环球中心物业工程管理

　　新世纪环球中心建筑面积约176万平米，主体平面尺寸约500米×400米，主体高度约100米，是由中央游艺区和四周酒店、商业、办公等部分组成的一个集游艺、展览、商务、传媒、购物、酒店于一体的多功能建筑。成都市地标建筑是全球第一大单体建筑，有停车位10000个。通过环球中心三年的运营，结合我对环球中心物业工程管理的经验，将从如下几处方面谈谈个人对物业工程管理的看法和认知。

　　一、工程管理是物业管理的核心

　　物业行业内有专家曾经对物业管理的各部门做了非常形象的比喻，他们说：客服部就像人的大脑，是物业管理的信息汇聚和发出中心;保洁绿化就像人的衣服，干净整洁的写字楼就是一件干净的衣服;保安就像人的脸面，因为站在大厅门口，保安人员的精神面貌直接反映出物业公司管理的水平;工程部就像人的心脏，是写字楼维持正常运行的核心。简简单单的一句话道出了工程管理在物业管理中的核心地位。

　　试想，你正在起草一份重要文件，即将做完，显示屏一黑......停电了，之前的工作白干了。公司正在开会，经理指着投影幕讲得正嗨，投影幕一暗，经理......今天就到这儿吧!一个写字楼不管其它部门的工作如何的到位，但写字楼频发因设备运行故障停水停电停空调、园区道路坑坑洼洼、设施设备锈迹斑斑，业主会满意吗?所以说工程管理是物业客服满意度的最基本条件和核心因素。

　　只有基础工程维修做的到位，才能最大限度的让业主和商家放心和满意，其物业价值才能保值增值。

　　工程管理是物业生存的根本 。没有好的工程管理，业主就不会满意，就会拒交物业费，严重的也许会将物业公司赶出去。

　　因此，我们在工程管理过程中一定要牢记：客服满意度才是工程管理的唯一标准和终极目标。工程管理过程中的一切制度、手段、标准都必须围绕这个目标展开。

　　二、物业工程管理的四大指标

　　客户满意度：工程管理不但要保证业主和商家的基本正常需求，还要保证管理区域内业主和商家所有能看见之处的设备设施运行良好，这才能更好的提升业主满意度。

　　员工满意度：俗话说“家和万事兴”，在工程管理部这个大家庭里，员工满意才能更好地完成工作。试想，如果员工每天都带着情绪工作，能做好工作吗?这种情况下的工作效率和结果能让业主满意吗?答案是显而易见的：不能。

　　设备设施完好率：设备设施正常运行，维修和保养及时到位，完好率达98%以上。

　　成本控制：通过各种手段，在保证工程管理品质不下降的前提下，做好成本控制。

　　三、物业工程管理主要内容

　　工程整改和公区整改。部分技术含量低、投入小的整改，可由物业公司工程部直接实施完成，其它的就需要协调和跟进相关方处理。对于无法通过整改来解决的问题，则要通过其它工程管理手段尽量减少此问题对物业管理和业主的影响;对分包方、整改方、及其它施工单位资质审查、安全评价，监督外来施工单位的安全管理。此处主要指对消防、电梯分包方、负责整改遗留问题的原施工方、后期引进的整改施工单位、电信移动等后期进场的施工方的监管;装修管理。如装修方案的审核、装修现场的防火管理、私搭乱建的控制、装修工人及装修材料的出入路线和行为规范管理等.

　　每天由专人对供配电、照明、给排水、音乐喷泉、消防、安防等机电系统的运行设备、道路、玻璃幕墙、避雷系统等进行巡检;巡查中发现的问题处理不了的马上上报部门主管，及时安排处理;为满足用户需求，维持设备设施的正常使用，保证设备设施处于良好的技术状态。针对物业设备设施制定相应的保养计划，并严格按照保养计划对设备设施进行维护保养。

　　工程人员的管理、培训和考核。针对工程技术人员需要懂得了解的技术、安全知识开展培训工作。管理中采用人性化管理，尊重员工、了解员工，将员工放到最适合员工发展的位置，提高员工工作积极性。

　　户内维修和有偿服务。维修人员接到维修任务后在约定的时间内抵达维修地点，维修费用合理，严格按照收费标准执行。维修完成后应对维修点进行清洁，将维修垃圾清理到业主室外垃圾存放点。在维修过程中使用礼貌用语，态度友好。客服对业主进行电话回访，调查服务满意度。

　　建立健全各项管理制度并严格按照管理制度执行;及时准确填写各种质量记录。

　　以上为行业工程所涉及到主要内容，在实际工作中会因写字楼的实际情况及业态区别而有所不同，但核心内容不变。同时，也因为写字楼的不同而导致工程管理的难点和重点不同，这需要区别对待。如高层写字楼，设备设施较多，管理的重点和难点在设备运行;普通的写字楼因设备很少，管理的重点就在园区总坪和周界防护;商业因白天营业需求，设备设施维修保养一般都安排在夜间进行。此文仅代表个人观点，仅供参考。

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篇2：物业工程管理工作小细节

　　1、公共区域施工和设施设备维保的地点、工期应事先公示并致歉。有噪音、异味或妨碍业户生活的，应安排在不影响业户休息或使用的时间段进行。

　　2、在业户预约的时间上门维修服务而家中无人时，维修工须张贴管理处统一制作的提示条：

　　“尊敬的业户，您好!我处今天时分上门为您单元维修，碰巧您不在家，烦请您能在百忙之中与我处联系，再次确认上门维修时间，谢谢合作!”

