机电设备保养技术标准(保养规程)
机电设备保养技术标准(保养规程)
一)柴油发电机维修保养
1、目的
规范柴油发电机维修保养工作,确保柴油发电机各项性能良好,保证柴油发电机良好运行。
2、 范围
适用于物业公司辖区内各类柴油发电机的维修保养工作。
3、 职责
1) 主管工程师负责维修保养计划的制定报部门经理审核并组织实施。
2) 物业管理处工程部经理和物业公司工程部经理负责大中修、更新改造计划的审核,物业总经理负责审批。
3)物业公司工程部经理负责对维修保养工作进行技术指导和支持,参与外委维保单位的确定，负责维修保养计划实施情况的检查、监督。
3、工作内容
1)维修保养计划的制定。
(1)每年的12月26日前,由主管工程师组织技术人员一起研究,根据技术标准、使用说明和运行情况等,制定《柴油发电机维修保养年度计划》,经部门经理审核后报公司领导审批。
(2)主管工程师根据批准后的年度保养计划在每月26日前制定下月维修保养计划,填写《 月份设备维修保养计划表》,报部门经理审核。
(3) 制定维修保养计划的原则:
a.柴油发电机使用的频度;
b.柴油发电机的运行状况(故障隐患);
c.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。
(4) 《柴油发电机年度保养计划》应包括如下内容:
a.维修保养项目及内容;
b.具体实施维修保养的时间;
c.预计费用;
d.备品、备件计划。
2) 柴油发电机机外附件的维修保养,由机电技术人员负责,其余维修保养由外委完成。外委单位的确定按《采购程序》执行。外委维修保养应按《柴油发电机维修保养年度计划》进行,并有专人跟进并记录。
3) 柴油发电机维修保养。
(1) 进行维修保养时,应注意可拆零件的相对位置及其顺序(必要时应作记号)和不可拆零件的结构特点,并掌握好重新装回时的用力力度(用扭力扳手)。
(2) 空气滤清器的维修保养周期为每运行500小时进行一次。
a. 空气滤清器显示器:当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度,应立即进行清洁或更换,处理完毕,轻按显示器顶部按钮,使显示器复位。
b. 空气滤清器:
--松开铁环,拆下储尘器及滤芯,由上至下小心清洁滤芯;
--滤芯不太脏时,可直接用压缩空气吹净,但应注意空气压力不能太大,喷嘴不可太接近滤芯;
--如果滤芯太脏,应用从代理商处购买的专用清洁液清洗,完后用电热筒吹干(注意不能过热)。
--清洗完毕,应进行检查,检查的方法是用灯光从内往外照,在滤芯外部观察,如发现有光点则表明滤芯已穿孔,此时应更换同型号的滤芯;
--如果没有光点出现则表明滤芯未穿孔,此时则应小心安装好空气滤清器。
(3) 蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次。
a.用验电器检查蓄电池充电是否足够,否则应充电;
b.检查电池液位是否在极板上15mm左右,如果不够则加电解液至上述位置;
c.检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹,否则应修复处理或更换,并涂上黄油。
d.对蓄电池的充放电应做好《酸性电池组充(放)电记录》。
(4) 皮带的维修保养周期为每运行100小时进行一次。
a.检查每条皮带,发现有损坏或失效的,应及时更换;
b.在皮带中段加40N压力,皮带应能按下12mm左右,太松太紧都应进行调整。
(5) 散热器的维修保养周期为每运行200小时进行一次。
a.外部清洁:
--用热水(加入清洁剂)喷洗,方法是从散热器前面向风扇方向喷(如从反方向喷射只会把污物逼进中心位置),使用此方法时,要用胶布挡住柴油发电机;
--如果上述方法不能清除顽固的沉积物,则应把散热器拆下浸在热的碱水中约20分钟,然后用热水清洗。
b.内部除垢:
--把水从散热器中排干,然后把散热器与管子相连的地方拆开并封口;
--向散热器倒入45度的4%的酸溶液,过15分钟后排干酸溶液,检查散热器;
--如果仍有水垢，则用8%的酸溶液再洗一次;
--除垢后用3%的碱溶液中和两次,然后再用清水冲洗三次以上;
--所有工作完成后,检查散热器是否漏水,如果漏水则申请外委修补;
--如果不漏水则重新装回,散热器装回后应重新灌满清水并加入防锈剂。
(6) 润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时进行一次。
a.启动柴油发电机,让其运行15分钟;
b.当柴油机高热时,从油底壳螺塞排出机油,排完后用110NM(用扭力扳手)旋紧螺栓,然后再向油底壳加同型号新的与机内相同的机油,涡轮增压器内也应加添相同型号机油;
c.拆除两个粗机油滤清器,换两个新的机油滤清器,新滤清器内应注满新鲜的与机内型号相同的机油(粗机油滤清器从代理商处购得);
d.更换精滤清器滤芯后,添加新的与机内型号相同的机油。
(7) 柴油滤清器的维修保养周期为每运行200小时应进行一次拆除柴油滤清器,换上新的滤清器,并加满新的干净柴油,然后装回。
(8)充电发电机和启动电机的维修保养周期为每运行600小时进行一次。
a.清洗各机件、轴承,吹干后加注新的润滑油;
b.清洁碳刷,如果碳刷磨损厚度超过新装时的1/2则应及时更换;
c.检查传动装置是否灵活,电机齿轮磨损情况,如果齿轮磨损严重则应申请外委维修。
(9)发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘,拧紧各接线头,对于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧。
4) 对于柴油发电机未列入外委维修保养单位范围的拆机维修或调整应由主管工程师填写《设备对外委托维修申请单》,经部门经理审核、公司领导批准后,由外委单位完成。
