房屋管理检验标准和办法

土木类：

　　1、 梁、柱、板主体：

　　1) 按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜和非收缩性裂缝;

　　2) 无钢筋外露;

　　3) 阴阳角成通线,阳角水泥护角及抹灰无缺损。

　　2、 天花：

　　1) 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮;

　　2) 无裂纹、无刷痕、色泽一致;

　　3、 天花扣板：(装修房)

　　目测无明显不平整，无磕碰。

　　4、 墙面：

　　1) 抹灰面平整，目测无明显起伏，无明显倾斜、面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无裂缝，无污渍,色泽一致，墙面涂料无污染其它饰面。

　　2) 块料(如磁砖)面层：

　　A、粘帖牢固，无缺棱掉角;

　　B、 面层无裂纹、损伤，纹理、色泽一致;

　　C、 对缝砂浆饱满，线条顺直;

　　5、 地(楼)面：

　　1)毛地面：平整，无裂纹，无钢筋突出、无凹凸、无施工余料、无积尘;

　　2)块料(如磁砖)面层：

　　A、粘贴牢固，无缺棱掉角，无空鼓;

　　B、单体无高差、无倾斜，整体水平;

　　C、面层无裂纹、损伤、无瑕疵、色泽一致，对缝线条顺直;

　　D、对缝砂浆饱满，线条顺直，倒影成通线;

　　3)水泥砂浆面层：

　　抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷;

　　4)复合木地板(基本装修房)：

　　A、地板整体无起伏，与阳台门框平行，空鼓面积不得超过2-3%;

　　B、接缝连接紧密，不得有大小头现象，缝宽最大处不得大于0.3mm。

　　C、面层无划痕、无磕碰，不允许有色差;

　　D、地面与地脚无明显接口，不可吊角。

　　5)卫生间、厨房和前后阳台地面：

　　用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水;

　　6、 门窗：

　　1)、开启自如，轻摇晃门、窗是否牢固，无晃动和裂缝出现，无翘曲变形;

　　2)、木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形，门扇吊脚高度应为3.5-4CM;

　　4)、玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹，阳台铝门吊脚应为2-3CM;

　　6)窗台：

　　泛水正常，无向室内倒流缺陷;可选择以下检查方法;

　　A、先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户(属天面均有檐口的房屋，普遍为多屋住宅区)自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台(墙面)是否有水渗入;

　　B、查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查墙面和窗台泛水;

　　7、 楼梯、扶手

　　1)砼结构的楼梯：无裂缝，无钢筋外漏，梯砖对缝严密、砖缝无倾斜;

　　2)钢木楼梯扶手：

　　A、用力摇无晃动，无弯曲;

　　B、钢制拦杆表面无油漆剥落、无锈蚀、漆色均匀;

　　C、木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手;

　　8、 阳台

　　1) 泛水坡向地漏，地漏口高度J距地面约3CM;

　　2) 栏杆安装牢固，油漆均匀、无脱落、无锈迹，各金属管间距不超过10CM;

　　9、厨房、浴室

　　1) 地面标高低于厅地面2CM

　　2) 目测去水口去水畅顺;

　　3) 排气口泛水坡向向外。

水、电类：

　　1、电器类：

　　A、插座与墙面间无缝隙，周边补灰平整，无凹凸感，盖板手感牢固。

　　B、开关拨动灵活，总电源箱各开关标识清晰，接线桩头无松动现象。

　　C、灯具须安装牢固。

　　D、各灯具及各插座应能正常使用，无短路、开路现象。

　　E、线材的选用、线路的走向和技术要求等要与设计图纸保持一致。

　　2、可视对讲系统：

　　A、按键、门开启灵活。

　　B、不锈钢门、玻璃门无刮花痕迹;

　　C、大堂与业主家和监控中心三方能互CALL，且通话清楚,图像清晰;

