物业辖区设备设施管理程序

　　物业辖区设备设施管理程序

　　1.0目的

　　通过对物业管理范围内公共设备设施的管理，确保各系统设备设施的正常运行，满足各项服务要求。

　　2.0适用范围

　　适用于公司物业管理范围的所有设备与设施管理

　　3.0引用文件

　　3.1《质量手册》

　　3.2ISO 9002标准

　　4.0职责

　　4.1工程部负责公司所有设备的技术管理，监督、指导和检查各管理处的设备管理、运行和维护保养情况。

　　4.2工程部负责审核设备设施的购置论证和选型，报公司总经理批准。

　　4.3管理处工程维修部负责所管辖设备设施的运行管理，并建立设备台帐、设备档案，设备卡等。

　　4.4管理处工程维修部负责所管辖范围内设备设施的小修及维护保养工作，完成工程部批准的设备设施的大修、中修检修计划及更新改造工作，并作记录。

　　5.0工作程序

　　5.1设备设施的购置、安装、调试与验收。

　　5.1.1设备购置由使用部门填写《采购申请单》交工程部审核后，经总经理批准，再报总裁批准后方可实施。

　　5.1.2设备设施到货后由工程部组织开箱验收，合格后由供应商或工程维修部进行安装调试，安装完成后由工程部与使用部门实施安装确认并详细填写设备验收报告。

　　5.1.3验收不合格的设备设施按合同条款处理。

　　5.2合格设备分类登记、编号建帐、建档。

　　5.2.1设备正式验收后，由工程部和管理处主任、工程维修部主管一起进行清点，办理移交手续。

　　该设备的流水序号(01...)

　　设备名称缩写(汉语拼音字头)部门代码

　　5.2.2由各管理处工程维修部根据设备类别进行编号，例：如**管理处1#客梯编号为DM/KT-01

　　5.2.3工程部和管理处工程维修部应各自保存一份《设备台帐》和重要的设备技术资料。设备的维修保养记录和检查记录由管理处工程维修部保存。

　　5.3设备运行管理

　　5.3.1运行值班人员应严格按有关工作手册及产品使用说明书进行操作，认真填写设备运行记录。

　　5.4设备的维护保养

　　5.4.1管理处工程维修部按设备运行情况确定大、中修计划，报公司工程部批准，工程维修部实施，并做好《设备大、中修记录》报工程部存档。

　　5.4.2管理处工程维修部按有关工作手册进行维修保养，对于简单的维护保养(如加油、除锈等)填写《维护保养记录表》，对于中修以下的维修，填写《维修日常记录》。

　　5.4.3对于外包设备设施的维护保养，按《分承包方的选择和评审程序》执行。

　　5.4.4管理处工程维修部定期对公共设备设施、公共使用场地进行巡检，填写《设备设施日常巡检记录表》、《工程维修巡检记录》。

　　5.5设备维修管理

　　5.5.1工程部每季度对各管理处机电设备、公共设施进行一次监督检查，并将检查情况记录在《工程部设施、设备检查记录表》上。

　　5.5.2对于巡检和维护保养中发现的一般问题及设备故障，由工程维修部主管组织安排人员维修，并填写《维修日常记录》。

　　5.5.3对于巡检和维护保养中发现中修以上工程由工程维修部主管写申请报告，报有关部门批准后方可实施，并由工程维修部填写《设备大、中修记录》。

　　5.5.4对于外包设备设施的维修按《分承包方的选择和评审程序》执行。

　　5.6重大设备设施故障处理

　　5.6.1对于重大设备设施故障，工程维修部解决不了的，及因设备设施故障而停电、停水、停机等事件，管理处应及时上报工程部处理。

　　5.6.2管理处维修部配合公司工程部进行故障原因分析，制定处理方案，报上级领导批准后实施。

　　5.6.3需采取纠正和预防措施的按《纠正和预防措施控制程序》执行。

　　5.7设备设施的更新改造

　　5.7.1工程部经理每年第一季度组织有关专业人员根据设备设施运行状况和新技术、新产品动向，综合考虑后提出设备设施更新改造方案经总经理审批，报总裁批准后方可实施。

　　5.8设备设施的报废

　　5.8.1因淘汰或损坏无法修复，致使设备设施无法使用时，由工程维修部主管组织相关人员胡认，填写《设备设施报废申请表》由工程部审核，经总经理审批报总裁批准后才能报废并除帐。

　　6.0支持性文件和记录

　　6.1《给排水设备管理工作手册》

　　6.2《电梯管理工作手册》

　　6.3《制冷设备管理工作手册》

　　6.4《供配电设备管理工作手册》

　　6.5《工程维修管理工作手册》

　　6.6《设备台帐》

　　6.7《设备档案登记表》

　　6.8《设备卡》

　　6.9《设备开箱记录表》

　　6.10《设备验收报告》

　　6.11《维护保养记录表》

　　6.12《设备设施日常巡检记录表》

　　6.13《工程维修巡检记录》

　　6.14《维修日常记录》

　　6.15《设备大、中修记录》

　　6.16《设备设施报废申请表》

　　6.17《主要设备选型、论证报告》

　　6.18《机电设备设施大、中修计划表》

　　6.19《工程部设备、设施检查记录表》

　　附表一：《设备台帐》

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篇2：物业设备设施管理制度操作规程汇编

高压配电管理制度

　　一、高压配电是项目供电重要部位，未经领导或专业人员许可，除机电维修管理人员外，其它任何人不得擅入。

　　二、操作维护责任人必须是持《高压进网证》、《特种作业操作证》的合格人员。

　　三、凡进入高压室作业(包括清洁性工作)必须由二人以上进行，严格执行操作监护制度，遵守操作规程。做清洁卫生工作时必须保持规定的安全距离。

　　四、室内严禁存放与操作无关的一切杂物，保持室内清洁卫生，设备状况良好。

高压配电管理规定

　　一、必须由物业站领导批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压配电房室。

　　二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。

　　三、严禁在室内吸烟。

　　四、操作配电房前，应仔细阅读配电房说明书及注意事项。

　　五、断电后，必须进行接地保护。

　　六、合闸前，必须断开接地保护。

高压开关柜操作规程

　　一、操作人员必须持有市级以上供电局颁发的“高压操作进网证”，必须熟悉一次系统结线及开关柜操作原理，操作时必须穿戴好绝缘手套、绝缘鞋。

　　二、操作人员必须严格遵守《操作票制度》，操作时至少有二人以上在场，一人操作一人监护。

　　三、操作时先打开接地开关操作孔锁、真空开关操作孔锁、检查三相电源指示灯。

　　四、对于接地开关，其指示牌为“|”时表示接通，为“错误!未找到引用源。”表示分断;对于真空开关，其指示牌为“|”时表示接通道，为“错误!未找到引用源。”表示分断。

