物业管理八个典型错误

物业管理中的八个典型错误

一、限水限电

　　1、现象：不交物业服务费就停水、限电，对外则解释为设备故障。而且不交费，设备就老出故障，特别是炎热的仲夏，寒冷的三九，直至交费为止，以此起到警示作用(或者说是要挟更准确一些)。

　　2、结果：与业主的服务供求关系日益恶化，导致长期恶性循环。

　　3、正确处理方法：动情、说理，讲求交流技巧，如果实在无法沟通，可以合法运用法律手段。

二、以恶治恶

　　1、现象：不交车辆占道费就安排工作人员(通常是保安员)对车辆动些小手脚，如：拌断倒车镜、划伤车体，甚至放车胎的气、往车上丢垃圾等，要么干脆将车辆锁住，扣留。对外还宣称，我们会加强巡视，尽量杜绝这种恶意破坏的现象。

　　2、结果：欲盖弥彰的手法会进一步加剧矛盾，促使矛盾升级。

　　3、正确处理方法：以说理为主，辅之以情，可依靠业主委员会协助进行说服工作。

三、能拖则拖

　　1、现象：对于房屋质量问题物业公司无法解决，而开发商又是母公司，这种情形下只有一个办法：拖。当面承诺，转身就忘;满口答应，就是不修。希望能既不得罪房产开发公司，也不得罪业主。

　　2、结果：两方都变相得罪了，两头不讨好。同时对业主失去信誉，业主也不会再把物业公司作为可以依赖、依靠的朋友。

　　3、正确处理方法：积极沟通房产开发商，不逃避现实，从根本上解决问题。

四、虚情假意

　　1、现象：对业主哭穷是常用的收费手段，正所谓“会哭的孩子有奶吃。”但现实中未必会如愿。要不就虚情假意地每逢不交费的业主就套近乎，说好话，最后实在没辙了，就只能耍横。

　　2、结果：形成了一种畸形的服务供求关系。

　　3、正确处理方法：宣导市场规则，服务也是一种商品，需要付费购买，对于市场化的行为用市场化的手段解决。

五、得过且过

　　1、现象：每逢消防、安全检查就尽量糊弄过去，得过且过。

　　2、结果：埋下危险的隐患，一旦出现险情可能导致无法承担的后果。

　　3、正确处理方法：从人员、意识、设备、制度、组织五方面落实安全措施。

六、妄自菲薄

　　1、现象：物业公司经理对提意见、不满的业主总是为自己找托辞，推托责任，或者干脆避而不见。有的物业公司连服务工作人员、秩序维护员都很难一见，平日里只能见到几个“游击队”式的保洁员。

　　2、结果：失去尊重与信任，最终难逃被炒的命运。

　　3、正确处理方法：服务行业的管理者要主动接触问题、处理问题、解决问题，服务工作人员要充分注重规范化、正规化、专业化。

七、搞定战术

　　1、现象：对带头挑物业公司刺的业主，要么重点“治理整顿”，要么私下交易摆平。

　　2、结果：失去“公平”原则、“服务”原则。

　　3、正确处理方法：重视、分析，科学、客观地对待“意见领袖”。

八、贪图小利

　　1、现象：入室有偿维修从材料、配件入手，以次充好来提高经营效益。

　　2、结果：用杀鸡取卵，涸泽而渔的方法获取蝇头小利，一定得不偿失。

　　3、正确处理方法：贪图蝇头小利的结果一定是得不偿失。坚持质价相符的有偿服务原则，建立长期稳定合作关系。

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篇2：物业管理主要费用组成及解释

(1)物业管理人员费用：

　　是指物业管理与服务人员工资，按规定提取的工会经费，残疾人就业保障金，职工教育培训费以及按规定应当缴纳的养老、失业、工伤、医疗、生育、住房公积金等社会保险费用。

(2)物业共用部位及设施设备运行和日常维护费用：

　　是指为保障共用部位及设施设备的正常使用和运行、维护保养、年度检测所需的费用。

(3)绿化养护费用:

　　是指因管理、养护、修剪绿化所需的绿化工具、器具购置费、绿化用水、补栽、施肥、农药、防风、防冻、防自然灾害等费用。

(4)清洁卫生费：

　　是指为保持区域内公共部位。场地内环境卫生所需的购置工具、易耗物品、消杀防疫费用、化粪池管道清掏疏通、清洁用料以及环卫所需交费用等。

(5)秩序维护费：

　　是指为维护区域内秩序所需的器材装备费，安全防范人员的人身保险费、服装费等费用。

(6)物业共用部分共用设施设备及公众责任保护费：

　　是指物业服务企业为购买物业共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。

(7)办公费用：

　　是指物业服务企业为维护区域正常的物业服务管理活动所需的办公用品、交通费、通讯费、水电费、书报费、取暖费、房租及其他费用。

(8)管理费分摊：

　　是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下。为保证相关的物业服务正常运转而由各个项目承担的管理费用、

(9)固定资产折旧费：

　　是指按照规定折旧方法计提的物业服务固定 资产的折旧金额。物业服务固定资产是指在物业服务项目内由物业服务企业拥有的与物业服务直接有关的，使用年限在一年以上的资产。

(10)法定税金：

　　其涵盖

　　1、营业税(按企业经营总收入的5%征收)

　　2、城市建设维护税(按营业额7%征收)

　　3、教育附加费(按营业额3%征收)

篇3：物业管理石材清洁与护理

　　现代物业管理涉及的范畴与内容很多，本文只就物业管理中的石材清洗与养护方面与业内人士交流。城镇物业中的楼、堂、馆、所除了建筑构架外，内外装修上用得较多的材料是石材、陶瓷、人造板材、铝塑板材、玻璃制品等。就装饰石材而言，一般采用的有：

　　饰面石材：主要为各种颜色、花纹图案、不同规格的天然花岗石，大理石、板石及人造石材，包括复合材、水磨石板材等，品种有国外进口和国产的，种类繁多。墙体石材：主要用在建筑群体的内外墙，规格各异，如外墙用蘑菇石、壁石、文化石、幕墙干挂石，天然型、复合型及基础用不同规格块石等。

　　铺地石材：室内外、公园、人行道的天然石材成品、半成品和荒料块石等。

　　装饰石材：如壁画、镶嵌画、壁帘、图案石、文化石、各种异型加工材圆柱、方柱、线条石、窗台石、楼梯石、栏杆石、门套、进门石等。

　　生活用石材：如石材家具、灶台石、卫生间台板、桌面板等。艺术石材：楼宇大厅、会议室、走廊、展示厅等用石雕、艺雕制品，如名人雕像、飞禽走兽、浮游生物塑像、石碑、牌坊石、志铭石等。

　　环境美化石材：这类石材又称为"环境石"，如路缘石、车止石、台阶石、拼花石、屏石、花盆石、饮水石、石柱、石凳、石桌等。

　　电器用石材：各种不同规格的绝缘板、开关板、灯座、石灯等。

　　一般高级楼宇装饰，石材用量约占总装饰用材的30—40%不等，可见装饰石材在物业管理上占有较大份额，如何把物业中的装饰石材保持其"青春常在"是物业管理的一项重要工作。众所周知，任何物品使用时日久了就必然按一定老化率递减，使其陈旧，更何况天然石材在室外受大气阳光、风雨的物化影响，尤其是环境污染使其褪色、风化、表面凹凸不平，更多的是由于石材品质和施工后期保养等方面的缘故，加之在生产过程中未作表面护理，故而在已建楼宇装饰石材中常常可见产生锈斑、泛黄、泛碱、水斑、湿痕、污渍、白华、苔藓等病症，严重影响石材的外观图案、色彩和光泽，使装饰效果大为逊色。为消除石材在装饰后的病症就必须在石材加工前进行表面处理和装饰后的护理，使其青春永驻，这是石材业未来发展趋势。就物业管理来说，主要是石材装饰后的护理，现在比较成熟与常用的技术归结起来有：清洗、护理、着色、增光与研磨、粘接、修补、加固等。这些适用技术以不同手段对石材的前后期处理，均可达到色彩艳丽、光泽度高、经久耐用的目的。

　　物业管理中几种常见的石材病症的预防及治1、锈斑。形成原因有先天的和人为的：部分石材材质中含有较多的氧化碳和黄铁矿，这些铁质矿物接触空气被氧化而生成铁锈，通过石材的微孔渗出。石材在开采、加工、安装、使用等过程中，尤其在加工过程中有铁质残留在石材表面，经空气氧化后形成铁锈污染。