　　3、电视天线、电话线路、网络线路：

　　A、电视天线应保证图像清晰、伴音清楚，不受干扰。

　　B、电话线路应保证通话清楚，无杂音，不受干扰。

　　C、网络线路应保证频带的宽度和速度。

　　4、给排水：

　　A、保证各管道没有堵塞、漏水现象

　　B、保证供水管道要有足够的水压

　　C、排水口要做二次防水。

物业经理人网 www.pmceo.coM

篇2：房屋建筑工程保修协议

　　甲方(建设单位)：

　　乙方(施工单位)：

　　甲乙双方根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》，经双方协商一致，签订工程质量保修协议。项目名称：

　　一、工程质量保修范围和内容

　　乙方在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担本工程保修责任。

　　质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的厨、卫房间和外墙的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，以及双方约定的其他项目。具体保修的内容，双方约定如下：

　　乙方负责施工的所有工程项目，如出现施工质量缺陷或施工质量隐患，乙方必须履行保修义务，特别是出现以下情形(不在乙方承包范围的项目除外)时：

　　1、楼地面、屋面、墙面渗漏水;

　　2、烟道、排气孔道、风道和设备管道等管道不通或泄露;

　　3、楼地面沉陷、空鼓、开裂、起沙;

　　4、内外墙及顶棚抹灰、油漆等装饰面及结合层开裂、脱落，或墙面起碱脱皮;

　　5、门窗变形、门窗五金配件及门锁损坏、开启关闭不灵或缝隙超过规范规定及渗漏水等;

　　6、厨房、卫生间地面泛水倒坡积水;阳台、露台、走廊、屋面倒坡积水;

　　7、厨房、卫生间等有防水要求的部位渗漏水;

　　8、室内外上下水管道及其他管道渗漏水、堵塞;

　　9、强弱电系统不能正常使用，电气设备及开关、插座故障，线路漏电、短路;

　　10、钢筋砼、砖石砌体结构及其他承重结构出现变形裂缝;

　　11、施工产生的其他质量缺陷。

　　二、质量保修期

　　双方根据《建设工程质量管理条例》及《房屋建筑工程质量保修办法》有关规定，约定本工程的最低质量保修期如下：

　　1、地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限;

　　2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;

　　3、装修工程为2年;

　　4、电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年 ;

　　6、住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程为2年;

　　7、其他项目保修期约定如下：

　　其他项目的保修期为2年。

　　质量保修期自如下规定日期起计算：

　　1、质量保修期限在工程取得竣工验收备案证明、乙方将竣工档案、竣工工程全部移交给甲方的次日起算(以双方的交接记录为依据);

　　2、若工程移交给甲方时还存在质量问题且乙方选择自行进行整改时，则该工程的质量保修期自全部质量问题整改合格的次日起算(以包括甲方在内的有关方签署的验收合格书面文件为依据);若乙方书面委托甲方整改、维修并同意所需费用按市场行情进行结算、从乙方预留于甲方的质量保修金中支付时，则以甲方同意接受乙方委托并代为整改、维修后，经甲方及监理单位共同签署验收合格书面文件次日起算。

　　三、质量保修责任

　　1、属于保修范围、内容的项目，乙方应当在接到保修通知之日起按本保修书第五条规定立即派人保修，并在本保修书第六条保修时限要求的时间内完成保修。乙方不在约定时限内派人保修的，甲方可以委托他人维修，维修费用从预留于甲方的质量保修金中抵扣。

　　2、发生紧急抢修事故的，乙方接到事故通知后，应立即到达事故现场抢修。

　　3、对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施;由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，乙方实施保修。

　　4、在保修期限内，因乙方原因导致的工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或第三方人身、财产损害的，乙方应承担相应的经济与法律责任。如因房屋所有人、使用人或第三人向甲方索赔而使甲方遭受损失，甲方有权向乙方追偿。

　　5、因乙方未按有关规定和本合同约定及时履行保修义务而造成新的人身、财产损害，乙方应承担相应的赔偿责任。

　　6、非乙方原因造成的质量缺陷，乙方在履行保修义务后，有权就所发生的费用向责任方追偿。因设计方面的原因造成的，相关责任由设计单位承担;因建筑材料、构配件和设备质量不合格等原因造成的，如属乙方采购的，或由甲方采购而乙方不按规定进行检验用于工程的，相关责任由乙方自负;如属甲方采购，乙方曾提出质量异议而甲方未经鉴定合格坚持使用的，相关责任由甲方承担。

