写字楼物业管理方案参考一

　　写字楼物业管理方案参考一

　　为了确保事情或工作安全顺利进行，就不得不需要事先制定方案，方案是阐明具体行动的时间，地点，目的，预期效果，预算及方法等的企划案。那么制定方案需要注意哪些问题呢?下面是小编为大家整理的写字楼物业管理方案，仅供参考，大家一起来看看吧。

　　大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段(物业预售至交付前三个月)与前期物业管理实施阶段(物业交付前三个月至业主委员会成立)组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。

　　第一阶段：早期物业管理介入阶段

　　从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。

　　一、管理内容：

　　1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据;

　　2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议;

　　3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力;

　　4、提供有关公建配套设备设施的改良意见;

　　5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见;

　　6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见;

　　7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见;

　　8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤;

　　9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见;

　　10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通;

　　11、参与开发商物业竣工验收。

　　二、管理措施：

　　1、 熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循;

　　2、 学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量;

　　3、 制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作;

　　4、 参与有关工程联席会议，协调各方面关系;

　　第二阶段：前期物业管理阶段

　　前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

　　一、接管验收管理方案

　　为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，上海朗泰物业管理有限公司在接管前进行严格的验收工作。按照物业接管验收标准作业程序

　　(一)、管理内容：

　　1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间;

　　2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排;

　　3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

　　4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准;

　　5、与开发、施工单位联合进行物业交接：

　　(1)核对、接收各类房屋和钥匙;

　　(2)核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档;

　　(3)核对、接收各类设施设备;

　　(4)核对、接收各类标识。

　　(二)管理措施：

　　1、组建接管验收小组，负责接管验收工作;

　　2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识;

　　3、掌握物业验收的标准和程序;

　　4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。

　　二、业主入伙管理方案

　　在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，上海朗泰物业管理有限公司非常重视业主入伙工作的管理。

　　(一)管理内容：

　　1、准备业主领房所需资料;

　　2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务;

　　3、按领房流程办理领房手续：

　　(1)凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料;

　　(2)陪同业主验房，办理领房手续;

　　(3)收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用;

　　(4)对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业主约定时间，及时解决。

　　(二)管理措施：

　　1、制定《业主领房程序》，准备各有关所需资料;

　　2、按照业主领房程序，安排工作流程;

　　3、策划业主入伙现场布置方案;

　　4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见;

　　5、按规定办理业主入伙手续。

　　三、治安管理方案

　　在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，

　　特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

　　(一)管理内容：

　　1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主(租户)安全的行为。

　　(1)门岗的任务：

　　礼仪服务;

　　维护出入口的交通秩序;

　　对外来车辆和人员进行验证、登记和换证;

　　制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦;

　　夜间对外来人员进行询问和登记;

　　严禁携带危险物品进入大厦;

　　遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记;

　　为业主提供便利性服务。

　　(2)巡逻岗的任务：

　　按规定路线巡视检查，不留死角;

　　巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作;

　　对大厦内的嫌疑人员进行检查防范;

　　对大厦及楼宇安全、防火检查;

　　装修户的安全检查;

　　防范和协助公安部门处理各类治安案件;

　　防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

　　2、技术防范：

　　应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。

　　(1)对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。

　　(2)值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。

　　(二)、管理措施：

　　1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心;

　　2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能;制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习;

　　3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当;

　　4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量;

　　5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好;

　　6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

　　四、消防管理方案

　　消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

　　(一)管理内容：

　　1、做好消防监控中心的管理;

　　2、做好消防设施、器材的管理;

　　3、保持消防通道的畅通;

　　4、加强装修期间的消防安全管理;

　　5、严禁违章燃放烟花爆竹;

　　6、严禁携带、储藏易燃易爆物品;

　　7、防止电器短路等引发火灾因素。

　　(二)管理措施：

　　1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实;

　　2、制订消防事故处理预案，防患于未然;

　　3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习;

　　4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除;

　　5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态;

　　6、制止任何违反消防安全的行为;

　　7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识;

　　8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

　　五、绿化保洁管理方案：

　　绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。

　　(一)管理内容：

　　1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

　　(1)根据气候，给花木适量浇水;

　　(2)根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土;

　　(3)制定预防措施，防治病虫害;

　　(4)及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草;

　　(5)对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护;

　　(6)定期对建筑小品进行修饰;

　　(7)做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。

　　2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

　　(1)根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁;

　　(2)公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味;

　　(3)楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积;

　　(4)大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍;

　　(5)大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水;

　　(6)每天定时(正常上班时间前)收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次;

　　(7)定期进行外墙清洗;

　　(8)各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次;

　　(9)定期对下水道等排污管道清理一次;

　　(10)告示牌、指示牌等每天保洁一次;

　　(11)电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁;

　　(12)春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次(冬季每月一次);

　　(13)对违反环境卫生管理规定的'行为进行制止。

　　(二)管理措施：

　　1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作;

　　2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护;

　　3、落实“三查” (绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查)，加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%;

　　4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。

　　六、房屋及公共设施设备管理方案：

　　房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。

　　(一)管理内容：

　　1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。

　　(1)业主已领房：

　　房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案;

　　加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理;

　　装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。

　　(2)空关房(含业主托管房)：

　　管理处应每月通风打扫一次;

　　对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表)，发现问题或尽快处理，或及时通知业主。

　　(3)公共用房

　　做好公共用房(商务中心、公共设施用房等)的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。

　　2、设备设施维护：

　　(1)公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修;

　　(2)公共卫生设施每周检查一次;

　　(3)水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次;

　　(4)电梯机房，每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行);

　　(5)中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常;

　　(6)温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效;

　　(7)智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案;

　　(5)对业主(租户)自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

　　(二)管理措施：

　　1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止;

　　2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护;

　　3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态;

　　4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代;

　　5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录;

　　6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。

　　七、娱乐设施管理方案(视大厦具体配套设施而定)

　　确保健身娱乐设施的安全使用，为业主提供一个丰富多彩的娱乐休闲环境。

　　(一)管理内容

　　1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查：

　　(1)活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分，秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等;

　　(2)健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用;

　　(3)台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动，附属的电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等;

　　(4)网球场、篮球场的场地是否有不安全因素，球网、球架等有无破损和松动，是否牢固;

　　2、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识，组织检修;对无法修复的，按手续申请报废;

　　(二)管理措施

　　1、小区设安全检查负责人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权;

　　2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。

　　八、水系使用管理方案(此项内容视具体配套情况增减)

　　通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。

　　(一)管理内容

　　1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常;

　　2、定期清洁蓄水池，保持水质洁净;

　　3、专人管理蓄水池，定时开放。

　　(二)管理措施

　　1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定;

　　2、建立设施设备档案，做好巡检记录;

　　3、按规定操作，发现异常，及时报修。

　　九、财务管理方案：

　　通过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

　　(一)管理内容：

　　1、加强现金收支管理;

　　2、搞好财务核算;

　　3、及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年公布一次(每年公布一次)

　　4、做好年度预算和决算工作;

　　5、认真审核报销票据，严格控制费用报销;

　　6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。

　　(二)管理措施：

　　1、根据财务法规政策，制定财务管理制度;

　　2、财务人员持证上岗，规范操作;

