物业共用设备设施管理工作规程

　　物业公共设备管理

　　1.0 目的

　　按小区公共设备规范管理要求，确保设备管理工作的统一、完整和完善，使各项设备处于良好运行状态，满足服务要求。

　　2.0 适用范围

　　适用于小区物业机电设备的综合管理工作。

　　4.0 职责

　　4.1 工程值班员负责设备的日常养护及运行操作，做好运行记录，并负责所管设备的档案管理工作。

　　4.2 工程维修工负责设备的定期维护及年度大修工作，做好维修记录。

　　4.3 电梯维修工负责物业电梯运行保养及安全管理工作。

　　4.4 弱电工负责物业项目自控、电视电话、背景音乐、消防监控等系统的操作、维护与保养工作。

　　4.5 工程水工负责物业项目排污管道、雨水管、沙井、雨水井、化粪池、天台渠口、道路、房屋本体等进行检查和维护,确保其最佳状态。

　　4.7 工程主管全面负责物业项目的设备管理工作，编制设备的维修保养计划，制定月检、季检、年检及全年大修计划，并组织相关人员实施。

　　4.8 物业服务中心负责人负责计划的审核，呈报公司相关部门或主管领导审批，并监督、检查、指导上述人员的工作。

　　4.9 物业公司工程经理负责对物业项目的工程管理工作进行监督检查;编制有关工程技术档案;分包工程的方案审定、预算审核;组织专业技术人员处理公司重大工程改造，指导设备设施故障维修工作。

　　5.0 程序内容

　　5.1 遵循“维护为主、保养与修理并重”的原则，加强设备的日常维护保养工作，确保设备的使用寿命。

　　5.2 配置与机电设备管理工作相适应的机电人员、设备设施、仪器仪表和作业环境。

　　5.3 制订并贯彻执行各种设备设施的维护保养制度和安全操作规程及机电人员的岗位职责。

　　5.4 制订并贯彻执行设备台帐管理制度，健全设备设施的编号、统计、保管、更新、报废等管理办法。

　　5.5 制定各种机电设备修理工日、材料损耗报表及备品备件定额。

　　5.6 建立健全设备技术档案，做好设备运行和维修记录。

　　5.7 工程人员在操作设备前必须进行有关的培训后，才能使用和操作

　　5.8 严格执行交接班制度及巡视检查制度。

　　5.9 必须严格执行设备操作规程，严禁不按规程违章操作。

　　5.10 坚持“事故处理三不放过”原则，严肃处理设备事故，认真分析事故原因，采取措施预防同类事故的再次发生。

　　6.0 程序要点

　　6.1 设备的接管验收

　　6.1.1 设备的接管验收由主管领导组织相关部门与建设单位办理设备交接验收及资料移交手续。

　　6.1.2 设备接管时按照出厂合格证明书及国家规范、标准进行验收。如验收不合格，则应在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议，限期由开发商负责整改。

　　6.2 设备的基础管理

　　6.2.1 设备的资料管理

　　6.2.1.1 在接管物业项目后应尽快将所有设备建立起《设备台账》，并在建档后将《设备台账》进行存档。

　　6.2.1.2 《设备台帐》内容包括:设备名称、统一编号、型号、生产厂家、使用时间、主要技术参数等。

　　6.2.1.3 《设备台账》应与设备现状一致，设备管理人员应将设备封存、停用、报废、更换零部件及检修情况，及时分别在《设备台账》或《设备卡》上登记。

　　6.2.1.4 《设备台账》和设备出厂原件(合格证、说明书、保修协议等)统一由物业公司专人保存。

　　6.2.1.5 重要设备的操作手册复印件由服务中心建档保管。

　　6.2.2 设备的编号与标识

　　6.2.2.1 接管物业项目后应将所有设备及其运行状态进行统一标识与编号。标识内容分别填写在设备卡和设备状态标识牌上。设备标识牌制作、标识要求统一执行公司VI系统要求。

　　6.2.2.2 所有设备应按单机单台悬挂或张贴《设备卡》。《设备卡》标明该机的编号、型号、责任人、主要技术参数，用标牌形式制作。

　　6.2.2.3 设备编号按下列规则编制：

　　设备序号(01，02...)

