软件销售合同模板
软件销售合同
合同编号：
****(按已登记产品名称填写)
软件销售合同
买方(甲方)：
卖方(乙方)：
**电子股份有限公司
签订日期：*年*月*日
依据《中华人民共和国合同法》、《计算机软件保护条例》及有关法律法规的规定，双方就软件销售事宜，秉着平等友好、互惠互利、充分协商的原则，签订本合同。
一、定义
1.“合同”系本合同，包括所有的附件和构成本合同的其它文件;合同附件与主合同均具有法律效力。
2.“产品”系指乙方所开发的，满足本合同技术要求的软件。
3.“软硬件环境”系指本产品上线运行所需要的场地、计算机硬件、配套软件、数据库、网络设备等相关条件的配置及建立。
4.“验收”系指双方确认乙方在合同项下的工作成果是否符合合同约定的行为。
5.“关键里程碑或阶段性工作”系指需求确认、安装、上线、验收等相关工作。
6.“工作日”系指中国大陆法定工作日。
7.“合同金额”系指根据合同约定，甲方应付给乙方的款项。
8.“上线”系指本产品通过测试，经双方认可后投入使用。
9.“维护期”指乙方按照维护协议或条款对其提供的产品进行运行维护的周期。
10.“质保期”指从本合同对应产品上线之日起乙方对该产品进行免费维护的期限。
二、合同标的及金额
(单位：人民币==元)
产品名称
产品描述
数量
单价
总价
合计
大写：
(本报价仅限附件约定需求内容，如有新增个性化需求，双方另行协商或按照____万元/人月进行结算。)
三、产品技术要求
满足_______产品应达到的技术指标和参数，详见合同附件。
四、双方权利与义务
1.乙方
(1)乙方应配合甲方确定产品需求，根据合同约定的技术要求完成产品交付。
(2)乙方应提前通知甲方产品交付运行所需的软硬件环境。
(3)乙方应配合甲方对产品进行调试与安装，以确保软件的正确安装与使用。
(4)乙方指定项目经理全程参与项目并处理有关事宜，定期向甲方汇报合同履行情况，协助甲方对产品或项目进行验收，与甲方共同保障本合同预期目标的实现。
(5)负责对甲方操作人员进行使用培训。
(6)乙方应按约开具合法有效的发票。
2.甲方
(1)甲方应负责提供产品需求说明，配合乙方确定产品技术说明、技术规范要求与产品描述，向乙方提供为保证本合同项下产品正常交付而需使用的信息、数据、资料。
(2)甲方应提供乙方产品所需的软硬件环境，确保满足乙方软件运行环境的需求，并为乙方提供便利的工作条件。
(3)在产品安装调试时如牵涉到第三方的配合，甲方负责协调第三方的配合工作，以确保产品的顺利安装和正常使用。
(4)甲方应负责产品或项目的验收。为便于乙方项目管理需要，甲方应配合乙方对项目的完成情况即每一关键里程碑或阶段性工作进行签字或盖章确认。甲方应在乙方提出有关申请之日起五个工作日内予以回复，如届满未予回复或无约定理由未予确认的，则视为确认。
(5)甲方授权其项目经理
(联系方式：)对相关报告及验收文件进行签署，甲方项目经理在相关报告、确认单及验收文件上的签字具有甲方确认的效力;甲方变更项目经理的，应在上述变更前3个工作日内以书面形式通知乙方。
(6)甲方应当按照本合同约定支付合同金额。
五、支付或结算方式
1.本合同总额：人民币_______元(大写：圆)
2.报酬支付方式及时限
(1)合同生效后三个工作日内，甲方向乙方支付合同总额的30%，即人民币______元(大写：圆)。
(2)产品安装完成后的三个工作日内，甲方向乙方付清合同总额的30%，即人民币_______元(大写：圆)。
(3)产品上线完成后的三个工作日内，甲方向乙方付清合同总额的20%，即人民币_______元(大写：圆);非乙方原因未进行上线的，甲方亦应付清前述款项。
(4)产品验收完成后的三个工作日内，甲方向乙方付清合同总额的10%，即人民币_______元(大写：圆)。
3.乙方账户信息
公司名称：**股份有限公司
开户银行：招行分行
账号：***************
六、履行的期限、地点和方式
在甲方确保满足合同第五条的要求并支付首笔款项后，通知乙方派人安装;乙方应及时响应，向甲方派遣经专门训练的工程师去甲方机房现场安装调试。
七、验收方式
乙方提出申请之日起五个工作日内，根据双方约定的验收标准，甲方组织双方以现场测试方式进行验收，并由甲方签字或盖章确认;若甲方在上述期限内未组织验收或无约定理由拒不确认的，则视为产品验收通过。
八、产品维护及升级
1、系统实行有偿维护。在系统安装、调试完毕并上线后即进入质保期。乙方提供==月的质保期，质保期满后如需乙方继续提供维护服务，甲方应在质保期满前1个月，就该系统的维护与乙方签订技术保障协议，收费标准：==元/年。
2、若乙方产品在结构、平台、功能上有重大变化的升级，其升级费用由双方协商，乙方承诺提供优惠的升级费用和良好的服务。
3、乙方总部提供7*24小时不间断的电话咨询及远程登录服务。
4、乙方不定期组织用户培训班，培训有关软硬件集成方面的实际操作规程及技术发展的最新动态;乙方届时将培训事宜以书面传真(或E-mail)形式通知甲方。
九、禁止招聘
1.在甲乙双方存在合作关系及合作关系终止后一年内，未经乙方书面同意，甲方不得雇佣乙方聘用或曾经聘用的员工，或与之建立劳动合同关系，除非该员工已从乙方离职届满两年。
2.乙方如发现甲方违反上述约定，有权要求甲方立即停止违约行为，并按甲方所违约雇佣或录用的员工岗位、级别和数量支付相应违约金。若甲方违约雇用或招聘乙方普通员工的，甲方须向乙方支付的违约金为违约雇用或招聘的人数乘以10万元;若甲方违约雇用或招聘乙方管理人员(工程项目经理、实施主管、技术骨干等)，甲方须向乙方支付的违约金为违约雇用或招聘的人数乘以30万元。
十、保密义务
1.乙方郑重承诺，不会将在双方合作过程中了解到的有关甲方产品情况等商业秘密，以任何形式透露给第三方。
2.甲方也不能将本产品所涉及的设计思想、产品结构、技术文档等技术资料转让、销售、赠送或泄露给第三方。
3.甲乙双方应保守在合作过程中获悉的对方的技术信息与经营信息，该义务不因本合同的变更、解除或终止而消灭。
4.本合同项下的“商业秘密”是指：
(1)与项目有关的任何协议、往来传真或邮件;
