物业服务节能措施
一、物业自用能耗的节能降耗方法
（一）物业办公水电能耗
1.办公室照明灯具使用在开关处张贴“人走关灯”的标识，下班后关闭照明灯具。连续照明在2个小时(含2个小时)以上的地方，采用节能灯照明。阴天、雨天、雪天等室内采光效果不好的天气下，才需要开启室内照明灯具。在室内采光效果良好的情况下，不得开启室内照明灯具。
2.在办公设备处张贴“人走关闭”的标识。外出办事、休息日等长时间不使用办公设备时，应关闭办公设备的电源开关，拔下电源插座。
3.空调使用夏季室外温度达到30摄氏度(含30摄氏度)时，办公室内可以开启空调。使用空调时，应关好门窗。空调制冷温度设定在27摄氏度(含27摄氏度)以上。
4.冬季在有正常供暖的情况下，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。每年供暖前及供暖结束后，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。
5.卫生间用水、用电办公区域卫生间开关和水龙头处，张贴“人走关闭”的标识。卫生间采用节能灯具与节水设备，如节能灯、节水水箱与水龙头。
（二）物业住宿员工水电能耗
1.严肃住宿纪律，到点熄灯。
宿舍熄灯表
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备注
日常宿舍熄灯时间管理原则上依据上述时间表执行，如遇到节日活动等特殊情况可适当调整执行时间。
在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识，宿舍人员应做到人走关灯;卫生间人走关灯关水;电视机、电风扇等电器无人使用时，应及时关闭。
采用节能灯照明。
采用节水设备，如节水水箱、水龙头。
对宿舍用房的用水、用电安装计量设备进行计量，设定合理的用水、用电量，超量部分由住宿人员分摊。具体用量由服务中心经理确定，维修主管负责抄录计量数字，客服主管负责核定用量，并对超量部分分摊到个人，收取费用。
（三）餐厅水电能耗
在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识。除电冰箱(柜)需24小时运行外，照明、水龙头、电饭锅等电器在不用时，应及时关闭和切断电源。
餐厅厨师制定用餐时间表，经服务中心经理审核确定后执行。除节日、加班等特殊情况外，日常应严格按照就餐时间表进行就餐，错过就餐时间餐厅不再提供饭菜。
晚餐结束后，厨师做完材料准备、厨具清洁、餐厅卫生后，依次检查闸阀、电源开关，最后关闭灯具，锁闭餐厅。
二、小区公共区域照明设施运行的节能降耗方法
（一）小区室内公共照明设施运行能耗
室内公共照明应使用声光控方式进行控制。
地下室照明在保证正常照明的情况下，适当减少灯的数量或是有选择的在部分区域使用功率小的灯泡。
对室内公共照明安装计量设备，计量用电情况。
（二）小区日常室外公共照明设施运行能耗
1.服务中心维修主管依据项目所处阶段，根据下列时间表，制定小区室外公共照明每月开启关闭时间表，报服务中心经理审核后，由维修主管指定专人具体执行。
具体执行如下：
项目正常运行阶段小区室外照明运行时间表
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备注：
(1)如遇到雨、雪、雾等天气影响室外能见度，可适当提前开启小区照明设备或是延长照明时间。
(2)项目滚动开发阶段滚动开发的项目，项目室外日常照明使用应以项目正常运行阶段的运行表为基础，根据项目销售的实际需要，由服务中心经理制定月运行时间表，维修主管依据月运行时间表组织人员给予实施。
2.小区内其他常用照明设施，服务中心经理也要指定专人制定严格运行时间表，由维修主管组织专人执行。
三、小区共用配套设施能耗的节能降耗方法
（一）电梯运行能耗
1.电梯运行能耗未单独由业主支付电梯设备间养护、巡查时，工作完毕后关闭照明灯具。如单元有两部电梯，可采取下列措施控制用电能耗：
5月-10月份每日23：00后应关闭一台电梯及其配套设备，待次日06：30前开启关闭的电梯及其配套设备;
11月-次年4月份每日22：00后关闭一台电梯及其配套设备，待次日07：00前开启关闭的电梯及其配套设备。夏季室外温度达到30℃(含30℃)时，才可以使用空调。空调温度设定及使用月份要依据下表并结合实际情况执行。
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备注：1.空调具体运行时间依据项目当地的实际情况，由服务中心经理具体安排，维修主管负责执行。
2.电梯运行能耗单独由业主支付，应以电梯运行能耗未由业主支付的降耗工作要求为基础，对电梯能耗进行控制。
（二）地下车库照明设施运行能耗
根据实际情况，以达到不影响照明为依据，开启照明设备。
部分设置采光井的区域，如果采光效果较好且视线清楚，可以适当延迟开启或提前关闭此区域的照明灯具。
部分未设置采光井且已经使用的区域必须开启照明设施。
未投入使用的区域，除检修维护等特殊情况下需要开启照明设施，其他情况下应关闭照明设施。
连续照明时间达4小时以上时，应使用节能灯具。
（三）供水（消防）泵房、供暖泵房运行能耗
在开关处张贴“人走关灯”的标识，长时间照明应使用节能灯。禁止泵房内照明设备24小时运行。
四、环境节能降耗的方法
（一）水系景观、景观照明运行能耗
水系景观(含喷泉、人造瀑布等)、景观照明(各类地灯、水灯等)的开启要制定严格的运行时间表，按照时间表运行，并指定专人执行。禁止24小时运行。
具体执行如下：
(1)项目正常运行阶段水系景观、景观照明
除重要节日、活动及检修维护等情况下，日常时间不得开启运行。重要节日(如元旦、春节、五一、国庆等)开启原则上按下列时间执行：
北方
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备注：11月-4月北方水系景观禁止开启，景观照明一般依据需要进行开启，一般运行时间不得超过3小时，并与节日量化灯具相辅使用。
南方
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备注：如有特殊情况，水系景观、景观照明可依据需要进行开启，一般运行时间不得超过4小时，并与节日量化灯具相辅使用。
(2)项目滚动开发阶段水系景观、景观照明
日常不得开启。重要节日(元旦、春节、五一、国庆等)及活动时开启。
北方
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备注：11月-4月北方水系景观禁止开启，景观照明一般依据需要进行开启，一般运行时间不得超过3小时，并与节日量化灯具相辅使用。
南方
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备注：如有特殊情况，水系景观、景观照明可依据需要进行开启，一般运行时间不得超过4小时，并与节日量化灯具相辅使用。
(3)水系景观、景观照明等开启后，禁止24小时运行，由维修主管依照上述运行表制定具体运行计划，经服务中心经理审核后执行。
（二）节日亮化用电能耗
1.节日亮化使用灯具应本着美化、亮化环境、用电节约的原则，选择装饰灯具。
2.节日亮化应结合小区内景观、照明设施进行。
3.服务中心制定严格的运行时间表，指定专人执行，禁止24小时运行。
具体运行如下：
(1)项目正常运行阶段
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备注：因节日不同，亮化可依据需要进行开启运行和关闭，北方一般运行时间不得超过8个小时，南方一般运行时间不得超过7个小时，并与小区照明设施相辅使用。
(2)项目滚动开发阶段
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备注：因节日与项目销售需要的不同，亮化可依据需要进行开启运行和关闭，北方一般运行时间不得超过10个小时，南方一般运行时间不得超过8个小时，并与小区照明设施相辅使用。
4、水系景观、景观照明开启后，禁止24小时运行，由维修主管依照上述运行表制定具体运行计划，经服务中心经理审核后执行。
（三）水系水体更换
水系水体更换原则上按照以下周期进行更换。如有特殊情况经服务中心经理许可后，方可进行更换。北方水系运行时间一般为4月-10月，原则上每月进行1次水体更换。南方水系一般全年运行，原则上每月进行1次水体更换。具体更换周期可由环境主管，依据水体实际维护情况适当延长5天左右。
（四）绿化能耗
1.绿化浇灌时，可结合水系的清洁进行，采用潜水泵将要清洁的水系内存水用于绿化灌溉。禁止在水系清洁时随意将存水进行排放。水系存水灌溉绿植对植物有很好的增肥及补水作用，既可以节约绿化用水，还可以节约用肥。
2.绿化灌溉时，应选择早晚温度较低时进行，同时对灌溉情况进行巡查，避免灌溉水量过度，造成浪费。
3.水系清洁及绿化灌溉前，应注意关注天气状况，利用雨水进行水系清洁、补水和绿化灌溉。避免工作进行期间或结束后，出现雨水天气，而造成水资源浪费。
五、计量设备安装
小区内涉及水电能耗的设备设施，在条件允许的情况下，均应安装计量设备，进行水电能耗统计。
计量设备的作用：
(一)对能源消耗进行计量，为小区能源消耗测算提供数字依据。
(二)为节能降耗提供数据依据，验证节能降耗措施是否有效。
六、监督检查
(一)办公室主任每周对公司办公区域的照明及办公设备等用电设备的使用情况进行监督、检查。
(二)服务中心客服主管每周对服务中心办公区域的照明及办公设备等用电设备的使用情况进行监督、检查。
(三)办公室主任指定专人对办公区的计量设备进行抄录并每月统计。维修主管指定专人对服务中心的自用能耗计量设备读数，进行抄录并每月报客服主管。
(四)办公室负责每半年组织一次全公司范围内的节能降耗教育活动;服务中心负责每季度组织一次全员节能降耗教育活动;从上至下的引导、树立节能意识，形成节约就是效益的风气。
物业经理人网-www.pmcEo.com篇2：小区物业服务合同
蓝水湾小区物业服务合同
第一章总则
第一条
本合同当事人
委托方(以下简称甲方)：
组织名称：南江县南江镇朝阳社区蓝水湾小区业主委员会
代表人：______
地址;南江县南江镇光雾山大道朝阳中段237号
联系电话：____
受委托方(以下简称乙方)：
企业名称：南江县物业有限责任公司____
法定代表人：____
资质等级：三级
注册地址：南江县南江镇下河街10号楼2楼___
联系电话：___
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等国家地方物业管理法律、法规和政策及《蓝水湾小区业主公约》有关规定。在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对蓝水湾小区实行专业化、一体化的物业服务特订立本合同。
第二条
物业基本情况
物业名称：蓝水湾小区
物业类型：低层住宅区_____
座落位置：南江县南江镇光雾山大道朝阳中段237号
四至：东至云锦苑小区、南至滨河路、西至蓝水湾商务楼、北至光雾山大道朝阳中段。
服务区域：1单元～22单元，建筑面积共计37300m2。
第三条
乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章委托服务事项
第四条
房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅)的维修、养护和管理。
第五条
房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、楼内消防设施设备等)的维修、养护、管理和运行服务。
第六条
本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场)的维修、养护和管理。
第七条
公共绿地的养护与管理。
第八条
公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集。
第九条
负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1.物业管理费：
2.服务区域内车辆占道清洁费用。
第十条
交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条
配合和协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，进行来访人员登记控制，安全巡逻。保安、门禁制度逗硬落实，实行外来人员登记制度，禁止在小区随意张贴广告，破坏环境，污染墙壁;
第十二条
管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条
业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。
第十四条
维护物业和业主安全及美好环境的规则
业主在使用物业时，对业主物业使用人违反《业主公约》的下列行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、批评、警告、制止等措施。
1、损坏房屋承重结构、主体结构，改变住宅入户门、外立面等部位设施的颜色、形状、规格、功能和布局，改变房屋设计用途。
2、在外墙面安装各种设备设施，影响整体建筑美观。
3、更改阳台布局、功能及外观颜色，随意打孔、改变排烟、排污、排气管道，改变安装空调位置等。
4、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，移动物业共用设施设备。
5、在小区内道路、活动广场等公共区域，搭建、晾晒、私设摊点。
6、改变房屋使用功能，即家教、麻将馆、生产加工场所，或产生噪声、污染等经营性活动。
7、安装卫星接收器、外置防盗栅栏、雨棚、搭建阳光房、外置花盆架等，在非预留的平台或墙面上安装其它物品等。
8、入户门厅、楼道、楼梯间摆放车辆及杂物。
9、封闭排气、排水口。
10、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物。
11、小汽车、摩托车在道路公共区域乱停放。
12、车库单独出售出租区外停车、储物、住宿、经营等。
13、不按规定饲养宠物。
14、高空抛撒物品。
15、践踏损坏绿化。
16、在小区内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声。
17、在小区内燃放烟花爆竹、焚烧纸钱、敬斗香、做佛事等。
18、在大树、共用部位和相关场所悬挂物品、张贴广告、涂改宣传文字、画面或随意刻画等。
19、利用物业窝藏犯罪人员、赃物或其他从事危害共有利益、侵害他人合法权益的活动。
20、不配合物业服务公司对公共部位设备设施维护。
第十五条
其他委托事项
第三章物业服务标准及要求
第十六条
乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的服务满意率达到_70_%
第十七条
房屋管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、各组团、栋、单元(门)、户有明显标志。
第十八条
共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检修等记录齐全。
