?进去查看?随手关门?悄然离开?还是呼叫指挥中心?

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篇2：物业项目经理之五大标准

项目经理之五大标准

01对行业拥有深厚的职业感情

　　1、坚信物业服务行业是当前经济体系中少有的未被有效挖掘的金矿。

　　2、在未来将快速成长为中国最大的服务行业之一。

　　3、在这样的一个行业中担任项目经理，能够积极参与“物业服务行业缓慢而坚韧地构建现代人居、工作与社会文明环境的历史进程”，这种职业自豪应当足以支撑项目经理渡过行业成长过程中的坎坷与艰辛。

02真正从内心尊重客户，带着热情和价值感去服务客户

　　1、服务客户，不是因为客户是居高临下的上帝，而是因为他们是与项目经理一样具有同等人格、值得尊重的人，是地球村里同济互助、彼此依存的村民。剥离掉经济制度的工具化形式，“我为你服务、你为我服务”，就是人类关系的本质。所以，服务客户、为客户的生活、工作、娱乐创造环境条件是物业管理项目经理人生价值的实现。

　　2、项目经理要成为客户的朋友，物业管理的向导，投诉问题的快速反应者，客户群体与物业服务公司有机连接的纽带。

03能不折不扣地实现项目的品质目标，清楚没有到位的服务事项

　　1、需要紧紧抓住“客户满意度高、设备设施好、安全秩序好、环境清洁好、景观绿化好”这样实实在在的服务目标，并通过点点滴滴的服务意识改进、流程规范改进、技能素质改进、考核奖惩改进，去不断优化项目效果和客户满意度。

项目经理切忌：

　　2、不屑于项目规范服务

　　对客户需求和项目实际效果不敏感

　　不在规范体系改进和人才团队建设方面下工夫，却整天忙于超常规的惊天动地的创新

04深刻认识到物业服务过程是投入—产出的平衡制约过程，预算成本控制与项目经济效益，与项目品质目标的实现同等重要、不可偏废

　　1、项目经理要根据收费水平、项目特点、客户需求倾向等因素，同步进行项目品质目标定位和支出预算编制，以收定支、量入为出。

　　2、项目经理不能脱离预算资源约束去追求所谓的“一流、N星级、酒店式”服务品质，而应脚踏实地地追求同类资源投入条件下物业服务明显领先的性价比，这也是项目经理专业水准的真正体现。

05务实的工作作风，以现场的走动式管理为常态。不要成为空调办公室里的雕塑

　　1、坐在沉稳舒适的大班椅上听取汇报、发号施令的项目经理是没有出路的。除了必须在办公室这种特殊空间处理的事务外，项目经理的主要时间都应该放在现场;

　　2、走访客户，了解对服务的评价和改进要求;

　　3、巡查评估各专业管理服务效果，并就存在问题提出针对性整改要求;

　　4、结合现场工作，对员工进行意识态度、操作规范、用语礼仪等方面的培训指导;

　　5、了解、关心员工食宿，使员工良好工作状态能有良好的生活条件作为基础;

　　6、通过现场密切接触，拉近与员工的距离，听取员工的工作改进建议，并以个人魅力去宣导企业文化、激励员工团队的服务热情。

篇3：优秀物业项目经理模型评估标准

一.客户意识（权重：25%)

序号	评估项目
1	把客户满意作为出发点开展工作
2	快速响应客户需求
3	有同情心，站在客户角度理解客户需求
4	整合内外资源，满足客户需求
5	让客户能随时找到自己
6	展示意识细节，赢得客户的赞许
7	举一反三，在考虑成本因素下，充分满足客户类似的需求
8	宣传工作方案，让客户全面了解意识意图
9	从表面上无关事情中，获得满足客户需求的启示
10	分析、研究客户的潜在需求，并努力寻找适度成本投入下的意识方案
11	在组织内部扮演客户利益代言人和辩护人的角色
12	把每一次投诉都当作提升客户体验，增强满意感的机会

二、品质意识（权重：20%）

序号	评估项目
1	熟悉工作原则、品质标准和管理规范
2	将品质原则、标准和规范转化为操作步骤和业务流程
3	帮助员工理解（宣讲、培训）品质标准和管理规范
4	分析工作措施对客户体验的影响
5	工作符合事先设定的管理标准（成本预算、目标计划、客户满意）
6	分析投入与产出的关系，进行工作目标选择和投入决策
7	设立衡量效益的客观标准，来衡量工作产出（费用预算、成本投入、客户满意）
8	身先士卒，为员工树立高标准工作的榜样
9	鼓励员工提出改进建议
10	倡导一次性把工作做好
11	时刻留心和应用工作品质提升的信息
12	将复杂流程总结为简单的模式、清晰的概念、可操作的方式
13	持续不断地改善管理方法（降低成本、提高效率、改善品质、增加收益）
14	有创新精神 ，采取行动达成创新目标（优化服务模式，改善工作流程，提炼管理体系）

