绿城物业考察工作报告

　　绿城物业考察工作报告

　　为了全面完成年初制定的工作目标，进一步做好规范工作，以及将“科海阳光服务”落到实处。科海物业公司曹卫东、瞿鑫芳、周乐勤、金燕等四位同志于20xx年8月22日对国内知名物业公司绿城物业进行了考察，现将考察的情况整理如下，供董事会参考。

　　20xx年8月22日上午，在绿城物业咨询部项目经理路遥的陪同下，我们分别考察了绿城最先在杭州开发的楼盘(1995年)——杭州丹桂花园和杭州桂花城。从直观上也让我们真正领略了绿城掌门人宋卫平的精品意识和具有高度的前瞻性。陪同我们的路遥也跟我们介绍说：“当初杭州老百姓对房屋的颜色、立面否定过。但时间证明，这些颜色和立面的设计是永久性的，不容易淘汰的。而当初宋卫平在“杭州桂花城”一期项目全面售馨好评如潮时，做了一惊人之举，追加20xx万元推翻原先景观设计重新再来。以及在桂花城全面顺利交付之后,关起门来针对规划设计、工程、销售、物业管理等各个专业存在的细节缺憾编成了一本《桂花城批判》，成功的实现自我超越。也因此而树立了绿城在老百姓心目中的品牌形象”。

　　当年轻的路遥经理(据了解他到绿城工作也就三年)跟我们讲起这些事时，他感觉很自豪，我们认为这跟他们公司的培训灌输是分不开的。果然，当问起他们的培训体会时，他跟我们介绍，一般绿城的管理层和保安员都要到绿城杭州总部培训，保安是先培训再分到各地，管理层是先召进来到基层锻炼1-2个月，然后统一到总部参加每年的分期培训，为的是有一个统一的形象，统一的管理思路，培养优良的职业操守和较强的执行力。我们也同时参观了各小区的服务中心和会所，服务中心的桌子虽然旧了，但是桌上没有一件多余的物品，据说，只允许放一只杯子，文件夹整整齐齐，环境很干净。这让我们感觉到了差距，而这些要想做到，其实也不难，关键是领导者、监督者的意识问题。而会所，据说都是先由物业公司统一规划，然后分项目承包出去，只有这样，才确保会所经营不亏，之前自己经营也亏过。整个上午的参观，我们也提出了一些工作中经常遇到的实际问题进行交流。当问及小区装防盗窗的问题时，路遥说：“公司也会对基层下死命令，规定时间拆不掉领导主动辞职。所以领导会想尽一切办法跟业主拉近关系，死打烂缠，实在不行自己掏钱把它买下来也要完成任务。小区业主养狗，小区保安员会一直跟在屁股后面清扫狗粪便，从而感动了业主让业主主动改正缺点”。

　　下午，浙江绿城物业咨询有限公司杨掌法总经理在百忙之中抽出时间与我们进行了交流。据杨总介绍，绿城物业现已成为了接管面积全国第一，行业排名业内三甲，年收入3.5亿，无形资产评估6.35亿元人民币，已全面完成上市准备，估计会成为行业内第一家上市物业企业。

　　在交流的过程中，杨总有几个观点和建议很值得我们参考和反思：

　　一、物业没有资产，但物业有资源。其实业主也需要一个口子的服务，当你们基础服务做好得到业主认可后。哪怕你卖奔驰，业主也可以接受，只要手续合法，价格比外面稍便宜。

　　二、人性化管理不等于人情化管理，人性化管理在讲究原则的情况下，从人的需求出发，换位思考，以人为本的管理。而人情化的管理就会没有原则，时间长了就会形成帮派。

　　三、企业管理要强化执行力，企业决策出台前可以讨论，出台后只有强制。企业里大多数人只要执行，千万不要怀疑你的老板，如果你有能力就自己当老板，否则你就打工，而打工首先就是服从。决策以后行不行不是执行层考虑的事，是决策层、董事会考虑的事。企业分工不同，各人所处的层面不一样，基层如果总是考虑决策层的事，企业肯定做不好。

　　四、行动胜于一切，观念胜于一切。观念首先要跟的上，然后一但做出决定，就大胆地去做，认真去做，做的过程中会碰到问题，那就想办法解决它，而不是讨论做不做的问题。绿城物业先前做房屋置换，也碰到了问题，造成了亏本，并且那时高薪请的是相当专业的职业经理人。但后来进行了调整，现在找到了问题的原因并加以解决，现在房屋置换已成了绿城物业的又一利益增长点。

　　给科海物业公司的建议：

　　一、小的时候要学会跟跑。绿城也曾经这样做过，跟戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等国际品牌物业公司战略合作过。现在物业服务产品要换代，要引进管家式的服务。董事长宋卫平就说过，国外管家式服务流派不下二三十个，他们已经有悠久的历史，绿城物业没有必要再去研究。所以经过考察比较，这次他们化了100万元与英国管家协会签了协议，决定引进消化他们的管理模式，科海物业可以先锁定跟跑者。

　　二、科海物业要先设定一个三年的发展规划，这样就不容易偏离方向。

　　三、延伸产业项目要选择投入小、见效快的项目，因为科海物业现在的资金实力可能并不强，并且很多项目可以考虑合作挂靠。

　　当谈到房屋置换这个话题时，杨总说道：“其实我们物业做很有优势的，50个楼盘，相当于50个门店，又没有成本，并且物业去做就变成一种服务，我们可以主动获取信息，而不需要被动获取信息”。谈到具体操作，他们的做法是由小区物业服务中心获取房屋置换信息，并达成口头协议，由置换公司专业人员统一办理租售协议，并且他们置换公司的专业人员每人都会分片管理着几个小区业务，分成是按1:1:1，即专业人员一份，小区经办人一份，小区服务中心一份。如果有置换公司操作完成，那么小区经办人那份就没有了，并且这部分效益会跟小区负责人奖金挂起钩来。在整个交流过程中，杨总对物业行业的发展总是充满信心。他说：“尽管表面上我们没有房产公司赚钱，但从投入产出的比例计算，物业不会输给任何一个行业的，不要怀疑自己的行业，物业绝对有前景的”。

　　通过组织这次对绿城物业的考察，我们每一个人都坚定了对物业行业的信心。尽管只有一天的时间，但我们学到了不少，关键是意识上得到了提高。感受到绿城对质量的不断坚持——世界上两种情况下坚持最可贵，一是春风得意时，二是一败涂地时(摘自绿城内部刊物)。而绿城做到了，所以方有今日的辉煌。这次学习和考察，会带来更多的思考!所以我们会根据这次考察的情况，回来后，结合公司的实际情况做出相应调整，以适应当前发展的需要，并且我们认为今后这样的考察还是很有必要的。

