物业辖区内给排水设备设施运行管理

　　职责

　　1、工程部主管负责检查给排水设备设施运行管理工作的实际情况。

　　2、工程部水泵房组长负责给排水设备设施运行管理工作的组织实施。

　　3水泵房机电维修员具体负责给排水设备设施的运行管理。

　　程序要点

　　1、巡视监控

　　(1)水泵房机电维修员应每两个小时巡视一次小区内水泵房(包括机房、水池、水箱)，每周巡视一次小区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。

　　(2)巡视监控内容如下：

　　①水泵房有无异常声响或大的振动;

　　②电机、控制柜有无异常气味;

　　③电机温升是否正常(应不烫手)，变频器散热通道是否顺畅;

　　④电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各无器件是否工作正常;

　　⑤机械水压表与PC上显示的压力要求(正常值为4.5kgf/cm2);

　　⑥水池、水箱水位是否正常;

　　⑦闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线;

　　⑧主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰;

　　⑨止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠;

　　⑩临时接驳用水情况;

　　雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。

　　(3)水泵房机电维修员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决;处理不了的问题，应及时详细地汇报给工程部水泵房组长或主管，请求协助解决。整改时，应严格遵守《给排水设备设施保养标准作业程序》。

　　2、给排水设备设施异常情况的处理

　　(1)主供水管理爆裂的处置：

　　①立即关闭相关连的主供水管上的闸阀;

　　②如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制大量泄水，则应关停相应的水泵房;

　　③立即通知事务部及工程部主管。工程部主管联络供水公司进行抢修;事务部负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况;

　　④在工程部水泵房组长或工程部主管的组织下，尽快开挖出所爆部位水管;

　　⑤供水公司修好所爆部位水管后应由水泵机电维修员开水试压(用正常供水压力试压)，看有无漏水或松动现象;

　　⑥确认一切正常后，回填土方，www.wuyebbs.cn恢复水管爆裂前的原貌。

　　(2)水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业程序》处置。

　　(3)水泵房发生水浸时的处置：

　　①视进水情况关掉机房内运行的设备及设施并拉下电源开关;

　　②堵住漏水源;

　　③如果漏水较大，应立即通知机电处主管，同时尽力阻滞进水;

　　④漏水源堵住后，应立即排水;

　　⑤排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等;

　　⑥确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行;如无异常情况出现则可以投入正常运行。

　　3、“市电”停时，水泵房机电维修员应按《柴油发电机操作标准作业程序》立即启动柴油发电机，并按《柴油发电机运行管理标准作业程序》进行巡视监控。从“市电”停到重新正常供水规定时间为15分钟。

　　4、水泵房管理

　　(1)非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经机电处主管同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房。

　　(2)水泵房内严禁存放有毒、有害物品。

　　(3)水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟。

　　(4)每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。

　　(5)水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开户灵活。

　　(6)水泵房内应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房机电维修员保管，水泵房机电维修员不得私自配钥匙。

　　5、交接班要求

　　(1)接班人员应准时接班。

　　(2)接班人员应认真听取交班人交代，并查看《给排水设备设施运行日记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《给排水设备设施运行日记》上签名。

　　(3)有下列情况之一者不准交班：

　　①上一班运行情况未交代清楚;

　　②记录不规范、不完整、不清晰;

　　③水泵房不干净;

　　④接班人未到岗;

　　⑤事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。

　　6、水泵房机电维修员应将给排水设备设施的运行数据(环境温度、电压、电流、运行频率)及运行状况完整、规范地记录在《给排水设备设施运行日记》表内，于每月的3日前由水泵房组长将上一个月的记录整理成册后交机电处存档，保存期为二年。

