住宅小区物业管理费标准测算方案参考

　　住宅小区物业管理费标准测算方案参考

　　一、物业管理费收入测算

　　为了便于测算,结合商业物业及车位的的物业管理服务收入,以及日后平均年收费率估算,假设××小区物业服务费标准为PM,则

　　营业收入=住宅物业服务费收入+车辆停放服务费收入+ 商业物业服务费收入

　　=住宅建筑面积×PM×12月×96%+车位数×25元/车位.月×12月×95%+ 商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%

　　=20164.09㎡×PM×12月×96%+96个×25元×12月×95%+1619.7㎡×2.3元×12月×70%

　　=232290.32PM+27360.00+31292.60

　　=232290.32PM+58652.60

　　说明：◆%比是指年度收费率;◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。

　　二、物业管理成本支出测算

序号	项 目	月发生额 元	年发生额 元	备 注
1	工资及福利	19350.00	232200.00	附表1
2	行政办公费	1156.68	13880.00	附表2
3	设备设施维护费	2083.33	25000.00	附表3
4	环境管理费	430.00	5160.00	附表4
5	公共水电费	3100.00	37200.00	附表5
合 计		26120.01	313440.00
6	社区文化建设费
7	不可预见费	营业收入×2%
8	酬金	营业收入×10%
9	法定税金	营业收入×5.5%
成本支出总计		313440.00＋营业收入×17.5％

　　附表1：

　　工资估算 ￥232200.00元

职位	薪金标准 包括福利社保	预算人数 人	全年薪金总额 元		平均每月 薪金支出 元
			年终奖金 按一个月薪标准	薪金合计
主管	2400.00	1人	2000.00/人	30800.00
秩序维护员	1700.00	6人	1300.00/人	130200.00
客服管理员	1700.00	1人	1300.00/人	21700.00
工程技工	1900.00	1人	1500.00	24300.00
清洁绿化员	1000.00	2人	600.00/人	25200.00
合 计		11人		232200.00	19350.00

　　附表2：

　　行政办公费估算 ￥13880.00元

序号	项目	测算式依据	计算式	支出金额 人民币元
				月支出	年支出
一	通讯费
1	移动电话	100元·部/月	100×1部	150.00	1800.00
2	物业服务中心电话	150元·部/月	150×1部	150.00	1800.00
二	交通费	100元·人/月	100×2人	150.00	1800.00
三	办公用易耗品			150.00	1800.00
四	服装费
1	管理干部服装	2套·880元/2年分摊	440×1人	36.67	440.00
2	一般工作人员服装	2套·800元/2年分摊	400×2人	66.67	800.00
3	秩序维护员服装	2套·600元/2年分摊	300×6人	150.00	1800.00
4	清洁绿化服装	2套·300元/2年分摊	150×2人	25.00	300.00
五	物料折旧费
1	电脑	1台·3200元/台/4年分摊	800×1台	66.67	800.00
2	监控室空调	1台·2000元/台/4年分摊	500×1台	41.67	500.00
3	对讲机	1台·1200元/台/3年分摊	400×3台	100.00	1200.00
4	对讲机电池	1块·120元/块/2年分摊	60×4块	20.00	240.00
六	业务费及 其它支出			50.00	600.00
合 计				1156.68	13880.00

　　附表3：

　　设备设施维护费估算 ￥25000.00.元

名 称	摘 要	金额 元 /月
		月支出	年支出
工程维修工具	维修工具按3年分摊	41.67	500.00
工程维修物料	经验值估算	250.00	3000.00
保安监控系统维护	委外保养	750.00	9000.00
电梯维护保养	委外保养 包括年检费用 4部·2000元/台/年	666.67	8000.00
化粪池清理维护	委外清理维护 250元/组	125.00	1500.00
停车场养护		83.33	1000.00
消防、供水系统维护	自保 含维修材料费用	166.67	2000.00
二次供电发电机 维护保养	自保
其 他
合计		2083.33	25000.00