5) 对于计划中未列出的维修保养工作,应由主管工程师尽快补充至计划中。对于突发性的柴油发电机故障,经部门经理口头批准后,先组织解决,而后填写《质量问题处理档案》上报公司领导。
6) 对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录在《设备设施维修保养记录表》内,对柴油发电机本体的维修保养须填写《柴油发电机保养记录表》。
7) 对柴油发电机进行大中修,或对主要零部件进行更换时,应将维修或更换情况记录在《设备大中修及零部件更换记录》表中。所有的记录根据实际情况定期由系统工程师整理好交部门资料室存档,长期保存。
采编：www.pmceo.cOm篇2：物业管理公司供配电设备保养维修作业指导书
1.目的
保证供配电系统正常运行，提高供电可靠性，确保客户正常用电。
2.范围
适用于各管理处动力、照明、应急照明供电系统及防雷接地系统的管理。
3.定义
包括变压器、高低压配电柜、供电线路、动力柜、控制箱/柜、公共照明、应急照明、避雷接地网等。
4.职责
部门/岗位工作职责
管理处经理进行不定期检查督导。
管理处工程负责人全面负责系统设备的定期检修工作及日常工作的监督指导。
指定设备责任人负责设备的日常巡视检查和例行保养检修。
5.方法及过程控制
5.1 电气安全规定
5.1.1 各管理处维修及运行电工必须经专业技术培训，具备必要的电气知识，能够正确使用电气安全用具，熟练掌握紧急救护法，特别是触电急救，持证方可上岗。
5.1.2 各管理处维修及运行电工应坚持“安全第一，预防为主”的基本方针，严格执行保证安全的技术措施和组织措施。
5.1.3 各管理处维修及运行电工在作业过程中不得随意更改操作程序和简化安全措施，不得违章操作，并有权拒绝违章指挥和制止他人违章操作。
5.1.4 各管理处配电室电气设备的检修、预试、清扫，一律依照本文件§5.2 《停电检修操作规定》停电进行。特殊情况需带电作业的，应经管理处工程负责人批准，并选派有经验的电工进行。作业时要有专人监护，要有可靠的安全措施。
5.1.5 各管理处的低压配电室应有含正确主接线和明确标志的现场模拟图，备齐必要的电气安全用具。
5.1.6 双电源供电的管理处应采取严格的组织措施、技术措施和管理措施严防双电源的误并及倒送电。
5.1.7 各管理处若低压配电线路较长、用电负荷较集中，应隔段在“零线”上做重复接地，以防零线断路造成相线电压变化过大进而烧毁低压用电设备。
5.1.8 所有电气设备的金属外壳接地、金属支架接地、零线重复接地，包括引线、接地桩、连接体的材料、截面积及接地阻值都必须符合规定要求，保证接地的可靠程度。
5.1.9 各种电气装置，包括配电箱/柜、电源开关、插头、插座等必须符合相应的国家标准。带有接地插脚的插头、插座，在插合时应符合规定的接触顺序，防止误插入。三极插座的接地插孔，应单独用导线接至接地线，不得在插座内用导线直接将接地极与工作中性线连接在一起。
5.1.10 严禁随便安装临时灯或临时线。如短期内确实需要，必须经管理处工程负责人批准，选派有经验的电工按照永久线路的要求安装，用后及时拆除。
5.1.11 室内敷设的明线，距地面高度一般应在2.5米以上。低于此高度者，应加防护设施。
5.1.12 手持移动工具的安全要求
5.1.12.1每次使用前，必须经过外观检查和电气检查，其绝缘强度必须保持合格状态。
5.1.12.2使用Ⅰ、Ⅱ类工具维修操作时，其电源线必须采用铜芯橡胶护套软线或铜芯聚氯乙稀护套软线，其长度不应超过3米，且中间不允许有接头。黄/绿双色线在任何情况下，只能作保护接地或接零线。
5.1.12.3使用Ⅰ、Ⅱ类工具维修操作时，必须装设额定漏电动作电流不大于15mA、动作时间不大于0.1秒的漏电保护器。
5.1.13 电气焊等其他专业作业人员，现场动火必须经保安部同意。现场人员必须穿戴好防护用品，在指定地点操作，且备好消防器材，设专人看火。
5.1.14 电线、电缆凡接头、破头过多或绝缘不良者，应予以更换。凡不用之电气线路、开关、灯口等应一律做断电处理。
5.2停电检修操作规定
5.2.1检修停电时必须由两人执行，一人监护，一人操作。监护人由管理处工程负责
人指定有带电作业实践经验的人员担任。
5.2.2设备责任人认真填写《停电操作票》及《停水、电、气通知》，注明所停电部位、原因及供电时间。《停水、电、气通知》应提前24小时告知客户。
5.2.3停电操作必须按照断路器(开关)--负荷侧隔离开关(刀闸)--母线侧隔离开关(刀闸)的顺序依次操作。送电操作应按与上述相反的顺序进行。严防带负荷拉合隔离开关(刀闸)。
5.2.4停电后在停电刀闸操作把手上悬挂“有人工作，禁止合闸”标识牌，以防有人误合闸，造成人身伤亡;并在未停电区域设置遮拦，防止人员误入，发生安全事故。
5.2.5停电后管理处工程负责人验电，确保无电后设备责任人方可封地线，对设备进行检修。
5.2.6低压配电室检修内容
5.2.6.1检查母排的螺丝是否松动，并加以紧固。
5.2.6.2检查母线侧刀闸、负荷侧刀闸对口是否严紧，对松动处加以调试紧固。
5.2.6.3检查各空气开关上下口的接线是否有松动，并紧固。
5.2.6.4打开开关外壳检查开关接触点是否有烧坏，如有用砂布及小铁锉修整，严重者进行更换，并对开关的灵活性进行调试。
5.2.6.5对配电设备设施进行全面清洁，以防灰尘导电。
5.2.7检修完毕，由原挂接地线人员拆去接地线，同时原挂牌人员拆去“有人工作，严禁合闸”的标识。管理处工程负责人检查供配电设备内有无工作遗物(如扳子、钳子、铁器等导电物品)，确无遗留物，用500V摇表摇测线路绝缘阻值，合格后方可合闸送电。
5.3日常巡视检查工作
5.3.1供配电系统相关重要设备明细、技术资料、相关操作规程及运行参数，由各管理处妥善保管，并由管理处经理签字或管理处盖章后张贴于设备房明显处，并依照执行。供配电系统设备技术资料及其电子文档由管理处报品质管理部备案。
