住宅小区创优注意事项

　　住宅小区创优注意事项

　　1.体现业主自治(如今体现湖北**物业管理公司对小区实行专制)评优须有业主委员会或业主代表签名。

　　2.装订封面没有创意，例如在封面上做上公司的标识等。

　　3.各种制度，表格的缺陷，实施方案有否跟上，制度有否制定，例如：社区文化;可以把活动项目及计划列好一个表格，在此基础上每次活动的原始资料留作档案。

　　4.培训计划，月计划如何实施，每次培训的方式如考试、签到等等都必须留档应实实在在地反映培训情况，评优时可以抽查，抽查结果与表面情况不符合有可能是一票否决。

　　5.财务 一季度第三个月公布一次。

　　6.整改对小节未注重如：墙上螺丝，错别字等。

　　7.平常管理不到位。

　　8.小区硬件好，软件不到位。

　　资料

　　1.创优实施方案与创优目录放在一起，每一小册的目录都必须列行清清楚楚。

　　2.目录必须打印。

　　3.市面上与国家的标准基本统一，直接可写成"创优迎检资料"

　　4.实施方案最后一页必须有业主签名，物业公司签字或盖章。

　　5.整改的内容写得很乱，其中资料部分缺陷是什么，达到标准是什么，如今浓度不够只表明浮面的的东西，为什么要评优，要有一个明确的目标。

　　财务

　　1.不能亏损，少一个百分点扣0.5，有偿服务的收费标准，制度都有对应具备。

　　2.收缴率98%但不能亏损。

　　3.房屋维修基金，两栋必须分清，每一栋的基金必须用于该栋。

　　4.经营支出要放上去如：管理费、入住率、实收

　　未卖出的空置房应由开发商付款，其中还有做帐是否合理，运作是否正常，收费标准是合理管理佣金。

　　资料:　　1.制度或许会重复放，各岗位有的制度都必须放置.

　　2.按小区的标准来做，有偿服务，多种经营，便民服务，收费标准，要体现一条龙的服务.

　　3.维修单(业主家里面的)要体现出维修及时率及回访率。

　　4.财务只检查第八项牵涉的问题就较大了。

　　5.产机请证，每家每户的面积，绿化面积哪些是业主的哪些是公共的都必须有清单，未入住的必须注明，因为关系到收缴率的问题。

　　6.办公用房的手续，管理处必须有注册，独立的法人代表。

　　7.资料中的总面积未写出，以致与管理费的收缴对不上，其中的业主家的面积可能会与业主的档案相对比，以致检查。

　　8.流程图的制作。

　　装订

　　1.序号与总目录符合。

　　2.建筑面积与目录里对不上号。

　　3.小区发电机的品牌及智能化品牌都必须注明。

　　4.工作迎检报告不能照本宣科，用口述小区的特色。

　　5.办公场地移交证明少。

　　6.人员持证上岗证与装订与标准比较乱(专业化管理：政府文件与人员持证须分开，12项、3项)

　　7.管理处的营业执照(独立法人，单独申请)

　　8.办公场地相片未贴。

　　9.编制成卷不规范：目录互相不上号，以便查阅方便，档案存放规范。

　　保安

　　1.保安怎样培训。

　　2.各种应急情况必须清楚明了如：报警电话，管辖区内的情况，集合地点等。

　　社区文化：年度计划、制度、具体资料。工作迎接时汇报：汇报资料演讲一样，要体现小区的特色及管理人员的特色，面对管理出现的问题突出介绍，体现管理人员的水平素质，允分体现公司的气质，不能说原因苦诉。

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篇2：全国示范住宅小区创优迎检资料清单目录

第一部分 基础管理（32分）

　　1.按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用(1分)

　　1.1立项报告

　　1.2报建审批表

　　1.3规划设计要点

　　1.4建设规划许可证

　　1.4.1建设工程规划许可证

　　1.4.2建设用地规划许可证

　　1.5建设施工许可证

　　1.6建设项目环境影响报告

　　1.7消防设计方案审核意见、验收证明

　　1.8大楼用地红线图及综地图

　　1.9土地使用权出让合同书

　　1.10规划验收许可证

　　1.11建筑工程验收证明书(包括分部分项工程验收证明)

　　1.12总设计平面图

　　1.13产品合格证、校验证明

　　1.14报价表(所有材料、设备)

　　2.已办理接管验收手续(1分)

　　2.1移交资料目录(综合、桩基、土建、及各系统技术资料)

　　2.2移交图纸目录(建筑设计、施工、竣工、修改图)

　　2.3固定资产交接证明

　　2.4办公(商品)用房验收交接表

　　2.5验收总结报告

　　3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理(1分)

　　3.1物业管理有限公司简介

　　3.2物业管理有限公司组织机构

　　3.3物业管理有限公司营业执照

　　3.4物业管理有限公司税务登记

　　3.5物业管理有限公司法人代码书

　　3.6物业管理有限公司资质证书

　　3.7管理处组织机构及人员分布图

　　3.8管理处办公场所产权证明(业主盖章)

　　4.建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确(1分)

　　4.1物业管理合同(开发建设单位与选聘的物业管理企业签订管理合同)

　　5.在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 (2分)

　　5.1前期物业管理协议(2000年3月以后售的房屋且物业管理企业介入前期管理的需签订)

　　6.建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定(1分)

　　6.1住宅基金的管理(政府文件：管理规定、指导标准、管理办法、使用申请表)

　　6.2基金的建立、管理使用规定(合同中相关条款)

　　7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善(2分)

　　7.1装修管理规定等公众管理制度(见附件一)

　　7.2房屋使用手册

　　7.3业主公约

　　7.4业主公约签名表

　　8.业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责(2分)

　　8.1成立大厦业主委员会的报告

　　8.2关于成立大厦业主委员会的请示

　　8.3成立大厦业主委员会批复

　　8.4大厦业主委员会筹备会议程

　　8.5业委会筹备小组会议记录

　　8.6会议签到表

　　8.7大厦组建业委会的工作公告

　　8.8大厦业委会侯选人名单

　　8.9业主委员会成员登记表(附资质)

　　8.10业主委员会章程

　　8.11每年至少开一次业主大会(相关记录：大会议题、议程，大会总结，签到等)

　　9.业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确(2分)

　　10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意(1分)

　　10.1创建“全国物业管理示范大厦”的请示(业主签章)

　　10.2争创“省、全国物业管理示范大厦”的规划

　　10.3创建“全国物业管理示范大厦”实施方案

　　10.4实施情况记录

　　11.大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法(2分)