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篇2：绿城物业考察情况工作汇报

　　绿城物业考察情况工作汇报

　　为了全面完成年初制定的工作目标，进一步做好规范工作，以及将“科海阳光服务”落到实处。科海物业公司曹卫东、瞿鑫芳、周乐勤、金燕等四位同志于20xx年8月22日对国内知名物业公司绿城物业进行了考察，现将考察的情况整理如下，供董事会参考。

　　20xx年8月22日上午，在绿城物业咨询部项目经理路遥的陪同下，我们分别考察了绿城最先在杭州开发的楼盘(1995年)——杭州丹桂花园和杭州桂花城。从直观上也让我们真正领略了绿城掌门人宋卫平的精品意识和具有高度的前瞻性。陪同我们的路遥也跟我们介绍说：“当初杭州老百姓对房屋的颜色、立面否定过。但时间证明，这些颜色和立面的设计是永久性的，不容易淘汰的。而当初宋卫平在“杭州桂花城”一期项目全面售馨好评如潮时，做了一惊人之举，追加20xx万元推翻原先景观设计重新再来。以及在桂花城全面顺利交付之后,关起门来针对规划设计、工程、销售、物业管理等各个专业存在的细节缺憾编成了一本《桂花城批判》，成功的实现自我超越。也因此而树立了绿城在老百姓心目中的品牌形象”。

　　当年轻的路遥经理(据了解他到绿城工作也就三年)跟我们讲起这些事时，他感觉很自豪，我们认为这跟他们公司的培训灌输是分不开的。果然，当问起他们的培训体会时，他跟我们介绍，一般绿城的管理层和保安员都要到绿城杭州总部培训，保安是先培训再分到各地，管理层是先召进来到基层锻炼1-2个月，然后统一到总部参加每年的分期培训，为的是有一个统一的形象，统一的管理思路，培养优良的职业操守和较强的执行力。我们也同时参观了各小区的服务中心和会所，服务中心的桌子虽然旧了，但是桌上没有一件多余的物品，据说，只允许放一只杯子，文件夹整整齐齐，环境很干净。这让我们感觉到了差距，而这些要想做到，其实也不难，关键是领导者、监督者的意识问题。而会所，据说都是先由物业公司统一规划，然后分项目承包出去，只有这样，才确保会所经营不亏，之前自己经营也亏过。整个上午的参观，我们也提出了一些工作中经常遇到的实际问题进行交流。当问及小区装防盗窗的问题时，路遥说：“公司也会对基层下死命令，规定时间拆不掉领导主动辞职。所以领导会想尽一切办法跟业主拉近关系，死打烂缠，实在不行自己掏钱把它买下来也要完成任务。小区业主养狗，小区保安员会一直跟在屁股后面清扫狗粪便，从而感动了业主让业主主动改正缺点”。

　　下午，浙江绿城物业咨询有限公司杨掌法总经理在百忙之中抽出时间与我们进行了交流。据杨总介绍，绿城物业现已成为了接管面积全国第一，行业排名业内三甲，年收入3.5亿，无形资产评估6.35亿元人民币，已全面完成上市准备，估计会成为行业内第一家上市物业企业。

　　在交流的过程中，杨总有几个观点和建议很值得我们参考和反思：

　　一、物业没有资产，但物业有资源。其实业主也需要一个口子的服务，当你们基础服务做好得到业主认可后。哪怕你卖奔驰，业主也可以接受，只要手续合法，价格比外面稍便宜。

　　二、人性化管理不等于人情化管理，人性化管理在讲究原则的情况下，从人的需求出发，换位思考，以人为本的管理。而人情化的管理就会没有原则，时间长了就会形成帮派。

　　三、企业管理要强化执行力，企业决策出台前可以讨论，出台后只有强制。企业里大多数人只要执行，千万不要怀疑你的老板，如果你有能力就自己当老板，否则你就打工，而打工首先就是服从。决策以后行不行不是执行层考虑的事，是决策层、董事会考虑的事。企业分工不同，各人所处的层面不一样，基层如果总是考虑决策层的事，企业肯定做不好。

　　四、行动胜于一切，观念胜于一切。观念首先要跟的上，然后一但做出决定，就大胆地去做，认真去做，做的过程中会碰到问题，那就想办法解决它，而不是讨论做不做的问题。绿城物业先前做房屋置换，也碰到了问题，造成了亏本，并且那时高薪请的是相当专业的职业经理人。但后来进行了调整，现在找到了问题的原因并加以解决，现在房屋置换已成了绿城物业的又一利益增长点。

　　给科海物业公司的建议：

　　一、小的时候要学会跟跑。绿城也曾经这样做过，跟戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等国际品牌物业公司战略合作过。现在物业服务产品要换代，要引进管家式的服务。董事长宋卫平就说过，国外管家式服务流派不下二三十个，他们已经有悠久的历史，绿城物业没有必要再去研究。所以经过考察比较，这次他们化了100万元与英国管家协会签了协议，决定引进消化他们的管理模式，科海物业可以先锁定跟跑者。

　　二、科海物业要先设定一个三年的发展规划，这样就不容易偏离方向。

　　三、延伸产业项目要选择投入小、见效快的项目，因为科海物业现在的资金实力可能并不强，并且很多项目可以考虑合作挂靠。

　　当谈到房屋置换这个话题时，杨总说道：“其实我们物业做很有优势的，50个楼盘，相当于50个门店，又没有成本，并且物业去做就变成一种服务，我们可以主动获取信息，而不需要被动获取信息”。谈到具体操作，他们的做法是由小区物业服务中心获取房屋置换信息，并达成口头协议，由置换公司专业人员统一办理租售协议，并且他们置换公司的专业人员每人都会分片管理着几个小区业务，分成是按1:1:1，即专业人员一份，小区经办人一份，小区服务中心一份。如果有置换公司操作完成，那么小区经办人那份就没有了，并且这部分效益会跟小区负责人奖金挂起钩来。在整个交流过程中，杨总对物业行业的发展总是充满信心。他说：“尽管表面上我们没有房产公司赚钱，但从投入产出的比例计算，物业不会输给任何一个行业的，不要怀疑自己的行业，物业绝对有前景的”。

　　通过组织这次对绿城物业的考察，我们每一个人都坚定了对物业行业的信心。尽管只有一天的时间，但我们学到了不少，关键是意识上得到了提高。感受到绿城对质量的不断坚持——世界上两种情况下坚持最可贵，一是春风得意时，二是一败涂地时(摘自绿城内部刊物)。而绿城做到了，所以方有今日的辉煌。这次学习和考察，会带来更多的思考!所以我们会根据这次考察的情况，回来后，结合公司的实际情况做出相应调整，以适应当前发展的需要，并且我们认为今后这样的考察还是很有必要的。

篇3：物业服务二手项目管理应用:考察总结

　　物业服务二手项目管理应用:考察总结

　　第十四章、招投标现场考察总结

　　招开场考察总结会议目的：

　　物业服务企业招开物业二手项目招投标现场考察总结会议是在编制物业服务投标方案前，集中企业决策领导通过听取考察汇报，了解项目真实现状，为编制投标服务管理方案确定企业竞争策略做出管理决策。

