物业通讯系统运行管理规范

　　一 目的

　　1、规范分公司所管辖物业的通讯系统的运行管理，以确保通讯系统的通讯安全，设备完好。

　　二 范围

　　2、适用于分公司所管辖物业的通讯系统的运行管理。

　　三 职责

　　3、工程部弱电工负责通讯系统日常的巡视及检查工作。

　　四 内容

　　4、通讯系统：只含共用卫星天线通讯部分。网络及电信属于专业服务收费项目范围，由专业部门及专业电信公司负责管理及维护。

　　5、通讯系统范围：上证、深证卫星天线系统、卫星/开路电视系统、综合布线系统、无线对讲系统、广播系统。

　　五 机房管理

　　(一)卫星电视机房及公共天线电视机房

　　1、机房内所有设备由专业技术人员负责操作，无关人员不得进入机房内，因工作需要进入，需填写“外来人员登记表”。

　　2、保持机房内地面清洁，机柜、设备无积尘。

　　3、机房内不准堆放杂物，保持照明良好。

　　4、消防设备完备，注意采取措施，防止小动物入内。

　　5、严禁随意更改各设备参数。

　　6、每次工作完毕，务必将大门上锁。

　　(二)综合布线机房

　　7、由于光纤机房与控制室在一起，严禁无关人员进入，因工作需要进入，填写“外来人员登记表”。

　　8、由BA系统操作员负责保管机房大门钥匙，出门前必须将大门上锁。

　　9、保持机房地面及设备清洁。

　　10、严禁在配线架上私接电话线、偷听或盗打电话。

　　六 日常巡视

　　11、工程部弱电工负责每周对通讯系统机房进行一次巡视检查，包括深交所机房、上交所机房、卫星电视机房、公共天线电视机房，同时将检查结果记录在“弱电工一周巡查记录表”中。

　　12、在台风天气，应特别注意天线安全，增加巡视次数，必要时可将天线俯仰驱动到90度，即天线口径朝天，在四周用钢丝拦紧天线并固定，以减小风压负荷， 防止天线损坏。

　　13、日常巡视重点采用直观检查法，用眼看、手摸、耳听、鼻闻等手段检查通讯天线设备主要部分，仔细观察机内是否有打火、冒烟，闻一闻是否有焦味，听一听有无不正常的声音，摸一摸主要机件是否发热烫手与正常运行有明显差异。。

　　七 故障、隐患处理

　　14、故障处理：巡视检查人员如发现故障，应及时通知分包单位进行维修，做好相应记录，同时上报工程部负责人。

　　15、隐患处理：巡视人员发现设备隐患，应填写“故障隐患报告表”交班长报工程部负责人。

　　八 记录

　　16、巡视检查人员应如实填写要求的各种记录，具体填写要求见《信息与档案管理制度》。

　　17、对已填写好的记录应妥善保存，到期方可销毁，具体要求见《信息与档案管理制度》。

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篇2：保存好设备连续运行记录

　　保存好设备连续运行记录

　　1.严密监视设备运行状况，遇到报警要按规定程序迅速、准确处理，做好各种记录，遇有重大情况要及时报告。

　　2.控制器的工作电压在187V-242V之间，备电工作不能超过8小时。

　　3.因故障而隔离(关闭)的探测器或其他设备应及时检修并排除故障，在隔离(关闭)期间应加强对相关场所巡视检查。线路有搭地、断路、短路或线间电阻过低的情况，必须及时排除以保证系统可靠运行，如有不可解决的施工或设备故障问题，应及时通知施工单位或相关设备厂家维修。

　　4.不能擅自拆装控制器的主要部件，不能擅自拆装控制器的外围线路，不能擅自改变系统的设备数量与连接方式，不能擅自对控制器进行系统设置操作，不能修改设备定义、二次编码、联动公式、机器类型等有关内容。

　　5.未经公安消防部门同意，不得擅自关闭火灾自动报警、自动灭火系统。

　　6.每日如实填写值班记录。

　　7.妥善保管系统竣工平面图、设备的技术资料(如产品说明书)、(季)年检查登记表及值班记录等。

篇3：物业设备运行管理

　　一、物业设备管理的目标

　　用好、修好、管好、改造好现有设备 ，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。设备的维护及检修是物业设备管理的重要环节。

