地产项目整体开发战略报告
石家庄泛美地产鹿泉项目整体开发战略报告
泛美地产石市鹿泉项目整体开发战略报告
泛美地产
前言
泛美地产隶属泛美国际，虽然成立时间不算很长，但其拥有丰富的开发经验，国际性的开发背景，现正迈向专业化、市场化、规模化的区域性开发商，对于石家庄鹿泉项目(以下简称本项目)有着极高的期望，旨在以此项目为起点，推动石家庄住宅产业的飞跃式发展，真正为石家庄人民造好房子，满足其对生活品质的更高追求，同时，也成就企业自身，在品牌、资金、经验、机制等层面皆得到提升，成功实现“全国性大型专业化开发商”的发展方向与规划。
石家庄鹿泉项目整体开发战略报告，是考察泛美地产企业发展、当地市场竞争态势及房地产发展的基本规律及特质而制订的整体开发决策和计划方案。
本项目整体开发报告是一个在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基础思考及深度思考，具体对开发战略思想，产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目开发特点与进程的行动计划，并在未来的各项地块开发、规划及建设中有计划执行。
第一章什么是战略
1、战略的定义：
战略是关于一个组织项目长远的、全局的目标，以及组织为实现目标在不同阶段上实施的不同方针和对策。
2、本项目的战略目标：
本项目的战略规划包括长期、中期和短期目标。
短期目标(1年)：
1)迅速在石家庄地区扩大知名度;
2)顺利完成首期的开发销售;
3)企业品牌的导入，树立泛美地产在当地的良好形象。
中期目标(2年)：
1)本项目顺利进入良性开发以及持续热销;
2)强化泛美地产在石家庄地区的品牌形象。
长期目标(3-5年)：
1)本项目进入成熟发展期，并为下一个项目积蓄深厚的品牌资源;
2)树立泛美地产全国性的品牌形象;
3)推动泛美地产在全国性开发领域的滚动发展。
3、本项目战略报告的主要内容：
要实现设定的以上的战略规划，则要求从项目所在地的石家庄的房地产市场环境状况为出发点，结合本地的消费群，从开发商的企业品牌的营造与延续的品牌效应，拟定产品的整体发展思路与品牌的发展战略，锁定目标客户群，制定项目的开发理念与开发步骤，与极具竞争力的核心战略，以达到泛美地产的目标——盈利能力、市场覆盖率及企业品牌发展和造福社会等。
着重考虑以下几方面：
1)以怎样的形象出现在市场面前;
2)开发哪些产品或服务;
3)面对哪些市场;
4)关心满足顾客的程度;
5)达到泛美地产的目标——如：盈利能力、市场覆盖率及企业品牌发展和造福社会等。
第二章战略基本思考
本章对项目的开发过程进行系统性思考，泛美地产将遵循十二大原则予以展开。
第一原则：好房子策略——为石家庄人民建好房子。
确立泛美地产项目的开发宗旨，为石家庄人民造好房子。石家庄目前的房地产市场竞争态势虽较为激烈，但产品的整体素质尚且不高，但作为泛美地产，具有国际背景，拥有深厚的开发经验，更应不断提升住宅产品素质。以“好房子”的标准为指导，如：居住的舒适度、生活的便利度、审美艺术气质、科学用材的含量、人文文化内涵、自然生态的维护与延续等，着力在整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力，使本项目成为石家庄地产界发展质的飞跃，一个标志性的物业。
第二原则：强势品牌策略——实力决胜一切。
以强势品牌打造石家庄地产的航空母舰，为企业树立品牌形象，实力型开发商进驻石家庄。泛美地产，作为具有国际背景，如香港、日本、新加坡、英国等，以超强的国际性开发理念，融合国际地产的智慧。因此，以往的资质与开发经历将是入市时重要的“名片”，是项目开发成功的关键保证。
而且，以往石家庄的楼盘着重在于概念的炒作，真正体现优质住宅的项目有限，市场还处于逐步成熟的过程中。因此，泛美地产将以“实力决胜一切”的姿态入市，并将公众的目光吸引到本项目上，成为20**年石家庄最值得期待的地产项目。同时，也为“泛美地产”长远发展构筑坚实的平台。
第三原则：全面领先策略——以我为主，做市场的领导者。
全面提升生活品质，以全新标准引领石家庄地产。以我为主，开发理念先进、产品精良、价格合理的产品，从而取得全面领先的市场地位。
只有始终站在市场的前端，以“大盘”和全面领先的“产品先锋”的市场地位，才有可能分得整体市场上最大的市场份额，持久地保证大体量的产品出售，确保开发进程的正常运转。
第四原则：滚动发展策略——建立大品牌，为持续发展提供平台。
本项目具有规模优势，总占地面积380亩，这就决定了其必须建立大品牌，不断地维系与强化品牌，给予新的生命力，才能有效地消化系列产品。大品牌具有较强的张力，在其控制下，有机地发展出不同时期、不同类型的产品。同时，规模庞大也决定了其开发进程不可能在同一时间内结束，这要求在一个相对较长的时期(预计将在4-5年内完成总体开发)。要保持较强的市场关注度与销售态势，则要不断地推出全新的组团，形成独特的竞争优势，成为既涵盖在大品牌内，又相对独立存在的个体。
因此，对于大品牌平台的搭建，实质上创建了一个资源共享的平台，在这个平台上，项目的资源是相同的，能够综合项目的推出，奠定基础，在平台上形成共性，各个组团则展示个性的发展。由此，势必形成“大品牌、多组团”的滚动式良性开发模式。
第五原则：复合地产策略——跳出地产做地产，以发散性思维思考本项目开发。
复合地产，是以创新的、发散的思维方式，跳出地产行业之外整合各种优势，将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游、体育、教育、科技等产业融合起来，形成各种产业房地产。它既能满足住房的基本需求，也能满足人们对旅游、休闲、教育等多重心理与生理的需求。
本项目，开发时间跨度长。一是，需要有引导市场的题材，二是，有节奏地推出卖点。所以，必须从策划和规划开始，为未来的营销准备充足的题材，以源源不绝的卖点吸引市场持续性的高度关注。在提供生活空间的同时，要为业主提供未来70年的时间。与人们生活息息相关的教育、健康、休闲、文化、服务等，绝不仅仅是被动投入的配套项目，更是具有持续性经营价值的项目。
因此，本项目，不应仅局限于对房子产品质量的要求，原来的一些核心因素(地段、规划、户型、物业管理等)，变化成了基础性因素。在复合地产的思路下，相应的房地产理念、目标、价值观，以及资金、人才、技术的资源组合也都在变化。
第六原则：优质服务策略——强化全过程、全员的服务意识。
房地产经营，不只是开发行为，过程中更多的贯穿着服务。尤其是在同比竞争日趋激烈的石家庄市场，增值服务显得格外重要，不仅仅是开发商对客户的承诺，更是开发商完善自我的要求，始终为客户提供优质的服务。因此，为了维护客户的正当利益，必须形成一套完整的服务系统。
一是，不管是消费者、业主，还是未来合作的商家，都可以通过这个系统反馈意见，得到来自各部门的满意服务。
二是，在售前、售中、售后的过程，对消费者提供全过程的优质服务，让其感受到开发商的关注无处不在。
三是，与各行业的专业公司，如：海尔集团合作，向消费者所提供的“一站式”菜单家居集成服务。
总之，开发商应从客户出发，本着优质、全面服务的原则，大处着眼，小处着手，经过不懈努力，创立企业及项目品牌。
第七原则：全面覆盖策略——努力提高市场占有率
本项目开发体量庞大，从石家庄整个一手市场而言，无论是从静态市场，还是从动态市场空间来看，都具有相当沉重的销售压力。因此，最大限度地扩大市场份额，紧紧抓住意向购房者是重中之重，同时，通过有效的措施挖掘并刺激潜在的购房者，使他们的购房计划尽早地实施。
解决规模化与市场容量有限的矛盾，关键在于不仅要求扩大产品类型及目标消费群，并且以高性价比成为市场焦点，打动更广泛的购房人群。
第八原则：持续创新策略——超越石家庄现有的产品素质，以创新为竞争武器。
创新是项目成功的灵魂，是生存之本。创新并不意味着无原则的超越，其尺度与标准均需恰到好处。