　　现场考察总结会议招集：

　　物业服务企业总经理可选择本企业管理层中对被考察项目相对熟悉的考察带队高层管理人员做为会议招集第一人选。中、小规模物业服务企业总经理可视本企业具体情况，亲自或指定该项目跟进项目经理做为会议招集人。

　　会议招集人在接到负责会议招集通知后，应在第一时间拟定参加会议人员名单。参加会议人员应包含企业全体决策人员、财务主管及该项目跟进项目经理、项目拓展人员，参加考察的本企业客户服务经理、工程部经理、保安部经理、保洁部经理、园林绿化技师等，并在预留拟派项目经理参会位置后，指定会议记录人选。

　　会议招集人在拟定参加会议人员名单后，应及时呈报企业总经理审阅。并根据其指示对参会名单做出调整后，请总经理签字确认。

　　确定会议主持：

　　物业服务企业总经理可委托对该项目情况比较熟悉的现场考察带队高层管理人员做为会议主持。

　　确定拟派项目经理人选：

　　物业服务企业在召开招投标现场考察总结会议之前，应完成拟派该项目责任项目经理人事选择工作。

　　拟派项目经理人事选择可在获得投标资格后，由企业总经理向该项目拓展人员下达推荐项目经理工作指令。项目拓展人员应利用以掌握的该项目具体情况，结合日常工作对本企业任职项目经理的了解，提出不少于两个侯选人选的推荐名单，表述推荐理由，在现场考察前呈报企业总经理。

　　企业总经理在接到推荐名单，并与分管项目拓展高层管理人员就拟派名单交换意见后，将名单交人事部门对推荐人选做出评估。

　　人事部门完成拟派人选评估后，应马上将评估报告呈交企业总经理。由企业总经理招集人事决策管理领导在召开招投标现场考察总结会议之前做出拟派人选确定。

　　企业人事决策管理领导在推荐人选评价接近时，可优先考虑委派跟进项目经理担任该项目责任项目经理。

　　现场考察总结会议召开时间：

　　物业服务企业在确定现场考察总结会议时间时，应充分考虑物业二手项目招投标普遍采用的20～30天的编制标书时限，要为编制标书预留充足时间。

　　招投标现场考察总结会议最好安排在现场考察结束次日下午，待参加现场考察专业人员完成考察报告后，马上召开。

　　召开总结会议通知下达：

　　会议召集人可将经企业总经理签字认可的会议名单交企业办公室，要求在召开会议当日上午10点前完成参会通知。企业办公室在完成参会通知后，应向任务下达领导进行完成反馈。

　　接到参会通知人员应带齐相关资料，在会前5分钟到达会议地点。

　　企业决策参会领导会议资料准备：

　　项目拓展人员应在现场考察后为企业参会决策领导、财务主管准备现场考察项目情况简报及初步考察报告，并于总结会议召开当日上午10前分呈相关领导，为其留出审阅时间。

　　总结会场准备：

　　物业服务企业办公室应根据会议通知提前完成会场准备，并请项目拓展人员对会场准备情况核检无误后，由会场准备责任人向下达会议通知领导反馈会场准备完成。

　　会场准备完成后，办公室可将会场临时封闭或在会场门上布置会议告示，避免与会无关人员占用，影响会议使用。

　　会场准备责任人可在会议召开前15分钟前，持会议签到表到达会场迎候参会人员，并提请参会人员签到。

　　会场准备责任人应在会议规定招开前5分钟，核对参会名单人员是否到会签到，电话询问未到人员迟到原因，催促尽快赶到参加会议。

　　会场准备责任人应在规定会议时间将会议签到表呈交会议主持，汇报未到人员姓名，征得会议主持同意后离开会场继续催促未到人员到会，直至所有参会人员全部到会。

　　现场考察总结会议程序：

　　一、主持人：

　　宣布开会并请该项目责任拓展人员对被总结项目进行情况介绍。

　　二、项目拓展人员：

　　就项目规模、项目开发背景资迅，在管物业企业名称、在管企业背景。在管物业执行收费标准、采用收费方式、规定收费时限。项目竞标公关，招标服诉求条件，其它竞标企业背景等做出情况介绍。

　　三、跟进项目经理：

　　应就招标人代表对项目开发单位房屋质量、销售承诺存在意见，在管物业服务质量被投诉焦点、服务收费管理意见，承接管理存在风险、考察发现问题。承接服务改进质量设想，招标人代表对本企业参与竞标看法。如何缓和业主与开发企业矛盾，减少业户抵触物业服务企业方法。并做未来收缴服务费率、企业竞标优劣分析。

　　四、客户服务经理：

　　做服务考察报告，其报告内容应包括：通过业户公共区域设施、设备情况养护考察所做在管物业服务质量评价。对在管物业客户服务岗位设置、人员编制、时效承诺、专业素质做出介绍。提出竞标方案服人员岗位编制、服务时效承诺、上岗人员素质要求，做出客户服务专业竞标具体建议。

　　五、工程部经理：

　　做工程维护考察报告，其报告内容应包括：通过工程设施、设备养护考察所做在管物业工程管理效果评价，做出工程设施、设备是否存在严重隐患分析。提出竞标方案工程专业岗位设置、上岗人员编制，分析达最远管理位置用时、提出上岗人员素质要求、技术岗位工资数额。汇报维护养护设备先期投资预算，分析小区设施设备运行、照明、电梯运行用电费用，做出工程人工成本估算。

　　六、保安部经理：

　　做保安考察报告，其报告内容应包括：介绍在管保安企业名称、背景、上岗人员编制、岗位设置方式、安保(含消防)设施养护、后勤生活保障、业户服务质量评价。分析小区治安环境、提出竞标保安岗位设置、上岗人员编制、汇报安保设施设备、生活保障前期投资预算，做出保安人工成本估算。

　　七、保洁部经理：

　　做保洁考察报告，其报告内容应包括：介绍在管保洁企业名称、背景、上岗人员编制、岗位设置方式，评价保洁工作质量、汇报业户评价。提出竞标保洁岗位设置、上岗人员编制。汇报保洁设施设备、生活保障前期投资预算，分析垃圾收集、外运、化粪池清淘、定期消杀、人工成本费用。

　　八、绿化园艺技师：

　　做绿化考察报告，其报告内容应包括：介绍在管绿化企业名称、背景、上岗人员编制、岗位设置方式，评价绿化工作质量、汇报业户评价。提出竞标绿化岗位设置、上岗人员编制。汇报绿化设施设备、前期投资预算，分析垃圾浇灌、定期杀虫及人工成本费用。