(2)客户资料、未发布产品、商业计划、行销信息、投资信息、财务状况、图纸、技术诀窍、计算机程序、源代码、研究方案及其他资料;
(3)在披露之时或之前，披露方以文字或标识指定为商业秘密的信息及文件;
(4)其它符合法定商业秘密构成要件的信息。
5.本条款不适用以下内容：
(1)已进入公众领域的信息;
(2)信息接收方通过正当方式取得的、非保密性的、同行业普遍了解的信息;
(3)信息接收方在信息披露前已知的、且无义务保密的信息;
(4)由第三方披露的、信息接收方经最审慎判断认为无须保密的信息;
(5)信息接收方独立开发的信息;
(6)信息披露方以书面协议的形式同意信息接收方披露的保密信息;
(7)按法律要求需向任何机关、机构公开的内容。
十一、知识产权
1.非因本合同而产生的知识产权，归属依法已经拥有该权利的一方所有。除非另有约定，任何一方均不可凭借本合同取得另一方所拥有的著作权、专利权、商标权或任何其他知识产权。
2.甲方不得出租、出借、拷贝、仿冒、复制或修改乙方软件任何部分或用于其他任何商业目的，也不得将该软件做反向工程、反编译或反汇编，或以其他方式或工具取得乙方软件之目标程序或源代码。但如相关法律明文规定不在此限的，则不受前述条款限制。
十二、违约与赔偿责任
1.交付违约
因乙方原因而未能按照约定的计划进度向甲方提供本合同约定的产品时(不包括由于受到甲方新增、变更需求、不可抗力影响所造成的合同进度的延误)，甲方有权追究乙方违约责任。每逾期一天，按已支付价款的0.05%(万分之五)支付违约金，违约金累计不超过逾期交付产品总额的3%;由于甲方原因而未能按照约定的合同进度履约，乙方有权追究甲方由此造成的误工、差旅等各项费用的损失。
2.付款违约
甲方未按时支付款项的，每逾期一天，按应支付价款的0.05%(万分之五)支付违约金，违约金累计不超过已交付产品金额的3%。当所欠款项在2个月内仍未支付，乙方有权中止本合同的履行;同时甲方应继续支付乙方已完成服务所对应的款项。
3.责任限制
(1)一方无需就对方特殊的、偶然的、间接的、附带的损害和损失(包括但不限于：预期利益、利润、商业机会、营业中断、资讯丢失等)向对方承担责任。
由于乙方提供合同项下产品的缺陷瑕疵，给甲方所造成的直接经济损失，则乙方在质保期内或维护期内有义务和甲方一起共同查找原因，尽量避免类似事件的发生。如涉及乙方责任，则累计违约或赔偿总额不超过对应产品金额的10%。
(2)不论任何情况下，乙方不承担下述责任：
①由于甲方提供的运行环境或外部条件而导致产品不能正常运行而引起的任何损害及损失;
②由于甲方不当使用(包括滥用、误用、非善意等)或事故而引起的任何损害及损失;
③产品投入流通时的科学技术水平尚不能发现缺陷存在的;
④甲方自行或委托第三方对本合同项下乙方提供之产品进行改造、升级、维护后产生的任何损害及损失;
⑤因不可预测技术因素，现有的技术能力(包括设备软硬件提供厂商的技术力量)不能解决的技术故障的。
十三、争议的解决办法
1.本合同执行期间，若就合同约定范围内的相关事项产生争议，甲乙双方应友好协商解决;如在30日内仍协商不成时，双方均同意以乙方住所地法院为第一审管辖法院
2.除争议事项外，双方应继续行使其各自在本合同项下的其他权利并继续履行其各自在本合同项下的其他义务。
十四、其他
1.合同效力
(1)本合同自双方签章之日起生效。
(2)双方确认在本合同及相关文件上签字的人员得到了授权方的合法授权，被授权人员在前述文件上的签字具有授权方确认的效力。
(3)本合同的任何修改、补充、变更应经有关当事人协商一致并采用书面形式，经有关各方授权代表签署并按本合同的生效办法生效。
(4)本合同一式**份，甲乙双方各执**份，本合同项下的附件、补充协议均为本合同有机组成部分，具有同等法律效力。
2.合同附件
本合同具体包含的附件清单如下：
(1)附件一：需求确认单或公司认可的其他项目里程碑报告
(2)附件二：工程安装完成确认单
(3)附件三：项目上线确认单
(4)附件四：验收报告
本页以下无正文
本页为签署页
甲方名称(或姓名)
买方全称(签章)
法定代表人(签章)
委托代理人(签字)
联系人(签章)
住所(通讯地址)
(地址、联系人、电话、邮编必须写清)
电话
E_mail
开户银行账号
邮政编码
乙方名称(或姓名)
**股份有限公司(签章)
法定代表人(签章)
委托代理人(签字)
联系人
签订人姓名必须注明
通讯地址
电话
E_mail
开户银行
招行分行
账号
邮政编码
附件二、工程安装完成确认单
______产品
填表人：
填表日期：*年*月*日
报告编号：
用户资料
客户名称(全称)：
客户编号：
客户地址：
邮政编码：
客户方项目负责人：
联系电话：
手机：
E-mail：
工程安装信息
工程负责人
项目开始日期
安装完成日期
合同签订人
合同编号
任务书号
测试环境安装
(1)操作系统及数据库。
□是□否
(2)中间件。
□是□否
(3)****程序。
□是□否
(4)完成连通性测试。
□是□否
(5)多套环境满足测试(如银行、基金、演示等)。
□是□否
(6)交付测试环境信息列表。
□是□否
仿真环境安装
(1)操作系统及数据库。
□是□否
(2)中间件。
□是□否
(3)****程序(对照合同功能清单)。
□是□否
(4)交付系统安装手册
□是□否
(5)营业部端连通性测试通过
□是□否
(6)交付系统测试案例
□是□否
(7)完成功能测试
□是□否
数据迁移
(1)数据迁移脚本完成。
□是□否
(2)并行清算佣金、资金、股份、可用算平。
□是□否
(3)后台数据核对平衡。
□是□否
(4)交付数据迁移方案
□是□否
(5)交付并行清算报告
□是□否
系统培训
(1)交付培训计划。
□是□否
(2)系统架构培训。
□是□否
(3)中间件培训。
□是□否
(4)程序功能培训。
□是□否
(5)清算培训。
□是□否
(6)营业部培训。
□是□否
(7)业务培训。
□是□否
其它模块
(1)第三程序接口提供。
□是□否
(2)项目管理规范。
□是□否
(备注：以上安装信息仅供参考，使用该模板时可以根据实际情况增删相关信息。)
工程
安装结论
□工程安装完成且通过系统集成测试，可以签署工程安装完成确认单!