　　3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质;

　　4、加强成本控制;

　　5、加强财务监督和财务检查。

　　十、质量管理方案：

　　导入iso9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助

　　于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。

　　(一)管理内容：

　　1、参照iso9000质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划;

　　2、实施所制订的工作计划和措施;

　　3、对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题;

　　4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

　　(二)管理措施：

　　1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识;

　　2、制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处;

　　3、接受公司对大厦管理工作的现场指导;

　　4、配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。

　　十一、档案资料管理方案：

　　加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。

　　(一)管理内容：

　　1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等;

　　2、业主档案：所有业主购、租房合同(复印件)，业主基本情况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等;

　　3、财务档案：逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等;

　　4、文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等;

　　5、管理资料：绿化资料、日常巡查(清洁、维修、保安)记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。

　　(二)管理措施：

　　1、 制定档案制度，并严格执行;

　　2、 专人管理(由负责内勤的管理员担任)，专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主隐私，保守秘密;

　　3、 科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%;

　　4、 逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。

　　十二、人力资源管理方案

　　一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

　　(一)管理内容：

　　1、按照合理的人才结构，配置各类人才;

　　2、任人唯贤，量材录用;

　　3、开展业务培训，全面提高业务素质;

　　4、进行业绩考核，优胜劣汰。

　　(二)管理措施：

　　1、制定岗位责任制，做到责、权、利分明;

　　2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性;

　　3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识;

　　4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合;

　　5、全面考核，做到公开、公平、公正。

　　智能化系统的管理和维护

　　(一) 建立一支设备运行及维护人才队伍

　　将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位(如系统设置、安装单位)对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。