　　九、考察汇报小结：

　　由带队高层管理人员对汇报人员发言点评，并对现场考察做出小结。

　　十、现场考察场考察汇报提问：

　　在带队高层管理人员做完现场考察小结后，企业决策高层领导、财务管理人员可视向汇报人员提出问题，被提问人应据实做出回答。

　　十一、决定竞标策略：

　　现场考察汇报提问结束后，会议主持人可给汇报人员安排不超过30分钟的会议休息，待汇报人员离开会场后，由企业总结理征求决策意见，研讨竞标策略。

　　十二、决定编制投标方案人选：

　　在确定竞标策略后，企业决策领导应根据竞标策略选择合适人员承担编制投标方案责任。

　　投标方案编制可由“方案”责任人、文案责任人、财务责任人、工程责任人、安保责任人、保洁绿化责任人共同完成。

　　投标方案编制可以方案责任、文案责任人为主，并由方案责任承担编制投标方案组织管理责任，同时赋予相应管理管理权力。

　　编制投标方案责任人，可选择具备管理方案策划能力、有资深管理经念、有良好文字处理能力、思维严紧、可在编制阶段连续加班的优秀项目经理承担。在侯选人拟派项目经理能力评价相近时，拟派项目经理应优先承担编制投标方案责人。

　　文案责任人可选择具备文字书写、电脑应用、工作细制、努力上进、可在编制阶段连续加班的优秀客户服务职员或文密职员承担。

　　编制投标方案其他(她)责任人可指定参加现场考察的专业部门经理承担。财务责任人在编制投标方案中主要承担财务汇总、审核责人，可由财务主管指定合适人选。

　　选出编制投标方案责任人选后，会议主持人可电话要求企业办公室通知未在参会名单之内的责任人到会听取会议决策。

　　十三、宣布决策结论：

　　会议休息结束后，会议主持人宣布会议决策。要求参加总结会议客服、工程、安保、保洁、绿化专业汇报人员呈交现场考察报告，通知会议记录人必须当日完成记录整理，并于次日上班时马上呈交企业总经理或本人审核签字确认，转交编制投标方案负责人工作指示后。留下编制投标方案责任人，宣布总结会议结束。

　　编制投标方案工作布置会议：

　　企业总经理可视该竞标项目在本企业经营规模拓展计划中将会产生的影响做用，结合当天个人工作程序安排，决定是否需要参加编制投标方案工作布置会议。

　　编制投标方案工作布置会议可由现场考察总结会议主持高层管理人是主持，并通知企业办公室到场参加会议，用以最大限度保持企业对该项目决策在投标方案编制工作中得到有效落实。

　　一、会议主持人可代表企业总经理对全体与会人员讲解此项编制投标方案工作好坏将对企业发展产生何种影响，肯定参会人员工作能力，提出殷切希望。

　　二、会议主持人可就企业竞标决策提出编制投标方案质量要求，并根据招标文件规定完成投标方案编制工作时限。工作时限应考虑要给企业决策团队预留充分审核时间。

　　三、会议主持人应主动询问投标方案编制工作有何具体要求。安排企业办公室必须满足投标方案编制所需独立办公场地、电脑、打印、复印、装订设备，耗材需求。确定编制人员工作用餐标准，安排企业办公室负责落实。并视情况决定是否提供茶叶、咖啡提神饮料。

　　四、会议应做出由编制投标方案负责人及文案责任人负责完成投标方案主体文稿，其他(她)人员完成本专业方案后，编制负责人承担初稿审核、汇总。会议主持负责汇总初稿审核、呈报编制程序。

　　五、会议主持人应将客服、工程、安保、保洁、绿化专业现场考察报告移交给文案责任人，文案责任人应承担编制资料的收集、管理工作。

　　六、编制投标方案负责人可要求文案责任人按收集、管理文件责任内容，会后马上与项目拓展人员、跟进项目经理索要该项目全部初期所有资料。

　　七、编制投标方案负责人应按本企业相关规定宣布保密制度，做出与会人员不得外漏编制信息，劝阻无关人员进入编制工作场所规定。

　　八、编制投标方案负责人可指定文案责任人承担编制工作协调、召集事宜，文案责任人应对参会人办公电话、个人手机号码进行核对，并做出全体编制人必须保持个人手机24小时处于开通状态规定。

　　九、编制投标方案负责人可要求客服、工程、安保、保洁、绿化人员对所提考察报告人员编制、人工成本、专业支出费用成本进行再次核算，并做出完成、上交规定时限。

　　十、企业办公室参会人员应就落实否会议提出的安排编制所需独立办公场地、提供电脑、打印、复印、装订设备，耗材，订餐，提供茶叶、咖啡提神饮料等项工作表明所需完成时效，并获得编制投标方案负责人的认可。

　　十一、会议主持人宣布会议结束。

篇4：物业服务二手项目管理应用:招投标现场考察(下)

　　物业服务二手项目管理应用:招投标现场考察(下)

　　六、工程部门专业技术人员：

　　工程部专业技术人员按本人技术专业及工程部经理下达的工作责任分工参加现场考察工作。明确注意事项，执行考察纪律。

　　1、建筑物内工程专业考察：

　　(1)工程专业技术人员可跟随本企业客户服务部经理一同完成建筑物内工程专业考察工作。

　　(2)工程专业技术人员应按如下程序完成建筑物内工程专业考察：

　　各建筑物首层门厅的台阶，地面是否具备雨、雪防滑安全条件;

　　各建筑物是否具备无障碍进、出通行条件;

　　门厅楼门编号、门禁、监控设施是否完好可靠;

　　手动照明开关外观是否完好，开/闭是否灵活有效;

　　记录门厅照明灯使用功率、统计安装数据(含门厅外部照明);

　　门厅内楼道墙面、天花是否干净无脱落现象;

　　楼内电梯是否运行平稳、年检是否符合规定，记录电梯品牌、功率;

　　高层建筑高位水箱、电梯设备间是否干净整洁通风良好;

　　屋项平台保温、防水外观完好;

　　避雷环线焊接完整、无严重锈蚀;

　　天台门、窗完好、锁及插件齐备;

　　自上而下查看消防楼梯墙面/天花干净;

　　灯具是否齐备，记录照明灯使用功率、统计单层数据;

　　应急照明外观是否完整，楼梯扶手有无损坏变形;

　　消防门是否开闭灵活，涂层、外观是否完好;

　　各层楼道墙面、天花是否干净，照明灯具外观是否完整;

　　配电、电话、宽带、电视、供水、供暖井/间是否符合规范要求;

　　楼内手机信号饱满(含地下室)，消防箱/柜等设施外观是否完好;

　　查看地下室是否干燥无积水，照明设施是否齐备完好;

　　记录地下室照明灯具使用功率、统计安装数据;

　　如该建筑物地下室建有与其它建筑或地下车库接接通道，应按地下室同样考察要求完成考察工作。对没建有与其它建筑或地下车库接接通道的建筑，应乘消防电梯返回首层门厅。

　　2、小区地下车库(人防)考察：

　　地下车库出、入口数量，层数;

