大厦设备维修管理规定

　　大厦设备维修管理规定

　　1.工程部设值班调度员兼文档管理，负责接受客户及日常维修派工管理工作，部门故障报修、投诉，必须填写"工程维修工作单"，调度员(兼)负责通知相关专业人员，维修人员接到派工任务必须按时完成，并做好记录。

　　2.工程部执行设备维护、保养制度。对各设备、设施的维修、保养按年度计划执行。对客户提出的特约维修应于开工前填写工程部"工程预算书"待费用认可后即可开工，做好估工核料工作，合理收费。

　　3.影响客户和大厦观瞻的设备维修，执行限时维修制度。维修人员接到抢修或紧急修理任务，必须按工程部要求，打破正常上下班时间限时修好或更换设备，保证正常使用。维修人员因抢修影响正常的工作时间，由主管报工程部经理批准后调整。

　　4.设备正常维修，执行责任到人的管理制度。各班组、各级维修保养人员必须按规定的时间和工作内容检查自己所负责的责任区域及各种设备运行状况，发现故障及时排除。重要故障及时上报主管、工程部经理请示解决。

　　5.冷暖空调等重要设备，执行春备夏、秋备冬的维修管理制度。相关专业设备主管应每年做好设备维修计划。规定停机和维修时间、项目和内容、集中组织人员逐项检查维修，并通过试运行。达到技术标准后再投入正式使用，保证大厦设备的正常运行。

　　6.日常维修所需要的零件、材料实行统一管理。各班组每件维修工作必须填写零件、材料申领单，由主管复核签字，工程部经理签字批准后，到库房领取。工作完成后余料退库。

　　7.值班调度员每日下班前，将当日的《工程维修工作单》完成情况统计汇总，报部门经理。

　　8.每周召开一次工程管理例会，会议内容是检查上周运行维修完成情况、存在问题，本周主要维修任务、工作安排、需要的器材、工具、材料、零件及费用安排，落实具体维修任务，保证大厦各种活动的正常开展。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：大厦设施设备维修养护实施细则

　　赛迪大厦设施设备维修养护实施细则

　　(一)维修养护的原则

　　赛迪大厦属于高档次高层写字楼，价值高、功能设施齐全、设备种类繁多，物业管理中设施设备的维护保养工作至关重要。维修养护的原则如下：

　　贯彻“三分修，七分养”的原则。以预防为主，实施预防性的设施维保计划，将设施设备的维修分为定期维修和紧急维修两类。定期维修保养作得越好，紧急维修就会相应减少。

　　实行“酒店式”工程管理方式，严格操作规范，完全程序化运行，以优质的维保工作达到设施设备正常运转。

　　制定中、长期维修养护计划，有措施、分步骤地落实到位，以优质的维保工作延长楼宇设施设备的使用寿命，减少大、中修费用及维修人工费，提高楼宇运营效益。

　　不断地总结提高，摸索科学规律，保持各类设施设备处于最佳运行状态，最大限度地降低能源消耗。

　　全面监督，合理使用。重点是防止对楼宇结构、设备设施的破坏，维护楼宇及设备设施的完整性，提高整体完好率。此项工作由项目执行总经理负责，公司总工室提供管理及技术支持，项目工程部经理具体运作，以工程部人员为主，物业管理人员全员参与。

　　(二)设备维修的管理程序：

　　每月由执行总经理召开一次有关楼宇设施设备的工作会议，听取工程部经理有关楼宇及设施设备使用情况维保情况的汇报，听取有关部门对设备设施使用及维保工作的意见，协调有关使用、维保中需要沟通及工程部经理职权范围内无法解决的问题。

　　参照《北京市城镇房屋完损等级评定实施规定》，北京市《房屋及其设备小修服务标准》及《北京市城镇住宅楼大、中修定案标准》等有关规定，根据均豪公司管理写字楼的实践经验，工程部经理负责制定年度维保计划，并组织落实。该计划每年修订一次，由工程部经理负责，并上报公司总工室及执行总经理批准执行。每计划年度年底，工程部经理将年度维保计划落实情况以书面形式向执行总经理汇报。

　　工程部各专业主管每计划年度年底做出所负责设施设备的年度保养计划修改稿，(并可在日常工作中随时修改，但每项修改必须经过工程部经理批准认可)并上报工程部经理，以此做为赛迪大厦年度保养计划的基础。

