小区共用水电公摊工作指引

　　小区共用水电公摊工作指引

水电公摊费的构成

　　一、水电公摊的费用构成是指未列入物业服务费成本，为维护住宅区内共用部位、共用设施设备的正常使用，所产生的水、电等其他费用。

共用部位

　　是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，如屋顶以及门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备

　　是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，如道路、绿地、智能化系统、路灯、消防设施、非经营性车场车库、公益性文体设施、电梯、照明、水泵、柴油发电机和共用设施设备使用的房屋等。

　　二、物业服务企业或其他单位自用水、电及经营性用水、用电应单独设置计量表，其费用不得计入水电公摊费用。

公摊原则

单独列帐，按实结算

　　三、水电公摊费用应遵循合理、公开的原则，按照住宅区共用部位、共用设施设备实际产生费用。公摊方法、收费清单、帐目明细应定期在物业管理区域内显著位置公示，并接受业主和业主委员会的监督。

　　四、水电公摊收费根据“谁受益，谁承担”原则，整个住宅区共用部位、共用设施设备的开支列入总公摊，由整个住宅区全体物业使用人分摊;单个梯道、楼层共用部位、共用设施设备应独立设置计量表，其开支由本梯道、楼层物业使用人分摊。

　　差额电量、水量可纳入公摊费用，差额电量、水量是指总表使用数与其各分表使用数之和的差额。差额电量主要由变损、线损和表损等损耗量产生;差额水量主要由管损、表损等损耗量产生。

计算方法

　　五、水电公摊收费采用按产权面积、户数、楼层系数计算;采用固定数额分摊的，由物业服务企业与业主协商约定。

（一）电梯用电按照产权面积或户数结合楼层系数合理分摊。

　　1、楼层系数确定原则

　　(1)楼层系数确定：以电梯受益层的中间楼层确定楼层系数为1，即电梯顶层与电梯受益底层折中的楼层系数为1。

　　电梯受益层是指实际使用电梯的楼层，经本梯位全体业主同意，不使用电梯的楼层为非受益楼层。

　　(2)楼层系数增减：楼层系数以3层为一个单位，每个楼层系数按0.05的差率向上、下分别增减。

　　2、产权面积结合楼层系数分摊方法

　　S=S1K1+ S2K2+…… +SnKn

　　Sn:代表各户房屋产权面积; Kn:代表各户相应楼层系数

　　3、户数结合楼层系数分摊方法

　　M=M1K1+ M2K2+…… +MnKn

　　Mn：代表各楼层总户数;Kn:代表各户相应楼层系数

　　4、高层住宅3层(含3层)以下的各楼层业主如协商一致不用电梯的，经本梯位全体业主同意，可以不纳入电梯用电分摊范围。

　　5、住宅改商用的用户在原有分摊的基础上按两倍的楼层系数计算分摊。

（二）二次供水水泵用电按用水量系数合理分摊。

　　以水泵供水用户用水量占总用水量的比例为系数，乘以水泵用电量总数分摊。

（三）备用电源(柴油发电机)耗油量按供电范围分摊。

　　1.备用电源供电范围仅由公共部分应急使用的，耗油量按户数分摊。

　　2.备用电源供电范围为整栋楼宇的，以用户专用表用电量占电表总量的比例为系数，乘以耗油量总数分摊。

（四）其它公共用水、用电分摊：

　　小区公共照明、景观、公共卫生间、智能化系统、消防系统、公共部位清洁等用水、用电费用，以用户房屋产权面积占建筑总面积的比例为系数合理分摊。

空置房水电公摊费的规定

　　六、业主不得以房屋空置为由，拒交应承担的水电公摊费用;因开发建设单位原因造成房屋空置的，由开发建设单位负责该房屋应承担的水电公摊费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳水电公摊费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　七、物业服务企业应加强管理，及时维修、科学改造，杜绝浪费，并自觉接受业主的监督。

　　八、因历史原因目前仍在代收代缴水电费用的物业服务企业，应明确供水供电企业应直接收费到户，并对设施具有管理、维修、养护的责任，自然损耗应记入政府核定的水费和电费中。

　　九、正在履行的物业服务合同中已明确约定水电公摊费用收取方法的，按原物业服务合同约定。

　　十、其它类型物业的水电公摊规则，可参照本指引。

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篇2：交了物业费为什么还要交水电公摊费

去年年底，刘佳购买了某楼盘一套70多平米的房子，并一次性交了半年物业费。最近，她准备续交下半年的物业费时，却被物业公司告知，过去半年的公摊电费需要一并补上。

1、问题来了，业主交了物业费，还要交水电公摊费吗？

　　记者根据刘佳提供的一张交费明细发现，除了物业费和垃圾处理费外，还包括电梯分摊电费和公共用电分摊电费，这两项共计108.11元。“

　　在此之前，并没有听到物业方面对收取电梯电费的说明，也没有注意到购房和物业合同中有相关条例。”小区另一住户也遇到相同情况。

2、购房合同约定，物业费不含分摊水电费！

　　对此，小区物业经理告诉记者，小区在去年交付使用，这次所收的电梯和其他公共设备费用，是从去年交房以后所消耗的费用，“水、电能耗费用，用多少交多少，因此目前是小区第一次收取。”

　　对方还称，公共设备所耗费对全体小区业主实行平均分摊，而电梯的电费则分摊到该栋楼每一户业主头上。

　　记者从一名业主的《商品房买卖合同补充协议》看到，高层住宅：2.38元/平方米·月(不含全体业主共同分摊及专属部位分摊水电费用)。

　　全体业主共同分摊的部分为业主公用设施、设备所消耗的水电费用，包括公共区域、设备房、保洁、绿化、公共厕所等基于物业管理和维护需要的水、电等能耗费用。专属楼栋、单元分摊部分为本单元专用的电梯、楼道照明、清洁用水等水、电能耗。

　　虽然合同有规定，但小区业主王先生认为，合同由万科单方面起草，“这有点霸王合同的味道。”

3、房管局：合同约定有效，有疑问可进行价格审核

　　近日，物业方面向记者提供了一份在成都市龙泉驿区城乡住房管理局的《物业管理服务合同备案表》，“业主分摊电梯及公共设备水、电能耗费用，已在房管局进行了备案。”

　　成都市房管局有关人员告诉记者：“在现行法规下，没有对物业服务费由哪些组成进行规定，合同已经签了，就不违反规定，以合同为准。”如果业主对费用有所疑问，可通过价格部门进行价格审核。

结论

遵循物业服务合同的具体约定

　　业主交了物业费，还要不要交共用设施设备用电用水费(或称水电公摊费)，原则上应。而物业服务合同约定业主是否交纳水电公摊费的前提是业主缴纳的物业费中是否交纳包含了该项费用。

　　若业主缴纳的物业费中未包含该项费用，那么，业主在缴纳物业费的同时，应该缴纳该项费用。反之，则无需缴纳。