物业公司用工管理程序

　　职业安全卫生管理程序文件

　　--物业公司用工管理程序

　　1.0 目的

　　通过制订用工管理程序，保证公司遵守相关的法律法规，保护需特殊保护之职工的身心健康和权益。

　　2.0 适用范围

　　适用于公司处于"四期"(怀孕期、产期、哺乳期、月经期)期间的女职工/未成年工(16-18岁)、患有某种严重疾病、具有某些生理缺陷或残疾员工的管理。

　　3.0 职责

　　3.1 办公室负责需特殊保护员工的人事管理。

　　3.2 各部门经理负责按本程序及相应法律法规合理安排本部门需特殊保护员工的工作。

　　4.0 工作程序

　　4.1特殊员工人事管理

　　4.1.1办公室负责编制《产期、怀孕期、哺乳期女职工状况一览表》及《未成年及伤残职工状况一览表》，明确工作部门、身体状况、有关的个人背景、有关权益、禁忌工作范围等。办公室应每月对《产期、怀孕期、哺乳期女职工状况一览表》的内容进行滚动更新，对《未成年及伤残职工状况一览表》的内容进行不定期的更新，保证相关信息的正确性，并发放至有关的部门。

　　4.2 特殊员工的保护措施

　　4.2.1"四期"女职工的保护：

　　4.2.1.1为维护女职工的合法权益，减少和解决女职工在工作中因生理特点造　　成的特殊困难，保护其健康，办公室应根据《女职工劳动保护规定》及《女职工禁忌劳动范围的规定》的要求，再结合公司的实际情况编制《"四期"期间女职工劳动保护要求》，内容应包括(但不限于)：　　a)不同期间的禁忌工作范围　　b)休假规定　　c)体检要求　　d)特殊权益

　　4.2.2 未成年职工、伤残职员的保护：

　　4.2.2.1办公室应充分考虑未成年职工正处于生长发育期的特点，考虑伤残职员的伤病情况，根据劳动部颁布的《未成年工特殊保护规定》等法规的要求，再结合公司的实际情况编制《未成年职工、伤残职员劳动保护要求》，内容应包括(但不限于)：

　　a)禁忌工作范围　　b)体检要求　　c)特殊权益　　4.2.2.2公司对未成年工的使用和特殊保护实行登记制度，公司招收使用未成年工(保护临时工)，除符合一般用工要求外，还须向深圳劳动局办理登记。深圳劳动局根据《未成年工健康检查表》、《未成年工登记表》，核发《未成年工登记证》，未成年工须持《未成年工登记证》上岗。

　　4.2.2.3 未成年工上岗前公司应对其进行有关的职业安全卫生教育、培训。

　　4.2.3 检查与监督

　　4.2.3.1办公室每月定期对上述职工工作情况及权益保护情况进行检查，检查结果记录在《特殊员工权益检查记录》中，对发现的问题应向有关部门开出《整改通知书》，并对其整改情况进行跟踪验证。

　　4.2.4 投诉途径与管理

　　4.2.4.1当上述职工的劳动保护权益受到侵害时，应向公司工会汇报，由工会向人力资源部提出投诉，人力资源部应根据投诉内容进行调查，查明原因，并及时采取措施。　　4.2.4.2 如投诉职工对处理措施不满意，有权向公司领导或深圳劳动局提起申诉，公司办公室应配合相关部门进行调查。

　　5.0相关文件　　5.1 《女职工劳动保护规定》(政府文件)　　5.2 《女职工禁忌劳动范围的规定》(政府文件)　　5.3 《未成年工特殊保护规定》(政府文件)　　5.4 《"四期"期间女职工劳动保护要求》(***-OHS-04-JL-01)　　5.5 《未成年职工伤残职工劳动保护要求》(***-OHS-04-JL-02 )

　　6.0 质量记录　　6.1《产期/怀孕期/哺乳期女职工状况一览表》(***-OHS-04-1/A)　　6.2《未成年及伤残职工状况一览表》(***-OHS-04-2/A)　　6.3《未成年工健康检查表》(***-OHS-04-3/A)　　6.4《未成年工登记表》(***-OHS-04-4/A)　　6.5《未成年工登记证》(不定格)　　6.6《特殊员工权益检查记录》(***-OHS-04-6/A)　　6.7《整改通知书》(***-QP-04-4/A)