　　备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。

　　附表4：

　　环境管理费估算 ￥5160.00元

序号	项目	测算式依据	计算式	支出金额 元
				月支出	年支出
1	园林绿化保养	综合估算		60.00	720.00
2	垃圾承运费	环卫处收费		100.00	1200.00
3	四害消杀	预支出		100.00	1200.00
4	清洁、绿化工具	综合估算		100.00	1200.00
5	清洁用品的消耗	综合估算		50.00	600.00
6	水池、梯间 清洗消毒等	综合估算		20.00	240.00
合 计				430.00	5160.00

　　附表5：

　　公共水电费估算 ￥37200.00元

项目	测算式依据	计算式	支出金额 元
			月支出	年支出
路灯、园林用电等	综合估算		300.00	3600.00
办公、监控中心	综合估算		600.00	7200.00
地库车场照明、地库排风机、地库潜水泵等	综合估算		400.00	4800.00
电梯、电梯房风机等	4部电梯估算		1800.00	21600.00
合 计			3100.00	37200.00

　　三、物业管理服务费标准的测算

　　下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。

　　若×××小区物业管理实现收支平衡,则：营业收入—成本支出=0

　　即：营业收入— 313440.00+营业收入×17.5% =0

　　推算出：

　　营业收入=379927.27元

　　根据物业管理费收入测算结果,按营业收入的测算公式,则应为：

　　营业收入=住宅物业服务费收入+车辆停放服务费收入+ 商业物业服务费收入

　　379927.27元=232290.32PM++27360.00+31292.60

　　推算出：

　　PM≈1.383元/㎡.月

　　根据上述测算,我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/㎡·月

　　上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发,按新的物业服务收费管理办法还应将管理费分摊等费用纳入测算 如公司运营费用、公司要承担的税费等 。当然,收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算 如本公司人员工资、小区能源损耗、日常运作资源损耗、税费等 。另外,测算过程还应考虑未来成本的上升可能,故在此基础上要预留3～5年 或根据物业服务合同期限 的提升空间。如当时测算标准为1.5元/㎡·月,但考虑未来成本上涨因素,则在此基础上最低要提升到2.0元/㎡·月。那么在实际操作中如直接按此标准收取,恐业户也不一定能接受也不诚信,所以在对外收取上则明确或公告“第一年按物业管理费标准的75%收取 为不让业户感到迷惑或不理解,可对外宣传开发商为回馈业户而采取的贴补政策 ,第二年按 %收取,第N年按 %收取”。这样做法,避免了未来因提升管理费标准而去做大量工作之苦 我想业主也会理解

　　仅供参考,不足之处,请予批评指导。

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篇2：物业管理费用测算看写字楼电梯运行能耗电费分析

　　市场部又在催促A大厦项目的经营测算了。A大厦是市场部最近正在洽谈的一个项目，是个单体旧建筑，规模不大，住宅有50,000平方米，商业有500平方米，有一个地下停车库。该项目取费采用包干制，项目比较简单，M君让陈红负责该项测算工作。

　　打开陈红发过来的A大厦经营测算，如表1：

　　写字楼物业管理费测算表

　　M君一看结果，心里有些不踏实，这样一个单体项目，能有这么高的利润吗?销售利润率都达到11%，成本利润率就能达到13%了哦!M君仔细看了下数据，还真发现了一个问题，支出第5项“公共能源消耗”居然是0。

　　面对M君的疑问，陈红解释道，据她了解，A大厦公共水电能耗主要是公共区域(包括楼道)的照明，由于采用了感应开关，能耗很小。所以她将该能耗和物业管理用房水电一起做了测算，在支出第2项“行政费用”里做了体现。陈红的解释并没有让M君释然，他继续问：“那电梯能耗呢?”

　　陈红：“向业主公摊呀。”

　　M君：“电梯电费向业主公摊，有依据吗?”

　　陈红：“有呀!物业管理服务费用基本包括的是物业管理服务企业日常的管理服务成本、法定税费以及公共区域日常的各项基础维保费用，而并不包含特种行业的维保费用。电梯属于特种行业，所以电梯费用的收取和使用应该设定为单项费用。”

　　M君摆摆手，打断了陈红的话，说：“你说的是理论上的依据，每个省市对此的规定都是不同的，有的是向业主公摊，有的是由物业管理公司承担。甚至在同一个城市不同的项目也会有不同的约定。我问的是A大厦向业主公摊电梯电费有依据吗?你是否和市场部沟通过?”