　　记录

　　《给排水设备设施运行管理日记》

　　相关支持文件

　　1、《给排水设备设施维修保养标准作业程序》

　　2、《火警火灾应急处理标准作业程序》

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篇2：保存好设备连续运行记录

　　保存好设备连续运行记录

　　1.严密监视设备运行状况，遇到报警要按规定程序迅速、准确处理，做好各种记录，遇有重大情况要及时报告。

　　2.控制器的工作电压在187V-242V之间，备电工作不能超过8小时。

　　3.因故障而隔离(关闭)的探测器或其他设备应及时检修并排除故障，在隔离(关闭)期间应加强对相关场所巡视检查。线路有搭地、断路、短路或线间电阻过低的情况，必须及时排除以保证系统可靠运行，如有不可解决的施工或设备故障问题，应及时通知施工单位或相关设备厂家维修。

　　4.不能擅自拆装控制器的主要部件，不能擅自拆装控制器的外围线路，不能擅自改变系统的设备数量与连接方式，不能擅自对控制器进行系统设置操作，不能修改设备定义、二次编码、联动公式、机器类型等有关内容。

　　5.未经公安消防部门同意，不得擅自关闭火灾自动报警、自动灭火系统。

　　6.每日如实填写值班记录。

　　7.妥善保管系统竣工平面图、设备的技术资料(如产品说明书)、(季)年检查登记表及值班记录等。

篇3：物业设备运行管理

　　一、物业设备管理的目标

　　用好、修好、管好、改造好现有设备 ，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。设备的维护及检修是物业设备管理的重要环节。

　　设备技术性能的发挥、使用寿命的长短 ，在很大程度上取决于设备管理的质量。

　　可用设备的有效利用率和设备的完好率来衡量物业设备管理的质量。

　　(一)设备的有效利用率

　　A = T/(T + T′)×100%式中 ：A ---设备有效利用率 ，% ;

　　T ---设备有效工作时间 ，h ;

　　T′---设备停机或无效工作时间 ，h 。

　　良好的设备管理可以提高设备的有效利用率 ，但设备管理部门在追求较高的设备有效利用率的同时 ，不能任意削减必要的维护保养时间 ，也不能使设备长期超负荷运行 ，这样势必加剧设备的损坏 ，直至报废。

　　(二)设备的完好率

　　B= S0 /S ×100%式中 ：B ---设备的完好率 ，% ; S0 ---设备完好的台数;

　　S ---设备总的台数。

　　设备的完好与否是通过检查来评定的。一般的完好标准为 ：①零部件完整齐全 ，符合质量要求及安全要求 ;②设备运作正常 ，性能良好 ，功能达到规定要求 ;③设备技术资料及运转记录齐全 ;④设备整洁 ，无跑、冒、滴、漏现象;⑤防冻、保暖、防腐等措施完整有效。

　　对于评定为不完好的设备 ，应针对问题进行整改 ，经过维护、修理 ，消除不好因素 ，升级为完好设备。如果经过维修 ，仍无法达到完好的设备 ，应该加以改造或者进行报废处理 ，不能长期处于不完好状态。

　　二、设备运行管理

　　(一)设备运行管理的分类

　　物业设备的运行管理包括物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理。

　　1.物业设备技术运行管理

　　物业设备技术运行管理的主要任务是保证设备安全、正常运行 ，其内容包括建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行要求(标准)，并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。其中 ，对于设备安全管理 ，除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全操作、安全作业的训练和管理外 ，还要建立安全责任制和对用(住)户进行安全教育 ，宣传一些设备(如电梯)的安全使用知识。

　　2.物业设备经济运行管理

　　物业设备经济运行管理的主要任务是在设备安全、正常运行的前提下 ，节约能耗费用、操作费用、维护保养费用和检查修理费用。物业设备经济运行管理的内容 ，包括在物业设备运行管理过程中采用切实有效的节能技术措施和加强设备能耗的管理工作。

　　(二)设备运行管理的内容

　　1 .物业设备技术运行管理

　　设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性 ，其次在技术性能上应始终处于最佳运行状态 ，以发挥设备的最佳效用。在设备技术运行管理过程中要做到如下要求 。