　　(二) 管理人员的业务素质培训

　　对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。

　　(三) 建立设备技术档案

　　对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

　　(四) 建立设备运行档案

　　建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。

　　(五) 建立供货商档案

　　对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。

　　(六) 日常巡视与定期保养

　　日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。

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篇2：写字楼物业管理项目创优迎检资料明细

写字楼物业管理项目创优迎检资料明细
　　第一部分 基础管理
　　1．按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用
　　1.1立项报告
　　1.2报建审批表
　　1.3规划设计要点
　　1.4建设规划许可证
　　1.4.1建设工程规划许可证
　　1.4.2建设用地规划许可证
　　1.5建设施工许可证
　　1.6建设项目环境影响报告
　　1.7消防设计方案审核意见、验收证明
　　1.8大楼用地红线图及综地图
　　1.9土地使用权出让合同书
　　1.10规划验收许可证
　　1.11建筑工程验收证明书（包括分部分项工程验收证明）
　　1.12总设计平面图
　　1.13产品合格证、校验证明
　　1.14报价表（所有材料、设备）
　　2．已办理接管验收手续
　　2.1移交资料目录（综合、桩基、土建、及各系统技术资料）
　　2.2移交图纸目录（建筑设计、施工、竣工、修改图）
　　2.3固定资产交接证明
　　2.4办公（商品）用房验收交接表
　　2.5验收总结报告
　　3．由一家物业管理企业实施统一专业化管理
　　3.1物业管理有限公司简介
　　3.2物业管理有限公司组织机构
　　3.3物业管理有限公司营业执照
　　3.4物业管理有限公司税务登记
　　3.5物业管理有限公司法人代码书
　　3.6物业管理有限公司资质证书
　　3.7管理处组织机构及人员分布图
　　3.8管理处办公场所产权证明（业主盖章）
　　4．建设单位在租售写字楼前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确
　　4.1物业管理合同（开发建设单位与选聘的物业管理企业签订管理合同）
　　5．在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订，双方责权利明确
　　5.1前期物业管理协议（2000年3月以后售的房屋且物业管理企业介入前期管理的需签订）
　　6．建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定（包括专用基金、本体维修基金）
　　6.1大楼基金的管理（政府文件：管理规定、指导标准、管理办法、使用申请表）
　　6.2基金的建立、管理使用规定（合同中相关条款）
　　7．房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善
　　7.1装修管理规定等公众管理制度（见附件一）
　　7.2房屋使用手册
　　7.3业主公约
　　7.4业主公约签名表
　　8.业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责
　　8.1成立写字楼业主委员会的报告
　　8.2关于成立写字楼业主委员会的请示
　　8.3成立写字楼业主委员会批复
　　8.4写字楼业主委员会筹备会议程
　　8.5业委会筹备小组会议记录
　　8.6会议签到表
　　8.7写字楼组建业委会的工作公告
　　8.8写字楼业委会侯选人名单
　　8.9业主委员会成员登记表（附资质）
　　8.10业主委员会章程
　　8.11每年至少开一次业主大会（相关记录：大会议题、议程，大会总结，签到等）
　　9．业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确
　　10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意
　　10.1创建“全国物业管理示范写字楼”的请示（业主签章）
　　10.2争创“省、全国物业管理示范写字楼”的规划
　　10.3创建“全国物业管理示范写字楼”实施方案 10.4实施情况记录
　　11.写字楼物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法
　　11.1各项管理制度
　　11.1.1公众管理制度（见附件）
　　11.1.2内部管理制度（见附件）
　　11.1.3行政管理制度（见附件）
　　11.1.4设备管理制度（见附件）
　　11.1.5设备服务质量标准（见作业指导书）
　　11.1.6设备巡视维护、维修保养规定（见作业指导书）
　　11.2各岗位工作标准
　　11.2.1管理处员工职责（见质量手册）
　　11.3考核方法及落实措施
　　11.3.1考核制度（见附件）
　　11.3.2员工培训管理程序文件（见程序文件）
　　11.3.3公司年度培训实施计划
　　11.3.4培训大纲
　　11.3.5员工培训记录表
　　11.3.6员工培训考核表
　　11.3.7公司（部门）年度员工培训计划
　　11.3.8培训签到表
　　11.3.9员工月考核评分表
　　11.3.10员工考核试卷
　　11.4管理工作流程图
　　11.5物业管理服务工作程序（见程序文件）
　　12．物业管理企业的管理人员及专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨
　　12.1管理处人员资质情况登记表
　　12.2个人资料档案（设立附件）
　　12.3物业管理岗位培训证书（管理人员）
　　12.4管理处人员证件目录（设立附件）（毕业证、等级职称证、操作证复印件，迎检时需原件）
　　12.5管理人员有明显标志（工作牌及工作服，现场及复印件）
　　12.6职业道德规范（见内部管理制度）
　　12.7文明礼貌用语（见员工手册）
　　13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率
　　13.1物业管理系统简介
　　13.2消防报警系统简介
　　13.3通讯、机动能力简介
　　13.4保安监控系统简介
　　14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况
　　14.1财务管理制度（见行政管理制度）
　　14.2会计核算制度（见行政管理制度）
　　14.3年上（下）半年财务收支情况表
　　14.4年度财务明细表
　　15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便
　　15.1房屋移交图纸目录（把移交图纸目录细分）
　　15.2房屋移交资料目录（把移交资料目录细分）
　　15.3设备移交图纸目录（把移交图纸目录细分）
　　15.4设备移交资料目录（把移交资料目录细分）
　　15.5设备台帐
　　15.6大中修标准
　　15.7大中修记录
　　15.8房屋数量、种类、用途分类统计表（每一户均要统计并装订成册）
　　16.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便
　　16.1用户登记表（单位和个人用户）
　　16.2入伙通知书
　　16.3购房合同（复印件）
　　16.4业主通讯表
　　16.5房屋及配套设施权属清册（业主签章）
　　17.建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录
　　17.1管理处值班制度（见内部管理制度，制度上要明确上、下班时间的值班情况）
　　17.2回访制度（见内部管理制度）
　　17.3用户投诉处理程序（见程序文件）
　　17.4灾害事故应急处理方案及流程图
　　17.5管理处值班记录表
　　17.6应急情况处理记录表
　　17.7用户投诉登记表
　　17.8服务/投诉/应急处理维修报告单
　　17.9报修、维修服务工作规定（包含单据填写规定）
　　17.10报修登记表
　　17.11回访记录表（回访率见管理处回访制度）（表格中要求业主填写是否满意并签名）
　　17.12工程维修单
　　17.13管理处常用电话联系表
　　17.14服务电话标签（提醒牌）
　　18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上
　　18.1用户意见调查和分析程序文件（见程序文件）
　　18.2用户意见调查表（每半年一次，对用户提出的意见要有具体的、书面的整改措施）
　　18.3用户意见调查分析统计表
　　18.4用户意见调查分析报告（要求报告要详细）（每项统计出满意率且≥95%，公司要求≥98%）
　　18.5用户意见调查表发放率、回收率统计表（公司要求发放及回收率≥95%）
　　18.6意见处理措施及回访记录
　　19.建立并落实维修服务承诺，零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录
　　19.1服务承诺（公布并有业主确认）
　　19.2零修及时率、零修合格率计算表（及时率及合格率=100%）
　　19.3返修率计算表（返修率≤1%）
　　19.4回访记录（与17.10同）
　　20.文件管理
　　20.1文件稿纸
　　20.2用户文件清单
　　20.3用户文件发放登记表
　　20.4文件阅处表
　　20.5外来文件登记表
　　20.6外来文件发放登记表（或往来文件收发登记表）
　　第二部分 房屋管理及维修养护
　　1.写字楼、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻写字楼各单位名录标识在大堂内显著位置
　　1.1区域分布图（现场及复印件）
　　1.2楼层号、单元号、栋号、房号、导向标志（现场）
　　2.无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象（现场）
　　3.写字楼外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象(现场)
　　4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损（现场）
　　5.空调安装位置统一、冷凝水集中收集、支架无锈蚀（现场）
　　6.封闭阳台统一有序，色调一致,不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等（现场）
　　7.房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
　　7.1物业装修管理程序文件（见程序文件）
　　7.2装修管理规定（见公众制度）
　　7.3装修申请审批表（附施工单位资质及装修平面图）
　　7.4装修巡视记录表及整改措施
　　7.5装修施工人员登记表
　　8.房屋维修养护
　　8.1建筑物的管理程序文件（见程序文件）
　　8.2建筑物巡视维护规定（见作业指导书）
　　8.3建筑物维修养护服务质量标准（见作业指导书）
　　8.4楼宇管理规定（见公众制度）
　　8.5建筑物完损等级评定标准（建设部文）
　　8.6建筑物巡视维护表（见质量记录）
　　8.7建筑物养护计划
　　8.8施工任务完成情况表（此表为过程记录表，养护计划中的项目均需填写此表）
　　8.9工程维修单（指养护计划由管理处完成的）
　　8.10零星工程验收评审表（此表为审批表，指养护计划由分包方完成的）
　　8.11房屋完损等级评定表
　　8.12完好率评定表（完好率≥98%）
　　第三部分 共用设施设备管理
　　第一项 综合要求
　　1.制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行
　　1.1设备安全运行管理制度（设备管理制度）（电梯、消防中心、配电房等）
　　1.2设备管理各岗位人员职责（见质量手册）
　　1.3各系统巡视维护规定、维修保养规定、操作规程（见作业指导书）
　　1.4档案管理相关规定（见行政管理制度）
　　1.5执行情况（见以下各系统质量记录）
　　2.设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求（现场）
　　3.配备所需专业技术人员，严格执行操作规程
　　3.1机电（技术）人员统计表
　　3.2机电（技术）人员资质（操作证、等级证、毕业证等见第一部分12.4）
　　4.设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故（业主出具证明）
　　第二项 供电系统
　　1.保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户
　　1.1限电、停电管理规定（见内部管理制度）
　　1.2供配电系统管理程序（见程序文件）
　　2.制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行
　　2.1临时用电管理规定（见LS-02）
　　2.2临时用电申请表
　　2.3停电应急处理方案及流程图
　　2.4应急情况处理记录表
　　3.备用应急发电机可随时起用（现场）
　　3.1发电机操作规程（LS-01）
　　3.2发电机运行记录表
　　4.供电系统
　　4.1避雷系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）
　　4.2设备设施清单（供配电、避雷）
　　4.3配电房管理制度（见设备管理制度）
　　4.4节能管理方案（方案中要指出节能达到的成果）（LS-15）
　　4.5值班记录表
　　4.6配电房抄表记录
　　4.7电气工作票
　　4.8停电通知单
　　4.9完好率评定表（完好率≥98%）
　　4.10供配电系统巡视维护表（见质量记录）
　　4.11供配电系统维修保养表（见质量记录）
　　4.12避雷系统巡视维护表（见质量记录）
　　4.13避雷系统维修保养表（见质量记录）
　　第三项 弱电系统
　　1.按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作
　　1.1保安监控系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）
　　2.监控系统等智能化设施设备运行正常（现场），有记录并按规定期限保存
　　2.1设备设施清单
　　2.2保安监控系统录像带使用规定（LS-03）
　　2.3完好率评定表（完好率≥98%）
　　2.4保安监控系统巡视维护表（见质量记录）
　　2.5保安监控系统维修保养表（见质量记录）
　　第四项 消防系统
　　1.消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用（现场）
　　1.1消防中心管理制度（见设备管理制度）
　　1.2设备设施清单（消防报警、气体消防）
　　1.3消防栓封签（现场）
　　1.4灭火器合格证（现场）
　　1.5消防电话一览表
　　1.6消防通讯工具一览表
　　1.7值班安排表