　　设备技术性能的发挥、使用寿命的长短 ，在很大程度上取决于设备管理的质量。

　　可用设备的有效利用率和设备的完好率来衡量物业设备管理的质量。

　　(一)设备的有效利用率

　　A = T/(T + T′)×100%式中 ：A ---设备有效利用率 ，% ;

　　T ---设备有效工作时间 ，h ;

　　T′---设备停机或无效工作时间 ，h 。

　　良好的设备管理可以提高设备的有效利用率 ，但设备管理部门在追求较高的设备有效利用率的同时 ，不能任意削减必要的维护保养时间 ，也不能使设备长期超负荷运行 ，这样势必加剧设备的损坏 ，直至报废。

　　(二)设备的完好率

　　B= S0 /S ×100%式中 ：B ---设备的完好率 ，% ; S0 ---设备完好的台数;

　　S ---设备总的台数。

　　设备的完好与否是通过检查来评定的。一般的完好标准为 ：①零部件完整齐全 ，符合质量要求及安全要求 ;②设备运作正常 ，性能良好 ，功能达到规定要求 ;③设备技术资料及运转记录齐全 ;④设备整洁 ，无跑、冒、滴、漏现象;⑤防冻、保暖、防腐等措施完整有效。

　　对于评定为不完好的设备 ，应针对问题进行整改 ，经过维护、修理 ，消除不好因素 ，升级为完好设备。如果经过维修 ，仍无法达到完好的设备 ，应该加以改造或者进行报废处理 ，不能长期处于不完好状态。

　　二、设备运行管理

　　(一)设备运行管理的分类

　　物业设备的运行管理包括物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理。

　　1.物业设备技术运行管理

　　物业设备技术运行管理的主要任务是保证设备安全、正常运行 ，其内容包括建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行要求(标准)，并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。其中 ，对于设备安全管理 ，除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全操作、安全作业的训练和管理外 ，还要建立安全责任制和对用(住)户进行安全教育 ，宣传一些设备(如电梯)的安全使用知识。

　　2.物业设备经济运行管理

　　物业设备经济运行管理的主要任务是在设备安全、正常运行的前提下 ，节约能耗费用、操作费用、维护保养费用和检查修理费用。物业设备经济运行管理的内容 ，包括在物业设备运行管理过程中采用切实有效的节能技术措施和加强设备能耗的管理工作。

　　(二)设备运行管理的内容

　　1 .物业设备技术运行管理

　　设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性 ，其次在技术性能上应始终处于最佳运行状态 ，以发挥设备的最佳效用。在设备技术运行管理过程中要做到如下要求 。

　　(1)制定科学、严密的操作规程。

　　在设备管理工作中 ，应针对设备的特点制定切实可行的操作规程 ，例如锅炉管理中对点火、熄火、巡视、抄表、水位表冲洗、压力表红线、安全阀校验、水处理测试、排污等一系列操作都应有一定的操作规程 ，并定期对操作工人进行考核评定。

　　(2)对操作人员进行专业的培训教育。

　　在设备管理工作中 ，对操作人员进行专业的培训教育 ，积极参加政府职能部门举办的培训班 ，掌握专业知识和操作技能。通过理论及实际操作的考试 ，取得专业设备的操作资格证书 ，如锅炉操作证、高低压电工操作证、电梯运行操作证等。

　　(3)加强维护保养工作。

　　设备操作人员在使用操作设备的同时应做好维护保养工作 ，做到“正确使用 ，精心维护” ，确保设备保持完好和正常使用状态。特别是设备中的压力表、安全阀等安全附件必须定期校验 ，保证灵敏可靠。压力表上应有红线范围 ，设备运行时绝对不能超越红线。安全阀前面严禁装设阀门 ，为了防止安全阀芯、弹簧等锈蚀而影响使用灵敏度 ，需要定期人为开启并排放到正常值为止。压力表、安全阀的定期校验工作应由法定部门负责 ，校验报告应妥善保管。

　　(4)对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。

　　设备发生事故后 ，不能就事论事简单处理 ，要严格执行“三不放过原则”，即事故原因不查清不放过、对事故责任者不处理不放过、对事故发生后没有采取改善措施不放过。事故发生后应该对事故的潜在原因及故障规律进行分析 ，并提出有效的改善措施 ，确保类似事故不再发生。