签字盖章：
时间：*年*月*日
本报告为工程安装完成的阶段性确认凭证，不作为最后项目竣工凭证。本报告签字确认后，提交**公司客户服务总部。**公司维护热线****-***29999,证券维护邮箱[emailprotected]
附件三____项目上线确认单
尊敬的客户：
根据号合同的规定，我公司工程师____________于_____年____月_____日至______年______月____日执行工程安装任务，并于_____年_____月_____日完成项目上线。按公司有关工作条例规定，安装工程师的具体任务包括以下几项：
1.完成项目安装并确保系统上线运行正常(客户编号：)。
□本项目按项目计划完成正式上线，允许签署项目上线确认单
2.双方共同测试验收。在系统正式切换前双方务必在测试报告上签署测试结论，我公司规定：测试验收未通过，不能交付使用。
3.按“用户手册”和“安装手册”的内容，对贵方操作人员进行现场培训，使操作人员尽快掌握产品的基本操作，以便在以后的日常使用中逐步熟练。
4.提供公司维护渠道培训(公司主页，email服务,在线客服，客服门户网站等)。
5.我方人员离开工程现场后进入系统维护阶段，维护咨询热线：。
若有疑问，可致电===询问，以上内容若确实已完成，请您签名确认，由实施工程师带回原件或尽快回传我公司后邮寄给我们(传真：)，谢谢。
项目所在详细地址：
联系人：
联系电话：
E_mail：
邮编：
**公司项目负责人(签名)：
客户公司项目负责人(签名)：
附件四、验收报告
填表人：
填表日期：*年*月*日
报告编号：
用户资料
客户名称(全称)：
客户编号：
客户地址：
邮政编码：
信息技术部总经理：
联系电话：
手机：
E-mail：
客户方项目负责人：
联系电话：
手机：
E-mail：
机房运维负责人：
联系电话：
手机：
E-mail：
紧急联系人及联系方式(请务必填写，若有变改，请及时通知**维护Email：Service.@**.com!)：
工程信息
执行情况
工程负责人
起止时间
总体竣工率
合同签订人
合同编号
任务书号
工程内容
产品名称
产品版本
竣工数量
补充信息(如有特殊修改请务必填写)
用户意见
(1)工程安装前，工程执行部门是否对您的运行环境进行调查。
□是□否
(2)工程安装前，客服工程师是否与您确认工程安装计划。
□是□否
(3)工程执行过程中，客服工程师是否按照事先确认的安装计划执行。
□是□否
(4)工程执行过程中，客服工程师是否按照安装规范进行操作规程。
□是□否
(5)工程执行过程中，工程人员是否按测试要求与业务人员共同完成测试。
□是□否
(6)测试完成后，您是否已对测试结果签字确认。
□是□否
(7)工程执行过程中，是否发生工程重大异常情况
□是□否
(8)客服工程师是否对柜员进行操作培训和机房管理人员机房管理培训。
□是□否
(9)工程执行结束时，您是否知道您的客户编号以及我们的日常维护流程
□是□否
(10)您对本次工程安装的评价：
□非常满意□满意□一般□不满意□非常不满意
工程结论
□工程已结束，工程期间的问题已解决，可以进入维护期。
□工程已结束，工程期间的问题未完全解决，已经汇总提交，可以进入维护期。
签字盖章：
时间：*年*月*日
本报告签字确认后，系统进入维护期。对工程实施结束后的遗留的问题，请进行汇总，以书面(FA*：****-****)或电子文档()的形式提交**公司，我们将尽快予以解决。
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：消防器材销售合同范本
篇一：消防器材购销合同
消防器材购销协议
甲方： （以下简称“甲方”） 乙方：杭州市拱墅区利顺消防器材经营部 （以下简称“乙方”）
甲乙双方经过共同协商，本着互利互惠、平等交易、共同发展的原则，就乙方向甲方提供产品及服务等有关问题达成一致意见，为明确双方的权利义务，特签订本协议并共同遵守。
第一条 合作内容
乙方向甲方提供消防器材及灭火器的换药及维修服务，乙方对甲方所购消防器材及维修的灭火器实行全程跟踪。
第二条 产品质量要求
协议中产品质量及灭火器的换药及维修服务应符合国家相关法律规定的质量要求。乙方并保证能通过消防验收。
第三条 交货
3.1 乙方供货时须提供《供货清单》并加盖公司印章，详细填写所有产品名称、数量、单价和金额。 3.2 乙方应将货物运至甲方指定的交货地点。
3.3甲方收到乙方货物时，如发现错装、缺件以及其他缺陷时，应及时通知乙方，乙方收到通知后
应在2日内无偿更换及补齐，以达到协议中的标准。
第四条 报价和结算
4.1乙方所供产品价格依据双方确认的价格表执行。
4.2 结算方式： 货到验收后，甲方在15天内将货款汇入乙方指定账户。
公司全称：杭州市拱墅区利顺消防器材经营部 开户行地址：杭州银行大关支行 帐号：76318100221654
第五条 采购内容及价格
第六条 协议的生效和期限
6.1 本协议壹式肆份，甲方执贰份，乙方执贰份，经双方授权代表签字并盖章后生效。 6.2 协议期限为年，从
6.3 乙方包年检一次，即第一次出厂年检时间到期后，免费年检一次，不收取任何费用 (非人为)。之后甲方如需要乙方继续为其年检， 乙方按实际情况收取年检费用。。 第七条 合同的变更和解除
7.1 本协议经双方协商同意可以变更，就变更事项，双方应另立补充协议。 7.2 本协议经双方协商一致可解除。
7.3 协议中一方有以下违约行为，则另一方有权解除合同，并要求违约方赔偿经济损失或承担违约责任。
①乙方无故单方面终止协议，中途停止供货或未经甲方书面同意停止供货的。 ②乙方供货的产品有质量缺陷，经甲方通知后，未在有效期内及时更换的。 ③甲方无故终止协议，给乙方造成损失的。
第八条 质保期及售后服务
8.1本协议产品质保期自通过验收之日起12个月。如由于乙方责任需要更换或修理部分的质保
期从再次验收合格之日起计算，期限为12个月。
8.2乙方为甲方提供优质服务，对甲方在乙方所购消防器材及维修的灭火器实行全程跟踪服务，每年至少上门协助检查壹次。甲方如有需求可随时电话预约，乙方在一个工作日内到达。
8.3甲方在乙方所购消防器材均免费送货上门；换药、维修的灭火器乙方上门提取，换药、维修后及时送还到甲方。
8.4甲方须严格按照灭火器使用说明书正确使用、保管、储存灭火器；经常检查压力表，一经开启，即使喷出不多或压力表低于绿线区必须及时重新充装维修；必要时可通知乙方上门指导。
第九条 不可抗力
9.1 本协议中所指不可抗力是指签订本协议时不能预见、不能避免或不能克服的事件。
9.2 甲乙任何一方由于不可抗力的原因不能履行协议时，应及时向对方通报不能履行或延期履行的
理由，并在十五日内提供书面证明，经双方协商是否变更或延期执行协议。 9.3 因不可抗力造成的损失，双方协商解决。
第十条 违约责任
10.1乙方如延期交货或交货数量不足者，乙方应偿付甲方此批货款总值1％的违约金。
10.2 乙方所发产品有不合规格、不符合质量要求等情况，甲方有权拒绝办理收货手续，且无代为
保管责任，因此所发生的一切费用损失，由乙方负责；
10.3 在产品保质期内，乙方所供产品存在质量问题或发生损坏，乙方负责无偿修复或更换，但甲
方非正常使用或人为原因导致的除外。
10.4甲方根据本协议第7.3条的约定解除协议的，乙方必须在收到甲方解除协议的通知后一周内退
还甲方已付全部款项，设备已经交付的，乙方在返还货款后一周内自行取回设备。
第十一条 争议解决
11.1所有因本协议或执行本合同引起的争议，双方友好协商解决，协商不成，则任何一方均可向
甲方所在地人民法院提起诉讼。
第十二条 附则
12.1 附件与本协议具有同等法律效力，是不可分割的部分。
甲方（签章）：乙方（签章）：
日期： 日期：
篇二：消防器材购买合同
消防器材购销合同
购买方（简称甲方）： 供应方（简称乙方）：
甲、乙双方经友好协商，在平等自愿、互利互惠的基础上，根据国家《合同法》和有关政策法规的规定，签订本合同，双方共同遵守： 一、产品名称、规格型号、数量、单价和金额：
二、质量要求和保证：
乙方保证以上产品为全新未使用过的产品，产品质量符合国家标准、消防标准、行业标准，具备国家消防合格认证的消防合格标签、产品出厂标签、身份认证标签，经公安部消防产品合格评定中心网站验证，销售渠道符合乙方身份，流向地区为市，销售日期距出厂日期不超过15天，产品实行三包，保修三年。
三、验收标准、方法及期限：
所交产品符合消防相关验收标准，乙方交货时甲方进行实际检验。四、合同单价约定：
本合同标的物价格为合同期限内既定价格，不因任何因素而改变。
五、交（提）货单位及方法、运输方式及地点：
1．交货地点：乙方需将产品运输至甲方指定地点（永胜政务服务中心）。 2．乙方承担运输、运费，交货到甲方指定地点并负责安装调试。 六：付款方式：
1.甲方在合同生效之日起预付乙方 元（大写： ）订金，乙方安装、调试完成后，即向甲方提出初步验收要求，货款待该工程全部完工且经甲方、监理单位和业主验收合格后 天内付清尾款。（备注：如该工程出现非常规性验收，甲方确保在 个工作日内付清尾款。）
