空调系统管理程序

　　1.目的

　　对物业区域内中央空调系统进行维护和管理，确保中央空调设备正常运行。

　　2.范围

　　适用于广州***物业管理有限公司辖区内中央空调系统的管理和维护。

　　3.职责

　　3.1工程部负责制订中央空调系统年度保养计划及实施，物业管理处负责保养计划实施情况的检查监督。

　　3.2工程护部负责中央空调系统日常运用操作管理和维修保养工作。

　　3.3物业管理处、工程部共同对外委维修保养项目进行监督和验收。

　　4.工作内容

　　4.1年度维修保养计划

　　4.1.1工程部每年12月26日前制订下年度中央空调系统保养计划，经主管领导审批后报物业公司备案。

　　4.1.2工程部根据年度计划于每月26日前制订下月保养计划，报部门主管审核。

　　4.1.3工程部主管审核年度计划，报批后执行，并将维修保养计划存档备查。

　　4.2设备运行操作

　　4.2.1空调技工负责设备运行操作，每四小时巡查记录一次填写《中央空调运行记录表》。

　　4.2.2操作人员操作时必须严格按《中央空调操作规程》进行操作,并参考《中央空调系统操作指导书》。

　　4.2.3维修保养应安排在非办公时间，若因急修停机，知会客户服务部提前24小时通知用户。

　　4.3 设备维修保养

　　4.3.1工程部负责按中央空调维修保养计划对中央空调主机、冷冻泵、冷却泵的配电屏维修保养和清洁工作。

　　4.3.2工程部负责按中央空调维修保养计划对中央空调系统机械部分和冷却塔配电柜的维修保养，保养项目参照执行。

　　4.3.3中央空调主机保养和冷冻水、冷却水水质清洗委托外单位，工程部负责监督检查，并配合、协助工作。

　　4.3.4委托外单位保修的设备大修时，保修单位必须制订维修计划，经工程部主管同意、报备物业管理处审核后方可施工。工程部负责检查验收。

　　4.3.5中央空调的维修保养具体按《中央空调维修保养规程》执行。

　　4.4设备检查

　　物业管理处每月对所辖设备进行不定点抽查保养计划落实情况，发现未达到要求，应通知相关单位及责任部门限期整改并达到要求。

　　5.相关文件

　　5.1 《中央空调操作规程》

　　5.2 《中央空调维修保养规程》

　　5.3 《中央空调系统操作指导书》

　　6.记录表格

　　6.1 《中央空调运行记录表》

采编：www.pmceo.cOm

篇2：空调维修保养、维护巡检内容程序

空调维修保养、维护巡检内容程序

　　1.空调维修保养、维护巡检时，通过以往维护报告以及查看精密空调报警历史记录等方法，了解精密空调存在故障以及以往维修史。

　　2.在空调关闭状态下测量供电电压，查看皮带状况、以及蒸发器、过滤网的洁净度、各控制电器部件紧固情况、各制冷循环部件连接是否有渗漏情况等。

　　3.开启空调维修保养代维护运行，将设定温度调整至低于房间温度3℃以下，湿度调整至高于房间湿度的5%以下。使室内主风机、压缩机、加湿系统都处于运行状态，再次测量精密空调维修保养代维护运行时的主电源电压，看是否有压降。

　　4.观察加湿系统运行状况，一般正常加湿情况下加湿罐的水位高度为1/2-2/3。但因水位高度由工作电流控制，所以因各地水质不同高度会略有偏差，加湿的电流参考标准为1.1A/kg。红外线加湿系统根据输入功率计算电流值测量，三相电流应均衡。

　　5.观察加湿上、排水工作状况，是否存在电磁阀关闭不严导致的一直上水或一直排水的故障隐患，上水水压不宜过大，一般为3.5kpa 左右,如果过高可能导致上水电磁阀失灵,另外查看排水管路是否存在堵塞安全隐患。

　　6.由于机房发热设备较多，加热器是做为辅助除湿的系统，一般情况下不予以开启，如果需要测试，可将设定温度调整高于房间温度3℃以上，待加热工作5分钟以上测量电流，并观察门板热保护装置无动作、控制系统无告警。

　　7.在制冷状态下，观察室外风机运行情况，测量电流参数，因室外机长期在恶劣环境下工作，可能存在漏电的安全隐患，应在停机状态下或切断室外电源的情况下，进行风机温度检查以及外机控制电路检查、冷凝器洁净度检查。

　　8.空调维修保养代维护时，如需要清洗室外机，必须是切断室外机电源进行，拆卸下风机进行，使用高压水枪时应注意冲洗方向，不要将翅片冲倒影响散热。清洗过程中须做好防水保护措施，避免电路部分浸水损坏。如果不慎沾水，请用干净的布擦干，并尽可能使之在最短的时间内完全干燥。

　　9.在空调维修保养代维护过程中，不得佩带领带或围巾之类的漂浮物，以免被风机吸入导致人身伤害。不得带电紧固各类电器部件，如果带电操作，必须使用专业绝缘工具以及绝缘手套进行。检查皮带或直连风机时温度时，必须停机进行，不得在风机运转时检查或着佩带手套检查。

　　10.拆卸氟表时，需佩带手套进行，快速旋拧表管管头。有维修阀的应将精密空调维修阀关闭，将表管内余气应由公共管内放出，将公共管头用毛巾包裹或将管头放如一容器内(如矿泉水瓶等)，轻轻打开阀门，放出余气。注意不要直接将表控制阀开启至最大，更不要直接由高低压连接管直接释放余气，更不能将余气释放到地板下或者天花板的烟感探头处，引起烟雾报警的安全事故隐患。

　　11.在精密空调维修保养代维护过程中要详细记录设备配件资料，并在登记表内记录数据采集地客户名称，非原机配件(或替代型号)要特别注明。精密空调内部配件(如直连电机，轴承型号、轴径、皮带等)必须停机记录。电器部分、控制部分必须断电后方可进行记录。

　　12.查看各铜管、阀门及各连接点是否松动、有裂纹，因为机房空调24小时不停运转，震动比较到大，容易出现上面情况，导致氟泄露。