　　五、分闸操作：先按动跳闸机构钮，开关指示牌呈“错误!未找到引用源。”向，再用操作柄操作接地开关，使指示牌呈“|”向。后锁上操作孔锁，分闸完毕。

　　六、合闸操作：先用操作柄操作接地开关，指示牌呈“错误!未找到引用源。”向，再用操作柄操作真空开关，操作柄插入操作孔后使操作机构向下运动，指示牌呈“|”向，三相电源指示灯亮，再使操作机构向上运动进行锁定，最后锁上操作孔锁，合闸完毕。

　　七、严禁操作进线柜接地开关及出线联网开关。

低压配电操作规程

一、合闸送电操作规程

　　1、非机电组人员不得进行合闸操作作业。

　　2、合闸前，应断开各分路全部空气开关。

　　3、确定整个线路无人进行操作，无短路现象。

　　4、对各电源开关进行合、断一次试送电合闸后检查各表指示，并观察五分钟。

二、停电操作规程

　　1、断开各分回路的空气开关，拉下各回路刀闸开关。

　　2、断开低压配电柜总开关。

　　3、挂好“有人操作严禁合闸”的警示标牌。

三、停（送）电操作程序

　　1、停电程序：断开低压侧各分路负荷开关和闸刀——断开低压侧总空气开关——断开低压侧总刀开关。

　　2、送电程序：与停电顺序相反。合上低压侧总刀开关——合上低压侧总空气开关——合上各分路刀开关及负荷开关。

四、市电—发电转换操作程序

　　1、有自动投入功能的市电—发电供电系统。

　　市电停电数秒钟后，发电机启动并建立电压，电气联锁装置动作，线路自动转入发电供电。此时，电工对中央空调、分体空调等设备，以及需人工转换的部分线路进行手动转换。

　　市电恢复后，对于上述设备、线路再行转换及重新启动。转换操作应参照“停送电操作顺序”进行。

　　2、无自动投入功能市电—发电供电系统。

　　市电停电时，手动启动发电机，待电压稳定后，逐级依次进行转换。市电恢复后，则依照与之相反的顺序进行转换电操作。转换操作应参照“停送电操作顺序”进行。

五、维护作业

　　1、严禁带电操作。特殊情况必须带电作业时，应有可靠的防护措施，并按照安全操作规程进行作业，现场有专人监护，以防触电事故。

　　2、每天巡视设备运行情况，如实填写运行记录表，发现问题及时检修。

　　3、定期对设备进行维护保养，保持配电房整洁，防止尘物污染及小动物进入造成短路事故。除必要的配套工具外，配电房不得存放易燃易爆及其他物品。

配电房管理制度

　　一、严格执行《电工安全操作规程》，严禁非工作人员入内。

　　二、值班人员必须熟悉电气设备运行情况，保持配电房的清洁卫生。

　　三、保持良好的室内照明和通风，室内应急灯状况良好，室温控制在35°C以下。

　　四、室内放置有效干粉灭火器和二氧化碳灭火器，设备上各标识牌清晰、醒目，操作工具、标识牌、警示牌绝缘保护器材齐全。

　　五、实行巡查制度，每班值班员必须认真填写《电力运行记录表》，发现异常问题及时处理和报告，并把监控情况如实填写在《值班记录表》上。

　　六、巡查内容包括室内(变压器室)有无异声、异味(温控器)，屏上指示灯是否正常，电缆沟内是否积水，雷雨天室内是否渗水等，发现异常及时报告，并做好值班记录。

　　七、配电房内严禁乱拉乱接线路，如确有需要和线路改变(年大检修时)，必须书面报告上级。

　　八、严禁违章操作，操作及检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套、标识牌。

　　九、在带电设备周围严禁使用钢卷尺、皮卷尺和线尺(夹有金属丝者)进行测量工作。

　　十、在电容器绕上或进入工作时，应将电容器逐个多次放电并接触后方可进行。

配电安全操作规程

　　配电值班人员须经上岗培训，并取得上岗合格证，同时熟悉所辖供配电系统，高低压开关操作方法及母联运作流程后，方可执行本规程，本规程中“低压”指400V工作侧，变压器高压侧10KV。