　　陈红明白了M君的意思，表示马上和市场部沟通。结果不出M君所料，业委会招标文件里已经明确，电梯电费在物业管理费里支出，不再向业主公摊。

　　陈红将修改好的测算表(见表2)发给了M君。

　　根据陈红第二次的测算结果，电梯每月能源消耗19,980.00元，则A大厦项目测算结果是每月亏损3,777.60元，这和上次的测算结果有着根本的差异。很显然，电梯耗能在这个测算中有着很大的份量。但是对于每月电梯能耗，M君直觉地认为还是偏高。他让陈红提供了电梯电费的测算依据(见表3)：

　　写字楼电梯能耗测算表

　　电梯是大厦内上下运行的交通工具，电梯的主要耗电电源是机房内的曳引机。同时电梯的控制系统电路、开门电机、轿箱顶部的排风扇和轿箱照明也有电力消耗，只是这些部分的耗电和曳引机相比极小，甚至可以说微不足道。因此为了简化测算，对于电梯耗能只需考虑曳引机的耗电即可。

　　M君仔细看了电梯电费测算，测算应该说没有什么问题，只是对于日运行时间，很显然陈红是按照早、中、晚三个繁忙时段，每个时段各2小时、共6小时来测算的。M君知道这也是行业中很多人采用的经验数据。这样的经验数据是否准确呢?电梯虽然是24小时运行的，但是对于住宅物业来说，电梯的使用主要集中在早、中、晚上下班高峰期，通常估计是6个小时，但是M君认为，这个时间是不准确的，因为：

　　1、周末、节假日的电梯使用并没有这种明显的规律性，而周末、节假日占了总时间的近三分之一。

　　2、电梯运行时，由于各种外部条件的不同，并不总是满载功率运行。

　　3、最重要的是曳引电梯的工作特性。由于对重装置的作用，随着电梯负载的大小和运行方向的不同，曳引机呈现四象限工作特性。当轿厢空载下行与满载上行时电机负荷最大，电机处于电动状态;当曳引轮两侧的重量几乎相等时(轿厢半载)，电机负载最轻;当轿厢空载上行与满载下行时，电机则处于发电状态。而对于住宅物业来说，电梯空载下行、满载上行的几率和空载上行、满载下行的几率并没有很大的区别。

　　综上所述，电梯平均日运行时间一定是低于6小时的，根据M君的经验这个数值大部分在2-4小时之间。

　　M君叫来了陈红，告诉她电梯耗能对于A大厦项目测算非常重要，甚至决定着公司是否会接管该项目，因此对电梯耗能的测算还需要更准确。同时他也向她提供了两个建议：

　　1、和市场部及上一家物业管理公司联系，看能否获取该项目电梯资料及电梯耗能的历史数据;

　　2、在我们的现有在管项目中寻找相似项目的电梯耗能统计数据，作为测算依据。

　　陈红最终从业委会处获得了电梯资料，却没能从上一家物业管理公司那里得到历史耗能数据，但是她也提供了一个相似项目B项目的耗能数据，如表4：

　　电梯用电量统计及参数

　　根据上述数据，我们可以测算出电梯的日平均运行时间，如表5：

　　电梯的日平均运行时间表

　　由表5可知，三组电梯里有2组9个月里日平均运行时间低于2.5小时，1组为2.77小时，平均不足2.5小时。由此可以得出结论，对于这样的住宅项目，电梯的日平均运行时间远远低于6小时。基于谨慎性原则，M君建议A大厦项目电梯的日平均运行时间采用3小时测算。这样一来，项目测算结果如表6。

　　根据上述测算，A大厦项目月盈利6,000余元，销售利润率4.3%。这个项目不是一个盈利能力很强的项目，但是尚可收支平衡，略有盈利。这样的结论也许才更接近于项目实际。