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篇2：物品防护控制程序

　　公司程序文件：物品防护控制程序

　　1.0目的

　　对原料、半成品、产品、设备等物品在搬运、贮存、包装、防护、保管和交付过程进行有效控制，并采取适当的措施对上述物品进行必要的防护，防止为顾客提供服务时物品在上述过程中发生损坏、丢失或变质，确保交付给顾客的产品符合规定的质量要求。

　　2.0范围

　　适用于公司各单位为顾客提供服务过程中，对各种原料、半成品、产品、设备等物品的防护和管理。

　　3.0 职责

　　3.1 各单位的仓管员负责对入库产品、物资的验收、保管、贮存和防护。

　　3.2 领用人根据《派工单》等凭证的内容对物料进行验证，保证交付给顾客的物料完好无损。

　　3.3 管理处负责管理项目的车辆管理。

　　4.0 程序

　　4.1物品的标识

　　4.1.1在搬运过程中，搬运人员应保护好物品的标识，如标识出现丢失、损坏、混淆等现象，应按《标识和可追溯性控制程序》及时补齐或更正，以保证标识和实物相符。

　　4.2 物品的搬运

　　4.2.1搬运是指从供方到现场的运送和提供服务过程中的运送。

　　4.2.2搬运人员应按照物品的不同特性，采用适宜的搬运方式和工具将物品安全、妥善地搬运到指定地点。

　　4.2.3对于易碎、易漏、贵重的物品，应采取安全、易行的方法进行搬运，防止物品在搬运过程中发生泄漏或损坏。搬运时，应轻拿轻放，杜绝野蛮装卸，有方向要求的物品不得倒置;工程施工中所用的体积较大、较重物品，应尽量一次到位，避免二次搬运。

　　4.3 物品的贮存、包装与防护

　　4.3.1公司各单位仓管员负责入库后的贮存和防护。库管员须每月对库房贮存条件和物料进行一次检查、盘点，并做好《仓库月检记录》。对不合格物品要严格按《不合格品控制程序》执行。库管员要建立库存材料明细帐，做到帐物相符。

　　4.3.2库内物料的贮存和防护应按《库房管理规定》的要求执行，分类存放，做好标识，满足包装和堆码要求。对易燃、易爆、有毒、有害的物品必须划分隔离区域，禁止混装混放。

　　库房须保持适宜的温度、干(湿)度等存放条件，避免高温、受潮、震动等。

　　4.3.3工程施工现场的料具管理，应执行《公共设施控制程序》。施工现场材料员或现场负责人，应对施工现场的物品进行登记，掌握现场物品的耗用情况，做到帐物相符。当发现备用料具不足时，应及时报告，要求尽快补充，以保证施工需要。