对于本项目，创新不是一次而就的，而是持续不断的，根据产品类型的变化，开发进程而展开，在每一种物业类型，在每一个开发阶段，将创新意识融会其中，自始至终，处于市场的领先地位。
然而，在创新的过程中也要考虑到石家庄房地产市场处于一个并不成熟的阶段，追求完全地一步到位，要求达到国内最顶级的水平，将造成企业资源的浪费，也难以让当地的消费者接受。因此，在创新的空间把握上，鉴于本项目体量庞大，在开发初期仍以当地市场最为接受的产品类型为主导，例如以多层为主，小高层为辅。
第九原则：人文文化策略——培育住户的归属感与认同感。
在房地产市场竞争日益激烈，楼盘同质化、白热化的情况下，当今开发商争相竞争的不仅仅是楼盘硬件上的配套与材质方面，更是体现在社区的浓厚生活文化人氛围的营造上。一切都是从业主出发，为其营造浓厚的生活与人文社区氛围，赋予楼盘独有的生活方式，使社区拥有长久的吸引力。
本项目规模庞大，开发时间长，这就决定了只从硬件上下功夫，生硬的搬砌更多的配套设施来完善与提高本项目的素质，并不能满足到现代业主理想的居住的环境与生活方式。
用心营造浓厚的生活氛围，只有通过社区活动，促进业主间的文化交流与感情交流，让居住在此的业主构筑强烈的归属感与亲切感，赋予楼盘独有的生活方式，让大家的社区变得更丰富多彩，更有内涵，更有品味。
第十原则：提前展示策略——展现生活的魅力，激发客户的购买欲望。
由于本项目是泛美地产在石家庄首个开发的大型项目，市场对开发商的品牌认识不够深刻，短期内难以建立强势品牌效应。因而，对本项目的前期包装与品牌的建立，必须强下功夫，充分发挥本项目的优势，国际性背景、地块规模庞大，开发商实力雄厚等这些优势。
因此，开发示范策略则能更好地为本项目的推售与形象服务。通过打造极具诱惑力的现场，极具个性的包装广告，将项目的未来生活形态充分展现出来，以极大的震撼力进入市场。让到此的客户能真真切切地感受到居住于此的强烈社区氛围与生活气氛。
由此，无论是对于制造销售的持久旺势，还是快速建立企业及项目品牌，均具有理想的效应。
第十一原则：整合社会资源策略——加强与政府、传媒的合作，增强项目品牌的社会效应。
本项目处于石家庄市新城市规划四个卫星城市之一的鹿泉市，必然得到政府的大力政策支持与扶持。而且要加强与传媒的合作力度及深度，增强项目品牌与产品的社会效应。
第十二原则：实现经济效应与社会效应双赢——达到企业的最终战略目标。
在本项目的开发过程中，注重成本预算的控制，以实现利润的最大化，对于泛美地产，特别是其首次在石家庄开发房地产项目，更应注意整体开发的成本与利润，并周全考虑项目的一、二期整体性的滚动开发，权衡整体开发的总利润，
促使其经济效应得以实现。
从城市运营角度分析和项目所带来的社会效应的角度来看，本项目全部建成后将容纳3000个家庭，逾万人在此安居乐业，其本身过硬的品质和完善的配套设施将带领石家庄地区的住宅消费观念进行升级换代，全面提升石家庄的市民素质，为石家庄以及鹿泉市进行跨越式发展奠定基础。
第三章泛美地产品牌战略规划
国际地产智慧
引领现代生活
一、品牌建立的思考点：
1、从发展商的开发角度而言：
泛美地产具有国际性的开发背景，拥有国际开发理念，先进的开发意识，泛美地产从博大到精深，以其国际背景、扎实的房地产开发经验、雄厚的集团实力、前瞻性的开发眼界等全力打造石家庄鹿泉本项目，持续创造地产界的高峰提供了坚实的保障。
2、市场需要的客观条件出发：
石家庄的房地产市场正处于更新换代的洗牌阶段，市场需要有真正强势的品牌作为引导者，为众多的开发商，以及正在成熟中的消费者做出清晰的示范与指导，而在这一阶段中，能真正脱颖而出的开发商，将具有更广阔的发展前景。这一点，也是泛美地产进入石家庄首要彰显的目标。
3、从消费者消费的角度需要：
本项目是泛美地产石家庄的首个开发项目，在当地房地产市场还没有建立强势的品牌。本项目规模虽然大，但在市场还没有完全认可的前提下，消费者对本项目缺乏信心，持观望态度的状况下，若强势的品牌未能在当地树立与延伸，未能对本项目作强势支撑，
则难以在当地房地产市场树立彪炳的作用，难以领航当地房地产市场，难以赢得消费者的信任与青睐。
4、项目良性发展的需要：
项目规模之大，开发时间长，自始至终坚持品牌的战略，树立与延续与发挥品牌的效应，则对本项目开发的全程监控则起着举足轻重的作用，它能保证到项目的良性发展的需要。品牌是为销售提供服务的，通过形象塑造、品牌内涵的充实，使泛美地产、本项目走上一条可持续发展的品牌之路。
二、品牌定位阐述：
国际地产智慧
引领现代生活
阐述：
站在国际地产的高度，将国际地产智慧融于都市生活之中，不仅张扬出企业的国际性背景，在地产界的行业领先性及引导性，而且可以将企业的形象提升到一个全新的高度。国际与智慧并重，住宅与生活并举，将建筑与生活有机相融，这正是地产企业的精神和企业取得可持续发展的有力保障。
三、品牌推广节奏
1、品牌发展的进程规划：
20**年，建立泛美地产的品牌知名度。
本项目作为一个大盘，从一出场，就必须占据目标客户群的注意力，让泛美地产作为当地业界的“金字招牌”，成从众效应，使人们关注并期待新项目的推出。
20**年起，持续提高泛美地产的品牌认知度。
根据首期销售及工程进度的推进，泛美地产为石家庄人民将一步步展现完美的篇章，以此为基础，将本项目的各种优势及特质有效地传播予客户，使之对泛美地产的轮廓愈来愈清晰及突出，心目中的形象也更为鲜明与独特。
在品牌发展与深化的过程中，不断创造泛美地产的美誉度。
美誉度的培育是需要一段相对较长的时间，需要事无巨细的执行，带来的是泛美地产品牌的不断积累与优化，以及良好的“口啤效应”，从而得以社会效益、经济效益的双赢。
2、品牌发展的过程，需要一项由内至外的贯彻。
内——开发商自身。
1)树立精品意识，一切从产品出发。
任何消费行为，最终都将回到产品本身。泛美地产所开发的项目不仅拥有相当高的综合素质，在自身特色的营造上亦将有着出色的表现。
2)品牌文化的培育。
泛美地产的每一位员工，上至老总，下到基层人员都了解“品牌之道”，理解并履行“品牌承诺”。并且，品牌承诺必须成为企业文化的重要组成部分，对每一个决策产生影响。但是要明确，培训品牌文化要依靠持久且充满热情的教育，以及角色表率的方式来实现的。
外——面向客户。
1)统一形象。
泛美地产的所有对外宣传中，将是以一致的形象，强化系统性的形象宣传。启用泛美地产标准的VI识别系统和特定的组合，通过特定的组合方式强化泛美地产形象，同时也通过建立泛美地产的号召力来推动项目销售。
2)系统地传播。
泛美地产的品牌传播与所开发项目的推广密不可分，相辅相成。
3、品牌战略发展之建立品牌优势：
通过对泛美地产的品牌持久而细致的发展，建立起品牌之优势，从某种意义上说，塑造一个品牌易，维护一个品牌难，品牌应具有可持续发展的能力和空间，要令品牌不断强大，就必须不断提升、确保品牌不断更新的源动力。
对于泛美地产，就是立足品牌承诺的基础上，在品牌及项目的整体营销推广的过程中，产品及推广手段不断推陈出新，只有创新才能使品牌有生命力。
第四章本项目的目标客户群分析
目标消费群定位——“泛精英阶层”：
1、解决规模化与中高端市场容量有限的矛盾，尽量扩大本项目的目标消费群。
2、将家庭年收入5万元以上阶层定义为“泛精英阶层”。
3、一个事业、知识和财富不断“成长和发展中”的阶层。
4、一个奔向“小康”，并开始拥有固定资产的阶层。
5、力争快速地消化周边置业人群，扩大分割石家庄整体消费市场的份额。
6、分为“薪富”、“中富”和“先富”三类。
薪富精英阶层：
1、家庭生命周期和特征：
1.1处于初婚期(从结婚建立家庭到生育第一个子女的时期)，部分为单身人士;
1.2年龄由25至35岁;
1.3家庭年收入5万—8万元;
1.4一般没有私家车;
1.5多为“非创业型”人士，我们称之为“银领”，主要是有以下几类：