5.3.2为保证供电设备的正常运行，每班对配电设备进行2次检查，并认真填写《配电间巡查记录》，质量记录表格由各管理处妥善保存。
5.3.3设备责任人在巡视检查中，需注意电压、电流表的指示是否正常，电源指示灯是否正常齐全，三相电压、电流指示是否平衡，供电设备及开关是有异声，灭弧罩是否齐全等。
5.3.4检查供电母排是否有放电声及螺丝是否松动。
5.3.5检查防鼠设施是否损坏，如有损坏及时修复。
5.3.6检查电容补偿柜功率因数是否正常。
5.4 定期检修
5.4.1每月保养维修
5.4.1.1检查动力配电柜各路开关接线端，检查各类电气箱/柜外壳接地螺栓，检查电能表接线端子并除尘。
5.4.1.2检查断路器、空气开关、电能表等低压配电设备。
5.4.1.3检查各楼及区域闸箱，是否有异味，线皮有无烧焦，线头有无松动。
5.4.1.4检查消防、供水等设备控制柜，应保持清洁，线路排列整齐，电路控制开关标识清楚。
5.4.1.5检查配电柜互投装置手动、自动转换是否灵活。
5.4.1.6清洁射灯、喷泉灯、路灯、草坪灯、安全出口应急指示灯等公共区域照明设备。
5.4.2 每半年保养维修由管理处工程负责人组织人员对低压配电柜停电检修、除尘，母排螺栓加中性凡士林并紧固。
5.4.3 年度保养维修
5.4.3.1每年四月前由公司品质管理部委托具有相应资质的专业公司(公司合格外供方)对各管理处的房屋本体防雷接地系统进行一次全面检查，检查避雷装置焊点连接是否可靠，摇测接地电阻值，确保接地体的可靠接地，同时对避雷系统除锈刷漆，出具检测报告。检测报告各管理处妥善保管，并报品
质管理部备案。
5.4.3.2由管理处工程负责人组织人员停电紧固母排螺栓及所有配电柜开关接线端子，详细检查、测试低压母联开关的电气及机械连锁装置，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物，经全面检查无误后恢复正常供电。
5.4.4供配电设备的各类检修应在《设备设施保养检修记录表》中作纪录，并注明各类定期维修保养记录的类别。
6. 支持性文件
《公用设备设施管理程序》TJVKWY7.5.1-G01
《停水停电作业指导书》TJVKWY7.5.1-G01-07
7. 质量记录表格
《设备设施保养检修记录表》
篇3：物业给排水设备设施维修保养标准
一、目的
规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。
二、适用范围
适用于物业辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。
三、职责
1、管理处主任负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
2、工程部主管负责组织制定《给排水设备设施保养年度计划》并组织监督该计划的实施。
3、水泵房组长/机电维修员具体负责实施给排水设备的维修保养。
4、事务部负责向有关用户通知停水的情况。
四、程序要点
1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定
(1)每年的12月15日之前，由工程部主管组织水泵房组长/机电维修员一起研究制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。
(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：
①给排水设备设施使用的频度;
②给排水设备设施运行状况(故障隐患);
③合理的时间(避开节假日、特殊活动日等);
(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：
①维修保养项目及内容;
②备品、备件计划;
③具体实施维修保养的时间;
④预计费用。
2、水泵房机电维修员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。
3、广场内主供水管(DN100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变压器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房机电维修员负责。
4、水泵机组维修保养。水泵房机电维修员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。
(1)电动机维修保养：
①用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复;
②检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承;
③检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理;
④清洁电动机外壳;
⑤检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。
(2)水泵维修保养：
①检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承;
②转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴;
③检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根;
④清洁水泵外表;
⑤如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。
(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。
(4)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。