一、操作准备工作

　　1、穿戴好绝缘保护用品，并准备好工具和警示牌。

　　2、操作人员和监护人员应同时在场。

二、低压合闸程序

　　1、确定受电变压器相对。

　　2、确定相邻低压总平，观察有无异常。

　　3、执行先合低压正常后，观察有无异常。

　　4、检查三相电压正常后，合上支路负荷屏闸。

　　5、若使用母联供电，则先确定另一个低压总屏处于断开位，并挂牌后才实行母联方式。

　　6、严禁变压器并联运行，示功率因数情况在合支路负荷屏闸后，适当投入电容器屏闸。

三、全面断电程序

　　1、必须执行先断支路负荷，然后断低压总屏，最后断高压进户屏的原则进行断电操作。

　　2、全面断电后，应在高压进户侧挂牌警示。

　　3、若是检修，应合供电屏地刀，确保检修人员安全。

四、区段断电程序

　　1、低压区段断电分两种情况：

　　1)若是检修低压部屏，应断开高压供电闸，并挂警示牌。

　　2)若是检修支路负荷屏、母联屏和电容器屏，应断开该路低压总屏并挂警示牌;另外，电容器屏切断后，须经十分钟后再投入。

　　2、变压器区段检修应断开相应的高压供电屏闸，且联通该屏地刀，以确保安全。

　　3、支路屏以后的检修区段停电，只须停该支路屏，并挂警示牌。

五、挂警示牌程序

　　1、低压区段严禁送电位置必须挂“严禁送电”警示牌。

　　2、实行谁挂牌谁取牌的安全操作程序。

六、安全巡视检查程序

　　1、巡视检查，主要采用耳听、眼看、鼻嗅等感官方式，确定各受电部位有无异常，如发现异常，应及时报告并做详细记录。

电工安全操作规程

一、保证安全的组织措施

　　1、在电气设备上工作，必须执行工作票制度，保证工作人员的安全，避免事故发生。

　　2、工作票由物业负责人或电工班长根据系统情况和操作内容进行签发。

　　3、工作许可手续，可以通过工作票履行工作许可手续。

　　4、执行工作监护制度，使工作人员受到监护人的指导与监督，以及时纠正违反安全规章的行为。

二、保证安全的技术措施

　　1、停电：必须将全部设备或部分设备的电源完全断开，有一个明显的断开点。

　　2、验电：对已停电设备的进出线进行效验，确认设备无电。

　　3、施工或设备检修应设接地线：对于可能送电至停电设备的电源侧均应三相短路接地。

　　4、悬挂指示牌：一经合闸即可送电到施工或检修设备的开关和刀闸操作把手上悬挂“禁止合闸，有人工作”的标识牌。

三、安全操作规定

　　1、电气设备的操作人员，必须掌握变配电系统的分布、性能及操作方法。

　　2、电气设备操作必须由二人执行，一人操作，一人监护，且对设备比较熟悉者作监护人。

　　3、按设备的电压等级穿戴好绝缘劳保用品，按操作要领进行操作。

　　4、送电操作程序：先合上电源侧隔离开关，后合上负荷侧隔离开关。

　　5、停电操作程序：先拉开负荷侧隔离开关，再拉开电源侧隔离开关。

发电机管理规定

　　一、 发电机房附近不应该有导电尘埃、腐蚀性化学气体、易燃易爆物品。

　　二、 发电机房应通风良好，环境温度应为5℃—40℃，空气相对湿度不得大于95%。

　　三、 机房内设备由专业技术人员负责管理和巡视，无关人员严禁入内。

　　四、 保持室内清洁卫生，定期保养。

　　五、 严格执行岗位责任制，执行设备的安全操作规程，不得随意更改设备运行方式及整定值。

　　六、 发电机的应急柜电源切换开关平时应放在市电位置，一旦市电失电，应急开关应机械切换到发电机电源上。

　　七、 发电机控制开关应放在自动位置上，启动时间放在7秒(s)，当市电失电时，发电机应在7秒(s)之内正常发电送往电网。

　　八、 发电机的直流电瓶平时应浮充电。

　　九、 当发电机正常运行，要对发电机的运行参数及状况做详细的记录。

　　十、 建立巡视记录，每班巡查一次，特殊情况加强巡视。

　　十一、 严格遵守安全防火制度。

柴油发电机安全操作规程

一、自动状态

　　1、保持启动电动机的蓄电池组达到启动电压。

　　2、保持散热器冷却水位正常，循环水阀常开。

　　3、曲轴箱油位保持在量油尺刻线±2cm的范围内。

　　4、油箱油量在一半以上，燃油供油阀常开。

　　5、发电机控制屏的“运行——停止——自动”开关放在“自动”位置。;

　　6、机组配电屏的模式开关在“自动”位置。

　　7、散热器风机开关打在“自动”位置。

　　8、机组收到试电失压的讯号后启动，确认试电失压，切开转换柜试电开关，合上转换柜发电开关，启动机房的进风和排风机。

二、 手动启动

　　1、室内气温低于20℃时，开启电加热器，对机器进行预热。

　　2、检查机体及周围有无妨碍运转的杂物，如有应及时清走。

　　3、检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位。如油位水位低于规定值，应补充至正常位置。

　　4、检查燃油供油阀和冷却水截止阀是否处于开通位置。

　　5、检查起动电动的蓄电池组电压是否正常。

　　6、检验配电屏的试验按钮，观察各报警指示灯有否接通发亮。

　　7、检查配电屏各开关是否置于分闸位置，各仪表指示是否处于零位。

　　8、启动进风和排风机。

　　9、按动发动机的起动按钮，使其启动运转。如第一次起动失败，可按下配电屏上相应的复位按钮，待其警报消除、机组回复正常状态方可进行第二次启动。启动后，机器运转声音正常，冷却水泵运转指示灯亮及路仪表指示正常，启动成功。

三、手动操作并联供电

　　1、待并车发电机的油温、水温、油压达到正常值，运转正常。

　　2、等并车发电机的输出电压和频率的数值与母排上的数值相一致。

　　3、把待并车发电机的同步器手柄打在“合闸”位置。

　　4、观察同步指示器的指示灯及指针。

　　5、观察同步指示器的指示灯，完全熄灭时或指针旋转到零位，即可打上并电合闸开关。

　　6、机组进入并车运行，随后把其同步器手柄旋回“关断”位置。

　　7、如果同步器合闸后，同步器指针旋转太快或反时针旋转，则不允许并车，否则，将导致合闸失效。

　　8、手动并车成功后，应立即与低压配电房联系，落实总配电屏馈出开关可否合闸送电后再行操作。

四、运行安全管理

　　1、按照规定时间检查各指示仪表，注意润滑油的压力，水温是否有变化。润滑油的压力不得低于150kPa，冷却水温度不得高于95℃。

　　2、检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位，低于正常位置应予以补充。

　　3、勤观察配电屏各仪表及报警指示灯是否正常。凡红灯亮表示有故障，绿灯为正常运行指示灯。

　　4、查充电器是否正常充电。

　　5、倾听机器的各部分运转声响是否正常。

　　6、手模机体外壳、轴承部位外壳、油管、水管，感觉温度是否正常。

　　7、留意发机或电器设备是否有焦糊等异味。

　　8、发现有不良情况，应即时处理解决;严重的应停机处理。

　　9、凡故障停机，须把故障消除，然后按动机组上的重复手掣，机组方可再进行运作。

　　10、对各运行参数，每班记录不少于两次。

五、停车

　　1、总控屏的输出馈电开关分闸，脱开电网。

　　2、发电机空载运转10分钟后停车。

　　3、停止机房的风机、冷却水泵等。

水泵房管理制度

　　水泵房是提供业主生活、消防用水的关键部位，是直接关系到业主生活和生命财产安全的重要部位。为管理好水泵房，明确职责，制定如下规定：

　　一、水泵房及底下水池，消防系统全部机房设备由机电人员负责监控，定期检查保养、维修及清洁打扫，做好记录。解决不了的问题及时书面报告领导。

　　二、水泵房内机电设备由机电人员负责，其他人不得操作，无关人员不得进入泵房。

　　三、水泵房内所有设备在正常运转下，开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确，主接触器开关每半个月检查一次。

　　四、消防泵按定期保养规定进行检查，每月进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。

　　五、水泵球阀定期检查保养，泵房每周打扫一次，水泵管道每月检查擦洗一次。

　　六、水泵控制回路每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。

　　七、注意电机运行时的电流、升温情况，声音是否正常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达到100%良好状态。

　　八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。

　　九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次，确保处于良好状态。

水污染事件防范措施及报告制度

　　根据《中华人民共和国传病防治法》和《生活饮用水卫生监督管理办法》，为了预防和控制突发性生活饮用水事故发生及水污染引起的传染病传播流行，规范小区内生活饮用水集中式供水突发事件的处理工作，保护小区业主的生命安全和健康，维护小区的稳定和发展，结合小区实际，特制定本制度。

　　一、成立小区水污染防范措施应急小组，组长为小区项目经理，成员为小区工作人员。

　　二、应急小组负责在发生事故时，及时向所在地政府、省卫生监督主管部门报告，调配和组织相关人员和物资进行紧急事故抢救，同时向物业公司上级部门报告。

　　三、二次供水管理人员严格履行工作职责，一经发现异常现象，第一时间向小区项目经理及相关部门人员报告(5分钟内)。

　　四、小区项目经理确认发生事故，立即向省卫生监督部门及公司上级相关部门报告(10分钟内)，并现场组织处理工作。

　　五、应急小组负责现场处理全面工作及协调工作，包括现场调查与控制，现场设施及污染处理，样品采集，清洗消毒，水源保护等工作，快速消除污染，减少危害，启动安全水源。

给排水系统维养职责

　　一、定期检查生活泵、气压罐、排污泵、水池、水箱管道、阀门、公共卫生间、管道进内的上下管道，阀门、集水坑、室内外排水沟渠(井)。

　　二、生活泵、污水泵、管道、阀门定期进行维修保养，要求设备运行正常，压力符合要求，仪表指示准确。无跑、冒、滴、漏现象。备用泵、污水泵、消防泵一般半个月要启动一次，如发现问题要及时处理。