　　对电梯耗能的准确测算不仅能够使我们更好地把握项目状况，作出正确抉择，而且可以使我们准确了解项目成本构成，采取相应措施，有的放矢地节能降耗。能源消耗是物业管理行业仅次于人力成本的第二大成本项目，对能源消耗的准确把握和有效管控可以有效控制企业成本，其重要性并不逊色于人力成本控制。因为节能降耗不仅仅是为了企业降低成本，更重要的是随着社会经济的发展，建筑物能耗总量已经占据整个社会耗电总量相当大的比重。据统计，中国建筑物能耗总量约占电力总产量的29%，西方发达国家约占30%-40%。根据建筑中运行的其他设备的能耗情况，电梯的能耗占整个建筑能耗的

　　5%-15%。从这个意义上来说，电梯电费的正确测算和有效管控不仅不是小事，更是树立物业管理形象的大事--对于物业管理企业来说，这是一项利己利人的大事，其比单纯地作秀要有意义得多，也有效得多。

篇3：物业管理费测算指引

1. 目的

　　确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。

2. 范围

　　适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。

3. 职责

　　根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算。

4.物业管理费测算公式为：

　　物业管理费单价=所有费用的总和÷参加测算

5.列举法测算

5.1人工费用的测算

　　5.1.1.组织架构的确定

　　5.1.2. 人工费用的测算

　　根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。物业管理圈公众号。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。

　　5.1.3. 工资的测算(单位：元/月)

　　根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。

　　人员工资构成表

　　单位：元

　　序号 名称 工资标准 人数 工资金额(月)

　　1 经理 工资标准×人数

　　2 经理助理 工资标准×人数

　　3 行政管理人员 工资标准×人数

　　技术、维修人员 工资标准×人数

　　5 保安人员 工资标准×人数

　　6 保洁人员 工资标准×人数

　　7 绿化人员 工资标准×人数

　　8 其他人员 工资标准×人数

　　合计

　　5.1.4. 奖金及双薪(单位：元/月)

　　根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。

　　根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴测算。

5.2. 行政费用的测算（单位：元/月）

　　5.2.1. 低值易耗品购置费用。

　　5.2.2. 管理处办公用水电费。

　　水费根据管理处水费的使用情况(包括饮用水)：

　　使用水费金额=使用量(立方)/月×水费收费单价

　　饮用水金额=饮用水(桶)/月×桶饮用水单价

　　电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：

　　照明用电费用=办公照明的功率×按每天实际使用时间(折算成的小时单位)×电费收费标准

　　办公电器用电费用=空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间(折算成的小时单位)×电费收费标准

　　5.2.3.办公设备维护费用。

　　主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。

　　5.2.4. 通讯费。

　　物业管理所需的通讯费用，其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用。

　　5.2.5. 公干车辆费。

　　根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。

　　5.2.6. 交际应酬费。

　　5.2.7. 电脑维护费用。

　　根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。

　　5.2.8. 报刊资料费。

　　因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。

　　5.2.9. 咨询及诉讼费。

　　聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。

5.3. 财产费用的测算（单位：元/月）

　　5.3.1. 折旧费用

　　管理处正常管理服务需要所购置的固定资产(单价在2000元以上，使用年限超过一年)，按使用年限进行折旧。

　　固定资产包括：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。

　　清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。

　　折旧费用=固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月

　　5.3.2.资产的摊销

　　管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。

　　开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。

　　分摊费用=开办费发生的总额÷委托的管理期限÷12月

　　5.3.3. 固定资产的修理费

　　前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。

　　5.3.4. 员工宿舍租金(地产提供宿舍，此项费用不计)。

　　5.3.5. (财产)保险费(公共设施、设备购买的保险)。

　　保险费=(须投保的公共设施、设备)总金额×保险费率÷保险受惠物业的总面积

　　购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。

5.4. 物料消耗的测算（单位：元/月）

　　5.4.1.服装费的测算(单位：元/月)。

　　按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。

　　服装费用构成表

　　单位：元

　　序号 名称 服装成本 人数 服装费用(月)