　　预防锈斑的关键是在石材加工后要进行有效的表面处理，以防止含铁质矿物被氧化后渗出表面。

　　物业管理中处理已经产生的锈斑，主要是防锈剂。但由于现市场出售的除锈剂多属酸性，所以对不耐酸的石材如大理石质、白云石质使用前应进行试验，必要时加水稀释。

　　还要注意在除锈后必须用清水彻底清洗，然后再用树脂注入，增强石材的防水功能。

　　1、水斑湿痕。形成主要原因是受湿法施工中的水泥浆影响所致。预防湿痕不干现象的主要方法是注入树脂使石材防水，以阻隔空气中的水份与石材或水泥内部物质的接触，降低其化学反应条件。另外，尽量避免采用湿法水泥沙浆施工，施工后要做好接缝粘合与排水。

　　处理已经出现的湿痕，目前尚没有较好的办法。主要采用的补救措施是用树脂注入方法使没有出现湿痕的部位颜色加深，以此调整两者颜色的色差。此外，可采用渗透染色来改变原装饰石材的颜色。"湿痕不干"可算是石材病症的癌症，是石材养护方面的一大难题。

　　2、白华现象，俗称流眼泪。由于湿法施工，石材背面灌注水泥沙浆，雨水掺入水泥沙浆中，溶解其中的钙或盐成份，有钙、盐成分的水分渗入石材毛孔填缝不实处，天长日久形成水道渗出表面，与空气中的酸雨等接触，生成不溶解的白色物——白华。

　　如何消除白华现象呢？一是在石材加工后，用渗透型防护剂对石材进行六面处理，起护理作用;二是在湿法施工中掺入水泥白华防止剂，以降低水泥渗水形成水道;于是尽量采用干挂施工法。

　　对于已经产生的白华处理：一是先用水将白华部分打湿，再用稀释的盐酸清洗白华直至消失;二是用清水冲洗已清洗的石材表面，使其达到中性为止，阴干后，再对石材表面及接缝进行养护处理。

　　3、盐类晶化，俗称泛碱。由湿法施工中强碱性水泥与大气中的酸性溶液反应而成。

　　预防盐类晶化现象.首先要避免湿法水泥沙浆施工，其次用渗透性防护理剂进行养护。使其具有防水性能。

　　处理已发生的盐类晶化，首先用刷子将表面的白色粉末刷掉，再用大量清水彻底清洗残留物，最后进行树脂注入或石材表面上用具有防水性能的抛光剂抛光即可。

　　4、苔癣植物的生长。该现象主要产生在石材内部水分和有机质较集中的部位，它会致石材表面形成苔绿、灰黄等苔癣，影响石材外观及寿命。预防方法主要是止水、防水。对已长出的苔癣可用工具将其铲除，再用适合的清洗剂清洗，待干燥后用石材养护剂处理即可。

篇4：物业管理费测算要点和方法

一、物业管理费测算的准备工作

1、确定管理费成本构成的注意事项。

　　物业管理费的构成并不是一成不变的，具体到核算某个特定物业的管理费时，由于各个物业的具体情况不同，要根据该物业和实际情况，在上述构成内容中进行必要的增减，同时要注意以下几点：

　　(1)要尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体越详细，才越真实。(2)尽量全面，不要漏项，比如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目;在消耗材料测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目。

　　(3)测算依据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确，不用或少用估计值，对于有些无法或不易确定具体数据的，需运用模糊数学原理确定时，其随机采集资料的点、面布局要合理，要有充分代表性。

2、收集原始数据

　　管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要。在测算各系统大型设备更新储备金时，要收集包括原始价格、运输、安装、调试费在内的设备原值、设备功率参数和设备使用寿命等资料;在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用寿命和市场售价;其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据。

二、物业管理费的测算

　　物业管理企业在物业管理过程中发生的各项支出，称为物业管理费用。对物业管理费用的核算，是物业管理企业财务管理工作的一项重要内容。一项物业投入管理运行之前，必须核算管理费用;运行一年后，还要根据上年运行情况进行调整。费用标准预算方案要经物业管理企业审阅并提交业主管理委员会讨论审核通过后，方可执行。

　　物业管理费用标准的测算可用下列简单公式表示：

　　式中P——所得的物业管理费用标准(元/月·米);

　　——单项费用(元/月);

　　——费用项数(=1，2，3，…，n);

　　∑——所有单项费用之和;

　　S——参加测算的物业总面积(米)。

　　前面列出了许多费用项目，但并不是全部。具体到核算某一特定物业的管理费用标准时，由于物业类型不同，可能只是上述费用项目的一部分。总的说来，要想得到一个较为适用的费用标准，除了合理测算每项费用外，关键是既不要漏项也不要重复。