5、控制柜维修保养。水泵房机电维修员每年的5月、11月应对广场内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。
(2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。
(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。
(4)交流接触器维修保养：
①清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
②清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严惩不能正常工作的触头应更换;
③清洁铁芯上的油污及脏物;
④检查复位调簧情况;
⑤拧紧所有紧固件。
(5)自耦减压启动器维修保养：
①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理;
②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。
(6)热继电器维修保养：
①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换;
②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
(7)自动空气开关维修保养：
①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理;
②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;
③自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;
④检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。
(8)中间继是器、信号继电器修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。
(9)信号灯、指示仪表维修保养：
①检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;
②检查各批示仪表指示是否正确，如有偏差侧应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
(10)远传压力表维修保养：
①检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;
②检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接;
③偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。
6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养
(1)闸阀维修保养：
①检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫;
②检查压横油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油;
③对闸阀阀杆加黄油润滑;
④对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。
(2)止回阀维修保养：
①检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;
②检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧;
③检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。
(3)浮球阀维修保养：
①检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换;
②检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直;
③检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。
(4)液位控制器维修保养：
①检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;
②清除压力室内污物，疏通控制水道;
③检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧;
④紧固所有螺母。
7、潜水泵或排污泵维修保养
(1)用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。
(2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。
(3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。
(4)清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新没漆一遍。
(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。
8、明装给排水管维修保养(每年10月进行一次)
(1)检查支持托架是否牢固，否则应加强。
(2)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。