　　1 经理 服装成本×人数÷使用月份

　　2 行政管理人员 服装成本×人数÷使用月份

　　3 技术、维修人员 服装成本×人数÷使用月份

　　4 保安管理人员 服装成本×人数÷使用月份

　　5 保洁

　　5.4.2. 保洁物料消耗。

　　根据物业管理所需配置的保洁材料(可参考下表的测算方法)，按照实际使用年限进行摊销。

　　保洁材料分摊明细表

　　单位：元

　　名称 用途 单位 单价 月均消耗数量 月均消耗金额 备注

　　玻璃刮刀 清洁玻璃 把 25.00 3 75.00 所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算。

　　5.4.3. 环境、绿化物料消耗。

　　根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗，包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。

　　5.4.4. 物业维修物料消耗。

　　根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算(可参考下表的测算方法)。

　　物业维修物料分摊表

　　单位：元

　　序号 项目 测算依据 费用构成 备注

　　1.公共设施的维修养护 护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换 公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。

　　车场设施养护材料。 所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算

　　2 .供配电系统 变压器

　　发电机 变压器、高压设备维修保养材料。

　　发电机运行保养材料费、油费

　　3.照明系统 楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等 按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费

　　4.消防系统 防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、

　　消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓 按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费

　　5.给排水系统 生活供水变频泵

　　潜水泵 变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费

　　6.防盗，监控系统 消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。 每年维修材料费

　　7.水景娱乐设施 维护材料费

　　8.空调及采暖

5.5. 小区公共费用的测算（单位：元/月）

　　5.5.1.公共电费

　　根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算。

　　5.5.1.1. 电梯系统电费

　　电梯电费=电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的使用时间(折算成小时数)×电费单价(元/度)

　　电梯通风、照明、降温电费=电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×30天×每天的使用时间(折算成小时数)×电费单价(元/度)

　　5.5.1.2. 公共照明系统电费

　　室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费：

　　公共照明系统电费=照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的使用时间(折算成小时数)的总和×电费单价(元/度)

　　5.5.1.3. 供配电系统电费。

　　变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为准，或：

　　变压器的电费=(变压器基本电费(总容量不同，基本电费有所差别)+超出基本电量的实际使用电量)×电费单价;

　　变压器的电费=变压器功率×电费单价×24小时×30天

　　5.5.1.4.消防系统电费。

　　消防水泵(按每季度检修2.5小时计算)=消防水泵的数量×消防水泵的功率×电费单价×2.5小时÷3月

　　送、排烟风机(元/月)(按每季度检修2.5小时计算)=送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×2.5小时÷3月

　　中央控制室电费=中央控制室所有电器的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价

　　5.5.1.5.给排水系统电费。

　　供水变频泵、潜水泵使用的电费=泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间×电费单价

　　5.5.1.6.泳池系统电费。(收费泳池不计此项)

　　泳池系统电费=循环系统的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价

　　5.5.2. 公共水费(单位：元/月)

　　5.5.2.1.绿化水费

　　根据小区绿化面积确定(如根据体系要求：每月平均浇水15天，每次浇水渗透土壤3公分)：

　　绿化水费=绿化面积×0.03×50%×15天×水费单价(含排污费、加压费)

　　5.5.2.2. 清洁用水

　　根据清洁面积测算：

　　清洁用水=估算每天用水量×30天×水费单价(含排污费、加压费)

　　5.5.2.3. 泳池用水(收费泳池不计此项)

　　根据泳池容积测算泳池水费：

　　泳池用水=泳池容量×3次(每年换水3次)÷12月×水费单价(含排污费、加压费)

　　5.5.2.4. 小区景观用水

　　根据小区景观的数量测算：

　　小区景观用水=小区景观每天耗用水量×30天×水费单价(含排污费、加压费)

　　5.5.3. 电梯运行费

　　电梯保养费：每部电梯每月保养费单价的总和

　　如果每部保养费单价相同，则电梯保养费=电梯保养费单价×电梯数量

　　电梯年检费：

　　电梯每月年检费=每部电梯年检费用的总合(或电梯年检单价相同时为单价×电梯数量)÷12月

　　5.5.4. 公共设施养护费

　　根据小区配置的设施、设备的清单，按照设施、设备的使用寿命及保养周期进行维修费用测算(可参考下表的测算方法)。

　　物业维修物料分摊表

　　单位：元

　　序号 项目 测算依据 费用构成 备注

　　1.公共设施的维修养护 护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换 公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。

