加强物业公司对物业设施设备管理
物业设施设备是整个物业的重要组成部分，是维持业主正常工作、生活、学习的重要保证。业主把物业设施设备交给物业公司后，很少参与其日常管理，这种缺乏业主参与和监管的管理，将增加设施设备维护费和降低设施设备使用寿命，并给设施设备运行带来安全隐患。本文对物业公司如何加强物业设施设备的管理进行了深入的探讨，提出了相应的解决方案。
物业管理1981年最早在深圳出现，近十几年才在全国快速发展起来。为了规范物业管理，化解物业管理中存在的矛盾，国家制定了约十六部物业管理相关法律法规，这些法律法规的制定和实施，起到了规范物业管理活动、维护业主和物业企业合法权益的作用。但在物业管理实际工作中，笔者发现有许多问题需要进一步细化和完善，比如业主把物业交给物业公司后，如何加强物业公司对物业设施设备的管理?
物业设施设备主要包括电梯、消防设施、供暖与锅炉、中央空调、给排水系统以及强电设备等，是整个物业的重要组成部分，也是维持业主正常工作、生活、学习的重要保证。目前国家制定的物业管理相关法律，如《物业管理条例》规定了业主在物业管理活动中享有如下权利：“......对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;......监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用......”这个规定因不够细化而难以操作，如物业公司对物业设施设备的管理，业主很难检查物业公司的管理情况，完全依靠物业公司的自我管理、自我约束，缺乏业主的有效参与和监管。
物业公司的服务如卫生、绿化，业主不难判断其服务质量的优劣，而物业设施设备的管理，如中央空调、智能化的中央控制系统、高压水泵供水系统等等，是一项专业性很强的工作，业主往往不具备这些专业知识，在业主看来只要这些设备能运行就可以了。实际上物业设施设备是否得到良好的管理，决定了设施设备能否有良好的工况和较低的能耗，同时也决定了设施设备能否有较长的使用寿命和较低的维修保养费用。
目前由于物业公司之间竞争激烈，物业公司生存时间短，变换频繁，物业公司为节省开支，不按照相关设施与设备管理规定对设施设备进行维修保养，如空调水质长期不化验，水泵轴承从不加润滑油，空调盘管从不清洗等，甚至一些设施设备长期带病运行，直到设施设备无法工作时就花业主的钱大修。很多物业服务合同规定：小修费用由物业公司承担，中修、大修及更换设施设备的费用由业主承担，或者规定维修费用超过多少元由业主承担，低于多少元由物业公司承担。这种规定不可避免地出现物业公司小修不做，累积到大修，从而给业主带来高昂维修费用，也缩短了设施设备的使用寿命，更为严重的是带病运行的设施设备存在安全隐患。这种规定带来的另外一个问题是个别不法物业公司甚至串通维修单位故意提高维修价格，从而达到由业主承担费用的目的。
为加强物业公司对物业设施设备的管理，笔者提出以下管理方案：
一、加强物业公司的招投标管理工作，引进管理规范、技术力量强的物业公司。由于物业管理是随着住房改革而逐步发展起来的朝阳产业，物业公司数量迅速扩展，但各公司的技术力量、管理水平差别很大，目前大多数物业管理企业普遍存在高端人才少、从业人员素质和水平较低的问题。物业管理公司安排的大多是企业富余人员，而保洁、保安、维修人员的学历基本在职高以下，对设施设备的管理仅仅能做一些简单的清洁和开机、停机工作，没有对设施设备进行应有的日常维保的技术能力。因此在考察物业公司的资质时，应该着重考虑物业公司管理人员的素质、技术水平，对物业设施设备的维修技术人员要求必须持证上岗并具有相应的维修管理经验。
二、业主委员会部分成员由具有水暖、机电等专业知识的业主担任，由具有专业知识的业主不定期地对物业公司在物业设施设备管理方面进行检查，包括维修计划的制订和实施、设施设备的巡检记录、设施设备的维修台帐等等，并把检查结果作为评定物业公司服务质量和确定物业公司物业费收取标准的依据之一。
三、业主委员会委托具有水暖、机电等专业知识的第三方(如物业咨询公司、专业设备维护维修公司)对物业公司的物业设备管理工作进行监管，根据发现的问题，给物业公司提出专业化的管理意见和建议。由具有物业设施设备方面的专业知识的第三方进行监督，能更专业、更及时发现物业公司管理中存在的问题，有力地强化了物业公司的管理，使设施设备始终处于最佳的工况中，从而降低设施设备的维修保养费用和能耗，延长设施设备使用寿命。
物业设施设备的管理关系到广大业主的切身利益和人身安全，加强物业公司的管理意义重大，引进高质量的物业公司是加强管理的前提，由具有专业知识的业主参与管理和委托第三方进行监管能确保设备处于全程监管之中。通过这些措施，不仅加强了物业设施设备管理，而且也极大地促进了物业公司不断地提高自身的管理能力和技术水平。
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：物业设备管理的巡检方法
设备巡检工作之我见
物业设备管理是一门发展中的应用学科，它包括系统理论和丰富的实践经验两个有机的组成部分。传统的物业设备管理主要是对水暖电设备进行维护保养，把各种设备能够正常运行作为工作目标，着眼于有故障的设备维修，具有“维持”的特点，但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进，使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统。城市中人们生活、工作在高楼大厦里，其日常生活离不开各种各样的设备，对设备的稳定运行依赖性越来越高，往往设备故障会给人们正常生活带来许多不便，因此“维持”水平上的管理已不适应现代物业管理的要求。怎样保证设备正常运转成为物业管理的重点与难点，同时也是考查一家物业公司实力的重要因素，蜂巢物业论坛为您详细解读。
一、设备管理的重要性
作为物业管理企业的重要组成部分，设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存发展有着重要意义。如果物业设施一直处于良好状态，人们就能安心方便地生活和工作，管理企业也能被认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，企业发展前景广阔。反之，如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉。甚至无法再取得人们的承认，丢掉市场，丧失生存的根本条件。
设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。加强维护保养，能有效地延长设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少停工损失。显然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科学化无疑是关键。具体说，就是取决于设备经济管理的一系列环节是否达到最佳水平。
二、设备管理目标
管好、用好、修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，这是设备管理的根本目标。设备技术性能的发挥、使用寿命的长短，固然同设备的先天条件有关，但在很大程度上是取决于它的后天条件，即设备管理的好坏。如果一台设备能被正确使用，精心维护保养，定期检查修理，就能保持设备的完好，延长设备的使用寿命;相反，如果使用不当，就会降低设备的有效利用率，缩短设备的使用寿命，严重时还会引起设备事故，造成设备的损坏或报废。
三、设备管理的巡检方法
目前，我国物业管理企业中直接从事设备管理的人员大多文化水平较低，许多技术人员是农民工，这些人有着丰富的实际操作经验，但受文化水平所限，学习能力较差。这与现代化高智能楼宇要求的高素质管理人才差距较大，而且这个缺口日渐扩大。
设备再先进也离不开人的细心维护，俗话说：“三分维修，七分保养”，一般设备在发生故障之前都有许多症状表现，这些表象如果被运行人员及时发现，及时处理，即可把故障“大事化小，小事化无”，做到防患于未然。当然要做到这些，就需要设备主管人员在管理上下工夫。因此除了专业培训以外，制定详实可操作的巡视巡检方案对设备维护可谓有百利而无一害。而且可以有效地弥补基层工作人员在技能上的差距。
笔者曾多年从事设备管理工作，近两年考察了北京几家颇具实力的物业公司后，更是感觉到良好的设备管理，离不开完备的巡检工作，有效的巡检对设备安全运行可起到事半功倍的作用。设备巡检方案应该全面覆盖辖区内所有设备设施，对可能出现的问题尽量做到预判预知，把故障解决在萌芽状态。这项工作实际操作起来并不太难，只要做好详细的基础工作，制定出切实可行的方案，操作人员经过适当培训就可上岗，但工作重复性较高，需要有较强的责任心。依据笔者自身的工作经验和考察结果，笔者认为要建立巡检方案一般有以下几个步骤：
1、设备摸底
基础资料工作是设备管理工作的根本依据，基础资料必须正确齐全。条件允许的话，可以充分利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、网络化，活化其作用。
设备的基础资料包括：
(1)设备的原始档案：①基本技术参数和设备价格;②质量合格证书;③使用安装说明书;④验收资料;⑤安装调试及验收记录;⑥出厂、安装、使用的日期。
(2)设备卡片及设备台帐：设备卡片将所有设备按系统或部门、场所编号。一台设备有一张设备卡片，设备卡片上登记设备的编号、名称、规格型号、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。
(3)设备技术登记簿：设备从一开始到报废的全过程。包括计算、设计、制造、采购、安装、调试、使用、维修、改造、报废，均应有比较详细的记载。每台设备建立一本设备技术登记簿，它是设备的档案材料。设备技术登录应及时准确齐全，反映该台设备的真实情况，用于指导实际工作。
2、巡检设备分类
根据项目上所有设备、设施登记状况，按照使用类别、重要程度、系统集成性把设备、设施分成三类，比如：空调系统运行需要好几个部件联合运行才可以保证整个系统正常运行，这样的系统集成化程度高，每天都需要运行，可列为一类;对使用频率较高但不是重点监控的设备列为二类，比如：污水提升泵，只需要泵和浮球开关就可以控制运行，它的操作简单，维修方便;最后把一些平时不用，但经常处于待机状态的设备可列为第三类，比如：自备发电机。依此类推把所有设备设施分类。
3、制定计划巡检方案
现代化的建筑物设备众多，要做到所有设备每天都保持同样的关注程度，并不现实，也没必要。巡检可以根据设备重要程度分类，把巡检分为日检、周检和月检。
日检应该纳入第一类设备、设施(如表1所示)。巡检表列出重要设备、每天都在运行的设备，以及该设备需要检查的单项位置。每天安排专门的人员按照巡检表所列分项进行检查，并把检查结果当天上交主管处，主管领导每天可以根据报表情况清楚地掌握重点设备的运行情况，把检查过程中遇到的问题及时安排处理。
周检可以列入第二类设备、设施(如表2所示)，属于经常使用但不是每天定时运行的设备，比如：污水提升泵等。这样的项目，周检表中详细列出检查设备和检查项目，主管领导每周安排人员巡检一次，基本上就可以保证其不出大的问题。
月检项目列入第三类设备(如表3所示)，这些设备仅在特殊情况下使用，但常年保持待机状态。这类设备由于使用次数和时间都比较短，容易被忽略。比如：综合管沟泵仅在雨季，地沟内积水对才会使用。自备柴油发电机只有在外电全部断开时才启用，这样的情况一般很少发生，但不能不做好准备工作，以防意外出现，所以长期待机设备需要有例行的检查和试机。设立月检是为了保持设备的有效待机运行状态。
这样制定出的巡检方案，把所有设备都纳入到巡检项目中来。管理人员按计划安排巡检工作有序进行，即可保证设备安全正常运行，避免因疏漏检查而造成意外事故。
4、加强培训教育工作
越是优秀的物业管理企业，越应注意对员工的培训、教育。设备巡检工作，应该培训企业内部所有从事工程的员工，共同用好管好所管辖区域内的所有设备。因此，设备管理人员不仅要懂设备的用途、结构、原理、技术性能;还要懂得巡检要点、巡检注意事项等基本知识。全面提升从业人员的整体素质。
在实际应用中，笔者主管的一个有40多年历史，设备老化显著，经常出问题的小区项目，按照以上方案建立了巡检制度，并在日常工作中逐步实现。坚持了四年多的运行，改变了以前发现污水流出地面才清理化粪池，水泵坏了才维修的状况，没有发生设备故障导致影响业主生活的事情，使物业服务水平提升档次，也得到业主的好评。