A.知识型人才，如教师、医生、专业技术人员;
B.公务员，如：企事业单位干部;
C.企业中的高级白领。
1.6事业刚起步，但很有发展潜力;
1.7年轻、宽裕、学历较高，观念超前，经济和家庭负担相对较轻，对赚钱信心十足，不屑于“藏”钱，习惯先花“未来钱”。
2、购房动机和消费心理：
2.1为改善居住环境或结婚需求购房，基本为自住购房，需求迫切。
2.2有勇气借贷购房，有足够的还款能力。
2.3易受媒体广告影响。
2.4求新、求美。
中富精英阶层:
1、家庭生命周期和个体特征:
1.1处于生育期(从第一个孩子出生到最小一个孩子被抚养成人的时期)。
1.2夫妻年龄由30—45岁。
1.3家庭年收入8万至10万元。
1.4部分拥有一辆国产私家车。
1.5主要包括:
A、大型外资、合资和国有企业的高级管理人员，我们称之为“金领”;
B、中小型私营企业主;
C、政府机关的领导干部;
D、商品批发市场的经营业主，不少是来自外地。
1.6有较高的素质和教养，有较好的职业和身份，有新的文化背景，新的人生体验，紧追时代的脉搏，追求新的生活方式;
1.7有事业心，工作勤奋;事业成功或有良好的发展潜力和为此奋斗的精神;
1.8受过良好的教育，有着良好的事业基础和发展前景;
1.9生活方式积极、健康、向上。
2、购房动机和消费心理:
2.1为子女就读名校而买房;
2.2为改善生活环境而换房;
2.3住宅的投资功能愈来愈为更多的人所关注;
2.4追求健康和舒适;
2.5效仿及炫耀动机;
2.6注重房屋的实用性、合理性;
2.7求新、求美。
先富精英阶层：
1、家庭生命周期和特征：
1.1处于生育期(从第一个孩子出生到最小一个孩子被抚养成人的时期)和满巢期(第一个孩子成家离开家庭的时期);
1.2夫妻年龄由40—55岁;
1.3家庭年收入10万—30万元;
1.4一般拥有一辆私家车;
1.5主要指中型私营业主，如：多年的服装、小商品经销商(其中部分是外地人)、餐饮业的经营者等等;
1.6成熟、稳健、富有;
1.7步入资产者的行列，表现在拥有各自企业的若干股权。
2、购房动机和消费心理;
2.1.为子女就读名校而买房;
2.2.为改善生活环境而换房;
2.3.部分为投资功能;
2.4.追求健康和舒适;
2.5.效仿及炫耀动机;
2.6.追求华丽、高贵甚至奢华;
2.7.注重房屋的高档次、舒适性与附加价值。
本项目主力购买群——薪富阶层：
石家庄的整体经济产业仍然以第一、第二产业为主，第三产业中除了商业批发业有较长的历史，相对较为发达外，私营经济发展有限，使之城市的经济发展不活跃。由此，结合“泛精英阶层”的定位，其中的“先富阶层”数量局限，难以持续地支持高价位、大户型的大批量出货。
而另一方面，也导致“中富阶层”，即金领阶层绝对与相对数量均较少、专业技术人员的个人价值也难以充分地体现(可以从薪酬来衡量)。
因此，意味着处于精英阶层的第二梯队——薪富阶层，将在未来的若干几年内，占据房地产市场中高端产品的大部分消费量，将组成本项目最重要的购买群体。
针对目标客户群的具体现状，对于本项目的开发也有着明确的指导意义，
一是，首期开发针对目标市场的最大人群——薪富阶层，满足这一人群的生活需要;
二是，在后期的开发过程中，可适量引入满足“泛精英阶层”另二种人群中富阶层的产品，如：在物业类型、产品的层次设计上给予突破，以扩大本项目的消费层面，提高开发及销售的速度。
第五章本项目的开发理念设计
一、理念设计的思考过程：
(一)开发模式分析：
1、整体市场开发模式分析：
性价比
高中低
文化(内涵)
中低高
如上图所示，按销售力的两种组成要素，即性价比与文化(内涵)价值两个指标，以及高、中、低三个水平层次，分为不同的房地产模式。
审视石家庄房地产市场，现有的畅销楼盘以较高文化(内涵)价值，而性价比却相对较低的开发模式为主流，则意味着当地的发展商受到临近北京楼盘的影响，重视概念的炒作与更新，却没有在产品上实现质的飞跃。
2、品牌时代下的开发模式：
石家庄房地产市场，和全国的大多数地产发达城市一样，均将走过以产品为核心的产品时代，将走向以品牌为号召力的品牌时代。
2.1品牌时代的特征：
品牌时代的核心特征是对人的关注，即对目标客户群的需求与欲望的关注与满足。
美国著名社会心理学家马斯洛认为，人的需求分五个层次，即生理需要、安全需要、社会需要、尊重需要、自我实现需要。
人类的需要是从低层次向高层次依次提出来的，对住宅的需求更是如此，开始只是有个落脚的地方，随后是扩大居住面积、提高住宅质量，当这些生理需要得到基本满足后，要求全面提高住宅总体水平，追求住宅的文化品位和绿色环境品位，不仅要住得舒适，还要住得“有身份”和“有文化”。
因此，品牌时代的楼盘必须符合目标消费者更高层次的需求。
在品牌时代，人的消费观念呈现多元化状态。这种多元化状态对发展商来说，是挑战，也是机会。挑战在于满足这种多元化的需求绝非容易之事，机会在于多元化需求为优秀者谋取更大的利益提供了前提和基础。
2.2本项目的开发模式分析：
性价比
高中低
文化(内涵)
低中高
如图所示，本项目的开发模式是：高性价比高文化价值。
阐释：
目前，随着“城中村”改造工作的推进及城市化进程的加快，将有众多新开发之项目的入市，这些项目普遍规模较大，且开发商实力较强，将导致石家庄的房地产市场进行相对供大于求的状态。
由于竞争日益激烈，必然出现两种情况：
一方面，相当部分的住宅空置——不一定是由于开发水平低，往往是由于没有个性，没有特色，不能在短期内高度吸引市场的注意力;
另一方面，真正的好项目越来越抢手——不仅开发水平高，而且有充分的个性和特色，能使有限的市场关注集中在项目上。
究其原因，是因为今天的房地产市场上，市场决胜的关键因素不仅仅在于开发水平的高低，诸如规划水平、建筑质量、营销推广水平等。这样一些要素已成为了重要的因素，但不能称为唯一或关键。
未来的畅销楼盘，不仅基于较高的综合素质，而且建立在社区个性与特色空间的营造上，创造项目独特、鲜明的魅力所在：
——建立独具特色的项目开发理念;
——构筑支撑这一开发理念的产品与生活体系;
——树立社区品牌形象，使业主拥有归属感与认同感。
3、开发理念的提出：
健康+完美舒适的生活环境
国家健康住宅试点小区
4、项目命名：
泛美·后海
备注：据说，后海的水域连着故宫的龙脉，从古至今都是风水宝地。所以，历代的高僧们在这里修寺建庙，而王公大臣们则在岸边选址筑府造园，名人们也纷纷迁居湖畔，开始了后海边上最初的水岸生活。因此，俗语说，“先有什刹海，后有北京城”。
5、广告语：
“新石家庄，10万人家居后海”
在开发方式上，本项目的做法是先规划、后建设，先建花园后建小区，多种产业与房地产互动发展。
在解决操作层面的问题上，本项目必须形成了自然特有的原则立场：
一是以超前的眼光来解决现实中的问题，不仅“先规划，后建设”，而且在建设中遇到问题总是以发展的眼光加以解决，为可持续发展预留空间;
二是以科学的精神来打造艺术品。充分尊重专家意见、尊重科学律，在维护规划的权威性与完整性的同时，适时适度、科学合理地加以调整;
三是短期利润与长期利润的完美结合。本项目前期需要投入资金在没有直接效益的环境建设上，特别是当经济利益与环境建设发展矛盾时，需要以前者让位于后者，但最终——当本项目的空气、阳光、自然环境成为稀有资源时，在经济上的巨大收获便开始了。
第六章本项目核心竞争优势的构筑
产品策划及提升的过程，旨在建立完整的产品体系，继而形成本项目自身的核心竞争优势。
基本思考点:
1、构筑他人不可模仿和超越的核心竞争优势;
2、传统的SWOT分析只能找到市场粗略位置，无法找到项目的核心竞争力，在此我们采取核心竞争价值分析;
3、本项目核心竞争价值共分“内中外”三重——整合本项目的优势。
(一)本项目核心竞争优势示意图：
外层价值：地段与规模
超前的规划
本案美学的建筑
中层价值：高性价比的产品
科学合理的户型
优美怡人的园林景观
精彩的生活配套及服务