　　11.1各项管理制度

　　11.1.1公众管理制度(见附件)

　　11.1.2内部管理制度(见附件)

　　11.1.3行政管理制度(见附件)

　　11.1.4设备管理制度(见附件)

　　11.1.5设备服务质量标准(见作业指导书)

　　11.1.6设备巡视维护、维修保养规定(见作业指导书)

　　11.2各岗位工作标准

　　11.2.1管理处员工职责(见质量手册)

　　11.3考核方法及落实措施

　　11.3.1考核制度(见附件)

　　11.3.2员工培训管理程序文件(见程序文件)

　　11.3.3公司年度培训实施计划

　　11.3.4培训大纲

　　11.3.5员工培训记录表

　　11.3.6员工培训考核表

　　11.3.7公司(部门)年度员工培训计划

　　11.3.8培训签到表

　　11.3.9员工月考核评分表

　　11.3.10员工考核试卷

　　11.4管理工作流程图

　　11.5物业管理服务工作程序(见程序文件)

　　12.物业管理企业的管理人员及专业技术人员持证上岗;员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨(2分)

　　12.1管理处人员资质情况登记表

　　12.2个人资料档案(设立附件)

　　12.3物业管理岗位培训证书(管理人员)

　　12.4管理处人员证件目录(设立附件)(毕业证、等级职称证、操作证复印件，迎检时需原件)

　　12.5管理人员有明显标志(工作牌及工作服，现场及复印件)

　　12.6职业道德规范(见内部管理制度)

　　12.7文明礼貌用语(见员工手册)

　　13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率(2分)

　　13.1物业管理系统简介

　　13.2消防报警系统简介

　　13.3通讯、机动能力简介

　　13.4保安监控系统简介

　　14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况(2分)

　　14.1财务管理制度(见行政管理制度)

　　14.2会计核算制度(见行政管理制度)

　　14.3年上(下)半年财务收支情况表

　　14.4年度财务明细表

　　15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便(2分)

　　15.1房屋移交图纸目录(把移交图纸目录细分)

　　15.2房屋移交资料目录(把移交资料目录细分)

　　15.3设备移交图纸目录(把移交图纸目录细分)

　　15.4设备移交资料目录(把移交资料目录细分)

　　15.5设备台帐

　　15.6大中修标准

　　15.7大中修记录

　　15.8房屋数量、种类、用途分类统计表(每一户均要统计并装订成册)

　　16.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便(2分)

　　16.1用户登记表(单位和个人用户)

　　16.2入伙通知书

　　16.3购房合同(复印件)

　　16.4业主通讯表

　　16.5房屋及配套设施权属清册(业主签章)

　　17.建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录(2分)

　　17.1管理处值班制度(见内部管理制度，制度上要明确上、下班时间的值班情况)

　　17.2回访制度(见内部管理制度)

　　17.3用户投诉处理程序(见程序文件)

　　17.4灾害事故应急处理方案及流程图

　　17.5管理处值班记录表

　　17.6应急情况处理记录表

　　17.7用户投诉登记表

　　17.8服务/投诉/应急处理维修报告单

　　17.9报修、维修服务工作规定(包含单据填写规定)

　　17.10报修登记表

　　17.11回访记录表(回访率见管理处回访制度)(表格中要求业主填写是否满意并签名)

　　17.12工程维修单

　　17.13管理处常用电话联系表

　　17.14服务电话标签(提醒牌)

　　18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上(2分)

　　18.1用户意见调查和分析程序文件(见程序文件)

　　18.2用户意见调查表(每半年一次，对用户提出的意见要有具体的、书面的整改措施)

　　18.3用户意见调查分析统计表

　　18.4用户意见调查分析报告(要求报告要详细)(每项统计出满意率且≥95%，公司要求≥98%)

　　18.5用户意见调查表发放率、回收率统计表(公司要求发放及回收率≥95%)

　　18.6意见处理措施及回访记录

　　19.建立并落实维修服务承诺，零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录(2分)

　　19.1服务承诺(公布并有业主确认)

　　19.2零修及时率、零修合格率计算表(及时率及合格率=100%)

　　19.3返修率计算表(返修率≤1%)

　　19.4回访记录(与17.10同)

　　20.文件管理(无分值)

　　20.1文件稿纸

　　20.2用户文件清单

　　20.3用户文件发放登记表

　　20.4文件阅处表

　　20.5外来文件登记表

　　20.6外来文件发放登记表(或往来文件收发登记表)

第二部分 房屋管理及维修养护（14分）

　　1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单无(门)、户门标号标志明显

　　1.1区域分布图(现场及复印件)

　　1.2楼层号、单无号、栋号、房号、导向标志(现场)

　　2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象(现场)

　　3、房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹(现场)

　　4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损(现场)

　　5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面;除建筑设计有要求 建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等(现场)

　　6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀(现场)

　　7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

　　7.1物业装修管理程序文件(见程序文件)

　　7.2装修管理规定(见公众制度)

　　7.3装修申请审批表(附施工单位资质及装修平面图)

　　7.4装修巡视记录表及整改措施

　　7.5装修施工人员登记表

　　8.房屋维修养护(无分值)

　　8.1建筑物的管理程序文件(见程序文件)

　　8.2建筑物巡视维护规定(见作业指导书)

　　8.3建筑物维修养护服务质量标准(见作业指导书)

　　8.4楼宇管理规定(见公众制度)

　　8.5建筑物完损等级评定标准(建设部文)

　　8.6建筑物巡视维护表(见质量记录)

　　8.7建筑物养护计划

　　8.8施工任务完成情况表(此表为过程记录表，养护计划中的项目均需填写此表)

　　8.9工程维修单(指养护计划由管理处完成的)

　　8.10零星工程验收评审表(此表为审批表，指养护计划由分包方完成的)

　　8.11房屋完损等级评定表

　　8.12完好率评定表(完好率≥98%)

第三部分 共用设施设备管理

　　1、共用配套设施完好，无随意改变用途(现场)

　　2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患， 专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范

　　2.1设施设备安全运行管理制度(设备管理制度)(电梯、消防中心、配电房等)

　　2.2设施设备管理各岗位人员职责(见质量手册)

　　2.3各系统巡视维护规定、维修保养规定、操作规程(见作业指导书)

　　2.4技术人员资质(操作证、等级证、毕业证等见第一部分12.4)

　　2.5档案管理相关规定(见行政管理制度)

　　2.6执行情况(见各系统质量记录)