　　三、集水坑、污水坑、室内外排水沟渠(井)定期疏通、清掏，排水畅通无堵塞;化粪池每年清掏二次。

　　四、生活水箱(池)入口封闭，加盖加锁，溢水管、赤水管道气口要加金属网，室外的通气口要有防护设施。

　　五、雨、污水分离，不得混排，污水排放要达标。

　　六、二次供水的贮水(箱)不得同其他用途的贮水设施混用。

　　七、每半年应对二次供水水池(箱)进行全面清洗、消毒，水质经由资质的疾病预防控制机构检测并达标。

　　八、制定临时停水、保管及水污染等应急处理预案，计划停水要提前通知业主。

篇3：物业管理设备设施管理培训手册

　　物业设备设施管理培训手册

一、 结构

　　第一讲 物业设备设施管理基础

　　第二讲 设施设施中大修规定

　　第三讲 节能管理

　　第四讲 工程部经理的管理责任

第一讲物业设备设施管理基础

一、 物业设备管理的意义和目标

　　1、物业设备概述

　　什么是物业设备设施?

　　物业设备即包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、楼控、监控、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。

　　2、 物业设备管理的意义

　　管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：

　　(1)物业设备管理在人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。

　　(2)物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。

　　(3)物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。

　　(4)物业设备管理是卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。

　　(5)物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。

　　3、物业设备管理的目标

　　用好、管好、维护好、检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。

　　衡量物业设备管理质量的两个指标：

　　A-----设备有效利用率， %;

　　B-----设备的完好率， %;

　　4、物业设备是否完好的标准为：

　　(1)零部件完整齐全

　　(2)设备运转正常

　　(3)设备技术资料及运转记录齐全

　　(4)设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象

　　(5)防冻、保温、防腐等措施完整有效

二、物业设备管理的内容

　　(1)物业设备基础资料的管理

　　(2)物业设备运行管理

　　(3)物业设备维修管理

　　(4)物业设备更新改造管理

　　(5)备品配件管理

　　(6)固定资产(设备)管理和工程资料的管理等

　　1、物业设备基础资料的管理

　　注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。

　　(1)设备原始档案

　　设备原始档案包括：

　　a)设备清单或装箱单

　　i. 设备发票

　　ii. 产品质量合格证明书

　　iii. 开箱验收报告

　　iv. 产品技术资料

　　v. 安装施工、水压试验、调试、验收报告

　　b) 设备技术资料

　　设备技术资料包括：

　　i. 设备卡片

　　ii. 设备台帐

　　iii. 设备技术登录薄

　　iv. 竣工图

　　v. 系统资料

　　c) 政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件

　　2、物业设备运行管理

　　**物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。

　　一是：设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态

　　(1) 针对设备的特点，制定科学、严密切实可行的操作规程。

　　(2) 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证上岗。

　　(3) 加强维护保养工作。

　　(4) 设备中的仪表、(如压力表、安全阀等)、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。

　　(5)对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。

　　(6)对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。

　　二是：从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。

　　设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：

　　(1)初期投资费用管理

　　在购置设备时，应综合考虑一下因素：

　　A、 设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。

　　B、 设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。

　　C、 设备价格及运行时能源的耗用情况。

　　D、 设备寿命。

　　E、 设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和振动。

　　F、 注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备。

　　(2) 运行成本管理

　　A、 能源消耗的经济核算。

　　B、 操作人员的配备。

　　C、 维修费用的管理。

　　3、 物业设备维修管理

　　设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。

　　(1) 维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时间运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。

　　(2) 维护保养工作的实施

　　维护保养工作主要分日常保养和定期维护保养两种。

　　A、 日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、振动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。

　　B、 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。应做好以下工作：

　　*彻底内外清扫、擦洗、疏通;

　　*检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙;

　　*检查安全装置

　　*检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞;

　　*清洗油箱，检查油位指示器，换油;

　　*检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。

　　(3)设备的点检

　　*设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。

　　*设备的点检包括日常点检及计划检查。

　　*设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：(1)运行状况及参数;(2)安全保护装置;(3)易磨损的零部件;(4)易污染堵塞、需经常清洗更换的部件;(5)在运行中经常要求调整的部位;(6)在运行中经常出现不正常现象的部位。

　　**设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有：(1)记录设备的磨损情况，发现其他异常情况;(2)更换零部件;(3)确定修理的部位、部件及修理时间;(4)安排检修计划。

　　(4)物业设备的计划检修

　　*对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修

　　*实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。

　　(5)计划检修和维护保养的关系

　　*设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。

　　4、 物业设备更新改造管理

　　在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新方式。

　　备品配件的管理

　　*运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。

　　*需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。

　　*备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。

　　5、固定资产(设备)管理

　　*固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等。

　　*不属于生产经营主要设备的物品，单价值在2000以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产管理。

　　固定资产管理应考虑的几个问题：

　　*固定资产(设备)的利用程度：利用率和生产率两个指标。

　　*设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进步程度。

　　*设备的报废

　　*固定资产的管理要求：

　　A、保证其完整无缺。

　　B、提高其完程度和利用效果。

　　C、正确核定其需用量。

　　D、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。

　　F、进行其投资预测。

　　6、工程资料的管理

　　1) 资料管理的目的和意义

　　2) 物业工程资料的分类目录

　　A、竣工验收资料

　　B、设备管理资料

　　C、二次装修设备改造变更资料

　　3)工程资料管理的方法:文件档案管理和电脑管理两大类。

　　4)工程资料管理的要求：

　　A、归档：要求和时间

　　B、保管：严格做到“七防”(防火、盗、高温、潮、虫，尘及有害气体);每年年底一次特别清理。

三、 物业设备管理制度、

　　*现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。

　　物业管理的规章制度有下列三大类：

　　(1) 技术规程方面的制度

　　A、物业设备接管验收制度

　　B、物业设备的安全操作规程

　　C、物业设备的保养维修规程

　　(2)管理工作方面的制度

　　A、物业设备预防性计划维修保养制度

　　B、设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度。

　　C、工具领用保管制度

　　(3)、责任方面的制度

　　A、各专业，技术工种及管理岗位责任制度

　　B、值班制度

　　C、交接班制度

　　D、报告记录制度

四、物业设备管理的要求标准

　　*设备管理体制

　　(1)、企业负责人管理职责

　　(2)、设备管理部门及其人员配备

　　(3)、健全必要的管理制度

　　(4)、技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求

　　*设备技术与经济管理

　　(1)、设备前期管理

　　(2)、固定资产管理

　　(3)、设备技术管理

　　(4)、设备经济管理

　　(5)、设备使用与维护管理

　　(6)、设备检修管理

　　(7)、动力房管理

　　(8)、特种设备管理

第二讲　设备设施大中修规定

一、供电系统设施设备的大中修

　　(1) 设施设备大中修的依据

　　1 .《 建筑电气工程施工质量验收规范》 (GB 50303 )

　　2. 《 电气装置安装工程电气设备交接试验标准》(GB 50150 )

　　3 .《 供配电系统设计规范》 (GB5o052 )

　　4 .《 1oKv 高压配电柜使用维护说明书》

　　5 .《 10Kv 变压器使用维护说明书》

　　供电系统设备设施的大中修

　　(2) 中修的确定及项目内容

　　1.设备设施中修确定的条件

　　部分解体修理和更换少量的部件，零部件更换率一般为10％～20％.