　　1.8值班记录表
　　1.9消防报警（气体消防）系统管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）
　　1.10消防报警系统巡视维护表（见质量记录）
　　1.11消防报警系统维修保养表（见质量记录）
　　1.12气体消防系统巡视维护表（见质量记录）
　　1.13气体消防系统维修保养表（见质量记录）
　　2.消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题
　　2.1义务消防队员名单（有专职或兼职消防管理人员，名单上注明消防值班人员）
　　2.2消防标准用语（LS-17）
　　2.3消防演习记录（现场照片）（半年一次）
　　2.4消防演习总结报告
　　3.组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人
　　3.1组织消防法规学习计划
　　3.2消防学习报告
　　3.3防火区域管理规定（LS-16）
　　3.4区域防火责任人划分表
　　3.5消防宣传图片
　　4.订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通
　　4.1火灾等事故应急处理方案及指挥流程图
　　4.2消防疏散示意图（现场及复印件）
　　4.3疏散通道畅通、应急照明设施、引路标志（现场）
　　4.4用户安全责任人和联系人名单
　　4.5食堂液化气体使用的安全防范措施（LS-10）
　　4.6重点防火部位登记表
　　4.7应急情况处理记录表
　　4.8维修保养抽样记录（消防报警和气体消防半年一次，数量≥5%）
　　4.9完好率评定表（完好率≥98%）
　　4.10动火申请表
　　5.无火灾安全隐患
　　5.1无火灾事故证明（年发生率≤1‰，派出所出具证明）
　　5.2无其它安全隐患（现场）
　　第五项 电梯系统
　　1.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备
　　1.1电梯准用证
　　1.2电梯合格证
　　1.3保养合同
　　2.电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好
　　2.1电梯系统程序文件及作业指导书（见程序文件及作业指导书）
　　2.2设备设施清单
　　2.3电梯系统巡视维护表（见质量记录）
　　2.4电梯维修保养表（按合同附件标准由分包方按周、月、季度、半年、年度提供）
　　2.4完好率评定表（完好率98%）
　　2.5分包方质量检查记录表
　　2.6整改通知
　　2.7安全设施齐全、有效（现场）
　　2.8通风、照明及其它附属设施完好（现场）
　　3.轿厢、井道、机房清洁(现场)
　　4.电梯由专业队伍维修保养，蕖⒈Ｑ嗽背种ど细?/EM>
　　4.1分包方资质（营业执照及年审情况、认可证）
　　4.2维修、保养人员资质（专业上岗证）
　　5.运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修
　　5.1维修人员半小时内到达（参见合同及维修记录）
　　6.运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施
　　6.1电梯应急处理方案及流程图（停机率<1%）
　　6.2应急情况处理记录表
　　第六项 给排水系统
　　1.建立写字楼用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划
　　1.1给排水系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）
　　1.2设备设施清单（供水、排水）
　　1.3用水、供水管理制度（见内部管理制度）
　　1.4用水、节水计划（LS-08）
　　1.5节能管理方案（方案中要指出节能达到的成果）（LS-15）
　　1.6供水系统巡视维护表（见质量记录）
　　1.7供水系统维修保养表（见质量记录）
　　1.8排水系统巡视维护表（见质量记录）
　　1.9完好率评定表（完好率≥98%）
　　1.10维修保养抽样记录（消防栓每三个月一次，数量≥5%）
　　2.设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏（现场）
　　3.按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染
　　3.1供水系统月测试记录表（消防供水、生活供水）
　　3.2水池、水箱清洗记录表（移交给自来水公司的由自来水公司提供）
　　3.3水池、水箱药品投放情况记录表（移交给自来水公司的由自来水公司提供）
　　3.4二次供水卫生许可证
　　3.5操作人员健康合格证
　　3.6水质化验单
　　3.7水池、水箱清洁卫生，无二次污染及隐患（现场）
　　4.高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患
　　4.1高压水泵、水池、水箱管理措施（LS-22）
　　4.2水池、水箱周围无污染隐患（现场）
　　5．限水、停水按规定时间通知住用户
　　5.1限水、停水管理规定（见内部管理制度）
　　5.2停水通知单
　　6.排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡现象（现场）
　　7.遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象
　　7.1管理人员五分钟内到达（现场考核及应急情况处理记录）
　　7.2无大面积跑水、泛水，长时间停水现象（现场）
　　8.制定事故应急处理方案
　　8.1给排水系统事故应急处理方案及流程图
　　8.2应急情况处理记录表
　　第七项 空调系统
　　1.中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象
　　1.1空调系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）
　　1.2空调主机保养合同
　　1.3设备设施清单
　　1.4空调运行时间表（如有特殊情况要求开机，须有业主书面确认）
　　1.5冷水机组运行记录表
　　1.6空调系统巡视维护表（见质量记录）
　　1.7空调系统维修保养表（见质量记录）
　　1.8完好率评定表（完好率≥98%）
　　1.9分包方质量检查记录表
　　1.10整改通知
　　1.11空调水处理报告单（分包方）
　　1.12噪音不超标、无严重滴漏水现象（现场）
　　2.中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定内到达现象维修
　　2.1管理人员五分钟到达（现场考核与应急情况处理记录）
　　2.2维修人员在规定时间内到达（参见合同）
　　2.3分承包方维修保养工作单（分包方提供）
　　3.制订中央空调发生故障应急处理方案
　　3.1中央空调应急处理方案及流程图
　　3.2应急处理情况记录表
　　第八项 锅炉供暖系统
　　1.锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常
　　1.1锅炉供热系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）
　　1.2设备设施清单
　　1.3锅炉供热系统巡视维护表（见质量记录）
　　1.4锅炉供热系统维修保养表（见质量记录）
　　1.5完好率评定表（完好率≥98%）
　　1.6供暖设备、煤气设备、燃气设备完好（现场）
　　2.管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患（现场查看）
　　3.北方地区冬季供暖居室内温度不得低于160C（无）
　　4．制订应急处理方案
　　4.1锅炉供热系统应急处理方案及流程图
　　4.2应急情况处理记录表
　　第四部分 共用设施管理
　　1.共用配套服务设施完好（现场）
　　1.1公共设施管理制度（见内部管理制度）
　　1.2公共设施巡视维护表
　　2.共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻（现场）
　　3.道路、楼道、大堂等公共照明完好（现场）
　　4.写字楼范围内的道路通畅，路面平坦（现场）
　　第五部分 保安及车辆管理
　　1.写字楼基本实行封闭式管理（现场）
　　2.有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉写字楼的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责
　　2.1有专业保安队伍，保安员文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责（现场）
　　2.2物业的保安服务程序文件（见程序文件）
　　2.3二十四小时值班制度及巡逻制度（LS-06）
　　2.4保安员巡逻制度（LS-20）（管理处自制，内容要包括路线及方式等内容）
　　2.5保安员培训大纲
　　2.6警械、警具配备、使用、保管及检查规定
　　2.7警械、警具配备登记表
　　2.8保安值班安排表
　　2.9值班记录表
　　2.10来访登记表
　　2.11训练计划表
　　2.12训练成绩记录表
　　2.13保安巡逻签到表
　　3.结合写字楼特点，制订安全防范措施（LS-21）
　　4.进出写字楼各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行
　　4.1车辆管理程序文件（见程序文件）
　　4.2车辆出入登记表（包括出入卡）
　　4.3停车场检查登记表
　　4.4闲置车辆登记表
　　4.5各种车辆管理有序，无堵塞交通，不影响行人（现场）
　　5.写字楼外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐
　　5.1停车场管理规定（见公众制度）
　　5.2停车场专人疏导，管理有序，排列整齐（现场）
　　6.室内停车场管理严格，出入登记
　　6.1停车线、交通标志（现场）
　　6.2车辆出入登记表（同上4.2）
　　7.非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁
　　7.1车辆保管区分规定（LS-05）
　　7.2摩托车、自行车管理制度（LS-04）
　　7.3有集中停放场地，停放整齐，场地整洁（现场）
　　8.危及人身安全处有明显标志和防范措施
　　8.1安全警告标志（现场）
　　8.2危及人身安全的防范措施（LS-07）
　　8.3突发事件应急处理方案及流程图（包括监控）
　　8.4应急情况处理记录表
　　9.无因物业公司管理责任发生重大刑事案件证明（派出所出具）
　　第六部分 环境卫生管理
　　1.环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站
　　1.1垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站（现场）
　　1.2垃圾中转让清洁制度
　　1.3设备设施清单
　　2.清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁
　　2.1清洁管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）
　　2.2日常卫生保洁承包合同
　　2.3清洁卫生工作责任制（LS-14）
　　2.4清洁人员统计表
　　2.5清洁分工表（或清洁工作量安排表）
　　2.6清洁保洁巡查记录表（见质量记录）
　　2.7分包方质量检查记录表
　　2.8整改通知
　　3.垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀
　　3.1日产日清（现场）
　　3.2消杀管理制度（LS-09）
　　3.3消杀记录表（与绿化一起使用）
　　3.4消杀工作表（与绿化一起使用）
　　4.房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；写字楼内共用场地无纸屑、烟头等废弃物，共用部位、共用设施设备无蚁害（现场）
　　4.1白蚁防治程序
　　4.2白蚁防治分包合同
　　4.3白蚁防治巡视规定
　　4.4白蚁防治巡视记录表
　　4.5白蚁防治消杀记录表（分包方检查、消杀记录表）
　　5.商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象（现场）
　　5.1商铺管理规定（LS-23）
　　5.2商铺统计表
　　6.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜（现场）
　　7.写字楼内排烟、排污、噪声符合国家环保标准，外墙无污染（现场）
　　第七部分 绿化管理
　　1.绿化无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象（现场）
　　2.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃（现场）
　　2.1绿化管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）
　　2.2绿化平面图及说明
　　2.3绿化工作标准（LS-12）
　　2.4绿化养护、管理操作细则（LS-13）
　　2.5绿化人员统计表
　　2.6绿化分工表
　　2.7园林绿化巡视表（见质量记录）
　　2.8园林绿化维护表（见质量记录）
　　2.9消杀记录表（与清洁一起使用）
　　2.10消杀工作表（与清洁一起使用）
　　2.11绿化覆盖率、人均绿地面积计算表（写字楼：覆盖率≥30%）
　　3.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物（现场）
　　4.对写字楼内部、天台、屋顶绿化有管理措施并落实
　　4.1写字楼内部、天台、屋顶绿化管理措施（LS-11）
　　4.2落实效果（现场）
　　第八部分 精神文明建设
　　1.全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守写字楼的各项管理规定 1.1精神文明建设公约（业主签章）
　　1.2公众制度（见附件）
　　1.3业主和使用人遵守管理规定（现场）
　　2.设有学习宣传园地，开展健康向上的活动
　　2.1宣传园地（现场）
　　2.2社区文化管理
　　2.2.1社区文化管理程序文件（见程序文件）
　　2.2.2社区文化活动计划表（年度计划和季度计划，附社区文化活动方案）
　　2.2.3社区文化活动场所使用申请表（业主向管理处申请时才填写此表）
　　2.2.4社区文化活动记录表（记录表后附活动照片）（每次活动后在记录表中要有小结）
　　2.2.5社区文化活动完成情况表
　　2.2.6社区文化活动年度总结
　　2.3好人好事记录表
　　2.4业主感谢信
　　3.写字楼内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件（派出所出具）
　　第九部分 管理效益
　　1.物业管理服务费用收缴率98%以上
　　1.1 年上（下）收支情况表
　　2.提供有偿服务，开展多种经营
　　2.1有偿服务价格表
　　2.2相关记录（如发票、收据等）
　　3.本写字楼物业管理经营状况
　　3.1 年度财务明细表