总之，学习和掌握设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想，结合物业设备的特征和具体实践，完善科学的管理组织机构和管理制度，提高管理人员的素质水平，推广先进的设备管理方法和管理技术手段，可以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。
篇3：物业设备管理中的点检应用
点检管理在国内先进大型生产企业已经实施多年，但在物业服务行业尚为鲜见。目前物业管理企业在设备管理中普遍采用的是巡检管理模式，即由每班的工程维修人员对运行的供配电、暖通、给排水等设备设施进行抄表查看。巡检是不固定专人进行的、较为简单的、一次性的巡视检查，所以巡检员仅是一个“赤脚医生”，一次巡查完毕就完事，往往存有“当班不出事就是好运气”这种无责任心的侥幸心理。但点检管理是以点检为核心的，而且责任者始终如一，真正掌控设备的运行状态，是专业的设备“保健医生”。因此，以点检制来替代巡检制进行物业设备的运行管理有其实施的必要性。
实施点检需由巡检开始循序渐进
点检管理即点检员凭借其感官或使用仪器工具，按照点检标准对设备关键部位进行定点、定期检查，以便及早发现设备故障隐患，及时加以修理调整，使设备保持其规定功能的设备管理方法。
实施点检管理，建立在原巡检制运行人员的技术素质、检查要素的基础上，是按照点检的基本实施步骤和要求进行逐步改进来推行的。点检的实施步骤依先后分为六个环节--定人、定线、定点、定周期、定标准、定流程。笔者所在单位的具体做法为：
1、定人
首先确定固定的点检人员。点检人员从有经验的设备运行人员中甄选，条件是对供配电、暖通、给排水等设备设施性能都有所熟悉，并持有相应专业上岗证和等级证。刚开始可根据条件选定1-2人，成熟后再增选至2-3人，每人负责一个十分钟步行区域内3-4个项目中的几十台设备系统的点检管理，实行常日班工作制。他们不是维护工，也不是检修工，更不同于维修技术人员，而是经过培训既会设备检查作业又会设备基础管理的“全科医生”;同时要具有高度的责任心，工作认真负责，对点检业务精益求精，敢于负责，有自信心。
2、定线
其次确定点检路线。在审视以前整个设备设施巡检路线的基础上，按照最安全、最短、最省时间的原则(如考虑避开电梯运行高峰等因素)，将路线调整、确定后制作成可视化管理图。
大厦点检可视化图
3、定点
紧接着确定点检的关键部位。在查阅历年来的巡检记录和运行资料并找出曾经发生故障的部位及主要原因的基础上，归纳分析并进行判断，哪些设备和部位有可能存有安全隐患或材质劣化而可能引发故障，或所致的不良影响较大。然后将这些部位预先设定为“设备故障点”或“潜在故障点”，这样易于发现导致设备失效因素的萌芽点，作为点检管理的重点，并制作成点检可视化管理图。
4、定周期
确定点检周期环节，通过查阅历年来的巡检记录和运行资料，归纳出设备与部位在巡检的过程中从未发生、或也不可能出现故障、或即使发生故障也能及时发现和处理的部位，对这部分内容可降低目前的检查频次，延长点检周期;反之则对这些关键部位的检查周期参照原巡检频次和设备技术性能进行确定。对预先设定的故障部位、项目、内容均应明确预先设定的日常点检周期，并随着点检人员素质的提高和经验的积累，进行不断的修改、完善，进行摸索，以寻找最佳的点检周期。
5、定标准
在上述前提下，再确定点检部位是否正常的判断标准及是否劣化的判别尺度。实行点检的对象设备、部位都应有固定的判定标准，以利于点检人员对照和把握，也有助于新上手的点检员尽快熟悉与掌握，以便发现异常而采取相应的对策，尽快消除偏离标准的劣化点和失效点，使设备恢复良好运行状态，并将其在相应的设备主机房转换制作成可视化点检管理图。
6、定流程
最后环节确定点检作业结果的处理对策。对日常点检过程中发现的隐患和故障征兆，拟订出切实可行的正常处理流程和紧急处理流程，包括制订相应的记录台账和工作票(派工单)。明确规定处理程序：急需处理的隐患和不良点由点检员直接通知维修人员立即处理;不急的问题则做好记录，纳入计划检修中加以解决。这样可以做到应急反应快、计划项目能落实，提高工作的效率效能。
上述六个环节的工作，实现了从巡检制到点检制的转变，但要真正达到点检管理所定的目标，点检员素质的提升则是一个长期过程。
点检人员积累经验、提升技能的途径
高素质的点检人员是物业服务企业成功推行设备点检管理的关键。点检人员除了应具备所管设备的相应专业上岗证外，更需要具有对该设备关键部位故障征兆的分析预判技能与解决处理能力。就笔者单位已定点检员的技能来看，分别是空调和电气专业的高级工，但相应对非本专业的设备性能掌握欠佳、技能不足。理想的点检员是空调、电气、给排水及消防等专业技能均达到中、高等级以上水平的复合型人才。
作为点检员要根据自身的专业技术短板注重自身的学习，并虚心向其他同事学习与请教;另一方面，点检员还需要加强与设备生产厂商及公司以外同行之间的联系沟通和相互学习交流，触类旁通，积累经验，以提升专业水平。
在平时的点检过程中，注意做好设备基础信息的收集工作和统计分析。基础信息资料包括：
静态资料--设备台账信息(型号规范、图纸、说明书、主要技术参数和安装记录等);设备大中修及更新改造历史记录;行业和国家标准、规程。
动态资料--同类设备的故障信息和维修经验，包括从相关关键事件中吸取的经验教训与落实整改措施记录;设备运行数据(运行日志、点检记录等);历年常规检测数据(年检数据、性能试验数据、技术监督项目的测试数据)。
依据这些信息资料，针对设备运行参数(电流、电压、温度、异音等)的变化趋势或幅值变化进行综合判断测算，同时结合设备、配件的使用寿命周期，制订维修计划，积累知识和经验。
从公司层面来讲，应指派本单位技术专家和权威人士对点检人员进行个别培训或现场辅导;也可以联系点检管理先进的企业前去学习交流和接受培训。同时应制订相应的激励机制，营造相互学习的良好氛围，请故障诊断及维修经验丰富的同事进行培训授课和传帮带。
实施点检管理的成效
点检管理的实施，首先有利于管理团队建设和人才的培养，促进工程维修人员自身素质的提高与职业生涯发展;其次，科学预测并及时或计划处理设备故障隐患，避免紧急抢修事件的发生，则改善了员工的作业环境和劳动强度，有助于员工自我效能的形成和提升;再次，点检管理减少了原先巡检所耗的时间与人工，节省开支，故能以合理的成本维持或改善设备的价值功能，具有经济效益。
譬如，笔者公司所辖一栋大厦建筑面积3.3万平方米，楼龄16年，设备设施陈旧，配备9名工程维修人员。原来实施巡检制时，每天两个运行班均要安排不同的人做巡查，每月需用60人次。随着日常维修工作量的逐渐增大，9名定员显得捉襟见肘。实施点检制后，从中选定一名为点检员，专责设备运行，并按上述点检实施的几个环节来推行，目前每月仅需用22人次(正常班)，比原先节约人工一半以上。且实施点检后，该大厦陈旧的设备完好率有所提高，减少了因设备故障引起的损失，延长设备使用寿命。下一步将计划在该大厦旁由我司服务的另一座大厦设备运行也一同交由该点检员负责，这样两个项目平均用在设备运行上的人工将更为节约。
综上所述，虽然点检目前在国内物业服务行业的设备管理方面应用得很少，即使有所实际应用，主要集中在对设备的日常检测管理上，而点检人员的综合素质有待提高，对设备状态的倾向性统计分析及故障趋势的预测功能较为不足。然而点检管理相较当前巡检制的优势十分显著，具有较大的推广空间。
篇4：物业设备管理中状态维修的应用
随着物业服务企业之间日益激烈的市场竞争，物业管理中保洁、保安、设备维修等专业的社会化分工、集成化管理的发展，相对更有技术含量的设备维修管理在物业服务企业竞争中所处的核心地位便愈加突出。
然而，具有核心竞争力的设备管理，其优势不仅仅体现在对物业设备的故障维修、日常保养及运行操作上，更重要地反映在能有效降低设备的故障发生率、具备明显技术经济效果的设备管理能力方面，提高业主共有共用设备的可利用率，提升我们的服务质量和经济效益。而实现这一目标的有效方法之一是实行物业设备的状态维修管理。
物业设备的特点与状态维修
物业设备泛指附属于房屋建筑的风、火、水、电、气各类设备，分别为空调系统设备、消防主机设备、上下水泵机组设备、高低压变配电设备、发电机、电梯及弱电智能系统设备、燃气锅炉设备等。其呈现出门类繁多、功能综合性强、涉及专业广、突发故障损失大等特点。虽然有些设备的某些特殊故障是突然发生的，但多数故障都有一个逐步劣化的过程，经过不同的损坏阶段直至发展到故障的发生。
状态维修就是，当设备处在上述劣化过程中，通过人的五官及科技仪器等监测手段获得设备状态的直接信息，经过统计分析和数据处理，对设备“健康”状态进行适当的检查和故障诊断，并在故障发生前有计划地进行适当的维修。因此，状态维修主要取决于设备的运行实际技术状态，而不规定设备的使用时间，无论距前次维保修理时间有多长，只要技术状态正常就不进行维修保养，反之即修。这样能够有效地避免“维修不足”和“维保过剩”的问题，能最充分地利用设备设计使用寿命，使维修保养工作量减到最少，是一种经济合理的维修管理方式。
状态维修的技术可行性
物业设备发生故障的过程，从理论上可以划分为两个阶段。起先，设备运行损坏以一定的速度发展，直至达到性能的阈值(以被控制数的已知值表示)时刻，而这被认为是接近损坏的报警信号;一旦超过这个时刻，设备就将以更快速度走向故障(如图1所示)。譬如由于疲劳或磨损所引起的物业设备故障过程。
图1：设备性能的阈值
实际上，物业设备极少有发生故障而当时没有立即被人知道的情况，而且，故障不是突然发生的。因为设备要经历一个逐步劣化的过程，出现故障前都会有一些征兆或明或暗地显露出来。容易察觉、比较明显的征兆有设备功能异常、出现异常响声、异常振动、跑冒滴漏、有特殊气味等;通过仪表板、警示灯或仪器点检反映出来的过热高温及电阻、导电性、绝缘强度和电位等变化。因此，这些征兆能够依靠五官检测(即眼看、耳听、手摸、鼻嗅)及通过适当监测手段和措施来发现，在故障发生前展开维护保养或检修行动，可以有效地防范紧急故障的发生。当然设备状态的检测与故障诊断技术就显得十分重要。
科学应用状态维修的经济性
状态维修与现有的维修管理相比，具有明显的经济性。目前的设备维修管理是按规定的时间安排维修保养，如中央空调冷凝器通炮清洗每年1次;低压变配电设备每半年1次;电梯每月2次;消防设备每月1次等等。这样必然会出现维修保养不足或维保过度的情况。维保过度不仅增加人工及材料成本，还会因设备停机影响服务对象(业主和使用人)的正常使用而降低经济效益;而维修不足就会造成故障停机和事后维修，不利于物业设备安全运行，不仅影响本公司的经济效益和声誉，还会波及服务对象的正常经营活动。
设备维保计划的制订一般都按照预先的规定进行，只有时间的计划性，维保过程不能准确地反映设备的客观状况，技术和经济效果不明显，设备的整个维修保养过程难以做到科学合理。
状态维修是依据设备的实际状况，科学合理安排维修任务，以最小的资源消耗换取物业设备的安全、经济、可靠的运行能力。
当物业设备的任何一个“运行-修理”周期内确定进行设备检查的频次增加时，预见故障发生的可能性也随之增加，同时无计划的紧急修理就会减少(见图1所示)。然而，这却和它们的单位时间费用一起增长。经由维修人员根据不同设备运行参数的变化趋势或幅值变化作判断测算，相应确定最优的状态维修检查频次，可使维修和控制的总费用最低，即有关检查和包括预防维修及故障修理的费用总数最低。
物业设备系统是由各类专业不同的设备组成，各种设备的重要性也不同，这些特点就决定了对所有设备实施单一的维修方式是不合理、不经济的，必须针对不同的设备和不同的运行方式，采用不同的维修保养管理方式。此外，状态维修虽有最大限度发挥设备能力及经济性的优点，但也受到状态监测手段、监测成本与本单位具体情况等因素的限制，在推行过程中，应按基础条件实际达到的程度，从自有物业设备开始试行，逐步增大管理范围内实施状态维修设备的比重。
状态维修应用于物业设备管理
除了在经济方面可以做到节约成本外，在管理层面，能够进一步树立和完善现代化的管理理念与体制。
状态维修的应用，有助于管理人员在取得目前设备管理成熟经验的基础上研究探索新的维修方式所涉及的相关管理方面的问题，予以不断总结和创新;也有利于管理者更加牢固地树立经营观念、竞争观念、市场观念，使设备管理现代化更好地为经营目标服务。在作业层面，能够促进维修人员素质的提高和优化工作进程。状态维修的应用，势必要求维修人员掌握设备状态的检测与故障分析的手段，同时能综合评估设备的健康状态;具有拟订优化维修计划及工艺的能力，并积累丰富的维修保养经验和高超的检修技术，做到保养得当、修必修好，从而促进设备维修人员队伍向高素质、技术密集型方向发展。