　　出、入口驾驶员视野是否无死角，标牌设制是否醒目;

　　出、入口防雨(洪水)拦阻排水沟设制是否合理、有效;

　　出、入口防护顶篷所用材料，安装方式是否符合项目所在地区安全防护设计规范;

　　出、入通道照明设施是否完好;

　　地下车库通风是否良好，采用机械通风时机组运行是否良好，运行噪声是否满足环境控制要求，机房是否干净整洁，机组养护是否符合规范标准，并需记录新风机组功率;

　　地下车库墙壁无渗漏痕迹，地面无积水;

　　地下车库消防监控、喷淋系统外观完好，安装符合技术规范;

　　地下车库消防设施、管路外观检查维护良好;

　　地下车库应急照明系统外观完整;

　　地下车库应急安全出口通畅，标识有效，地面建筑维护良好;

　　掌握地下车库照明灯设制功率、统计具体数字;

　　地下车库地面是否平整、无损毁现象;

　　地下车库排水系统养护是否良好;

　　地下车库是否具备排水(洪)设施，观察水泵维护是否良好，根据项目所在地区平均降雨数据结合排水设计使用方式判断水泵排水(洪)开机盖率，记录水泵功率。

　　3、小区地上公共设施、设备考察：

　　小区机动车道是否平整、排水(雨)系统是否通畅;

　　机动车道照明设施外观是否完好，记录机动车道照明系统功率，统计照明灯具数据;

　　小区步行道路是否铺装平整、无松动、空鼓现象，排水(雨)系统是否通畅;

　　步行道路照明设施外观是否完好并符合安全技术规范，记录步行道路照明系统功率，统计照明灯具数据;

　　小区园林园艺台阶、地面是否平整无损毁，园艺建筑养护良好，排水(雨)系统是否通畅;

　　园林园艺照明系统外观是否完整，记录园林园艺照明系统功率，统计照明灯具数据;

　　检查小区儿童娱乐、成人康休设施养护是否良好并符合安全使用规范。

　　对有水景园艺造景的小区，应检查水景系统是否符合安全规定，统计系统容积;

　　检查小区园艺配电箱/柜养护是否完好，警示标识设制明显，无不安全隐患;

　　检查小区园艺灌溉系统外观完好;

　　检查小区道路照明控制系统养护良好，警示标识设制明显，无不安全隐患;

　　检查小区各种市政管井井盖安置严紧，无损毁丢失现象;

　　检查小区围墙、围栏是否封闭完整，养护是否符合规范要求。

　　围墙、围栏照明设施外观是否完好，记录机动车道照明系统功率，统计照明灯具数据。

　　4、工程技术专业人员在进行考察时应自觉执行考察纪律，对考察中发现的问题不得进行现场评论。在迎面碰到小区业户时应向其问好，并主动靠边停止移动，让出道路。如碰到小区业户询问，应如实告之企业名称讲明工作内容，打消业户顾虑。对于业户提出的核实身份以外的问题可交由本企业客户服务经理进行答复。

　　5、工程技术专业人员在完成考察工作后，应及时到达约定集合地点等侯与本企业考察团队会合，一起离开考察现场。

　　6、工程技术专业人员在完成考察工作后，应及时整理考察记录，完成考察报告，并在考察次日呈送工程部经理审阅。

　　七、保安部经理：

　　保安部经理在参加现场考察时，应承担对该小区的周边安全环境、出入口设制数量、安防监控系统、消防系统、停车场(含地下、地上)、区域交通安全设置、交通消防警示标识、保安岗位设制等进行考察。并对保安值班、住宿、用餐、洗浴、训练等保障用房/场地情况进行了解。同时也应对现场保安服务质量做出评估。

　　1、由于保安部经理承担的考察内容分散，很难独立完成考察工作。所以，保安部经理可视初步考察阶段所掌握的小区安保情况，提请跟进项目经理协调本企业其它项目保安经理协助完成考察工作。

　　2、被企业指定协助参加考察的保安经理，在考察现场应服从责任考察保安经理的工作管理，并将考察记录完整的交付给责任考察保安经理。对考察中发现的问题应及时、主动反馈至责任考察保安经理，必要时应就发现的问题提出独立处理意见。协助考察保安经理要主动了解注意事项，自觉执行考察纪律。

　　3、由于责任保安经理与协助保安经理所承担的考察责任不同。所以，责任保安经理应分配协助保安经理跟随客户服务经理承担建筑物内、地下停车库等相对考察责任较轻的安保考察工作。

　　4、责任保安经理安保考察：

　　责任保安经理到达考察现场前，应主动与协助保安经理约定联系方法。到达考察现场后，责任保安经理应在向跟进项目经理请示，并获得批准后，依据初步考察所了解的保安设施位置，离开招标人代表带领的考察队伍，独立展开考察工作。

　　(1)小区出入门口考察：

　　按小区出入口设置数量逐个完成考察考察工作;

　　小区出入门口保安岗亭、监控探头、汽车拦阻、车辆减速、灯光照明设施设备是否养护完好;

　　出入门口是否执行人、车分流管理;是否执行业户凭证，访客登记小区封闭管理制度;

　　机动车出入小区是否执行凭证放行、记录车辆牌照，来访车辆登记、出租车辆禁止入内管理制度;

　　观察保安门岗保安工作精神是否饱满，着装是否干净整洁，执勤是否减节规范，执勤区域是否干净;

　　进入小区门后观察迎面是否设置机动车辆限速、禁止呜笛警示标识;行驶方向、停车位置交通指引设置是否醒目;

　　观察值勤保安对社区业户熟识程度，观察业户对待值勤保安问侯反应;

　　对小区出入口保安服务质量，设施设备养护做出与本企业服务管理质量对比评价。

　　(2)小区围墙、围栏考察：

　　在完成首个小区出入口考察向下一个待考察出入口移动时，应选择靠近小区围墙、围栏内侧道路做为行走路线;

　　利用内侧道路做为行走路线时应就近观察小区围墙、围栏是否完好，监控探头、红外保警、灯光设施外观是否完整。

　　(3)机动车辆管理：

　　机动车道行车方向指示标识是否设置齐全;

　　地面停车场泊位画线是否清楚，照明灯光是否设置合理;

　　地面停车场出入口车辆拦阻、减速、值班岗亭是否设置齐全，养护完好;

　　地面停车场内车辆行驶、车位编号指引是否醒目;

　　小区之内是否存在违规停车现象;

　　两轮机动车辆、非机动车辆停车场/篷是否有人值守，存、取车辆是否使用凭证，是否配备气筒、工具箱、电瓶充电电源等便民服务设施。

　　(4)小区消防系统：

　　小区消防通道是否畅通，建筑外消防水栓外观是否完好;