篇3：物业管理费用测算看写字楼电梯运行能耗电费分析

　　市场部又在催促A大厦项目的经营测算了。A大厦是市场部最近正在洽谈的一个项目，是个单体旧建筑，规模不大，住宅有50,000平方米，商业有500平方米，有一个地下停车库。该项目取费采用包干制，项目比较简单，M君让陈红负责该项测算工作。

　　打开陈红发过来的A大厦经营测算，如表1：

　　写字楼物业管理费测算表

　　M君一看结果，心里有些不踏实，这样一个单体项目，能有这么高的利润吗?销售利润率都达到11%，成本利润率就能达到13%了哦!M君仔细看了下数据，还真发现了一个问题，支出第5项“公共能源消耗”居然是0。

　　面对M君的疑问，陈红解释道，据她了解，A大厦公共水电能耗主要是公共区域(包括楼道)的照明，由于采用了感应开关，能耗很小。所以她将该能耗和物业管理用房水电一起做了测算，在支出第2项“行政费用”里做了体现。陈红的解释并没有让M君释然，他继续问：“那电梯能耗呢?”

　　陈红：“向业主公摊呀。”

　　M君：“电梯电费向业主公摊，有依据吗?”

　　陈红：“有呀!物业管理服务费用基本包括的是物业管理服务企业日常的管理服务成本、法定税费以及公共区域日常的各项基础维保费用，而并不包含特种行业的维保费用。电梯属于特种行业，所以电梯费用的收取和使用应该设定为单项费用。”

　　M君摆摆手，打断了陈红的话，说：“你说的是理论上的依据，每个省市对此的规定都是不同的，有的是向业主公摊，有的是由物业管理公司承担。甚至在同一个城市不同的项目也会有不同的约定。我问的是A大厦向业主公摊电梯电费有依据吗?你是否和市场部沟通过?”

　　陈红明白了M君的意思，表示马上和市场部沟通。结果不出M君所料，业委会招标文件里已经明确，电梯电费在物业管理费里支出，不再向业主公摊。

　　陈红将修改好的测算表(见表2)发给了M君。

　　根据陈红第二次的测算结果，电梯每月能源消耗19,980.00元，则A大厦项目测算结果是每月亏损3,777.60元，这和上次的测算结果有着根本的差异。很显然，电梯耗能在这个测算中有着很大的份量。但是对于每月电梯能耗，M君直觉地认为还是偏高。他让陈红提供了电梯电费的测算依据(见表3)：

　　写字楼电梯能耗测算表

　　电梯是大厦内上下运行的交通工具，电梯的主要耗电电源是机房内的曳引机。同时电梯的控制系统电路、开门电机、轿箱顶部的排风扇和轿箱照明也有电力消耗，只是这些部分的耗电和曳引机相比极小，甚至可以说微不足道。因此为了简化测算，对于电梯耗能只需考虑曳引机的耗电即可。

　　M君仔细看了电梯电费测算，测算应该说没有什么问题，只是对于日运行时间，很显然陈红是按照早、中、晚三个繁忙时段，每个时段各2小时、共6小时来测算的。M君知道这也是行业中很多人采用的经验数据。这样的经验数据是否准确呢?电梯虽然是24小时运行的，但是对于住宅物业来说，电梯的使用主要集中在早、中、晚上下班高峰期，通常估计是6个小时，但是M君认为，这个时间是不准确的，因为：