目前的维保管理方式是，不论设备状态如何、不分设备主次，一律按时间规定执行检修保养计划，缺乏针对性，不能对症下药，具有一些盲目维修保养的成分。状态维修的应用，能克服上述不足，同时能密切维修人员与运行人员之间相互配合、协同工作的关系，对提高维修保养效率和维修质量、优化维修保养工作进程都有着积极的意义。
总之，状态维修不仅有利于提高本企业的经济效益和服务质量，还有助于改善和提高服务对象的经营环境与经济效益。
一个应用实例
深圳中航物业管理有限公司现接管服务的一个商用物业项目，建筑面积5万平方米，是集购物、餐饮、休闲、美容、停车于一体的高档综合性消费中心，日均营业额在数十万元左右。因某些商铺为24小时营业，相应的物业设备需要全天候运行(节假日设备的负荷更重)。物业管理公司确保这些设备的正常运行责无旁贷，万一发生设备故障导致商家停业，将给商家造成不小的经济损失，同时也给本单位带来严重的负面影响。
然而，当时为了适应市场竞争的需要，在物业服务合同上为此项目配备的设备日常维修、保养及运行的定岗机电工程人员(含主管)仅10人，人员少、任务重、难度大。按现有的设备管理方式，常常需要其他项目的设备维修人员前来增援。为此，公司在低压配电柜这一个别的设备上试行状态维修管理。该配电柜在开业前一个月(当年9月初)进行过一次全面停电维保检查工作，按每半年进行一次维保的计划，每次需要36个加班人工，全年共计72个。状态维修的施行，没有按计划在相隔上次维保期半年时进行按时维保，而是要求运行人员增强责任心加强重点部位的巡查力度，关注仪表板、指示灯的变化，利用热成像仪等仪器进行点检，依靠眼看、耳听、手摸、鼻嗅来察觉配电柜的信息。当开业次年5月中检查时，发现配电柜有些异常，立即上报并安排于5月17日夜间对低压柜全面维保拆检，发现有两处异常：一是有一断路器触点碳化，易导致接触不良(见图2);二是一抽屉柜接触点松，易发热而可能出现跳闸故障(见图3)。后采取相应措施及时排除了故障隐患，避免了可能发生非正常停电而带来的经济损失。同时，也减少了一半的按维保计划执行所需的加班人工。
上述实例说明，状态维修具有用人省、消耗少、提高设备运行率等优点，可以满足市场经济的要求。
应用状态维修管理的思路
1、做好状态维修的宣传与培训工作;
2、建立新的计划状态维修体系，将现有的周期计划维保方式与状态维修紧密相结合，形成适合本公司实际状况的设备管理模式;
3、建立以点检巡检为中心的随机状态监控体系;
4、建立新的设备考核指标和激励机制。
小结
综上所述，状态维修应用于物业设备的管理，不仅具有一般技术应用上的可行性，而且能带来直接的经济效益;无论对于管理人员或作业人员的队伍建设，还是对于优化实际的维修保养工作进程，都具有积极的意义。
虽然在国内物业服务行业内状态维修的设备管理方式应用得很少，即使有也主要集中在对个别设备维修保养作业过程的管理(如上实例)，而对设备状态的统计分析及故障趋势的预测功能较为不足。然而状态维修将代表物业设备维修保养未来发展的趋势。所以，结合本企业实际情况，深入研究状态维修管理的特点，开发具有自主知识产权的物业设备维修管理模式迫在眉睫。
篇5：物业工程设备管理方案
一、 工程设备设施管理维护标准
(一)消防控制中心的运行维护和质量标准
玛丽大厦消防系统设备设施质量维保，消控中心的运行维护管理，必须负责消防报警系统、保安监控系统、电梯的运行监视、空调智能化控制系统、各种水位报警、水泵运行监视、气体灭火设施监管等运行设备设施的检查及日常保养维护工作，做到：
1、消防控制中心实行24小时运行;安防监控系统值班。
2、保证安防监控系统、电梯运行监视、空调智能化控制系统、各种水位报警、水泵运行监视等系统设备运行正常、各系统运行工作稳定。
3、一般性故障立即排除，暂时不能处理的通知有关部门采用应急措施，应急措施得当有效。
4、定期进行消防设施的巡查、测试。保持设备表面无污渍、无灰尘、机房整洁;保证设备机房的正常运行、安全运行。
5、消防系统设备质量由甲方委外维护维保，乙方跟踪监督确保设备维护维保到位，并监管符合安全运行要求。
6、负责并参与火灾隐患的整改、消防系统设备的正常运行、安全运行;积极组织参与应对各种突发事件。
(二)空调系统的运行维护管理和质量标准
系统运行维护管理，是指为保证玛丽大厦空调正常运行使用所进行的日常运行管理和养护。做到：
1、建立空调运行管理操作规程，并严格执行，无因人为失职而引发的事故;空调系统需专业人员经培训后持证上岗;
2、保持空调系统[VRV冷媒)]设备完好，设备的正常运行、安全运行，有记录并保存建档;夏季室内空调温度必须控制在26度;其他季节采取室内空气排换运行;
3、做好空调系统的保洁工作，保持空调主机房及主机清洁，要求主机和控制柜表面无污渍、无灰尘;
4、VRV空调的室内机隔尘网目测无脏污物，外观目测无明显尘积，装挂牢固无松动、控制灵敏，排水正常无漏水现象，室外机无明显积尘积灰;
5、根据运行及设备状况，必须对空调系统及其附属设施进行定期保养和维护;
6、空调设备主机由甲方委外维护维保，乙方负责跟踪监督确保设备维护维保到位，并监管符合安全运行要求。
(三)给排水设备的运行维护管理和质量标准
给排水设备的运行维护管理，是指为保证玛丽大厦区域内给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。做到：
1、实行日常检查巡视制度，定期维护保养，保证给排水系统正常使用;做好设备的正常运行、安全运行;
2、建立正常供水管理制度，加强巡查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好;
3、给排水系统设施维护：各供水、消防水泵及电机等;各水箱;给排水管网、接头及阀门等;检查井内管线、水表及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓供水管网、接头、阀门等。
4、建立对楼内开水间、卫生间的日常检查巡视制度，保证室内外排水系统通畅。
5、设备出现故障时，维修人员应在接到报修后半小时内到达现场，零修合格率100%，一般性故障排除不过夜。
(四)供电设备管理的运行维护管理和质量标准
供电设备的运行维护管理，是指为保证玛丽大厦供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修。做到：
1、保证大楼供电系统的设备设施的正常运行、安全运行，具体包括：高低压配电室、空调系统用电、发电机、夜景照明、公共照明、用电器具、办公照明、地下车库、人防区、路灯等、避雷系统、各强电检查井内管线及电箱、配电室至配电柜箱的线路设备维护;楼顶的夜景照明、空调系统维护、配电柜箱后(含配电箱)的线路、设备;各种水泵、水泵控制箱、电机、事故照明、开水间配电箱、场地照明(路灯、草坪灯、墙头灯)的线路、设备维护、维修。供配电系统包括应急供配电设备、油箱及油库、各配电房的防鼠。
2、统筹规划，做到合理、节约用电。灯具及其它小电气设施;供配电区域各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、各设备及管理用房里的水电设施维护等。
3、供电运行和维修人员必须持证上岗;维修人员必须持有效电工上岗证，每年应负责联系高低压柜及变压器的年检;
4、加强日常维护检修，保持设备设施表面无污渍、无灰尘;照明、指示灯具线路、开关要保证完好;
5、设备出现故障时，维修人员应在接到报修后半小时内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜;
6、用电设备定期维护;严格执行用电安全规范，确保用电安全;
7、高压配电室应24小时值班，每天有设备设施的运行和维护记录;
8、高压配电设备设施维护，含每年度联系供电局进行维护监管的年检费用;负责跟踪监督确保设备维护到位，并监管符合安全运行要求。
(五)电梯设备的运行维护管理和质量标准
电梯设备的运行维修管理，是指为保证大楼内外所有电梯设备正常使用进行的日常管理;保修期内电梯安装公司负责维保，乙方必须跟踪监督维保严格按双方约定的设备维保到位，符合正常运行的要求。做到：
1、电梯安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态;负责电梯设备的正常运行、安全运行;
2、电梯通风、照明及其它附属设施完好;
3、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，含市质量监督检验局对电梯的年检费用;
4、电梯轿箱、井道保持清洁;
5、负责电梯停梯急救。电梯因故障停梯，接到报修后通知维保单位维修人员应在半小时内到达现场抢修，及时排除故障;
6、所有电梯设备设施质量，由电梯生产厂商进行维护维保;负责跟踪监督确保设备维护维保到位，并监管符合安全运行要求。
(六)楼宇弱电系统设备设施的运行维护和质量标准
楼宇弱电系统包括智能系统设备设施的运行维护管理，是指为保证玛丽大厦弱电系统包括智能系统设备设施的安全正常运行，对弱电系统包括智能系统设备设施的日常管理和养护维修。做到：
1、负责大楼的弱电系统，包括智能系统设备设施系统的安全正常运行，具体包括：楼宇设备智能控制各系统、安全监控管理系统等等的线路维护、设备维护、设施维修、系统保洁等;
2、实现大楼的弱电系统设施运行有效，保持正常的工作状态;做好系统设备设施的正常运行、安全运行;
3、智能系统设备设施系统网络及其它附属设施完好;保持弱电系统设备设施的清洁;保持设备设施表面无污渍、无灰尘;
4、负责弱电系统维护还包括：消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮，防火卷帘门、消防紧急广播等)、楼宇自动化(模块控制的空调、采暖、电力等)、BA系统、安防系统设施运行、弱电检查井内管线、接线箱等。
5、因弱电系统设备设施故障停止运行的，接到报修后通知维保维修人员应在半小时内到达现场抢修，并及时排除故障。
(七)物业档案管理的服务内容和质量标准
需要全面负责玛丽大厦的各个系统设施设备、所有场地的环境卫生、保洁、室内盆栽绿化养护等物业档案资料管理的服务;做好玛丽大厦设备设施维护的相关工程图纸、竣工验收资料的物业管理服务;需要自觉遵循执行玛丽大厦制定的所有涉及物业管理服务的相关规章制度。提供的物业档案资料管理服务，做到完整、规范、充实、清晰;对所有的物业设备和项目维护的管理服务，都建立规范的运行档案资料。
(八)对外维保设备的维护监管和质量标准
玛丽大厦部分系统设备对外维保的运行维护监管， 委外维保内容以及物业公司维保内容
1、电梯由专业公司定期维保;
2、消防系统由专业公司定期维保;
3、空调主机由专业公司定期维保;
4、BA系统由专业公司定期维保;
其他设备设施的维护维保由物业公司负责。
已经签订合同委托专业设备机构进行维护维保的，乙方按甲方签订委托维保合同的质量要求进行现场监管，保证维保维修质量达到合同要求。乙方负责委外项目的日常的巡查维护管理。
以上委外维保项目可以由业主单位直接委托专业公司，也可以由物业公司委托专业公司。
二、 物业管理前期介入
根据现场施工情况看，目前行政管理服务中心设施设备安装及全面二次装修已完工。
管理要点：
为保证进驻工作的顺利，在此期间，物业公司抽调有经验的强电、暖通、给排水、弱电等专业工作人员进一步了解设计和施工现场情况，细化并完善物业管理前期的工作策划，及早发现可能影响大楼使用功能和日常物业管理的某些问题，并提出纠正及解决的建议。
工作内容：
(一)与施工管理方的协调
由委托方作出安排，物业公司与施工管理方召开专门会议，商定物业管理前期介入期间物业公司工作内容和工作方式，并确定双方相互的沟通方式和具体联系人员。
(二)现场介入
1、熟悉现场和各类施工图纸。物业公司有关人员应尽快了解设计和施工状况，。根据以往的工程前期介入和物业管理经验，就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题，与施工管理方技术、管理人员协商，进行前期协调改进。对影响大楼功能、危及设备及大楼安全、严重影响今后管理运行的问题，要及时与施工管理方商洽解决，尽量不留后患，一时无法解决的，列出整改清单并专题向行政管理服务中心市政府有关主管部门报告。物业公司工程部就现场管理的情况以书面报告的形式分别上报玛丽大厦有关主管部门及施工管理方。