浓厚的人文文化的氛围
内层价值：健康住宅
(二)三重核心优势的分析：
1、外层价值——区位与规模：
本项目处于鹿泉城市中心，为城市规划建设的重点，有便利的交通，地块总占地超过380亩，为石家庄郊县规模庞大的地块之一。
2、中层价值——高性价比的产品：
“先建配套后建物业”的开发策略。
通过此开发策略，让消费群在现场感受居住氛围及配套设施，以及社区的整体人文氛围，引导消费群体产生对置业居住在本项目的美好憧憬，激发购买欲望。
规模化开发配套和环境，别人有我有，别人没有我也有，为社区住户生活的丰富性创造条件。
本项目占地规模之大在石家庄地区市场中屈指可数，规模化开发配套和环境，集众多优点一身，是彰显个性化与时代性的大型中高端项目，为社区住户生活的丰富性与无限可能性创造条件。
硬件优势，是优质生活的重要保证。
结合石家庄当地的市场状况，借鉴国内大城市房地产开发的先进、成熟的模式，创造一个领先的产品，并随着开发进程的推进，持续地创新与提升，保持在当地市场的领导地位。
人文内涵：
根据销售推广部署逐步展开，前期以各种方式加强社区居住人文氛围，并随着工程进度，逐步引导，逐渐实现及深化社区居住内涵。
3、内层价值——健康住宅：
本项目在规划阶段就按照国家级的“健康住宅”标准实施，力争获得“国家健康住宅试点小区”的称号，并在建设与施工过程中，严格执行并接受专家的监督与验收，为未来住户提供健康、舒适的生活空间。
(三)三重价值的关系与发展：
1、三者相互关联、互为表里、相互作用，是密不可分的一个整体。
2、本项目外层与内层的优势，如地段与规模、健康住宅技术体系作为价值的基石。
3、前期消费者首先接受外层和内层价值，即地段与规模和“健康住宅”，首先通过最显而易见的优势及国家级的认可产生的巨大效应，为逐渐导入中层价值“本项目产品品质”作好铺垫。
4、中层价值最终将外层价值和内层价值融合为一。
5、三重核心价值是本项目策划的基本指导原则，需通过推广进行实现。
结论：
三重核心价值在不同的推广阶段起着不同的作用，并非逐步单项独立推广，而是同时将三重核心价值进行结合，只是根据不同的阶段如销售时机、工程进度、项目特点、竞争对手等推出的主次不同。
第七章本项目的开发步骤
通过前期对泛美地产项目的开发进程进行初步的判断，尤其是各地块开发时间、周期、产品及功能定位提前考虑，对于整个开发阶段的持续性发展及以市场依据的策略性调整均提供可参考的蓝本，这是十分必要的。
本项目发展计划的设计，是本着该项目是一个大盘，意味着不仅是规模大，重要的是在产品的开发存在明显的阶段性划分、在产品的配套上超越一般意义的小区，注重分组团、分阶段开发，诸如此类的开发特征与需要，以及根据各地块的拿地时间、位置特点、政府对周边区域的规划等方面，综合性地慎重考虑，从一期与二、三期着手分别阐述：
1、一期地块的开发步骤及产品开发设计;
2、二、三期的开发步骤探索及产品开发设计。
一、分期开发基本数据：
1、根据地块的特点，将其分为三期：
第一期占地80亩
第二期占地200亩
第三期占地100亩
2、本项目总体规划思路：
2.1总体开发的规划要点：
1)全面导入“健康住宅技术体系”，推动石家庄地产市场的更新换代，体现本项目的全面领先。
2)首期的规划应兼顾后期规划的统一性，维持一、二、三期风格的完整性。
3)首期开发应适当控制成本与利润，以整体大局为重，切忌只顾眼前利益，以小失大，将眼前利益与长远利益较好的协
4)建筑外立面的设计引进国内先进、成熟的模式，带给石家庄人民全新的建筑美学感受。
3、住宅类型：
第一期：多层与小高层结合，面积比例约为3：7;
第二、三期：小高层。
4、本项目可复合的资源：
4.1、复合多种产业以特殊利益创造市场增量：
复合地产不仅局限于项目开发，并且已上升到产业拉动、区域开发的宏观层面，往往能获得超常量的资源与利益。
石家庄市场容量有限，对此，泛美地产必须以复合地产的战略思想嫁接来自各方面的资源，为本项目创造更大的附加价值与购买诱因，扩大客户来源层面，吸引包括来自各县区，以及外地的客户。
4.2、可复合的资源建议：
本项目可将教育产业、运动休闲业等产业的角度切入房地产开发，包括以下的资源整合与引进：
教育业：
泛美地产与国内知名的幼儿教育机构合作，如：北京大学心理学系、北师大幼儿教育系等，提供优质的幼儿教育、深入社区生活的青少年素质教育，并提供的活动空间等多种教育元素于一体，保证了教育产业的高素质和吸引力，并且为业主子女营造一个最佳的成长空间。
运动休闲业：
本项目在获得“国家健康住宅试点小区”称号的基础上，倡导一种健康、科学、文明的生活氛围。在本项目中，除了建设运动型会所，园区中的篮球场、排球场、网球场等硬件设施外，邀请国家级的运动员及专家为业主提供长年的运动及健康咨询，使健康成为社区文化中的主旋律。
泛美集团
采编：www.pmceo.cOm篇2：人力资本开发管理核心问题:理念战略
人力资本开发与管理的核心问题—理念战略
国防大学 刘 毅
一、从对西方企业人力资本发展史的研究中发现，人力资本开发与管理具有一般性、阶段性和层次性的特点
（一）、管理的一般性、阶段性和层次性。
综观西方经济管理理论的发展，由于历史的发展和当时的经济需要，形成了不同的学派。管理思想在西方成为系统的管理理论，是在十九世纪末到二十世纪初。此后，从其发展的历史及内容来看，西方经济管理理论各学派的形成基本分为三个阶段：第一个阶段，是十九世纪末到二十世纪初形成的所谓“古典管理理论”第二个阶段，是从本世纪二十年代开始的“人际关系”—“行为科学”的理论；第三个阶段，是在古典学派和行为学派出现以后、特别是在第二次世界大战以后出现的当代西方管理理论的一学派；美国管理学者孔茨（Ｈａｒｏｌｄ Ｋｏｏｎｆｚ）在１９８０年发表的《再论管理理论的丛林》一文中认为目前至少已发菜到十一个学派，主要有社会系统学派、决策理论学派、系统管理学派、经验主义学派、权变理论学派、管理科学学派、组织行为学派、社会技术系统学派、经理角色学派、经营管理理论学派等。
从管理思想卢的演变过程中不难发展，管理具有一般性、 阶段性和层次性的特点。所谓管理的一般性是指管理的科学性。也就是说管理有它的理论基础和普遍应用意义，无论是东方企业还是西方企业、无论是国有企业还是私营企业，都可以应用管理理论。所谓管理的阶段性是指管理的连续性。它的主要特点有两条，第一是管理具有不可跳跃性，也就是说企业不可能跳跃管理发展的某一阶段而达到另一个新的阶段；第二是管理重点性，也就是说企业处在不同的发展阶段应该采取不同的管理方式。所谓管理的层次性是指对不同的企业（如：工厂和公司）和企业中不同层次的人员应采取不同类型的管理理论和管理方法。
（二）、人力资本发展史揭示了人力资源开发与管理的一般性、阶段性和层次性。
１．人力资本的发展史经历了劳动力成本、控制员工、人事管理、人力资源管理和人力资本开发与管理五个阶段。
２、人力资本管理与开发、人力资源管理与开发和人事管理的区别
（１）、从事务部门变成战略支持部门。
（２）、从以财（物）为中心变成以人为中心。
（３）、员工从成本变成资源。
（４）、人力资源开发逐步占据管理的中心。
（５）、人力资源管理与开发成为各级经理的首要职责。
（６）、人力资源和人力资本的管理与开发采用许多现代管理技术。
（７）、人力资本成为组织最重要的资本—知力资本。
（三）、人力资源开发的理论基础
人力资源开发的理论基础是马斯洛需求假设模型。美国的马斯洛提出了“人类需要层次论”假设模型，他把人的需要按其重要性和发生的先后次序排成五个层次；生理上的需要，安全上的需要，感情和归属上的需要，地位和受人尊敬的需要，自我实现的需要。他认为，人们一般按照这个层次来追求各项需要的满足并以此来解释人们行为的动机。
（四）人力资本开发与管理的理论基础
１．知力资本的提出。进入知识经济时代以后，人们提出了知力资本的概念，知力资本包括三个部分：（１）、人力资本—一流的经营管理者，一流的团队：（２）、结构资本—一流的数据库、电脑网络和企业组织结构；（３）、顾客资本一忠诚的顾客关系，合作的协作单位。