　　4.3.4在工程结束和竣工验收前，施工人员应对已完成的半成品或成品采取有效的方法和手段进行防护，以保证向下一道工序交付时的质量符合规定的要求。

　　4.4 物品的交付

　　4.4.1物品出库前，库管员应根据《派工单》等凭证内容对所需物品的标识进行核查，包括名称、规格、型号、数量、计量单位、质量、包装等，核查无误后方可交付。

　　4.4.2库管员按照《派工单》等凭证的要求交付物品，须经接收人验收后才开具出库单，并在《仓库管理卡》上做好记录。

　　4.4.3 库管员按先进先出原则发出物料，保证材料贮存时间不超过规定的有效期限。

　　4.4.4 顾客搬出贵重物品(如家私、家电等)时按COP7.5.4《顾客财产控制程序执行》。

　　4.5 汽车的存放、管理与放行按COP7.5.4《顾客财产控制程序执行》。

　　4.6摩托车、自行车存放、管理与放行

　　4.6.1需要托管的车辆，需办理托管手续，车辆存放领取车位牌。

　　4.6.2 托管车辆进入管区时，车主向管理人员领取车号牌。车辆按指定位置停放，停放整齐。

　　4.6.3车辆离开时须将车号牌交还。没有交还车号牌或车号牌与车号不符时，车辆不得离开。

　　4.7 车场管理环境

　　4.7.1管理处建立车辆停放和交通标志，车场保持整洁卫生，通风、照明良好，车场消防设备状态良好。

　　4.7.2车场安全防护设施、设备设置合理，无安全隐患，功能正常。

　　5.0 相关文件与记录

　　WI/B《安全保卫管理手册》

　　COP7.5.4《顾客财产控制程序执行》

　　COP 8.3.0《不合格品控制程序》

篇3：物业《质量手册》之采购控制程序

　　物业《质量手册》之采购控制程序

　　1.0目的

　　对采购过程及供方进行控制，确保所采购的产品和供方提供的服务符合规定要求，对外包维修、施工、安装工作审批进行控制。

　　2.0范围

　　适用于对服务所需的材料采购、承担服务项目外委合同的供方提供服务的控制，对供方进行选择、评价、控制。

　　3.0职责

　　3.1行政人事部负责物资采购，按物业管理公司的要求组织对供应采购物资的供方进行评价，编制合格供应商名单，对供方的供货、服务业绩定期进行评价，建立供方档案。

　　3.2管理者代表负责审核合格供方名录，并上报物业总经理批准。

　　3.3库房人员或接受服务的相关部门人员负责对采购物资的质量进行验证，对供方提供的服务质量进行监督。

　　4.0工作程序

　　4.1采购物资：各部门对采购物品要制订相应的《采购申请表》，由行政人事部予以确认。

　　4.1.1采购物资分类。采购物品主要包括维修材料、工具、秩序维护器材等。

　　4.1.2采购物资的审批。

　　4.1.2.1各部门每月8日编制下月《采购申请表》经部门经理审核后，报物业总经理批准。

　　4.1.2.2《采购申请表》应清楚写明物资名称、规格、数量、价格等。

　　4.1.3采购的实施

　　4.1.3.1行政人事部负责汇总各部门的《采购申请表》，经物业总经理批准后实施采购。对于重要物资应在合格供应商名单中选择供方。

　　4.1.3.2采购前采购员应对《采购申请表》核实，在与供方沟通前应确保规定的采购要求是充分的。

　　4.1.3.3采购员应根据采购的内容确定比价的程序，不同的金额比较的标准不同，具体的比较标准如下

　　A.有指定供应商的物品采购

　　由部门主管汇总本部门购买之建议，详细填写《物品采购呈批件》(包括各物品金额)，经部门经理审核无误后签字，交行政人事部;行政人事部将对物品数量、金额进行核实，在得到指定供货商的正式报价后核算总额，经复查无误后签字，并交物业总经理批准签字后方可购买。

　　B.没有指定供应商的物品采购　　由部门库存管理员汇总本部门购买之建议，对所需购买之物品进行询价，并详细填写《商品/物料采购对比表》：

　　对于超过8000元的商品，采取货比两家。

　　对于超过12000元的商品，采取货比三家。

　　对于超过30000元的商品，采取货比五家。

　　上述表格需准确注明各家商品单价，厂家名称、联系方式等，并写清购买意向及理由，连同厂家的正式报价单交部门经理审批签字，交行政部复查，确认无误后，由物业总经理批准签字后方可进行购买。

　　以上的比价不包括政府垄断的项目，比价的目的不只是价格的比较还要比较相应的售后服务，产品质量情况等。

　　对比表的填写项目与采购的金额相关，同时在表上写明申请人、申请部门经理，物业总经理的意见，填写选择供应商的原因。

　　4.1.4采购物资的验证　　对采购的物资可以有如下验证方式：

　　4.1.4.1特殊物资由各使用部门的相关人员进行验货验证。

　　4.1.4.2一般由库房管理人员进行进货验证，并办理入库手续。

　　4.2服务项目供方

　　4.2.1物业管理公司物业管理日常服务有如下外委项目：

　　4.2.1.1清洁服务;

　　4.2.1.2电梯维护保养;

　　4.2.1.3外保;