2、参与设施设备调试
物业公司委派由机电工程部经理带队、各专业工程师组成的工作小组进驻到现场工作，除对将来的大楼现场管理工程技术人员进行专业培训工作外，还与工程技术人员一起，共同开展现场的设施设备安装状况的检查，及时发现可能造成隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，提出相应的整改意见，及时通报工程管理方。
管理要点：
组织工程技术人员将主要精力投入到设备调试的工作上。
工作方式：
工程技术人员由工程部经理带队，参与设施设备的现场调试工作，学习、了解设备特性和调试操作方法，虚心听取建设单位的专家意见并同专家们密切配合。
工作内容：
1)、行政人事方面
住前招聘工程部计划中的管理和技术人员、技工，边培训边参与现场管理工作，必要时应派人到设备厂家培训。同时开始制定或修订完善物业管理处的各项管理制度、工作规程、公众文件等。
2)、参与设施设备的调试
将工程技术人员分成五个小组，分别参与大楼的高低压供配电、空调(包括采暖、空调、通风及消防排烟等)、给排水(包括消防供水等)、弱电(包括消防自动报警、楼宇自动化、机房网络、会议系统、保安电视监控、综合布线)、电梯等五个项目的调试、尽最大可能全面掌握设施设备的性能、结构、参数、工作环境条件和操作要领，并进行详细的记录。在进行调试观摩的同时，根据各种设施设备的构造特点和了解的实际情况，开始编制今后的设施设备维修规程和各项作业指导书。
(三)物业接管验收
物业接管验收应在工程验收后进行，也可以同时进行。但由于相关的交接方不同，验收的侧重面及程度也不同，需要区别对待。工程验收是施工单位向建设单位移交物业，验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查;而物业接管验收是建设单位向物业管理方移交物业，验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查，主要是进行全面的外表及功能的合理使用和安全使用检查。但为了更有效的合作，节省交验时间、提高效率、及时发现问题并落实解决问题，可以集中建设单位和物业公司的技术力量一起同施工单位进行交验。
物业接管验收分现场验收、资料交接及其它交接和接管验收注意事项等四方面。
1、现场验收：
1)土建工程：包括各屋面排水坡度，伸缩缝、女儿墙及地面有无渗水;地下室墙面有无渗水，地面有无空鼓及渗水，进出口坡道防滑等;前广场及架空层绿化小品，地面有无空鼓及开裂等;消防门、通道、楼梯等。
2)装饰工程：包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰;门和门框及附件;护栏及扶手;灯具及其它小电气设施;外墙面(包括各涂料、装饰及玻幕);公共区域设施设备的外装饰;各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。
3)供配电系统：包括正常供配电设备;应急供配电设备;油箱及油库、各配电房的防鼠;各强电检查井内管线及电箱;避雷装置;公共照明、用电器具等。
4)给排水系统：各供水、消防水泵及电机等;各水箱;给排水管网、接头及阀门等检查井内管线、水表及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓供水管网、接头、阀门等;人防工程及相应供水系统等。
5)电梯系统：各系统运行、梯门、井道、机房及电机等。
6)空调通风系统：各风管及风口;各检修口及控制系统等;
7)弱电系统：消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮，防火卷帘门、广播等);楼宇自动化(BA系统、BMS系统模块控制的空调、采暖、电力等);弱电检查井内管线、接线箱;门禁等。
2、资料交接:
1)产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、丈量报告等 。
2)工程施工技术资料：竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、各类公共设备使用说明书调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录，沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备(水、电、空调、采暖)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水及供暖管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。
3)验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、完善配套行政管理服务中心综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、使用合格证、电话保养及验收协议等。
3、其它交接：
1)设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。
2)具有保修期约定的设施设备施工或购买合同(保修协议也可)等。
3)各办公室、公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。
(四)接管验收注意事项
1、在接管验收前，物业公司应与市行政管理服务中心主管部门(施工管理方)协商有关接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等)。同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。
2、接管验收不但要检查物业的质量，而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料等的类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。
3、针对初验发现的问题，属于必须整改的，双方书面确认后由市行政管理服务中心主管部门(施工管理方)通知并敦促施工单位整改返修，一时无法返修的项目要确定今后整改维修的期限，施工单位应书面报交物业公司和市行政管理服务中心主管部门记录备案。
4、设施设备试运行
为保证业主进驻后设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个期间，物业公司的工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由物业工程技术人员开始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。
5、业主全面进驻的准备
在玛丽大厦全面进驻之前，物业公司应该全力以赴地配合，包括确认各办公室内的照明、风机盘管、温控开关、新风补充、门禁、通讯以及电脑网络等配置设施是否正常;确认公共区域、照明、洗手间、停车场、标识等是否正常。在迁入完成后，物业公司立即拜会市行政管理服务中心主管部门，征询意见后跟进改善服务。
(五)其它前期准备工作
1、人员安排计划(总人数45人，实际工作人员数量还应根据委托的服务项目、内容、标准等经双方讨论后确定)
人员安排计划表
时间人员岗位及数量具体工作备注
第一期服务中心总经理、副总经理、工程部经理、副经理各1人、强电、空调、弱电、电梯主管、综合维修主管各1人。审核、入职工程部进驻介入前期管理共有人员9人。在第一次进场时，可以预备第二批人员。培训上岗
第二期 强电技工2人，空调技工1人、弱电1人、客服1人(兼内业、仓管)、综合维修技师1人审核、入职工程部进驻共有人员6人。培训上岗
第三期强电技工4人，空调技工1人、综合维修3人(水、电、土建)、客服5人审核、入职正式入住前1个月内工程部进驻人员13人，达到正式管理时所需人数28人。培训 上岗
2.正式进驻前各种物资准备工作
1)前期介入阶段的物资准备
在进驻后，要与安溪县管理服务中心主管部门商议物业公司物业管理用房(包括办公、仓库、维修操作房及值班场所)。在物业管理用用房确立后，进行初步装修和办公及通讯配备，物业公司进驻工程部在现场正式办公。
2)设备工具及用品装备的准备
鉴于日常管理所需设备及大型订购期较长，为保证业主全面进驻后的正常物业管理，制定《物资装备计划》，提前开始设备及大型工具的选型、订货工作，要求业主入住前1个月全面到货。在业主入住前1个月内开始小型工具及其它用品装备的选型、订货工作。
3)备品备件的准备
A、接受施工单位移交的设备随机备件附件，检验入库，妥善保管。提出尚需采购的重要设备备品备件清单，建立必要的维修储备。
易损易耗品的准备
B、按照日常物业管理的实际需要，在业主入住前1个月内物业公司要确立正常运作期间每月易损易耗品的消耗计划，并按一个季度的需求开始订购。
C、建立储备仓库
要求业主入住前1个月内仓库正式启用，并配备人员及相关的管理制度。
物资准备计划表
配备物品期限备注
办公室前期介入前1个月
仓库、维修房、值班室业主入住前2个月以上
其它计划装备的办公、生活、交通及通讯设施业主入住前2个月内
设备工具及用品装备业主入住前1个月内大型工具
备品备件不足部分业主入住前1个月内
易损易耗品业主入住前1个月内
3、外部公共关系的建立
为保证今后物业管理的顺利开展，物业公司必须在市委市政府全面进驻前，经委托方牵头拜会相应的政府及公用事业各职能机构(供电、供水、供暖、电信、市政、园林等)，建立稳定的沟通渠道。
(六)技术资料的收集、管理、使用
技术资料的收集、管理、使用是行政管理服务中心物业管理的一个重要组成部分，是机电设备管理、运行、维护的依据，是技术改造和节能运行的基础，是设备管理必需的条件和保证。
1、 收集设备管理法规政策
政府各职能部门颁发的有关政策、法规条例、规程和标准等强制性文件，这些文件具有法律责任，设备管理必须不折不扣贯彻执行。
2、 建立技术档案
各主要设备及设备系统，要有齐全详细准确的技术档案：
⑴ 所有设备建立设备卡片，一台设备有一张设备卡片。按系统、设备编号，再按编号逐台登记。
⑵ 将各设备卡片统一汇集登记，形成设备台帐。
⑶每一台主要设备均建立技术档案，记录设备运行、改造、大修和故障情况，用于
指导设备管理的实际工作。
⑷大修、改造施工结束、验收合格后，把已修改完毕的全部图纸整理归档。
3、做好技术资料收集、管理工作
我们将做好以下向方面的技术资料收集、管理使用工作：
⑴ 竣工资料
⑵ 运行资料
⑶ 值班记录
⑷大修改造资料
⑸二次装修图纸及审批资料
⑹设备故障处理资料
⑺区内市政设施资料
⑻检查、验收、年审资料
⑼计算机软件及录像资料
三、房屋本体及公用设施维修养护运作
(一)维修养护费用的使用及审批建议方案
1、物业公司每年年末向市玛丽大厦主管部门作出本年度房屋本体及公用设施维修养护情况总结，并提出下一年度计划。经市行政管理服务中心主管部门审核批准后由物业管理处组织实施，所需费用由市行政管理服务中心主管部门审核结算。
2、特殊情况下，紧急抢修项目是为了确保大楼工作人员正常工作不受影响或人身安全、财产安全免受威胁而紧急实施的，物业公司报市行政管理服务中心主管部门并采取紧急措施，费用由市行政管理服务中心主管部门审核结算。
3、因各系统末端(包括照明系统、给排水系统、供电系统、门禁、监控系统等系统的维修更换)低值易耗易损材料多，品种多，日常维修更换频率高，工作量大，假如维修更换报批审批程序多，会造成动用相关管理资源多，会耽误维修时间，同时也会造成管理过程的材料浪费。所以，物业公司既要做到及时维修，减少在维修更换过程的材料浪费，为业主单位节省维修成本，使维修成本得到有效控制，又能减少甲乙双方的管理资源浪费，实践证明，最有效的运作办法是把各系统末端低值易耗易损材料的日常维修更换，单项小修金额在200元以下(承包金额大小由双方商定)的项目，可由物业公司以包干的形式负责实施，即物业管理服务费用包括200元以下的维修费用。
(二)工程维修费用运作方案
1、物业公司以承包制的形式承包单项200元以下的每年的维修更换材料费用，承担其维修更换责任，做到管理服务期内每项完整有效;
2、200元以上的大中修费用运作方案
每季度汇总后向玛丽大厦主管部门报审结算。