　　2.设备设施中修的项目内容

　　是指对设备进行正常、定期的全面检修，部分解体修理和更换少量的零部件，保证设备正常运转并能够恢复、达到应有的标准以技术要求。

　　供电系统设备设施的大中修

　　(3).大中修的确定及项目内容

　　1.设备设施大修确定的条件

　　对设备进行全面检修、全部解体，零部件更换率一般不超过30％.

　　2.设备设施大修的项目内容

　　对设备定期进行全面检修、全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，修复设备的附件以及翻新外观，是设备基本恢复原有性能。

　　供电系统设备设施的大中修

　　(4) 高压供电系统主要设备设施大中修参考周期

　　A、符合以下条件者可考虑变压器大修：

　　1 .在运行中发现配电变压器有缺陷或异常，危及安全运行，又不能在现场进行处理者。

　　2 .配电变压器平均负荷率持续在80 %以上，且测量绝缘水平有明显下降趋势者。

　　3 .运行年限已达到设计使用寿命(一般为20 年)，且长期处于80 %以上重载运行者。

　　4 .在运行中遭受多次过电压，二次短路电流冲击等需进行吊芯检查者。

　　5 .属技术改进项目需要大修解决者。

　　B、 断路器

　　根据实际使用条件并结合产品设备手册要求，断路器操作次数等主要参数达到生产厂家技术文件中约定条件者应进行检查和测试，依据测试结果确定是否进行大中修，以保证其工作可靠性。

　　供电系统设备设施的大中修

　　(5) 设施设备大中修的工作内容

　　1、管理目标

　　A.提高管理价值，使管理区域内设备保值、增值;

　　B .延长设备使用寿命，为客户节约资金;

　　C.使设备在良好工况下运行。

二、电梯大中修的确定及项目内容

　　1、电梯中修的确定条件

　　A、出对个别零部件在不需拆卸的前提下其清洗、加润滑油、拧紧电气接线端子的螺栓等外，均需进行拆卸检查。

　　B、需拆检电梯传动部件和机械电气安全装置，需更换有异常声响或磨损的零件，以及拆修部分电气元件。

　　C、新装电梯在使用2年以上的且使用十分频繁的。

　　凡符合上述1、2、3三条中任何一条者，即可算为中修项目。

　　2、电梯中修项目内容

　　A、电梯的机械部件中修项目内容

　　1)清洗曳引机涡轮减速机和调换减速箱内的齿轮油。

　　2)调换曳引机蜗杆轴伸处的石面盘根或耐油橡胶封圈。

　　3)调换曳引机涡轮减速箱盖与箱体之间的密封垫圈或重新涂抹封圈。

　　4)调换电磁制动器闸瓦的石棉刹车带，并调整闸瓦与制动轮的间隙小于等于0.5mm，并使间隙均匀。

　　5)调整和整修层矫门的联动部分，调整更换层矫门滑轮及更换门扇下端、滑块。

　　6)调整电磁制动器的制动弹簧压缩力。

　　7)限速器上卡绳压块的调整或更换。

　　8)检查和调整轿厢安全钳楔块与导轨之间间隙为2到3mm，并使间隙保持均匀一致。

　　9)检查和调整限速器钢丝绳与安全钳连杆的连接情况，并检查和调整限速器钢丝绳的张紧及伸长状况。

　　10)调整和调换轿厢、对重的导靴及靴衬。

　　11)检查和调整曳引钢丝绳的松紧度，若轿厢在最高层的层楼平面位置是，对重底部与对重缓冲器顶面之间小于100mm时，应截短曳引钢丝绳的伸长部分，使该间距在尺寸范围内。