２．企业资本由货币资本和人力资本共同构成理论。象争论孩子是男人生的还是女人生的一样，一百多年来，理论界始终在争论利润是货币资本创造的还是人力资源创造的。近年来，比较统一的认识是两者共同创造的。然而，在人力资源（一切员工）中是否有人力资本（技术创新者和职业经理人）存在?芽剥离出它的意义在于：资源是需要加工以后才能成为产品的，而对资本所要关注是如何开发管理以提高效益问题，两者是不能等同对待的。
３．世界观组成理论。美国马里兰大学布瑞肯教授认为，人的世界观由五个层次组成；核心是世界观Ｗｏｒｌｄ ｖｉｅｗ，然后依此是信仰ｂｅｌｉｅｖｅ、价值观ｖａｌｕｅ、行为举止ｂｅｈａｖｉｏｒ、人工赝像ａｒｔｉｆａｃｔ；要改变人们的人工赝像、行为举止必须依次从价值观、信仰直至世界观做起。也就是说，世界观最终决定人们的行为举止。
４．人性假设前提—自我实现人。这是人力资本管理与开发理论成立的假设前提。
５、管理模—文化管理。这是人力资源和人力资本管理与开发的基本模式。
６、人力资本开发与管理重点—观念，间接影响人的行为。
二．从对我国企业人力资本开发与管理存在的问题的研究中发现，我国企业存在着混乱性和盲目性的问题
（一）．我国的人力资源管理与开发所面临的问题
１、人力资源总量过剩与结构性短缺并存。
（１）总量过剩。表现为５个人干３个人的活，
（２）结构性短缺。表现为缺优秀的高层经理：靠经验管理者多；轻视管理科学者多；受过系统工商管理培训者少。缺拨尖的技术研究和开发骨干。缺营销大师。缺一流的熟练技术工人。
２、大批人员职业能力错位表现为厂长（经理）—观念能力、知识错位，不适应市场经济的要求。工程技术人员—知识老化、技术过时、观念落后。技术工人—在新设备、新工艺、新技术面前相形见拙，技术和管理骨干缺乏动力，跳槽严重。
３、企业内部激励和约束机制乏力。
（１）物质激励乏力。表现为工资水平偏低，平均主义严重。
（２）精神激励乏力。表现为打破“铁饭碗”以后，劳动者应有的权利缺乏保障，同时，“金钱万能”论在一些企业泛滥，对精神激励领导不相信、员工不接受。
（３）传统认识错位，现时约束机制乏力。传统观念不承认企业有人力资本存在，对企业员工不做区分，一律按工资给予报酬；对人的能力和天赋不予承认，认为人们只有分工不同，没有高低之分；认为经理和技术人员只是高级“打工仔”，结果出现“非理性”的反抗，造成一些经理人员或贪污受贿、卷款而逃或故意把企业搞坏；一些高级技术人员故意把试验搞砸，让你明知他是故意所为，而你又拿他无可奈何。
４．企业文化陈旧，文化变革缓慢。
（二）、我国的人力资源管理与开发过程中出现的问题
混乱性和盲目性的问题是我国在人力资源管理与开发过程中出现的主要问题。混乱性主要表现在大多数国有企业缺乏对人力资源管理与开发的内在动力，在上级和外界的压力之下，不得不做些样子给别人看，其实，这些行为大部分是形式主义的东西，有些是有百害无一利的东西。盲目性主要表现在大多数国有企业的从众行为。这些企业的高层管理者不知道什么是人力资源管理与开发，只知道随大溜、跟着走，别的企业干什么他也跟着干什么，有时根本不知道自己做某件事的目的所在。
三、理念战略—发挥人力资本主动性的核心战略
（一）、现代企业制度下的人力资本开发
１、现代企业经营的核心产品—理念
现代市场经济条件下，企业之间的竞争正逐渐由产品转向经营理念；企业经营的产品和服务已逐步变成为企业经营理念的载体；企业甚至可以把设计、生产、销售以及售后服务全部委托出去，而企业只是设计、生产和销售经营理念。在现代市场经济条件下，这样的例子不胜枚举。比如：如果你要是问麦当劳总裁，他们经营的是什么的时候，他可能会告诉你，他们经营的不是食品，而是儿童娱乐；如果你要是问“宝马”轿车总裁，他们经营的是什么的时候，他可能会告诉你，他们经营的不是轿车，而是豪华。这些总裁们所讲的娱乐、豪华指的是什么?芽实际上是一种经营理念。那么，什么是理念?芽企业应该建立什么样的理念?芽
２、人力资本开发的核心—企业文化。
理念属于企业文化的范畴。企业是最高领导人的首要任务就是设计、生产和培训、推广甚至灌输适合企业和市场需求的理念，用理念管理、驾驭各级管理者以至每个员工，使他们自觉地按照统一的行动，进而达到经营管理企业的目的。
（１）文化：什么是文化?芽文化最好、最简练的定义：“它是所处环境中的约定俗成的作法。”（《核心管理模式—解决高层理论者面临问题的５０种前沿模式》汤姆．兰伯特／着 原毅军／译 大连理工大学出版社１９９９年６月第一版。）文化的核心是价值观。
（２）企业文化：企业文化反映了市场需求，同时也反映了企业所有利益主体的渴望。企业文化要求将顾客、雇员（包括高层管理人员及董事）、股东以及社区（包括分销商和供应商）视为企业的利益主体。企业受共同信念和价值观的驱动。这些信念和价值观在企业内外是一致的，并且要确保所有参与者在所做的每一件事上都全身心投入。企业文化建设是企业管理的牛鼻子。企业文化包括三部分，Ａ、管理性企业文化：指在管理过程中员工应该有什么样的价值理念。Ｂ、经营性企业文化：指在经营过程中员工应该有什么样的价值理念。Ｃ、体制性企业文化：指在体制建立过程中员工应该有什么样的价值理念。
（３）企业文化的来源。戴维．杰南指出了形成企业文化的１０种要素：权威领导者的影响；企业的历史传统；技术、产品、服务、顾客、企业的期望：信息系统和控制系统；立法和环境；奖励体制；组织和资源；目标、价值观、信念。
（４）企业文化诊断与审计。Ａ、企业文化诊断包括６部分：目标；结构；关系；奖励；领导；系统。Ｂ、企业文化审计包括３０个问题（《核心管理模式—解决高层理论者面临问题的５０种前沿模式》汤姆．兰伯物／着 原毅军／译Ｐ２８３—Ｐ２８７ 大连理工大学出版社１９９９年６月第一版）。
（二）企业在人力资源、人力资本开发与管理方面的对策改革开发与管理方面的对策。深化劳动用工制度改革和分配制度改革，为企
业所有员工实现自身价值创造条件。（１）建立健全人才市场、劳动力市场。
（２）培育企业核心价值观，强化培训，形成统一的精神力量。Ａ、领导者类型—育才型领导：企业的关键，资产是学习、远见、智慧、创新信息。培养下属，并使之建立与企业相一致的理念，是领导者的第一项职责；领导者带头进行终生学习—终生学习的核心：价值观。Ｂ、全员培训，努力办成学习型组织：学习不仅是提高的手段，而且是求生存的工具。每个员工都应是自觉学习的学习人。Ｃ、培训计划和考核；培训计划与个人职业生涯计划结合；培训形成考核、晋升、奖励制度。Ｄ、借助全面质量（ＴＱＭ）健全企业文化。（《核心管理模式—解决高层理论者面临问题的５０种前模式》汤姆．兰伯特／着Ｐ２８２原毅军／译 大连理工大学出版社１９９９年６月第一版）。Ｅ、沟通方式：通过电脑沟通、辅以面对面的沟通。
２、在人力资要开发与管理方面的对策。企业文化充革与企业文化建设是培训、推广企业理念的基础工作。而建立现代企业制度又为企业文化变革与加强企业文化建设创造了条件。
（１）建立现代企业要与建立优良企业文化同步。当前，企业在建立现代企业制度过程中，必需要把建立优良的企业文化与之同步设计。设计时，应着重解决人力资本的激励机制和约束机制。激励机制可以考虑从以下三个方面建立：第一：建立人力资本经济利益激励机制。在这种激励机制下，必须树立这样的观念：工资是对劳动力价值的回报而不是对人力资本的回报，人力资本作为与货币资本相对应的资本，回报方式应该是资本回报。第二：建立人力资本权力、地位的激励机制。把人力资本在经营管理中需要的权力、地位通通给他们，让中国的企业出现真正的ＣＥＯ。第三：建立企业文化激励机制。由于任何法律、制度都有失效之时，因此当法律、制度这种外部约束失效时，就必须需要道德、理念的内在约束。在建立人力资本激励机制的同时，必须考虑建立相应的约束机制。约束机制可以考虑从以下三个方面建立：第一：内部约束。一是用公司章程和合同约束；二是用人力资本机构约束，即加强对面人力资本的监控；三是用未来高收益约束，未来回报越高，对人力资本当期的约束力就越高收益约束，未来回报越高，对人力资本当期的约束力就越大。四是自我实现的约束，即通过对人力资本对“自我实现的偏好满足程度”的控制，实现约束。第二：外部约束。主要包括：法律约束、道德约束、媒体约束、媒体约束、市场约束和自律协会约束。