　　为了测算与收费管理的方便，一般又将上述项目按管理专业和专用设备归类分别核算，即分为如下12类：行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、电视系统费、保险费、更新储备金、物业管理公司酬金、税费等。

1、行政办公费的核算。

　　行政办公费的核算可以用全年的费用总和来折算出每月的费用，即：全年费用/12。物业管理公司根据上年的年终决算数据很容易就得到这一数值。

　　行政办公费的构成为：

　　(1)行政办公人员费用，包括工资、津贴、保险和服装费等;

　　(2)文具、办公用品费;

　　(3)车辆使用费，包括油费、维修费、折旧费;

　　(4)节日装点费;

　　(5)公共交际费;

　　(6)宣传广告费;

　　(7)一切杂项费用。

2、一般公共设施维护费的核算。

　　一般公共设施维护费的构成为：

　　(1)人员费用，包括管理人员、技师、工人等各类人员的工资、津贴、保险和服装费等;

　　(2)公共照明系统的电费和维修费;

　　(3)抽、送风机的电费和维修费;

　　(4)给排水的电费和维修费;

　　(5)供配电、发电系统设备维修费;

　　(6)消防系统维修费;

　　(7)公共建筑、道路维修费;

　　(8)以上(2)～(7)项的不可预见费，按10%计。

3、电梯费的核算。

　　(1)电梯运行电费=

　　式中n——电梯数;

　　W——每部电梯功率(千瓦);

　　24——一天24小时;

　　a——电梯使用系数，由于写字楼、商场、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a约在0.3～0.6之间;

　　30——每月天数;

　　——电费单价(元/度)。

　　(2)电梯维修费，包括材料和专门人工费。

　　(3)以上(1)、(2)项的不可预见费，按10%计。

4、空调费的核算。

　　(1)空调运行电费。中央空调的公共用电有主机和辅机(水泵、冷却塔等)两部分，所以：

　　空调运行电费=

　　式中——主机台数;

　　——主机功率(千瓦);

　　——主机的负荷系数;

　　——水泵台数;

　　——水泵功率(千瓦);

　　——冷却塔电机台数;

　　——冷却塔电机功率(千瓦);

　　——辅机的负荷系数;

　　T——每天空调工作时间;

　　——电费单价(元/度)。

　　(2)水费。

　　(3)维修费(仅指公共部分，各业主户内风机由业主负责费用)，包括材料和人工费用。

　　(4)以上(1)～(3)项的不可预见费，按10%计算。

5、环卫清洁费的核算。

　　(1)人工费，包括管理人员及工人的工资、津贴、保险和服装费等。

　　(2)清洁机械材料费。其中大型清洁机械，如大楼幕墙清洁设备、打蜡抛光机等，按价值和使用年限折算出每月的折旧费用;日常易耗品及工具，每月作预算。

　　(3)垃圾桶购置费。

　　(4)垃圾清倒费。

　　(5)化粪池清理费。

　　(6)水池清洁费。

　　(7)清洁环卫所需的其他费用。

6、绿化费的核算。

　　(1)人员费用，包括管理人员、技师、工人的工资、津贴、保险和服装费等。

　　(2)绿化工具、材料(如化肥、除草剂等)费。

　　(3)绿化用水费。

　　(4)园林景观的再造费用。

7、保安费的核算。

　　(1)人员费用，包括工资、津贴、保险、服装、器械、床铺等。

　　(2)保卫系统设备，包括电费和维修费。

　　(3)日常保卫器材费，如警棍、电池等。

8、电视系统费的核算(非有线电视公司提供)。

　　(1)电费。

　　(2)维修费。

　　(3)节目租用费。

9、保险费的核算。

　　及时投购保险是物业管理中不可忽视的方面，切不可怠慢或存侥幸心理，一旦由于某种灾害造成了物业总体的破坏，而无资金及时修复，那将是物业管理公司的严重失职，它会因此而丧失管理资格，而业主所蒙受的损失更是无法弥补的，所以必须加倍重视。

　　险种的选择是根据所管物业的类型和使用性质来决定的，同时要考虑业主的意愿和承受能力。业主如有异议，则必须经过业主管理委员会或业主大会讨论决定，形成有关文件。一般对于多层公寓、别墅小区，只对配套的水电设施投保，以便万一受到地震、台风、火灾等破坏时能及时修复。对于高层写字楼、商场、酒店等，则必须投购大厦财产保险，包括土建、装修和设备，一般可按楼宇的总造价来投保。对于商场、酒店的管理，还需投购公共责任险。对于一些特殊设备(如高层公寓的电梯)要投保。总之，综合考虑安全、经济、地区特点、业主承受能力等诸多因素，审慎地选择投保险种，是搞好物业管理的一个重要环节。

