物业创建绿色小区实施方案
物业创建绿色小区实施方案
一、成立创建绿色小区领导小组，加强组织领导
1、S城物业服务中心创建绿色小区领导小组：
组 长：Z
副组长：Z
组 员：Z
2、小区环境保护协管员：ZZ
二、明确各部职责
1、创绿领导小组职责：
(1)制定计划和工作方案;
(2)负责硬件设施的建设和管理工作;
(3)按计划每月组织活动;
(4)利用广播和宣传栏广泛宣传。
2、环境保护协管员职责：
(1)积极参与小区管理;
(2)协助做好小区居民的宣传工作;
(3)监督小区各项环境管理制度的落实;
(4)认真听取和收集小区居民的意见和建议，并协助落实。
3、小区居民职责：
(1)积极参与创建绿色小区活动;
(2)严格遵守小区管理规定，爱护小区设施和绿地、花草树木;
(3)积极参与小区环境管理，坚决制止破坏环境的行为。
三、年度主要工作
1、健全组织，明确职责，制定切实可行的岗位目标责任制;
2、制定计划，布置工作，严格按计划要求组织落实;
3、开展群众性的绿化植树活动，3月12日举办植树活动;
4、进行硬件设施的建设、维护、保养，按照计划，每月要对灌溉设施设备、消防设备、排水排污设施、油污排放设施和其他绿化环卫设施进行一次全面检查和保养，确保正常使用;
5、开展绿化宣传和管理工作，利用广播和宣传栏进行教育，利用横幅和标语口号进行宣传和引导;
6、节能活动和对能源再利用活动开展。
四、主要措施
1、坚持硬件设施建设与软件设施建设相结合，加大对绿色工程的投入，扩大绿地面积，增加植树的数目;
2、坚持建设与管理相结合，既要高度重视基础设施建设，又要加强管理;
3、坚持开展群众性的建设和管理活动，充分利用居民的热情，调动居民的积极性。
五、管理要求
1、要加强组织领导，认真履行各级职责，确保各项工作落实;
2、要切实加强硬件设施的建设和管理工作，克服重建轻管的问题;
3、要加大宣传力度，把全体居民的积极性调动起来;
4、要进一步加大对绿色工程的投入，扩大绿地面积，增加植树的数目，真正把花城建成绿色环保小区。
Z物业管理有限公司
S花城物业服务中心
绿色创建工作办公室
二○**年六月*日
采编：www.pmceo.cOm篇2：物业公司外包管理管理方案与监管措施
物业外包管理管理方案与监管措施
1范围
本指南规定了服务分包项目的监管依据、监管检查、检查结果确认、不合格/不符合判定、问题处置、监管细则等内容，为各单位开展保洁、绿化养护、保安、配餐、酒店式公寓(接待中心)服务分包项目的监管工作提供指导。
2监管依据
2.1项目分包合同及附件
与分包方签订的服务分包合同及附件，包括服务范围、服务质量标准、甲乙双方权利义务、违约责任、考核细则、安全协议等。
2.2所适用的企业标准及分公司三级文件
企业标准： 其它有关服务和作业标准
公司制度：及相关安全管理制度等
(三级文件)《管理方案》《作业指导书/流程》年度工作计划、月/季度工作任务书、工作计划等
2.3其它依据
业主有关管理规定及国家和地方有关的法律法规;
本指南监管流程(见附录《监管工作图示》)。
各单位应根据企业标准、关联交易服务标准及业主要求，在分包合同中明确服务质量标准，采用《服务分包项目监管细则》(以下简称《监管细则》)提供的方法对分包项目的服务质量及过程进行监管检查，按本指南监管流程进行处置等工作，使服务达到合同约定的质量标准。
3监管检查
例行检查：监管员依据分包项目合同内容要求，参考《监管细则》中监管检查频次、方法及范围，对服务质量、过程以及“人、机、料、法、环”等要素实施检查。
项目性检查：对于外墙清洗、大修理及装修、VIP接待、大型活动等临时性、项目性内容，根据项目需要进行必要的实施准备工作检查、实施过程及效果检查、问题项复查及整改验证。
即时检查：对于跑水、火情、设备事故及人员伤害等突发事件，监管员应进行即时检查及整改效果验证检查。
4检查结果确认
对检查出的问题项，凡涉及乙方责任的，要求乙方进行确认。其中：
a)独立检查：监管员对乙方服务现场独立检查，由所查区域责任人/工作人员在记录上签字确认。
b)联合检查：监管员会同乙方项目经理/主管，或本单位监查组、业主单位等，共同对乙方质量进行全面的检查评估(如月检和节日前大检查)，检查结果由双方签字确认。
5不合格/不符合判定
监管员按照《不合格及事件、事故控制程序》、《质量事故等级划分及调查处理规定》有关不合格/不符合判定标准，根据问题情节轻重和影响程度，判定其属性(即轻微、一般、严重不合格/不符合)：