　　设备名称缩写(取汉语拼音字头)

　　项目代码

　　注意事项：

　　----设备序号按物业项目的设备总数流水编制。

　　----同类型同系统设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。

　　设备名称缩写如下：

　　设备名称名称缩写设备名称名称缩写

　　生活水泵JSB消防联动控制柜*LG

　　消防水泵*FB气体灭火系统Q*F

　　送风机SFJ对讲系统DJ

　　排风机PFJ闭路监控系统JK

　　电梯DT周界防范系统ZJ

　　发电机FDJ低压配电柜DYG

　　干式变压器BYQ高压开关柜GYG

　　空调冷水机组KLJ交通道闸DZ

　　火灾自动报警系统Z*FBA系统BA

　　6.2.2.4 应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。

　　6.2.2.5 设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等;

　　6.2.2.6 设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应标识设备的显眼位置;设备状态改变，标识应随之改变。

　　6.3设备的日常操作、运行、维修保养管理(详见工程类各设备的操作、运行、维修保养管理程序)。

　　6.4设备的停用和封存

　　6.4.1 发现下列情况之一，设备应予停用或封存：

　　6.4.1.1 多余设备，含服务提供不再需要的设备;

　　6.4.1.2 设备功能已不能满足提供服务需要的设备。

　　6.4.2 停用或封存的设备应采用措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。

　　6.4.3 工程部应定期对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。

　　6.4.4 设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单，由服务中心负责人上报公司领导批准后实施。

　　6.5 设备的报废

　　6.5.1 无修复价值的设备应予报废。

　　6.5.2 报废设备应由公司工程部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：运行值班人员、工程主管、服务中心负责人、物业公司工程部经理等。

　　6.5.3 工程主管填写《设备设施封存、报废审批表》，经服务中心负责人审核、公司主管领导批准后实施。

　　6.5.4 需报废设备在未获得批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。

　　6.5.5 报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业设备验收、安装与移交规程

　　1目的

　　为规范设备验收、安装和移交程序，特制定本规程。

　　2适用范围

　　适用于公司管辖范围内新购设备的验收、安装和移交。

　　3职责

　　3.1公司工程技术部负责组织验收、安装和移交工作。

　　3.2设备购置和使用部门参与验收、安装和移交工作。

　　4操作步骤

　　4.1设备验收

　　4.1.1设备到司前工程技术部应组织人员熟悉设备的有关资料，准备好各种表格、测量工具，做好对安装操作人员的培训。

　　4.1.2工程技术部、设备采购部门及设备使用部门一起参加验收工作。

　　4.1.3具体验收操作步骤详见《设备验收规范》。

　　4.1.4设备技术资料应集中交付工程技术部归档保存，使用部门可保留复印件。

　　4.1.5对开箱检验中发现的质量缺陷和问题，应当场由买卖双方查看和确认，并如实填写在“设备开箱验收单”中。

　　4.1.6验收工作结束后，由工程技术部负责填写“设备开箱验收单”。

　　4.1.7验收不合格的设备，由采供人员与供货方交涉和处理。验收中发现问题的应及时向有关方面查询或索赔。

　　4.1.8对本公司无法验收的，由工程技术部报告主管副总经理和总经理批准后，委托第三方验收。工程部、设备采购部门及设备使用部门协同参加。

　　4.2设备安装和调试

　　4.2.1设备安装与调试工作由工程技术部负责。工程技术部既可独立完成该项工作，可委托专业安装单位进行安装、调试。

　　4.2.2设备安装前应确定安装方案，准备安装工具并选择合理的安装地点。

　　4.2.3设备安装应按说明书和机械工业部《设备安装验收规范》的规定实施。安装后应填写“设备安装验收交接报告单”。

　　4.2.4设备安装完毕后，必须由安装单位负责，工程部监督进行调试，调试工作包括对设备的全面清洁、校正、润滑和试运转。

　　4.3设备移交

　　4.3.1工程技术部、设备采购部门、设备使用部门负责对设备进行安装验收。

　　4.3.2设备安装验收时，必须具备以下材料：“设备开箱验收单”、“设备安装验收交接报告单”、试运转记录以及设备附带的所有技术资料和出厂合格证书。

　　4.3.3设备验收

　　设备验收包括以下内容：

　　a) 对各种材料的研究确认;

　　b) 对设备的精度检测;

　　c) 设备空载及负载运转情况。

　　4.3.4设备被确认为符合技术要求、环保要求后，各验收部门应填写“设备安装验收交接报告单”，将设备移交给使用部门。

　　4.3.5设备运行过程中需使用的专用工具移交给使用部门保管，其他工具由工程部保管。4.3.6设备有关资料交工程部办公室存档管理。

　　5相关文件

　　《设备验收规范》

　　《设备安装验收规范》(国家法规)