　　4.2.1.4化粪池清掏;

　　4.2.1.5绿植租摆、绿地养护;

　　4.2.1.6消防设备、设施的维护和保养

　　4.2.2由物业管理公司接受服务的部门确定相应外委服务项目报部门经理及物业总经理审批与供方签定外委合同，合同包括服务项目、完成时间、质量标准、应付责任等。

　　4.3采购物资供方的评价

　　4.3.1合格供应商的条件

　　4.3.1.1具备持续稳定的合格产品供货渠道。

　　4.3.1.2具有良好的供应物资业绩。

　　4.3.1.3具有质量保证能力的证明(必要时)。

　　4.3.1.4价格合理。

　　4.3.1.5服务良好。

　　4.3.2行政人事部根据采购物资要求和服务需要，通过对物资、服务、价格、履约率等进行比较，货比三家选择合格的供方，填写《供应商评价表》，评价后择优选择一家并进行评估打分，填写《供应商评价表》。对同类的供货物资和服务，应同时选择三家以上供方以供比较。行政人事部负责建立并保存合格供方的记录。

　　4.4服务供方的评价

　　4.4.1合格供方应具备的条件

　　4.4.1.1应在工商部门注册、具有法人资格。

　　4.4.1.2有从事过类似服务项目的优良业绩。

　　4.4.1.3有承担相应服务项目的工作条件和实力。

　　4.4.1.4良好的质量保证能力。

　　4.4.1.5服务供方在提供服务之前，应向相关部门提交外委项目的服务报告，报告内容必须有外委项目责任人、服务标准、服务方案、完成时间、质量保证等。

　　4.4.2对承担服务项目的供方的评价：

　　4.4.2.1根据4.4.1条款规定的条件。供方应提供充分的证明材料;

　　4.4.2.2物业管理公司接受服务的部门负责对其服务项目供方进行评价，填写《供应商评价表》，对其服务质量、工作能力等予以评价。

　　4.4.3对所有合格的服务供方应列入《合格供应商名单》

　　5.0相关文件　　5.1《采购验证标准》

　　6.0质量记录　　6.1《采购申请表》　　6.2《物品采购呈批件》　　6.3《合格供应商名单》　　6.4《供应商评价表》　　6.5《商品/物料采购对比表》

篇4：物业管理策划、准备工作程序

　　物业管理策划、准备工作程序

　　1目的

　　通过接管物业前的策划工作，为公司顺利接管物业及接管后为业主提供优质服务创造条件。

　　2范围

　　适用于公司待接管的各类物业。

　　3职责

　　3.1总经理指定专人具体负责物业管理策划阶段的组织工作，确保物业管理策划阶段各项资源的及时提供。

　　3.2品质管理组负责在前期介入阶段从物业管理运作的角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面向发展商提供有益的建设性意见，并做好记录。

　　3.3品质管理组负责针对待接管物业特点制订物业管理方案。

　　3.4总经理办公室负责协调前期介入人员的配备和新组建管理处人员编制的确定与配置工作。

　　4方法和过程控制

　　4.1物业管理策划/准备工作包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、组建新项目物业管理处三个基本环节。

　　4.2前期介入

　　4.2.1前期介入的作用

　　A.完善物业的使用功能--向地产公司在新开发项目的规划设计阶段就户型设计、供电供水、污水处理、通讯网络、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等方面提出建设性意见。　　B.改进、完善物业的具体设计--公司根据收集的工程案例和工作经验,从日后管理的角度及时向设计单位提出意见,避免出现设计缺陷。

　　C.便于日后对物业的管理--由于早期介入物业的规划、设计、管线敷设和设备安装，熟悉现场情况，为日后物业的管理、维修保养带来便利。

　　4.2.2前期介入的方式--按照项目开发周期分为早期介入、中期介入、后期介入三个阶段。

　　A.早期介入：从进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。工作内容包括：

　　a.拆迁、搬迁现场临时建筑物。

　　b.现场环境卫生、安全保卫、办公及生活设备的维护、饮食等管理工作。

　　c.提供项目营销活动的后勤保障。

　　d.项目样板房、销售厅、项目部等代管物资的验收、保管、发放、调拨、跟踪等管理工作。

　　e.审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议。

　　B.中期介入：主体动工到入伙前六个月之间的介入活动。工作内容包括：

　　a.专业技术人员参与了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，指出设计中缺陷、遗漏的工程项目。

　　b.加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控，发现问题及时解决。

　　c.从业主使用功能角度,向发展商建议完善相关设施,修正缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。

　　d.根据《物业移交验收标准和要求》，从物业管理功能出发，对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题，及时向发展商建议完善、修正。