(图1)年度维护保养计划、预算、结算运作程序结构程序图
(图2)年度维修保养计划运作程序结构程序图
3、建立房屋专用维修金管理制度
各业主单位或业户按建筑面积在购房时缴纳房屋专用维修金，做到本项目专款专用，专户储蓄，按照国家规定的专项维修金的管理办法管理。
四、 设备设施管理维护
严格按照我们在实践中总结出来的九字决，即“看、听、闻、摸、查、测、试、比、记”进行操作，确保物业维修养护的实施效果。
定期开展物业公用设施设备、公用部位完好率的统计工作，以此作为物业维修养护的工作导向。
(一)机电运行与保养：
物业区及公用设施机电运行、养护运作按照《工程部工作手册》规范运作。
如下表：日常机电设备管理运作
主要内容运行组值班：保障辖区供水供电、电梯、空调、BA、消防、安防、机房网络、会议系统等正常运作并做好记录;
巡视：巡视设备房和设备运行情况，做好巡查记录;
秩序：搞好设备房的物品管理，加强安全防范工作。
维修组负责机电设施、设备的各项保养工作，并做好记录;
定期清洁所管设备的设备房;
负责对设备设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。
检查项目及处理方法检查
项目1.发电机2.低压配电柜3.干式变压器4.水泵5.水池6. 电梯7 消火栓8. 疏散出口指示灯9. 干粉灭火器
处理
方法按照ISO9001标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报物业公司总经理并提出纠正措施。
考核
标准日常周检、月检考核按ISO9001质量标准;
年终考核按国家“全国物业管理优秀示范中心”标准考核。
(二)日常大楼及公用设施维修、养护运作
按照公司《工程部工作手册》规范运作。如下表：
工作
安排机电运行：24小时
8：00~8：30处理申报投诉;8：30~10：00跟踪监督;10：30~12：00维护养护;14：00~15：30巡视维修养护;15：30~17：00整理学习;17：00~18：30回访。
主要工作房屋本体室内：小修30分钟，一般故障2小时，不超过8小时，较难故障3天内。48小时跟踪验证。
楼梯、墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3~4年全面修补刷漆一次。
天面：每年检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。
公共设施室内污水系统：每月检查一次，发现问题及时修补。
道路车场：每天检查1遍，随坏随修;
天线：每月检查1遍，随坏随修;
明暗沟：每月检查1遍，随坏随修;
供水电气：每月细查1遍，零修及时，中小型维修通知水电部门;
楼道灯：每月检查1遍，即坏即修。
检查项目及处理方法检查
项目1.地基基础2.梁柱板主体3.墙体4.顶棚5.楼梯扶手
处理
方法按照ISO9001标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报主任并提出纠正措施。
考核
标准日常周检、月检考核ISO9001质量标准;
年终考核按国家建设部考核标准。
(三) 机电设备保养技术标准(保养规程)
一)柴油发电机维修保养
1、目的
规范柴油发电机维修保养工作,确保柴油发电机各项性能良好,保证柴油发电机良好运行。
2、 范围
适用于物业公司辖区内各类柴油发电机的维修保养工作。
3、 职责
1) 主管工程师负责维修保养计划的制定报部门经理审核并组织实施。
2) 物业管理处工程部经理和物业公司工程部经理负责大中修、更新改造计划的审核,物业总经理负责审批。
3)物业公司工程部经理负责对维修保养工作进行技术指导和支持,参与外委维保单位的确定，负责维修保养计划实施情况的检查、监督。
3、工作内容
1)维修保养计划的制定。
(1)每年的12月26日前,由主管工程师组织技术人员一起研究,根据技术标准、使用说明和运行情况等,制定《柴油发电机维修保养年度计划》,经部门经理审核后报公司领导审批。
(2)主管工程师根据批准后的年度保养计划在每月26日前制定下月维修保养计划,填写《 月份设备维修保养计划表》,报部门经理审核。
(3) 制定维修保养计划的原则:
a.柴油发电机使用的频度;
b.柴油发电机的运行状况(故障隐患);
c.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。
(4) 《柴油发电机年度保养计划》应包括如下内容:
a.维修保养项目及内容;
b.具体实施维修保养的时间;
c.预计费用;
d.备品、备件计划。
2) 柴油发电机机外附件的维修保养,由机电技术人员负责,其余维修保养由外委完成。外委单位的确定按《采购程序》执行。外委维修保养应按《柴油发电机维修保养年度计划》进行,并有专人跟进并记录。
3) 柴油发电机维修保养。
(1) 进行维修保养时,应注意可拆零件的相对位置及其顺序(必要时应作记号)和不可拆零件的结构特点,并掌握好重新装回时的用力力度(用扭力扳手)。
(2) 空气滤清器的维修保养周期为每运行500小时进行一次。
a. 空气滤清器显示器:当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度,应立即进行清洁或更换,处理完毕,轻按显示器顶部按钮,使显示器复位。
b. 空气滤清器:
--松开铁环,拆下储尘器及滤芯,由上至下小心清洁滤芯;
--滤芯不太脏时,可直接用压缩空气吹净,但应注意空气压力不能太大,喷嘴不可太接近滤芯;
--如果滤芯太脏,应用从代理商处购买的专用清洁液清洗,完后用电热筒吹干(注意不能过热)。
--清洗完毕,应进行检查,检查的方法是用灯光从内往外照,在滤芯外部观察,如发现有光点则表明滤芯已穿孔,此时应更换同型号的滤芯;
--如果没有光点出现则表明滤芯未穿孔,此时则应小心安装好空气滤清器。
(3) 蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次。
a.用验电器检查蓄电池充电是否足够,否则应充电;
b.检查电池液位是否在极板上15mm左右,如果不够则加电解液至上述位置;
c.检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹,否则应修复处理或更换,并涂上黄油。
d.对蓄电池的充放电应做好《酸性电池组充(放)电记录》。
(4) 皮带的维修保养周期为每运行100小时进行一次。
a.检查每条皮带,发现有损坏或失效的,应及时更换;
b.在皮带中段加40N压力,皮带应能按下12mm左右,太松太紧都应进行调整。
(5) 散热器的维修保养周期为每运行200小时进行一次。
a.外部清洁:
--用热水(加入清洁剂)喷洗,方法是从散热器前面向风扇方向喷(如从反方向喷射只会把污物逼进中心位置),使用此方法时,要用胶布挡住柴油发电机;
--如果上述方法不能清除顽固的沉积物,则应把散热器拆下浸在热的碱水中约20分钟,然后用热水清洗。
b.内部除垢:
--把水从散热器中排干,然后把散热器与管子相连的地方拆开并封口;
--向散热器倒入45度的4%的酸溶液,过15分钟后排干酸溶液,检查散热器;
--如果仍有水垢，则用8%的酸溶液再洗一次;
--除垢后用3%的碱溶液中和两次,然后再用清水冲洗三次以上;
--所有工作完成后,检查散热器是否漏水,如果漏水则申请外委修补;
--如果不漏水则重新装回,散热器装回后应重新灌满清水并加入防锈剂。
(6) 润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时进行一次。
a.启动柴油发电机,让其运行15分钟;
b.当柴油机高热时,从油底壳螺塞排出机油,排完后用110NM(用扭力扳手)旋紧螺栓,然后再向油底壳加同型号新的与机内相同的机油,涡轮增压器内也应加添相同型号机油;
c.拆除两个粗机油滤清器,换两个新的机油滤清器,新滤清器内应注满新鲜的与机内型号相同的机油(粗机油滤清器从代理商处购得);
d.更换精滤清器滤芯后,添加新的与机内型号相同的机油。
(7) 柴油滤清器的维修保养周期为每运行200小时应进行一次拆除柴油滤清器,换上新的滤清器,并加满新的干净柴油,然后装回。
(8)充电发电机和启动电机的维修保养周期为每运行600小时进行一次。
a.清洗各机件、轴承,吹干后加注新的润滑油;
b.清洁碳刷,如果碳刷磨损厚度超过新装时的1/2则应及时更换;
c.检查传动装置是否灵活,电机齿轮磨损情况,如果齿轮磨损严重则应申请外委维修。
(9)发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘,拧紧各接线头,对于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧。
4) 对于柴油发电机未列入外委维修保养单位范围的拆机维修或调整应由主管工程师填写《设备对外委托维修申请单》,经部门经理审核、公司领导批准后,由外委单位完成。
5) 对于计划中未列出的维修保养工作,应由主管工程师尽快补充至计划中。对于突发性的柴油发电机故障,经部门经理口头批准后,先组织解决,而后填写《质量问题处理档案》上报公司领导。
6) 对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录在《设备设施维修保养记录表》内,对柴油发电机本体的维修保养须填写《柴油发电机保养记录表》。
7) 对柴油发电机进行大中修,或对主要零部件进行更换时,应将维修或更换情况记录在《设备大中修及零部件更换记录》表中。所有的记录根据实际情况定期由系统工程师整理好交部门资料室存档,长期保存。
二)低压配电柜控制柜保养
1、目的：
确保低压配电柜和各设备控制柜的正常安全运行。
2、范围：
适合低压配电室配电柜，各设备的控制柜视具体情况参照有关条款执行。
3、职责：
由机电安装维修工程部维修组每年对其进行一次全面检查保养，并在最短的停电时间内完成保养工作。
4、内容：
1) 准备工作：
A. 在配电柜停电保养的前一天通知用户停电起止时间。
B. 停电前做好一切准备工作，特别是工具的准备应齐全;办理好工作票、操作票手续。
C. 由维修组组长负责统一指挥，力求参加保养工作的人员思想一致，行动统一，分工协作合理，以便高效率完成工作。
2) 保养程序：
A. 实行分段保养，先保养护卫负荷段。
B. 停护卫负荷电，其余负荷照常供市电。断开供护卫负荷市电的空气开关，断开发电机空气开关，把发电机选择开关置于“停止”位置，挤开蓄电池正、负极线，挂标示牌，以防发电机发送电。
C. 检查母线接头处有无变形，有无放电变黑痕迹，紧固联接螺拴，螺接若有生锈应予更换，确保接头连接紧密。检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。
D. 用手柄把总空气开关从配电柜中摇出，检查主触点是否有烧溶痕迹，检查灭弧罩是否烧黑和损坏，紧固各接线螺丝、保洁柜内灰尘，试验机械的合闸、分闸情况。
E. 把各分开关柜从抽屉柜中取出，紧固各接线端子。检查电流互感器、电流表、电度表的安装和接线，检查手柄操作机构的灵活可靠性，紧固空气开关进出线，保洁开关柜内和配电柜后面引出线处的灰尘。
F. 保养电容柜时，应先断开电容器总开关，用直径2.5mm2以上的导线把电容器逐个对地放电，然后检查接触器、电容器接线螺丝、接地装置是否良好，检查电容器有无胀肚现象，并用吸尘器保洁柜内灰尘。
G. 高压负荷段保养完毕，可起动发电机对其供电、停电保养其余母线段。
H. 逐级断开低压侧空气开关，然后断开供变压器电的高压侧真空断路器，合上接地开关，悬挂“禁止合闸，有人工作”标示脾。
L. 按C、D、B、F项所有要求保养完毕配电柜后，拆除安全装置，断开高压侧接地开关，合上真空断路器，观察变压器投入运行无误后，向低压配电柜逐级送电，并把护卫负荷由发电机供电转为市电供电。
5、安全注意事项：
1)停电后应验电。
2)在分段保养配电矩时，带电和不带电配电柜交界处应装设隔离装置。
3)操作高压侧真空断路器时，应穿绝缘靴，戴绝缘手套，并有专人监护。
4)保养电容器柜时，在电容器对地放电之前，严禁触摸。
5)保养完毕送电前，应先清点人数检查有无工具遗留在配电柜内，并拆除所有安全装置后方可送电。
6、相关文件及记录：
1) 检修工作票
2) 配电柜、控制柜年保养记录
3) 设备维修记录
三)变压器保养(干式)
1、目的：