　　(1)制定科学、严密的操作规程。

　　在设备管理工作中 ，应针对设备的特点制定切实可行的操作规程 ，例如锅炉管理中对点火、熄火、巡视、抄表、水位表冲洗、压力表红线、安全阀校验、水处理测试、排污等一系列操作都应有一定的操作规程 ，并定期对操作工人进行考核评定。

　　(2)对操作人员进行专业的培训教育。

　　在设备管理工作中 ，对操作人员进行专业的培训教育 ，积极参加政府职能部门举办的培训班 ，掌握专业知识和操作技能。通过理论及实际操作的考试 ，取得专业设备的操作资格证书 ，如锅炉操作证、高低压电工操作证、电梯运行操作证等。

　　(3)加强维护保养工作。

　　设备操作人员在使用操作设备的同时应做好维护保养工作 ，做到“正确使用 ，精心维护” ，确保设备保持完好和正常使用状态。特别是设备中的压力表、安全阀等安全附件必须定期校验 ，保证灵敏可靠。压力表上应有红线范围 ，设备运行时绝对不能超越红线。安全阀前面严禁装设阀门 ，为了防止安全阀芯、弹簧等锈蚀而影响使用灵敏度 ，需要定期人为开启并排放到正常值为止。压力表、安全阀的定期校验工作应由法定部门负责 ，校验报告应妥善保管。

　　(4)对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。

　　设备发生事故后 ，不能就事论事简单处理 ，要严格执行“三不放过原则”，即事故原因不查清不放过、对事故责任者不处理不放过、对事故发生后没有采取改善措施不放过。事故发生后应该对事故的潜在原因及故障规律进行分析 ，并提出有效的改善措施 ，确保类似事故不再发生。

篇4：物业设备经济运行管理

　　物业设备经济运行管理

　　物业设备管理工作中除了对设备的技术性能进行管理外 ，还要重视设备的经济运行管理 ，即要重视设备运行时的经济性、维护检修和更新改造的经济性等。在设备经济性运行管理中最重要的是设备运行成本管理。设备运行成本管理主要包括能源消耗的经济核算、设备操作人员的配置、设备维修费用的管理和设备大修费用的管理。下面主要介绍能源消耗的经济核算。

　　能源消耗的经济核算工作有以下几个方面。(1)制定能源耗用量计划和做好计量工作。

　　设备在运行过程中 ，需要消耗水、电、蒸汽、压缩空气、煤气、燃料油等各种能源。设备管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用的计划 ，作出

　　1～12个月每个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。

　　各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。在实际使用中 ，应坚持做到每天定时抄表记录 ，并计算出日耗量 ，每旬检查统计一次实际耗用量 ，每月统计一次实际耗用量及能源费用 ，并将每月的实际耗用量及能源费用同年度计划进行比较。如能源耗用量出现异常情况 ，应立即查清原因并报告负责人。

　　(2)采用切实有效的节能技术措施。

　　在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配，优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运行工况和最佳运行负荷之中。

　　在节约用水方面 ，要做到清浊分流、一水多用、废水利用。设备冷却水应采用冷却塔循环利用。

　　在节约用电方面 ，优先选用节能型电机 ，在供配电设施上应有提高功效因素的措施 ;照明用电方面 ，尽量多利用自然采光 ，应选择合理的照明系统和照明灯具。照明灯具的开关控制应采用时间控制、日光控制或红外音频控制等节能控制方式。