　　12)检查和调整门刀与层门机械钩子锁滚轮的啮

　　合状况，并调整锁钩的锁紧 合状况。

　　13)调整或更换导靴靴衬，修锉导轨上的划痕，并重新校正导轨。

　　B、电梯的电气部分中修项目内容

　　主控制及信号继电器屏上继电器、接触器触点的整修或更换，或更换整个继电器、接触器。

　　1) 检查和拧紧各接触器、继电器上的接线螺栓。

　　2) 检查和调整方向机械联锁的可靠性。

　　3) 检查和调整井道内各限位开关动作可靠性及动作位置。

　　4) 检查和调整井道内各磁性开关工作的可靠性。

　　5) 检查和更换轿厢操作箱、各层厅外呼按钮箱上的按钮元件、开关及电气元件。

　　6) 检查和更换信号指示灯的灯泡及灯座。

　　7) 动力回路的信号照明回路的绝缘电阻的测量和处理。

　　8) 对乘客电梯、集选控制的有/无司机电梯，应检查门保护和超载、满载控制的动作可靠性。

　　9) 对直流电梯、闭环控制的交流调速电梯应检查和调整测速装置作用可靠性;整修或调换测速机的电刷和清除其整流子的灰精粉。

　　10) 对直流电梯的直流电动机和发电机的整流子和碳刷进行清洗整修或更换。

　　11) 检查和调整电梯的起动舒适感和平层停车准确度。

　　在上述各项中有60%---70%及以上需于以检查、更换和调整的，则既可属电梯中修程度。

　　C、电梯大修的确定及项目内容

　　电梯大修的确定

　　1) 电梯已中修2次以上的。

　　2) 电梯虽然未中修，但正式投入使用已达5-6年的。

　　3) 电梯发生过重大事故，其主要部件严重受损的。

　　凡符合上述1、2、3三条件中的任何一条时，宜安排进行电梯大修。

　　D、电梯大修项目内容

　　电梯的机械部件大修项目内容

　　1) 涡轮减速机的拆修

　　a、 调整和铲刮涡轮蜗杆齿侧间隙，如磨损量过大，即需要更换涡轮副。

　　b、 调整或更换涡杆轴伸出端的轴承及石棉盘根。

　　c、 更换涡杆轴的后门头平面轴承。

　　d、 整修或更换减速器滑动轴承。

　　e、 若涡杆减速箱的箱体、箱盖铸件有严重变形或有裂痕等，则应予以更换或修补。

　　2)电磁制动器的拆修、清洗、更换刹车皮，调整间隙。

　　3)若曳引电动机有异常摩擦声，起制动电流明显增大，轴向窜动增大，空载电流明显增大，则应予以更换为同型号、同规格的电动机。

　　4)限速器的拆修和动作速度的整定并加封纪急记。

　　5)限速器钢丝绳的清洗，截去伸长部分，并检查和润滑其张紧轮的转动部分。

　　6)调换安全钳的楔块，并调整其与导轨面的间隙均匀，并保证间隙在2-3mm之内;并用检修速度试验安全钳动作的可靠性。

　　7)清洗导轨，更换严重变形的轿厢导轨或用增加导轨撑架方法调整其垂直度和平行度。

　　8)轿厢的整形或更换部分严重变形的矫壁。

　　9)拆修自动门机或更换同型号尺寸的自动门整机或更换门电机。

　　10)整修或更换矫内的装潢。

　　11)调整层轿门的连动性，检查和调换层、轿门滑轮和调换严重变形的层、轿门门扇。

　　12)更换或重新车削导向轮、轿厢轮、对重轮的绳槽，拆洗其轮轴，更换并润滑轴承。

　　13)彻底检查并清洗油压缓冲器，更换缓冲器油。

　　14)调整或更换轿厢门的安全板、光电保护器或电子保护器。

　　15)对集选控制电梯需检查轿厢的满载、超载装置的动作可靠性。

　　16)轿厢及层、轿门的喷漆。

　　17)调整和更换轿厢、对重的导靴及其靴衬。

　　18)截短伸长的曳引钢丝绳或更换断丝严重的曳引钢丝绳。

　　电梯的电气部分的大修项目内容

　　1) 更换控制屏上继电器、接触器或控制屏重新接线。

　　2) 由于电梯控制功能的增加而重新调换控制屏。

　　3) 调换或更换个别层楼的门电锁接点。

　　4) 调换井道各限位保护开关的动作位置，并更换个别开关元件。

　　5) 矫内和层外各层的操作箱、按钮箱中的元件及布线的整理等等。

　　6) 更换电线管内的导线。

　　7) 检查动力电路、照明及信号电路的绝缘电阻。

　　8) 检查或更换随行电缆的段股或外表老化的电缆线。

　　9) 检查或更换信号指示系统的功能及元件。

　　10) 对直流电梯、交流调速电梯尚需检查和更换电机碳刷、整流子的清洗及车削等以及其输出电压、电流等参数是否变化大。

　　11) 对于有选层器的电梯应检查或更换选层器。

　　12) 检查和调整更换严重烧蚀的主电源开关及熔断丝等。

　　13) 检查和调整电梯整机性能，使之达到原设计要求。

　　14) 检查和调整电梯的各项功能，使之达到原设计要求。

　　在上述各项各条中有60%--70%予以检查、更换、调整的，则既可属电梯大修程度。

　　电梯修理周期表

　　周期 电梯使用繁忙程度 小修/月 中修/月 大修/月

　　繁忙(一天两班) 6 18 48

　　货梯 一般(一天一班) 9 24 60

　　空闲 12 36 72

　　繁忙(一天两班) 6 24 48

　　客梯 一般(一天一班) 9 24 60

　　空闲 12 36 60

三、空调系统的大中修

　　1、制冷机寿命的减少的六个基本影响因素

　　A、开/关周期的次数;

　　B、运行时间;

　　C、平均负荷;

　　D、最初安装或最后一次大修后起算时间;

　　F、空气泄漏和净化的程度;

　　G、设备日常维护保养得水平;

　　这些因素的前提是压机得到正确的维护。

　　2、基本标准

　　一个标准型制冷压缩机在需要对其损耗的零件进行大修之前基本上可以运行5-10年，制冷机使用接近实际理想状态的程度在决定压缩机的寿命方面起到了主要的作用，由于几乎没有制冷机是在理想状态下工作，因此，大多数压缩机在它们一旦到达目标年龄时都需要进行预防的大、中修。

　　3、大中修周期与工作内容

　　A、中修

　　1)周期：一般运行3-5年或实际运行5000-10000小时。

　　B、中修内容：

　　1)机体内外清洗，重新按规定进行组装;

　　2)对机组各部装配标准进行校验;

　　3)对制冷剂进行检查，净化处理，按标准加入;

　　4)按标准重新加入润滑油;

　　5)检查校验各种计量、监视与测量装置;

　　6)对脱漆或锈蚀部位进行除锈、补漆;

　　7)检查合格后试运行;

　　C、大修

　　1)大修周期：一般为使用5-10年或实际运行10000-20000小时。

　　D、大修内容

　　1)对机组进行全部解体、检查、修理或更换已失效的零、部件;

　　2)有必要时对基础进行重新校验、调整;

　　3)机体内外清洗，重新按规定进行组装;

　　4)对机组各部装配标准进行校验;

　　5)对制冷剂进行检查、净化处理，按标准加入;

　　6)按标准重新加入润滑油;

　　7)检查校验各种计量、监视与测量装置;

　　8)全部进行除锈油漆;

　　9)检查合格后试运行。

四、给排水系统大、中修

　　1、中修的确定和项目内容

　　A、水泵等电机设备的轴承更换;

　　B、阀门的更换;

　　C、管道腐蚀严重局部更换;

　　D、蓄水池的修补;

　　E、人渗池、雨水口、雨水检查井的修补;

　　F、渗水地面的修补;

　　2、大修的确定及项目内容

　　A、水泵等电机线圈的更新。

　　B、电控柜的更新。

　　C、管道腐蚀严重全部更换。

　　D、渗水地面的更新。

　　E、蓄水罐的更新。

　　F、雨水井、人渗井、弃流设备的新。

五、消防系统的大中修

　　1、消防设备设施的大中修界定

　　就消防系统而言，设备可分为两大类，一类是电器部分：包括消防配电和消防自动报警系统。另一类是灭火设备：包括水灭火系统、泡沫灭火系统、气体灭火系统、干粉灭火系统、正压送风和排烟设备和防火卷帘设备等。因此，对物业管理区域内的消防系统涉笔大中修的界定与其它系统有所不同。

　　A、 消防设备的中修

　　中修是对设备进行部分解体、修理或更换不封主要零件与基准件，或修理使用期限等于或下于修理间隔周期的零件;同时要检查整个机械，紧固所有机件，消除扩大的间隙，校正设备的基准，以保证机器设备能恢复和达到应有的标准和技术要求。

　　B、 消防设备的大修

　　大修是对设备进行定期的，包括更换主要零部件的全面检修工程，即通过更换，恢复其主要零部件，恢复设备原有精度、性能和生产效率而进行的全面修理。

　　C、 消防各系统设备设施大修的分类说明

　　1) 消防报警联动控制系统：均由消防部门认可的专业生产企业提供的井口或国产品牌产品，工作原理大同小异，但其各生产企业的产品不具有通用性和可替代性。当系统不能正常、准确地接收报警和发出各种联动输出信号，原产品功能已不能满足设计和使用要求，或因生产企业产品停产、无法保证提供系统设备备件时，则需要考虑对消防报警系统设备进行升级或对系统进行更新换代。