2.乙方收款前需向甲方开具正规税务发票，否则甲方有权拒绝付款。 七、合同有效期：
至产品保修期结束或消防部门对该类产品其它要求。 八、违约责任：
1．本合同依法签订，经甲乙双方盖章和代表人盖章（或签字），即具有法律效力，双方均应严格执行，任何一方不得擅自变更或解除，如因故需变动，应经双方协商一致另立协议后才能变更或解除。任何一方不按规定履行合同，应赔偿对方因违约造成的损失并承担相应法律责任。
2．乙方所交货物品种、规格型号、质量不符合本合同规定的，甲方有权拒收，乙方无条件更换，如因乙方交货延期或质量不符合合同要求给甲方造成的一切损失由乙方承担。 九、其他：
1．乙方不得与甲方管理人员形成行贿、受贿，一旦出现此情况，将对当期供货价格20倍以上罚款，并终止双方供货合同，同时甲方保留追述权利。
2．本合同未尽事宜，由双方另行协商解决并签订补充协议。 3.本合同自双方盖章之日起生效。
4．本合同一式肆份，甲方执叁份、乙方执壹份。
甲方：（签章） 代表人签字：经办人签字：地址：电话：年 月
乙方： （签章） 代表人签字：经办人签字：地址： 电话：
年 月
日日
篇三：消防器材买卖合同
消防器材买卖合同：
甲方（需方）： 乙方（供方）：
供需双方本着平等互利、协商一致的原则，签订本合同，以资双方信守执行。
一、商品单价及合同总金额
二、商品质量标准
附商品样本，作为合同附件。 三、商品质量由双方议定。
四、包装方式及包装品处理（按照各种商品的不同，规定各种包装方式、包装材料及规格。包装品以随货出售为原则；凡须退还对方的包装品，应按铁路规定，订明回空方法及时间，或另作规定。）
五、验收方法：由现场施工人员验收
六、付款方式：签定本合同即付30%货款，余款50待设备进入施工现场后即付，剩余20%待安装调试后付清。
七、违约责任
１．需方延付货款或付款后供方无货。使对方造成损失，应偿付对方此批货款总价2％的违约金。
２．供方如提前或延期交货或交货不足数量者，供方应偿付需方此批货款总值2％的违约金。需方如不按交货期限收货或拒收合格商品，亦应按偿付供方此批货款总值2％的违约金。任意一方如提出增减合同数量，变动交货时间，应提前通知对方，征得同意，否则应承担经济责任。
３．供方所发货品有不合规格、质量或霉烂等情况，需方有权拒绝付款（如已付款，应订明退款退货办法），但须先行办理收货手续，并代为保管和立即通知供方，因此所发生的一切费用损失，由供方负责，如经供方要求代为处理，并须负责迅速处理，以免造成更大损失，其处理方法由双方协商决定。
４．约定的违约金，视为违约的损失赔偿。双方没有约定违约金或者预先赔偿额的计算方法的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
5、当事人一方因不可抗力不能履行合同时，应当及时通知对方，并在合理期限内提供有关机构出具的证明，可以全部或部分免除该方当事人的责任。
八、本合同在执行中发生纠纷，签订合同双方不能协商解决时，可向人民法院提出诉讼。
九、合同执行期间，如因故不能履行或需要修改，必须经双方同意，并互相换文或另订合同，方为有效。
甲方：＿＿＿＿＿（盖章） 法定代表人：＿＿＿＿＿（盖章）
乙方：＿＿＿＿＿＿（盖章）法定代表人：＿＿＿＿（盖章）
年月日
篇3：产品销售合同范本
20**产品销售合同范本
以下产品销售合同范本由合同范本网站整理编辑，供您参考：
购货单位：__________________(以下简称甲方)
供货单位：__________________(以下简称乙方)
第一条
其产品名称、规格、质量(技术指标)、单价、总价等[略]
第二条
产品包装规格及费用__________________
第三条
验收方法____________________________
第四条
货款及费用等付款及结算办法______________________
第五条
交货规定
1.交货方式：____________
2.交货地点：____________
3.交货日期：____________
4.运输费：______________
第六条
经济责任
1.乙方应负的经济责任
(1)产品花色、品种、规格、质量不符合本合同规定时，甲方同意利用者，按质论价。不能利用的，乙方应负责保修、保退、保换。由于上述原因致延误交货时间，每逾期一日，乙方应按逾期交货部分货款总值的万分之______计算向甲方偿付逾期交货的违约金。
(2)乙方未按本合同规定的产品数量交货时，少交的部分，甲方如果需要，应照数补交。甲方如不需要，可以退货。由于退货所造成的损失，由乙方承担。如甲方需要而乙方不能交货，则乙方应付给甲方不能交货部分货款总值的______%的罚金。
(3)产品包装不符合本合同规定时，乙方应负责返修或重新包装，并承担返修或重新包装的费用。如甲方要求不返修或不重新包装，乙方应按不符合同规定包装价值____%的罚金付给甲方。
(4)产品交货时间不符合同规定时，每延期一天，乙方应偿付甲方以延期交货部分货款总值万分之____的罚金。
(5)乙方未按照约定向甲方交付提取标的物单证以外的有关单证和资料，应当承担相关的赔偿责任。
2.甲方应负的经济责任
(1)甲方如中途变更产品花色、品种、规格、质量或包装的规格，应偿付变更部分货款(或包装价值)总值*%的罚金。
(2)甲方如中途退货，应事先与乙方协商，乙方同意退货的，应由甲方偿付乙方退货部分货款总值____%的罚金。乙方不同意退货的，甲方仍须按合同规定收货。
(3)甲方未按规定时间和要求向乙方交付技术资料、原材料或包装物时，除乙方得将交货日期顺延外，每顺延一日，甲方应付给乙方顺延交货产品总值万分之____的罚金。如甲方始终不能提出应提交的上述资料等，应视中途退货处理。
(4)属甲方自提的材料，如甲方未按规定日期提货，每延期一天，应偿付乙方以延期提货部分货款总额万分之______的罚金。
(5)甲方如未按规定日期向乙方付款，每延期一天，应按延期付款总额万分之____计算付给乙方，作为延期罚金。
(6)乙方送货或代运的产品，如甲方拒绝接货，甲方应承担因而造成的损失和运输费用及罚金。
第七条
产品价格如须调整，必须经双方协商。如乙方因价格问题而影响交货，则每延期交货一天，乙方应按延期交货部分总值的万分之____作为罚金付给甲方。
第八条
甲、乙任何一方如要求全部或部分注销合同，必须提出充分理由，经双方协商提出注销合同一方须向对方偿付注销合同部分总额____%的补偿金。
第九条
如因生产资料、生产设备、生产工艺或市场发生重大变化，乙方须变更产品品种、花色、规格、质量、包装时，应提前____天与甲方协商。
第十条
本合同所订一切条款，甲、乙任何一方不得擅自变更或修改。如一方单独变更、修改本合同，对方有权拒绝生产或收货，并要求单独变更、修改合同一方赔偿一切损失。
第十一条
甲、乙任何一方如确因不可抗力的原因，不能履行本合同时，应及时向对方通知不能履行或须延期履行，部分履行合同的理由。在取得有关机构证明后，本合同可以不履行或延期履行或部分履行，并全部或者部分免予承担违约责任。
第十二条
本合同在执行中如发生争议或纠纷，甲、乙双方应协商解决，解决不了时，双方可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。(两者选一)
第十三条
本合同自双方签章之日起生效，到乙方将全部订货送齐经甲方验收无误，并按本合同规定将货款结算以后作废。
第十四条
本合同在执行期间，如有未尽事宜，得由甲乙双方协商，另订附则附于本合同之内，所有附则在法律上均与本合同有同等效力。
第十五条
本合同一式______份，由甲、乙双方各执正本一份、副本____份。
订立合同人：
甲方：____________(盖章)
乙方：________(盖章)
代理人：__________(盖章)
代理人：______(盖章)
负责人：__________(盖章)
负责人：______(盖章)
电话：________________
电话：____________
开户银行、帐号__________开户银行、帐号________
________年____月____日***
篇4：商业销售代理合同
商业街营销代理协议书
甲方:
乙方：
甲、乙双方本着平等、诚信、双赢的合作原则，现就商业街版块委托乙方进行商业地产营销代理的有关事项，经友好协商，达成以下协议，双方共同遵守。
第一条：委托项目的基本概况
一、项目名称：
一期商业
二、项目地址：
三、项目规模：总建筑面积万平方米商业街商业建筑面积平方米
第二条：合作方式
一、甲方全权委托乙方对甲方项目进行商业营销策划、销售代理。
二、按甲方的委托内容和双方约定的工作目标进行营销策划、广告宣传、销售代理工作，以保证销售目标的实现。
三、甲、乙双方按约定的权力、责任、义务，在确定的时间内，完成各自的工作目标。
第三条：合作期限
一、甲方委托乙方担任项目的商业地产营销代理的期限自20**年5月1日至20**年5月1日止。
二、甲、乙双方签订协议后，乙方根据工作的需要于20**年5月1日前派驻人员到达项目所在地并开展工作。