　　7、在本保修书规定的各分部分项(除地基基础、主体结构外)保修期限届满后，如因乙方未按国家有关规定、标准和设计要求施工或采购、使用不合格材料、构配件和设备所造成的质量缺陷，导致影响该工程的使用功能或房屋使用年限的，乙方应承担相应责任。

　　8、由于乙方原因造成的工程质量缺陷致使甲方遭受房屋消费者退房或换房等损失的，乙方应赔偿甲方的全部损失。

　　9、若因乙方原因造成业主索赔的，甲方同意乙方其指定的工程保修负责人作为代理人，在接到甲方电话通知后配合甲方与业主协商解决。因解决该索赔问题而由该工程保修负责人签署的文件、协议对乙方具有法律效力，乙方同意承担相应的法律后果。若乙方委托的工程保修负责人未按甲方的要求配合甲方进行协商处理的，则乙方同意委托甲方全权处理补偿事宜，乙方与业主签订的补偿协议书对乙方具有法律效力，其项下约定的补偿金由乙方承担，并授权甲方直接从乙方预留的质量保修金中扣付。

　　四、质量保修金的支付与返还

　　1、本工程双方约定乙方向甲方支付工程总价款 5 % 的工程质量保修金，质量保修金在办理竣工结算时支付，且质量保修金预留期间不计息。

　　2、自第二条规定的质量保修期开始计算之日起满二年时，甲方应将预留保修金余额的50%返还乙方;本保修书约定的防水工程保修期满时，甲方应将预留的保修金余额返还乙方。

　　3、甲方在根据本条第2款规定的各保修期限满后将预留的保修金返还承包人前，甲乙双方应共同对该工程的质量进行全面回访，在确定无质量缺陷后甲方才将保修金返还。

　　4、甲方在返还保修金时，有权将应由乙方承担但已由甲方垫付的款项从中直接予以抵扣，如保修金余额不足以抵扣，乙方须在接到甲方书面通知后10日内偿付甲方，否则，每逾期一日，乙方应按应付款项的万分之四向甲方支付滞纳金。

　　5、自本条规定的保修金返还之日起14日内，乙方应凭相关证明文件到甲方处办理保修金返还手续，因乙方原因逾期办理的，保修金在逾期返还期间不计利息。

　　五、保修程序

　　1、工程竣工前，乙方应将其指定的工程保修负责人姓名、联系电话以书面形式通知甲方。如甲方在工程竣工时仍未收到乙方的通知，则乙方同意指定该工程项目经理(联系电话：)为保修负责人。

　　2、乙方指定的工程保修负责人的联系电话应随时保持畅通，如保修负责人或联系电话发生变动，乙方应及时以书面形式通知甲方，有关变更在甲方收到乙方的通知之日正式生效。当发生质量投诉时，甲方可按乙方提供的联系电话通知乙方指定的工程保修负责人，该保修负责人应于接到电话通知时起，24小时内到甲方处领取《工程保修通知单》，该电话通知以甲方处留存的电话通知记录为准。逾期未来领取，或电话通知时该保修负责人的联系电话无法接通，为了避免各方损失扩大化，乙方同意由甲方另行委托其他施工单位维修，所发生的费用及代办费按本条第3款规定从乙方预留于甲方处的质量保修金中扣付。

　　3、乙方必须从甲方处领取《工程保修通知单》起24小时内(经发包人书面批准可以适当延长)与甲方、房屋所有人(或使用人)约定现场核查时间，并按时到现场核查、完成维修(在本保修书第六条规定的保修时限内完成);如发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故，乙方在接到保修通知后，应立即到达现场抢修。若乙方不遵守上述规定，甲方有权另聘其他施工单位进行维修，相关费用由乙方承担，且甲方可按所发生费用总额的50%向承包人收取代办费。如乙方拒不承担上述费用，甲方有权从乙方预留于甲方处的保修金中直接抵扣。