（２）在进行企业文化建设时，应同时建立四种价值理念。Ａ、等级差别理念。既：人们由于能力的差别导致分工上的差别，分工上的差别导致收入方式上的差别（如：有的人拿的是人力资本收入而有的人拿的是劳动报酬），收入方式上的差别导致收入水平上的差别，差别大是正常的。Ｂ、效率至上的理念。既企业讲效率，社会讲公平，企业和社会在各自追求目标的同时，实现效率与公平的结合。Ｃ、团队精神。Ｄ、忠诚的理念。不讲信用没有忠诚的理念任何制度都会失效。
（３）解决跨地区经营中的文化问题。企业在跨地区经营中应考虑本企业文化如何与异地、异国的融通问题。
结论
当前，我国在建立现代企业制度过程中，应该尊重管理的基本原理并注意借鉴西方发达国家已经成功的经验，结合我国当前实际和我国五千年的优秀文明成果，确实把理念当作人力资本开发与管理的核心问题和企业的核心发展战略来研究、应用。
篇3：商业街开发建设战略研究
(一)商业街建设应是企业和政府的珠联璧合
商业街是城市化的必然产物,是城市商品交易最活跃的场 所,是市容市貌中最繁华、最绚丽的景观,是推销一个城市时最 引人注目的门面,就好像名片,不管真实情况如何,制作精美的 名片终能带来更多的机会,为了提升城市形象、加强城市竞争 力,一些自发形成的老商业街立即被列入改造的规划,在资金上 予以安排,商业街在很大程度上自然而然成了一种政府行为。这 也许具有一定的合理性,因为商业街它本身具有很多特殊性,如 它的所占地一般是城市的中心地带;在建设方面有很强的规划 性;有大量的公共设施存在等等,这就要求必须有一个非盈利性 的机构对商业街实施统一规划、建设和管理,才能使商业街形成 独特风格、环境优美、秩序井然的良好气氛,逐步形成人气、商气两旺的局面,如果完全以对待某种具体零售业态 的态度对待商业街,那么这种商业街建设得绝对没有价值。
于是在“城市的名片”思想的指导下,大规模的改造或兴建开始了,对象是“街”,目的是诸如“漂 亮”、“洋气”这样的审美价值,而其间所依赖的也是建筑或城市规划方面的专家。工程结束后的验收表明:达到 了城市美容的目的,但街道所赖以生存的商业氛围却没有相应的增强,巨额的投入并没有迎来更多的消费。而作为 商业街,“商”之不存,“街”将焉附?既然是“商业”街,那它就绝对离不开市场的检验,商业街不是造出来 的,而是市场选择的结果,建设商业街要尊重市场规律,它归根到底是一个商业问题,而不是城市建设问题。追溯 商业街的起源,都是市民经济的产物,私营小业主靠着勤奋和机敏在商业街上立足,市场机制在其中扮演主要角 色,经营不佳的企业自然被市场淘汰,而商家为了保住在黄金地段上的位置,也会绞尽脑汁,迎合顾客的需求,在 今天中国的商业街上,这种机制存在吗?所以企业应是商业街的绝对主体,政府的职能仅仅是“引导”企业去发挥 商业街的总体优势,并且这种职能也有让位于民间资本的趋势,如在广东新会就出现了一条由民营企业出资改造并 冠名的商业街——悦洋商业街,这条商业街全权由企业规划,并从事日常管理,然后将一部分利润以地租、税收的 方式回报给政府。
但是对于一些老商业街,它的历史文化遗产非常丰富,如果全部交给企业去开发,由于商业街地处黄金地段, 地价和获准进入的成本都非常高,从利益最大化的角度考虑,企业会尽量扩大建筑面积和容积率,以降低每平方米 所分摊的建造成本。对于整条商业街的协调问题,比如老商业街的传统风貌与现代设施的关系,则在考虑的倒数之 列。因此,商业街改造后,往往面目全非,高楼大厦代替了小门脸,现代商场排挤了老字号,一派欧美情调,民族 特色荡然无存,2000年定海古城的灰飞烟灭,就是一个很好的例子,这时候,政府的干预则显得至关重要。
(二)管理模式上要不断创新
现在,我国商业街的管理模式大致分为三种:委托制,在管理办下设监察大队,受政府相关职能部门的委托, 对街区道路、公共设施、户外广告、卫生绿化等进行综合管理,如上海南京路步行街;抽调制,从政府各机关部门 抽调人员,合署办公,综合执法管理,成立由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会,如南京市湖南 路商业街;物业管理制,成立物业管理公司,靠向商家收取一定的管理服务费维持正常管理工作,并协助相关职能 部门维持街区的正常管理秩序,如深圳市东门商业街。笔者认为物业管理制是一条值得探索的新路子,我国住宅区 和写字楼的物业管理已经有了成功的经验,而把这种模式引入商业街的管理,目前还处于尝试阶段。
(三)各种类型商业街侧重点应各有不同
中央商业街作为一个城市的中心地带,是城市的“代言人”,它承载的不仅仅是商业功能,还有展示城市个性 特色的功能,因此在建设、改造过程中最忌讳的就是对文化的漠视,对城市历史的否定;地区商业街作为一个社区 的纽带,应以其无限的亲和力取胜,与周遭的环境、人文融为一体,强调“三民”方针,即“便民”、“利 民”、“为民”。认真分析周围居民的消费特征,进行准确的市场定位,如美国纽约百老汇大道之所以集中了众多 的豪华商店、餐馆、旅社、影剧院、音乐厅和博物馆,成为世界最大规模的商业街,主要是缘于纽约市600万有很 强购买力的人口;专业商业街作为某种商品或某类人群消费品的集合,要做到各种品牌、规格、档次的齐备,要在 人们脑子里形成一种共识,即当我要买这种商品时,首先想到的就是这条街。
(四)业态、业种组合要合理,各种功能要配套
如何对商业街业态业种进行合理的规划引导,是商业街管理的一大课题,也是规划建设的大问题,因为商厦不 管是政府开发还是私营企业兴建,最终都是分散卖或租给中小业主,如果事先没有合理的规划和引导,难于形成商 厦的主业和特色,很容易造成商品“千店一面,单调雷同”的局面,并难以形成规模效应,甚至相互影响,降低整 个商业街的档次。中心商业街业态应以专业店、专卖店、百货业为主,地区商业街应以便利店、超市为主,特色街 应以专卖店、专业店为主,各商业街在业种上应有零售业、餐饮业、大众娱乐业、通讯服务业(电话亭、座椅、医 疗设施、酒店等)。根据调查,最佳的业种搭配为:零售业占65%,餐饮业占20%,大众娱乐业占10%,通讯服务业 占5%。
对于世界上任何一个大城市来说,其发展有它的独特性,长年累月聚集起来就构成了城市的个性,这是一个城 市的灵魂所在。商业街的建设必须注意保护和继承城市所拥有的历史、人文和文化传统,使其成为城市整体建设的 一个组成部分。商业街区的形成都具有历史缘由和大众逐渐认可的过程,规划建设中应尽量避免使用推倒重建的方 法,否则商气会大损。商业街的古老历史文化遗址,在改造建设中应更好的融入新的规划中,使传统与现代相结合。
另外,还必须注重突出城市主调,与城市风貌浑然一体。如北京环故宫的几个商业街,从其发展演进看,虽接 紫禁城,但都未为突出自己、炫耀自己而干扰古都的城市主调与风貌。这些商业街建筑的平均高度、体量、格局以 及建筑的形制、色彩等诸方面,都注意到都城的文化特色,构造出一种独特的氛围,并与古都风貌浑然一体,相得 益彰。给人的印象是,京城里的商业街,说不上显赫华贵,但有股子大家风度,透着北京文化的那种厚度和迷人的魅力。
(六)注重细节的魅力,交通方便,购物环境优美
商业街改造必须考虑配套设施的建设,如停车场、公共厕所、垃圾收集点、休闲广场、演出舞台、绿化景观、 街头小品、广告设施等等,如果配套设施跟不上,势必造成难以弥补的遗憾,也给商业街管理带来相当大的麻烦。 从垃圾桶、座椅、花盆、电话亭到休闲广场,所有细节都要经过精心设计,强调整体风格的一致性,同时,又要通 过这种“一致性”展现出“个性”,即该商业街的独特卖点。