　　执行总经理授权，工程部经理负责，建立赛迪大厦的技术档案库，包括但不限于物业接收时的全套图纸、资料、产品说明书，使用说明书，售后服务保证书、产品合格证，设施设备维修档案、更换及更新部件档案、工程改造档案，外委合同等。

　　执行均豪公司统一“工程维修派工单”。此单涵盖范围为小修项目。

　　(三)设备维修的管理制度

　　定期维修、保养管理。

　　定期维修保养工作对于保持设备的良好运行状态、延长设备寿命极为重要，但必须制定一套定期维修保养计划并且严格遵照执行。

　　在智能大厦里，可以借助办公自动化系统编制一套预防性维修管理程序来执行。根据上次检修时间就可以自动安排出各类设备的定期检修时间表，打印出具体检修项目及要求。检修完毕后再将检修情况及结果输入并存档，建立设备维修档案备查。

　　我们将在设备设施的定期维修保养方面做到以下几点：

　　§建立严格的专业维修人员岗位责任制，对每项维修养护工作明确职责。

　　§编制完善的维修养护工作规程。

　　§设立设备设施的维修养护台帐与设备管理卡，做到帐、物、卡相符。

　　§具有严密的设备设施的日常巡检工作制度。

　　§对设备设施的维修养护根据其特殊性设立等级与周期的要求，确定日保养、周保养、月保养、季保养和年保养工作制。

　　§设立因设备突发故障的应急处理工作规程，确保故障设备尽快恢复使用。

　　紧急维修管理

　　为确保紧急维修工作能按期顺利完成，应通过对紧急维修的管理达到下述要求：

　　§对简单的急修工作应能于最短时间内完成。

　　§对较大的急修工作应能有效跟进，直到完成为止。

　　§对紧急维修的部位及项目进行分类、统计、分析，以便掌握设备存在的隐患。

　　§对紧急维修消耗的材料进行有效监控。

　　在智能化大厦里，维修工作单的传递可借助通讯系统里的电子邮件来进行，十分快捷;还可通过办公自动化系统监察工作单的执行情况，如果工作单发出后，时间太久仍未完成会报警;工作单的分类、统计、分析、归档储存都由办公自动化系统来完成，与人工操作相比，大大提高了效率。

　　附：工程维修派工单样本

篇3：供配电设施设备维修保养标准作业规程

　　供配电设施设备维修保养标准作业规程

　　1.0目的

　　规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。

　　2.0适用范围

　　适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的维修保养。

　　3.0职责

　　3.1主管经理负责审核《供配电设备设施维修保养

　　计划》并检查该计划的执行情况。3.2设备部主管负责组织制定《供配电设备设施维修保养计划》并组织、监督、实施该计划。

　　3.3变配电室组长/值班电工负责对供配电设备设施进行维修保养。

　　3.4公共事务部负责向有关用户通知停电的情况。

　　4.0程序要点

　　4.1《供配电设备设施维修保养计划》的制定。

　　4.1.1每年的12月15日前，由设备部主管组织变配电室组长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施维修保养计划》并上报公司审批。

　　4.1.2《供配电设备设施维修保养计划》制定的原则：

　　a)供配电设备设施使用的频度;

　　b)供配电设备设施运行状况(故障隐患);

　　c)合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。

　　4.1.3《供配电设备设施维修保养计划》应包括如下内容：

　　a)维修保养项目及内容;

　　b)备品、备件计划;

　　c)具体实施维修保养的时间;

　　d)预计费用。

　　4.2对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业规程》，按《供配电设备设施维修保养计划》进行。

　　4.3高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。

　　4.4变压器维修保养。

　　4.4.1外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

　　4.4.2外部维修保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁、保养。

　　a)测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30～50时，应作绝缘油试验(对外委托试验)，如绝缘油不合格则应全部换掉;换上新鲜的合格的绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行处理(外委完成);

　　b)清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫;

　　c)拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好;

　　d)变压器油位处于指示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢;

　　e)检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。

　　4.5高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

　　4.6低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。

　　4.6.1刀开关维修保养：

　　a)检查安装螺栓是否紧固，如松驰则拧紧;

　　b)检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油;

　　c)检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理;

　　d)用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于lOMΩ，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。