轻微不合格(服务及有型产品等)指对服务质量影响轻微的不合格。如服务中有连续几处质量轻微不达标但未造成抱怨、投诉等影响、员工未戴工牌等。
轻微不符合(职业健康安全、违章作业等)可立即整改的物的不安全状态和人的不安全行为;环境管理(轻微)违章作业。违反劳动纪律(轻微、未造成质量安全不良影响)。
一般不合格(服务及有型产品等)1、指对服务质量影响较大。如未及时服务、收费错误(未造成重大影响的)等; 2、未及时完成业主及甲方交代的一般工作任务; 3、对轻微不合格/不符合不按时或不按要求整改的事项; 4、一周内连续3次出现类似的轻微不合格。
一般不符合(职业健康安全、违章作业等)1、物的不安全状态和人的不安全行为不能立即整改，或经常性发生类似的不符合;相关方的合理抱怨;违章作业。 2、对轻微不符合不按时或不按要求整改的事项; 3、一周内连续3次出现类似的轻微不符合。
严重不合格(服务及有型产品等)指对服务质量影响重大，或连续影响服务质量，如存在事故隐患、故意刁难顾客、顾客投诉或违反操作规程而引起的事故事件等。
严重不符合(职业健康安全、违章作业等)1、 物的不安全状态和人的不安全行为已造成一定事故隐患。 2、 严重违反法律、法规及行业安全标准要求、违章作业而引起的事故事件，严重违纪造成严重不良影响。 3、 多次重复发生的安全隐患或不符合。
其它严重事故/事件1、 发生责任火灾、触电、人员伤亡，或设备严重损坏以致无法正常开展工作。 2、 违规操作造成业主设备设施误动作，造成严重后果的。 3、 发生严重责任治安或刑事案件、严重违反法律法规及相关规定，给发包人造成恶劣影响的。
6问题处置
6.1分包方原因造成的问题项处置：
凡属分包方原因造成的问题项，监管员依据合同考评细则约定的方式进行处置，督促分包方进行整改，并纳入合同考评。常采用的方式有“扣分方式”和“直接罚金方式”：
扣分方式：监管人员(取得单位考评授权的监管员、质量安全助理、联合检查组等)对日常检查的问题项开出《不合格/不符合检查处置表》进行处置，按考核细则进行扣分;合同考评组定期(月或季度)汇总，统计总分，按考评细则计取罚金、奖金，经报审后在当期合同结算时执行。
直接罚金方式：监管人员(取得单位考评授权的监管员、质量安全助理、联合检查组等)对日常检查的问题项按考核细则直接开出处罚单，“一事一罚”，及时纠偏;合同考评组定期(月或季度)汇总，统计罚金总额，签署合同考评意见，经报审后在当期合同结算时执行。
6.2我方原因造成的问题项处置：
凡属我方原因造成的问题项，监管员与分公司相关部门沟通，或请由分管领导协调，积极参与并促成责任方、配合方进行必要的改进、整改。
6.3业主方原因造成的问题项处置：
凡属业主原因造成的问题项，监管员通过分公司或相应专业口与业主进行积极沟通，反映有关问题情况，促成其进行必要的改进、整改或提供必要的服务条件、资源供相关方整改。
7监管相关工作
为提高整改监管工作的管理水平和效果，监管员还需有效组织或参与同监管相关的管理活动，包括合同结算、月(季度)沟通会、顾客意见调查、年度合同评审、方案计划审核等：
7.1合同结算：监管员签署合同考评意见，协助办理合同结算。
7.2月(季度)沟通会：每月(季度)分公司组织一次服务分包项目沟通例会，听取乙方当期服务工作汇报，监管员通报监管检查及考评结果;我方对乙方服务质量及管理效果进行评价，交流看法，提出要求和整改建议，传达上级任务。
7.3顾客意见调查：由监管员按公司/单位统一计划组织落实顾客意见调查，并督导乙方进行整改，并进行回访和验证。
7.4年度合同评审：监管员指导乙方编制年度合同执行情况报告，向单位汇报服务分包合同监管执行情况，对下一期服务合同提出改进、完善的建议。
7.5方案计划审核：监管员指导乙方编制下一期管理方案、工作计划、培训计划，报经分公司审核后督导乙方实施。
7.6其它工作：监管员协助和监督乙方开展分公司所要求的技能比武、应急演练等活动。
8服务分包项目监管细则
8.1细则内容包括：
l服务分包项目监管细则使用说明
l保洁服务分包项目监管细则
l绿化养护分包项目监管细则
l保安服务分包项目监管细则
l配餐服务分包项目监管细则
l酒店式公寓(接待中心)服务分包项目监管细则
8.2细则使用注意事项：