　　消防水泵房内是否干净整洁，水泵运行、管道水压是否符合规定;

　　消防控制设备间/室是否有人值守、干净整洁;

　　地下车库消防喷淋、管道、水栓、应急照明设施外观是否养护完好，应急通道是否通畅。

　　(5)小区内部安防：

　　观察小区是否采用楼宇独立定岗安保值勤方式;

　　考察期间是否碰到小区安保值勤巡视;

　　巡视密度是否符合无间断巡视执勤管理规范;

　　小区中心地带是否设置流动治安岗位;

　　小区是否设置中心固定安保执勤岗位，执勤岗亭是否养护良好;

　　观察安保执勤人员精神是否饱满，着装是否干净整洁;

　　观察执勤人员是否可以做到体位明显、行为低调、观察细制、业户优先的小区安保执勤规范要求;

　　对小区内部安防情况做出与本企业服务管理质量对比评价。

　　(6)小区安保用房：

　　小区安保用房应包括保安值班室、监控室、值勤岗亭、员工宿舍、员工食堂、员工淋浴间、员工卫生间、员工活动室、员工训练场等;

　　(因值勤岗亭考察以在其它阶段完成，所以不再重复进行)

　　鉴于考察期间安保用房由在管物业服务企业雇用保安公司占用，责任保安经理可在不与在管物业服务企业雇用保安公司发生矛盾的前题下，通过本企业跟进项目经理请求招标人代表协助完成安保用房考察;

　　对值班室、员工宿舍用房养护情况进行考察，检查员工宿舍是否干燥、保暖、通风良好，是否符合安保管理全员入住需要;

　　检查员工卫生间上、下水是否养护良好;

　　考察在管保安公司是否配置职工食堂，如果没有，小区之内是否可以找到适合配置职工食堂用房/场地;

　　考察小区是否配置物业企业职工淋浴设施;

　　考察小区是否为在管保安公司提供员工活动室、员工训练场等设施;

　　对在管保安公司后勤保障条件、管理质量做出评价。

　　(7)在管保安公司服务质量业户评价：

　　责任保安经理应负责提醒本企业项目拓展人员和跟进项目经理，利用现场考察再次向招标人代表征求对在管保安公司服务意见。并结合现场考察做出在管保安公司服务质量综合评价，为编制物业服务管理方案，判定是否可以利用在管保安公司熟悉小区情况优势，继续承担小区安保责任，减少中标物业服务企业接管进入阻力价值，为企业高层决策提供依据。

　　(8)在管保安公司项目负责人：

　　物业二手项目招标现场考察等于明确的告束在管保安公司小区变更物业服务企业成为法定事实，同时等于在管保安公司将要面对丢失服务合同、减少服务收益不利后果。在管保安公司出于自身利益，普遍会与原物业服务企业形成抵制同盟，阻碍业主选聘物业服务企业进场，及易形成新、老物业服务企业无法正常交接、侵害业主权益、降低业户生活质量矛盾。

　　责任保安经理在现场考察中，在保安值班室争取面见在管保安公司项目负责人，做出自我介绍，利用同为从事安保服务行业背景，用本企业正在寻找安保服务合作伙伴理由，询问在管保安公司项目负责人服务企业名称、本人姓名，索要联系电话。探讨是否存在长期合作可能，得出会面洽谈约定，为是否保留继续承担安保服务、分化抵制同盟、消除进场阻力埋下伏笔。

　　5、协助保安经理安保考察：

　　协助保安经理在到达考察现场，并对责任保安经理提出的联系方法做出回应后，跟随本企业客户服务经理依照法定消防责任范围逐项进行考察工作。

　　(1)建筑物安防条件：

　　各建筑物门禁系统外观是否完好，在不打扰业户正常生活的前题下，采用选择出入该建筑老年的业户主动问好、告之服务企业名称、表明自己正在进行更换物业招标考察、并征得其同意后，寻问门禁开启、闭锁、对讲是否完好有效，寻问完成在向业户道谢继续考察工作;

　　观察各建筑门厅、电梯监控、消防探头外观是否完好;

　　建筑顶层平台门、窗配件是否齐全，开、关、插、锁时是否灵活有效;

　　自上而下逐层检查消防楼梯是否通畅;

　　应急标识、照明灯具外观是否完好;

　　楼层楼道窗户配件是否齐全，开、关、插时是否灵活有效;

　　楼层消防箱/柜外观是否完好，是否贴有检查日期、责任检查人员姓名封条，箱/柜内的设施、设备是否完好无缺;

　　楼道烟感报警探头外观是否完好;

　　楼道、楼梯无堆放杂物;

　　消防电梯是否可以下达地下底层;

　　地下室无违章占用，应急标识、照明灯具齐全完好;

　　地下室与其它建筑、车库地下连接通道通畅，照明灯具完好、光线充足，应急标识、照明灯具齐备外观完好。

　　(2)建筑物外安防警示：

　　检查建筑物外避雷线是否配置防雷安全警示;

　　检查建筑物外是否配置防止高空抛物安全警示;

　　检查建筑物周边是否存在攀爬隐患;

　　检查建筑物周边消防通道是否通畅，户外消防水栓外观养护良好。

　　(3)移交考察记录：

　　协助保安经理在完成考察后，应与责任保安经理取得联系，赶到会合地点，移交考察记录，并将考察中发现的较大问题向责任保安经理进行汇报，必要时可提出个人相关建议。

　　(4)配合完成考察：

　　协助保安经理应视情况主动配合责任保安经理完成会合之后还未完成的规定考察工作。

　　6、保安经理在完成考察后，应到约定地点与本企业考察人员会合，一起离开考察现场。

　　7、保安经理在完成考察工作后，应及时整理考察记录，完成考察报告，并在考察次日呈送跟进项目经理审阅。

　　八、保洁部经理：

　　保洁部经理应对被考察小区的周边卫生环境、保洁配置设施、保洁服务规模、在管保洁服务质量进行逐项考察。同时，由于一般物业服务企业不可能全部设置园林绿化专职技术岗位，在本企业领导未给考察项目团队配置专职林绿化技术人员时，需要主动承担该小区园林绿化考察责任。