　　3、室外共用管线统一入地或人公共管道，无架空管线，无碍观瞻

　　3.1管线布局图纸(见第一部分2.2)

　　3.2现场

　　4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象(现场)

　　5、道路通畅，路面平整;井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行(现场)

　　6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染;二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准;制定停水及事故处理方案

　　6.1供水系统月测试记录表(消防供水、生活供水)

　　6.2水池、水箱清洗记录表(移交给自来水公司的由自来水公司提供)

　　6.3水池、水箱药品投放情况记录表(移交给自来水公司的由自来水公司提供)

　　6.4二次供水卫生许可证

　　6.5操作人员健康合格证

　　6.6水质化验单

　　6.7水池、水箱清洁卫生，无二次污染及隐患(现场)

　　6.8停水、事故处理方案及流程图

　　6.9应急情况处理记录表

　　7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整：供电设备运行正常，配电室管理符合规定,路灯、楼道灯等公共照明设备完好

　　7.1限电、停电管理规定(见内部管理制度)

　　7.2供配电系统管理程序(见程序文件)

　　7.3停电应急处理方案及流程图

　　7.4应急情况处理记录表

　　7.5配电房管理制度(见设备管理制度)

　　7.6值班记录表

　　7.7供配电系统巡视维护表(见质量记录)

　　7.8供配电系统维修保养表(见质量记录)

　　7.9路灯、楼道灯等公共照明设备完好(现场)

　　8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故，轿厢、井道保持清洁;电梯机房通风、照明良好;制定出现故障后的应急处理方案

　　8.1电梯准用证

　　8.2电梯合格证

　　8.3电梯保养合同

　　8.4系统程序文件及作业指导书(见程序文件及作业指导书)

　　8.5统巡视维护表(见质量记录)

　　8.6修保养表(按合同附件标准由分包方按周、月、季度、半年、年度提供)

　　8.7井道、机房清洁(现场)

　　8.8房通风、照明良好(现场)

　　8.9维修、保养人员资质(专业上岗证)

　　8.10电梯应急处理方案及流程图(停机率<1%)

　　8.12应急情况处理记录表

　　9、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16℃(现场)

第四部分 保安、消防、车辆管理

　　1、小区基本实行封闭式管理(现场)

　　2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉小区的环境，文明值勤训练有素言语规范认真负责

　　2.1有专业保安队伍，保安员文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责(现场)

　　2.2物业的保安服务程序文件(见程序文件)

　　2.3二十四小时值班制度及巡逻制度(LS-06)

　　2.4保安员巡逻制度(LS-20)(管理处自制，内容要包括路线及方式等内容)

　　2.5保安员培训大纲

　　2.6警械、警具配备、使用、保管及检查规定

　　2.7警械、警具配备登记表

　　2.8保安值班安排表

　　2.9值班记录表

　　2.10来访登记表

　　2.11训练计划表

　　2.12训练成绩记录表

　　2.13保安巡逻签到表

　　3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施

　　3.1安全警告标志(现场)

　　3.2危及人身安全的防范措施(LS-07)

　　3.3突发事件应急处理方案及流程图(包括监控)

　　8.4应急情况处理记录表

　　4、消防设备设施完好无损，可随时起用;消防通道畅通;制订消防应急方案

　　4.1消防管理制度(见设备管理制度)

　　4.2设备设施清单(消防报警、气体消防)

　　4.3消防栓封签(现场)

　　4.4消防报警系统巡视维护表(见质量记录)

　　4.5消防报警系统维修保养表(见质量记录)

　　4.6消防演习记录(现场照片)

　　4.7消防宣传图片

　　4.8火灾等事故应急处理方案及指挥流程图

　　4.9消防疏散示意图(现场及复印件)

　　4.10疏散通道畅通、应急照明设施、引路标志(现场)

　　5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记

　　5.1车辆管理程序文件(见程序文件)

　　5.2车辆出入登记表(包括出入卡)

　　5.3停车场检查登记表

　　4.4闲置车辆登记表

　　4.5各种车辆管理有序，无堵塞交通，不影响行人(现场)

　　5.6停车场管理规定(见公众制度)

　　5.7停车场专人疏导，管理有序，排列整齐(现场)

　　5.8停车线、交通标志(现场)

　　5.9车辆出入登记表(同上4.2)

　　6、非饥动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序

　　6.1车辆保管区分规定(LS-05)

　　6.2摩托车、自行车管理制度(LS-04)

　　6.3有集中停放场地，停放整齐，场地整洁(现场)

第五部分 环境卫生管理

　　1. 环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

　　1.1垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站(现场)

　　1.2垃圾中转让清洁制度

　　1.3设备设施清单

　　2.清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁

　　2.1清洁管理程序文件及作业指导书(见程序文件和作业指导书)

　　2.2日常卫生保洁承包合同

　　2.3清洁卫生工作责任制(LS-14)

　　2.4清洁人员统计表

　　2.5清洁分工表(或清洁工作量安排表)

　　2.6清洁保洁巡查记录表(见质量记录)

　　2.7分包方质量检查记录表

　　2.8整改通知

　　3.垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀

　　3.1日产日清(现场)

　　3.2消杀管理制度(LS-09)

　　3.3消杀记录表(与绿化一起使用)

　　3.4消杀工作表(与绿化一起使用)

　　4.房屋共用部位共用设施设备无蚁害(现场)

　　4.1白蚁防治程序

　　4.2白蚁防治分包合同

　　4.3白蚁防治巡视规定

　　4.4白蚁防治巡视记录表

　　4.5白蚁防治消杀记录表(分包方检查、消杀记录表)

　　5.小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物(现场)

　　6.房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净(现场)

　　7.商业网点管理有序，符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象(现场)

　　7.1商铺管理规定(LS-23)

　　7.2商铺统计表

　　8.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜(现场)

　　9.排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染(现场)

第六部分 绿化管理

　　1.小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当(现场)

　　2.绿化无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象(现场)

　　3.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃(现场)

　　3.1绿化管理程序文件及作业指导书(见程序文件和作业指导书)

　　3.2绿化平面图及说明

　　3.3绿化工作标准(LS-12)

　　3.4绿化养护、管理操作细则(LS-13)

　　3.5绿化人员统计表

　　3.6绿化分工表

　　3.7园林绿化巡视表(见质量记录)

　　3.8园林绿化维护表(见质量记录)

　　3.9消杀记录表(与清洁一起使用)

　　3.10消杀工作表(与清洁一起使用)

　　4.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物(现场)