交通问题向来是商业街建设的一个难点问题,主要表现在交通与流通的矛盾关系上,一方面交通带动流通,另 一方面,流通又限制了交通,商业街往往车流、人流停留率特别大,特别是人们逛街、购物,要往返穿行一条繁忙 的城市“公路”,人为造成交通和商业的“打架”。从西方国家的实践检验看,解决这一问题的主要做法就是商业 的岛区化,即“人与车的分离”——把商业活动区域从汽车交通的威胁下解放出来,兴建步行街。现在,在我国也 迅速掀起了一股步行街热,笔者认为这种做法,尤其对于中心商业街来说是非常值得提倡的,它不仅解决了人车争 路的问题,让人们在没有车辆的商业街上安心地购物、休闲,让车流在没有行人的道路上畅快地奔驰,还可以使人 们在一个没有汽车尾气的干净环境下购物,这符合绿色消费的大趋势。但是,如果没有交通把人流带到步行街,步 行街建设得再好也没有用,因此,步行街应该在交通交汇点的附近,或和主要交通干道平行,并在附近配有一定量 的停车场,这是步行街繁华的一个重要条件。另外,针对有的步行街过长问题,可以配备一些具有步行街特色的非 机动车俩供人们在疲惫时乘坐。也可采取在一定的时间段对公交车开放的做法,即半封闭管理,如北京的王府井、 中山孙文路、广州等地步行街,都采用这样的管理办法,大大减轻了对周边道路的压力。
篇4：盐城市沿海开发战略规划国际招标公告
盐城市沿海开发战略规划国际招标公告
一、项目概况
1、项目背景
沿海地区是江苏省最具发展潜力的区域，沿海开发是江苏省“十一五”生产力布局“四沿”战略的重要
组成部分。盐城的海岸线占全省的56％，《江苏省沿海开发总体规划》的制定，为盐城沿海开发带来了重大
机遇。近期，省委省政府主要领导多次来盐城视察，明确提出要按照“以工兴港、以港兴海、集约开发、保
护生态”的总体要求，以沿海港口建设为突破口，以临海工业园区和海港新城为依托，加快沿海新型产业体
系的建设。
如何充分利用盐城的沿海优势，以新的理念、新的思路及发展的眼光来实施以沿海港口、临港产业、海
滨新城“三位一体”的互动发展战略，打造“海滨盐城”的新格局，是本次规划所要解决的核心问题。因此
，目前亟需对盐城沿海开发思路、开发模式、功能定位以及整体空间布局等方面进行研究，以此促进盐城区
域经济快速崛起，使其成为中国最具魅力和竞争力的地区之一。
2、规划区概况
盐城市拥有海岸线资源的地区包括响水县、滨海县、射阳县、东台市、大丰市五个县（市），考虑到区
域开发的整体性和经济发展的关联性，本次规划将盐城市区和阜宁县、建湖县也纳入规划范围，即规划区为
整个盐城市域。规划区土地面积14983平方公里，总人口798万人，城市化水平42%，人均GDP12658元，三次产
业结构为22.3：45.6：32.1。随着区内国际机场、沿海高速公路等基础设施的加快建设，盐城市战略地位与
区位优势日渐突出。规划区内沿海岸线分布12个自然港，其中，国家一类口岸一个（大丰港），二类口岸三
个（陈家港、滨海港、射阳港）。区内生态特色显著，沿海滩涂湿地分布有国家级珍禽自然保护区、国家级
麋鹿自然保护区等生态保护区。
3、规划目标及要求
1）沿海开发战略定位与思路从全球、中国、长江三角洲等多尺度沿海经济带发展及港口建设的视角，研
究盐城沿海开发的战略思路，提出区域发展的战略定位；在全省新一轮沿海开发背景下，针对盐城市发展历
程及现状条件，提出区域发展的核心目标，并按照“错位发展”的思路，明确沿海地区的功能定位。
2）整体空间布局规划在对区域开发进行主体功能分区的前提下，基于沿海开发战略的实施，构建新的区
域发展总体框架，提出产业布局、城镇体系重构、生态系统支撑、旅游业整合发展、综合交通体系构建等方
案。
3）沿海重点地区（战略点）概念规划借鉴国内外沿海开发建设经验，对沿海重点地区（战略点）的海港
新城、生态旅游区进行概念规划，为下一步的“战略点”详细规划提供支撑。
二、报名条件
1、投标人资格：具有独立法人资格的设计单位、科研院所或咨询中介单位；且有一定的国际知名度；国
内机构必须具备规划甲级资质，境外机构应具备与国内规划甲级资质等同的水平，境外设计单位若与国内机
构合作，国内机构必须具备规划甲级资质。
2、投标人可与高校、科研机构组成联合体投标，但联合体牵头人须具备规划甲级资质，其它成员单位须
具备相应专项规划的能力。
3、投标人在近5年必须具备以下几方面的丰富规划设计经验：
东南亚地区城市规划设计
沿海区域发展规划研究
滨海城区规划及城市设计
滨海生态旅游规划与开发研究
港口、物流、交通规划
沿海产业发展规划
三、报名时间及方式
投标申请人应于20**年7月10日下午17：00时之前，通过特快专递、传真等方式向招标代理机构报名，报
名时间（法定工作日上午8：30－11：30，下午2：30－5：30）以特快专递招标人签收时间或传真的接受时间
为准（请及时电话确认）。报名表格式见资格预审文件。
四、资格预审
本次招标采用资格预审，招标人将组织评审专家委员会，依据投标申请人提交的资格预审申请文件进行
评审（招标人如认为有必要，可能会对投标申请人进行考察），择优选择前12名投标申请人参加正式投标。
投标申请人请在www.ycdpc.gov.cn下载资格预审文件，并按要求编制资格预审申请书。
五、其它
本次招标拟选取3家中标单位，中标后的规划编制基本费用150万元人民币/家，另根据评审专家委员会对
规划方案的评定等级，一等奖奖励30万元人民币，二等奖奖励15万元人民币。同时，在中标的3家单位中选择
一家对三家规划方案进行整合形成最终规划成果，并承担沿海“战略点”详细规划设计的编制任务（整合规
划方案和详细规划设计费用另计）。
投标申请人按上述规定提供的所有材料均须是中文或中英文对照版本（以中文版本为准），外文原版须
有对照的中文译本，单纯的外文版本不予承认。时间标准按北京时间。
本次招标将向提交了合格投标文件的投标人支付投标补偿费（中标人不予支付），补偿标准根据投标文
件的质量支付2～5万元人民币。
招标人：盐城市发展和改革委员会
地 址：盐城市世纪大道21号
邮 编：224005
传 真：0515—6660501
电 话：0515—819050
联系人：束栩
E-mail：6660501@163.com
招标代理机构：
地 址：
邮 编：
电 话：
传 真：
联 系 人 ：
E-mail：@163.com
篇5：房地产开发商对全程策划认识战略误区
房地产开发商对全程策划认识的战略误区
一、将策划放在详规之后
目前，大多数开发商的开发理念依然是以“我”为中心，不去关注市场，“走一步算一步”、“车到山前必有路”的思想主宰着开发意识：拿到一块地，接着搞设计，方案一比较，看谁画得好。完全没有市场营销观念：卖给谁？
在详规比较阶段或确定之后，或许能想起策划咨询机构：你给我定定位，看哪个方案好，开发商立等要方案。既不知己：没有项目区域市场调研数据支持；有不知彼：没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施；也没有确立项目的销售方向，谁能说得清哪个方案好？因为工作程序已经本末倒置，开发商如果不能果断将已经做的工作推倒重来，策划咨询机构所能做的就是营销概念策划：为项目的未来销售找卖点，想办法让置业者接受开发商已经建成的产品，项目的空置显然不可避免。
《孙子兵法》曰：“夫未战而庙算胜者，得算多也”，不“庙算”（前期策划），不“得算多也”（预测各种影响因素），如果我们的项目找不到存在的理由，凭什么在市场立足呢？。正确的做法应该是：开始找地块时或者至少拿到地块后，就应该与房地产策划咨询机构配合。他们将告诉开发商：建什么？怎么建？卖给谁？怎么卖？卖多少钱？……
房地产开发的前期策划可以说是生死攸关，他关系到未来两三年后开发商的产品能否为市场所接受。
二、找最好的策划咨询机构