(3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。
(4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。
9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由机电处主管填写《申请延时维修保养表》经管理处主任批准后方可延时。
10、对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。
11、水泵房机电维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由水泵房组长整理成册后交机交处存档，保存期为长期。
12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电处主管填写《停申请表》，经物业经理批准后通知公共事务部，由事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。
篇4：物业弱电设备维护保养指导书
1.0目的
确保弱电设备安全、可靠运行，确保维保人员的安全，确保在维保过程中使用的物品不会破坏环境。
2.0适用范围
适用联合广场内BAS系统，停车场系统，办公自动化系统、闭路监控系统、IC卡系统。
3.0职责
3.1弱电技术员负责BAS系统主机的操作与维保、停车场系统的维护保养、办公自动化系统的维护保养、闭路监控系统的维护保养、IC卡系统维护保养。
3.2弱电主管工程师负责各系统维护保养的技术指导以及系统完善的计划、施工、管理工作。
3.3 弱电主管工程师负责依据前一年底编制的《设备年度维护保养计划》编制《设备月度维护保养计划》。
4.0作业用具
万用表、打线钳、人字梯、网络测试仪、工业酒精、黄油、安全鞋
5.0作业准备
穿好安全鞋、工作服。对作业工具和防护用品的安全性及完好性进行检查。
6.0工作内容
6.1 在维保过程中，需要用到酒精时，妥善保管，远离火源。
6.2在维修保养过程中产生的废油、废电池、废塑料、废有机溶剂(如酒精、清洁剂)、抹布手套等废弃物的处理见《固体及危险废弃物管理作业指导书》。
6.3 定期维护保养内容如下表：
类 别项目保 养 要 求使用工具频次填写记录
主机BAS网络网络设备通讯正常，数据传输速度正常，无数据丢失现象。每月《设备〈设施〉保养记录》
接受与发送指令能正常送发指令接受信息，延时不超过10秒每月
报警测试监控点出现故障时，报警框出现报警提示每月
数据备份更新7798的数据备份每月
网络传送卡78010网络通讯与其它7798通讯正常，与DDC模块通讯正常。万用表日常维护
设备卫生清除灰尘杂物，保证散热良好。
网络控制7798网络通讯与其它7798通讯正常，与DDC模块通讯正常。每月
接受与发送指令能正常发送与接受指令，延时不超过10秒。
设备卫生除去灰尘杂物，保证环境温度低于50℃大于0℃
IC卡提取考勤数据每月的第一个工作日每月
续表
类 别项目保 养 要 求使用工具频次填写
记录
直接式数字控制器(DDC)网络通讯检测通讯电压(24VDC)，指示灯如损坏更换。万用表每月《设备〈设施〉保养记录》
接受指令能正常接受指令，输出电压正常(24VAC)
设备接线整理零乱接线，做好标识工作。
设备卫生、环境清除设备上杂物、灰尘。检查环境温度低于50℃大于0℃。
停车场系统服务器
设备卫生
网络通讯删除临时车记录半月
硬盘更换1.5年
备份数据每季
工作站删除临时文件每月
硬盘整理每季
硬盘更换 2年
道闸闸机线路板清洗每半年
转动轴部分加油每季
上升与下降平衡测试，上升到顶部垂直，下降到底部平衡且上升与下降时应平衡每月
读卡器测试读卡距离不少于10cm每季
读卡线圈检查焊点有无氧化每半年
车辆
探测器对灵敏度进行调试，选择适当灵敏度每季
办公
自动化
系统服务器数据备份每季
硬盘更换1.5年
工作站删除临时文件每月
数据备份每季
闭路
监控
系统电脑主机查杀病毒、数据备份每月
硬盘更换1.5年
视频矩阵视频接头牢固、标识清晰烙铁每月
通讯分配器输入、输出电压是否正常万用表每月
录相机录、放相测试每月
7.0 巡查要求
类 别
项目检查内容频 次填写记录
停车场系统
服务器卫生清洁情况每月《弱电系统巡查记录表》
UPS电源外表清洁充放电切换
闸机稳固，起落是否平稳适中
摄像机稳固，摄像清晰
读卡器读卡灵敏度高
转换器无机械故障，切换灵敏
地感线圈灵敏度正常
工作站电脑运行是否正常，有否故障重复
电脑网络数据传输速度正常
闭路监控系统电脑主机表面是否清洁，系统运行情况是否正常每月
视频矩阵电源指示正常，切换正常
通讯分配器通讯电压正常，接线牢固
监视器表面清洁，图像清晰、稳定
长时间录像机放、录像正常
摄像机镜头角度正确、清洁
综合布线系统跳线跳线是否规范，线接触是否完好每月
容量容量多少，是否已满
DP门箱箱内外卫生，除尘
IC卡
系统考勤机电源是否正常，外观是否清洁，屏幕有无提示每月
续表
类别类别项目检查内容频次填写记录
竖井门锁门锁是否有破损
每月《弱电系统巡查记录》
清洁箱内卫生、地面卫生、管线布置是否规范
照明井内照明是否完好
电话箱箱内接线是否规范
BA线箱内外卫生，接线是否规范，模块的卫生，模块工作的正常与否
模块箱箱内外卫生，接线是否规范
有线电视接头是否牢固不松动,布线是否规范
办公自动化服务器数据库记录检查每季《中控室系统运行维修记录》
工作站硬盘的分区使用情况每季
查杀病毒和防毒软件升级每月
网络通讯测试每季
无线对讲系统中转台检查中转台电源,功率放大是否正常每月
车载机检查电源，监听情况
接/收天线检查天线接口是否良好
电源显示正常
机柜温度是否超过50℃
管线管线是否完好
8.0 注意事项
8.1 删除车临时记录，可以延迟，不可以提前。
8.2 更换硬盘视硬盘情况而定，若早于更换周期前坏掉，则应立即更换。