　　车场设施养护材料。 所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算

　　2.供配电系统 变压器

　　发电机 变压器、高压设备维修保养材料。

　　发电机运行保养材料费、油费

　　3.照明系统 楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等 按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费

　　4.消防系统 防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、

　　消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓 按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费

　　5.给排水系统 生活供水变频泵

　　潜水泵 变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费

　　6.防盗，监控系统 消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。 每年维修材料费

　　7.水景娱乐设施 维护材料费

　　8.空调及采暖

　　5.5.5.社区文化费用

　　根据小区的本年度社区文化计划确定所需的费用。

　　5.5.6. 垃圾清运费

　　根据小区每天垃圾量确定：

　　垃圾清运费=垃圾量(桶)×收费单价

5.6.其它

　　5.6.1. 税金的测算(单位：元/月)

　　按最新增值税计算

　　5.6.2. 管理酬金的测算(单位：元/月)

　　按照当地政府规定的比例计提管理酬金。

　　管理酬金=以上包括税金在内的所有费用×酬金提取比例

　　5.6.3.不可预见费用

　　该项费用按总支出的3%(参考值)计提

　　不可预见费用=(4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额)×3%

　　5.7.计算各类物业管理费的收费标准

　　根据测算出的总成本，按各类分摊管理面积，填写管理费构成明细表，计算出各类物业管理费的收费标准。

6.按成本比例经验值分别计算各项目所分摊费用。

　　万科物业管理成本构成比例经验值

　　项目 人工费用 行政费用 财产费用 物料消耗 小区公共费用

　　比例 40% 5% 5% 10% 25% 15%

篇4：物业管理费测算要点和方法

一、物业管理费测算的准备工作

1、确定管理费成本构成的注意事项。

　　物业管理费的构成并不是一成不变的，具体到核算某个特定物业的管理费时，由于各个物业的具体情况不同，要根据该物业和实际情况，在上述构成内容中进行必要的增减，同时要注意以下几点：

　　(1)要尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体越详细，才越真实。(2)尽量全面，不要漏项，比如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目;在消耗材料测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目。

　　(3)测算依据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确，不用或少用估计值，对于有些无法或不易确定具体数据的，需运用模糊数学原理确定时，其随机采集资料的点、面布局要合理，要有充分代表性。

2、收集原始数据

　　管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要。在测算各系统大型设备更新储备金时，要收集包括原始价格、运输、安装、调试费在内的设备原值、设备功率参数和设备使用寿命等资料;在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用寿命和市场售价;其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据。

二、物业管理费的测算

　　物业管理企业在物业管理过程中发生的各项支出，称为物业管理费用。对物业管理费用的核算，是物业管理企业财务管理工作的一项重要内容。一项物业投入管理运行之前，必须核算管理费用;运行一年后，还要根据上年运行情况进行调整。费用标准预算方案要经物业管理企业审阅并提交业主管理委员会讨论审核通过后，方可执行。

　　物业管理费用标准的测算可用下列简单公式表示：

　　式中P——所得的物业管理费用标准(元/月·米);

　　——单项费用(元/月);

　　——费用项数(=1，2，3，…，n);

　　∑——所有单项费用之和;

　　S——参加测算的物业总面积(米)。

　　前面列出了许多费用项目，但并不是全部。具体到核算某一特定物业的管理费用标准时，由于物业类型不同，可能只是上述费用项目的一部分。总的说来，要想得到一个较为适用的费用标准，除了合理测算每项费用外，关键是既不要漏项也不要重复。

　　为了测算与收费管理的方便，一般又将上述项目按管理专业和专用设备归类分别核算，即分为如下12类：行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、电视系统费、保险费、更新储备金、物业管理公司酬金、税费等。

1、行政办公费的核算。

　　行政办公费的核算可以用全年的费用总和来折算出每月的费用，即：全年费用/12。物业管理公司根据上年的年终决算数据很容易就得到这一数值。

　　行政办公费的构成为：

　　(1)行政办公人员费用，包括工资、津贴、保险和服装费等;