　　4、乙方领取《工程保修通知单》后应妥善保管，并在完成保修经住户签名确认后作为已履行保修义务的依据立即交回甲方。否则，视为乙方未履行保修义务，甲方有权按照返修内容估算返修费用及代办费，并按本条第3款规定从乙方预留的质量保修金中扣付;如乙方履行了保修义务而住户无正当理由不在《工程保修通知单》上签名确认，乙方应及时通知甲方，经甲方签章确认后，可认定为乙方已履行了保修义务。

　　5、经甲方组织验收合格，质量保修问题方视为处理妥当。如经验收不合格，甲方有权另聘其他施工单位进行维修，有关维修费用的承担按照本条第3款规定执行。

　　6、若乙方未按上述规定履行保修义务而发生的维修费用，均由甲方和甲方另行委托的施工单位按市场行情价进行结算，按本条第3款规定从乙方预留于甲方处的质量保修金中抵扣。

　　六、保修时限(自乙方领取《工程保修通知单》之日起算)

　　1、楼地面、屋面、墙体渗漏水为5天;

　　2、楼地面坪沉陷、空鼓、开裂、起砂的为5天;

　　3、内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面及结合层开裂脱落或墙面起碱、脱皮的为3天;

　　4、烟道、排气孔道、风道和设备管道不通或泄漏的为2天;

　　5、厕所、厨房阳台、露台、走廊、屋面等倒坡积水的为5天;

　　6、门窗变形、开启关闭不灵或缝隙超过规范规定渗漏水及门窗五金配件及门锁损坏的为2天;

　　7、室内外上下水道及其它管道渗、漏水或堵塞的1天以内必须完成，剩余的土建修复工作3天内完成;

　　8、强弱电系统不能正常使用，电气设备及开关、插座故障，线路漏电、短路的为1天。

　　以上时限均以住(用)户配合为前提。如住(用)户不予配合，乙方应及时告知甲方到场确认，未经甲方确认的，均视为住户已配合。

　　七、其他

　　1、甲方指定其“物业管理部”负责协调保修具体事宜。

　　2、本保修协议，经甲乙双方签章后生效，未尽事宜由双方另行签订补充条款进行约定。任何一方不得擅自变更或解除本保修协议。

　　甲方(公章)：乙方(公章)：

　　法定代表人(签字)：法定代表人(签字)：

　　年月日年月日

篇3：维修过程检验规定

　　一、检验目的

　　确保业主(住户)提出的服务要求得到满足，使公司所辖物业的各部分能安全、长久、有效的使用。

　　二、适用范围

　　1.公司所辖各物业公共部分维修过程的检验。

　　2.业主(住户)室内维修过程的检验。

　　三、职责

　　1.房管员每日对派工单进行检验，对所辖物业公共部分进行巡视。

　　2.主任负责周检。

　　3.管理处房管员负责每月维修工作的回访。

　　四、规定

　　1.服务过程的检验规则。

　　(1)服务及时性的检验。根据维修预定时间，准时到达目的地，房管员派工组织维修视工艺复杂程度而定：一般性维修不超过8小时;对于特别困难的，要求从接到维修到完成最多不超过72小时(工艺要求特殊的例外);不能当天完成的，应向业主(住户)解释原因。

　　(2)服务质量的检验：按维修服务标准进行检验。功能性维修，以恢复原有功能为准;外观性维修，表面应无色差、高低不平的现象，与原有部位相比较，应无突兀感;满足业主的合理要求;严格按工作手册执行。

　　2.检验。

　　(1)日检：房管员每天进行日巡视检查，发现维修质量问题及时通知维修人员维修，对每日的派工单要及时收回，以检验服务的及时性和住户对维修服务过程是否满意，并查找当日未解决项目的原因，及时监督解决。

　　(2)周检：主任组织管理处副主任、房管员、班组长依据维修服务标准，每周对物业公共部位设施、设备(机电设备除外)情况进行周巡视检查，有问题及时通知到维修班，填写不合格服务处理表，并督促解决。

　　(3)物业管理部每月对管理处维修服务进行检查。

　　(4)回访：每月由管理处房管员按派工单总量抽取5%(最多不超过物业总户数的5%)。对业主(住户)进行回访，以检验维修服务过程的质量，物业管理部在月检时抽检工作记录。