8.3BAS系统维保应注意不影响系统的运行，同时提前通知设备设施管理人员。
8.4停车场删除临时车记录时，会影响系统运行速度，所以应选择车辆进出较少时进行删除，如夜间或休息日。
8.5 道闸测试应注意行人与车辆安全。
9.0 异常情况见《设备设施应急处理作业指导书》
10.0相关文件
《设备设施应急处理作业指导书》
《固体及危险废弃物管理作业指导书》
11.0 记录
《设备年度维护保养计划》
《设备月度维护保养计划》
《设备〈设施〉保养记录》
《设备〈设施〉维修记录》
《弱电系统巡查记录》(停车场、办公楼)
《中控室系统运行记录表》
篇5：物业辖区给排水设备设施维修保养规程
物业辖区给排水设备设施维修保养规程
一、目的
规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。
二、适用范围
适用于物业管理处辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。
三、职责
1、物业经理负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
2、机电维修部主管负责组织制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。
3、维修管理员具体负责实施水设备设施的维修保养。
4、服务中心主管负责向有关用户通知停水的情况。
四、程序要点
1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定：
(1)每年的12月15日之前，由机电维修部主管制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报物业经理审批。
(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：
a、给排水设备设施使用的频度;
b、给排水设备设施运行状况(故障隐患);
c、合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。
(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：
a、维修保养项目及内容;
b、备品、备件计划;
c、具体实施维修保养的时间;
d、预计费用。
2、管理员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。
3、小区内主供水管(DN100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由机电维修部主管负责。
4、水泵机组维修保养。维修部管理员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。
(1)电动机维修保养：
a、用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复;
b、检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承;
c、检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理;
d、清洁电动机外壳;
e、检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。
(2)水泵维修保养：
a、检查水泵轴承是否灵活、如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承;
b、转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴;
c、检查压盘根处是否漏水成线，如是应加压盘根;
d、清洁水泵外表;
e、如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。
(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。
(4)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。
5、控制柜维修保养。管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。
(2)检查、紧固接线对，对于烧蚀严重的接线头应更换。
(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。
(4)交流接触器维修保养：
a、消除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
b、清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;
c、清洁铁芯上的油污及脏物;
d、检查复位调簧情况;
e、拧紧所有紧固件。
(5)自耦减压启动器维修保养：
a、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理;
b、外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。
(6)热继电器维修保养：
a、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换;
b、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
(7)自动空气开关维修保养：
a、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理;