　　(2)文具、办公用品费;

　　(3)车辆使用费，包括油费、维修费、折旧费;

　　(4)节日装点费;

　　(5)公共交际费;

　　(6)宣传广告费;

　　(7)一切杂项费用。

2、一般公共设施维护费的核算。

　　一般公共设施维护费的构成为：

　　(1)人员费用，包括管理人员、技师、工人等各类人员的工资、津贴、保险和服装费等;

　　(2)公共照明系统的电费和维修费;

　　(3)抽、送风机的电费和维修费;

　　(4)给排水的电费和维修费;

　　(5)供配电、发电系统设备维修费;

　　(6)消防系统维修费;

　　(7)公共建筑、道路维修费;

　　(8)以上(2)～(7)项的不可预见费，按10%计。

3、电梯费的核算。

　　(1)电梯运行电费=

　　式中n——电梯数;

　　W——每部电梯功率(千瓦);

　　24——一天24小时;

　　a——电梯使用系数，由于写字楼、商场、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a约在0.3～0.6之间;

　　30——每月天数;

　　——电费单价(元/度)。

　　(2)电梯维修费，包括材料和专门人工费。

　　(3)以上(1)、(2)项的不可预见费，按10%计。

4、空调费的核算。

　　(1)空调运行电费。中央空调的公共用电有主机和辅机(水泵、冷却塔等)两部分，所以：

　　空调运行电费=

　　式中——主机台数;

　　——主机功率(千瓦);

　　——主机的负荷系数;

　　——水泵台数;

　　——水泵功率(千瓦);

　　——冷却塔电机台数;

　　——冷却塔电机功率(千瓦);

　　——辅机的负荷系数;

　　T——每天空调工作时间;

　　——电费单价(元/度)。

　　(2)水费。

　　(3)维修费(仅指公共部分，各业主户内风机由业主负责费用)，包括材料和人工费用。

　　(4)以上(1)～(3)项的不可预见费，按10%计算。

5、环卫清洁费的核算。

　　(1)人工费，包括管理人员及工人的工资、津贴、保险和服装费等。

　　(2)清洁机械材料费。其中大型清洁机械，如大楼幕墙清洁设备、打蜡抛光机等，按价值和使用年限折算出每月的折旧费用;日常易耗品及工具，每月作预算。

　　(3)垃圾桶购置费。

　　(4)垃圾清倒费。

　　(5)化粪池清理费。

　　(6)水池清洁费。

　　(7)清洁环卫所需的其他费用。

6、绿化费的核算。

　　(1)人员费用，包括管理人员、技师、工人的工资、津贴、保险和服装费等。

　　(2)绿化工具、材料(如化肥、除草剂等)费。

　　(3)绿化用水费。

　　(4)园林景观的再造费用。

7、保安费的核算。

　　(1)人员费用，包括工资、津贴、保险、服装、器械、床铺等。

　　(2)保卫系统设备，包括电费和维修费。

　　(3)日常保卫器材费，如警棍、电池等。

8、电视系统费的核算(非有线电视公司提供)。

　　(1)电费。

　　(2)维修费。

　　(3)节目租用费。

9、保险费的核算。

　　及时投购保险是物业管理中不可忽视的方面，切不可怠慢或存侥幸心理，一旦由于某种灾害造成了物业总体的破坏，而无资金及时修复，那将是物业管理公司的严重失职，它会因此而丧失管理资格，而业主所蒙受的损失更是无法弥补的，所以必须加倍重视。

　　险种的选择是根据所管物业的类型和使用性质来决定的，同时要考虑业主的意愿和承受能力。业主如有异议，则必须经过业主管理委员会或业主大会讨论决定，形成有关文件。一般对于多层公寓、别墅小区，只对配套的水电设施投保，以便万一受到地震、台风、火灾等破坏时能及时修复。对于高层写字楼、商场、酒店等，则必须投购大厦财产保险，包括土建、装修和设备，一般可按楼宇的总造价来投保。对于商场、酒店的管理，还需投购公共责任险。对于一些特殊设备(如高层公寓的电梯)要投保。总之，综合考虑安全、经济、地区特点、业主承受能力等诸多因素，审慎地选择投保险种，是搞好物业管理的一个重要环节。