3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。
6、路灯、楼道灯完好率不低于80%。
7、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
第十九条
协助维护公共秩序
1、小区24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次。
3、车辆停放有序。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
第二十条
保洁服务
1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。
2、全天候保持小区内及服务区域的清洁，做到地上没灰尘和垃圾。垃圾桶摆放有序，破烂垃圾桶要及时更换;
3、垃圾桶套塑料袋，一旦垃圾装满即刻运走，严禁出现将垃圾放置地上的现象;
4、小区公共场所每日清扫1次;楼道每日清扫1次，楼梯及楼道上下栏杆，每周用帚帕拖、擦洗2次;路灯、楼道灯每半年清洁1次。
5、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏;化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
第二十一条
绿化养护管理
1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，对枯萎的、损坏的草坪要及时绿化补植。
2、定期清除绿地杂草、杂物。
3、预防花草、树木病虫害。
4、未经甲方同意，不能随意移出花草树木，更改绿地用途。
第四章费用管理及支付方式
第二十二条
物业服务费用、车辆占道清洁费用，由物业服务公司统一收取。物业服务费用实行自收自支，包干使用。小区停车占道清洁费全额提取给业主委员会作为工作经费。
第二十三条
物业服务费
1、管理服务费构成：主要有公共物业维护保养费，包括物业的外墙、地面道路、共用活动区域、楼梯、消防系统、智能化系统、灯光照明系统、给排水系统等;共用水电费，包括共用照明、保洁绿化等;聘用的服务人员工资、福利;小区公共秩序维护、环境保洁维护、绿化维护费;物管企业固定资产折旧、办公及法定税费等。
不包括房屋共用设施设备大修更新、改造费用。
2、物业服费收取标准：根据南价费【20**】51号文件，按照建筑面积向业主收取。
(1)20**度～20**年度，住宅0.50元/㎡·月;露天车位1200元/年。
(2)业主出租物业的，物业服务费向业主或物业使用人收取。
(3)乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。
第二十四条
物业服务费用按半年或一年一次缴纳，业主应在每次的第一个季度内履行缴纳义务。逾期缴纳的，从逾期之日起每日加收应缴纳金额3‰的违约金。
第二十五条
对不履行缴纳物业服务费义务的业主，甲方应予协助乙方催缴，催缴无果，乙方可采取适当有效措施催收;对拒交或者拖欠者，乙方可向当地人民法院提起诉讼。
第二十六条
房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行县政府物业服务主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。
第二十七条
房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业服务区域内的全体业主按照各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。
第五章双方权利与责任
第二十八条
甲方权利与责任：
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益;
2、制定《业主公约》并监督业主或物业使用人遵守公约;
3、审查乙方制定的物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算、决算报告;
4、监督、检查乙方服务工作的执行情况，每年进行一次考核评定，如因乙方服务不善，造成重大经济损失或服务失误，而不予以彻底整改，或我行我素，敷衍行事，甲方可考虑对乙方进行经济处罚，或有权终止合同;
5、负责整理归纳物业服务所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起15日内向乙方提供;
6、不得干涉乙方依法或依照本合同规定内容所进行的管理和经营活动;
7、负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;
8、全力支持乙方对拒缴物业费的业主采取的有效措施;
9、按照相关政策、法律法规，筹集、使用、管理专项维修资金。对小区大修及维修基金的使用，有绝对的监督和管理权。
10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题;
11、协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化生活;
12、法规政策约定由甲方承担的其他事项和责任。
第二十九条
乙方权利与责任
1、根据有关法律、法规及本合同的约定，编制物业服务及财务年度计划，制定物业服务方案并提交给甲方同意后实施;
2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定完善物业服务制度;
3、建立健全本物业的物业管理档案资料;
4、制止违反本物业的物业管理制度行为，对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;
5、选聘专营公司承担本物业的专项服务业务，但不得将本物业的服务责任转让给第三方;
6、负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施;
7、向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知业主，并与业主订立《装修管理协议书》，每日对装修现场不少于2次的巡查监管;
8、每6个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况;
9、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施;
10、委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴催改措施;
11、对交通秩序、车辆停放、出入登记进行管理，禁止一切赃车进入小区，汽车、两轮车停放整齐有序;
13、楼道保持干净，每天一次捡扫，栏杆和楼梯不少于每周一次擦洗;
14、为了杜绝污染，保持环境洁净，禁止小区内收废旧物品及货车装载废旧物品的行为;
15、向业主提供房屋自有部位、设施设备维修养护等有偿服务;
16、对小区内公共部位富有维修保养责任，一旦出现状况要及时赶到现场处理;
17、适时向甲方报告本管理区域内重大物业服务事项;
18.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料;
第六章奖惩措施
第三十一条
奖惩措施
1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方可根据情况，对乙方进行奖励;
2.乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方可根据情况，对乙方进行处罚：
3.合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得服务权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。
第七章违约责任
第三十二条
甲方违反本合同第三章的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第三十三条
乙方违反本合同第三章的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失，乙方应给予甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十四条
乙方违反本合同第四章第二十二条第二款的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十五条
甲乙双方任何一方无法律依据提前终止保同的违约方应赔偿对方__/_元的违约金;造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。
1.如因甲方原因，造成乙方未完成规定服务目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。
2.如因乙方原因，造成不能完成服务目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并处以罚款，如乙方在限期内仍没有进行整改，在没有特殊原因而置之不理，甲方有权终止服务合同。
3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方服务不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准)
4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。
第三十六条
不可抗力及特殊情况
在物业服务中发生下列事由，乙方不承担责任：
1、因火灾、风暴、地震等自然灾害和战争、疫灾、恐怖等突发事件，导致物业服务中断;
2、因业主自身保管不善、或物业己尽到巡查维护责任，丢失、被盗物品的，不承担赔偿责任;
3、业主在服务区域内不遵守交通安全规则，造成人身和财产伤害损失的;
4、业主在公共活动休闲场所，因自身原因不守规则、使用健身活动器材不当，或个人野蛮操作造成身体伤害的;健身器材超过使用年限应当报废而未予拆除的除外;
5、乙方已履行了本合同约定的义务，非物管人自身原因造成损失的;
6、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停气、停止共用设施设备使用造成损失的;
7、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的;
第八章委托服务期限
第三十七条
委托服务期限为3年。自20**年5月1日0时起至20**年4月30日24时止。
第九章附则
第三十八条
双方约定自本合同生效之日起5天内，根据甲方委托服务事项，办理接管验收手续。
第三十九条
双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有相同等效力。
第四十条
本合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第四十一条
本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第四十二条
本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请南江县合同仲裁委员会裁决(当事人双方没有达成书面仲裁协议的，可以向南江县人民法院起诉)。
第四十三条
合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该事同期满_90_天前向对方提出书面意见。
第四十四条
本合同正本连同附件共一页，一式四份，甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)、朝阳社区各执一份，具有同等法律效力。本合同自签订之日起生效。
甲方签章：
乙方签章：
法人代表：
法人代表：*年*月*日*年*月*日
篇3：济南市住宅物业服务等级标准及收费基准价格(2012)
济南市物价局
济南市住房保障和房产管理局
济价费字〔2012〕76号
关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知
各县(市)、区物价局、住房保障和房产管理部门、物业服务企业：
为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》(济价费字〔2012〕75号)文件精神，在山东省技术监督局发布的山东省地方标准普通住宅类《物业服务规范》的基础上，结合我市物业管理实际，制定了《济南市普通住宅物业服务等级标准》及普通住宅物业服务收费基准价格，报经市政府同意，现将有关问题通知如下：
一、《济南市普通住宅物业服务等级标准》分为公共性物业服务等级标准和特种设施设备维护运行服务标准两部分，公共性物业服务等级标准按物业服务质量分为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，其中一星级为最低等级，五星级为最高等级。等级越高，服务标准越高，对应的物业服务收费基准价格越高。特种设施设备维护运行服务标准包括电梯的维护、运行服务标准和自动消防控制设施的维护、运行服务标准。特种设施设备维护运行服务标准不分等级。物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵等设施设备，以实际管理、运行及维护等成本为基础，通过合同约定具体收费标准。各县(市)、长清区可参照执行。(《济南市普通住宅物业服务等级标准》见附件1)
普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区由市价格主管部门会同市物业主管部门制定，物业服务收费可在基准价格的基础上上浮10%，下浮不限。物业服务收费基准价格与等级标准相对应，包括公共性物业服务收费、电梯维护和运行费以及自动消防控制设施维护运行费三部分。在前期物业管理阶段建设单位与其选聘的物业服务企业应根据所能提供的物业服务项目及质量标准，选择物业服务等级，在对应的政府指导价的范围内通过合同约定具体物业收费标准。各县(市)、长清区物业服务收费基准价及浮动幅度由其价格主管部门会同同级物业主管部门制定，报同级人民政府批准并每年向社会公布。(《历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区普通住宅物业服务收费基准价格》见附件2)
二、物业服务合同约定期限的，在合同期内，物业服务与其收费标准仍按合同约定执行;物业服务合同未约定固定期限或前期物业服务合同已经到期的，符合业主大会成立条件的，由物业所在地街道办事处按照《山东省物业管理条例》有关规定负责组织、指导成立业主大会，并由业主大会确定物业服务及其收费标准;暂未成立业主大会的，应由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业和开发建设单位召开联席会议，拟定物业服务收费标准调整方案，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务及其收费标准等方可按照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》执行。