b、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;
c、自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;
d、检查触头表面是否有小的金属颗粒，娟则应将其消除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。
(8)中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有应更换型号的中间继电器、信号继电器。
(9)信号灯、指示仪表维修保养：
a、检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;
b、检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
(10)远传压力表维修保养：
a、检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;
b、检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接;
c、偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。
6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养
(1)闸阀维修保养：
a、检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫;
b、检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新黄油麻油;
c、对闸阀阀杆加黄油润滑;
d、对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。
(2)止回阀维修保养：
a、检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;
b、检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧;
c、检查止回阀油漆是否脱胎换骨落花流水，如脱落花流水严重则应处理后重新油漆。
(3)浮球阀维修保养：
a、检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换;
b、检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直;
c、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。
(4)液位控制器维修保养：
a、检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;
b、清除压力室内污物，疏通控制水道;
c、检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧;
d、紧固所有螺母。
7、潜水泵或排污泵维修保养
(1)用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。
(2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。
(3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。
(4)清洁潜水泵、排污泵外壳、如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。
(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水示、排污泵上的所有螺母。
8、明装给排水管理维修保养(每年10月进行一次)
(1)检查支持托回是否牢固，否则应加强。
(2)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。
(3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。
(4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。
9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小进，则应由机电维修部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。
10、对于计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障，先经机电维修部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《--事故报告》并上报物业经理。
11、管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《 维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由维修部主管整理成册后存档，保存其为长期。
12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电维修部主管填写《停申请表》，经物业经理批准后通知服务中心，由服务中心提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。
五、记录
六、相关支持文件
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