　　分摊的保险费=MX/S

　　式中M——投保总金额;

　　X——保险费率;

　　S——保险受惠物业的总面积。

10、更新储备金的核算。

　　物业的配套设备都有一定的安全使用寿命，到时候就得更换(否则可能会酿成灾害)。一下子向业主筹集这笔费用，业主可能难以承担，所以物业管理企业有责任从物业投入使用开始就逐年保存这部分费用，以备不时之需，这是物业管理费重要的构成部分。从所有权关系上讲，这笔款项是业主的共有财产，所以要在银行单独立账，由业主管理委员会和物业管理企业共同管理。当物业管理企业更换时，此笔款项必须移交给新的物业管理企业。物业管理企业使用这笔款项，必须经过业主管理委员会的审批。

　　更新储备金包括各种公用设备设施、电梯、空调设备、保安系统、电视系统的更新储备金。其核算以空调设备为例如下：

　　空调设备的更新储备金=

　　式中——空调设备购置费;

　　——空调设备安装费;

　　Y——空调设备正常使用年限;

　　——带空调的物业面积。

11、物业管理公司酬金的核算。

　　上述10项费用都是管理所需的实际支出，是没有利润的。物业管理企业作为一个企业实体，要有合理的利润，否则将会失去经营的动力。酬金的比率可根据管理的水平、管理成效，由物业管理企业和业主管理委员会商定。一般服务性行业的利润率在8%～15%之间。这笔费用就是以上10项费用之和为基数，乘以酬金比率即可。

12、税费的核算。

　　包括物业管理公司应缴纳的各项税费。

　　三、物业管理费的使用

(一)物业管理费的性质

　　物业的价值是通过物业的交换和在对物业的管理服务过程中体现出来的，物业的属性决定了其管理作为服务产品的商品属性;而物业管理费作为服务产品价值的货币表现，主要是用来进行对物业服务的市场交换，所以它首先具有商品交换的属性。同时由于物业所有人花钱购买的是服务产品，物业管理企业提供的是对其物业和配套设备、设施的管理以及对物业所有人和使用人的服务，所以物业管理费又具有所有权和监督权归物业所有人，使用管理权归物业管理企业的权属分离性质。再者，由于物业管理费具有取之于民、用之于民的特点，就必然要求其单独核算，专款专用，使其形成了物业管理费用途单一的性质。

(二)物业管理费的使用原则

　　物业管理费既然是取之于民，应是全体业主共有的，物业管理人员只具有保管、储存这项经费的权利，因此为使物业管理费能够充分、合理、节约地使用，应坚持以下使用原则。

　　1.取之于民、用之于民的原则。在保证物业管理企业合法利润后，均应全部用之于民。

　　2.为业主和非业主使用人服务的原则。为业主和非业主使用人服务是物业管理的根本目的。

　　3.实行分类储存、专款专用的原则。各项不同的物业管理费筹集以后，还需要妥善管理，实行分类储存，专款专用。房屋本体维修基金、公用设施专用基金的使用还须与业主委员会或建设单位商量，并得到他们的同意。

　　4.坚持合理、节约使用原则。物业管理企业要本着对业主和非业主使用人负责的精神，合理、节俭使用各项资金，使每一分钱都发挥效益。

　　5.坚持高度透明化原则。物业管理费的使用账目应高度透明化，坚持定期张榜公布各项资金的使用情况及盈亏状况。

(三)物业管理费的使用范围

　　物业管理费应全部用于物业管理的各个方面：

　　(1)物业管理企业员工的工资、奖金、福利及社会保险金;

　　(2)物业管理企业办公费用;

　　(3)机电设备、消防系统的维修保养;

　　(4)公共设施维修保养;

　　(5)园庭绿化管理;

　　(6)环境保洁;

　　(7)治安保卫;

　　(8)社区文化;

　　(9)公共服务;

　　(10)公共水、电费;

　　(11)节日庆典;

　　(12)其他为管理物业而发生的合理支出