第七部分 精神文明建设

　　1.开展有意义、健康向上的社区文化活动

　　1.1 开展社区活动计划书

　　1.2开展社区活动图片等资料

　　2.创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设

　　2.1宣传园地(现场)

　　2.2 好人好事记录表

　　2.3业主感谢信

第八部分 管理效益

　　1. 物业管理服务费用收缴率98%以上

　　1.1 年度收支情况表

　　2.提供便民有偿服务，开展多种经营

　　2.1有偿服务价格表

　　2.2相关记录(如发票、收据等

　　3.本小区物业管理经营状况

　　3.1 年度财务明细表

　　物业管理优秀住宅小区标准及评分细则

　　项目名称： 年 月 日

　　序号 标准内容 规定分值 评分细则 区、县(市)评分值 市评分值

　　一 基础管理 32

　　1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用 1 符合1.0，不符合0

　　2、己办理接管验收手续 1 符合1.0，不符合0

　　3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理 1 符合1.0，不符合0

　　4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0

　　5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0

　　6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定 1 符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立0

　　7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善 2 完善2.0，基本完善1.0，不完善0

　　8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0

　　9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0

　　10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意 1 符合1.0，不符合0

　　11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法 2 制度、工作标准建立健全1.0，主要检查：物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2;未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5

　　12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨 2 管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1;着装及标志符合0.5，不符合0

　　l3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0

　　14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况 2 执行有关规定1.0，未执行0;公开1.0，未公开0

　　15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便 2 包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.2

　　16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便 2 每发现一处不符合扣0.2

　　17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录 2 符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访记录每次扣0.1

　　18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0

　　19、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录 2 建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0;及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1;返修率符合0.3，不符合0;回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0

　　二 房屋管理与维修养护 14

　　1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显 2 符合2.0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单元、户号每缺一个扣0.1

　　2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 2 符合2.0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0

　　3、房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹 2 符合2.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2

　　4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损 2 符合2.0，未按规定设置0;按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1， 有安全隐患每处扣0.5

　　5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面;除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等 2 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

　　6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀 2 符合2.0，每发现一处不符合扣0.5

　　7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象 2 符合2.0，每发现一处不符合扣0.5

　　三 共用设施设备管理 15

　　1、共用配套设施完好，无随意改变用途 1 符合1.0，每发现一处不符合扣0.5

　　2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患， 专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范 2 设施设备运行按规定记录0.5，无事故隐患0.5;遵守操作规程0.6，每发现一处不符合扣0.2;遵守保养规范0.4，每发现一处不符合扣0.1

　　3、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻 2 符合2.0，发现一处不符合扣0.2

　　4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象 1 符合1.0，发现一处堵塞或外溢扣0.5

　　5、道路通畅，路面平整;井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行 2 通畅、平整1.0，发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2;发现井盖缺损或丢失扣0.6，路面井盖不影响通行0.4，发现一处不符合扣0.2

　　6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染;二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准;制定停水及事故处理方案 2 设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染0.6，发现一处不符合扣0.2;保障措施严格0.4，无措施或措施不严0;水质符合卫生标准0.5，不符合0;有处理方案0.5.无处理方案0

　　7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整;供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好 2 符合2.0，发现一处不符合扣0.5

　　8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故;轿厢、井道保持清洁;电梯机房通风、照明良好;制定出现故障后的应急处理方案 2 符合2.0，发现一处不符合扣0.5

　　9、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16℃ 1 符合1.0，不符合0

　　四 保安、消防、车辆管理 10

　　1、小区基本实行封闭式管理 1 符合1.0，不符合0

　　2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责 2 符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2

　　3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施 1 符合1.0，不符合0

　　4、消防设备设施完好无损，可随时起用;消防通道畅通;制订消防应急方案 2 符合2.0，发现一处不符合规定扣0.5

　　5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记 2 制度完善0.5，基本完善0.3，不完善0;因管理责任造成车辆丢失扣0.5(管理单位公开承诺赔偿的不扣);每发现一台车辆乱停乱放扣0.1，出入无记录扣0.2

　　6、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序 2 符合2.0，制度不全或不落实的扣1.0，乱停放每部车扣0.2

　　五 环境卫生管理 14

　　1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 1 符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

　　2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁 2 未实行责任制的扣1.0，无专职清洁人员和责任范围的扣0.5，未实行标准化保洁的扣0.5

　　3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀 2 每发现一处垃圾扣0.2，未达到垃圾日产日清的扣0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5

　　4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害 1 符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

　　5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物 2 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

　　6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净 2 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

　　7、商业网点管理有序，符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象 2 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

　　8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 1 符合1.0，不符合0

　　9、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染 1 符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

　　六 绿化管理 7

　　l、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0

　　2、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0

　　3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃 2 长势不好扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2分

　　4、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物 2 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

　　七 精神文明建设 3

　　l、开展有意义、健康向上的社区文化活动 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0

　　2、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0

　　八 管理效益 5

　　l、物业管理服务费用收缴率98%以上 2 符合2.0，每降低1个百分点扣0.5

　　2、提供便民有偿服务，开展多种经营 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0

　　3、本小区物业管理经营状况 1 盈利1.0，持平0.5，亏本0

篇3：小区物业管理创优规划和具体实施方案

　　住宅小区物业管理创优规划和具体实施方案

　　一、争创"物业管理优秀住宅小区"的可行性方案

　　我们把"**小区"的物业管理基本思路定位在酒店式物业管理。

　　把创优目标确定为接管一年后达到宁波市"物业管理优秀小区"标准，并加入"诚信物业"的行列，二年内达到市级"物业管理示范住宅"标准，三年内达到全国"物业管理示范小区"标准。

　　1、在"**小区"小区物业管理整个运作过程中，我们将引入酒店服务理念，采用到宾馆培训和直接引进宾馆管理人员相结合的方式，实行走动式管理，沿用"内紧外松"的酒店管理准则等措施，达到优势互补。结合实施公司一系列的规程、制度、工作流程，强调监督、激励、反馈机制的作用，使员工的规范操作从思想意识出发，落实到实际行动上。

　　2、加强员工的培训，建立高素质管理队伍。公司重视员工培训。除派到顾问单位培训和企业内部培训外，还把员工送到公司内部的星级宾馆培训，作为一个亮点和重要措施，让他们到宾馆跟班实习，学习现场督导管理、对客服务的意识和技能，接受酒店服务意识的熏陶，造就一支既乐于奉献，又具有综合素质的管理服务队伍。