三、物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起三十日内，将营业执照、资质证书、物业服务合同和物业服务成本等相关资料分别向物业所在地市、县(市)、长清区价格主管部门备案。
四、物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。
五、政府价格主管部门应会同物业主管部门加强对物业服务收费的监督检查，按照《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规对价格违法行为予以处罚，处罚情况记入《物业服务企业诚信档案》。
六、本通知自2012年8月1日起执行。
附件1、《济南市普通住宅物业服务等级标准》
2、《历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区普通住宅物业服务收费基准价格》
二〇一二年七月二十五日
附件1：
济南市普通住宅物业服务等级标准
本服务等级标准分为公共性物业服务标准和特种设施设备维护运行服务标准两部分。公共性物业服务标准按照物业服务质量分为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，其中一星级为最低等级，五星级为最高等级，等级越高，物业服务标准越高。特种设施设备维护运行服务不分等级，为统一标准。
公共性物业服务标准
基本要求
一、服务机构
应在住宅小区内设置相适应的物业服务机构，并符合以下要求：
(一)具有符合《物业服务企业资质管理办法》要求的资质;
(二)有委托方提供的服务场所;
(三)配备满足服务需要的设施设备;
(四)服务窗口应公示物业服务企业资质证书或复印件、物业服务项目、服务流程、收费依据、收费标准、投诉渠道等，提供特约服务的，应公示特约服务项目、服务流程及收费标准等;
(五)有客户服务人员为业主或物业使用人提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务。
二、人员
物业服务人员应符合以下要求：
(一)具有良好的职业道德;
(二)管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书;
(三)进驻物业服务区域后，物业服务企业应针对实际情况对所有上岗人员进行岗前培训，合格后上岗;
(四)统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁;服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话;
(五)定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训。
三、规章制度
物业服务企业应建立完善的规章制度，主要包括：
(一)物业服务方案;
(二)岗位职责、工作流程及服务规范;
(三)内部管理制度，如财务管理制度、节能管理制度等。
四、财务管理
(一)物业服务费和其它费用收支应符合《物业管理企业财务管理规定》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》、《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》等相关要求;
(二)对于合同约定的收费项目及标准应按合同要求执行;
(三)为业主或物业使用人提供的特约服务应按双方约定收费并单独结算;
(四)规范操作，账目清晰;实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。
五、档案管理
(一)基本要求
物业服务企业应建立和完善档案管理制度，做到档案、记录等内容完整、准确，及时对文件资料和记录进行归档保存。
(二)技术档案
1.工程竣工验收档案;
2.项目竣工综合验收档案;
3.物业承接查验档案;
4.其它相关资料。
(三)日常档案
1.设施设备管理档案;
2.装饰装修管理档案;
3.业主或物业使用人档案;
4.物业服务日常管理文件、记录;
5.公共秩序维护与管理档案;
6.应急事件处理档案;
7.处理投诉档案;
8.其它相关资料。
六、消防管理
协助公安机关消防机构、公安派出所做好消防安全工作。
(一)消防安全职责
1.制定消防安全管理制度，明确消防安全责任，确定物业服务企业消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人管理维护消防设施和器材;
2.制定符合本小区实际情况的灭火疏散预案，每年组织业主进行以扑救初起火灾、逃生自救为内容的消防演练;应利用消防宣传设施普及消防安全知识;
3.工作人员应参加消防培训，具备检查消除火灾隐患、组织扑救初起火灾、组织人员疏散逃生和消防宣传教育培训的能力;
4.建立消防档案，存档备查;
5.其他依法履行的消防安全职责。
(二)消防安全防范服务
应对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，并符合以下要求：
1.与建设单位交接时，确保消防技术资料齐全，消防设施运行正常，消防器材、消防宣传设施、消防设施警示标识配备符合要求且完好有效;
2.保持疏散通道、安全出口、消防通道畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，常闭式防火门处于常闭状态，在消防车道设置禁止占用的明显标志;
3.定期进行防火巡查、防火检查，每周至少进行1次防火巡查，每季度进行1次防火检查，及时消除火灾隐患;巡查、检查应做记录，由检查人及主管人员签字，存档备查;应对住宅小区中的商业服务区域加强管理，增加巡查频次，业主或物业使用人应配合物业服务企业的管理工作;
4.水泵房、风机房、配电室等消防安全重点部位由专人每日巡查;
5.确保管理区域内的共用消防设施运行正常，器材完好有效，如有故障、损坏及时维修更换;消防泵每月启动一次并做记录，每年保养一次，保证其运行正常;消防栓每月巡查一次，保持消防栓箱内各种配件完好;每半年检查一次消防龙带、阀杆处加注润滑油并做一次放水检查;每月检查一次灭火器，如失效立即更新或充压;不得擅自停用自动消防设施;
6.发现违法行为应及时纠正，当事人拒不纠正的应立即报告当地公安派出所。
一星级
一、综合管理服务
(一)物业服务企业应向业主提供物业服务手册;
(二)承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全;
(三)客户服务接待场所工作时间不少于8小时，设置并公示24小时服务电话;
(四)报修服务按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录;
(五)每年的沟通面不低于小区住户的50%，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达70%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达70%，处理率达80%以上。
二、房屋管理与维修养护服务
(一)制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度;
(二)每年第四季度制定下一年度维修养护计划;
(三)业主或物业使用人装修前，物业服务企业应与其签订装修协议，告知装修须知，并监督装修过程;对违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的情况，应及时劝阻、制止，拒不改正的，报告业主委员会和相关行政主管部门;
(四)对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门;
(五)发现房屋结构损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及有关部门，并按照双方约定及相关要求安排专项维修;
(六)发现道路、路面、侧石、窨井盖损坏时，应及时告知相关业主、业主委员会及有关部门并安排专项维修;
(七)对危险隐患部位设置安全防范警示标志。
三、共用设施设备运行、维修、保养服务
(一)路灯、楼道灯完好率不低于80%，院落照明灯按时开启，满足使用要求;
(二)适时清理、清掏楼外雨、污水管道及化粪池，并保持畅通无堵塞;
(三)每年对避雷装置进行1次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复，保证其性能符合国家规定。
四、协助公共秩序维护服务
(一)人员要求
1.公共秩序维护人员应身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序;
2.对小区日常护卫事项保持高度警惕，并做出正确反应。
(二)门岗
1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位;
2.值班电话畅通，接听及时;
3.主出入口有专人24小时值勤，按照服务合同要求进行出入车辆管理、访客登记;
4.对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实;
5.对装修及其它临时施工人员的出入进行登记并加强询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入;
6.保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。
(三)巡逻
1.每6小时在小区内巡查1次;
2.巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。
(四)车辆管理
1.小区内应设置简易的交通标志;
2.按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正;
3.非机动车应定点停放。
(五)紧急事故防范
1.对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人;事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施;
2.对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告相关部门，并协助其实施维修;
3.每年至少组织1次应急预案演习。
五、保洁服务
(一)楼内保洁
1.楼层通道和电梯前厅每周清洁2次，每周湿拖1次;楼梯台阶每周清洁1次，每两月湿拖1次;
2.楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每月清洁1次;
3.楼内共用门窗玻璃，每季度擦拭1次。
(二)外围保洁
1.道路每日保洁1次，雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行;
2.绿化带及草坪上的垃圾每周保洁1次;
3.天台、明沟、上人屋面每半年清扫1次;
4.路灯、楼道灯每半年清洁1次;
5.设有公共卫生间的，每日清洁1次，保持通风，无杂物。
(三)垃圾收集与处理
1.应设置生活垃圾集中投放点，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾;
2.垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。
六、绿化服务
1.对草坪、花卉、树篱定期进行修剪、养护;
2.定期清除绿地杂草、杂物;
3.无大面积病虫害。
二星级
一、综合管理服务
(一)物业服务企业应向业主提供物业服务手册;
(二)承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全;
(三)客户服务接待场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员;设置并公示24小时服务电话;
(四)24小时受理业主或物业使用人报修;急修30分钟内到现场处理，一般修理3日内完成(预约除外);
(五)对业主或物业使用人的投诉在3日内答复处理;
(六)每年开展1次以上一定规模的社区文化活动;
(七)每年的沟通面不低于小区住户的60%，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达75%以上;对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达85%以上。
二、房屋管理与维修养护服务
(一)制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修, 管理办法等规章制度;
(二)每年第四季度制定下一年度维修养护计划;
(三)业主或物业使用人装修前，物业服务企业应与其签订装修协议，告知业主或物业使用人装修须知，并监督装修过程;对违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻、制止，拒不改正的，报告业主委员会和相关行政主管部门;
(四)对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门;
(五)每年对房屋结构、涉及使用安全的部位进行1次检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、业主委员会及有关部门并安排专项维修;
(六)每季对公共门窗进行1次巡视，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常;
(七)每季对路面、侧石、窨井盖等设施进行1次巡检，发现损坏及时告知相关业主、业主委员会及有关部门并安排专项维修，要求窨井不漫溢，井盖不缺损，能正常使用。
三、共用设施设备运行、维修、保养服务
(一)对存在危险隐患的共用设施、设备维护部位设置安全防范警示标志;
(二)路灯、楼道灯完好率不低于85%，院落照明灯按时开启，满足使用要求;
(三)适时清理、清掏楼外雨、污水管道及化粪池，并保持畅通无堵塞;
(四)每年对避雷装置进行1次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复，保证其性能符合国家规定。
四、协助公共秩序维护服务
(一)人员要求
1.有专职公共秩序维护人员，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序;
2.对小区日常护卫事项保持高度警惕，并做出正确反应。
(二)门岗
1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位;
2.值班电话畅通，接听及时;
3.主出入口有专人24小时值勤，按照服务合同要求进行出入车辆管理、访客登记;
4.对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实;
5.对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入;
6.保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。
(三)巡逻
1.制定巡查方案，每6小时巡查1次，重点部位增加巡查频次;