l《监管细则》规定了服务分包项目的服务(产品)、人员、设备及工器具、材料、现场作业过程、环境、其它等七个方面的监管内容及标准、检查方法、检查频次、检查范围，为各单位开展项目监管工作提供指导，并为各单位编制服务分包项目的质量标准及考评细则提供参考。
l《监管细则》未涵盖的服务内容，各单位需根据项目实际自行确定适宜的监管方法。
l《监管细则》“监管检查频次”规定了监管员对一般项目内容的检查频次，对于重点项目、重点区域及检查出的问题项，应结合实际适当增加监管检查频次。
l《监管细则》“监管检查范围”规定了监管员每次监督检查应抽检的面积、数量、人员等比例，各单位实际监管时，应做到检查内容全面不漏项，抽检范围定期全面覆盖。
篇3：物业管理员工培训方案
物业管理员工培训方案
一、 培训机构
成立培训机构，人员由物业部领导、各部门主管及办公室人员组成。
二、培训职能：
1、各部门主管负责培训各项专业知识。
2、办公室负责培训企业文化。
3、物业部领导负责培训各部门主管及物管员管理方面的知识培训。
4、办公室负责联系外出参观学习。
5、办公室根据培训计划表安排培训场地。
6、物业部领导负责礼貌、礼节、仪容、仪表、日常行为规范
7、客服主管负责电话礼仪、如何处理业主投诉。
三、培训方法：
1、各部门每月报月培训计划，每月可一至两次培训。
2、培训机构可以根据各部门的培训计划安排各专项培训。
3、将总培训计划报主任并下发各组团。
四、考核方法：
1、根据培训计划表，培训机构可安排人员进行现场旁听各部门培训效果
2、根据培训计划表，可对某次已实施的培训项目进行跟踪考核培训效果。
3、根据考核结果，可评出每月或季度、年度的培训之星，也可根据考核结果来结合绩效考核结果评比优秀员工。
4、员工考核由各部门主管制定考核标准，办公室进行跟踪考评。
培 训 记 录 表
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日 期 |
培训人 |
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地 点 |
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主 题 |
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培训考核表
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备 注： |
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部门月度培训计划
部 门:呈报人： 月 份:
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上 月 未 完 成 培 训 内 容 |
未 完 成 原 因 |
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本 月 培 训 内 容 |
培训时间 |
培训时长 |
参加人员 |
培 训 目 的 |
培训地点 |
培训人 |
备注：请于每月28日交到物业部办公室
审批人：日期：
篇4：小区物业管理创优规划和具体实施方案
住宅小区物业管理创优规划和具体实施方案
一、争创"物业管理优秀住宅小区"的可行性方案
我们把"**小区"的物业管理基本思路定位在酒店式物业管理。
把创优目标确定为接管一年后达到宁波市"物业管理优秀小区"标准，并加入"诚信物业"的行列，二年内达到市级"物业管理示范住宅"标准，三年内达到全国"物业管理示范小区"标准。
1、在"**小区"小区物业管理整个运作过程中，我们将引入酒店服务理念，采用到宾馆培训和直接引进宾馆管理人员相结合的方式，实行走动式管理，沿用"内紧外松"的酒店管理准则等措施，达到优势互补。结合实施公司一系列的规程、制度、工作流程，强调监督、激励、反馈机制的作用，使员工的规范操作从思想意识出发，落实到实际行动上。
2、加强员工的培训，建立高素质管理队伍。公司重视员工培训。除派到顾问单位培训和企业内部培训外，还把员工送到公司内部的星级宾馆培训，作为一个亮点和重要措施，让他们到宾馆跟班实习，学习现场督导管理、对客服务的意识和技能，接受酒店服务意识的熏陶，造就一支既乐于奉献，又具有综合素质的管理服务队伍。
3、切实支持配合业主委员会工作，强调人性化管理，变单向推动为双向共管。