确保变压器处于最佳运行或备用状态。
2、职责：
1)负责大楼干式变压器保养，在未移交之前由机电维修部每年组织保养一次。
2) 操作人员必须具有高压进网作业证。
3、内容：
1) 先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。
A. 用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观察备用变压器空载运行是否正常。
B. 逐级把负荷转移到备用变压器。
C. 断开待保养变压器高压侧真空断路器，合上接地开关，上锁，挂标示牌。
D. 用手柄摇出待保养变压器低压侧总空气开关，防止反送电。
2) 检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减小变压器运行时外罩受振动而产生的噪音。
3) 检查变压器高低压例与电线或母线联接处是否接触良好，紧固联接螺丝，螺丝生锈应予更换。
4) 紧固电压调节联接片的固定螺丝。
5) 检查冷却风机是否有异常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面的电器是否完好。
6) 用吸尘器保洁变压器内外的灰尘。
7) 检查变压器中性点接地状况和变压器外罩接地线是否牢固。
8) 断开高压例接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧、二次侧的电缆带绕组对地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。
9) 检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外罩门。
10) 合上高压侧真空断路器、变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总空气开关摇入，并转移部分负荷至保养后的变压器，观察其带负荷运行情况。
11) 做好保养记录。
4、安全注意事项：
1) 操作高压开关应穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套。
2) 摇测绝缘电组必须由两人进行。
5、相关文件：
干式变压器保养记录。
四)水泵定期保养
1、目的：
确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。
2、适用范围：
所有大楼安装的生活水泵，消防泵，喷洒泵，补压泵，排污泵，潜水泵、空调水泵。
3、职责：
由机电维修部维修组负责。
4、内容：
1) 消防水泵、喷洒泵、补压泵每两月进行一次试运行，运行时间3 - 10分钟，消防泵起动时在管网顶部试消火拴出口喷水射程达6M以上;每年进行一次全面保养。
2) 排污泵，潜水泵每半年进行一次全面保养。
3) 水泵保养时应把将泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。
4) 泵体的保养：
A. 检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清楚、外观整洁、油漆完好。
B. 补充润滑油，若油质变色，有杂质应予更换。
C. 检查盘根密封情况，盘根不宜过紧，漏水以5-10克/分钟为宜，
若有不正常漏水应增加或更换石棉绳填料。
D. 联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。
F. 紧固机座螺丝并做防锈处理。
G. 生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应对泵体进行一次大修。
5) 电机的保养：
A. 外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。
B. 拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。
C. 安装电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。
6) 相关阀门、管道及附件的保养：
A. 各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏，闸阀阀杆应定期加注润滑油。
B. 单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。
C. 压力表指示准确，表盘清晰。
D. 管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。
F. 点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。
7) 控制柜的保养：
A. 断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。
B. 检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。
C. 保洁控制柜内外灰尘。
D. 合上总电源，检查电源指示应正常。
8) 保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。
9) 观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。
5、相关文件及记录：
水泵及电机半年保养记录。
五)风机的保养
1、目的：
确保风机手动、自动能正常起动和运转。
2、范围：
每年对大楼所有风机进行一次全面保养，同时对风机控制柜、风阀、电气控制回路等一同保养。
3、内容：
1) 保养前应先断开风机主电源，并挂上标示牌。
2)手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带
3)的松紧度，检查联轴器间隙和对中度。
4) 检查各结合面的垫片和密封填料，必要时应予更换。
5) 保洁风叶、机壳外部及电机外表面。
6) 向各转动部位加润滑油，调节风阀传动机构，动作灵活可靠。
7) 检测电机绕组的绝缘电阻，紧固电源线的接线端子，检查电机接地是否良好。
8) 检查风机控制柜内各种电器是否完好，紧固各接线端子。
9) 检查风阀传动机构是否灵活可靠、电线有无破损、电线接头紧固是否良好。
10) 合上风机主电源，检查电源指示应正常。
11) 开机试验连续运转半小时，观察各仪表、指示灯指示应正常，运转时应无异样声音。
4、相关文件及记录：
风机年保养记录。
六)火灾报警控制系统的保养
1、目的：
确保火灾报警控制系统运行在良好状态，能及时准确地报警。
2、内容：
2.1周检(对火灾报警主控屏进行自检功能检查)。
1) 按自检键，让主控屏进行自检，观察主控屏液晶显示，并把自检结果打印出来。
2) 按消声键，消除声音。
3) 按复位键，使主控屏恢复到正常状态。
4)将检测情况记录在值班记录表中。
2.2月检：
1) 测试主控屏主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常，并进行备用电源的自检试验。
2) 检查楼层井道内的分线箱箱门及箱体外观情况，箱内外线路有无缺损和故障隐患。
3) 对消防中心集控柜进行清扫除尘，检查接线端子有无电线松脱，导线编号是否完整清晰。
4) 因受环境影响而导致烟感器、温感器脏污应及时保洁。
2.3年检：
1) 逐个拆下烟感器、温感器，对其上的灰尘、锈斑进行保洁，并对电线接头进行紧固。
2) 对每个楼层井道内的分线箱，进行开箱清扫，并对箱内外导线进行紧固。
3) 喷烟检查每个烟感器报警的正确性。
3、相关文件及记录：
1) 消防中心值班记录;
2) 消防设施月保养记录;
3) 消防设备年保养记录。
七)防火卷帘门的保养
1、目的：
保证防火卷帘门时刻处于良好的备用状态。
2、内容：
2.1月保养：
1) 手控检查：
A. 外观检查门轨、门扇有无变形、卡阻现象，手动按钮箱是否良好上锁。
B. 卷帘门的电控箱指示信号是否正常，箱体是否完好。
C. 开启按钮箱门，按动向上(或向下)按钮，卷帘门应上升(或下降)。
D. 在按钮操作上升(或下降)过程中，操作人员应密切注意卷帘门上升(或下降)到端部位置时能否自动停车，若不能，应迅速手动停车，且必须待限位装置修复(或调整)正常后方可重新操作。
2) 自控检查：
A. 用燃着的香烟等烟源使系统中任一烟感动作时，自动装置将发出报警信号，同时自动启动卷帘门电控系统两次下滑关闭卷帘门。卷帘门一次下滑至离地面1.2米左右停车，延时90秒钟左右，再自动启动卷帘门全部关闭。
B. 卷帘门关闭后，只有待烟感(或温感)信号消除，或复位按钮复位后才可重新开启卷帘门。
C. 消防中心按钮操作检查：消防中心只设置卷帘门关闭按钮，操作关闭按钮卷帘门通过二次下滑关闭到位后，检查消防中心信号指示是否正常。
D. 针对系统中检查出来的缺陷及时修复。
E. 对卷帘门进行清扫除尘，若有油漆脱落及局部变形的地方进行修复，确保卷帘门外观保洁美观。
3.2年保养：
1) 完成月保养全部项目。
2) 对卷帘门控制箱自检按钮、故障报警消声键、复位键进行专门检查。
3) 紧固各电线接头，保洁控制箱内的灰尘，检查箱内电气元件是否齐备。
4、相关文件及记录。
1) 消防设施月保养记录;
2) 消防设备年保养记录。
八)自动喷水灭火系统的保养
1、每天巡视系统的供水总控制阀、报警控制阀及其附属配件，进行外观检查，确保系统处于无故障态。
2、每月检查一次警铃是否正常，
报警阀启动是否灵活。打开试警铃阀，报警阀阀瓣应自动开启，延迟器延迟5-90秒后，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流畅通，以防报警失灵。
3、每月应对喷头进行一次外观检查，发现不正常的喷头应及时更换。
4、每月检查系统控制阀门使处于开启状态，若有破坏或损坏应及时修理更换，保证控制阀门不被误关闭。
5、每两个月应对系统进行一次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。
1)观察阀门开启性能和密封性能，如发现阀门开启不畅通或密封不严，应将供水闸阀关闭，打开放水阀将系统中水放掉，然后打开阀门盖检查，视情况调换阀瓣密封件，排除水垢及污物等。
2)查流动水压，压力表所显示的压力值不应明显下降，若明显下降，应检查闸阀是否堵塞，若压力下降明显且警铃不报警，应检查湿式报警阀的阀瓣是否锈蚀。
3)观察系统中水流指示器，压力开关，报警控制器各部件的联动性能，应能及时报警。
6、当系统因试验或因火灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常工作状态。
烟、温感系统的保养
1、目的：
确保烟、温感系统始终运行在良好状态下，在火警情况下能及时准确地报警。
2、内容：
1) 日常情况下，主控屏自检时若发出烟感报警信号，消防中心值班人员应迅速通知工程维修人员、巡逻护卫赶赴现场检查报警原因，若为误报警，由消防专职人员对接收报警信号的烟感作出保洁和复位处理。
2) 每月抽取总烟感数的5%，用燃着的香烟等烟源使烟感报警，试验烟感的灵敏度，应该全部合格，若其中有一个不合格，则应另外抽取总数的1O%试验，直至全部合格为止。
3) 对检查出的不合格品进行及时修复或更换。
4) 对有因楼层跑水而危及烟感及其电路的地方，应及时作特别检查。
5) 温感的保养方法参照烟感进行，试验报警灵敏度时用热源加温使其报警。
九)空调设备的保养
1.目的:
确保系统安全正常地工作，保障空调设备具有良好的性能。
2、内容:
2.1月保养:
1) 水系统的保养:
A.检查冷却水塔冷却水是否清洁，若不清洁应全部更换;
B.清洗冷却水塔、塔盘。
C.清洗冷却水管上的过滤器;
D.在冷却水系统中加入缓蚀剂。
E.检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常。
F.检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备的表面。
2) 盘管风机的保养:
清洁过滤网、风机传动部位注油，检查电磁阀和温控开关。
3) 水泵保养:见水泵定期保养。
2.2 半年保养:
1) 主机保养:
主机由外委厂家维修单位每半年全面保养一次。机电安装维修部空调工检查合格后在保养记录上签字。
2) 副机的保养:
A. 冷冻泵、冷却水泵保养见《水泵的定期保养》。
B. 控制柜保养见《低压配电柜、控制柜保养》。
C. 电动阀开启与关闭性能、电器元件检查。
3) 冷却塔:
A. 风叶螺柱紧固，检查转动时是否振动，刮塔壁。
B. 齿轮箱油位检查、补油。轴承温升检查补加润滑油。
C. 布水器转动情况检查。
D. 塔盘、塔体倾斜校正。
4) 管道系统:
A. 阀门漏水检修，保温层修补。
B. 冷却水管道加药除垢、除水藻。
C. 冷冻水管道加药除水垢。
3.3年保养(VRV空调检查及保养)
1)室外机部分
A.室外机翅片的清洗
B.室外机翅片变形的整理
C.室外机风机的叶片清洗和电机检测
D.室外机风机轴承的检查和加油
2)室内机部分(以下内容每年进行一次)
A.回风过滤网的清洗
B.送风口的清洗和擦拭
C.冷凝水排水泵及其感应控制器的检查
D.室内机风机的清洗、擦拭和电机检测
E.室内机风机轴承的检查和加油
3)压缩机检查及保养
A.运行声音是否正常
B.冷媒系统是否有泄露现象
C.绝缘电阻的测试
D.压缩机是否有过流或过载现象
E.机器是否有漏电现象
4)温度控制面板及集中管理遥控器的检查
A.运行模式的检查
B.电路系统运行状况是否正常
C.各传感器的检测
D.控制系统各种开关的检测
E.保护系统的检测
F.显示参数与实际参数的检测
十)、BA、BMS系统操作标准作业规程
1.0目的：
规范楼宇自动化系统(BA)运行操作程序，确保楼宇自动化系统(BA)工作正常。
2.0适用范围：
适用本物业公司管辖区内楼宇自动化控制系统的运行操作。
3.0职责：
3.1弱电主管负责BA系统运行操作的组织实施。
3.2BA值班员负责BA系统的运行操作及一般维修工作。
4.0程序要点：
4.1注意事项：
4.1.1熟悉电脑操作基本知识。
4.1.2熟悉大楼需监控设备的具体情况。
4.1.3熟悉BA系统的结构。
4.2注意如下安全操作事项：
4.2.1确保人身安全，需要设备维护时，应断电操作。
4.2.2确保维修设施安全：测量某焊点电压时忌与相邻焊点相碰;维修设施印刷板底面时切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起;如需要，配带静电腕环，释放人体静电;注意合理放置维修工具，以免引起意外。
4.2.3应避免运行时移动、撞击电脑，以免硬盘损坏。严禁移动正在工作中电脑。
4.3必须正确判断故障部位，切忌乱换乱拆，胡乱调整。
4.4基本操作规程：
4.4.1开机操作：
4.4.1.1检查UPS电源工作是否正常。
4.4.1.2检查打印机电源电压匹配是否合适。
4.4.1.3检查各有关设备连接正确无误、牢固。
4.4.1.4先开启电脑外部设备，让其运行正常。
4.4.1.5开启BA系统网络管理主机(不分先后)
4.4.1.6键入各自的开机密码，主机引导进入系统操作平台。
4.4.1.7键入操作员ID号和密码，系统进入BA控制平台，并显示主菜单,核主机的日期、时间。
4.4.2 正常运行操作：
4.4.2.1用自己当班的ID号和操作密码登陆系统，进入主菜单。
4.4.2.2查看交班时信箱留言和交班记录。
4.4.2.3按需要分别点击菜单进入各系统进行监控。
4.4.2.4做好运行记录。
4.4.2.5监控发现问题，要尽快知会当值主管。
4.4.2.6交班填写交班记录或信箱留言，注消当班ID号和操作密码。
4.4.3 停电操作：
4.4.3.1关掉不需要的显示器和打印机，节约UPS电能。
4.4.3.2尽快处理好数据，即可关机。避免UPS电能耗尽时发生意外故障。
4.4.4 关机操作：
4.4.4.1注消当班ID号和操作密码，退出系统。
4.4.4.2关闭主机。
4.4.4.3关闭外部设备。
4.4.4.4停止打印机电压匹配变压器的电源。
(四)机电设备保养验收标准
机电设备在进行保养后，班组长或工程师对其进行基本性能的检验，检验合格后在记录表审核人栏中签名。
一)柴油发电机
序号检查保养项目保养内容(含材料)保养周期
1发电机外部清洁用抹布擦除油污日常
2发电机燃油，机油量，冷却水用量存0#柴油够用24小时，机油位接近油尺HI，不够加补，水箱水在盖下50毫米，不够加满15日
3启动电瓶电瓶电解液高出报板10-15毫米，不足加蒸馏水补齐，用比重计测读值1.28(25℃)
4机油滤清器按需更换机油滤清器250运行小时
5燃油滤清器按需更换柴油滤清器250运行小时
6水滤清器更换水滤清器250运行小时
7空气滤清器拆下洗净,太阳晒后再装上250运行小时
8机油更换MOBIL,SAISW-30机油250运行小时
9水箱水换水后加防锈水250运行小时
10空气滤清器更换空气滤清器500小时
11断路器,电缆接点拆开发电机侧板，对断电器固定镙丝紧固，发电机电源输出端与电缆线耳锁合镙丝紧固年保养
二)供配电系统
序号 项目维保规定巡检规定 维保内容频次巡检内容频次
1变压器、低压配电室变压器、低压开关柜、功率因数补偿柜和直流屏清扫检修、紧固联接、运行操作试验1次/年变压器温度、仪表、指示灯、开关等运行状况检查、功率因数记录和室内温湿度记录1次/小时
2配电间动力、照明配电盘清扫检修、紧固联接1次/年动力、照明配电盘状况检查2次/天
3双路电源互投箱清扫检修、紧固联接、工作电源自动切换功能检测1次/年工作电源切换、状况检查 1次/月
4接地系统紧固联接、绝缘检测1次/年状况检查1次/月
三)照明系统
序号项目维保规定巡检规定维保内容频次巡查内容频次
1线路绝缘检测次/年有无故障，发现问题及时维修1次/月
2开关插座线路连接检测1次/年有无松动、破损，及时维修更换1次/月
3日光灯镇流器状况、灯具内部线路及其连接检测1次/年有无闪烁、不亮的灯管，及时维修1次/天
4白炽灯线路连接检测1次/年有无不亮的灯泡，及时更换1次/天
5室外照明镇流器状况、灯具内部线路及其连接检测1次/年有无不亮的灯具，及时维修1次/天
6配电箱清扫检修、紧固联接1次/年状况检查2次/天
四)消防系统
序号项目维保规定巡检规定维保内容频次巡检内容频次
1 消火栓泵润滑，电机电流检测1次/月运转状况2次/天
消火栓泵控制柜清扫检修、紧固联接、操作试验1次/年控制柜电源、指示灯等状况2次/天
就地启停泵控制检测1次/月
压力仪表技术监督局检测1次/年管网压力记录1次/周
压力继电器/开关压力核准调整1次/年管网末端泄水，检测水泵自动启停功能1次/月
阀门润滑、密闭性检修1次/年跑冒滴漏检查1次/天
消火栓配件破损或丢失、阀门无锈渍或跑冒滴漏检查、阀门润滑1次/季无外表破损跑冒滴漏1次/周
管道网加压供水试验(试验压力不低于设计压力的1.25倍)1次/年压力是否正常1次/月
2 水喷淋泵 润滑，电机电流检测1次/月破损或跑冒滴漏检查压力表是否正常水箱水位是否达到设计标准
水源通向系统的阀门是否打开稳压泵进出口阀门是否打开压系统是否正常报警前端阀门是否全开报警阀上的排水阀门是否关严 1次/天水喷淋泵控制柜 清扫检修、紧固联接、操作试验1次/年就地启停泵控制检测1次/月 压力仪表技术监督局检测1次/年稳压罐 (也包括水流指示器)密闭性检修1次/年 管网末端泄水，检测水流指示器报警功能1次/月
3 压力继电器/开关压力核准调整1次/年管网末端泄水，检测水泵自动启停功能1次/月
湿式报警阀及水力警铃润滑、密闭性检修1次/年跑冒滴漏检查1次/天
管网末端泄水，检测报警阀功能1次/月阀体清理
预作用阀及空气压缩机润滑、密闭性检修，空气压缩机维保1次/年跑冒滴漏检查1次/天
管网末端泄水(放气)，检测报警阀及空气压缩机功能1次/月
管道网加压供水试验(试验压力不低于设计压力的1.25倍)1次/年破损或跑冒滴漏检查1次/月
4 报警控制器/主机(包括软件、UPS等)软件及系统设备状态分析、调整、机器清扫1次/季监控室设备状况检查 及 记录值班工况参数设置调整 1次/星期
联动控制台指示灯、按钮、开关功能检测、机器清扫1次/季设备远程控制功能检测1次/月
应急广播设备设备状态及连接件检查1次/季分区广播功能检测1次/月
5 输入模块设备状态及连接件检查1次/季报警模拟功能检测1次/月
控制输出模块设备状态及连接件检查1次/季控制及信号反馈模拟功能检测1次/月
手动报警按(含警铃、电话插孔)逐个进行响应试验1次/季抽检探测器报警功能1次/月
消火栓启泵按钮逐个进行响应试验1次/季抽检报警启泵功能1次/月
烟感探测器逐个进行响应试验1次/年抽检探测器报警功能1次/星期
探测器清洗维护，并逐个进行响应值试验1次/3年
温感探测器逐个进行响应试验1次/年抽检探测器报警功能1次/星期
专业清洁单位承包：探测器清洗维护，并逐个进行响应值试验1次/3年
声光报警器逐个进行响应试验1次/季抽检警报功能1次/月
6防火卷帘门迫降逐个进行轨道、轴等部件润滑和探测器报警后响应功能试验1次/季 抽检探测器报警后响应功能试验1次/月
非消防电源切除进行探测器报警后响应功能模拟试验1次/季抽检探测器报警后响应功能模拟试验1次/月电梯迫降手动迫降试验1次/季进行报警后响应功能试验1次/月
7广播扬声器逐个进行功能测试1次/季抽查扬声器声响1次/月
8疏散指示灯与应急照明设备逐个进行探测器报警后响应功能模拟试验1次/年指示灯、工作状态巡检1次/天
9灭火器逐个进行功能检测1次/年巡检灭火器数量、位置是否合理1次/月
五)给排水系统
序号项目维保规定巡检 维保内容频次巡检内容频次
1水箱消毒清洗，水质检测1次/半年 水位，跑冒滴漏1次/天阀门有无锈蚀、密闭性检修1次/月
3水泵润滑，电机电流检测1次/月跑冒滴漏1次/天
4软接头、阀门密闭性检修1次/半年跑冒滴漏1次/天
5给水管道锈蚀状况、联接处检查1次/半年跑冒滴漏1次/月
6排水口清除杂物1次/月跑冒滴漏1次/天
7排水管道锈蚀状况、联接处检查1次/半年跑冒滴漏1次/天
8集水井杂物清除、潜水泵进水口清洁1次/月水位，跑冒滴漏1次/天
9潜水泵电机电流、绝缘检测1次/半年运行状况、1次/天
10潜水泵控制箱清扫、接线紧固、运行操作试验1次/年 电源等运行状况1次/天2台泵工作顺序调整1次/月
六)电梯
序号项目维保规定 巡检规定维保内容频次巡检内容频次
1配电控制柜紧固联接、操作试验、清扫检修1次/月熔断器、指示灯等是否正常，有无异味;电梯机房温湿度检测记录1次/天
2呼梯按钮呼梯按钮及其电路板清扫检测1次/月显示、按钮等装置是否完好、灵敏1次/天
3轿厢楼层指示、照明、风扇检测1次/月楼层指示、照明、风扇、厅门、轿厢门及安全部件(光电、触板)等是否运行正常，门轨沟缝有无杂物1次/天安全部件(光电、触板)功能检测1次/周
4井道轿厢顶部电气连接部位检查;润滑部件润滑;导轨、导靴等检修1次/月门机门锁、安全装置(机械、电气)检测;有无渗水、漏油等现象1次/星期
5底坑缓冲器与基础、电气开关等全面检查1次/月有无渗水、漏油现象等和电气开关等检查1次/星期
七)监控系统
序号项目维保规定巡检规定 维保内容频次巡检内容频次
1监控电脑/软件软件及系统设备状态分析、调整、机器清扫1次/半年监控室设备状况检查及记录值班
2操作控制台/控制键盘设备状态检查、机器清扫1次/半年设备状况检查1次/天
3录像机设备
4报警触发数字录像设备(硬磁盘)设备状态及功能检查1次/季设备状况检查1次/天
5彩色监视器设备状态检查、机器吸尘1次/半年设备状况检查1次/天
6摄像机设备状态检查，镜头、机器清洁1次/月设备状况检查1次/天
7视频分配放大器、传输线路等有无破损1次/半年线路连接检查1次/月
8视频光传输设备设备状态检查、机器清洁1次/季设备状况检查1次/天
9报警系统输入接口接线牢固、机器清洁1次/季设备状况检查1次/天
10门磁开关接线牢固、功能检修1次/月设备状况检查1次/天
11现场灯光驱动模块
八)门禁系统
序号项目维保规定巡检规定维保内容频次巡检内容频次
1监控电脑/软件软件及系统设备状态分析、调整、机器清扫1次/半年系统设备状况检查及记录值班
2服务器
3门禁主控制器状态分析、紧连接、机器清扫1次/半年状态检查1次/天
4门禁辅控制器
5中继器
6电动门锁状态分析、紧固连接，可靠牢固1次/年状态检查1次/天
7出门按钮紧固连接1次/年状态检查1次/天
8门磁开关紧固连接，可靠牢固1次/月状态检查1次/天
九)楼宇BA自控系统
1、控制计算机保持开启。
2、每月对系统相关数据进行备份。
3、控制点定义、预定日程表等参数不可随意修改。
4、新增被控设备要注意继电器触点容量。