　　3、切实支持配合业主委员会工作，强调人性化管理，变单向推动为双向共管。

　　首先，尊重业主，从思想上重视业主的作用;

　　其次，尊重员工，把企业文化融合在小区管理过程中，管理方案的实施事先征求业主的认可和员工的认同，定期听取业主的意见和建议，通过创建文明小区、物业管理示范小区和社区文化活动，增强业主的自治、自律意识，获取广大业主的真诚回应，共同推进小区物业管理工作。

　　4、坚持业主满意第一，保持企业发展的后劲。我们在物业经营过程中，坚持以"业主满意第一"为核心，通过对不同年龄层次和群体的个性化需求分析，推出各类服务项目，在提供优质服务的同时使企业获利。

　　5、开展社区文化活动，推进社区精神文明建设。我们在规划物业管理方案中，把社区文化建设放在重要位置。利用小区会所，长期开展文体活动，并以"生态、环保、智能"为社区活动主题，创小区文化特色。通过各类活动的开展，推进社区精神文明建设，使小区物业管理迈向新的高度。

　　二、房屋设施、设备管理，维修管理方案

　　(一)全面掌握房屋的数量、建筑结构、权籍及使用情况等，利用物业管理软件，建立健全房屋、设施、设备档案以及业主维修档案，及时将维修养护情况记录存档，做到档案完整、准确、随时可查。

　　(二)加强房屋的日常维修养护工作

　　1、通过落实巡回检查制度，及时发现房屋的日常零星损坏并安排修复。每日巡检公共照明、开关、消防系统等设备设施运行情况，发现故障及时排除，并记录维修情况(需联系供电、供水、煤气、网通、有线电视、电讯等管理部门解决的及时联系)。根据不同季节特点，分轻重缓急，合理安排，实行有计划养护，做到日有巡视、周有安排、月有计划、年有统筹。

　　2、制定维修养护计划，安排落实房屋日常维修养护工作。

　　3、建立维修值班制度，公布值班/报修电话和报修联系办法，24小时受理报修，业主服务中心12小时专人接待业主来访，还可以通过公司网站进行报修。

　　4、健全报修约修制度和维修服务规程。接待人员填写报修单，并按维修项目紧急程度，安排维修人员到达现场，零修及时完成，急修当日完成，小修3日内完成。电力、照明、供水、排水故障等特急项目，及时赶到现场，组织抢修。维修完成后，由维修人员填写到达时间、实际维修时间、费用情况，业主对维修质量进行验收，并签字认可;与业主约定的维修时间如有变动则提前通知业主;维修人员入户工作自带鞋套，做到入户维修不扰民，工完料净场地清。

　　5、在保修期内，密切同开发商的联系，保修期内如建筑单位不能及时处理的，采取先处理后协商的办事原则。

　　6、实行维修服务承诺制度和维修回访制度。公布《维修服务承诺制度》，切实做好回访和记录，接受业主对维修质量的监督和评议。

　　7、遇有抢险应急情况，按照应急预案及时组织人员处理。

　　8、健全维修养护质量管理制度，抓好维修施工质量管理。明确各级管理和维修人员职责，严格掌握房屋维修范围和标准，精心施工，合理安排，关键结合部位严格把关，严格按照工序操作，抓住材料、施工、验收、回访四个环节，并将之列入维修人员考核的重要指标，确保维修质量。

　　(三)设备设施安全管理运行方案

　　1、供电系统管理方案。

　　根据我市一般做法及开发商意图，小区供电系统由供电部门负责管理，作为物业管理部门重点做好以下工作:

　　(1)做好巡视和记录。发现有异常现象，或停电跳闸等故障及时与供电部门联系。

　　(2)做好供电局管理范围以外的公共线路和电气的维修工作。接待小区业主用电故障报修，并及时做出处理，如属供电部门的，及时与之联系，如属业主报修求助的，按服务规程尽快给予维修。

　　(3)做好公共照明系统维护保养工作。

　　(4)制定《应急预案》，并按《应急预案》规定处理供配电方面应急事件。

　　2、弱电系统及自动化系统管理方案。

　　(1)有线电视及电话通讯系统，重点做好与有线电视台及电话公司之间的联系、衔接及装机、故障处理等相关配合工作。

　　(2)保安监控系统，做好监控中心/可视对讲系统设备的日常运行操作，24小时专人值班监控，及时发现和处理监控中发生的问题，按《应急预案》规定处理应急事件，出现故障，通知维修人员及时排除。

　　做好摄像监控系统设备维护保养工作。包括依照保养规范每月定期对摄像头、传输部分、电源、显示部分、数码录像机等各部分清洁、检查、保养和校调。

　　(3)可视对讲系统/电控防盗门/巡更系统调界报警系统。定期进行可视对讲系统的维护保养，保证可视信号良好，通话系统正常，主机联系情况良好。

　　(4)车管系统。每月两次例行检查保养车管系统，包括出入口控制机、道闸、主机，做到故障及时排除，读卡有效，显示正确，道闸启闭灵活，车辆进出联动正确，主机设定、维护、查阅、报表等功能有效。

　　3、消防系统管理方案。

　　(1)制定消防系统设备维修保养制度，并切实执行。

　　(2)每季度检查和试验消防系统/设备功能，包括探测器、电源、防火门、消火栓。

　　(3)每年一次全面检查所有灭火机，按不同类型做好灭火机更换或灭火液体更换等工作。

　　4、给排水系统管理方案

　　(1) 做好日常检查养护工作。每月对供排水设备、管道、阀门、地漏和上下水等情况进行巡检和维修。每年一次检查各种水管、阀门、减压阀和排水井等工作情况，做到供水正常、排水排污无阻塞外溢。若遇台风或大暴雨过后，及时检查排水管和排水井，解决发现的问题。

　　(2)严格水泵房管理制度，做到水泵房内各水泵及其控制箱(柜)一一对应编号，所有管道标明水流方向。保持机房整洁，排水沟通畅，管道及支架定期油漆。机房内无易燃易爆物品及杂物堆放，检修通道畅通。机房定时巡视，水泵运行状态、管道压力有记录。无关人员不进入机房，进出人员情况有登记。

　　(3)严格执行水泵运行操作规程。例如开泵前检查进出水泵的阀门是否打开，阀门有否漏水，压力表读数、控制柜电源指示灯和电压是否正常，然后开泵运行。开泵后每二小时检查记录各项数据，泵的填料允许有少量滴水，若出现大量漏水，应做适当调整，泵要轮换开启等。