三、团队建设（权重：30%）

序号	评估项目
1	明确团队工作目标，并在团队内达成共识
2	明确成员职责范围，根据员工能力相应授权
3	给员工及时的绩效反馈
4	向员工传授（示范、建议、指导）正确处理问题的做法
5	帮助下属树立发展目标，促进下属成长
6	在团队内分享有关工作进展的信息
7	运用多样（写信、面谈、例会、走访）沟通手段
8	站在员工角度倾听员工的心声
9	尊重、信任员工，包容下属的不同个性，尊重个人习惯
10	把下属问题和失误当成指导（正面期待、对行为不对人）其成长的机会
11	采取措施（关怀鼓励、集体活动）提高队伍凝聚力
12	通过解决疑难问题，树立个人威信
13	和其他部门合作过程中，取得双赢
14	当团队利益与组织利益发生冲突时，能以组织利益为重，适当牺牲个人/小团体利益

四、问题解决（权重：8%)

序号	评估项目
1	面对问题苗头，首先关注的是对客户生活的影响
2	快速响应，主动与客户沟通，把握客户期望
3	责任范围内的事勇于做出承诺
4	让客户参与选择解决方案
5	和客户确认工作进展
6	与公司及地产沟通解决方案，获得内部支持
7	主动解决小问题，以缓解更大问题的压力
8	把握法律底线的同时，对业主适当妥协
9	利用第三方管理业主期望
10	举一反三，排除隐患
11	通过融洽关系等手段，迂回解决难题
12	面对困难有执着精神，坚信自己能够成功

五、危机处理（权重：10%）

序号	评估项目
1	对紧急事件快速反应
2	沉着冷静、不逃避
3	紧急情况下勇于站出来
4	控制局面、通过理性分析，快速平息客户情绪
5	整合内外资源解决难题
6	信息沟通透明化，避免因小道消息产生误解
7	明确责任，合理转移业主的关注目标
8	妥善处理，不留后遗症
9	紧急情况下，有效使用法律手段
10	和业主打成一片，防止其形成不良群体
11	提前采取行动（正式、非正式渠道），发现机会，解决潜在问题

六、关系维护（权重：5%）

序号	评估项目
1	尊重业主，主动和业主沟通
2	观察业主的日常生活细节，了解其需求
3	通过各种方法拉近和业主的（心理）距离
4	向客户展示自己所花精力， 赢得对方的理解和信任
5	关系受损后，能抓住合适机会，融洽和客户的关系
6	和关键客户（业主、业委会、政府）建立亲密的私人友谊
7	没有组织的正式指令，投入心力维系和客户的关系
8	促使客户口耳相传，提升公司口碑和形象

七、压力管理（权重：2%）

序号	评估项目
1	理解个人定位和工作职责的要求
2	控制不当行为的冲动
3	主动应对挑战，不回避困难
4	心态乐观、积极、自信
5	通过合适的、可以接受的方式（调节、缓解）处理压力
6	过滤压力，不直接将压力转移给下属
7	在压力非常大的情况下，也能让他人冷静下来
8	在强压力工作环境下，发现工作价值，体验生活乐趣

篇4：物业项目经理工作标准

　　公司的进步，可从多维度衡量，比如：公司每接管或者增加一个物业项目，就标志着公司向规范化、发展壮大而迈出了一大步;如公司内部提拔、外部招聘、录用拟派驻的项目经理能够严格执行、标准按质的落实公司对项目的服务，那时公司将是管理现代化，强悍之物管企业!

　　在公司发展迅速的今天，项目经理是极为重要的角色，因为项目经理是在前线带兵打仗的战地指挥官。也正是由于项目经理带领管理处员工团队辛勤努力，推动我们公司进入了物业管理新纪元。

　　项目经理之标准：

一、对行业拥有深厚的职业感情

　　1、坚信物业管理行业是当前经济体系中少有的未被有效挖掘的金矿。

　　2、在未来将快速成长为中国最大的服务行业之一。

　　3、在这样的一个行业中担任项目经理，能够积极参与“物业管理行业缓慢而坚韧地构建现代人居、工作与社会文明环境的历史进程”，这种职业自豪应当足以支撑项目经理渡过行业成长过程中的坎坷与艰辛。

二、真正从内心尊重客户，带着热情和价值感去服务客户。

　　1、服务客户，不是因为客户是居高临下的上帝，而是因为他们是与项目经理一样具有同等人格、值得尊重的人，是地球村里同济互助、彼此依存的村民。剥离掉经济制度的工具化形式，“我为你服务、你为我服务”，就是人类关系的本质。所以，服务客户、为客户的生活、工作、娱乐创造环境条件是物业管理项目经理人生价值的实现。

　　2、项目经理要成为客户的朋友，物业管理的向导，投诉问题的快速反应者，客户群体与物业服务公司有机连接的纽带。

三、能不折不扣地实现项目的品质目标，清楚没有到位的服务效果，所有的承诺与宣传不过是美丽的肥皂泡。

　　1、需要紧紧抓住“客户满意度高、设备设施好、安全秩序好、环境清洁好、景观绿化好”这样实实在在的服务目标，并通过点点滴滴的服务意识改进、流程规范改进、技能素质改进、考核奖惩改进，去不断优化项目效果和客户满意度。