三、合作期满，甲方应对乙方的工作作出全面、正确的评估，在评估的基础上，双方协商确定是否续约及续约的目标。
第四条：合作的主要内容
一、乙方在受托进行商业地产营销代理期间，根据项目营销、销售、等工作的需要，及时派出不低于8人的商业营销专家、销售顾问，对甲方的项目进行策划、营销、销售。
二、乙方在营销代理期间的主要职责：
1、项目的市场调查;
2、项目的整体策划及推广;
3、项目销售策略的制定;
4、项目销控策略的制定;
5、项目的定价策略的制定;
6、项目的推广策略的制定;
7、项目的广告及宣传;
8、项目的销售代理;
9、项目销售过程中，涉及投资购买者关心的投资保障、布局、招商、经营、管理、促销、服务等有关商业问题的顾问咨询。
10、销售和营销推广过程的制度建设和流程设计。
第五条：乙方的工作目标
一、营销代理期间的主要工作目标
1、进行营销策略的制定，完成《项目营销策划书》一份。
2、进行项目销控策略的制定，完成《项目销售控制方案》一份。
3、进行销售定价策略的制定，完成《项目销售定价原则及价目表》一份。
4、编写销售所需要的文案及文本。实现最终商业地产的全盘销售工作。
第六条：乙方营销代理佣金计算
一、团队月费
1、项目开盘前甲方向乙方每月初预支团队月费五万元、乙方结算第一次佣金时甲方予以扣除。乙方人员进驻项目地后三个工作日内，甲方向乙方予以支付。
2、乙方以双方共同确认的商业房屋销售价格为标准,对外销售房屋、并按实际销售额阶梯提取代理佣金。提取的标准为：销售总盘任务的60%按实际销售总额的2%提取代理佣金。销售总盘任务60%以上按实际销售总额的3%提取代理佣金。
3、代理费结算采取每月一次性结清的方式向乙方支付，即甲方每月5日前按上月销售额向乙方结算代理费，甲方不得无故拖延。
5、非甲方原因如发生客户退铺情况时，甲方可将该退铺客户购买金额中乙方实际取得的代理费，在下一期对乙方结算的代理费用中扣除，并注明退房原因。
6、甲、乙双方共同确认销售价格后，乙方可根据销售策略的需要适当提高售价，高出基准销价以上的部分甲乙双方8:2、(甲方分取80%、乙方分取20%)甲方于每月向乙方结算代理佣金时一并向乙方予以全额付清。
二、乙方知识产权保护及补偿
1、甲、乙双方因任何原因不再合作，未经乙方同意，甲方不得以任何方式和理由留用乙方派驻的管理人员或销售顾问。每留用乙方一人，则甲方赔付乙方人民币壹拾万元整。
三、甲、乙双方费用负担的划分
1、甲方向乙方支付的销售代理费仅为乙方向甲方提供营销策划、销售代理服务;营销思想、销售模式和制度体系建立;乙方派驻管理专家、销售顾问工资福利费用、销售代理佣金费用的总和。
2、甲方根据完成的销售合同向乙方支付的费用，
3、乙方在受托进行项目的营销代理、销售代理过程中，甲方项目所需的各项销售费用、管理费用、行政费用、甲方指派的人员工资福利、印刷费用、广告费用、促销活动费用、差旅费用、公关费用等一切与正常营销、销售活动有关的费用均直接从经营管理成本中支出，而不得计入乙方收取营销代理费之中。
第七条：甲、乙双方的权力
一、甲、乙双方在合作期间甲方享有以下权力
1、咨询权：
甲方可向乙方进行项目商业规划、商铺分割、商铺销售、营销策划等有关商业方面的各项咨询。
2、决策权和审批权：
甲方拥有项目投资方向、营运模式、销售策略、定价策略、大型企划案的决策权，以及经营业态、店铺面积、公摊控制、资金使用、费用标准的审批权。
3、监督权和审计权：
甲方有权对乙方在项目营销代理期间对重大事项和重大决策进行必要监督;有权对乙方使用的资金、发生的费用状况进行审计。
4、知情权：
甲方拥有对乙方营销代理期间各项工作状况的知情权，有权要求乙方按月度、季度、年度向甲方提供销售工作情况汇报和工作计划。
5、建议权：
甲方有权对在乙方营销代理期间各项工作计划、工作方案、营销方案及广告文案提出建议。
6、考核权：
甲方有权按双方约定要求和工作目标对乙方进行考核。
二、在合作期间乙方享有以下权力
1、建议权：
乙方有权对项目整体策划、功能布局、销售策略、宣传策略、定价策略及商业管理模式等提出建议或意见。
2、人员调整权：
乙方拥有项目营销代理工作所需的专家、顾问成员的指派、调整权。
3、费用申请权：
乙方有权按照甲乙双方确定的广告宣传费预算，按工作计划申报行政办公费用、广告宣传费用、公关费用。
第八条：甲、乙双方的责任和义务
一、在合作期间，甲方有以下责任和义务：
1、甲方有义务及时向乙方提供该项目的详细资料，并保证其真实性。
①甲方向乙方提供销售文件，包括项目预算，营业执照复印件。
②甲方应向乙方提供全部销售面积、套内使用面积及公摊面积证明。
2、甲方有义务按双方确认的营销推广方案在执行中所产生的广告、印刷品、促销品、公关费等费用予以正常支付。甲方不得随意删减费用支出或拖延付款。
3、甲方需指派1~2人协助乙方开展后勤服务工作。
4、甲方应保证已确认和对外承诺的该项目的工期进度及竣工时间，并及时向乙方通报，确保对客户的承诺。
5、甲方负责乙方销售场所的水、电、冷气、暖气、通讯、办公桌椅及用品，保证乙方工作人员正常行政办公。
6、甲方负责办理各项质检证书、面积测绘及提供产权过户等所需的各项文件。
7、甲方应经常性与乙方进行研讨、协商，及时审批乙方制定的销售策略和销售价格、销控方案、广告计划、促销活动等工作方案。
8、甲方需按协议规定按时向乙方支付销售代理佣金。
二、在合作期间，乙方有以下责任和义务
1、乙方负责组建项目策划小组和销售小组，进行项目策划和销售代理工作。
2、乙方负责项目整体策划、销售方案的制定，向甲方提供系统、完整、可行的整体策划、销售方案。
3、乙方需按确定的销售目标完成销售任务。
4、乙方负责置业顾问的组织、培训的管理工作，确保销售人员素质优良，行为规范统一，确保建立一支强有力的营销队伍。
5、在销售过程中，乙方应保证其销售工作人员恪守职业道德，严格按甲方提供的物业条件和承诺做出适当的解释。
6、乙方需建立一整套严密完整的工作程序和规章制度，确保销售工作顺利进行。
7、乙方负责根据市场变化和物业情况，负责制定广告宣传计划，营销活动主题策划、媒体协调、发布实施等工作。
8、乙方在代理该项目策划和销售的过程中，负责其所有工作人员的工资、资金、各种补贴及差旅费用。
9、乙方需对员工上岗所需的服装费用由乙方承担。
10、乙方有义务及时向甲方提交销售报表及汇报重大事宜。
第九条：其它约定事项
1、为保证乙方营销代理各项工作的需要，甲方必须保证甲乙双方共同确认的宣传费用、营销费用、行政费用、广告费用等费用的合理、及时投入，确保乙方工作开展的正常化。
2、若因甲方工程进度延误、资金短缺、手续不完善或与公共关系恶化等原因导致项目建设的工作滞后、时间延误，则甲方应及时通报乙方，否则乙方有权暂时终断工作，并有权要求甲方照常支付费用。
第十条：履行保证和违约责任
1、甲、乙双方应遵照本协议约定的事项、责任和义务，任何一方违反本协议约定的事项，所造成的损失和责任由违约方承担。
2、甲、乙双方不得擅自单方面解除本协议或拒不履行本协议，否则由此造成的经济损失和法律责任由违约方全部承担。
3、若因甲方工程延误、不能及时支付广告宣传费用或因干涉乙方正常工作等原因造成乙方不能有效地进行营销代理工作，其责任由甲方承担。
4、甲方未能按时向乙方支付营销策划及销售代理费用，乙方有权终止工作或终止合作，并由甲方承担乙方相关的经济损失。
5、乙方在营销代理期间应遵照国家的法律、法规，恪守本协议约定的义务，对甲方的投资和资产负责。若因乙方违法经营给甲方造成的损失，由乙方承担相应的责任。
6、乙方在履行本协议中，若有重大失职、违约行为，致使甲方遭受重大经济损失时，甲方有权根据实际情况终止本协议并有权要求乙方赔偿经济损失。
第十一条、保密条款
1、乙方在本项目策划、销售、营销、顾问过程中所接触到甲方的有关本项目的资料，包括但不限于政府批文、技术资料、设计方案、图片、会议记录、策划报告、经验数据等均属于甲方机密，乙方必须妥善保管。乙方如需公布上述资料，必须经甲方同意。
2、乙方在本项目的策划、销售、营销、顾问过程中，向甲方提交的各项方案、报告、文件、数据、图片、表格、会议纪要等文字图片资料，均属乙方的商业密秘，只供甲方阅读、存档，甲方不得转借、传播给第三方。
3、甲乙双方合作期间及合作期满一年内，任何一方均不得将双方的合作内容透露给第三方。
第十二条：不可抗力
如遇自然灾害、战争、重大工程事故等不可抗力因素影响而致使本协议不能正常履行或不能完全履行，则双方互不追究责任。
第十三条：其他约定条款
1、对本协议的修改与变动，必须经甲、乙双方协商并签订有效的书面补充协议才能生效。
2、凡因履行本协议所发生或与本协议有关的一切争议，双方应尽量通过友好协商加以解决。协商不能解决时，可提交当地仲裁委员会仲裁或诉诸法律。
3、合作中任何一方发出的任何通知或报告须以书面、电子邮件，或图文传真的形式发出。如以图文传真的形式发出，必须在发至收件人的正确图文传真24小时后才视作有效送达。
4、本协议未尽事宜或协议中仍需调整或解决的问题，经双方协商一致后，可签订补充协议或书面声明，一经双方签字盖章，与本协议具有同等法律效力。