　　2) 消防供水设备设施：大修工程主要是对各部位进行拆卸、清洗、调整，对老化或损坏严重的设备、配件更换。

　　a) 水泵：解体检查叶轮、轴、轴承、壳体及密封件等，更换损坏的部件。大修后应能满足正常使用要求。

　　b) 电机：解体检查。

　　c) 管道：发现总水表与分水表流量相差较大时，应检查暗管，发现损坏应立即更换。锈蚀严重的管段应更换，局部出现砂眼、滴水应修复。

　　d) 高、底位水箱：许多消防水箱与建筑物的生活水箱共用，因此，应注意，水箱内壁应完好、光滑平整，修复或更换破损的水箱并做好防腐。水箱出现局部变形应修复或更换。

　　e) 阀门：阀门应启闭灵活，启闭不灵活应修理或更换。消防系统的逆止阀必须拆卸检查，应符合性能要求。

　　f) 消火栓灭火系统：包括消火栓泵和电机、压力罐、水管、阀门、消火栓等设备。

　　大修界定参见 五.1条。

　　g) 自动喷水灭火系统：包括喷头、报警阀组、水流指示器、压力开关、末端试水装置、管道和供水设备组成。大修界定参见 五.1条。

　　3) 防排烟系统：正压送风分机、排烟风机、排烟防火阀、防火阀。

　　a) 风机：当风机出现异常噪音或经检测试风道的出口风压不能达到设计要求时，需要对风机进行大修。

　　b)防火阀：应保证排烟防火阀、防火阀的开启灵活，排烟防火阀配套装置故障无法修复或防火体、叶片出现问题时，则需要进行更换。

　　4) 防火分区防火卷帘门、防火门。

　　a) 当防火门出现变形不能正常关闭时，则需要对防火门进行修理，甚至更换。

　　b) 防火卷帘包括底座、帘片、导轨、轴承、按钮、电机、控制箱、烟感、温感等设备出现问题时，则需要进行更换。

　　5)消防应急照明、灭火器材应急照明中使用的蓄电池，外观变形、电压低于规定

　　正常值或电压正常，但不能额定的工作电流、已超出蓄电池的使用寿命的情况，则需更换。

六、 设施设备的大中修管理制度

　　将损坏严重，使用年限较长的设备通过更换或维修部件来恢复设备原有的性能，为正确拟定大中修方案、减少执行过程中的偏差，做到适时、合理维修及更换配件，执行此项制度。

　　1、设备大中修费用不能超过当前市场上同类设备的重置价值;

　　2、设备中修周期依据日常维护保养记录制定;

　　3、设备大修时间依据中修周期及结果确定;

　　4、依据维修设备的设计说明和使用手册来执行大、中修工作计划;

　　5、应提出计划，通过上级批准后安排施工;

　　6、设备的大、中修及更新改造前后应出具设备性能指标评价报告;

　　7、设备大、中修工程原则上应与专业维修公司签订专业维修工作合同;

　　8、物业工程技术人员要负责设备大、中修工作的监督并做好记录;

　　9、大、中修完成后，要将各项技术指标进行试验，并填写报告;

　　10、验收通过后，设备大中修工作终结。

　　供电系统设备设施的大中修

七、 设备报废标准的探讨

　　1 .设备大修费用超过设备重置费用的50 %以上。

　　2 设备的技术与质量标准：

　　l )设备运行可靠性和技术性能落后，不能满足客户使用要求的最低标准和需要，导致客户大量投诉或者严重投诉的;

　　2 )长期使用，主要部件已经损坏老化且购不到配件;运行成本或维护成本大大增加，重置后首次中修前即可收回更新成本的;

　　3 )因事故或其他原因造成损坏，不能修复或无修复价值。

　　3 .设备的安全与环境标准：

　　l )超过安全使用期限，存在安全隐患的设备;

　　2 )不符合国家颁布的环境使用标准在现有技术条件下又不能改造达标的设备。

　　4 .国家明确规定应淘汰的设备。

　　5 .能效达不到国家规定的设备设施。

第三讲 节能管理

　　空调系统节能要求

　　1、 空调运行人员应掌握系统的实际能耗情况，应接受相关部门的审计，应定期调查能耗分布状况和分析节能潜力，提出节能和改造建议。

　　2、 应根据系统的冷(热)负荷及能源供应等条件，经技术经济比较，按节能原则，制定合理的运行方案。

　　3、 工程部每年进行一次空调通风系统能耗系数的测算，测算结果应作为对系统节能状况进行检测和比较的依据。

　　4、 当空调通风系统的使用功能和负荷分布发生变化，空调通风系统存在明显不平衡时，应对空调水系统和风系统进行平衡测试，水力失调率不宜超过15%，最大不超过20%;风量失调率不宜超过15%，最大不超过20%。

　　5、 启动冷热源设备对系统进行预热或预冷运行时，宜关闭新风系统;当采用室外空气进行预冷时，宜充分利用新风系统。

　　6、 对人流密度相对变化较大的场所，宜采用新风需求控制，应根据室内二氧化碳浓度值控制新风量，使二氧化碳浓度满足规范要求。

　　7、 表面式冷却器的冷水温度，应比空气出口干球温度至少低3.5度。

　　8、 风系统运行时宜采取有效措施增大送回风温差，但不影响系统的风量平衡。

　　9、 制冷工况运行时宜采用大温差送风，并应符合规定。

　　10、 空调通风系统在供冷工况下，水系统的供回水温差小于3度时，以及在供热情况下，水系统的供回水温差小于6度，宜采取减小流量的措施，但不影响系统的平衡。

　　11、 空气过滤器的前后应定期检查，当压差不能直接显示或远程显示时，宜增设仪器仪表。

　　12、 对多台并联运行的同类设备，应根据实际负荷情况，自动或手动调整运行台数，输出总量与需求相匹配。

　　13、 具备调速功能的设备的输出能力宜自动随控制的变化而变化。

　　14、 当空调通风系统为间歇运行方式时，应根据气候状况、空调负荷情况和建筑热惰性，合理确定开停机时间。

　　15、 冷却塔补水总管上应安装水量计量表，应定期记录和分析补水记录，并应采取措施减小补水量。

　　16、 空调房间的运行设定温度：冬季小于等于18度;夏季室内外温差小于等10度。

　　17、 对作息时间固定的单位建筑，在非上班时间内应降低空调运行控制标准。

　　18、 设备及管道的保温情况应定期检查。

　　19、 水泵的电流值应在不同的负荷下检查记录，并应与水泵的额定电流值进行对比，对于水泵电流和输送系数偏高的系统，应通过技术经济比较采取节能措施。

　　20、 要做好空调的能源消耗的计量、抄录、统计、汇总、分析工作，严格控制能源消耗，使其逐年降低，实现有效的节能管理。

一、 节能管理

　　1、 有关机构研究表明，大厦内主要能源消耗为：空调占60%，照明占23%，电梯占6%，其他约占11%。

　　2、 节电措施如下：

　　A、 采用限制电力高峰，涉笔交替运行，优化设备启停。

　　B、 冷冻水温度的最佳设定值及趋势分析控制。

　　C、 照明系统中采用节能设备，及时调整照明系统的启停时间。

　　D、 增加空调系统流量统计功能，可以根据统计数据及时调整制冷机的供回水温度。

　　E、 制定节能工作计划与有关节能的规章制度。

　　F、 统计和分析能源消耗。

　　G、 巡视、检查和监督能源使用。

第四讲 工程部经理的管理责任

　　工程部经理是工程部管理的核心，他的工作十分重要。一个良好的业务素质和管理才能的工程部经理，可以使大厦创造比同等大厦更多的利润。从这个角度讲，工程部经理也是大厦的“利润中心”负责人。