　　分摊的保险费=MX/S

　　式中M——投保总金额;

　　X——保险费率;

　　S——保险受惠物业的总面积。

10、更新储备金的核算。

　　物业的配套设备都有一定的安全使用寿命，到时候就得更换(否则可能会酿成灾害)。一下子向业主筹集这笔费用，业主可能难以承担，所以物业管理企业有责任从物业投入使用开始就逐年保存这部分费用，以备不时之需，这是物业管理费重要的构成部分。从所有权关系上讲，这笔款项是业主的共有财产，所以要在银行单独立账，由业主管理委员会和物业管理企业共同管理。当物业管理企业更换时，此笔款项必须移交给新的物业管理企业。物业管理企业使用这笔款项，必须经过业主管理委员会的审批。

　　更新储备金包括各种公用设备设施、电梯、空调设备、保安系统、电视系统的更新储备金。其核算以空调设备为例如下：

　　空调设备的更新储备金=

　　式中——空调设备购置费;

　　——空调设备安装费;

　　Y——空调设备正常使用年限;

　　——带空调的物业面积。

11、物业管理公司酬金的核算。

　　上述10项费用都是管理所需的实际支出，是没有利润的。物业管理企业作为一个企业实体，要有合理的利润，否则将会失去经营的动力。酬金的比率可根据管理的水平、管理成效，由物业管理企业和业主管理委员会商定。一般服务性行业的利润率在8%～15%之间。这笔费用就是以上10项费用之和为基数，乘以酬金比率即可。

12、税费的核算。

　　包括物业管理公司应缴纳的各项税费。

　　三、物业管理费的使用

(一)物业管理费的性质

　　物业的价值是通过物业的交换和在对物业的管理服务过程中体现出来的，物业的属性决定了其管理作为服务产品的商品属性;而物业管理费作为服务产品价值的货币表现，主要是用来进行对物业服务的市场交换，所以它首先具有商品交换的属性。同时由于物业所有人花钱购买的是服务产品，物业管理企业提供的是对其物业和配套设备、设施的管理以及对物业所有人和使用人的服务，所以物业管理费又具有所有权和监督权归物业所有人，使用管理权归物业管理企业的权属分离性质。再者，由于物业管理费具有取之于民、用之于民的特点，就必然要求其单独核算，专款专用，使其形成了物业管理费用途单一的性质。

(二)物业管理费的使用原则

　　物业管理费既然是取之于民，应是全体业主共有的，物业管理人员只具有保管、储存这项经费的权利，因此为使物业管理费能够充分、合理、节约地使用，应坚持以下使用原则。

　　1.取之于民、用之于民的原则。在保证物业管理企业合法利润后，均应全部用之于民。

　　2.为业主和非业主使用人服务的原则。为业主和非业主使用人服务是物业管理的根本目的。

　　3.实行分类储存、专款专用的原则。各项不同的物业管理费筹集以后，还需要妥善管理，实行分类储存，专款专用。房屋本体维修基金、公用设施专用基金的使用还须与业主委员会或建设单位商量，并得到他们的同意。

　　4.坚持合理、节约使用原则。物业管理企业要本着对业主和非业主使用人负责的精神，合理、节俭使用各项资金，使每一分钱都发挥效益。

　　5.坚持高度透明化原则。物业管理费的使用账目应高度透明化，坚持定期张榜公布各项资金的使用情况及盈亏状况。

(三)物业管理费的使用范围

　　物业管理费应全部用于物业管理的各个方面：

　　(1)物业管理企业员工的工资、奖金、福利及社会保险金;

　　(2)物业管理企业办公费用;

　　(3)机电设备、消防系统的维修保养;

　　(4)公共设施维修保养;

　　(5)园庭绿化管理;

　　(6)环境保洁;

　　(7)治安保卫;

　　(8)社区文化;

　　(9)公共服务;

　　(10)公共水、电费;

　　(11)节日庆典;

　　(12)其他为管理物业而发生的合理支出

篇5：物业管理中10类典型紧急事件的处理要点

　　在物业管理服务过程中经常会面临的紧急事件有火警、气体燃料泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电力故障、浸水漏水、高空坠物、交通意外、刑事案件和台风袭击等。面对这些紧急事件又该如何处理呢?