2.每天不定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼道畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象;
3.巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。
(四)车辆管理
1.小区内设置简易的交通标志，设有地面停车点;
2.按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正;
3.非机动车应定点停放。
(五)紧急事故防范
1.对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人;事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施;
2.对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告相关部门，并协助其实施维修;
3.每年组织1次以上应急预案演习。
五、保洁服务
(一)楼内保洁
1.楼层通道和电梯前厅，每两日清洁1次，每周湿拖2次;楼梯台阶每周清洁1次，每月湿拖1次，干净整洁;
2.楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每月清洁2次，栏杆每月清洁1次;
3.楼内共用门窗玻璃，每2月擦拭1次，目视干净。
(二)外围保洁
1.道路每日保洁1次，雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行;
2.休闲、娱乐、健身设施每周清洁2次;
3.绿化带及草坪上的垃圾每周保洁2次;
4.门卫、岗亭每周清扫2次;
5.天台、明沟、上人屋面每季清扫1次;
6.路灯、楼道灯每季清洁1次;
7.设有公共卫生间的，每日清洁1次;每月1次对公共卫生间进行消杀。
(三)垃圾收集与处理
1.垃圾桶布局合理，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾;
2.建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运;
3.垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。
(四)卫生消杀
针对灭蚊、蝇、蟑螂、鼠的实际需要和季节特点制定具体计划，开展卫生消杀。
六、绿化服务
1.对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护;
2.定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%;
3.对草坪、花卉、绿篱、树木等适时补植更新，存活率达到70%;
4.适时进行防冻保暖;预防病虫害;
5.树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。
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三星级
一、综合管理服务
(一)物业服务企业应向业主提供物业服务手册;
(二)承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全;
(三)客户服务接待场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员，设置并公示24小时服务电话;
(四)24小时受理业主或物业使用人报修，急修30分钟内到现场处理，一般修理2日内完成(预约除外);
(五)对业主或物业使用人的投诉在2日内答复处理;
(六)能提供3种以上便民(无偿)服务，如配置手推车、邮件收发、信息咨询等;
(七)每年开展2次以上一定规模的社区文化活动;
(八)每年的沟通面不低于小区住户的75%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达85%以上，对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达90%以上。
二、房屋管理与维修养护服务
(一)房屋管理
1.制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度;
2.每年第四季度制定下一年度维修养护计划;
3.小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显;
4.房屋外观完好、整洁，对外墙面砖、涂料等装饰材料进行定期巡视，发现脱落、有污迹的及时编制维修计划，适时组织维修;
5.楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部位及设施牢固、无裂缝、无破损，使用安全;
6.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损;
7.对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门。
(二)维修养护
1.物业服务企业应根据小区实际建设情况，做好下列房屋维护巡查工作并做好记录：
(1)每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定;
(2)每年检查1次墙体、墙面;
(3)每年检查1次顶棚;
(4)每年检查1次楼梯、扶手;
(5)每年检查,1次屋面保温隔热层、防水层, ;
(6)每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊;
(7)每年全面检查1次楼板、地面砖;
(8)每季巡查1次小区各标识;
(9)每月全面检查1次公共门窗;
(10)每月巡查1次路面、侧石、窨井盖等;
(11)每月巡查1次围墙;
(12)每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施、儿童乐园等。
2.在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理;依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目应在3日内组织修复;需要动用住宅专项维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于3日内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。
(三)装饰装修管理
1.受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项;
2.装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻、制止，拒不改正的，报告业主委员会和相关行政主管部门;
3.装饰装修结束后进行检查，对违反装饰装修管理服务协议的按照约定处理;
4.装修产生的建筑垃圾应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在3～5日内清运。
三、共用设备设施运行、维修、保养服务
(一)公共照明
1.院落、楼道照明每月巡查1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡;
2.保持公共照明灯具清洁，亮灯率90%以上;院落照明灯按时开启，满足使用要求;
3.公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，保证工作正常，无损坏组件;灯具基本无损坏、无变形;完好率90%以上。
(二)雨污水排放
1.公共污水管道每年检查1次，视情况进行清通，排水畅通;
2.雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞;
3.污水提升泵每年检查保养1次，定期对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理;
4.雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖;
5.不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。
(三)安全防范设施
物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，做好下列维护保养工作：
1.监控系统：
(1)设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰;
(2)按设备使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养;
(3)系统发生故障，应及时进行修复，需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。
2.门禁系统：
(1)每周巡视1次，保证系统工作正常;
(2)门锁、对讲主机检查保养每季1次;
(3)系统发生故障，一般性故障2小时内修复;较为复杂的故障2日内修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。
3.周界防范系统：
(1)主机除尘，压线端子牢固，每年对射探头牢固性检查1次;
(2)报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号;
(3)系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。
(四)防雷接地系统
1.每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复;
2.高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。
四、协助公共秩序维护服务
(一)人员要求
1.专职公共秩序维护人员以中青年为骨干，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序;
2.有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、安防器械和设备;
3.配备对讲装置或必要的安全护卫器械。
(二)门岗
1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位;
2.值班电话畅通，接听及时;
3.各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00设立岗，按要求进行出入车辆管理、访客登记;
4.对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实;
5.对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意入内;
6.保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。
(三)巡逻
1.制定详细的巡查方案，小区院落每3小时巡查1次，重点部位增加巡查频次;
2.每天定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象;
3.巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。
(四)车辆管理
1.按车辆行驶要求设立标识牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范;
2.按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正;
3.非机动车应定点停放。
(五)监控
1.设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实;
2.监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应按规定及时赶到现场进行处理;
3.监控的录像资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。
(六)紧急事故防范
1.对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人;事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施;
2.对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告相关部门，并协助其实施维修;
3.每年组织1次以上应急预案演习。
五、保洁服务
(一)楼内保洁
1.楼层通道和电梯前厅，每日清洁1次，每两日湿拖一次;保持干净整洁，楼梯台阶每周清洁1次，每两周湿拖1次，干净整洁;
2.楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周清洁1次，栏杆每月清洁1次;
3.天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季清洁1次;
4.楼内共用门窗玻璃，每2月擦拭1次，目视干净。
(二)外围保洁
1.道路每日保洁1次，雨雪天气及时清扫主要道路，方便出行;
2.绿化带每2日保洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物;
3.水景开放期内，定期清洁，水面无明显漂浮物;
4.休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次，设施表面干净;
5.3米以下庭院灯、草坪灯每月清洁1次，目视干净;
6.标识、宣传牌、信报箱、景观小品每月清洁1次，目视干净;
7.天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅;
8.设有公共卫生间的，每日清洁1次;每月1次对公共卫生间进行消杀。
(三)垃圾收集与处理
1.垃圾桶布局合理，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾;
2.建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运;
3.垃圾桶、果皮箱每周清洁1次，每周消杀1次。
(四)卫生消杀
蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次，其它根据季节和当地情况制定具体计划;灭鼠每半年进行1次，无明显鼠迹。
六、绿化服务
(一)对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果;
(二)定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%;