5、在合作期内，任何一方提出终止协议，必须提前30天，以书面形式通知对方，除法律规定或本协议约定的允许解除的条件以外，任何一方擅自终止本协议均需向对方支付违约金，数额为壹拾万元人民币。
第十四条：附则
1、本协议一经签字、盖章后即生效。
2、本协议一式肆份，双方各执贰份。
甲方(签章)：
乙方(签章)：
法定代表人/代表：
法定代表人/代表：
法定地址：
法定地址：
通讯地址：
通讯地址：
电话：
电话：
签约时间：*年*月*日
签约地点：
本协议有效期限：*年*月*日
至*年*月*日
篇5：商品房销售合同条款培训
商品房销售的主要法律问题解析
目录
第一讲
一些重要的合同概念及应注意的法律问题
一、合同成立与合同生效
二、合同效力待定
三、无效合同与无效合同条款
四、格式条款的法律问题
五、定金与订金的问题
第二讲商品房销售时经常用到的概念
一、房屋的面积
二、税费概念
三、商品房销售常用名词解释
四、商品住宅的价格构成
第三讲商品房销售广告与宣传资料的法律风险问题
一、当前商品房销售广告与宣传存在违法行为的主要类型
二、商品房广告的法律性质定位
第四讲商品房预售的法律规定
一、商品房预售合同的法律定义
二、商品房预售合同成立有效条件
第五讲商品房买卖合同的主要条款法律分析
一、商品房买卖合同文本
二、套内建筑面积与分摊的共有面积处理
三、如何确认所交付的商品房面积
四、规划、设计变更的处理
第六讲商品房买卖的贷款法律分析
一、住房公积金贷款条件
二、住房公积金贷款金额和期限
三、商品房住房贷款额和期限
四、非居住房屋贷款
第七讲商品房的交付使用及其质量保证
一、商品房的交付要求
二、交付时应提供的文件
3、商品房的保修责任与保修期限
4、商品房质量与合同解除
第八讲商品房的维修基金
1、首期维修基金的交纳
2、维修基金专户的开立
3、维修基金的使用
第九讲商品房买卖转移登记和权证办理
一、商品房买卖转移登记需要提交资料
二、预购商品房的预告登记、单方预告登记
三、房地产权证(小产证)的办理时限
第一讲一些重要的合同概念及应注意的法律问题
一、合同成立与合同生效
合同的成立，是指订约当事人就合同的主要条款达成合意，即双方当事人意思一致;而所谓合同生效，是指已成立的合同在当事人之间产生了一定的法律拘束力或称法律效力。在合同关系的实践中，合同成立是合同生效的前提，就多数情况来说，合同成立与合同生效是一致的，但合同成立绝不等于合同生效，而合同生效一定有合同成立的前提，也就是说，无合同成立，根本就不存在合同生效、无效的问题。
二、合同效力待定
1.概念
合同效力待定，是指合同成立以后，因存在不足以认定合同无效的瑕疵，致使合同不能产生法律效力，在一段合理的时间内合同效力暂不确定，由有追认权的当事人进行补正或有撤销权的当事人进行撤销，再视具体情况确定合同是否有效。处于此阶段中的合同，为效力待定的合同。
2.类型
(1)、无行为能力人所订立之合同。
(2)、限制行为能力人缔结的合同。
(3)、无代理权人以被代理人名义缔结的合同。
(4)、无处分权人处分他人财产订立的合同。
三、无效合同与无效合同条款
无效合同是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益而无效。可见，无效合同是已经成立的合同，是欠缺生效要件的合同是不具有法律约束力的合同不受国家法律保护。无效合同自始无效，但部分条款无效，不影响其余部分的效力。
四、格式条款的法律问题
合同法司法解释二有三处条文涉及：第六条，关于格式条款提供者的提示和说明义务的细化;第九条，格式条款的可撤销性;第十条，格式条款的无效认定。这三个条文所依附的，主要是合同法第三十九条、第四十条、第五十四条等。以上所述条文，构成了格式条款的规范体系，尤其是司法解释二第六条。第一款：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。”第二款：“提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”这一条司法解释，对于房地产交易而言也很有针对性。细心的人或许发现，很多美奂美伦的销售手册，往往会在某个角落里用肉眼难以辨认的方式加上一句诸如此类的免责声明：图文均为宣传需要，具体以实物为准，解释权归开发商云云。在几乎所有的认购书中往往夹杂一句：认购人已查看、理解并接受商品房买卖合同及其附件，不得以合同内容未经协商为由拒绝签署。在商品房买卖合同附件中，各种免责、限责条款更是五花八门、不一而足。尽管商品房买卖合同等资料是否属于格式合同在实践上尚有争议，但是进行必要的、合理的提示和说明，对于开发商降低合同风险而言不无必要。特别是根据司法解释二第六条第二款，说明义务的举证责任被分配给格式条款提供者，对于开发商而言，要求购房人在合同之外签署一份无疑义声明，也不失为一种有效的风险防控手段。
5、定金与订金的问题
在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。
订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。
值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金;若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。
由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。
第二讲商品房销售时经常用到的概念
一、房屋的面积
1、(住宅)房屋使用面积
是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。
2、(住宅)房屋建筑面积
房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。
3、成套住宅建筑面积
是指成套住宅的建筑面积总和。
4、危险房屋建筑面积
是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋建筑面积。
5、房屋减少建筑面积
指报告期由于拆除、倒塌和因各种灾害等原因实际减少的房屋建筑面积(包括私有房屋)。
6、房屋的产权面积
房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
7、房屋预测面积
预测面积是指在商品房期房(有预售销售证的合法销售项目)销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。
8、房屋实测面积
实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。
9、房屋的共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
10、成套房屋的套内建筑面积
由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
11、套内房屋使用面积
为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1)套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和;2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;4)内墙面装饰厚度计入使用面积。
12、套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
13、套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
14、商品房的销售面积
商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
15、共有建筑面积
(公有建筑面积)
共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
16、共有建筑面积的计算方法
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
二、税费概念
公共维修基金：根据北京市建设委员会《北京市住宅专项维修资金管理办法》第七条规定商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米;多层住宅、非住宅为100元/平方米;高层住宅、非住宅为200元/平方米。
在办产权过程中包括：登记费：每建筑平方米0.3元;房屋所有权证工本费：每证收费4元;房屋所有权证印花贴税：每件5元。
三、商品房销售常用名词解释
楼花：一词最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。
实际销售面积：是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。