2、项目经理切忌

　　A、不屑于项目规范服务，

　　B、对客户需求和项目实际效果不敏感，

　　C、不在规范体系改进和人才团队建设方面下工夫，却整天忙于超常规的惊天动地的创新。

四、深刻认识到物业服务过程是投入—产出的平衡制约过程，预算成本控制与项目经济效益，与项目品质目标的实现同等重要、不可偏废。

　　1、项目经理要根据收费水平、项目特点、客户需求倾向等因素，同步进行项目 品质目标定位和支出预算编制，以收定支、量入为出。

　　2、项目经理不能脱离预算资源约束去追求所谓的“一流、N星级、酒店式”服务品质，而应脚踏实地地追求同类资源投入条件下物业服务明显领先的性价比，这也是项目经理专业水准的真正体现。

五、务实的工作作风，以现场的走动式管理为常态。不要成为空调办公室里的雕塑。

　　1、坐在沉稳舒适的大班椅上听取汇报、发号施令的项目经理是没有出路的。除了必须在办公室这种特殊空间处理的事务外，项目经理的主要时间都应该放在现场;

　　2、走访客户，了解对服务评价和改进要求;

　　3、巡查评估各专业管理服务效果，并就存在问题提出针对性整改要求;

　　4、结合现场工作，对员工进行意识态度、操作规范、用语礼仪等方面的培训指 导;

　　5、了解、关心员工食宿，使员工良好工作状态能有良好的生活条件作为基础;

　　6、通过现场密切接触，拉近与员工的距离，听取员工的工作改进建议，并以个人魅力去宣导企业文化、激励员工团队的服务热情。

篇5：项目经理部管理制度标准化--材料消耗登记制度

　　项目经理部管理制度标准化--材料消耗登记制度

　　第一章材料采购

　　第一条

　　凡以客专中心名义对外进行材料采购的经济活动(零星购料除外)，必须签订合同。

　　第二条

　　施工工程中重要材料(如通信、信号设备;通信干线光、电缆、信号电缆等)和大宗材料由客专中心主管部门负责实施采购;对一些采购程序简单(如业主、总包单位已经招标和确定的施工物资等)和供应渠道明确的物资，经分管领导批准，客专中心主管部门可委托项目部组织采购。采购合同由客专中心主管部门统一管理。

　　第三条

　　施工工程中一般物资(如辅料、物资性质简单的)，在客专中心客专中心主管部门指导下，由项目部根据施工实际情况和工程施工进度，按计划分期分批自行采购。采购合同报客专中心主管部门备案。

　　第二章材料入库

　　第四条

　　仓库部门在将材料验收入库前，应详细核对发票所载名称、规格型号、数量、质量与实际是否相符，同时对照检验部门的检验报告，经检验合格后方可验收入库，填制“点验材料单”。

　　第五条

　　点验材料单一式三联，一联留存做为仓库部门记账凭证，一联随发票经项目部经理审批后到财务部门处理账务，一联送客专中心主管部门留存。

　　第六条

　　对于货已到而发票未到的材料，仓库部门可以根据检验单据办理临时入库，做好入库材料台账登记工作，待发票到达时填制正式点验材料单。

　　第七条

　　点验材料单是项目部作为材料进账的重要依据，必须认真、正确填写，尽量按材料的标准名称、规格、统一单位进行填写，有的材料所带附件、证书等加以说明，最后材料员签名。

　　第三章材料出库

　　第八条

　　施工生产部门根据生产计划由(班组长、工长))领取材料，仓库管理人员发料时应认真填写领料单，领料单一式三联，财务一联，仓库一联，客专中心主管部门一联。

　　第九条

　　三检三核制，“三检查”、“三核对”是仓库发料的防错制度。“三检查”指发料时检查材料的数量、质量、包装是否齐备完好;检查领(发)料凭证是否齐全;检查应附技术证件和有关单据是否齐全。“三核对”指发料时要将实物与账、卡、相核对;账卡与发料凭证相核对;发料凭证与实物相核对。

　　第十条

　　领料单是工程物资结算中重要依据，由材料员填写,直接领料人(班组长、工长)签认。要求正确填写领用日期、工程名称、材料名称、规格型号、数量等。

　　第四章材料核算

　　第十一条

　　财务部门对材料人员送交的供货方发票、购料清单、点验材料单等原始凭证，经审核无误后，及时记账。

　　第十二条

　　材料的发出成本，财务部门依据领料单按成本项目分配材料费用。

　　第五章材料盘点与清查

　　第十三条

　　材料保管人员、财务部门按照相关规定定期和不定期对材料人员所保管材料进行盘点与清查，保证账实相符。

　　第十四条

　　清查盘点必须进行记录，填制“盘点记录簿”，材料员、及参加盘点人员在“盘点记录簿”签名或盖章;对盘盈、盘亏、毁损以及报废的在货，应当查明原因，材料保管部门书面报告客专中心领导审批后处理。