房地产策划咨询机构属于智力企业，工作业绩很难量化。“好”这个词同样只具有比较、相对概念，而不具有量化的概念，房地产的地域性决定了不同策划咨询机构具有不同的特长，同时，不同的策划咨询机构对不同区域的熟悉程度也不同，使用的调查手段、取样方法、样本选取范围也不同，人力资源结构不同，应用的理论不同，对项目的看法也不尽相同。由于没有一个通用的工作标准来衡量，既是对同一个项目，也有可能得出完全不同的结论。最有名的策划咨询机构搞出最蹩脚的项目不是绝无仅有。
按人才结构，西安目前有四类策划咨询机构。
1）“外来派”—全部由外来“和尚”组成的策划咨询机构，观念先进，视野开阔，大处着眼，缺陷是过于超前，很难融入当地的社会生活。
2）“本土派”—全部由本地“和尚”组成的策划咨询机构，脚踏实地，小处着手、细心求证，缺陷是观念落后，过于保守对外来文化接受缓慢。
3）“实力派”—由外来“和尚”与本地“和尚”结合而成的策划咨询机构，观念先进，脚踏实地，缺陷是区域文化摩擦，容易形成观念对垒，磨合期长。
4）“精英派”—本地“土著和尚”与在沿海城市工作学习归来的“游学和尚”组成的策划咨询机构。外来观念与本土文明相互融合，深得“适用”精髓。
四类策划咨询机构各有所长，照搬“马列主义与中国革命的具体实践相结合”的原理，外部先进理念与本地的房地产具体实践结合的最好的、能够抓住市场有效需求及其细微变化的才是最具实力的策划咨询机构。
房地产策划咨询机构是以策划力的强弱来区分的。
三、招标选择策划咨询机构
一些房地产开发商用招标的方法，来选择策划咨询机构。结果可能出乎意料：面对各种各样的方案，甚至是结论完全相反的方案，开发商更是无从去选择。有些房地产开发商要求应标方案对项目有详尽的分析与定位，而详尽的分析与定位来自于项目调研、市场细分之后的结论，而签约前，房地产策划咨询机构是不会投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的应标方案，分析与定位只能建立在主观臆测上，这种本末倒置的做法，能保证所建项目面对的是有需求的吗？市场需求有限的项目当然不是畅销楼盘。
工业产品招标的目的是为了降低成本，同规格的产品、同样的质量要求、同样的执行标准、同样的ISO质量认证、同样的……等等；智业产品不同于工业产品，不是看文案写得好、吹得妙，或抓住了开发商的心，而是要看你占有的基础信息量是否足够，数据分析是否准确，应用的理论工具是否先进适用，得出的结论是否正确和有预见性……等等，总之是否抓住了未来有效需求的脉搏。
而是否抓住了未来有效需求的脉搏，开发商必须具备极强的预见力与洞察力。
四、要建设最高档的住宅小区
开发商常有这样的宏愿：在自己的地块上建设最高档的住宅，或把自己的项目建成标志性建筑。因此，总认为策划咨询机构所作的策划方案不理想、不大胆、在什么地方不如A小区，在什么地方不如B小区，总之不是最好的，全国各地去考察，方案在手却迟迟下不了决心，直至方案的开发建设模式、理念过时或类似模式的楼盘拔地而起。一鸣惊人、一飞冲天、树碑立传、石破天惊、被承认、被仰慕，这不仅是所有开发商的心愿，也是房地产策划咨询机构的心愿，同时是所有在事业上锲而不舍、期待有所成就的人的渴望。
策划咨询机构与开发商在具体合作项目上是合作者，所提出的方案是理性的和准确的，要为开发商负责。移植、克隆、拷贝、照搬外地甚至外国的高档住宅小区、楼盘，作为策划咨询机构是轻而易举的，但我们能这样做吗？
房地产建设之所以强调“地段”的重要性，就是因为它是固定的，它的有效需求局限在周边地区，并且要与周边地区的经济发展水平相适应，与其他商品不同，造得质量好甚至可以卖到国外去（前提是国外要有相应的需求）。如果不考虑项目所在区域的政治、经济、文化、人文、地理、竞争环境，一味的想用最前沿的理论、聘请国外最好的建筑事务所、采用最新的设计理念、用最好、最新的材料、最高级的施工技术、最新的技术，建设出来的曲高和寡超前、高档项目，卖给谁呢？我们从事房地产建设的目的，总不是为了炸掉它。
五、外来和尚会念经
外来策划公司与策划人员，带来了国外与沿海发达城市房地产营销与策划的先进理念，在理论与实践上都有本地策划咨询机构所不可比拟的长处。但房地产是一个有别于其他所有商品的
无论实力多强，短时间内对一个陌生的城市的风土人情、房地产业现状、人文地理、消费心理等的了解，很难达到一定的深度，而这个深度，是为当地房地产业出谋划策的充分必要条件。例如，仅区域居民居住消费水平和收入预期一项，就需对城市的产业结构、居民收入来源等有深入的了解，城市经济的宏观数据尚可通过公开资料查询，而项目所在地的区域市场的政治、经济、文化、人文、地理、竞争项目等，就不是短时间能够透彻的了解。而本地策划咨询机构却不存在此问题。
个别外来策划公司谈起策划时，对本地的消费水平、消费习惯甚至对区域地段周边的基础设施、娱乐设施、配套设施、交通状况这些最基本的策划依据不去关注，不是告诉开发商如何抓住市场的有效需求，却热衷爆炒概念，接个“宽带”叫智能小区、添一片水塘敢称生态园林、铺几块草坪就冠以绿色住宅； N维绿化、*空间、第五类住宅、空中蒙太奇等生猛概念漫天飞舞，却缺乏支撑“新概念”的条件内容，没有对症下药的措施。
六、希望策划符合自己心愿
每个房地产开发商的心中都或多或少有自己未来项目的蓝图，因此在选择策划咨询机构时，不自觉地倾向于与自己思路相近的公司。一些策划咨询机构，为接到这个项目，多方探听开发商想法，投开发商所好，并未对市场进行前期调查，却能够为开发商的项目做出定位结论，明知后果难料，可眼前利益远高于未来销售所可能产生的严重问题，这样的策划，结果可想而知。
现在房地产开发的要素就是土地、资金与信息，策划咨询机构就是在掌握大量专业信息基础上，从事的科学的预测与分析，结果是建立在客观分析的基础上，结果有可能与开发商不谋而合，也有可能大相径庭，如果不符合自己的心愿，那就要接受现实。
七、策划咨询机构在项目开发中的地位
策划咨询机构站在开发商的角度和立场，以求证过的市场分析为依据，对未来可能面临的市场需求变化，在正确的营销理论、准确的项目定位指导下，勾画出客观的、可实施、可操作的项目蓝图。这个蓝图是建立在对广泛的基础信息资源的分析上，是成功的基础。
策划咨询机构是开发商与建筑规划单位、园林设计单位、施工单位，以及销售公司、广告公司、物业管理公司等中介服务部门的桥梁和纽带，是项目战略意图的制定者和贯彻者，既要严格按照确定的项目概念设计执行，又要随时根据市场需求变化，对既定方针作战术调整，要协调和判断各专业公司的工作进度与成果质量，并提出改进意见。同时负有协调指挥各专业公司按既定目标共同工作的责任，最终目的就是使整个项目实现整体策划意图。
八、反复比较，多方求证
策划咨询机构咨询不是奇迹的创造者，是客观现实的分析者，其建议或结论对开发商而言，不是一个放之四海而皆准的绝对真理，而是一个地域性极强的相对真理，实际上是一个开发方向的建议及与此相应的工作计划。
房地产开发商问询于策划咨询机构，却又不相信策划咨询机构咨询所得出的结论或提出的建议，于是反复比较，多方求证，不停的出去考察、请专家评判是非，甲专家认为结论准确，乙专家认为还有商榷之处，丙专家意见完全相反……莫衷一是，使开发商更是如坠五里云雾之中，无所适从。房地产投资慎重是非常必要的，但当断不断，反受其乱，俗话说，再好的肉，放久了也会臭。好的创意并不是别人想不出来，而是谁想到得更早、实施得更快，谁就站在市场领先者的位置，南方优秀住宅小区谢绝拍照，是因为开发商被克隆怕了。
一些鱼目混珠的策划咨询机构所谓的定位及建议，使开发商们心有余悸是可以理解的，但对一个方案久拖不决则是弊大于利，因为世界上没有不透风的墙，谨慎是必要的，但优柔寡断则会贻误战机。因此开发商必须要有良好的洞察力、缜密的分析能力和果断的决策能力。
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