外销(租)：经有关部门批准，销售(或出租)给境外企业和个人，包括外国人、外籍华人、华侨及港澳台同胞的商品房屋面积。
单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。
期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。
商品房的均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。
复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。
跃层式商品房：由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。
商住住宅：是soho(居家办公)住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。
外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。
中空玻璃：是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体(如加入惰性气体)状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。
基价：经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
七通一平(熟地)：是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。
三通一平(净地)：指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。
五证两书：“五证“《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》、《商品房销售(预售)许可证》“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》
普通住宅：一般是以家庭为单位居住，2房3房为主力，品质档次高低不同。居住人群要看中居住环境，绿化，学校等配套。由于是长期居住，因此要关心物业费，水电费等开支，交通便利也很重要，但是较之商用人群还是有一定容忍度，允许新盘之后再完善相关的生活配套设施。
建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
四、商品住宅的价格构成
根据北京市物价局颁布的《北京市商品住宅销售价格构成》第四条规定商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政事业型收费和利润构成。其中可列入住宅开发成本的费用包括土地使用权取得费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费;期间费用是指商品住宅开发期间的管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出;税金为依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等;商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政事业性收费包括城市基础设施建设费。
第三讲商品房销售广告与宣传资料的法律风险问题
一、当前商品房销售广告与宣传存在违法行为的主要类型
1、商品房环境方面的宣传
2、商品房使用功能广告
3、表明提供优惠或附赠送礼品和其它法律禁止用语的广告
4、表明商品房证号、面积、价格等方面的广告
二、商品房广告的法律性质定位
1、要约邀请与要约概念
根据《合同法》的规定，要约邀请，是指一方邀请对方向自己发出要约。与要约不同，要约邀请仅仅是预备订立合同的行为，对发出人而言没有法律拘束力，即使相对人作出承诺，也不能成立合同。在实践中，要判断是要约还是要约邀请往往不是一个简单的过程。我们可以简单地这样理解，要约邀请对发出人没有约束力，要约对发出人有约束力。
2、我国司法实践中将售房宣传广告视为要约的规定
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。此条有两层含义：其一在通常情况下，商品房销售广告和宣传资料的内容往往不够具体、明确，一般不含有要约的意思，应依据《合同法》第十五条第一款的规定，认定其不具备合同要约的要件，性质为要约邀请，对双方当事人均不产生合同的约束力。其二只要具备以下条件，就应当视为要约：(1)、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明与允诺;(2)、此说明和允诺应当具体确定;(3)、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。对符合上述条件说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，即应当承担违约责任。
第四讲商品房预售的法律规定
一、商品房预售合同的法律定义
商品房预售合同，是指房地产开发商企业(以下统称出卖人)或代销商与买受人签订的，由开发商或代销商承诺向买受人到期交付房屋，买受人支付购房款的合同。交付房屋的一方称为出卖人，支付购房款的一方称为买受人。商品房出卖人和买受人双方约定，出卖人在约定时间内将建成的商品房所有权转移于买受人，买受人向出卖人交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。
二、商品房预售合同成立有效条件
1、商品房预售合同的主体必须合格
2、商品房预售合同的形式必须符合法律的规定
第五讲商品房买卖合同的主要条款法律分析
一、商品房买卖合同文本
根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售后，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。商品房预售合同就是规定在房屋预售中，开发商和购房者之间权利义务的协议。
2、套内建筑面积与分摊的共有面积处理
商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。
三、如何确认所交付的商品房面积
根据相关规定，在商品房交付时，开发商会向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。
四、规划、设计变更的处理
根据相关规定及合同约定，经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。
第六讲商品房买卖的贷款法律分析
一、住房公积金贷款条件
根据《北京住房公积金贷款办法》第七条规定借款人须具备下列条件：(一)具有合法有效身份;(二)具有完全的民事行为能力;(三)具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力;(四)购买、建造、翻建、大修自住住房;(五)具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关证明文件;(六)符合委托人规定的有关贷款的住房公积金缴存条件;(七)提供委托人认可的担保;(八)借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款;(九)符合委托人规定的其他条件。
二、住房公积金贷款金额和期限
根据《北京住房公积金贷款办法》规定公积金贷款实行限额管理，每笔贷款金额应当同时符合下列限额标准：(一)不得超过房屋评估价值或实际购房款(以两者中较低额为准)的一定比例;(二)不得超过单笔贷款最高限额。目前，住房公积金贷款单笔最高额度为80万元。贷款期限由委托人和借款人商定，最长不得超过30年。
三、商品房住房贷款额和期限
根据《中国建设银行个人住房贷款办法》第七条规定贷款额度最高为所购(建、大修)住房全部价款或评估价值的80%，贷款期限最长为30年。
四、非居住房屋贷款
购买非居住房屋只能商业贷款并以商品房作抵押。
第七讲商品房的交付使用及其质量保证
一、商品房的交付要求
商品房交付时应符合交付条件即该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表并且具有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。
二、交付时应提供的文件
开发商在交付商品房时应向购房人出示该商品房经竣工验收合格的文件。向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
三、商品房的保修责任与保修期限