　　(5)对以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因，及时采取纠正措施，并填写纠正措施报告，在检验过程中发现隐患应及时采取预防措施，具体处理程序按纠正、预防措施控制程序执行。

　　五、相关记录

　　1.日巡视记录表。

　　2.回访记录表。

　　3.维修服务项目表。

　　4.维修服务标准。

　　5.派工单。

篇4：案例：房屋存在质量问题期间的物业费由开发商交纳

　　案例：吴先生20**年在惠州一楼盘购买了一套房子，根据合同约定今年8月收楼。在收楼日期将近的时候，同楼盘的其它购房者列出了一份“问题清单”，有业主还提出推迟收楼来敦促开发商解决问题。吴先生想知道，如果业主方推迟收楼，他们的物业费用是否会按照交楼日期自动计算呢?

　　根据《惠州市物业服务收费管理实施办法》的规定，物业管理区域已竣工但尚未出售，或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。前期物业服务合同应载明物业服务等级内容、收费项目、收费标准、计费方式及计费起始时间等。新建住宅前期物业服务合同载明的物业服务收费等内容，须在物业销售前一天至销售结束在交易场所醒目位置进行公示。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同载明的物业服务收费等内容;物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用，逾期不交纳的，由物业服务企业依法追缴。

　　此前惠州出现过类似的案例，参考物价部门的解释，开发建设单位未将物业交付买受人之前，物业服务费应由开发建设单位承担，交付后才应由业主承担。所以，吴先生的楼盘如果存在不符合双方合同约定的情况，则需要开发商依照合同进行整改，那么整改期间的物业费用无疑不能由业主承担。但如果购房者列出的问题不属于合同约定范围，问题则另当别论。

　　此外，开发建设单位未将物业交付物业买受人之前，业主也不需要承担水电分摊费。根据相关规定，住宅大楼内走廊、楼梯及电梯、增压水泵、中央空调等公共设施设备的公用水、电费用，由本楼业主按实合理分摊;二次供水所耗电费及因此产生的水损耗费用也可向业主分摊，但必须单独设立计量表并单独列账，同时应向业主公布分摊办法和总金额以及业主应分摊费用，严禁把分摊的水、电费用与业主自用的水、电费用在政府规定的水、电费收费标准上加价混合统收。所以业主未收楼之前也不必缴纳水电分摊费用。

篇5：治理小区房屋粉刷层脱落霉变长毛问题

　　如何治理小区房屋粉刷层脱落霉变长毛问题

　　地处寒冷地区，常会看到很多小区房屋粉刷层出现脱落、霉变、长毛等现象，不仅造成视觉污染，而且有的还会散发出一股很重的霉味。特别是进入冬季以后，随着气温的降低，小区楼内粉刷层经常结露，加重了粉刷层霉变、长毛现象，给许多业主的生活带来了困扰，也为物业管理维修工作出了一道难题。

　　现象

　　小区房屋粉刷层出现脱落、霉变、长毛现象的常见部位有：山墙、外墙、顶棚、卫生间的天棚和墙体、窗户周围的墙体、散热器下壁龛处、少部分内墙、阳台天棚、阳台挡板墙、阀组间内外墙、楼道内墙和顶棚、楼道一层靠近单元门的天棚等。

　　原因

　　小区房屋粉刷层脱落、霉变、长毛现象从理论上讲需要多个因素共同作用才能出现。其中主要因素有：湿度较大、易形成冷桥的墙体处保温做得不够、通风不好、使用的涂料易于霉菌生长等。

　　对策

　　我们认为：小区房屋出现渗漏和结露问题，粉刷层就容易出现脱落、霉变、长毛等现象。因此，防止粉刷层脱落、霉变、长毛的重点是防止渗漏和结露。

　　一、结露的原因及解决措施

　　空气(由干空气和水蒸气组成)在一定的温度、湿度等条件下，由于住宅楼内某处温度达到露点温度，空气中的水蒸气就凝结成水。产生上述结露现象的原因主要有保温问题、供热问题和业主生活习惯问题，为了解决结露问题，可以采取以下措施：