　　C.后期介入：入伙前六个月到管理处成立之前的介入活动。工作内容包括：

　　a.各类管理用房和商业用房的确定及装修标准。

　　b.完善闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康体休闲文化设施、园林绿化等公用设施。

　　c.分批分期收集工程、配套设施设备资料，如收集整理竣工图、验收资料、设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。

　　d.充分了解掌握房屋及配套设施状况，做好物业接管验收的各项准备工作。

　　e.了解地产销售承诺，如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的情况，核实兑现状况，发现问题及时设计替代方案。

　　4.2.3专业技术人员将前期介入工作情况记录在《 前期介入情况周记表》(1-8)上，作为重要资料保存。

　　4.3物业管理方案的制订

　　4.3.1品质管理部负责根据物业规模大小成立调查小组，制定调查方案，对物业进行调查。调查内容包括：

　　A.物业当地人文环境、周边治安状况、周边供方环境、周边物业管理水平及收费标准、当地政策环境等。

　　B.物业设备状况、配套设施情况、办公用房配备等。

　　C.在地产销售前期实施顾客需求调查如服务项目需求、服务水平及消费水平等。

　　4.3.2品质管理部负责在入伙前六个月，完成物业管理方案的编制，内容包括：

　　A.分析物业本身及周边环境，从物业的特色和不足中寻找完善物业管理服务的切入点。

　　B.新建项目的整体情况介绍，包括：位置、占地面积、建筑面积、绿化面积、交房时间、户型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备等。　　C.分析业主需求，针对业主群体特征、个性特征等，提供创新服务。

　　D.详细介绍新小区管理的整体构思和管理策划思路，包括管理模式、管理承诺、管理重点、管理措施、管理目标。

　　E.待接管项目的管理架构图、各管理部门职能、各岗位人员配置及其岗位职责。

　　F.确定、提供服务所需的基础设施，包括：

　　a.清洁及绿化设备和工具，如洗地机、吸尘器、剪草机、喷雾器等。

　　b.安全设备，如对讲机、手电筒、电警棍等。

　　c.设备维护所必要的检验、维护设备和工具，如万用表、兆欧表、电焊机、台虎钳等。

　　d.会所服务需要设备，如饮水机、制冰机、空调、电视机、音响等。

　　e.配套办公场地及办公设施设备，如电脑、打印机、传真机、复印机等。

　　f.员工后勤设施设备及服务配置，如员工宿舍、食堂、热水器、消毒柜等。

　　4.3.3品质管理部负责形成《物业管理方案报告书》。

　　4.4组建物业管理处

　　4.4.1办公室负责根据物业管理方案，确定新建管理处人员编制。

　　4.4.2办公室负责编制新建管理处人员招聘计划、培训计划。

　　4.4.3入伙前三个月经总经理办公会确定新建管理处经理人选，并由人事行政管理部下发管理处成立的任命。

　　5支持性文件

　　**WY7.5.4-S01 《物业移交验收标准和要求》

　　6质量记录和表格

　　**WY7.1-G01-F1 《 前期介入情况周记表N01》　　**WY7.1-G01-F2 《 前期介入情况周记表N02》　　**WY7.1-G01-F3 《 前期介入情况周记表N03》　　**WY7.1-G01-F4 《 前期介入情况周记表N04》　　**WY7.1-G01-F5 《 前期介入情况周记表N05》　　**WY7.1-G01-F6 《 前期介入情况周记表N06》　　**WY7.1-G01-F7 《 前期介入情况周记表N07》　　**WY7.1-G01-F8 《 前期介入情况周记表N08》