5、保持设备表面清洁。
6、严禁于控制电脑上运行自带软件及游戏。
7、当有“危急告警”发生时立即查明及检修。
8、一切元器件、线路不得随意更改。
9、网络控制器、控制电脑故障应于4小时内修复;现场控制器、扩展模块故障应于8小时内修复;中意继电器故障应于2小时内修复。
10、每天使用相应软件工具扫描控制电脑硬盘。
11、根据保养计划做系统保养。
12、每天监控NCU状态，发现不在线故障立刻处理。
13、注意后备电池充放电情况，每天检查一次。
14、注意电脑显示的各控制模块工作情况。
15、6NCU保养时应关闭电源，其余各DDC箱可带电作业。
16、保养时着重检查端子接线情况及各接插件。
17、保养时选择一定数量的控制点进行测试。
18、保养情况记录于楼宇自控系统设备检查表上。
(五)设备闲置期间定期启动、加油润滑等维护计划
1、变压器每月轮流投切带电。
2、发电机组每半月启动一次，空载运行15分钟左右，水箱加防锈水。
3、给水泵、喷淋泵、消防栓泵、排污泵、稳压泵每月试运行一次，运行时间约10分钟左右。
4、中央空调主机每三个月开机试运行一次，冷冻泵、冷却泵每两个月开机试运行一次。
5、对各设备设施的润滑和防锈部位加注黄油或润滑油。
6、监督电梯维保单位根据维保合同定期做好电梯维保。
(六)设备管理工作手册
一)岗位职责
工程部主管职责：
在大楼物业服务中心主任的直接领导下，负责工程部的全面管理工作。
1、履行与物业服务中心签定的目标合同，完成物业服务中心下达的各项管理目标和经济指标。
2、贯彻执行公司制定的《设备管理手册》，确保机电设施、设备处于安全、良好的运行状态。
3、执行政府部门颁布的安全法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。
4、组织、督促检查各相关人员完成各自分工负责的工作。
5、制定本部门的全年工作计划和各项工作指标，确保公司下达给本部门各项工作的顺利完成。
6、定期向物业服务中心主任汇报工作，完成上级交办的临时任务。
技术工程师职责：
在部门主管的直接领导下，负责机电维修部设施、设备的技术管理工作。
1、负责组织对公司接管的机电设施、设备进行验收及制定配套设施完善工作。
2、制定接管的新设施、设备的操作规范及管理规定。
3、负责组织对员工进行专业技能培训、考核工作，不断提高员工的综合能力和素质。
4、负责组织技术文件和设施、设备图纸档案的接管、建档、保管及发放管理工作。
5、熟悉各类设施、设备的技术指标、技术参数和技术性能，配合维修、运行各专业随时解决好各类设施、设备的技术问题。
6、配合各物业服务中心做好各类设施、设备的技术管理工作。
7、负责组织资质范围内的工程施工及技术、质量保障工作。
8、完成部门主管交办的各项临时工作及任务。
维修组人员职责：
1、执行公司制定的《设备管理手册》和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修保养方法，做一名合格的维修人员。
2、按时完成机电设施、设备的各项维修、保养工作，并认真做好有关记录。
3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。
4、接到设备故障抢修通知，要在第一时间里赶赴故障现场，合力进行抢修。
5、积极完成上级交办的各项临时任务。
空调工岗位职责：
1、空调工应持证上岗，熟悉大楼空调系统的具体情况和主要技术性能指标，能熟悉操作空调系统设备。
2、在班长的领导下负责对空调系统的检查、维修和定期保养工作。
3、根据业主的要求和环境温度的变化适时开启空调，有效调节制冷温度。
4、开、停机及运行调节均应按照空调的安全操作规程进行操作。
5、定时巡视主机、冷却水泵、冷却水塔的运行情况，并做好记录。发现异常应及时处理。
6、按空调保养要求对空调系统进行定期检查保养。
二)管理规定
设施、设备故障报告制度
1、监控室值班员实行24小时全天值班制度。(含星期六、星期天)。
2、值班员必须坚守岗位，做好各运行组所管设施、设备的故障报告、情况登记及记录工作。
3、值班员在接到设施、设备故障报告后，要及时通报相关主管工程师，重大设施、设备故障要及时报告物业服务中心主任。
4、值班员接到设备故障报告后要在第一时间里组织相关维修技术人员赶赴现场，确保车辆、物资、抢修设备调度到位，确保在最短时间内使故障设备恢复正常运行。
5、值班员在值班期间要确保通讯畅通，随时保持与各相关单位的通讯联络。
6、值班员要保持高度的快速反应能力，接到设备故障报告要快速组织人力、物力抢修。
配电房管理规定
1、目的：
保证大楼供电系统的正常运行。
2、内容：
1) 配电房是大楼供电系统的关键部位，设专职人员对其实行24小时运行值班。未经部门领导的许可，非工作人员不得入内。
2) 值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。
3) 值班员应密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况。
严禁变压器、气开关超载运行。
4) 经常保持配电房地面及设备内外保洁无尘，保证各种标识准确清晰。
5) 配电设备的御阐操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手; 严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。
6) 因故须停某部份负荷时，应提前一天告知物业服务中心，以便物业服务中心向使用该部份负荷的用户发出停电通知。对于突发性的停电事故应通过广播向用户作出解释，并由物业服务中心向用户张贴紧急通知。
7) 经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证在应急(如停电)状态下能正常使用。
8) 做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞;严防蛇、鼠等小动物进入配电房。
9) 值班员应认真作好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。
3、相关文件及记录：
配电房、水泵房巡查记录。
水泵房管理规定
1、目的：
水泵房是提供生活用水、大楼消防用水的关键部位，直接关系到业主的生活和生命财产安全，因此必须加强管理，确保供水正常。
2、内容：
1) 值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。
2) 经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。
3) 生活水泵规定每月至少轮换使用一次，消防泵每两月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常起动。
4) 泵房每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的保洁。
5) 水池观察孔应加盖上锁，钥匙由值班人员管理;透气管应用纱布包扎，以防杂 物掉入水池中。
6) 按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。
7) 保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。
电气维修管理规定
1、目的：
保证大楼电气设备和人身安全，使电气维修工作正常化、规范化、科学化。
2、适用范围：
公司接管的大楼，从高压进线到住户电表箱开关前端的供配电系统及其用电设备的维修。
3、内容：
1) 电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家部颁标准《电气安装工作规程》作业。
2) 在进行电气维修时维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。
3) 维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修班长应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。
4) 在配电干线、变压器、低压配电箱上作业时，应设专人监护，至少二人进行。
5) 一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电体业时，应装设隔离挡板，并有专人监护。
6) 在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂“禁止合闸，有人作业”的标示牌。
7) 维修或保养后的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，检查无工具、器材遗失，全体维修人员撤出工作现场后，值班员方可送电。
供水管理规定
1、目的：
加强用水管理，保证供水符合卫生标准及供水的连续性。
2、内容：
1) 水池、水箱盖应上锁，钥匙由专人保管，开启箱盖应得到部门领导的许可。
2) 每半年清洗水池、水箱一次，清洗后送样品到防疫站检验，检验合格后方能供水，并将检验结果存档。
3) 定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆防止生锈。
4) 经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即检修，杜绝浪费。
5) 尽量保障对供水的连续性，若确需短时停水，应提前一天通知物业服务中心，由物业服务中心通知业主停水时间，以便业主作好蓄水准备。遇突发性事故导致停水，应向业主作出解释。
大楼避雷带接地电阻测试操作规程
1、目的：为确保大楼避雷带接地良好，保证大楼本体及各系统在雷雨季节的安全。
2、内容：
1) 测试前准备工作：
仪器：ZC-29B型接地电阻测量仪。
工具：电工工具一套，木锤一把。
2) 测试标准：接地电阻<4Ω
3)测试周期：一年
4) 操作规程:
A. 根据大楼建筑结构找出避雷带接地极。
B. 在靠近接地极的接地带上确定一测试点E，将测试点引下线断开，去漆除锈。
C. 距测试点20M处打下第一测试接地极Pˊ。
距测试点40M处打下第二测试接地极C′。
D. 将测试仪与测试点，测试极如图连接。
E. 将“倍率盘”置于最大，缓慢摇动手柄，调节“测量标度盘”使检流计指针趋向零位。加快手柄转速达120转/分，再调整“测量标度盘”使指针指于零位。
如果“测量标度盘”的读数小于1，则将“倍率盘”置于较小的倍数，再调整“测量标度盘”以得到正确读数。当指针完全指向零时，用“测量标度盘”的读数乘以倍率标度，即为所测的接地电阻值。
F. 拆除接线，将测试点与引下线焊接，刷漆。
3、注意事项：
测试中人体严禁接触所露金属体，测试人员必须是有测试经验和能力的人员，并作好监护工作。
4、相关文件记录:《接地电阻测试记录表》
工程部月检规定
每月组织管理和技术骨干对所管大楼进行一次全面检查，对大楼检查的时间可相应错开，但每月应对大楼到人检查一次，特殊情况可视要求增加对某大楼的检查次数。
1、内部管理：
1)检查参考项目
A. 内务管理(含办公室、值班室、员工宿舍的环境卫生和物品摆放)。
B. 物品申购和仓库管理。
C. 文件资料管理。
D. 日常管理工作完成情况。
E. 跟踪验证以往月检季检中不合格情况的处理工作。
F. 人员仪容仪表，精神面貌，服务意识等。
G. 其它需要检查的内容。
2)检查方法：单项抽查项目不少于4项。
2、设备运行管理：
1)检查项目：
A. 值班记录情况。
B. 对设备的巡视检查情况。
C. 设备实际运行情况。
D. 小修项目的处理情况。
E. 与物业服务中心及相关单位的协调情况。
F. 值班室、设备房卫生情况。
G. 设备标识及安全防范标识情况。
H. 对突发事件的应急处理情况。
2) 检查方法：采取抽查法，单项抽查项目不少于3项。
3、设备维修管理：
1) 检查项目：
A. 维修保养计划完成情况。
B. 维修保养工作质量。
C. 对设备突发故障维修处理的及时性。
D. 抽检部分设备试运行，观察其运行情况。
2) 检查方法：采用抽查法，单项抽查项目不少于3项。
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