　　保洁部经理在到达考察现场，征得跟进项目经理批准，跟随客户服务经理进入首个考察建筑，并在独立完成建筑内部保洁考察后，逐项完成其它保洁、绿化考察工作。

　　1、建筑内部保洁考察：

　　(1)建筑物外台阶、门厅地面装饰材料是否需用专业设备进行养护，日常保洁需用工时。

　　(2)门厅玻璃延展面积，玻璃垂直高度，日常保洁需用工时。

　　(3)门厅墙壁、天花是否干净。

　　(4)门厅首层是否设有保洁用备房。

　　(5)对首层设有卫生间和层面卫生间的建筑，应检查卫生间内是否干净、无杂物、无异味。

　　(6)采用向上分层换乘的方式，逐个考察电梯轿箱养护是否符合规范要求。

　　(7)建筑顶层公共平台是否干净整洁，无违规杂物。

　　(8)自上而下环绕观察建筑物外置横梁、防盗窗顶、空调外挂有无抛投垃圾杂物。

　　(9)自上而下逐层检查公共区域台阶、扶手、墙壁、天花、灯具、门窗、地面是否干净整洁。

　　(10)自上而下考察在管保洁是否采用逐/隔层垃圾回收方式，回收容器是否养护良好、无缺损。

　　(11)地下室是否干净整洁，无违规杂物。

　　(12)地下室与其它建筑、车库连接通道是否干净整洁，无违规杂物。

　　2、建筑物外周边保洁考察：

　　(1)外立面使用装饰材料种类，是否需要高空清洗作业，单次做业强度大小，年需做业次数。

　　(2)建筑门厅外是否配有固定垃圾回收箱，回收箱密封效果、养护质量是否良好。

　　(3)建筑周边道路、园林绿化是否清扫干净。

　　(4)建筑周边果皮箱是否养护良好，擦拭干净。

　　3、在管保洁服务形象考察：

　　(1)保洁人员是否统一着装，工装样式设计是否美观并方便工作，员工着装是否干净整洁。

　　(2)保洁人员常用工具是否干净完好。

　　(3)楼宇垃圾收集车是否封闭、干净，是否喷涂在管物业企业标识。

　　(4)保洁人员是否精神饱满，工作是否训练有素。

　　(5)保洁人员工作期间是否做到主动规避业户。

　　4、小区道路周边保洁考察：

　　(1)机动车道、两侧绿化隔离带清扫是否干净。

　　(2)机动车道照明灯杆低部、各类警/指标牌、延线果皮箱是否擦拭干净。

　　(3)判断道路保洁强度，估算需用工时。

　　5、小区商业网点门前卫生情况考察：

　　(1)检查小区内设各商店门前卫生是否保持干净。

　　(2)商店周边是否存在违规占道、晾晒现象。

　　(3)判断在管保洁是否采用店铺门前三包卫生管理方式。

　　6、园林绿化区域保洁考察：

　　(1)园林绿化区域地面、台阶、草坪是否清扫干净。

　　(2)园林绿化区域坐椅、亭台、园艺雕塑、果皮箱、拦杆、照明灯具、提示标牌是否擦拭干净。

　　(3)园林绿化区域儿童游乐、业户康体设施是否擦拭干净，无保洁死角。

　　(4)判断园林绿化区域保洁强度，估算需用工时。

　　7、停车场/库保洁考察：

　　(1)地面停车场及地下停车库合计保洁面积，设置数量、相距路途行走用时，日常保洁工作强度，彻底保洁相隔时间，估算需用工时。

　　(2)停车场/库保洁成本可由停车管理收费系统支出，不再计入保洁管理费用成本，用以控制物业服务收费标准。

　　(3)观察在管保洁是否提供车辆清洗、会员车辆每日保洁服务。判明该项服务采用外包或者自己承接方式，了解收费标准。

　　8、小区环卫设施考察：

　　(1)对设有公共卫生间的考察项目，应检查卫生间内是否干净、无杂物、无异味。

　　(2)掌握小区化粪池的数量、位置、容积，判断抽排间隔。

　　(3)检查小区集中垃圾用房是否清扫干净、无异味，垃圾周转箱配置数量、养护完好，垃圾房内压挤、提升机械养护良好，上下水系统供、排通畅。

　　9、垃圾收集管理方式考察：

　　(1)在管保洁采用有偿分包垃圾收集管理方式。

　　(2)在管保洁采用内部定岗垃圾收集管理方式。

　　(3)对两种不同管理方式做出筒要对比评价。

　　10、小区的周边卫生环境考察：

　　(1)做出小区周边卫生环境评估。

　　(2)做出周边环境影响保洁质量简要分析。

　　11、根据小区建筑、绿化面积，结合项目所处地域防疫规定，计算得出平均每月消杀成本。

　　11、保洁部经理完成考察工作后，应到约定集合地点，等侯本企业考察团队一同离开考察现场。

　　13、保洁部经理完成考察后，应及时完成考察报告，并于考察次日呈报跟进项目经理。

　　九、园林绿化考察：

　　园林绿化考察内容应包括：小区围墙、围栏绿化，机动车道两侧绿化，独立建筑周边绿化，小区园艺绿化等。

　　由于物业服务企业一般很少设置园林绿化专职技术部门，所以，保洁部经理在本企业领导未给考察项目团队配置专职林绿化技术人员时，需要主动承担该小区园林绿化考察责任。

　　保洁部经理在承担园林绿化考察责任时，园林绿化考察可与保洁考察同步完成。

　　1、小区围墙、围栏内侧绿化带养护质量考察：

　　(1)考察范围：

　　小区围墙、围栏内侧至机动车道、步道，邻近围墙、围栏建筑之间绿化区、带。

　　(2)考察内容：

　　了解考察范围绿植分类，观察绿植养护是否良好，修剪是否整齐，是否存在绿植枯死现象，分析枯死原因，枯死范围大小。

　　2、道路两侧绿化带养护质量考察：

　　(1)考察范围：

　　机动车道、步道两侧绿地至相邻建筑之间。

　　(2)考察内容：

　　了解考察范围绿植分类，观察绿植养护是否良好，修剪是否整齐，是否存在绿植枯死现象，分析枯死原因，做出是否需要换植判断。

　　3、独立建筑周边绿化，小区园艺绿化：

　　(1)考察范围：

　　独立建筑周边绿化及小区中心园艺绿区域。

　　(2)考察内容：

　　掌握考察范围绿植分类，观察绿植养护是否良好，修剪是否整齐，是否存在绿植枯死、虫害现象。分析原因，做出整改成本估算。

　　4、预估绿化使用机械：

　　根据绿化分类、养护保障预估需要何种机械设备，配置台数。是否可与本企业其它在管项目合并使用。

　　5、分析绿化养护成本：

　　(1)根据小区绿化面积、绿植分类，分析得出月浇灌用水平均成本。

　　(2)根据小区绿化面积、绿植分类，分析得出小区绿化所需设置岗位，得出每月人工成本。

　　(3)根据小区绿化面积、绿植分类，分析得出小区绿化所需杀虫每月平均成本。

　　6、绿化专用库房：

　　(1)考察小区在管绿化是否配置专用库房，库房是否满足存放油科、药剂安全需要。

　　(2)在没有专用库房时，是否可与其它专业合用或有新设专业库房理想位置。

　　(3)专用/合用库房是否方便绿化机械出入，机械出入是否不会影响业户及损坏通道地面装饰。

　　6、绿化专职人员或保洁部经理完成园林绿化考察后，应到约定集合地点，等侯本企业考察团队一同离开考察现场。

　　7、绿化专职人员完成考察后，应及时完成考察报告，并于考察次日呈报跟进项目经理。在保洁部经理承担园林绿化考察责任时，园林绿化考察报告可于保洁考察报告合并编写。

　　十、现场考察工作讲评：

　　企业考察带队高层管理人员可利用本企业团队等侯项目拓展人员与招标人代表话时段，将团队带离其它考察企业后，结合自已考察印象召开简要现场考察讲评，宣布次日总结会议召开地点、时间、参会人选等项事宜。