　　(一)内外墙和屋面保温

　　1、内墙保温技术：内墙保温的关键是选择操作简单、能解决热桥效应、导热系数小的材料，比如，大庆石油管理局物业公司对远望小区240户室内墙面发霉、长毛的住户做过整面墙的苯板保温，但是经抽查回访的117户，有36户做过保温部分的墙面继续出现霉变、长毛现象。经过大庆石油管理局物业集团万方工程技术设计院攻关小组数月的反复实验和努力，GW保温材料，天硕TS20保温材料的内墙保温实验效果非常好，基本可以解决墙体长毛和霉变问题。

　　2、外墙保温技术：外保温节能技术能基本消除热(冷)桥的影响，同时消除结露和霉变现象，将成为墙体保温的主要形式，新建楼盘使用比较多的是外墙外保温技术，也是目前应对墙体长毛最好的保温技术。比如大庆市近几年在新建建筑中采用外墙保温技术，取得了不错的效果：薄抹灰外增保温系统采用专业胶、聚苯乙烯泡沫板、耐碱玻璃纤维网格布、饰面涂层等外墙保温技术，完全消除其他保温类型墙体存在的致命弱点：如耐候性差，墙体开裂及脱落、保温效果达不到设计要求等问题。完全可以把这种成熟的经验应用到老住宅小区解决墙体结露问题。

　　3、屋面结构层保温问题：一是对因保温层含水量过大或保温层过薄的屋面出现的棚顶结露，可以更换或增设保温层来解决;二是采用新的保温材料比如聚苯复合保温材料，具有密度小，导热系数小，吸水率低，通风，隔气等特点，同时还具有成本低，保温，隔热，防雨水渗漏，整体性强，强度高，工艺简单，质量容易控制的特点;三、平改坡的屋面保温效果：根据已经试改完成的屋顶检测数据，坡屋顶不仅防水效果好，而且由于架起的空间，等于给顶层房子加了空气隔热层，因此冬暖夏凉。冬天顶层的室内温度可比改造前提高3到4摄氏度，夏天可以降低4到5摄氏度。

　　(二)对于供暖温度就应该协调供暖企业来解决，适当调整散热器的数量，注意供热温度和压力的调节以及对于不合理的散热器设计和布置的调整，或者用空调来适当调节室内的温度，对于阀组间跑冒滴漏物业人员要及时通知供热企业维修。

　　(三)对于业主习惯的问题可以通过湿度计来测定湿度，建议业主改变一些生活习惯来控制室内的湿度。

　　二、渗漏的原因及解决措施

　　渗漏产生的原因主要有自然原因造成的渗漏，物业日常维修养护不及时造成的渗漏以及楼上往楼下渗漏，对卫生间地面的改造破坏了原有防水层，卫生间浴盆、座便、洗脸盆的排水渗漏，采暖管线跑水、自来水跑水，太阳能热水器跑水渗漏等。其解决措施如下：

　　(一)老住宅小区的平改坡实践证明：在解决屋面漏水、积水和滴水的问题方面效果是相当明显的，是解决顶层渗漏的有效的办法;对于没有做平改坡的屋面的渗漏问题，我们在实践中选用的高聚物改性沥青防水卷材，采用热熔法，先找准渗漏位置，其中女儿墙、山墙、伸缩缝、天沟、檐沟、雨水斗、出屋面的烟囱和管道泛水等处常常是导致渗漏的薄弱部位，针对漏水部位的面积大小采用全防或局防。

　　(二)对于窗户的问题业主可以采用塑钢窗密闭保温效果要好于钢窗，并且要保证窗户和周围抹灰厚度，窗台板与窗户之间砂浆饱满;雨季清洁员在上楼清扫时要随手关上窗户，对于雨蓬的积水要及时疏通开排水管;对于日常维修养护造成问题可以通过加强巡检及时发现及时处理。

　　(三)对于楼上往楼下渗漏发现后及时找相关部门及时维修或通过一层的供水阀门先控制再维修。