　　3、主动与业主预约，定期检查小区整体消防安全系统相关的户内设备设施，如紧急呼叫按钮、安全报警系统、可视门禁对讲系统、燃气泄漏报警器。

　　4、对机房设备、系统管道、园区设施进行粉刷或除锈时，公示操作部位，并提示业主关闭门窗，避免油漆味进入户内。

　　5、维修人员感冒、咳嗽时，原则上不安排上门维修;

　　6、雨雪天到业户家维修时，进入单元门后先行清理，不将雨雪带入业户家中，再按入户维修流程进行维修;

　　7、维修中如需要移动业主的物品须征得业主的同意;

　　8、修理完毕后，清理维修现场，询问业户有无要扔的垃圾，可帮其清理带出;

　　9、随身携带缩印版的上门有偿维修服务收费表，以备业户咨询;

　　10、离开业户家，应随手关好门，并把里外的门把手擦拭干净。

　　11、在维修时，如遇业户家有客人来访，可主动询问业户是否需要暂停本次服务，若需要暂停则另约时间;

　　12、在业户家维修时，如须接听电话，则应征得业户同意，通话时间不得超过1分钟;

　　13、在维修时，如遇业户打电话，须停止有噪音的作业，待业户打完电话后继续工作;

　　14、上门维修时，维修人员应把对讲机声音关小，或带耳麦，避免影响业户;

　　15、维修人员禁止使用业户家的卫生间。

　　16、业主装修之前，工程人员与业主共同对单元内的地漏进行渗水试验，并提醒业主装修时的注意事项，请业主签字确认;

　　17、通过告示栏告知业主该栋楼某单元正在进行装修，管理处将做好督导工作，请业主合作并谅解。

　　18、维保单位维修人员上门服务时，应安排工程人员陪同，监督维保单位维修人员的服务质量，并做好回访工作。

　　从这些小细节可以看到虽然能够提高物业在工程管理上的服务水平，并给业主留下一个好的印象，但是需要注意的细节有很多，站在物业对业主这一块，是可以的提高物业在工程管理上的服务水平，但对于物业公司来说，要处理好这些小细节可要费不少的功夫，抛开平常的小的力所能及的小细节，对于维修和预算这是物业本身不得不思考的问题。所以在自身方面可以用极致的工程管理子系统来帮助物业公司解完善自己的工程管理，从而更好的服务到业主。

篇3：物业外发工程管理规定

　　外发工程管理规定

　　1、如需外发工程，管理处应填写“外发工程申请单”，报公司管理部。

　　2、公司管理部审核，认定确需外发，上报公司总经理室审批;管理部认定无需外发，批转管理处，并注说明。

　　3、工程项目经总经理批准后(国家相关部门规定的强检项目公司经办部门即可外发)，新项目可由公司职能部门或管理处推荐3家以上施工单位参加竞标，相关部门对竞标单位进行考察;续签合同应附管理处《外发工程小结》。

　　4、由经办部门填写“签定各类合同审批”表，并附合同、及预算，报公司各职能部门流转审核。

　　5、合同经总经理批准后，再由办公室编制项目编号。

　　6、办公室凭总经理签字加盖合同章并存档，合同生效。

　　7、管理处按合同内容支付相应款项，工程完成经验收合格后，再付清余款。

篇4：物业工程管理小细节

　　1、公共区域施工和设施设备维保的地点、工期应事先公示并致歉。有噪音、异味或妨碍业户生活的，应安排在不影响业户休息或使用的时间段进行。

　　2、在业户预约的时间上门维修服务而家中无人时，维修工须张贴管理处统一制作的提示条：“尊敬的业户，您好!我处今天 时 分上门为您单元维修，碰巧您不在家，烦请您能在百忙之中与我处联系，再次确认上门维修时间，谢谢合作!”