首先，尊重业主，从思想上重视业主的作用;
其次，尊重员工，把企业文化融合在小区管理过程中，管理方案的实施事先征求业主的认可和员工的认同，定期听取业主的意见和建议，通过创建文明小区、物业管理示范小区和社区文化活动，增强业主的自治、自律意识，获取广大业主的真诚回应，共同推进小区物业管理工作。
4、坚持业主满意第一，保持企业发展的后劲。我们在物业经营过程中，坚持以"业主满意第一"为核心，通过对不同年龄层次和群体的个性化需求分析，推出各类服务项目，在提供优质服务的同时使企业获利。
5、开展社区文化活动，推进社区精神文明建设。我们在规划物业管理方案中，把社区文化建设放在重要位置。利用小区会所，长期开展文体活动，并以"生态、环保、智能"为社区活动主题，创小区文化特色。通过各类活动的开展，推进社区精神文明建设，使小区物业管理迈向新的高度。
二、房屋设施、设备管理，维修管理方案
(一)全面掌握房屋的数量、建筑结构、权籍及使用情况等，利用物业管理软件，建立健全房屋、设施、设备档案以及业主维修档案，及时将维修养护情况记录存档，做到档案完整、准确、随时可查。
(二)加强房屋的日常维修养护工作
1、通过落实巡回检查制度，及时发现房屋的日常零星损坏并安排修复。每日巡检公共照明、开关、消防系统等设备设施运行情况，发现故障及时排除，并记录维修情况(需联系供电、供水、煤气、网通、有线电视、电讯等管理部门解决的及时联系)。根据不同季节特点，分轻重缓急，合理安排，实行有计划养护，做到日有巡视、周有安排、月有计划、年有统筹。
2、制定维修养护计划，安排落实房屋日常维修养护工作。
3、建立维修值班制度，公布值班/报修电话和报修联系办法，24小时受理报修，业主服务中心12小时专人接待业主来访，还可以通过公司网站进行报修。
4、健全报修约修制度和维修服务规程。接待人员填写报修单，并按维修项目紧急程度，安排维修人员到达现场，零修及时完成，急修当日完成，小修3日内完成。电力、照明、供水、排水故障等特急项目，及时赶到现场，组织抢修。维修完成后，由维修人员填写到达时间、实际维修时间、费用情况，业主对维修质量进行验收，并签字认可;与业主约定的维修时间如有变动则提前通知业主;维修人员入户工作自带鞋套，做到入户维修不扰民，工完料净场地清。
5、在保修期内，密切同开发商的联系，保修期内如建筑单位不能及时处理的，采取先处理后协商的办事原则。
6、实行维修服务承诺制度和维修回访制度。公布《维修服务承诺制度》，切实做好回访和记录，接受业主对维修质量的监督和评议。
7、遇有抢险应急情况，按照应急预案及时组织人员处理。
8、健全维修养护质量管理制度，抓好维修施工质量管理。明确各级管理和维修人员职责，严格掌握房屋维修范围和标准，精心施工，合理安排，关键结合部位严格把关，严格按照工序操作，抓住材料、施工、验收、回访四个环节，并将之列入维修人员考核的重要指标，确保维修质量。
(三)设备设施安全管理运行方案
1、供电系统管理方案。
根据我市一般做法及开发商意图，小区供电系统由供电部门负责管理，作为物业管理部门重点做好以下工作:
(1)做好巡视和记录。发现有异常现象，或停电跳闸等故障及时与供电部门联系。
(2)做好供电局管理范围以外的公共线路和电气的维修工作。接待小区业主用电故障报修，并及时做出处理，如属供电部门的，及时与之联系，如属业主报修求助的，按服务规程尽快给予维修。
(3)做好公共照明系统维护保养工作。
(4)制定《应急预案》，并按《应急预案》规定处理供配电方面应急事件。
2、弱电系统及自动化系统管理方案。
(1)有线电视及电话通讯系统，重点做好与有线电视台及电话公司之间的联系、衔接及装机、故障处理等相关配合工作。
(2)保安监控系统，做好监控中心/可视对讲系统设备的日常运行操作，24小时专人值班监控，及时发现和处理监控中发生的问题，按《应急预案》规定处理应急事件，出现故障，通知维修人员及时排除。
做好摄像监控系统设备维护保养工作。包括依照保养规范每月定期对摄像头、传输部分、电源、显示部分、数码录像机等各部分清洁、检查、保养和校调。
(3)可视对讲系统/电控防盗门/巡更系统调界报警系统。定期进行可视对讲系统的维护保养，保证可视信号良好，通话系统正常，主机联系情况良好。
(4)车管系统。每月两次例行检查保养车管系统，包括出入口控制机、道闸、主机，做到故障及时排除，读卡有效，显示正确，道闸启闭灵活，车辆进出联动正确，主机设定、维护、查阅、报表等功能有效。