　　6记录

　　设备开箱验收单

　　设备安装验收交接报告单

篇3：物业给排水设备设施管理规程

　　中建物业给排水设备设施管理规程

　　为保证中建物业管理处给排水设备(设施)处于良好技术状态，保证生活、消防用水的正常运行，特制定本规定。

　　1.给排水设备操作规程

　　1.1给水设备(水泵)操作规程

　　1.2排水设备(潜水泵)操作规程

　　2.给排水设备(设施)运行管理：

　　2.1日巡视检查流程

　　2.2设备责任人每天根据上述工作流程进行巡视，检查各设备的运行状况，并将巡视、检查情况记录在《工作日志》内。

　　2.3设备责任人每天上午、中午、晚上须对水泵房巡视检查三次,并记录设备运行数据及状况(电压、电流、声音、温升、压力等)于《给排水设备运行记录表》内。

　　2.4水泵房的管理按照《设备房管理规定》执行。

　　2.5对二次供水管理按照附件二《中建物业生活饮用水二次供水管理规定》执行。

　　2.6给排水系统运行故障应急处理方法：

　　给排水设备(设施)检查保养内容及周期

　　序号检查保养项目保养内容周期

　　1.水泵房清洁控制柜、水泵、电机及管道、阀门等附属设施1次/月

　　2各类水泵及配套电动机1、外观清洁、除污、除锈，补刷油漆

　　2、手动盘动、排气手动启动，检查密封性能

　　3、轴承加润滑油、更换损坏的密封圈

　　4、检修联轴器、传动轴，填料函，更换填料

　　5、清洗或更换轴承，并换油，修复磨损件

　　6、检修附属阀门、零部件、仪表

　　1次/月

　　每次保养时，可视其质量和使用情况适当取舍。

　　控制柜检查、清洁1次/月

　　电机主回路、控制回路检查主触点、清洁、紧固1次/年

　　设备机座检查/紧固地脚螺丝、补刷油漆1次/半年

　　进水电动蝶阀开闭是否正常(模拟动作)1次/半年

　　泵房各种阀门启闭情况、更换损坏填料、加油1次/季

　　给水主干管道清洁、补漏、除锈、刷漆1次/半年

　　排水主干管道清洁、疏通1次/年

　　管道固定支架、抱箍如有松动、脱落，紧固、更换1次/半年

　　浮球开关模拟高低水位、检查动作情况1次/半年

　　水表读数是否正常，如卡阻，清洗、更换1次/半年

　　压力表检查、如损坏，更换1次/年

　　Y型过滤器清洗1次/年

　　集水坑清除泥沙、杂物1次/半年

　　污水井、化粪池清除泥沙、杂物，疏通排水管1次/半年

　　地下排水沟冲洗1次/半年

　　高区水箱、地下水池清洗、消毒1次/半年

　　室外雨水、污水进盖除锈、刷漆1次/年

　　综合检查保养项目及完好标准

　　1、技术性能(流量、扬程、电流、功率、效率)达到设计要求;

　　2、运转正常，无过热、异常振动及不正常噪声

　　3、主体和附属设施设备完整无缺;

　　4、电动机及控制系统齐全，接线紧固，接地正常

　　5、各阀门启闭灵活、密封良好，无泄漏现象

　　6、轴承、轴封冷却润滑良好，运转正常

　　7、设备基台光洁平整、稳，设备外观清洁。1次/年

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篇4：设备综合管理作业规程

　　一、 目的

　　从总体上确立物业管理处各类设备的管理要求，确保各类设备管理工作的统一、完整和完善。

　　二、 适用范围

　　适用于物业管理处管理的各类设备的综合管理工作。

　　三、 职责

　　1、 机电维修部负责所辖小区的各类设备的日常管理工作。

　　2、 办公室负责各类设备档案的管理工作。

　　四、 程序要点

　　1、 设备档案的建立要求

　　(1) 机电维修部应将管辖范围内的所有设备建立台账(见附表)，并在建档后的3个工作日内将台账移交办公室存档。

　　(2) 机电维修应将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号：

　　a、 所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”;

　　b、 “设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有下列内容：

　　--设备名称;

　　--设备编号。

　　c、 设备编号按下列规则编制：

　　注意事项：1、设备流水号按物业点的设备总数流水编制。

　　2、同类型同系统设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。

　　d、 标识的制作规范：

　　--标识材质用金属薄板制作，表面抛光呈本色;

　　--设备编号用凹形字体，涂黑色磁漆;

　　--尺寸长*宽*厚为70MM*20MM*1MM。

　　(3) 所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》

　　(4) 设备台账应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时分别在设备台账或设备卡片上予以登录。