一、 工程部经理的工作内容---为设定的目标服务

　　1、 人力控制

　　1) 观察各级管理人员是否履行其职责

　　2) 工作计划实施的进度与工作质量评估

　　3) 员工的工作情绪

　　4) 劳动生产率的评估

　　2、 材料控制

　　1) 设备档案、设备运行数据库的建立和控制。设备档案与运行数据的积累是编制工程部“计划性维修”计划的依据，因此要十分重视对这方面的管理。

　　2) 工程零、配件及其他维修材料、工具等是否齐全，保持合理的库存量是减少库存积压的关键。因此，必须掌握零、配件及其他维修材料、工具使用的数量、型号、品种等数据，提出合理的仓库存量限量。

　　3、 工作质量和工作量的控制

　　1) 工作量分配是否合理，是否忙闲不均的现象。

　　2) 日常维修中队返修率要进行调查，从调查中找出原因并以解决。

　　3) 从客户的投诉信及兄弟部门反馈的信息中，检查是否做到了能及时维修。

　　4、 工作管理的工作计划的制定

　　根据工作计划，每月可以集散不同的部门人员为实施工作计划需求服务。

　　制定统一的培训计划：

　　1) 全体员工都参加培训。

　　2) 业务培训/多样性、经常性、使每位员工达到一专多能的工作能力，这样，编制减少，工作效率反而提高了。

　　3) 对客户服务要树立“服务意识“。

　　5、 员工考核

　　员工管理是企业增加价值的主要途径，因此员工考核是工程部经理重要的工作内容之一。要把员工考核作为员工激励的一部分，通过考核使工程部员工明确自我努力的方向，达到更高的工作目标要求。建议从四个方面着手：

　　1) 日常工作表现：完成工作量的多少和工作质量的优劣。

　　2) 思想状况：是否有积极向上的要求，及与他人工作配合的情况如何。

　　3) 技术专长：是否积极学习专业知识，有无“一专多能”的工作能力。

　　4) 对领班以上人员要考核管理能力一项，是否尽到管理责任，是否团结下属，团队意识强与弱，等等。

篇4：机电设备设施管理规定

　　机电设备设施管理规定

　　6.1 目的

　　规范机电设备设施维修程序，确保机电设备设施运行良好，保障人员及财产安全。

　　6.2 适用范围

　　各管理处工程部机电设备设施维修人员。

　　6.3 内容

　　6.3.1 机电设备设施应造册登记，并制作登记卡，登记卡内容应详细准确。

　　6.3.2 机电设备设施应制定完善维修保养计划并落实。

　　6.3.3 机电设备设施的报修由工程部人员根据维保计划，现场运行情况或故障填报《机电设备设施维修报批表》，工程部主任根据维修内容确定方案，主任(副主任)负责维修现场的组织、指挥、监管。

　　6.3.4 参与维修人员应严格按方案、按步骤操作，前期准备工作要细致到位，维修标志、警示、隔离物等要齐备，维修人员必须具备本项目维修之资格。

　　6.3.5 维修完毕后维修人员须清理现场，待主任确认后对机电设备设施进行试运行，24小时内应加大对维修现场的巡查力度。

　　6.4 附表

　　6.4.1 《设备情况登记表》

　　6.6.2 《机电设备设施维修报批表》

篇5：置业有限公司公共设备、设施管理规定

　　置业有限公司公共设备、设施管理规定

　　1.0 目的

　　为了加强公司公共设施、设备使用管理，降低使用成本，节约费用开支,特制定本制度.

　　2.0 范围

　　本规定适用于全公司。

　　3.0 术语

　　指公司所有的电气、建筑、保洁、照明、办公等公司共同使用的设施设备.

　　4.0 职责

　　办公室负责公司公共设施、设备的统一管理工作。

　　5.0 内容

　　5.1 管理要求：

　　5.1.1 帐物清楚

　　资产管理员负责各种设施设备的分类、编号、入帐，定期盘点，做到帐物相符。

　　5.1.2 按章借还。公用设备、仪器如照相机、录相机、录音笔等，各部门领用、归还要严格办理借还手续，借出设备到期后应及时追还，贵重设备归还时要进行验收，任何人不得以任何理由长期占用。不准将公司设施设备等私自外借或带出公司，或做其它与工作无关的活动。公司任何物品不得私自外借，如确需借出必须经公司副总经理以上领导批准，保安凭出门证放行。

　　5.1.3 损坏赔偿。公司全体员工均有爱护公司设施设备的义务，同时本着“谁使用，谁负责”的原则，发现损坏应及时报办公室，由办公室协调有关部门或人员进行维修，确实无法修复的应注明原因申请报废。故意或使用不当损坏公物者，将给予以相应赔偿和处罚。

　　5.1.4 鉴定报废。设施设备报废必须经过严格鉴定，履行审批手续。公司资产管理员每三个月对家具、设备进行一次清查，并对清查中发现的问题及时处理对设备的报损、报失应报公司财务备案，并在有关帐目中注销。

　　5.2 各部门物品无特殊情况不得私自串动，如需要由办公室统一调配。

　　5.3 工作人员调动、离职，在离岗之前交清一切所使用物品。

　　5.4 设施设备要摆放整洁，要做好防火、防盗的安全工作。

　　5.5 公司所有家具、电器及其它设施、设备如出现问题，要及时报办公室，办公室协调有关部门及时安排维修，排除故障。对公司财物损坏视而不见者，公司将视财物的价值给予相应处罚。

　　5.6 办公室或工作区域无人、下班后及时关好门窗，关好照明灯及电器，所有路过人均有责任做好随手关灯、关电和关闭门窗的工作。对视而不见者，公司视情节给予相应处罚。

　　5.7 各部门应对责任区域内的设施、设备经常进行检查，发现故障及时报修。

　　5.8 办公设备发生故障时，操作使用人员应立即报修。如属人为故障，按公司有关规定处理。

　　5.9 公司按电脑、打印机、复印机类，仪器仪表类，家电类，投影机、多媒体类等分类确定维修定点单位，签订维修协议，保证仪器设备的及时维修。

　　5.10 以上规定如有违反，每人每次分别给予50 元以上罚款，直至辞退、开除。