3、消防系统管理方案。
(1)制定消防系统设备维修保养制度，并切实执行。
(2)每季度检查和试验消防系统/设备功能，包括探测器、电源、防火门、消火栓。
(3)每年一次全面检查所有灭火机，按不同类型做好灭火机更换或灭火液体更换等工作。
4、给排水系统管理方案
(1) 做好日常检查养护工作。每月对供排水设备、管道、阀门、地漏和上下水等情况进行巡检和维修。每年一次检查各种水管、阀门、减压阀和排水井等工作情况，做到供水正常、排水排污无阻塞外溢。若遇台风或大暴雨过后，及时检查排水管和排水井，解决发现的问题。
(2)严格水泵房管理制度，做到水泵房内各水泵及其控制箱(柜)一一对应编号，所有管道标明水流方向。保持机房整洁，排水沟通畅，管道及支架定期油漆。机房内无易燃易爆物品及杂物堆放，检修通道畅通。机房定时巡视，水泵运行状态、管道压力有记录。无关人员不进入机房，进出人员情况有登记。
(3)严格执行水泵运行操作规程。例如开泵前检查进出水泵的阀门是否打开，阀门有否漏水，压力表读数、控制柜电源指示灯和电压是否正常，然后开泵运行。开泵后每二小时检查记录各项数据，泵的填料允许有少量滴水，若出现大量漏水，应做适当调整，泵要轮换开启等。
(3)做好各类水泵的维修保养工作。一般采取自行维护，故障报修的方法。每月二次巡视检查各类水泵，主要内容:声响、震动、电流、电压及压力表等。每二年对泵进行一次大修保养，检查维修水泵的电机绝缘、自动控制箱、轴承、叶轮和密封等。对于未投入使用和不经常开启的各种消防水泵，每季度进行一次试运转，运转时间一般不低于10分钟，运转时特别注意超压保护，谨防发生事故。
三、市政等公共设施管理具体实施方案
(一)掌握情况。全面准确掌握所配置的设备种类、数量、分布位置、管线走向、性能、使用操作要求、维修保养要求等情况，了解房产商、施工单位的保修期限。 (二)建立设备管理台账。在设备上设置设备卡或喷刷相应的编号，做到账、物相符，做好年度设备清查、核对和使用鉴定工作。关键设备的易损件和低值易耗的材料有备品备件，以便能及时更换设备。
(三)日常维护。
建立设备的日常运行、保养、定期检查、维修制度，并作好详细记录，做到预防为主，并有计划地开展设备的改造和更新工作。做到日常保养与计划维修并重，保证设备的大、中、小修合格率100%，设备运行处于良好状态。
四、环境卫生的具体实施方案
(一)保洁设施 根据开发商设计，小区按环卫部门规定配备了垃圾桶和果壳箱，考虑统一按每个单元配置一垃圾桶，商业用房按4-5间门面配一只垃圾筒，果壳箱区域内及沿街间隔50米左右配一只。同时在装修管理方案中考虑好装修垃圾的堆放地点和清运时间。
(二)保洁措施及考核
1、保洁人员的安排:小区配保洁人员2名，其中1人负责小区沿街和外围清扫保洁及整个小区的垃圾清运，另1人负责多层住宅内公共部位清扫保洁。
2、保洁措施及考核
(1)推行标准化清扫保洁，建立和完善一整套行之有效的清卫保洁标准、操作程序细则、考核奖惩办法，实行12小时动态巡回保洁。按日工作、周工作、月工作的要求，分别落实，并检查考核，达到建设部全国示范标准。
(2)保持垃圾亭、垃圾桶清洁无异味，减少二次污染。实行垃圾袋装化，每天两次收集垃圾，并选择适宜的通道和时间，运送至垃圾中转站，运输车辆车容整洁，不污染道路，及时收集清运散放垃圾，做到日产日清，清除垃圾时，不将垃圾散落在楼梯和楼面上。
(3)积极做好国家卫生城市的创建工作。落实有效措施，环卫设施设备完好率98%以上，做好小区环境及公共设施、场所依照规范消毒杀菌，周围整洁无蝇蛆，维护住户健康。并运用宣传窗等宣传工具，积极开展健康教育工作，使居民基本卫生知识知晓率大于70%，健康行为形成率大于60%。
(4)利用小区宣传窗，设立健康教育专栏。内容有控烟和预防艾滋病、性病等宣传内容及宣传品。
(5)加强保护环境，讲究卫生的宣传。如订立"业主公约"和"精神文明建设公约"，倡导业主环保意识，形成良好习惯，使业主成为环境卫生管理的参与者。
(6)配合我市开展生态城市的建设。利用宣传窗及社区文化活动等宣传工具，加强生态教育，倡导生态消费，崇尚生态文化，让生态文明观深入人心。
3、清扫时间:实行12小时保洁制，从早上7时至晚上7时。沿街首次清扫，在8:00前完成，并在规定时间内巡回保洁。垃圾清运首次在8:30左右，晚上在7:00左右清运，期间根据季节特点和垃圾量适当增加次数。