根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(下称，规定)中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
2000年1月30日施行的国务院《建筑工程质量管理条例》规定，建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书的最低保修期为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
1998年9月1日施行的《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定，《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定的各部位的最低保修期为：1、屋面防水3年;2、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;3、墙面、顶棚抹灰层脱落1年;4、地面空鼓开裂、大面积起砂1年;5、门窗翘裂、五金件损坏1年;6、管道堵塞2个月;7、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;8、卫生洁具1年;9、灯具、电器开关6个月;10、其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
举个例子来说，假设房屋于20**年12月31日竣工，而开发商于20**年12月31日向买受人交房，则此时施工单位对屋面防水的剩余保修期为4年，规定中的3年低于该存续期，则保修期应为4年;如开发商于20**年12月31日向买受人交房，施工单位的剩余保修期为2年，少于规定中3年的最低保修期，则保修期应为3年。买房人可与开发商协商延长保修期，但开发商不得要求缩短保修期，其擅自缩短保修期的行为无效。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
四、商品房质量与合同解除
最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
该条以商品房质量问题是否严重影响正常居住使用为标准，将商品房质量问题分为两类：严重影响正常居住的商品房质量问题和一般质量问题。
1.一般质量问题，出卖人应当在保修期内承担修复责任
2.因商品房质量问题严重影响正常居住使用的，买受人享有合同解除权，并可以请求赔偿损失
第八讲商品房的维修基金
一、首期维修基金的交纳
公共维修基金指的是住宅共用部位、共用设施设备维修基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造。
根据北京市建设委员会《北京市住宅专项维修资金管理办法》第七条规定商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米;多层住宅、非住宅为100元/平方米;高层住宅、非住宅为200元/平方米。本办法所称的多层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为六层以下(含六层)的建筑;高层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为七层以上(含七层)的建筑。
商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。商品住宅的业主、非住宅的业主未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人。
售房单位可以代收住宅专项维修资金但应当出具由市财政主管部门统一监制的北京市住宅专项维修资金专用票据。
二、修基金专户的开立
根据北京市建设委员会《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅的业主交存的住宅专项维修资金，由市住房资金管理部门负责日常管理。经市房屋行政主管部门会同市财政主管部门、市审计主管部门和市住房资金管理部门共同决定，由市住房资金管理部门委托本市一家商业银行，作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
业主大会成立后，经业主大会决议，业主委员会可以在本市一家商业银行开立本物业管理区域的住宅专项维修资金专户，并向市住房资金管理部门申请划转本物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金。市住房资金管理部门应当在收到申请之日起30日内，将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。划转住宅专项维修资金时，业主委员会应当与开户银行、区县房屋行政主管部门签订发生本办法规定的危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，同意区县房屋行政主管部门组织代修并从维修工程涉及的业主交存的住宅专项维修资金中支付相应费用的授权协议书。
三、维修基金的使用
住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：(一)屋面防水层破损，顶层房间渗漏的;(二)楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿;(三)地下室出现渗漏、积水的;(四)楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值;(五)增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变;(六)外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的;(七)公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的;(八)公共区域门窗或窗纱普遍破损的;(九)其它情况。住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：(一)电梯主要部件需要进行维修或更换的;(二)二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的;(三)避雷设施不满足安全要求的;(四)配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的;(五)消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的;(六)楼内排水(排污)设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的;(七)其他情况。
第九讲商品房买卖转移登记和权证办理
一、商品房买卖转移登记需要提交资料
根据《房屋权属登记收件标准》规定新建商品房买卖(首次)的登记条件：开发项目取得房屋所有权证、国有土地使用证(有偿用地)。
(1)房屋买卖合同(原件，核验两本加贴印花税的合同);
20**年3月15日以后签订商品房预售合同的，提交网上签订的预售合同;20**年1月1日后签订商品房现房买卖合同的，提交网上签订的现房买卖合同;
(2)签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书(原件);
(3)房屋登记表、分户平面图二份(原件);
(4)专项维修资金专用收据(1999年1月1日以后签订购房合同的);
(5)契税完税或减免税凭证;
(6)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;
(7)外国驻华使馆、领事馆购买房屋的，提交外交部批准购房文件。
二、预购商品房的预告登记、单方预告登记
1、预告登记指当事人约定买卖期房时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。也就是说在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
2、单方预告登记是上海市房屋土地管理局首次推出，即购房者在申请购房预告登记后则可取得土地使用权、房屋所有权或房地产他项权利的优先请求权。这项登记制度被认为是可以避免因为房价上升卖房人违约而给购房者带来的风险。然而，在房价下跌时必然产生相反的情形，即购房者会千方百计逃避履行合同。而这时候，卖房者如果在签订合同后在房交中心办理单方预告登记，也能得进一步的保护。
三、房地产权证(小产证)的办理时限
根据《房屋权属登记工作规范》北京市建设委员会规定单户办理房产证的时间为10个工作日，批件办理房产证的时间为30个工作日。
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