　　(3)做好各类水泵的维修保养工作。一般采取自行维护，故障报修的方法。每月二次巡视检查各类水泵，主要内容:声响、震动、电流、电压及压力表等。每二年对泵进行一次大修保养，检查维修水泵的电机绝缘、自动控制箱、轴承、叶轮和密封等。对于未投入使用和不经常开启的各种消防水泵，每季度进行一次试运转，运转时间一般不低于10分钟，运转时特别注意超压保护，谨防发生事故。

　　三、市政等公共设施管理具体实施方案

　　(一)掌握情况。全面准确掌握所配置的设备种类、数量、分布位置、管线走向、性能、使用操作要求、维修保养要求等情况，了解房产商、施工单位的保修期限。　　(二)建立设备管理台账。在设备上设置设备卡或喷刷相应的编号，做到账、物相符，做好年度设备清查、核对和使用鉴定工作。关键设备的易损件和低值易耗的材料有备品备件，以便能及时更换设备。

　　(三)日常维护。

　　建立设备的日常运行、保养、定期检查、维修制度，并作好详细记录，做到预防为主，并有计划地开展设备的改造和更新工作。做到日常保养与计划维修并重，保证设备的大、中、小修合格率100%，设备运行处于良好状态。

　　四、环境卫生的具体实施方案

　　(一)保洁设施　　根据开发商设计，小区按环卫部门规定配备了垃圾桶和果壳箱，考虑统一按每个单元配置一垃圾桶，商业用房按4-5间门面配一只垃圾筒，果壳箱区域内及沿街间隔50米左右配一只。同时在装修管理方案中考虑好装修垃圾的堆放地点和清运时间。

　　(二)保洁措施及考核

　　1、保洁人员的安排:小区配保洁人员2名，其中1人负责小区沿街和外围清扫保洁及整个小区的垃圾清运，另1人负责多层住宅内公共部位清扫保洁。

　　2、保洁措施及考核

　　(1)推行标准化清扫保洁，建立和完善一整套行之有效的清卫保洁标准、操作程序细则、考核奖惩办法，实行12小时动态巡回保洁。按日工作、周工作、月工作的要求，分别落实，并检查考核，达到建设部全国示范标准。

　　(2)保持垃圾亭、垃圾桶清洁无异味，减少二次污染。实行垃圾袋装化，每天两次收集垃圾，并选择适宜的通道和时间，运送至垃圾中转站，运输车辆车容整洁，不污染道路，及时收集清运散放垃圾，做到日产日清，清除垃圾时，不将垃圾散落在楼梯和楼面上。

　　(3)积极做好国家卫生城市的创建工作。落实有效措施，环卫设施设备完好率98%以上，做好小区环境及公共设施、场所依照规范消毒杀菌，周围整洁无蝇蛆，维护住户健康。并运用宣传窗等宣传工具，积极开展健康教育工作，使居民基本卫生知识知晓率大于70%，健康行为形成率大于60%。

　　(4)利用小区宣传窗，设立健康教育专栏。内容有控烟和预防艾滋病、性病等宣传内容及宣传品。

　　(5)加强保护环境，讲究卫生的宣传。如订立"业主公约"和"精神文明建设公约"，倡导业主环保意识，形成良好习惯，使业主成为环境卫生管理的参与者。

　　(6)配合我市开展生态城市的建设。利用宣传窗及社区文化活动等宣传工具，加强生态教育，倡导生态消费，崇尚生态文化，让生态文明观深入人心。

　　3、清扫时间:实行12小时保洁制，从早上7时至晚上7时。沿街首次清扫，在8:00前完成，并在规定时间内巡回保洁。垃圾清运首次在8:30左右，晚上在7:00左右清运，期间根据季节特点和垃圾量适当增加次数。

　　(三)、商业网点管理　　加强宣传工作，请商户配合和自律，清卫人员按规范完成12小时滚动清扫保洁，及时清理垃圾桶。每月1次与商户联系沟通，每年1次召集评选文明商户活动，积极配合政府部门对沿街商业网点的管理工作，使之符合卫生标准，秩序良好，无乱设摊点、广告牌、跨门营业，无乱贴、乱画、乱丢垃圾。

　　五、绿化养护管理的具体实施方案

　　(一)绿化管理方案、措施

　　1、绿化养护人员的安排。根据小区规模及绿地面积，配置日常绿化管理人员1人，绿化养护管理纳入公司绿化队统一管理。绿化养护在保养期满接手后进行。

　　2、制定绿化养护、管理制度，制订养护计划，健全养护工作职责、规程。并切实贯彻执行，按照不同季节以及不同树木的生长习性做好养护工作，使养护计划落到实处。

　　3、通过日常的物业管理、各种宣传活动、社区文化活动，以及管理处员工的垂身示范，感染业主，强化业主的绿化保护意识，防止人为毁坏。

　　4、在绿化特色方面，重在营造生机盎然的环境氛围，在大门入口处和大楼主要公共区域，以四季花卉和绿色耐荫植物点缀小区环境，展示"**小区"绿色文化。

　　5、建立绿化管理档案。花木品种数量及生长情况有记录，主要品种挂牌标识，养护工作有计划、有实施、有记载。

　　6、建立馨情园植树区。我们将在小区的园林用地，规划专门场地，根据业主的喜好，种植树木，比如结婚纪念树，小朋友的同龄树等，并制作统一的标牌。

　　(二)绿化养护设施的配备使用及养护工作标准

　　1、割草:配置割草机一台用于草坪的修割作业，小区配备修剪刀等进行局部修整。

　　2、清除杂草:每月1次，对草坪杂草严重混杂的进行换草。

　　3、施肥:普遍施肥每年2-3次，根据生长情况，安排好重点施肥。

　　4、做好浇水工作，尤其在夏季，草皮和花草作为重点。

　　5、及时修剪整形，达到形状整齐，造型美观，层次分明。

　　6、补苗。清除枯枝死树，及时补栽，保证无缺苗现象。草坪补缺随缺随种，保证草坪的完整率达到98%以上。

　　7、做好病虫害防治工作。每天巡回检查观察，发现病虫害及时对症施药，每季度全面防治。

　　六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案

　　安全防范管理方案

　　1、保安队伍的建立:从公司内部选派有工作经验，熟悉各类治安管理操作的保安骨干担任队长和班长，新进队员经正常培训分期安排到公司所管理的优秀楼盘实习，经考核合格后正式上岗。岗位体系分为保安队长、保安班长、门岗、监控岗、巡逻车管岗(班长兼)，互相配合。具体安排见第三章。