(三)、商业网点管理 加强宣传工作，请商户配合和自律，清卫人员按规范完成12小时滚动清扫保洁，及时清理垃圾桶。每月1次与商户联系沟通，每年1次召集评选文明商户活动，积极配合政府部门对沿街商业网点的管理工作，使之符合卫生标准，秩序良好，无乱设摊点、广告牌、跨门营业，无乱贴、乱画、乱丢垃圾。
五、绿化养护管理的具体实施方案
(一)绿化管理方案、措施
1、绿化养护人员的安排。根据小区规模及绿地面积，配置日常绿化管理人员1人，绿化养护管理纳入公司绿化队统一管理。绿化养护在保养期满接手后进行。
2、制定绿化养护、管理制度，制订养护计划，健全养护工作职责、规程。并切实贯彻执行，按照不同季节以及不同树木的生长习性做好养护工作，使养护计划落到实处。
3、通过日常的物业管理、各种宣传活动、社区文化活动，以及管理处员工的垂身示范，感染业主，强化业主的绿化保护意识，防止人为毁坏。
4、在绿化特色方面，重在营造生机盎然的环境氛围，在大门入口处和大楼主要公共区域，以四季花卉和绿色耐荫植物点缀小区环境，展示"**小区"绿色文化。
5、建立绿化管理档案。花木品种数量及生长情况有记录，主要品种挂牌标识，养护工作有计划、有实施、有记载。
6、建立馨情园植树区。我们将在小区的园林用地，规划专门场地，根据业主的喜好，种植树木，比如结婚纪念树，小朋友的同龄树等，并制作统一的标牌。
(二)绿化养护设施的配备使用及养护工作标准
1、割草:配置割草机一台用于草坪的修割作业，小区配备修剪刀等进行局部修整。
2、清除杂草:每月1次，对草坪杂草严重混杂的进行换草。
3、施肥:普遍施肥每年2-3次，根据生长情况，安排好重点施肥。
4、做好浇水工作，尤其在夏季，草皮和花草作为重点。
5、及时修剪整形，达到形状整齐，造型美观，层次分明。
6、补苗。清除枯枝死树，及时补栽，保证无缺苗现象。草坪补缺随缺随种，保证草坪的完整率达到98%以上。
7、做好病虫害防治工作。每天巡回检查观察，发现病虫害及时对症施药，每季度全面防治。
六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案
安全防范管理方案
1、保安队伍的建立:从公司内部选派有工作经验，熟悉各类治安管理操作的保安骨干担任队长和班长，新进队员经正常培训分期安排到公司所管理的优秀楼盘实习，经考核合格后正式上岗。岗位体系分为保安队长、保安班长、门岗、监控岗、巡逻车管岗(班长兼)，互相配合。具体安排见第三章。
2、24小时执勤、巡逻，标准化管理。保安实行24小时运转服务，3班2运转。实行保安队长日检、现场主管周检、主任月捡的常规检查，结合专题捡查与随机抽查的监督制度，并充分利用巡更系统，加强监管。
3、制订保安交接班规定。保安交接班，依规定办理移交手续，签字，明确各自职责。
4、建立多重安全防范体系，争创无刑案小区。
(1)按照小区安全防范系统，首先发挥好小区周边红外报警系统的作用，及时发现和处置翻越围墙的可疑人员。
(2)充分发挥摄像监控系统的作用，对进入小区的可疑人员进行监视和跟踪，必要时进行盘查，对于违法行为录下证据，并及时运用无线对讲机，纽织保安人员处置紧急事件。
(3)重视第三道防线，单元电控防盗门/门禁系统的作用。将不速之客，拒之门外。
(4)有效发挥可视对讲系统的作用，使之成为业主拒绝生人、方便家人的眼晴，也成为管理处与业主沟通联系的桥梁。
(5)通过多种方式，积极开展宣传活动，增强业主自防意识，学会合理有效地使用好室内报警系统的作用，并宣传业主配合管理处群防群治，不要随意给生人开启单元防盗门，以免被不法分子利用，危害自己或邻居。
(7)制定应急事件处理预案，提高火警、冲突、浸水、匪警等紧急事件的快速反应和机动应急能力。
5、装修期间，加强流动人口管理。
6、保安工作标准:
(1)门岗:依照规定立岗和实施礼仪服务;对外来人员进行询问、登记，禁止拾荒者、推销人员、衣冠不整者进入;对进出车辆进行记录、收发证、按规定收取停车费;及时为进出车辆开关大门/车闸，并用对讲机通知巡逻岗;对大件物品进出进行必要的登记和盘查;按规定交接岗。
(2)巡逻车管岗:依规定执行巡逻，巡视内容:公共设施、场地、消防通道、设备机房、装修场所、停车场及车辆等，发现问题做好记录;巡逻中遇业主要求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场处理;接到监控中心对讲机呼叫，立即赶到现场进行处理，并向上级报告，将处理结果反馈监控中心;遇紧急情况按《应急预案》执行;巡逻中发现可疑人员进行查问、检查证件，必要时可带到管理处或提交派出所处理。