篇4：物业设备经济运行管理

　　物业设备经济运行管理

　　物业设备管理工作中除了对设备的技术性能进行管理外 ，还要重视设备的经济运行管理 ，即要重视设备运行时的经济性、维护检修和更新改造的经济性等。在设备经济性运行管理中最重要的是设备运行成本管理。设备运行成本管理主要包括能源消耗的经济核算、设备操作人员的配置、设备维修费用的管理和设备大修费用的管理。下面主要介绍能源消耗的经济核算。

　　能源消耗的经济核算工作有以下几个方面。(1)制定能源耗用量计划和做好计量工作。

　　设备在运行过程中 ，需要消耗水、电、蒸汽、压缩空气、煤气、燃料油等各种能源。设备管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用的计划 ，作出

　　1～12个月每个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。

　　各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。在实际使用中 ，应坚持做到每天定时抄表记录 ，并计算出日耗量 ，每旬检查统计一次实际耗用量 ，每月统计一次实际耗用量及能源费用 ，并将每月的实际耗用量及能源费用同年度计划进行比较。如能源耗用量出现异常情况 ，应立即查清原因并报告负责人。

　　(2)采用切实有效的节能技术措施。

　　在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配，优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运行工况和最佳运行负荷之中。

　　在节约用水方面 ，要做到清浊分流、一水多用、废水利用。设备冷却水应采用冷却塔循环利用。

　　在节约用电方面 ，优先选用节能型电机 ，在供配电设施上应有提高功效因素的措施 ;照明用电方面 ，尽量多利用自然采光 ，应选择合理的照明系统和照明灯具。照明灯具的开关控制应采用时间控制、日光控制或红外音频控制等节能控制方式。

　　同时 ，防止管道、阀门及管道附件泄漏和损坏 ，发现问题及时修理和调换。对使用热源和冷源的管道和设备应加强保温绝热工作 ，减少散热损失。

　　(3)加强节能管理工作。

　　节能工作已开展多年 ，节能技术及节能措施也逐步完善 ，并已取得明显效果 ，但还有些管理部门或管理人员没有真正重视节能管理。因此 ，还应继续加强节能管理工作。

篇5：电梯运行故障状态救援操作规程

　　故障状态救援操作规程

　　《紧急救援操用说明》

　　电梯运行中因电梯故障或供电中断等原因突然停驶，将乘客困在轿厢内，应由维修人员及有关人员进行紧急救援，特制定本操作规程;

　　1、 电梯在故障状态救援须由专业维修人员进行;

　　2、 救援人员需要保持镇静，及时与单位及有关人员取得联系，告之具体情况;

　　3、 电梯司机应向乘客说明故障原因，使乘客镇静等待，并劝阻乘客不要强行扒轿门或企图出入轿厢，并与维修人员取得联系;

　　4、 不准从轿厢安全窗撤离被困人员，以防发生人身伤害事故;

　　5、 确定统一指挥、监护、操作人员，以防发生人身伤害事故;

　　6、 指挥人员、维修人员应了解被困人数及健康状况，轿厢内应急灯是否完好，轿厢所停层站位置，以便开始救援操作;

　　7、 在救援工作开始前，必须先检查各层门是否关闭;

　　8、 在救援操作前先通知被困人员，救援操作将开始，请司机或乘客予以配合;

　　9、 在机房拆去曳引电动机轴尾的防护罩(若有的情况下);

　　10、 按照电梯手动盘车须知程序进行操作;

　　11、 当轿厢未超出顶层或底层平层位置时，可向较省力的方向移动轿厢。当电梯超出顶层或底层的平层位置时，可向较省力的方向移动轿厢。当电梯超出顶层或底层的平层位置时，则应向顶层或底层的反方向移动轿厢;

　　12、 当按上述方法和步骤操作救援时发生异常情况，应立即停止救援，并及时拨打“110”电话进行紧急救援;

　　13、 故障状态下救援工作结束后，应由维修人员全面检查故障原困，并及时处理恢复电梯的正常运行;

　　14、 维修及有关人员应将故障原因及排除方法记录在事故记录本上备查。