(三)对草坪、花卉、绿篱、树木等适时补植更新，存活率达到90%，土地无明显裸露;
(四)适时进行防冻保暖;定期喷洒药物，预防病虫害;
(五)树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。
四星级
一、综合管理服务
(一)物业服务企业应向业主提供物业服务手册;
(二)承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全;
(三)客户服务接待场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员;设置并公示24小时服务电话;
(四)24小时受理业主或物业使用人报修;急修20分钟内到现场处理，一般修理1天内完成(预约除外);
(五)对业主或物业使用人的投诉在2天内答复处理;
(六)住宅小区项目经理应具有物业管理师资格，并有2年以上住宅小区项目经理任职经历;
(七)能提供5种以上便民(无偿)服务，如配备雨具、配置手推车、短时间内物品存放、邮件收发、信息咨询等;
(八)每年开展3次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置;
(九)每年的沟通面不低于小区住户的85%，每年2次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上，对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达90%，处理率达90%以上。
二、房屋管理与维修养护服务
(一)房屋管理
1.制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度;
2.每年第四季度制定下一年度维修养护计划;
3.小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显;
4.房屋外观完好、整洁;对外墙面砖、涂料等装饰材料进行定期巡视，发现脱落、有污迹的及时编制维修计划，适时组织维修;
5.楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部位及设施牢固、无裂缝、无破损、使用安全;
6.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损;
7.封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面;
8.对擅自安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬的行为及时劝阻并报告业主委员会和有关部门;
9.对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门。
(二)维修养护
1.物业服务企业应根据小区实际建设情况，做好下列房屋维护巡查工作并做好记录，包括：
(1)每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定;
(2)每季检查1次墙体、墙面;
(3)每年检查2次顶棚;
(4)每年检查2次楼梯、扶手;
(5)每年检查2次屋面保温隔热层、防水层;
(6)每年检查2次天台扶栏、公共防盗网;
(7)每年检查2次散水坡、雨檐台、连廊;
(8)每年全面检查2次楼板、地面砖;
(9)每年检查2次通风口;
(10)每月巡查1次小区各标识;
(11)每2周全面检查1次公共门窗;
(12)每2周巡查1次路面、侧石、窨井盖等;
(13)每2周巡查1次围墙;
(14)每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施、儿童乐园等;
2.在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理;依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目应在2日内组织修复;需要动用住宅专项维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于2日内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。
(三)装饰装修管理
1.受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项;
2.装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻、制止;拒不改正的，报告业主委员会和相关行政主管部门;
3.装饰装修结束后进行检查，对违反装饰装修管理服务协议的按照约定处理;
4.装修产生的建筑垃圾应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2～3日内清运。
三、共用设备设施运行、维修、保养服务
(一)公共照明
1.院落、楼道照明每2周巡查1次，并及时修复损坏的开关、灯口、灯泡;
2.保持公共照明灯具清洁，院落照明灯按时开启，亮灯率95%以上，满足使用要求;
3.公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，保证工作正常;灯具无损坏、无变形、完好率95%。
(二)雨污水排放
1.公共污水管道每年检查2次，视情况进行清通，排水畅通;
2.雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，每年清理两次，保证排水畅通，无堵塞;
3.污水提升泵每半年检查保养1次，定期对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理;
4.雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖;
5.不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。
(三)安全防范设施
物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，做好下列维护保养工作：
1.监控系统：
(1)设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰;
(2)按设备使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养;
(3)系统发生故障，应及时进行修复，需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。
2.门禁系统：
(1)每周巡视1次，保证系统工作正常;
(2)门锁、对讲主机检查保养每季1次;
(3)系统发生故障，一般性故障2小时内修复;较为复杂的故障2日内修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。
3.周界防范系统：
(1)主机除尘，压线端子牢固，每年对射探头牢固性检查1次;
(2)报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号;
(3)系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。
(四)防雷接地系统
1.每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复;
2.高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。
(五)景观配套附属设施设备
1.按时开启;
2.每2月检查1次，发现损坏及时修复，需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案。
3.重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。
四、协助公共秩序维护服务
(一)人员要求
1.专职公共秩序维护人员以中青年为骨干，身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训;
2.能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备;
3.配备对讲装置或必要的安全护卫器械;
(二)门岗
1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位;
2.值班电话畅通，接听及时;
3.各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00设立岗，按要求进行出入车辆管理、访客登记;
4.对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实;
5.对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入;
6.保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。
(三)巡逻
1.制定详细的巡查方案，小区院落每3小时巡查1次;重点部位增加巡查频次，记录规范、详实;
2.每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象;
3.巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。
(四)车辆管理
1.按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范;
2.按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正;
3.非机动车应定点停放。
(五)监控
1.设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实;
2.监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在15分钟内赶到现场进行处理;
3.监控的录像资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。
(六)紧急事故防范
1.对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人;事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施;
2.对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告相关部门，协助其实施维修;
3.每年组织1次以上应急预案演习。
五、保洁服务
(一)楼内保洁
1.楼层通道和电梯前厅，每日清洁1次，每日湿拖1次，保持干净整洁;楼梯台阶每周清洁2次，每周湿拖1次，干净整洁;
2.楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每周清洁2次，栏杆每月清洁2次;
3.天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每2月清洁1次;
4.楼内共用门窗玻璃，每月擦拭1次，玻璃明亮，目视干净。
(二)外围保洁
1.道路每日保洁2次;雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行;
2.绿化带每日保洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加保洁次数，目视无杂物;花坛表面洁净无污迹;
3.水景开放期内，定期清洁，定期对水体投放药剂或进行其它处理，水面无漂浮物，水体无异味;
4.休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次，每2周刷洗消毒1次，设施表面干净;
5.3米以下庭院灯、草坪灯每2周清洁1次，目视干净;
6.标识、宣传牌、信报箱、景观小品每2周清洁1次，目视干净;
7.天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次，排水顺畅、无垃圾堆放;
8.设有公共卫生间的，每日清洁2次;每周1次对公共卫生间进行消杀。
(三)垃圾收集与处理
1.垃圾桶布局合理，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味;
2.建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运;
3.垃圾桶、果皮箱每两日清洁1次，每周消杀1次。
(四)卫生消杀
蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划;灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。
六、绿化服务
(一)绿化养护
有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到：
1.对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护;
2.定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于5%;
3.对草坪、花卉、绿篱、树木等适时补植更新，缺株率小于5%，存活率不小于95%，行道树缺株率小于5%，土地无明显裸露;
4.适时进行防冻保暖;定期喷洒药物，预防病虫害;
5.对树木每年至少修剪1次，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。
(二)环境布置
1.绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象;
2.绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象;
3.加强绿化宣传，对古树名木保护措施到位，使其生长正常;对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。
五星级
一、综合管理服务
(一)物业服务企业应向业主提供物业服务手册;
(二)承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全;
(三)客户服务接待场所工作时间不少于12小时，其它时间设置值班人员;设置并公示24小时服务电话;
(四)24小时受理业主或物业使用人报修;急修15分钟内到达现场，6小时内修复;一般修理1日内完成(预约除外);
(五)对业主或物业使用人的投诉在24小时内答复处理;
(六)住宅小区项目经理应具有注册物业管理师资格，有3年以上住宅小区项目经理任职经历;
(七)能提供6种以上便民(无偿)服务，如代收邮件、电瓶车接送、配置手推车、短时间内物品存放、配备雨具、信息咨询等;
(八)每年开展4次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置;