(3)监控岗：依规定做好数据硬盘容量捡查、调换，保存期二周，对于重要证据及时刻录到光盘，查看存盘经主任同意后方可进行;执勤期间密切注视显示屏，发现异常情况立即用对讲机向班长报告，跟踪处理结果，并作好记录，遇紧急情况按《应急预案》执行;保持显示屏、录像机清洁;接到消防报警系统、周界报警系统警报时，立即用对讲机向班长报告，并跟踪处理结果作好记录，然后将系统重新复位、布防;接到业主电子对讲电话，铃响三声之内应答，作好记录，根据需要向班长报告;负责对讲机的保管、充电、调换和借用手续;负责防汛防台期间应急通讯;对备用钥匙使用进行登记。
七、各类管理档案的建立与管理
(一)档案按照达标创优的要求，分18类建立:包括小区验收与交接资料、管理单位概况、企业发展规划、管理人员概况、企业经济效益、配合街道居委会派出所工作、业主委员会概况、业主委员会与管理单位关系、企业各项管理制度、现代化管理、财务管理、房屋及维修管理、设备管理、共用设施管理、绿化管理、环境卫生管理、安全防范管理、社区文化。上述档案按年度建立和装订。建档流程:收集一一整理一一分类编目录一一登记一一电脑储存一一入柜存档一一汇总装订。
(二)制定《档案管理制度》，规范档案管理工作。
(三)档案的计算机管理:利用计算机储存档案信息，以方便管理和档案的查询利用。可按照地址、姓名、电话等多种特征检索查找。
(四)业主档案管理
1、管理处建立业主档案，业主档案一户一档;
2、业主档案的管理按公司《档案管理制度》要求执行;
3、业主服务中心负责业主档案的收集、整理、归档、利用;每月5日前把上月的有关业主资料、产权清单、租赁清单整理归档;
4、管理处主任每季度检查一次业主档案工作，发现问题书面通知整改;
5、业主档案内容:入住交房通知单、交房手续流转单、前期物业管理服务协议、业主临时公约、装修申请表及检查记录、装修管理服务协议、房屋共有部位共用设施维修委托协议、业主登记表、房屋验收单、入住资料发放签收单、产权(租赁)清单、售房合同复印件、业主身份证复印件、权证复印件、业主房屋维修档案、缴费情况一览表、其他有关业主资料。
(五)房屋及配套设施权属清册
内容包括产权人;房屋类型;使用面积、建筑面积;土地分摊面积;使用情况;附设设施情况;车库使用情况等。
(六)共用设备、设施管理档案
1、对设备、设施分门别类地予以编号登记，制定成《设备、设施台帐》。
2、业主服务中心每月出一份产权清单、租赁清单，正确反映目前实际情况，以便合理分摊设备使用费。
3、管理处主任负责审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查管理手册，对于抽查中发现的问题及时整改。
4、档案内容包括:设备设施产品合格证、电器线路图、安装调试保养手册、使用说明书、安全检验报告、安装质量等级核定书、分部工程质量评定书、设备管理捡查记录表、安装大修检验报告、维修合同、维修报告、日常运行捡查记录等。
篇5：物业安全管理提升重点及推进方案
安全管理提升重点及推进
(一)、安全管理提升重点
根据20**年工作纲要，以“铸能力、双提速、保均好”的行动纲领，以加强品质管理，夯实基础业务为工作要求，针对目前物业系统的安全管理上存在的弱项，以提升工作技能，提高企业品牌，打造物业航母为目标，实施以下活动方案：
1.1夯实基础、加强培训(6-7月)
◆通过成立安全委员会，牵头对安全工作上的一些漏洞、弱项进行排产，找出问题点所在，并根据工作进度进行处理，保证安全链条上不出现大的漏洞
◆针对安全委员会检查出现的相关问题点和安全工作指引，把安全培训送到基层，加强对现场安全工作的指导，从而要安全做系统化、标准化;
1.2高度重视、全员参与(6-9月)
20**年各分公司安全岗位都转化为12小时，造成员工休息减少，工作压力和负荷增大，造成业主投诉、工作质量下降等问题出现。开展“我们在一起”活动，让一线秩序维护员能感受到管理人员对他们的关心和重视，拉近与员工之间的距离，也能让业主感受到我们服务的变化，让业主感受到物业工作不断的提升。
1.3细化工作、锐意进取(8-10月)