　　1、周末、节假日的电梯使用并没有这种明显的规律性，而周末、节假日占了总时间的近三分之一。

　　2、电梯运行时，由于各种外部条件的不同，并不总是满载功率运行。

　　3、最重要的是曳引电梯的工作特性。由于对重装置的作用，随着电梯负载的大小和运行方向的不同，曳引机呈现四象限工作特性。当轿厢空载下行与满载上行时电机负荷最大，电机处于电动状态;当曳引轮两侧的重量几乎相等时(轿厢半载)，电机负载最轻;当轿厢空载上行与满载下行时，电机则处于发电状态。而对于住宅物业来说，电梯空载下行、满载上行的几率和空载上行、满载下行的几率并没有很大的区别。

　　综上所述，电梯平均日运行时间一定是低于6小时的，根据M君的经验这个数值大部分在2-4小时之间。

　　M君叫来了陈红，告诉她电梯耗能对于A大厦项目测算非常重要，甚至决定着公司是否会接管该项目，因此对电梯耗能的测算还需要更准确。同时他也向她提供了两个建议：

　　1、和市场部及上一家物业管理公司联系，看能否获取该项目电梯资料及电梯耗能的历史数据;

　　2、在我们的现有在管项目中寻找相似项目的电梯耗能统计数据，作为测算依据。

　　陈红最终从业委会处获得了电梯资料，却没能从上一家物业管理公司那里得到历史耗能数据，但是她也提供了一个相似项目B项目的耗能数据，如表4：

　　电梯用电量统计及参数

　　根据上述数据，我们可以测算出电梯的日平均运行时间，如表5：

　　电梯的日平均运行时间表

　　由表5可知，三组电梯里有2组9个月里日平均运行时间低于2.5小时，1组为2.77小时，平均不足2.5小时。由此可以得出结论，对于这样的住宅项目，电梯的日平均运行时间远远低于6小时。基于谨慎性原则，M君建议A大厦项目电梯的日平均运行时间采用3小时测算。这样一来，项目测算结果如表6。

　　根据上述测算，A大厦项目月盈利6,000余元，销售利润率4.3%。这个项目不是一个盈利能力很强的项目，但是尚可收支平衡，略有盈利。这样的结论也许才更接近于项目实际。

　　对电梯耗能的准确测算不仅能够使我们更好地把握项目状况，作出正确抉择，而且可以使我们准确了解项目成本构成，采取相应措施，有的放矢地节能降耗。能源消耗是物业管理行业仅次于人力成本的第二大成本项目，对能源消耗的准确把握和有效管控可以有效控制企业成本，其重要性并不逊色于人力成本控制。因为节能降耗不仅仅是为了企业降低成本，更重要的是随着社会经济的发展，建筑物能耗总量已经占据整个社会耗电总量相当大的比重。据统计，中国建筑物能耗总量约占电力总产量的29%，西方发达国家约占30%-40%。根据建筑中运行的其他设备的能耗情况，电梯的能耗占整个建筑能耗的

　　5%-15%。从这个意义上来说，电梯电费的正确测算和有效管控不仅不是小事，更是树立物业管理形象的大事--对于物业管理企业来说，这是一项利己利人的大事，其比单纯地作秀要有意义得多，也有效得多。

篇4：写字楼物业管理方案

　　写字楼物业管理方案

物业概况

　　(按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述)

　　______________位于_______________，周边

　　周边设施_______，交通便利，地理条件优越。

　　______________由____________开发建设，占地面积______平方米，总建筑面积_________，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有___台电梯。

　　编制依据(按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定)

　　※《浙江省物业管理服务收费暂行办法》

　　※《杭州市物业管理条例》

　　※《杭州市物业管理服务收费管理办法》

　　※楼书

　　※浙江**物业管理有限公司质量手册及其他规定

管理目标（按照物业具体情况描述）

　　为充分体现开发商建造________的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着浙江**物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对__________(小区)实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。

　　大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。大厦交付两年内达到(地区)物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。

管理原则

　　为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：

　　(一)服务第一、管理从严的原则：

　　“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

　　(二)专业管理与业主自治管理相结合的原则：

　　在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主(租户)的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主(租户)的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。

　　(三)物管为主、多种经营的原则：

　　在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主(租户)不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主(租户)服务。

管理办法

　　(一)实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。

　　(二)成立

　　(大厦)管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。

　　(三)在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为

　　(大厦)组建一支高素质的物业管理队伍。

　　(四)导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。

　　(五)严格遵守《杭州市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案;与业主签订各项协议，依法约束双方行为。

　　(六)运用CS系统(顾客满意战略)，建立富有亲和力的管理和服务模式。

　　(七)采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。

　　(八)运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。

　　(九)依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。

物业管理服务项目

　　(一)公共服务项目(全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费)：

　　1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理;

　　2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运;

　　3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养;

　　4、公共绿地园艺的培植和保养;

　　5、室内公共场所绿化摆放养护;

　　6、对大厦的各类资料进行管理;

　　7、未装修房屋通风、打扫等服务;

　　8、电话及访客留言转告;

　　9、雨伞、雨衣临时借用;

　　10、节日环境布置;

　　11、重要时刻提醒服务;

　　12、代订报刊、信件收发;

　　13、代聘钟点工服务;

　　14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费;

　　15、代叫出租车;

　　16、代办保险;

　　17、义务安全用电常识宣传。

　　(二)有偿专项服务项目(可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案)：

　　1、大厦内物品搬运;

　　2、各项健身、娱乐活动(视大厦配置而定);

　　3、机动车辆清洗：

　　4、提供大厦报警室内系统维护服务;

　　5、提供小型商务会议场所及服务;

　　6、商务中心服务;

　　7、办公区域绿化供应及代为养护;

　　8、办公区域报警系统维护及接警服务;

　　9、办公区域设备设施上门维修安装等;

　　10、代订车、船、机票;

　　11、代订代送饮用水。

　　具体方案

　　大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段(物业预售至交付前三个月)与前期物业管理实施阶段(物业交付前三个月至业主委员会成立)组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。

第一阶段：早期物业管理介入阶段

　　从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。

　　一、管理内容：

　　1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据;

　　2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议;

　　3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力;

　　4、提供有关公建配套设备设施的改良意见;

　　5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见;

　　6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见;

　　7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见;

　　8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤;

　　9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见;

　　10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通;

　　11、参与开发商物业竣工验收。

　　二、管理措施：

　　1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循;

　　2、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量;

　　3、制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作;

　　4、参与有关工程联席会议，协调各方面关系;

第二阶段：前期物业管理阶段

　　前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

一、接管验收管理方案

　　为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。物业接管验收标准作业程序

　　(一)、管理内容：

　　1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间;

　　2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排;

　　3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

　　4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准;

　　5、与开发、施工单位联合进行物业交接：

　　(1)核对、接收各类房屋和钥匙;

　　(2)核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档;

　　(3)核对、接收各类设施设备;

　　(4)核对、接收各类标识。

　　(二)管理措施：

　　1、组建接管验收小组，负责接管验收工作;

　　2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识;

　　3、掌握物业验收的标准和程序;

　　4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。

二、业主入伙管理方案

　　在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作的管理。

　　(一)管理内容：

　　1、准备业主领房所需资料;

　　2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务;

　　3、按领房流程办理领房手续：

　　(1)凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料;