(九)每年的沟通面达到小区住户的100%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，并定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单，满意率达95%以上，对物业服务不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达95%，处理率达95%以上。
二、房屋管理与维修养护服务
(一)房屋管理
1.制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度;
2.每年第四季度制定下一年度维修养护计划;
3.小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显;
4.房屋外观完好、整洁;对外墙面砖、涂料等装饰材料进行定期巡视，发现脱落、有污迹的及时编制维修计划，适时组织维修;
5.楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部位及设施牢固、无裂缝、无破损，使用安全;
6.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持统一、美观，无安全隐患或破损;
7.封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面;
8.对擅自安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门;
9.空调安装位置统一，冷凝水集中收集;
10.对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门。
(二)维修养护
1.物业服务企业应根据小区实际建设情况，做好下列房屋维护巡查工作并做好记录，包括：
(1)每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定;
(2)每季检查1次墙体、墙面;
(3)每季检查1次顶棚;
(4)每季检查1次楼梯、扶手;
(5)每季检查1次屋面保温隔热层、防水层;
(6)每季检查1次天台扶栏、公共防盗网;
(7)每季检查1次散水坡、雨檐台、连廊;
(8)每季全面检查1次楼板、地面砖;
(9)每季检查1次通风口;
(10)每半月巡查1次小区各标识;
(11)每周全面检查1次公共门窗;
(12)每周巡查1次路面、侧石、窨井盖等;
(13)每周巡查1次围墙;
(14)每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施、儿童乐园等。
2.在房屋巡查中发现损坏的应及时安排专项修理;依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目应在24小时内组织维修;需要动用住宅专项维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并在24小时内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修;
(三)装饰装修管理
1.受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项;
2.装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻、制止，拒不改正的，报告业主委员会和相关行政主管部门;
3.装饰装修结束后进行检查，对违反装饰装修管理服务协议的按照约定处理;
4.装修产生的建筑垃圾应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2日内清运。
三、共用设备设施运行、维修、保养服务
(一)公共照明
1.院落、楼道照明巡查每周1次，不定期巡视，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡;
2.保持公共照明灯具清洁，院落照明灯按时开启，亮灯率100%，满足使用要求;
3.公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，保证工作正常;灯具无损坏、无变形、完好率100%。
(二)雨污水排放
1.公共污水管道每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通;
2.雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，每年清理两次，保证排水畅通，无堵塞;
3.污水提升泵每半年检查保养1次，定期对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理;
4.雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖;
5.不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。
(三)安全防范设施
物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，做好下列维护保养工作：
1.监控系统：
(1)设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰;
(2)按设备使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养;
(3)系统发生故障，能及时修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。
2.门禁系统：
(1)每周巡视1次，保证系统工作正常;
(2)门锁、对讲主机检查保养每季1次;
(3)系统发生故障，一般性故障2小时内修复;较为复杂的故障2日内修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。
3.周界防范系统：
(1)主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次;
(2)报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号;
(3)系统发生故障，一般性故障1小时内修复;较为复杂的故障24小时内修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。
(四)防雷接地系统
1.每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复;
2.高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。
(五)景观配套附属设施设备
1.按时开启;
2.每月检查1次，发现损坏及时修复，需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案;
3.重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。
四、协助公共秩序维护服务
(一)人员要求
1.专职公共秩序维护人员以中青年为主，应身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训;
2.能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备;
3.配备对讲装置或必要的安全护卫器械。
(二)门岗
1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位;
2.值班电话畅通，接听及时;
3.各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00设立岗，按要求进行出入车辆管理、访客登记;
4.对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实;
5.对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入;
6.保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。
(三)巡逻
1.制定详细的巡查方案;公共秩序维护人员应配备巡查器材，按指定的时间和路线每2小时巡查1次，重点部位增加巡查频次;
2.每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象;
3.巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。
(四)车辆管理
1.按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范;有条件的住宅小区宜设立临时停车位;
2.按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正;
3.非机动车应定点停放。
(五)监控
1.设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实;
2.监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在10分钟内赶到现场进行处理;
3.监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行;
(六)紧急事故防范
1.对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人;事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施;
2.对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告相关部门，并协助其实施维修;
3.每年组织2次以上应急预案演习。
五、保洁服务
(一)楼内保洁
1.楼层通道和电梯前厅，每日清洁2次，每日湿拖1次，保持干净整洁;楼梯台阶每日清洁1次，每周湿拖2次，干净整洁;
2.楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每日清洁1次;栏杆每周清洁1次
3.天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每月清洁1次，目视无积尘、无蜘蛛网;
4.楼内共用门窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮，目视干净。
(二)外围保洁
1.道路每日保洁2次;雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行;
2.绿化带每日保洁2次，秋冬季节或落叶较多季节增加保洁次数，目视无杂物;花坛表面洁净无污迹;
3.水景开放期内，定期清洁，定期对水体投放药剂或进行其它处理，水面无漂浮物，水体无异味;
4.休闲娱乐、健身设施每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，设施表面干净;
5.3米以下庭院灯、草坪灯每周清洁1次，目视干净;
6.标识、宣传牌、信报箱、景观小品每周清洁1次，目视干净;
7.天台、明沟、上人屋面每月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅;
8.设有公共卫生间的，每日清洁2次;每周2次对公共卫生间进行消杀。
(三)垃圾收集与处理
1.垃圾桶布局合理，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味;
2.建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，及时外运;
3.垃圾桶、果皮箱每日清洁1次，每周消杀1次;
4.能正常使用并维护垃圾生物处理设备、中水处理设备等;
(四)卫生消杀
蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划;灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。
六、绿化服务
(一)绿化养护
有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到：
1.对草坪、花卉、绿篱、树木等定期进行修剪、养护;
2.定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于2%;
3.对草坪、花卉、绿篱、树木等适时补植更新，缺株率小于3%，存活率不小于95%，行道树缺株率小于3%，土地无明显裸露;
4.绿篱、色带及造型植物轮廓清晰、层次分明，无残枝败叶，造型植物枝叶紧密、圆整，观赏效果良好;
5.适时进行防冻保暖;定期喷洒药物，预防病虫害;
6.树木每年修剪1次以上，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦;
7.定期组织浇灌、施肥和松土;
(二)环境布置
1.绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象;
2.绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象;
3.设有景观湖的，保持三季有水，每年春季可投放观赏鱼苗，水质良好，每月至少补水1次，每年清淤1次;
4.重大节日或庆典活动，对公共区域进行花木装饰;
5.加强绿化宣传，对古树名木保护措施到位，使其生长正常;对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。
特种设施设备维护运行服务标准
一、电梯
(一)电梯设备运行情况每日巡查1次，记录规范、详实;
(二)保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好;
(三)委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全监测，并在轿厢内张贴《年检合格证》;对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录;
(四)电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成，需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施;发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场开展应急处理，协助专业维修人员进行救助;物业服务企业应保存相关记录;
(五)电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁1次，灯饰及轿厢顶部每月清洁1次，保持干净、整洁。