经过一系列的培训和提升，提高了员工的工作能力和工作积极性，开展“安全活动、大家参与”让业主参与到安全管理工作中来，体验秩序人员日常的工作，让业主明白我们在做什么、做了些什么。
开展“你攻我防”活动，加强项目与项目之间的互相检查，互相学习，积极探讨在安全工作中的新方法，打造和谐安全团队。
1.4对外宣传、展现风采(10-11月)
通过对安全工作持续改进，实施内练功夫、外展形象，开展“安全大比武”活动，展现我们安全人员的良好形象，梳理安全人员的威武之师、文明之师的精神面貌;
开展“11、9消防演习”活动，物业管理中心统一安排、协调，分公司配合，邀请当地消防主管部门人员、物业协会、业主等参加消防演习，利用视频等工具，分公司逐个汇报准备情况，由物业集团总经理在深圳统一下令活动开始，分公司开始消防演习。邀请当地媒体进行宣传。
1.5总结经验、表扬先进(12月)
对各分公司安全工作完成最好的进行表扬，并要求各分公司进行学习、总结。
通过以上一系列的提升，持续推进安全管理系统化、专业化、核心化，来展现佳兆业安全团队的风采。
(二)、安全管理推进计划
l6月份
活动主题：各分公司成立安全管理委员会
实施计划：
6月1日前全面完成分公司各常态项目安防、消防系统使用情况汇总，并对故障点进行原因分析。
6月10日前对涉及问题与地产公司及原施工单位进行修复方案的确定。
6月30日前全面完成各常态项目安防、消防系统修复工作，确保各系统运作
正常。
每月15日开展安防、消防系统领班(含)以上员工培训工作，提升项目自查
自纠能力。
每月30日对各项目安防、消防设施运行情况进行全面检查一次，并召开总结
及推广会议。
6月-7月
活动主题：送培训下基层
实施方案：
针对安全委员会对常态项目安防、消防系统使用情况问题的汇总以及年度培训方案，把培训送到基层，不走形式，讲究实际效果，让秩序维护员掌握 “二懂(懂防火措施、懂安全事知识);三会(会报火警、会使用消防器材、会处理安全事故);三能(能遵守安全管理制度、能及时发现安全隐患、能及时沟通、汇报)。培训后由秩序维护员进行评分，对培训后的成果进行分析，以达到事半功倍的效果。
6月-9月
活动主题：我们在一起
实施方案：
6-9月份是天气最热的月份，分公司在6月份完成对秩序宿舍的检查，落实风扇、纱窗等物品，有条件的公司可以装空调。
对工作岗位进行合理安排，太阳伞、风扇等物品必须及时配备。
天气超过30度 ，中午可以配置凉茶、糖水等;超过35度，可以提供冰冻水果;
安排管理人员在中午12:30--13:30为秩序维护员值班，让秩序维护员到岗亭休息，让队员感受到管理人员对他们的关心，也可以拉近与业主、基层员工之间的距离。
l8月
活动主题：安全活动、大家参与
实施方案：
邀请业主参与到秩序维护员部分岗位，让业主体验秩序维护员的日常工作，参与岗位值班、日常学习等，拉近与业主之间的距离。
9月-10月
活动主题：你攻我防
实施方案
1、全员参与、重点防范，针对性突破测试，考验防范能力;
2、认真负责、深入渗透，对公司负责、对被检查项目负责;
3、严谨规范、秘密行动、潜行阻击，反应项目事实现状。
10月
活动主题：安全大比武
实施方案
奖励先进，鼓舞团队，打造威武之师;
考核内容包括：队列、擒敌拳、内务、体能(百米)、消防水带、应知应会、服务意识等。
11月
活动主题：“11、9”消防演习
实施方案
全集团联动，利用11、9消防宣传日，各分公司同步进行消防演习，制作声势，扩大影响力。
由集团统一安排、协调，分公司配合，邀请当地消防主管部门人员参加消防演习，利用视频等工具，逐个汇报准备情况，由物业集团总经理在深圳统一下令活动开始，分公司开始消防演习。邀请当地媒体进行宣传。
11月-12月
活动主题：安全大检查既安全一百天誓师启动大会
实施方案
做到“五重安防”即“三维立体防线” ：在任何时间、任何地点、任何情况下，通过技防、人防、物防进行不间断监控。第一时间发现、第一时间处理，决不遗留后患。
12月
活动主题：集团安全表彰总结大会
实施方案
总结经验，表扬先进，对各分公司安全工作完成最好的进行表扬，并要求各分公司进行学习、总结。
全年活动(对外活动)
分公司全年不间断与所在地的物业协会加强联系，积极参加物业协会组织的各项评比、比赛等活动，也可以承办或者冠名各种活动，提高公司的知名度;
利用节假日，或者司庆等各种契机，开展“佳兆业活动日”到各福利机构献爱心，宣传和团队建设双收获。
精彩专栏