　　2、24小时执勤、巡逻，标准化管理。保安实行24小时运转服务，3班2运转。实行保安队长日检、现场主管周检、主任月捡的常规检查，结合专题捡查与随机抽查的监督制度，并充分利用巡更系统，加强监管。

　　3、制订保安交接班规定。保安交接班，依规定办理移交手续，签字，明确各自职责。

　　4、建立多重安全防范体系，争创无刑案小区。

　　(1)按照小区安全防范系统，首先发挥好小区周边红外报警系统的作用，及时发现和处置翻越围墙的可疑人员。

　　(2)充分发挥摄像监控系统的作用，对进入小区的可疑人员进行监视和跟踪，必要时进行盘查，对于违法行为录下证据，并及时运用无线对讲机，纽织保安人员处置紧急事件。

　　(3)重视第三道防线，单元电控防盗门/门禁系统的作用。将不速之客，拒之门外。

　　(4)有效发挥可视对讲系统的作用，使之成为业主拒绝生人、方便家人的眼晴，也成为管理处与业主沟通联系的桥梁。

　　(5)通过多种方式，积极开展宣传活动，增强业主自防意识，学会合理有效地使用好室内报警系统的作用，并宣传业主配合管理处群防群治，不要随意给生人开启单元防盗门，以免被不法分子利用，危害自己或邻居。

　　(7)制定应急事件处理预案，提高火警、冲突、浸水、匪警等紧急事件的快速反应和机动应急能力。

　　5、装修期间，加强流动人口管理。

　　6、保安工作标准:

　　(1)门岗:依照规定立岗和实施礼仪服务;对外来人员进行询问、登记，禁止拾荒者、推销人员、衣冠不整者进入;对进出车辆进行记录、收发证、按规定收取停车费;及时为进出车辆开关大门/车闸，并用对讲机通知巡逻岗;对大件物品进出进行必要的登记和盘查;按规定交接岗。

　　(2)巡逻车管岗:依规定执行巡逻，巡视内容:公共设施、场地、消防通道、设备机房、装修场所、停车场及车辆等，发现问题做好记录;巡逻中遇业主要求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场处理;接到监控中心对讲机呼叫，立即赶到现场进行处理，并向上级报告，将处理结果反馈监控中心;遇紧急情况按《应急预案》执行;巡逻中发现可疑人员进行查问、检查证件，必要时可带到管理处或提交派出所处理。

　　(3)监控岗：依规定做好数据硬盘容量捡查、调换，保存期二周，对于重要证据及时刻录到光盘，查看存盘经主任同意后方可进行;执勤期间密切注视显示屏，发现异常情况立即用对讲机向班长报告，跟踪处理结果，并作好记录，遇紧急情况按《应急预案》执行;保持显示屏、录像机清洁;接到消防报警系统、周界报警系统警报时，立即用对讲机向班长报告，并跟踪处理结果作好记录，然后将系统重新复位、布防;接到业主电子对讲电话，铃响三声之内应答，作好记录，根据需要向班长报告;负责对讲机的保管、充电、调换和借用手续;负责防汛防台期间应急通讯;对备用钥匙使用进行登记。

　　七、各类管理档案的建立与管理

　　(一)档案按照达标创优的要求，分18类建立:包括小区验收与交接资料、管理单位概况、企业发展规划、管理人员概况、企业经济效益、配合街道居委会派出所工作、业主委员会概况、业主委员会与管理单位关系、企业各项管理制度、现代化管理、财务管理、房屋及维修管理、设备管理、共用设施管理、绿化管理、环境卫生管理、安全防范管理、社区文化。上述档案按年度建立和装订。建档流程:收集一一整理一一分类编目录一一登记一一电脑储存一一入柜存档一一汇总装订。

　　(二)制定《档案管理制度》，规范档案管理工作。

　　(三)档案的计算机管理:利用计算机储存档案信息，以方便管理和档案的查询利用。可按照地址、姓名、电话等多种特征检索查找。

　　(四)业主档案管理

　　1、管理处建立业主档案，业主档案一户一档;

　　2、业主档案的管理按公司《档案管理制度》要求执行;

　　3、业主服务中心负责业主档案的收集、整理、归档、利用;每月5日前把上月的有关业主资料、产权清单、租赁清单整理归档;

　　4、管理处主任每季度检查一次业主档案工作，发现问题书面通知整改;

　　5、业主档案内容:入住交房通知单、交房手续流转单、前期物业管理服务协议、业主临时公约、装修申请表及检查记录、装修管理服务协议、房屋共有部位共用设施维修委托协议、业主登记表、房屋验收单、入住资料发放签收单、产权(租赁)清单、售房合同复印件、业主身份证复印件、权证复印件、业主房屋维修档案、缴费情况一览表、其他有关业主资料。

　　(五)房屋及配套设施权属清册

　　内容包括产权人;房屋类型;使用面积、建筑面积;土地分摊面积;使用情况;附设设施情况;车库使用情况等。

　　(六)共用设备、设施管理档案

　　1、对设备、设施分门别类地予以编号登记，制定成《设备、设施台帐》。

　　2、业主服务中心每月出一份产权清单、租赁清单，正确反映目前实际情况，以便合理分摊设备使用费。

　　3、管理处主任负责审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查管理手册，对于抽查中发现的问题及时整改。

　　4、档案内容包括:设备设施产品合格证、电器线路图、安装调试保养手册、使用说明书、安全检验报告、安装质量等级核定书、分部工程质量评定书、设备管理捡查记录表、安装大修检验报告、维修合同、维修报告、日常运行捡查记录等。

篇4：世纪华庭小区物业管理创优迎检讲话

　　世纪华庭小区物业管理创优迎检讲话

　　尊敬的JH区房地局物业管理科领导：

　　首先，我代表*SJ物业管理有限公司世纪华庭管理处全体员工欢迎各位领导的到来，希望此次区领导的莅临检查能够促进世纪华庭小区的物业管理工作，使我们的物业管理水平能更上一个新台阶。

　　世纪华庭位于**市JH区中心地段，毗邻建银大厦、汉口体育中心、面临西北湖，靠近新华路，交通便利，集商业、金融、证券、知识、休闲等领域于一体，属高层高档住宅楼宇。

　　小区占地面积6100平方米，总建筑面积共4.3万平方米，其中包括：地下停车场，四各单元组成的一栋高档商住楼，总户数189户，户型8种。

　　配套会所设施完善,有餐厅、便利店、干洗店等。小区主要配套机电设备基本上为进口设施，主要有8台进口日立豪华电梯，其中4台全国第一高的观光电梯，进口德国沃尔沃发电机、二次供水系统、高压变频直饮水系统、消防监控系统、小区智能化系统等设施设备。