(一)火警

　　(1)了解和确认起火位置、范围和程度;

　　(2)向公安消防机关报警;

　　(3)清理通道，准备迎接消防车入场;

　　(4)立即组织现场人员疏散。在不危及人身安全的情况下抢救物资;

　　(5)组织义务消防队。在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材控制火势;

　　(6)及时封锁现场，直到有关方面到达为止。

(二)燃气泄漏

　　(1)当发生易燃气体泄漏时，应立即通知燃气公司。

　　(2)在抵达现场后，要谨慎行事，不可使用任何电器(包括门铃、电话、风扇等)和敲击金属，避免产生火花。

　　(3)立即打开所有门窗，关闭燃气闸门。

　　(4)情况严重时，应及时疏散人员。

　　(5)如发现有受伤或不适者，应立即通知医疗急救单位。

　　(6)燃气公司人员到达现场后，应协助其彻底检查，消除隐患。

(三)电梯故障

　　(1)当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰;

　　(2)立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者;

　　(3)被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请消防人员协助;

　　(4)督促电梯维保单位全面检查，消除隐患;

　　(5)将此次电梯事故详细记录备案。

(四)噪声侵扰

　　(1)接到噪声侵扰的投诉或信息后，应立即派人前往现场查看;

　　(2)必要时通过技术手段或设备，确定噪声是否超标;

　　(3)判断噪声侵扰的来源，针对不同噪声源，采取对应的解决措施;

　　(4)做好与受噪声影响业主的沟通、解释。

(五)电力故障

　　(1)若供电部门预先通知大厦/小区暂时停电，应立即将详细情况和有关文件信息通过广播、张贴通知等方式传递给业主，并安排相应的电工人员值班。

　　(2)若属于因供电线路故障，大厦/小区紧急停电，有关人员应立即赶到现场，查明确认故障源，立即组织抢修;有备用供电线路或自备发电设备的，应立即切换供电线路。

　　(3)当发生故障停电时，应立即派人检查确认电梯内是否有人，做好应急处理;同时立即通知住户，加强消防和安全防范管理措施，确保不至于因停电而发生异常情况。

　　(4)在恢复供电后，应检查大厦内所有电梯、消防系统、安防系统的运作情况。

(六)浸水、漏水

　　(1)检查漏水的准确位置及所属水质(自来水、污水、中水等)，设法制止漏水(如关闭水阀);

　　(2)若漏水可能影响变压器、配电室和电梯等，通知相关部门采取紧急措施;

　　(3)利用现有设备工具，排除积水，清理现场;

　　(4)对现场拍照，作为存档及申报保险理赔证明。

(七)高空坠物

　　(1)在发生高空坠物后，有关管理人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况。如有伤者，要立即送往医院或拨打急救电话;如造成财物损坏，要保护现场、拍照取证并通知相关人员。

　　(2)尽快确定坠落物来源。

　　(3)确定坠落物来源后，及时协调受损/受害人员与责任人协商处理。

　　(4)事后应检查和确保在恰当位置张贴“请勿高空抛物”的标识，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德。

(八)交通意外

　　(1)在管理区域内发生交通意外事故，安全主管应迅速到场处理;

　　(2)有人员受伤应立即送往医院，或拨打急救电话;

　　(3)如有需要，应对现场进行拍照，保留相关记录;

　　(4)应安排专门人员疏导交通，尽可能使事故不影响其他车辆的正常行驶;

　　(5)应协助有关部门尽快予以处理;

　　(6)事后应对管理区域内交通路面情况进行检查，完善相关交通标识、减速坡、隔离墩等的设置。

(九)刑事案件

　　(1)物业管理单位或控制中心接到案件通知后，应立即派有关人员到现场;

　　(2)如证实发生犯罪案件，要立即拨打110报警，并留守人员控制现场，直到警方人员到达;

　　(3)禁止任何人在警方人员到达前触动现场任何物品;

　　(4)若有需要，关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止疑犯乘机逃跑;

　　(5)积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作。

(十)台风袭击

　　(1)在公告栏张贴台风警报;

　　(2)检查和提醒业主注意关闭门窗;

　　(3)检查天台和外墙广告设施等，防止坠落伤人，避免损失;

　　(4)检查排水管道是否通畅，防止淤塞;

　　(5)物业区域内如有维修棚架、设施等，应通知施工方采取必要防护和加固措施;

　　(6)有关人员值班待命，并做好应对准备;

　　(7)台风过后要及时检查和清点损失情况，采取相应措施进行修复。