二、自动消防设施
(一)设有消防控制室的住宅小区应实行24小时值班制度，每班不少于2人;防火巡查人员、自动消防系统操作人员应取得国家认可的职业资格证书，持证上岗;
(二)每半年对所有的火灾探测器、消防喷淋进行一次时效模拟实验，每2年对探测器进行清洗，及时更换失效的器件;
(三)物业服务企业应委托具备资质的检测、维修保养机构每年对自动消防系统至少进行1次全面检测和维保，并做好记录。
附件2：
历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区普通住宅物业服务收费基准价格
(单位：元/平方米·月)
|
项目 价格
等级 |
公共性物业服务收费标准 |
特种设施设备维护运行服务收费标准 |
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|
电梯维护运行 收费标准 |
自动消防控制设施维护运行收费标准 |
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一星级 |
0.50 |
0.35 |
0.20 |
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二星级 |
0.75 |
||
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三星级 |
1.00 |
||
|
四星级 |
1.30 |
||
|
五星级 |
1.60 |
||
注：一、物业服务费按法定房屋产权面积(不含与住宅配套的储藏室面积)计收。
二、独立专有车库，按照房屋权属证书或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费。
主题词：公布普通住宅等级价格通知
抄报：山东省物价局、山东省住房和城乡建设厅。
济南市物价局办公室
2012年7月25日印发
篇4：CO2汽提法尿素装置节能技改总结
年产30万吨至52万吨CO2汽提法尿素装置节能技改总结
(山西天泽煤化工集团股份公司
前言
山西天泽煤化工集团股份公司下属的化工厂，20**年底投资3.52亿元在国内小氮肥第一次建成了年产18万吨合成氨、30万吨CO2汽提法大颗粒尿素(简称“18·30”)，并于20**年当年达产达效，并取得良好的经济效益。20**年通过节能挖潜技改，该装置达到了年产24万吨合成氨、40万吨尿素生产能力(简称“24·40”)，当年达产达效，取得良好的经济效益。连续稳定运行6年后，于20**年再次对该系统挖潜技改，使装置能力达到了年产30万吨合成氨、52万吨尿素生产能力(简称“30·52”)。20**年生产合成氨32.71万吨，大颗粒尿素58.02万吨。20**年1～6月，生产合成氨16.32万吨，大颗粒尿素28.67万吨。从年产30万吨到40万吨，再到52万吨的不断挖潜技改，为公司的快速发展和历年取得显著经济效益发挥了重要作用。现将改造情况总结如下：
1、第一步由“18·30”节能挖潜技改达到“24·40”
20**年5月投资3433万元，根据“18·30”一年多的运行情况，对全系统进行优化平衡后进行节能挖潜技改，实现了年产24万吨合成氨、40万吨大颗粒(简称“24·40”)的目标。主要技改内容：
1.1合成氨装置：
1.1.1造气系统：
在原来三组15台∮2650煤气炉基础上再新增一组5台∮2650煤气炉及配套吹风气余热回收装置。
1.1.2净化系统：
以0.8MPa、DN5400变换炉为配套的2#变换系统可通过合成氨能力为16万吨/年，1#变换个别设备阻力太大，生产能力偏小的问题，通过对0.8MPa、DN3600主变换炉一段加高2米、更换煤气入口冷却器、新增板式脱盐水加热器等措施，消除制约生产瓶颈，生产能力由6万吨合成氨/年提高到8万吨合成氨/年;变脱系统有变脱塔DN4800和DN3800两套系统，经核算可满足24万吨合成氨/年要求。针对贫液再生效果差的问题，对再生槽硫泡沫回收结构由单环式改为双环式。两套变脱塔入口气体管道增加联通阀门可相互调节;脱碳系统配置为两套12万吨合成氨/年设备，精脱硫、醇烃化装置系统配置较大，均不需要改造。
1.1.3压缩机系统：
压缩工段配有单机合成氨生产能力2.5万吨/年，型号为6MD32-180/320机9台，4M16-57/320型压缩机两台，共有11台压缩机可满足24万吨/年合成氨生产要求。
1.1.4氨合成系统：
氨合成系统配置DN1600、DN1400两个系统，设计能力为15和12万吨合成氨/年,生产能力有富裕。
1.2.尿素装置：
1.2.1主要运转设备：
尿素装置主要运转设备CO2压缩机、液氨泵、甲铵液泵。日产1350吨采取了将CO2压缩机一段出口压力提至0.175～0.18Mpa;液氨泵、甲铵液泵，通过变频器调节余量等措施。
1.2.2高压系统
尿素装置的高压圈尿素合成塔、汽提塔、高压洗涤器、高压甲铵冷凝器和高压喷射器五台设备能力较富裕。针对高调冷却器换热面积小，不能满足高压洗涤器的洗涤效果问题，采取了增加一台同面积换热器的措施。
1.2.3低压分解与循环吸收系统
一是采取精馏塔塔身和填料段分别加高1.2米，循环加热器由0.4MPa低压蒸汽改为0.8MPa的中压蒸汽，提高温度增强分解效果的措施;二是增加一台同等换热面积359m2的低压甲铵冷凝器与原来的串联，低压甲铵冷凝器液位槽加高1.5米，增加3.8m3体积来增强冷凝、分离效果，提高甲铵液浓度，减少液体夹带。
1.2.4解吸、水解系统
一是将解吸塔原来的鲍尔环填料改为高效低阻新型规整填料，可有效提高解吸效率;二是将回流冷凝器液位槽加高并在气相出口增加丝网除沫器，加大分离空间，以提高分离效果，减少气相带液。
1.2.5蒸发系统
一是优化操作，控制好一段蒸发冷凝器液位及洗涤器洗涤液浓度以减少蒸发负荷;二是大颗粒洗涤液由脱盐水改为一表液，减少系统外来水量;三是增加一段蒸发加热器换热面积130m2，提高进加热器蒸汽压力。
1.2.6大颗粒造粒系统
大颗粒造粒系统更换了斗提机减速机电机和流化风机风叶、电机，适当提高斗提机转速和流化风量即可。
1.3“18·30”改造“24·40”的效果
20**年5月完成改造后，当年氨醇产量24.048万吨、大颗粒尿素40.754万吨。在主要设备不增加的情况下，顺利实现了“18·30”改造为“24·40”的技改目标。也为后来国内同行建设“24·40”装置创出一条捷径。几年来该装置一直保持安全稳定运行，产量稳步提升，该装置成为我公司利润增长的核心。20**年～20**年合成氨、尿素产量如下(20**年5月“30·52”已试产)：
化工厂20**～20**年产量统计
单位：万吨
年份
合成氨
尿素
“18·30”改“24·40”改造内容与投资情况
序号
改造工段
主要改造内容
投资(万元)
1造气系统
新增5台煤气炉及配套吹风气余热回收、循环水、外管等
1450
变换、变脱
变换炉加高、更换入口煤气冷却器、再生槽改造
61
尿素系统
对精馏塔加高和内件改造、低甲冷及回流冷液位槽加高;新增低甲冷、高调水，对斗提机、流化风机改造
142
供热
新增2台35t/h循环流化床锅炉1780
合计3433
2、第二步由“24·40”节能挖潜技改达到“30·50”
从20**年起，根据化工厂四年生产运行情况，我公司董事长贾根柱对化工厂提出了更高的要求，即在“24·40”基础上再次技术攻关，将其改造成年产30万吨合成氨、52万吨大颗粒尿素(简称“30·52”)。通过认真分析，提出最优化的节能挖潜技改方案，用了三年时间，采用边生产、边技改、边投产的方式，投资6654万元，顺利完成了化工厂“30·52”改造，并取得良好的经济、社会效益。
2.1合成氨装置的改造：
2.1.1造气系统：
造气是合成氨生产的龙头工序，也是制约合成氨能耗的关键。化工厂造气已配有∮2650煤气炉20台，受场地限制已没有新增炉子的可能性。要满足年产30万吨合成氨生产需求，只有通过“三优”措施来实现。一是通过优化原料管理，严格控制原料煤质量，杜绝劣质煤入炉。要求原料煤全部采购洗中块或洗粒度，固定碳含量≥72%，煤粉≤3%、矸石≤2%;二是优化操作管理，以“单炉日产60吨合成氨”为目标，建立“公司、工厂、车间、班组”四级节能挖潜管理体系;三是优化工艺指标，严格控制半水煤气中CO≤7.2%，提高蒸汽分解率，杜绝“大蒸汽、低炉温、不产气”的陋习。经过生产实践证明，造气采取上述措施，不但解决了30万吨合成氨生产供气问题，更重要的是原料煤消耗大幅度下降，蒸汽用量、造气污水减少，为节能减排、降低生产成本取得了显著效果。
2.1.2净化系统：
新上一套2.7MPa、15万吨/年合成氨变换、变换气脱硫，替代原0.8MPa、DN3600变换系统，与原脱碳装置实现等压净化，达到吨氨节电约50度的同时，可使变换生产能力达到30万吨/年合成氨生产要求;将原0.8MPa、DN3800变换气脱硫改为15万吨/年合成氨配套半水煤气脱硫，既节约投资，节省安装时间，又减少占地面积。为进一步把好脱硫关，在变脱后增加一台DN4000干法脱硫塔，避免单质硫析出对脱碳贫液冷却器堵塞造成影响。2.7MPa、DN3200脱碳、DN3200精脱硫、DN2000醇烃化系统配置经过设计部门核算，不需要改造即可满足30万吨/年合成氨生产要求。
2.1.3压缩机系统：
将原煤气化厂闲置的三台6MD25-110/320氮氢压缩机搬迁至化工厂，更替原来的两台4M16-57/320型压缩机，同时拆除原硝酸烟囱，在紧靠3#机西侧新增一台。6MD32-180/320机按日产合成氨90吨计算，9台机日产合成氨810吨;6MD25-110/320机按日产合成氨50吨计算，3台机日产合成氨150吨;12台压缩机日产合成氨960吨，基本可满足30万吨/年合成氨生产要求。
2.1.4氨合成系统：
氨合成系统配置DN1600、DN1400两个系统，将操作压力由24～25MPa提高到26～27Mpa(设计压力31.4MPa)，将原煤气化厂闲置的一台4m3/min循环机并入DN1600系统，加大循环气量，可满足30万吨合成氨/年生产要求。
2.2尿素装置
尿素装置的改造由北京丰汉工程咨询有限公司提供技术。通过增加中压分解循环系统的工艺技术实现增产300t/d的目的，并保证物耗、能耗指标不高于原水平。技术改造后，原有的高压汽提塔处理的尿素产能为1250t/d，而额外的400t/d尿素在新加的中压分解循环系统处理，产生的氨水送回到原有尿素装置的氨水槽中，新增加一台解吸塔以满足处理能力。增产的尿素溶液送入蒸发段，新建一套较小的蒸发装置以满足尿液蒸发。
总之，工艺改造综合平衡高、中、低压系统的处理能力，实现生产能力增加、排放数量减少的目的。整个改造基本上不会改变现有的操作条件。因此，增加中压分解循环系统的工艺技术后，所有的设计方案都将融入到现有的操作中，以使装置能够按照当前的方式运行。具体改造内容如下：
2.2.1高压系统
(1)在合成塔底部出口管到CO2汽提塔调节阀之间的管道上接一旁路支管和调节阀，以调节进入中压系统的尿素溶液流量。
(2)增加进入高压甲铵冷凝器的高压甲铵液管道。在进入高压洗涤器的高压甲铵液管道上增加流量计、调节阀。控制高压洗涤器在满负荷运行，余下高压甲铵液直接进入高压甲铵冷凝器。
2.2.2中压系统：
增加中压精馏塔、中压汽提塔、中压甲铵冷凝器和液位槽。
(1)合成塔出来的尿素溶液经调节阀进入中压精馏塔，减压分解(分离)后的尿素溶液进入中压汽提塔，汽提后的尿素溶液送回原有装置的精馏塔(更新)。
(2)来自中压汽提塔和中压精馏塔的气体与来自低压系统的甲铵液一并进入中压甲铵冷凝器。冷凝后的溶液进入新增加的液位槽，然后由高压甲铵泵送入高压甲铵冷凝器和高压洗涤器。
(3)增加一个中压调温水系统，用来移去中压甲铵冷凝器产生的热能。
2.2.3低压系统
增加常压闪蒸槽、常压闪蒸冷凝器、常压闪蒸冷凝器液位槽、低压甲铵泵和常压闪蒸冷凝液泵，更新原有的精馏塔。
(1)将原来DN1300精馏塔更新换成DN1600。
(2)来自精馏塔(更新后)的溶液先进入常压闪蒸槽，闪蒸分离后气体进入常压闪蒸冷凝器冷凝，底部液体进入原有的真空闪蒸槽。
2.2.4大颗粒造粒系统
(1)将原造粒机两个冷却室移出新设冷却室，腾出的两个冷却室改为造粒室，新增两组34个喷头;
(2)新增流化冷却室及风机;
(3)新增一台7m2平面回转筛;
(4)斗提机加高，料斗加大、排列密度加大，减速机电机加大。
2.3循环水系统
原合成氨工艺循环水总量12000m3/h，将原冷冻的水冷却改造为蒸发式冷却，可替换出循环水量3000m3/h，可满足新增合成氨生产循环水需要。尿素(含大颗粒造粒)循环水需要7500m3/h，将原甲醇精馏冷却水改由永丰公司小尿素循环水系统供给。并通过优化地下管网系统，实现合成氨、尿素水平衡。
2.4供热系统
20**年化工厂新增了两台40t/h循环流化床锅炉，加上原4台锅炉，蒸汽总量220t/h，可供蒸汽185t/h。可满足要求。
2.5“24·40”改“30·50”改造内容与投资情况
序号
改造工段
主要改造内容
投资(万元)
1变换、变脱
新增2.7Mpa变换、变脱、干法脱硫系统，原0.8Mpa变脱改为半脱
2175
压缩机
搬迁3台原煤气化6MD25-110压缩机
642
循环水改造
新增3台蒸发式冷却器，地下管网优化等
315
尿素系统
增加中压分解循环系统的工艺技术及对造粒系统改造
3522
合计
6654
2.6“24·40”改造“30·50”后的效果
20**年5月改造完成后进入试产阶段，经过半年多的调试，20**
年开始发挥效益，全年共生产合成氨32.71万吨、大颗粒尿素58.02
万吨。为集团公司20**年合成氨首次突破100.13万吨，尿素172.16万吨，销售收入39.82亿元，利润6.1亿元;和以合成氨综合能耗1114Kg/t标煤先进的能效水平，再次成为全国以无烟煤为原料的合成氨生产领域三位能效领跑者之一起到了关键作用。20**年合成氨、尿素产量和消耗情况如下：
指标月份
氨产量(t)
尿素产量(t)
原料煤(Kg/t标)
氨电全耗(度)
尿素耗电(度)
尿素耗煤(Kg/t标)
合计(平均)
3
篇5：窑炉余热利用节能技术改造项目资金申请报告
****有限责任公司
20**年度贵州省工业和信息化发展
专项资金项目(工业节约能源项目类)资金申请报告
***有限责任公司
20**-2-11
项目申报承诺表
项目承担企业承诺
项目承担企业名称***有限责任公司
项目名称：陶瓷窑炉余热利用节能技术改造项目
我公司承诺：此次上报项目的所有材料真实无误，并愿意承担相关由此引发的全部责任。
法人代表签字：
(签章)*年*月*日
上报单位承诺
上报单位名称
经我单位审核，此项目符合国家和省产业政策，满足贵州省工业和信息化发展专项资金(地方特色中小企业发展专项资金)项目申报要求，材料真实、齐备，同意上报。
科(室、办)负责人签字：*年*月*日
附表5-2企业基本情况表
单位：万元
企业名称：***有限责任公司
法定代表人：
企业地址：***绥阳风华工业园
所在园区：遵绥阳风华工业园
联系电话：1528618****
企业登记注册类型：民营企业
职工人数(人)：230
其中：
技术人员(人)：25
隶属关系
银行信用等级
有无国家认定的技术中心
企业总资产：5300
固定资产原值
固定资产净值：1320
资产负债率：57%
企业贷款余额
其中:
中长期贷款余额
短期贷款余额
主要产品生产能力，国内市场占有率，改造前一年水、能源及相关资源消费量
1、主要从事生产内墙，地脚线等陶瓷制品。公司现有24000平方/日生产线一条。