　　世纪华庭管理处是***SJ物业管理有限公司下属的管理处, 成立于二OO二年十一月。下设有前台服务中心、工程部、护卫班、保洁班等部门。服务内容包括：房管事务、机电运行、设施维护保养、治安管理、车辆管理、清洁服务、绿化服务、家政服务、维修服务等。管理处目前共有员工42人，其中管理人员90%以上具有大中专学历，专业人员持证上岗率95%。

　　世纪华庭管理处成立两年多以来，秉承公司严格苛求、自觉奉献的企业精神，遵循“至诚服务、精益求精、规范管理、锐意拓新”的质量方针，先后导入了先进的质量标准和质量保证模式，建立健全各项规章制度，在公司统一部署下，实施时代华庭小区物业管理精品化的指示方针，在重视小区外在形象的同时，加强管理处内在价值建设;执行公司人尽其才的用人机制，重视人才、以人为本，加强管理处内部员工培训，并鼓励员工积极参与物业管理专业化的教育，培养专业人才，增强技术含量，提高小区物业管理的专业化水平;“以法制人，寓情于法”，加强小区制度化管理，兼以人性化的管理策略，使时代华庭小区的内部管理和外部管理服务兼承严格性、开放性和民主化的特点;积极加强社区文化建设和管理处企业文化建设，逢年过节，开展各种文体娱乐活动。丰富了小区住户业余文化生活， 同时组织员工开展各种形式的文娱活动，将企业文化融入其中，促进企业的发展，文化的建设，把管理处和小区的住户紧紧相连在一起。通过强化小区管理处的内在素质和规范小区的外在形象，全面提升时代华庭的社会形象和市场形象，实现物业管理的真正价值。

　　今后，管理处将在市住宅局的文件精神指引下，走小区物业管理专业化发展之路。努力实现时代华庭小区经济价值和文化价值、业户价值和企业价值双统一。争取创建一个设施完善、功能齐全、环境优雅、风格高尚的社区生活空间，把时代华庭小区建设成为**优秀住宅小区和星级安全文明小区。

篇5：大厦(小区)创优考评操作策刬内容

　　大厦(小区)创优考评操作策刬内容

　　参加市物业管理优秀大厦(小区)考评的申报时，作好一份操作策划至关重要，这份操作策划的主要内容主要从正确理解参加考评的目的及掌握好考评打分的尺度;考评资料的整理与制作;对考评的理解与容易扣分的处理;考评现场工作与安排技巧等方面着手。

　　考评的目的及掌握好考评打分的尺度

　　考评的目的在于树立典范，淘汰 不合格企业，培养一批管理人员，推进物业管理市场化;在作操作策划的同时首先应从以下几个方面考虑:

　　1、物业管理公司如何开展考评迎检工作;

　　2、参评单位如何制定自身物业管理考评定位;

　　3、如何做好前期准备阶段的自检工作;

　　4、大厦与小区考评有何区别;

　　5、如何掌握自检打分的尺度;

　　6、如何策划对大厦内业主及物业使用人宣传工作;

　　7、IS09000质量标准与优秀小区(大厦)有何区别，如何从物业管理的重要概念与前期自评、ISO看考评。

　　考评资料的整理与制作

　　考评资料的整理与制作是考评工作中最主要的一项工作，称为内业资料的整理工作，这也是参评单位管理人员工最头痛的一个课题，特别是第一次参加考评的单位，往往是不知从何处下手，但主要应该考虑以下几个方面:

　　1、资料整理的程序;

　　2、如何整理资料目录;

　　3、资料的表现形式不只限于文字，还可用图表、照片和录像带;

　　4、如何使浩繁的原始资料精简有效，哪些资料可以收录进考评资料中;

　　5、如何进行创优项目费用核算;

　　6、证件的复印应注意些什么问题;

　　7、整理好的资料应怎么装订及包装;

　　8、如何有意识地收集考评原始材料;

　　9、考评会议程序安排及考评参加的人员如何选择;

　　lO、考评时应为考评小组准备哪些能够及时翻阅的材料。

　　对考评的理解与窑易扣分的处理

　　l、没进行综合验收的物业怎么办;

　　2、完整的管理交接手续应具备哪些内容;

　　3、如何理解考评中专业化管理要求所包含的内容;

　　4、如何自检日常管理制度是否完善(制度体系化应遵循的原则);

　　5、考评标准中要求的现代管理手段体现在哪些方面;

　　6、语言规范化常常会忽略的地方有哪些;

　　7、完整的住户档案包含内容(何谓一户一档);

　　8、房屋完好率指的是什么;

　　9、如何理解业主投诉、求助以及维修及时率;

　　lO、住(用)户的满意率从何而来?如何整理有关资料;

　　ll、人住率、收费率要如何真实体现;

　　l2、二次供水资料包括哪些内容;

　　13、设备、设施的标识、标牌如何制作;

　　l4、如何登记造册、制作权属清册以及如何巡查记录;

　　l5、怎么区分保安值班、消防值班、设备房值班的交接班制度及记录;

　　l6、突发事件的应急方案编制和现场应急措施;

　　17、公共场地的安全管理与警示;

　　18、资料上如何体现达到无重大责任事故发生的要求;

　　19、维修基金的有关制度中应注意的问题是什么;

　　20、卫生管理方面最容易忽略的地方有哪些;

　　21、对参加考评工作的管理人员进行接待礼仪的培训范围;

　　22、是不是所有管理制度都应该上墙;

　　23、其他相关内业资料从何处开始举证，哪些资料是有利的举证材料。

　　考评现场工作与安排技巧

　　在策划考评现场的安排工作时，更是考评工作的重要环节，切记不要弄虚作假，再怎么说考评人员大家都称为是专家，你的虚假是骗不过这些专家的眼睛的。

　　1、如何安排给别人的第一感觉就是温馨的;

　　2、考评组如何分组，侧重点如何安排;

　　3、考评线路如何设计;

　　4、参评单位人员应注意哪些细节;

　　5、现场会检查哪些内容;

　　6、现场操作人员要训练有素，使之按程序操作熟练，给人一种久经沙场的感觉;

　　7、如何作好业主的宣传工作，得到业主或物业使用人对创优工作的支持理解，至关重要;

　　8、如何安排考评迎检现场的工作布置，气氛不要太隆重，也不要过分张扬，只要温馨就好。