　　4.6.2熔断器维修保养：

　　a)新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致;

　　b)检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。

　　4.6.3交流接触器维修保养：

　　a)清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢;

　　b)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

　　c)清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;

　　d)清洁铁芯表面的油污及脏物;

　　e)拧紧所有紧固件。

　　4.6.4自耦减压启动器维修保养：

　　a)用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5MΩ,，否则应进行干燥处理;

　　b)外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。

　　4.6.5电容器维修保养：

　　a)清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好;

　　b)检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换;

　　c)检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧;

　　d)检查电

　　容三相不平衡电流是否超过额定值的15或电容缺相，如是则更换电容。4.6.6热继电器维修保养：

　　a)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换;

　　b)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

　　4.6.7断路器(自动空气开关)维修保养：

　　a)用500V摇

　　表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理;b)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换;

　　c)断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;

　　d)在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面;

　　e)各传动机构应注入润滑油;

　　f)检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭;

　　g)检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复;

　　h)检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复;

　　i)检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧;

　　j)检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。

　　4.6.8二次回路维修保养：

　　a)号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管;

　　b)接头处是否松弛，如松弛则拧紧。

　　4.6.9主回路维修保养：

　　a)标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌;

　　b)接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧;

　　c)母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。

　　4.7供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则设备部电工填写《申请延时维修保养表》，经设备部主管审核、主管经理批准后方可延时。

　　4.8对计划中未列出的维修保养工作，应由设备部主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《____事故报告》并上报公司。

　　4.9变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《__维修保养记录表》内，变配电室组长应于每次维修保养后的三天内将记录整理成册后交设备部存档，保存期为长期。

　　4.10停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由设备部主管填写《停__申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。

　　5.0记录

　　5.1《——维修保养计划表》。

　　5.2《维修保养记录表》。

　　5.3《申请延时维修保养表》。

　　5.4《——外委维修保养申请表》。

　　5.5《停——申请表》。

　　5.6《事故报告》。

　　5.7《——备品、备件计划表》。

　　6.0相关支持文件

　　《供配电设备设施安全操作标准作业规程》。

篇4：后勤管理处设备设施维保维修监管考评办法

　　技术学院设备设施维保维修监管考评办法

一、机构

　　由学院后勤管理处基建科具体组织负责对学院设备设施维保、维修工作质量进行监管考评。

二、依据

　　对设备设施维护、维修工作质量进行监管考评的依据是学院与后勤服务总公司签订的《设备设施维护、维修管理合同》及其附件《设备设施日常维护保养工作内容和要求》、《设备设施维修工作要求》和《设备设施日常维护保养实施方案》。

三、工作职责

　　对设备设施维护、维修工作质量的考评工作是指对后勤服务总公司运保中心的工作质量进行检查、信息反馈、督促整改、奖罚工作。

　　1.信息来源

　　(1)设备设施维保维修考评员根据以上“依据”对设备设施维护、维修工作进行跟踪检查，及时验收。

　　(2)每月一次到设备设施使用部门检查、了解设备设施运行状况和维保维修情况，并做好记录。

　　(3)每季度对后勤服务总公司运保中心的维保工作台帐进行检查并做好记录。

　　(4)对用户反映和投诉及时核实并做好记录，每月汇总一次。

　　2.信息反馈

　　在检查过程中发现的重大问题及时向部门和学院领导汇报，并立即向后勤服务总公司反馈，要求整改。

　　3.督促整改

　　对于后管处下发的需要后勤服务总公司运保中心进行整改的问题由基建科负责跟踪、督促，再反馈。

　　4.奖罚

　　后管处将按《设备设施维护、维修管理合同》的有关条款进行处罚。

篇5：办公楼设备维修工安全守则

　　办公楼设备维修工安全守则

　　(1)任何电气设备、装置的拆装、检修、校验等工作，应有经考核合格持有操作证的电工担任。

　　(2)任何电气设备(包括停用电气设备)未经验电前，一律应作为有电。

　　(3)在工作开始前应先检查一切电工工具是否正常(如电笔先校验完整有效，使用工具绝缘良好)，有破损及不完整的工具不可使用。

　　(4)严禁带电作业。紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全方可进行。

　　(5)在检修用电线路和设备时，必须停电进行。在断开的开关闸柄上悬挂"有人工作，禁止合闸"的指示牌。

　　(6)电气设备上的指示牌，非经原工作人员或设备主任同意，任何人不得移动。

　　(7)自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。

　　(8)电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。

　　(9)不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。