2、20**年，****有限责任公司相关资源消耗情况：
全年用煤量：30000吨
全年用电量：1000万kwh
全年用水量：30000m3
年度(近三年)
20**年
20**年
20**年
备注
企业经营情况
销售收入
4500
6800
利润
543
700
税金
136
180
附表5-3
项目基本情况表
单位：万元、万美元
企业名称***有限责任公司
所属行业：陶瓷
所属类别
窑炉节能改造余热余压利用
项目名称陶瓷窑炉余热利用节能技术改造项目
建设年限20**年10月—20**年9月
项目责任人及联系电话
项目责任人：王*华
电话：1528618****
项目建设必要性(企业资源消耗和污染物排放的现状、存在的主要问题)
1、企业资源消耗和污染物排放现状：全年用煤30000吨，用电1000万kwh，用水30000m3，其中排放二氧化碳7.86万吨，二氧化硫255吨，污水排放0吨(污水处理后循环利用，实现零排放)。
2、存在的主要问题：工厂当初设计存在一些不足之处，致使生产中产生余热没有得到有效利用，造成资源浪费严重，不仅消耗了资源，增加了生产成本，同时还给环境造成不利影响，使得大量的二氧化碳、二氧化硫等一些有害气体排放到空气中。给周围居民造成了不利影响。另外，由于公司现有大型设备的功率与实际功率很难达成一致，在一定程度上业造成了电能的浪费。
项目建设内容
1、改造窑炉340米;将原有窑炉改造成双层窑炉，提高窑炉燃烧效率，增加保温性能;
2、改造余热送输送管道200米，将窑炉焙烧余热通过管路连接用抽热风机输送到粉料干燥塔作干粉热源;回收窑炉冷却段余热和干燥塔的二次余热，通过管道集中送到干坯窑，作干坯热源;
3、对厂内40余台大型设备实现变频控制，生产车间装机全部使用变频启动调速装置
建成后达到目标(节水、节能和资源综合利用情况，污染物排放情况)
项目建成后达到的目标：
本项目建成后，将窑炉产生的余热完全利用起来，用于干燥制粉和干燥成型，减少标煤的使用量。同时，所有大型设备全部使用变频启动装置，实现生产自动化，节约电能。项目实施后全年节约用煤7500吨，节约用电120.8万kwh。
本项目改造后节约能源折合成标煤共计7886.56，按照当前标煤价格，企业每年节约成本1104.12万元。
本项目建成后，每年减少二氧化碳排放达19650吨，减少二氧化硫排放达63.75吨。
项目总投资
1180
固定资产投资
1180
银行贷款
自筹及其他
企业自筹
新增销售收入
1104.12
新增利润
743.12
新增税金
247.71
新增出口创汇
项目前期
工作情况
项目前期公司派技术人员到国内各大陶瓷生产厂家学习节能改造技术，并在公司内部组织工人广泛提出合理化建议，以期在公司内外探索、寻求节能改造技术，降低公司能耗。
20**年7月，公司聘请国内专家现场指导，对公司目前能源使用情况作了客观评估，并就节能改造项目的可行性作了评价。专家认为公司节能潜力巨大，同时做出了节能改造可行性研究报告，为公司后期进行的节能改造项目提供了指导思想。所属类别为工业锅炉(窑炉)节能改造、余热余压利用、电机系统节能、能量系统优化(系统节能)等
第一章企业基本情况简介
1.1企业基本信息：
项目名称：陶瓷窑炉余热利用节能技术改造项目
项目单位：****有限责任公司
项目单位企业类型：有限责任公司
注册资本：200万
项目单位法人代表：王*华
项目单位地址：*******风华镇工业园区内(银保村)
1.2项目单位概况
1.2.1企业概况
项目承担单位为****有限责任公司，公司于20**年11月18日注册，注册资本200万元，公司位于*******风华镇工业园区内(银保村)，是***重点龙头企业。现有职工230人，其中管理人员及技术人员25人，专门从事新产品研发的人员23人，其余为生产工人和销售人员。
公司主要从事生产内墙，地脚线等陶瓷制品。公司现有24000平方/日生产线一条、是******独家的地脚线生产厂家。
截止20**年12月，企业总资产为5300万元，全年实现业务收入6800万元，税后利润700万元，资产负债率57%，企业发展态势良好，公司实行现代化企业管理。
1.2.2管理状况
公司现有职工230人，其中大学以上学历35人，公司聚集了一大批掌握陶瓷制造技术和管理经验的工作人员。公司实现总经理负责制，下设行政部、财务部、销售部、供应部、生产部、品控部等，有效进行系统管理。
公司严格按照现代企业的运作模式，形成完整的标准化管理体系。并按产品生产要求建立相应的质量保障体系，从原料、设备、生产技术、质检到仓储都制定了严格的操作规程和质量考核标准，从提高人员素质、改进质检技术、配置检测设备方面保证产品质量。公司有健全的生产、销售流程和体系，完善的绩效考核激励机制;能够通过不断完善各项规章制度，绩效考评，提高公司经营效益。
1.2.3企业经营理念***有限责任公司严格按照现代企业的运作模式，形成了完整的管理体系。公司已形成了一整套严密的管理体系，外塑形象，内抓质量是公司的一贯宗旨，在“以只有共赢为根本，以才有未来求生存”的经营理念指导下，以市场为导向，以科技为先导，依照现代企业管理模式，强化企业内部管理，建立了效益较高的营运管理机制。建立了一整套切实可行规章制度，包括企业人力资源管理制度，财务管理制度，技术管理制度，新产品开发管理制度，产品质量检测管理制度，市场营销管理制度以及与上述制度相配套的各项管理制度。
企业按照产品生产要求建立了相应的质量保障体系，从原料、设备、生产技术、质检到仓储都制定有严格的操作规程和质量考核标准，从提高人员素质改进质检技术，配置检测设备方面保证产品质量。同时公司还制定有完整管理制度，岗位责任制度和人员培训制度。
1.2.4企业组织结构
监事会
总经理
常务副总经理
副总经理
财务部
采购部
品管部
生产部
市场部
物流部
后勤部
行政部
新线建设股东会
董事会
第二章单位能源管理情况
2.1、管理机构
项目单位管理者认识到能源管理工作的重要性，只有有效地管理才能使节能工作再上一个台阶，才能确保公司节能达到预期的目标。为此，项目单位成立了能源管理组织机构。对所消耗能源进行统一管理。能源管理组织机构及管理职责如下表所示：
能源管理领导小组职责
职责
组长
1)严格执行国家、省、市、县有关的节能政策、法令、法规;
2)全面主持节能领导小组的日常工作;
3)根据厂的具体情况，主持制定厂的节能发展规划和年度节能实施计划;
4)学习和掌握节能新技术。
副组长
1)严格执行国家、省、市、县有关的节能政策、法令、法规;
2)协助组长处理日常节能工作;
3)协助组长制定厂节能规划和年度节能实施计划，并制定节能实施方案;
4)学习和掌握节能新技术，处理厂节能事务，组织节能培训;
5)指导、监督和检查各车间的节能方案及实施情况。
6)计划一些新的，实用的节能工作措施。
组员
1)严格执行国家、省、市、县有关的节能政策、法令、法规;
2)主持本部门的日常节能工作;
3)根据厂的节能规划和节能计划制定本部门的节能方案;
4)在本部门实施节能方案，完成厂节能目标;
5)对节能工作提出一些有效实用的建议。
2.2、能源管理部门工作情况
项目单位能源管理部门针对本公司能源耗用情况以及本公司成产特点，结合同行业的节能管理经验以及节能措施，对项目承担单位的节能提出了如下方案：
2.2.1废渣回收利用(已经完成)
在陶瓷生产过程中要产生大量的废渣，这些废渣不仅浪费了大量的原材料资源，而且对环境也造成了一定的污染。项目单位能源管理部门通过借鉴同行业废渣利用的经验，将本单位产生的废渣有效的利用起来，既达到了资源的综合利用，又减轻了环境污染。
2.2.2窑炉节能(正在实施)
由于项目承担单位采用的是锟道窑炉，因此，节能部门主要要围绕从窑体散发的热量和从烟囱冒出的烟气带走的热量方面对窑炉进行节能改造：
窑体密封保温：
窑体散热是热量损失的主要部分，窑体保温是减少这部分热量流失的主要手段，减少窑炉的散热损失，可以通过增加窑炉墙体的厚度，或选择导热系数较低的耐火材料和保温材料，也可以通过改变窑炉墙体砌筑结构来实现。另外窑炉墙体密封对窑炉保温效果起到至关重要的作用，密封可以防止窑体漏气和穿火而烧到保温材料，另一方面可减少窑体的热损失，本项目正是基于在这种情况下对窑炉进行改造的。
余热回收利用：
对于另一个主要热量损失烟气，可以采取一些热回收装置进行余热回收，项目承担单位采用的是利用抽热风机，将冷却段的余热抽出，然后输送到其他地方做热源。
2.2.3富氧燃烧技术的研究(正在研究阶段)
能源管理小组不仅从窑炉外部对节能工作进行研究，同时还从窑炉内部的燃烧过程对节能降耗进行研究，经过多次讨论，大家认为对于窑炉的节能，提高窑炉的热效率是一条很重要的途径，最有效的是用作助燃风，提高助燃温度，有利用提高燃料的燃烧温度，加快燃烧速度，稳定窑内燃烧，提高助燃空气温度，也是利于提高燃料的燃烧效率，促进燃料的完全燃烧，可做到节能减排双赢。因此项目承担单位开始着手对富氧燃烧技术的研究。
2.3、管理工作成效
自项目单位能源管理部门成立以来，首先对公司污水系统经行了改造，在原有污水处理系统的基础上增加了污水循环系统，对经过处理后的污水进行循环利用。真正实现了污水零排放，每年为公司节约用水15000吨，在节约成本的同时。减轻了污水排放对环境造成的影响。
在项目承担单位开始对废渣进行回收综合利用后，公司基本上实现了废渣的零堆放。经过初步估算，20**年废渣的利用达到了15000吨，为公司节约成本上百万元。同时排除了公司的废渣堆放压力。
第三章项目实施前用能状况
3.1、用水情况
目前，项目承担单位每年用水约为30000吨。
在本项目实施前，由于项目承担单位已经在厂区内安装了废水循环系统，实现了废水的零排放。因此，在项目承担单位用生产水方面，不存在浪费。
3.2、供电情况
项目承担单位生产、生活用电由南方电网***分公司绥阳供电局提供，供电有保障。
项目单位的大型设备主要有：窑炉转动设备12台(50KW*8台、30KW*4台)、干燥塔1台(110KW)、压机4台(90KW)、球磨机3台(132KW)。
一年按照300工作日计算，由于陶瓷生产是连续生产，因此每天的工作时间为24小时。
则项目实施前项目承担单位每年耗电量为：
总耗电量：300天*24小时*(400+120+110+360+396)KW=9979200KWh(约为1000万KWh)
3.3、用煤情况
项目承担单位用煤取自***周边煤矿，根据现有技术条件和生产设施，项目承担单位每年的煤耗总量为：30000吨。
第四章项目实施的主要内容及采用的节能技术措施
4.1、项目实施主要内容
4.1.1、项目实施规模
本项目总投资1180万元，主要用于以下方面改造：
改造窑炉340米;
改造余热送输送管道200米;
对厂内20余台大型设备实现变频控制;
4.1.2、项目实施内容
将原有窑炉改造成双层窑炉，提高窑炉燃烧效率，增加保温性能;
改造余热输送管道，将窑炉焙烧余热通过管路连接用抽热风机输送到粉料干燥塔作干粉热源;
回收窑炉冷却段余热和干燥塔的二次余热，集中送到干坯窑，作干坯热源;
生产车间装机全部使用变频启动调速装置
4.2、节能技术措施
本项目主要是在原有生产设备(窑炉)上进行技术改造，以达到提高余热回收利用率的目的。主要采取的节能技术措施如下：
4.2.1、改善窑体结构
随着窑内高的增加，单位制品热耗和窑墙散热量也增加。如当辊道窑窑高由0.2m升高至1.2m时，热耗增加4.43%，窑墙散热升高33.2%，故从节能的角度讲，窑内高度越低越好;随着窑内宽度增大，单位制品热耗和窑墙散热减少。如当辊道窑窑内宽从1.2m增大到2.4m，单位制品热耗减少2.9%，窑墙散热降低25%，故在一定范围内，窑越宽越好;当窑内宽和窑内高一定的情况下，随着窑长的增加，单位制品的热耗和窑头烟气带走的热量均有所减少。如当辊道窑的窑长由50m增加到80m时，单位制品热耗降低1%，窑头烟气带走热量减少13.9%。
综合各种因素，经过多次验证，项目单位将窑炉长改造成340米(原长300米)，将窑炉宽改造成3.5米(原宽3米)，将窑炉高改造成2.5米(原高2米)的双层锟道窑炉。
4.2.2、窑炉改造采用高效、轻质保温耐火材料及新型涂料
常见的保温材料有重质耐火砖、轻质保温砖、莫来石轻质砖、高铝轻质砖和轻质陶瓷纤维等。合理的选择保温材料对节能降耗产生很大的影响。如轻质陶瓷纤维与重质耐火砖相比：质量轻、导热系数小、重量只有轻质材料的1/6、容重为传统耐火砖的1/25、蓄热量仅为砖砌式炉衬的1/30～1/10、窑外壁温度降到30～60℃。纤维节能方面，从总能耗的20.6%下降到9.02%，节能达到16.67%。
本项目将窑墙轻质砖、重质砖等耐火材改成陶瓷纤维和反射率很高的复合纤维板以及刷有高温反光涂料的轻质高铝耐火材料，以减少窑体的蓄热与热损失(约占总能量的10％左右)。
4.2.3、拟采用余热利用系统
窑炉排热是正常存在现象，重点是如何充分利用热排放的余热，针对性地进行技术改造。
余热利用系统根据窑炉的特点，急冷抽热排放是热量最多，窑炉从冷却带抽出冷却热风与窑顶换热风混合，由抽风机集中抽出，为干燥塔制粉、成型车间提供可控温度系统，改善原来供热装置，从而达到节约供热燃耗。
第五章项目总投资及资金来源
5.1项目总投资
本项目总投资1180万元，全部为建设投资，详见本项目投资估算表：
建设投资估算表
单位：万元
项目总投资
金额(万元)
1
固定投资
1180
1.1
征地
无
1.2
机械设备
925
1.3
厂房、办公、宿舍等基建工程
50
1.4
设备安装
85
1.6
消防
20
1.7
环保、绿化
20
1.8
人员培训费
10
1.9
工程设计、监理
20
1.10
预备费
50
流动资金
0
建设期利息
0
总投资
1180
5.2项目资金来源
已经投入250万元(购买钢材、热卷、变频器等)详见发票
企业自筹810万元;
申请节能专项资金资助120万元;
第六章项目实施后的节能降耗等社会效益和经济效益
6.1社会效益
6.1.1、缓解用煤压力，减少环境污染
本项目实施后，每年直接节约标煤7500吨，缓解了煤矿供求的紧张关系。另外，由于燃烧的标煤减少，所以每年产生的二氧化碳、二氧化硫也相应减少，这在很大程度上减少了陶瓷生产对当地环境带来的不利影响，降低了酸雨产生的可能性。据估算，本项目建成后，每年减少二氧化碳排放达19650吨，减少二氧化硫排放达63.75吨。
6.1.2、降低企业成本，影响相关行业
本项目的实施，一方面，减少了项目承担单位的生产成本，增加了项目单位的市场竞争力。另一方面，通过本项目的实施，在公司内部激发工人的节能降耗意识，让更多的工人参与到企业节能降耗中来，从而实现公司新的飞跃。
通过本项目的实施，必将影响其他陶瓷行业，乃至其他相关高能耗行业的节能降耗。激发这些同类行业及相关行业的节能降耗积极性，促使他们参与到节能降耗中来，从而带动全社会的节能。这样，不仅节约了大量的煤矿资源，还减少了环境污染，促进了社会的和谐。
6.2经济效益
根据项目的预定目标，本项目建成后将在现有产量不变的情况下每年可节约标煤8140吨(单价以1400元/吨估算)，节约标煤收益1139.6万元。新增用电量79.2万千瓦时，折合标煤253.44吨，新增成本35.48万元(单价以1400元/吨计)。节能净收益为1104.12万元(1139.6万元-35.48万元)。扣除总成本费用113.28万元后为利润总额990.84万元。企业所得税率按25%计，每年应纳企业所得税247.71万元。年税后利润达到743.12万元
第七章其它需要说明的事项
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