篇5：职业安全卫生管理程序文件

　　职业安全卫生管理程序文件

　　--物业工作环境管理程序

　　1.0 目的

　　对工作环境的要求和管理方法作出明确规定，以使各项管理服务活动在整洁、干净、安全、规范、环保的环境中进行

　　2.0 适用范围

　　适用于公司所有工作场所的环境管理。

　　3.0 职责

　　3.1 经理部负责配备工作环境的所需的资源。

　　3.2 各部门负责对本部门工作环境进行日常的管理和维护。

　　3.3 管理部负责对工作环境的清浩卫生和安全性进行点检和确认。

　　4.0 工作程序

　　4.1经理部要保证提供公司内各工作区域场所的工作环境所需资源。对于为达到环境要求所需的设备、工具，责任部门应及时向总经理提出，经审批后安装配备。

　　4.2清扫、卫生要求

　　4.2.1每天，各工作区域负责人负责安排本部门的日常的清洁、清扫、整理、整顿、自律5S工作。以保证工作环境的整洁、干净、明亮。

　　4.2.2各部门办公或管理服务活动产生的废弃物要分类存放到指定的收回桶，并作好必要防护措施。

　　4.2.3经理部清洁工要负责自己负责的区域(包括对卫生死角)的清扫工作。并按要求清运固体废度物，运送时应防止扬散，遗落。

　　4.2.4经理部清洁工每日清洁办工区域时，要喷放空气清新剂，以保持办公区的空气清新。

　　4.2.5经理部清洁工每日清扫卫生间时，要使用洗洁精清洗。

　　4.3 工作环境区域划分

　　根据公司的工作环境及服务质量要求，将公司工作环境划分为:写字间办公区设备设施运行控制区/及仓库区三类区域。 并由管理部编制《工作环境控制一览表》，作为工作环境管理的依据。

　　4.4三类区域的环境要求管理

　　4.4.1为保持三类场所的地面干净整洁，便于清扫，由相关部门派人不定期给地板涂刷油漆。

　　4.4.2办公区要安装空调或排风扇，以保持正常的室温或通风顺畅。

　　4.4.3设备设施运行控制区和仓库区要安装排气扇，使空气流通。并正常地投入使用，出现故障时要及时报修。

　　4.4.3.1使用有机溶剂时，要及时密封好，并作好标识分类定点存放。

　　4.4.4 对仓库区域要进行温度、湿度测试,以便控制在规定范围内。

　　4.5 在使用油漆、盐酸、除草杀虫剂等化学品的工作中，作业员必须配戴规定的劳保用品(手套、口罩、眼镜、耳塞、劳保鞋等)

　　4.6公司内各区域消毒、灭菌

　　4.6.1灭菌、消毒单位

　　由符合资格的分承包商每月一次对各管理处所管辖范围内进行消毒、灭菌及灭鼠、灭蚊虫工作。公司本部由经理部负责安排每月一次灭菌、消毒工作。

　　4.6.2 各相关部门派人配合其工作。并填写《消杀工作记录表》。

　　4.6.3 公司有新、扩、改建项目的场合，应对其工作环境按要求进行识别、分类和控制。

　　4.7工作环境卫生的检查

　　4.7.1各部门责任人负责本区域的工作环境的日常检查和监督，发现不符合要求的情况，应及时进行纠正。并确认其纠正效果。

　　4.7.2管理部负责在每月的月检时，依据《工作环境控制一览表》等相关规定对各部门工作环境是否符合要求进行检查。

　　4.7.3如检查发现不合格项目，要及时要求该区域管辖部门按要求进行改善。必要时，书面开出《不合格/纠正预防措施报告》。并跟踪验证纠正结果。

　　4.7.4如检查时发现重大不符合项，要及时汇报管理者代表，并按其指示进行纠正。

　　5.0 相关文件

　　6.0 质量记录

　　6.1《工作环境控制一览表》(***-OHS-05-1/A)

　　6.2《消杀工作记录》(***-QP-17-1/A)

　　6.3《不合格/纠正预防措施报告》(***-TP-09-4/A)