　　同时 ，防止管道、阀门及管道附件泄漏和损坏 ，发现问题及时修理和调换。对使用热源和冷源的管道和设备应加强保温绝热工作 ，减少散热损失。

　　(3)加强节能管理工作。

　　节能工作已开展多年 ，节能技术及节能措施也逐步完善 ，并已取得明显效果 ，但还有些管理部门或管理人员没有真正重视节能管理。因此 ，还应继续加强节能管理工作。

篇5：物业给排水设备设施运行管理规程

　　华盛物业给排水设备设施运行管理规程　　1.0目的

　　规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施的良好运行。

　　2.0范围

　　适用于**所辖物业区域内给排水设备设施的运行管理。

　　3.0职责

　　3.1值班人员负责给排水设备设施运行情况的巡视、监控、记录。

　　3.2给排水技工具体负责给排水设备设施的运行管理。

　　3.3维修部主管负责给排水设备设施运行管理工作的组织实施。

　　4.0工作内容

　　4.1巡视监控。

　　4.1.1值班人员每日巡视一次园区水泵房设备设施(包括机房、水池、水箱等)，对其运行情况进行记录。

　　4.1.2每周巡视一次园区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。

　　4.1.3巡视监控内容如下：

　　a.水泵房有无异常声响或大的振动;

　　b.电机、控制柜有无异常气味;

　　c.电机温升是否正常(应不烫手)，变频器散热通道是否顺畅;

　　d.电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常;

　　e.机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求.

　　f.水池、水箱水位是否正常;

　　g.闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线;

　　h.主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰;

　　i.止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠;

　　j.临时接驳用水情况;

　　k.雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。

　　4.1.4值班人员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决;处理不了的问题，应及时详细地汇报给系统工程师，请求协助解决。整改时，应严格遵守《给排水设备设施维修保养规程》。

　　4.2给排水设备设施异常情况的处理。

　　4.2.1主供水管爆裂的处置：

　　a.立即关闭相关连的主供水管上的闸阀;

　　b.如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵;

　　c.立即通知客户服务部及系统工程师，系统工程师组织人员抢修;客户服务部负责通知相关用户关于停水的情况;如属市政给排水应立即通知供水公司抢修。

　　d.如地下水管爆裂，系统工程师应立即组织技术人员尽快挖出所爆部位水管;

　　e.供水管所爆部位修复后，由给排水技工开水试压(用正常供水压力试压)，看有无漏水或松动现象;

　　f.确认一切正常后，对检修现场进行清理或回填土方，恢复原貌。

　　4.2.2水泵房发生火灾时按《火灾、火警应急处理程序》处置。

　　4.2.3水泵房发生水浸时的处置：

　　a.视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关;

　　b.堵住漏水源;

　　c.如果漏水较大，应立即通知系统工程师，同时尽力阻滞进水;

　　d.漏水源堵住后，应立即排水;

　　e.排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等;　　f.确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行;如无异常情况出现则可投入正常运行。

　　4.2.4因设备故障等原因出现紧急停水时，应立即按《紧急停水处理程序》进行处理。

　　4.3水泵房管理。

　　4.3.1非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经系统工程师同意，在给排水技工的陪同下方可进入水泵房，同时在《设备机房外来人员入室登记表》上进行登记。

　　4.3.2水泵房内严禁存放有毒、有害物品;

　　4.3.3水泵房内应按规定备齐消防器材并放置在方便、显眼处。水泵房严禁吸烟。

　　4.3.4每周打扫一次水泵房卫生，清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮;

　　4.3.5水泵房内内通风良好，光线充足，门窗开启灵活。

　　4.3.6水泵房应当做到随时上锁，钥匙由值班人员保管，借用须登记。

　　4.4交接班要求。

　　4.4.1接班人员应准时接班。

　　4.4.2接班人员应认真听取交班人交代，并查看相关记录，检查工具、物品是否齐全，确认无误后方可接班。

　　4.4.3有下列情况之一者不准交班：

　　a.上一放运行情况未交代清楚;

　　b.记录不规范、不完整、不清晰;

　　c.接班人未到岗;

　　d.事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。

　　4.5值班人员应将给排水设备设施的运行数据(环境温度、电压、水压)及运行状况完整、规范地记录在《水泵运行日检表》内。每月的3日前由维修主管将上月记录整理成册后交部门资料室存档，保存期为二年。

　　5.0相关文件

　　5.1《给排水设备设施维修保养规程》

　　5.2《火灾、火警应急处理程序》

　　5.3《紧急停水处理程序》

　　6.0记录表格

　　6.1《水泵运行日检表》