　　(2)陪同业主验房，办理领房手续;

　　(3)收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用;

　　(4)对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业主约定时间，及时解决。

　　(二)管理措施：

　　1、制定《业主领房程序》，准备各有关所需资料;

　　2、按照业主领房程序，安排工作流程;

　　3、策划业主入伙现场布置方案;

　　4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见;

　　5、按规定办理业主入伙手续。

三、治安管理方案

　　在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

　　(一)管理内容：

　　1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主(租户)安全的行为。

　　(1)门岗的任务：

　　礼仪服务;

　　维护出入口的交通秩序;

　　对外来车辆和人员进行验证、登记和换证;

　　制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦;

　　夜间对外来人员进行询问和登记;

　　严禁携带危险物品进入大厦;

　　遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记;

　　为业主提供便利性服务。

　　(2)巡逻岗的任务：

　　按规定路线巡视检查，不留死角;

　　巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作;

　　对大厦内的嫌疑人员进行检查防范;

　　对大厦及楼宇安全、防火检查;

　　装修户的安全检查;

　　防范和协助公安部门处理各类治安案件;

　　防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

　　2、技术防范：

　　应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。

　　(1)对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。

　　(2)值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。

　　(二)、管理措施：

　　1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心;

　　2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能;制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习;

　　3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当;

　　4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量;

　　5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好;

　　6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

四、消防管理方案

　　消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

　　(一)管理内容：

　　1、做好消防监控中心的管理;

　　2、做好消防设施、器材的管理;

　　3、保持消防通道的畅通;

　　4、加强装修期间的消防安全管理;

　　5、严禁违章燃放烟花爆竹;

　　6、严禁携带、储藏易燃易爆物品;

　　7、防止电器短路等引发火灾因素。

　　(二)管理措施：

　　1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实;

　　2、制订消防事故处理预案，防患于未然;

　　3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习;

　　4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除;

　　5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态;

　　6、制止任何违反消防安全的行为;

　　7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识;

　　8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

五、绿化保洁管理方案：

　　绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。

　　(一)管理内容：

　　1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

　　(1)根据气候，给花木适量浇水;

　　(2)根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土;

　　(3)制定预防措施，防治病虫害;

　　(4)及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草;

　　(5)对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护;

　　(6)定期对建筑小品进行修饰;

　　(7)做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。

　　2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

　　(1)根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁;

　　(2)公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味;

　　(3)楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积;

　　(4)大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍;

　　(5)大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水;

　　(6)每天定时(正常上班时间前)收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次;

　　(7)定期进行外墙清洗;

　　(8)各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次;

　　(9)定期对下水道等排污管道清理一次;

　　(10)告示牌、指示牌等每天保洁一次;

　　(11)电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁;

　　(12)春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次(冬季每月一次);

　　(13)对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。

　　(二)管理措施：

　　1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作;

　　2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护;

　　3、落实“三查”

　　(绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查)，加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%;

　　4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。

六、房屋及公共设施设备管理方案：

　　房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。

　　(一)管理内容：

　　1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。

　　(1)业主已领房：

　　房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案;

　　加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理;

　　装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。

　　(2)空关房(含业主托管房)：

　　管理处应每月通风打扫一次;

　　对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表)，发现问题或尽快处理，或及时通知业主。

　　(3)公共用房

　　做好公共用房(商务中心、公共设施用房等)的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。

　　2、设备设施维护：

　　(1)公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修;

　　(2)公共卫生设施每周检查一次;

　　(3)水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次;

　　(4)电梯机房，每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行);

　　(5)中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常;

　　(6)温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效;

　　(7)智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案;

　　(5)对业主(租户)自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

　　(二)管理措施：

　　1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止;

　　2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护;

　　3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态;

　　4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代;

　　5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录;

　　6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。

七、娱乐设施管理方案（视大厦具体配套设施而定）

　　确保健身娱乐设施的安全使用，为业主提供一个丰富多彩的娱乐休闲环境。

　　(一)管理内容

　　1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查：

　　(1)活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分，秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等;

　　(2)健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用;

　　(3)台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动，附属的电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等;

　　(4)网球场、篮球场的场地是否有不安全因素，球网、球架等有无破损和松动，是否牢固;

　　2、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识，组织检修;对无法修复的，按手续申请报废;

　　(二)管理措施

　　1、小区设安全检查负责人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权;

　　2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。

八、水系使用管理方案（此项内容视具体配套情况增减）

　　通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。

　　(一)管理内容

　　1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常;

　　2、定期清洁蓄水池，保持水质洁净;

　　3、专人管理蓄水池，定时开放。

　　(二)管理措施

　　1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定;

　　2、建立设施设备档案，做好巡检记录;

　　3、按规定操作，发现异常，及时报修。

九、财务管理方案：

　　通过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

　　(一)管理内容：

　　1、加强现金收支管理;

　　2、搞好财务核算;

　　3、及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年公布一次(每年公布一次)

　　4、做好年度预算和决算工作;

　　5、认真审核报销票据，严格控制费用报销;

　　6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。

　　(二)管理措施：

　　1、根据财务法规政策，制定财务管理制度;

　　2、财务人员持证上岗，规范操作;

　　3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质;

　　4、加强成本控制;

　　5、加强财务监督和财务检查。

十、质量管理方案：

　　导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助

　　于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。

　　(一)管理内容：

　　1、参照ISO9000质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划;

　　2、实施所制订的工作计划和措施;

　　3、对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题;

　　4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

　　(二)管理措施：

　　1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识;

　　2、制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处;

　　3、接受公司对大厦管理工作的现场指导;

　　4、配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。

十一、档案资料管理方案：

　　加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。

　　(一)管理内容：

　　1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等;

　　2、业主档案：所有业主购、租房合同(复印件)，业主基本情况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等;

　　3、财务档案：逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等;

　　4、文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等;

　　5、管理资料：绿化资料、日常巡查(清洁、维修、保安)记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。

　　(二)管理措施：

　　1、制定档案制度，并严格执行;

　　2、专人管理(由负责内勤的管理员担任)，专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主隐私，保守秘密;

　　3、科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%;

　　4、逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。

十二、人力资源管理方案

　　一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

　　(一)管理内容：

　　1、按照合理的人才结构，配置各类人才;

　　2、任人唯贤，量材录用;

　　3、开展业务培训，全面提高业务素质;

　　4、进行业绩考核，优胜劣汰。

　　(二)管理措施：

　　1、制定岗位责任制，做到责、权、利分明;

　　2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性;

　　3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识;

　　4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合;

　　5、全面考核，做到公开、公平、公正。

智能化系统的管理和维护

　　(一)建立一支设备运行及维护人才队伍

　　将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位(如系统设置、安装单位)对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。

　　(二)管理人员的业务素质培训

　　对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。

　　(三)建立设备技术档案

　　对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

　　(四)建立设备运行档案

　　建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。

　　(五)建立供货商档案

　　对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。

　　(六)日常巡视与定期保养

　　日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。

机构设置及人员配置

　　(一)物业管理机构设置及人员配备

　　1、机构设置

　　根据_________物业管理的需要，现对物业管理机构的设置和人员的配备作如下安排：

　　(二)管理职责：

　　1、主任全面负责物业管理处的工作;