　　3、主动与业主预约，定期检查小区整体消防安全系统相关的户内设备设施，如紧急呼叫按钮、安全报警系统、可视门禁对讲系统、燃气泄漏报警器。

　　4、对机房设备、系统管道、园区设施进行粉刷或除锈时，公示操作部位，并提示业主关闭门窗，避免油漆味进入户内。

　　5、维修人员感冒、咳嗽时，原则上不安排上门维修;

　　6、雨雪天到业户家维修时，进入单元门后先行清理，不将雨雪带入业户家中，再按入户维修流程进行维修;

　　7、维修中如需要移动业主的物品须征得业主的同意;

　　8、修理完毕后，清理维修现场，询问业户有无要扔的垃圾，可帮其清理带出;

　　9、随身携带缩印版的上门有偿维修服务收费表，以备业户咨询;

　　10、离开业户家，应随手关好门，并把里外的门把手擦拭干净。

　　11、在维修时，如遇业户家有客人来访，可主动询问业户是否需要暂停本次服务，若需要暂停则另约时间;

　　12、在业户家维修时，如须接听电话，则应征得业户同意，通话时间不得超过1分钟;

　　13、在维修时，如遇业户打电话，须停止有噪音的作业，待业户打完电话后继续工作;

　　14、上门维修时，维修人员应把对讲机声音关小，或带耳麦，避免影响业户;

　　15、维修人员禁止使用业户家的卫生间。

　　16、业主装修之前，工程人员与业主共同对单元内的地漏进行渗水试验，并提醒业主装修时的注意事项，请业主签字确认;

　　17、通过告示栏告知业主该栋楼某单元正在进行装修，管理处将做好督导工作，请业主合作并谅解。

　　18、维保单位维修人员上门服务时，应安排工程人员陪同，监督维保单位维修人员的服务质量，并做好回访工作。

　　从这些小细节可以看到虽然能够提高物业在工程管理上的服务水平，并给业主留下一个好的印象，但是需要注意的细节有很多，站在物业对业主这一块，是可以的提高物业在工程管理上的服务水平，但对于物业公司来说，要处理好这些小细节可要费不少的功夫，抛开平常的小的力所能及的小细节，对于维修和预算这是物业本身不得不思考的问题。所以在自身方面可以用极致的工程管理子系统来帮助物业公司解完善自己的工程管理，从而更好的服务到业主。

篇5：商业物业工程管理考评标准

　　深圳市书香门第商业物业工程管理考评标准

　　工程管理类标准

　　1. 目的

　　建立物业统一的工程管理标准，进一步规范商业管理公司与物业公司服务的工程管理，为后期执行过程中公司考评物业公司的服务及支付费用提供合理依据。

　　2. 范围

　　本规定作为物业委托合同附件适用于合同中规定的服务范围。

　　3. 管理标准

　　类 别(分值) 序号 服务标准 考评标准 考评分值 考评得分

　　前期接收

　　1 见开发公司《开发合同》交付标准 见《开发合同》交付标准

　　装修管理服务(4)

　　2 装修前对装修的注意事项及室内的设施布置情况向业主进行交底说明 参照服务标准，不符合不得分 0.5

　　3 配合工程部、运营部与商家完成商户的交接工作 参照服务标准，不符合不得分 0.5

　　4 物管公司根据项目的具体情况制订装修人员及物料进出的路线及时间 是否按照规定执行 0.5

　　5 每日必须对装修现场进行巡查，涉及结构或政府要求申报内容，必须由商户提供申报结果。违规装修情况必须及时告知商管公司并做好证据保留工作 是否做好巡查记录表登记 1

　　6 商户临时用电、用水、用气的管理符合物业管理规范 是否存在违规操作 1

　　7 每月固定时间对商户用电、用水数据进行记录并报商管公司(含非装修期) 及时率及准确性 0.5

　　遗留工程处理(2)

　　8 遗留工程与施工单位的对接与跟进，发现问题30分钟内上报甲方并通知施工单位处理 确认是否处理及时 0.5

　　9 对重大遗留工程提出可行性解决方案 是否提出解决方案 1

　　10 每周形成系统性的跟进报告报商业管理公司 参照服务标准，不符合不得分 0.5

　　资料设备台帐(2)

　　11 建立设施设备台帐 参照服务标准，不符合不得分 1

　　12所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》，贴于或悬挂于设备上;由于部分设备无法张贴《设备卡》如：潜水泵、污水过滤池等无法贴于设备上，可以在附近醒目位置粘贴予以标识 参照服务标准，不符合不得分 1

　　节能降耗(5)

　　13 在不影响设备功能正常使用的情况下，由甲方审核，乙方监管施工单位完成节能降耗改造工程 参照服务标准，不符合不得分 1

　　14 公共区域走廊、公共场所、办公室内等区域的水电控制开启时间严格按照规定执行，严禁浪费一水一电是否存在因管理不佳的浪费 1

　　15 公共区域用水(保洁、绿化、宿舍、食堂等用水)合理化控制 是否存在因管理不到位的浪费 1

　　16 定期(每月)递交合理化节能降耗建议 是否存在因管理不到位的浪费 0.5

　　17 物业公司应根据具体情况建立《节能降耗制度》,并进行落实 参照服务标准，不符合不得分 0.5