　　(5) 《设备台账》和设备出厂和原件(合格证、说明书、保修协议等)统一由办公室保存。

　　2、 设备日常操作、运行、维修保养管理

　　详见机电维修部各类设备操作、运行、维修保养管理标准作业规程。

　　3、 设备的购置管理

　　(1) 设备的购置包括原有设备的更新和新添购置。

　　(2) 设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。

　　(3) 设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。

　　(4) 设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。

　　(5) 新添设备由机电维修部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。

　　(6) 采购设备应遵循相关规定进行采购。

　　(7) 采购设备到达公司后，由机电维修部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续;不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。

　　(8) 经验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入台账，建立卡片等进行日常管理。

　　4、 设备状态标识

　　(1) 机电维修部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。

　　(2) 设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。

　　(3) 正常运行中的设备不予标识。

　　(4) 标识的方式方法：

　　a、 设备状态用标识牌进行标识，标识牌用300mm*150mm*3mm(长*宽*厚)的白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板上;

　　b、 设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置;

　　c、 设备状态改变，标识应随之改变。

　　5、 设备的停用和封存

　　(1) 发现下列情况之一，设备应予停用或封存：

　　a、 多余设备，含服务提供有再需要的设备;

　　b、 设备功能已不能满足提供服务需要的设备。

　　(2) 停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。

　　(3) 机电维修部应定期(如一个季度)对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。

　　(4) 设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单，经管理处经理批准后实施。

　　6、 设备的报废

　　(1) 无修复价值的设备应予报废。

　　(2) 报废设备应由机电维修部组级别鉴定。参与鉴定的人员应包括：设备主管人员、运行人员、品质部代表、管理处经理等。

　　(3) 设备主管人员应填写《设备报废审批表》，经物业经理助理审核，经理审批后实施。

　　(4) 需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。

　　(5) 报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。

　　(6) 机电维修部应将批准的《设备报废审批表》报公司财务部一份。

　　7、 红旗机房评比

　　(1) 机电维修部主管负责定期组织相关人员对各类机电设备房进行流动红旗评比。

　　(2) 评比内容：地面洁净度、墙面洁净度、门窗洁净度完状况、管道洁净完好 状况、设备表面洁净度、设备性能完好状况、检修保养记录、室内其他设备状况、总体印象。

　　五、 记录

　　1、 《设备台账》

　　2、 《设备卡》

　　3、 《采购设备验收表》

　　4、 《设备停用/封存/报废/审批表》

　　5、 《设备定点管理检查表》

　　六、相关支持文件

　　机电维修部所有标准作业规程

篇5：供水设备房安全操作规程

　　1.供水设备房操作人员必须是负责该设备房维护保养并熟识该设备运作原理的维修人员。

　　2.先检查输入电压是否正常(三相四线)，电控柜内的空气开关漏电开关是否正常。

　　3.检查水泵供水系统的各阀门是否按运行要求处于“开启”或“关闭”状态，水

　　泵外表有无异样。

　　4.接通电源，合上柜内开关，检查电源、指示灯、电压表是否正常。

　　5.将“自动一手动”转换开关在手动位置，分别按相应的起动按钮检查每台水泵的转向是否正常。若反转，则可调动进入电动机的三相电源中的任意二相，直至皆为正转。若电机正转而输出扬程极低，则应打开水泵上的排气阀，排出水泵泵体内的气体

　　6.在水泵运行期间，尽量不要改变水泵的切除/投入拔动开关位置。

　　7.本泵房的运行已按管理公司统一要求设定控制状态，任何人不得随意改变。

　　8.若切换供水系统，应根据系统的工作原理，开/闭有关闸阀，切实达到投入/隔离要求，慎防系统造成失压(具体见操作指南)。

　　9.若发现设备在运行期间无规则启停，说明系统出现故障，此时可作应急传水(改用手动)处理，然后通知生产厂家派专业人员进行维修。

　　10.工程人员因检修需要暂时改变水泵的运行状态，应首先检查各水池水位及其闸阀开闭等情况与需要运行的状态相对应才可启动电机，检修完毕应将各闸阀和各电气开关恢复至原来的状态并作好维修记录。

　　11.闲置时间较长的设备在投入使用前必须作绝缘检测，确认合格后方可送电运行，并测试其起电流及检查机械运转状态。

　　12.检修水池内设备必须保证水质的饮用卫生，特别小心避免口袋杂物或池口周边沙泥掉进池内，检修后应将池盖盖上锁好。如因检修过程不慎，有可能造成水质污染，检修人员应负责马上将水池清洗干净及换水，并预测住户可能受到的影响及时报告管理公司。

　　13.关机时，先按动“停止运行”按钮并将万能转换开关置于中间位置，断开柜电源开关，再断开总电源。

　　14.凡涉及电气作业，必须有不少于两人在场。