　　2、管理部负责行政事务管理、人力资源管理、档案资料管理、财务管理、小区装修管理、会所管理、社区文化建设和业主接待、回访等;

　　3、工程部负责房屋共用部位和共用设施设备的日常维护保养、智能化系统的管理及开发、业主委托维修服务等;

　　4、保安部负责维护小区公共秩序、交通车辆管理、消防管理和消控、监控中心管理等;

　　5、清洁绿化部负责园区共用部位、公共场所、公共设施的保洁，负责绿化的培植、养护及业主相关的委托服务等。

　　(三)根据_________的具体情况，拟配备___人，具体配备如下：

　　1、主任___人;

　　2、副主任___人;

　　3、管理部：管理员___人，会馆中心管理员___人;

　　4、工程部：主管___人，维修工___人;

　　5、保安部：队长___人，保安___人(分3班，每班___人：主入口___人，次入口___人，巡逻___人)，监控员___人(分3班，每班___人);

　　6、清洁绿化部：清洁工___人，绿化工___人。

物业管理年度收支预算

　　(各有关基数和百分比可视物业具体情况进行调整)

　　(一)物管收入：__________元/年

　　1、物管费收入(总建筑面积___㎡，物管费标准按___元/㎡?月计，出售、租率按95%计，空置房物管费按原标准的70%计)：______元/年;

　　2、车库停车泊位管理费收入(地下停车泊位___个，管理费按___元/个?月计;地上车库___个，管理费按___元/个?月计;出售率以70%计)：___元/年;

　　3、车库停车泊位出租收入(地下停车泊位和地上车库，未出售率以30%计，出租标准分别为___元/个?月和___元/个?月计;露天停车泊位出租标准___元/个?月，出租率为___%)：______元/年;

　　4、经营用房收入：______元/年;

　　5、有偿服务收入：______元/年。

　　(二)物管支出：______元/年

　　1、工资：______元/年;

　　(1)主任1人______元/年

　　(2)管理员______元/年

　　(3)工程主管______元/年

　　(4)日常维修人员______元/年

　　(5)高配值班人员3人______元/年(3人为国家硬性规定)

　　(6)保安队长______元/年

　　(7)保安人员(含监人员)______元/年

　　(8)消控中心______元/年

　　(9)车管员______元/年

　　(10)清洁工______元/年

　　(11)绿化工______元/年

　　2、工作餐费：______元/年;

　　(消控人员、车管员及保安员______元/月?人，管理人员、维修工______元/月?人)

　　3、福利、教育、工会经费：______元/年;

　　(福利费为工资的14%，教育费为2%，工会经费为2%)

　　4、社会保险费：______元/年;

　　(1)养老金、工伤、生育(交纳基数788.1元/月?人的21.1%计提)：______元/年

　　(2)医疗保险(交纳基数829.97元/月?人的8%计提)：______元/年

　　(3)失业保险(交纳基数100元/月?人的2%计提)：______元/年

　　5、办公费：______元/年;

　　(1)办公耗费：______元/年

　　(2)交通费：______元/年

　　(3)通讯费：______元/年

　　电话费：______元/年

　　手机费：______元/年(配置人员：主任、工程主管)

　　传呼机费：______元/年(配置人员：物管员、维修工、保安队长)

　　(4)服装费：______元/年

　　管理人员：______元/年

　　维修、车管员、消控人员、清洁工：______元/年

　　6、保洁费用：______元/年;

　　清洁用品消耗费：______元/年

　　7、绿化费：______元/年;

　　(1)公共区域花卉盆景费：______元/年(按市场租赁价及天数计)

　　(2)节假日布置费：______元/年

　　(3)绿化工具、用药费：______元/年

　　8、保安耗费：______元/年;

　　(1)保安公司管理费：______元/年

　　(2)保安耗材费：______元/年

　　(3)保安服装费：______元/年

　　9、共用设施设备维修费：______元/年;

　　(1)电梯维护、年检费：______元/年

　　(2)其他共享设施设备维护、材料费：______元/年

　　(含中央空调、水泵、消监控、配电房、照明电器、楼宇日常维护及小修，不含中修、大修)

　　10、固定资产折旧费：______元/年;

　　11、递延资产摊销费：______元/年;

　　12、不可预见费费(前11项之和的1%)：______元/年;

　　13、税金：______元/年。

年度收支预算的说明：

　　1、年度收入______元，支出______元，盈亏______元;

　　2、本预算未计入中央空调、电梯、水泵的运行能耗费和公共区域水电费;

　　3、本预算未计入排污费;

　　4、本预算未计入垃圾清运费;

　　5、本预算未计入消防耗费;

　　6、本预算未计入外墙清洗费;

　　7、本预算中工资标准参照当地物价及工资水平;

　　8、本预算未计入报警中心和商务中心收支;

　　9、本预算未计入物管公司收益;

　　10、本预算中有关数据摘自《楼书》。

篇5：写字楼物业管理处工作总结范本

写字楼物业管理处工作总结范本

写字楼物业管理处工作总结范本，值得一看！

**大厦从**年11月接管，在公司领导的正确决策及全体员工的努力下，**大厦项目部的管理工作顺利展开，不断进步和完善。

工作总结：1、

项目管理和团队建设：**大厦自接管以来，项目组织结构不断调整，人员逐渐增加，建立了一支团结协作富有战斗力的团队，通过建立健全各项规章制度及对员工的不断培训，使项目的管理工作逐渐完善，基本完成全年工作任务指标，赢得了甲方业主和广大租户的肯定和好评。

2、

租户服务：**年度**大厦入住租户20户，其中16户已入住办公，还有4户正在装修，通过各部门的努力，为大厦租户提供了各项周到的服务，诚心为租户解决实际问题，客户满意率达到90%以上。

3、

工程服务：全年设备运行良好，积极协调施工单位的维保工作，全面彻底地进行设备的维护保养，全年设备完好率98%，无重大设备事故发生，积极为客户服务，维修及时率98%以上，客户满意率95%以上。

4、

保安服务：基本完成全年工作指标和任务，为大厦提供24小时的保安值勤，安全秩序维护和车辆管理工作，全年无火灾和重大治安事故发生。

5、

保洁服务：在人员紧张的情况下，顺利完成了大厦的外墙、外围、楼内的保洁工作，卫生间消毒540余次，环境消杀30余次，大厦整体外墙、玻璃幕墙清洗一次，为客户提供入室清洁服务60余次。

6、

协助招商工作：跟招商部紧密配合，帮助客户了解**大厦的环境、设备、保安、保洁等信息，打消客户疑虑，配合客户做好前期准备和相关手续办理，有力协助招商部的工作。

7、

创市优工作：在公司高层领导的正确决策下，**大厦从**年8月开始制定争创市优大厦工作计划，在公司领导的鼎力支持下，通过全体员工不懈的努力，在资金有限、人员紧张的情况下，顺利完成了争创市优大厦工作，使**大厦的外在形象和内部管理又上了一个台阶。

8、

存在的不足：团队偶尔会出现不和谐的现象，项目团队建设还需进一步加强；部分员工服务意识及业务技能还有待提高。

有你的鼓励和支持，我们会继续加油！