　　十一、现场考察结束汇报：

　　现场考察工作讲评结束后，带队高层管理人员应用电话向本企业总经理简要汇报考察完成情况。并根据指示及汇报结束时间，做出考察人员返回工作岗位或自行解散决定。

篇5：物业服务二手项目管理应用:招投标现场考察(上)

　　物业服务二手项目管理应用:招投标现场考察(上)

　　第十三章、物业二手项目招投标现场考察

　　物业服务企业在获得参加投标资格后，企业总经理应马上下达成立项目考察组工作指令。项目考察组可视项目规模大/小，由企业总经理指定：高层管理人员、项目拓展人员、跟进项目经理、客户服务经理、保安经理、保洁绿化主管，工程部：水/电工程师、暖通工程师、工程维修主管等各专业人员共同组成。

　　考察组由高层管理人员带队，跟进项目经理负责考察工作协调组织，项目拓展人员负责随时与招标人进行沟通并从侧面了解其它考察单位名称、领队人姓名/职务。待考察结束后收集其企业相关背景资料，呈报企业总经理审阅后，交该项目服务管理投标方案编制负责人，为企业了解竞争对手，制定相应措施提供帮助。

　　现场考察准备会议：

　　物业服务企业在对招投标现场进行考察前，带队项目拓展人员应召开现场考察准备会。对参加考察人员做出明确工作分工，并在项目拓展人员做出项目情况说明后，提出考察注意事项、明确着装要求，公布考察纪律。

　　现场考察准备会议结束前，项目拓展人员应根据被考察项目考察通知，提出考察人员集合时间、集合地点、使用交通工具相关建议，经参会人员认可后，由高层管理人员下达指令。参加考察人员应按指令要求提前10分钟到达考察集合地点，在带队高层管理人员检查参加考察人员着装符合要求后，一同到达考察项目。

　　现场考察准备会议结束后，项目拓展人员应根据会议要求申请考察使用车辆，办理用车手续，并当面向考察车辆司机下达考察集合时间、集合地点、着装要求、注意事项、考察纪律等项工作指令。

　　现场考察注意事项：

　　物业二手项目招投标现场考察由于是招标人承担招集/组织责任，由招标代理机构依法按物业服务管理专业需要安排具体考察内容。所以，物业二手项目招投标现场考察不同于物业二手项目初步考察，物业服务企业考察内容应从表面感受转向了解实际现状。

　　物业二手项目招标人在组织物业服务企业进行招投标现场考察时，由于该项目服务管理资源还未转交业主大会，原物业服务企业出于“自身利益”受到威胁，不可能允许业主随意进入暖通、给水、配电、消防、监控、专业设备间等之内，也不可能提供技术图纸。虽然业主根据《物业管理条例》明确强调行使自主管理权力，但原物业服务企业还是可以用保障安全、未接到上级通知等理由，阻止招投标现场考察。此时，业主只能通过政府相关部门支持，要求原物业服务管理企业将配合招投标现场考察落实到基层主管，并当面取得相关基层主管在约定时间配合考察承诺的被动方式完成组织物业服务企业进行招投标现场考察工作。

　　物业服务企业在参加招投标现场考察时，应对招标人的处境给予充分理解，克服困难，依靠企业团队专业技能和所积累的服务管理经念，完成所需考察内容。对招标人无法控制现场考察的现象，参加考察跟进项目经理可在征得带队高层管理人员同意后，可出面劝阻招标代表崭时不要激化矛盾，请其带领参加考察企业离开争质现场，完成其它可以进行的考察工作内容。并做出虽然缺少技术摸底，也要一定认真完成投标方案编制工作，依法完成招投标工作程序，每一个参加竞标企业都会履行维护业主利益承诺。

　　物业二手项目招投标现场考察有别于物业二手项目初步考察，物业服务企业除要了解招标项目各方面实际现状外，还应由各专业根据本企业专业行业技术标准服务质量控制标准，思索如何满足接管验收要求。并按本企业服务质量控制标准构思本专业服务管理方案拟定要点，争取融入投标服务管理方案。

　　物业服务企业在参加物业二手项目招投标现场考察前，为防止其它企业过早掌握本企业竞标资迅及应参加考察人员不当回答招标代表提问，给企业竞标造成阻力，可制定授权回答招标人及其它竞标企业人员提问许可制度。明确指定带队高层管理人员、跟进项目经理、项目拓展人员有权代表企业回复相关提问。其它参加考察人员要礼貌的拒绝回答与本人专业技术之外的一切提问，必要时可热情的将其介绍给项目拓展人或跟进项目经理，继续自己现场考察工作。

　　物业服务企业在招投标现场考察如发现存在的设备故障、设施损坏、维修养护严重缺陷，经专业技术分析确定属于开发安装及原物业服务企业维修养护责任的质量问题。在私下征得带队高层管理人员或跟进项目经理同意后，可通过项目拓展人员采用私下交底的方式告之本专业带队考察招标人，并指出正确安装/养护质量标准，客观分析达到质量标准需要改进程序，告之改进费用估算。为招标人追索相关单位责任，回避承担前期服务管理缺陷，提供企业免责依据。

　　物业服务企业在参加物业二手项目招投标现场责任分工及考察重点：

　　一、企业高层管理人员：

　　1、负责承担招投标现场考察的现场组织管理工作。由于企业高层管理人员并不见得参加物业二手项目初步考察，其对本项目的了解基本是通过听取汇报和审阅该项目前期分析文件获得，缺少管理人对拓展项目应有的直观感性认识。所以，企业高层管理人员应利用自身积累的丰富管理经念，以一个专业管理者的视角，通过现场考察使自己对该项目增加全面了解。以便在编制投标方案时能给责任编制人做出有效编制指导。

　　2、由于现场考察工作分工及注意事项以在考察前就做出明确安排，企业高层管理人员此时首要工作是按要求通过现场考察使增加自己对该项目的全面了解，并对现场考察中出现的突发事件做出正确判断和有效处理。企业高层管理人员可以依椐“旁观者清”工作方法，游离考察大队人马之外的手段项目考察，适时下达处理突发事件工作指令，为分析、判断、解决问题留下必要缓冲时间。

　　3、建议企业高层管理及项目拓展人员在参加现场考察时穿着便装，以保持低调姿态，避免其它参加考察企业注意。企业高层管理人员可要求项目拓展人员在向招标人现场组织代表报到时表达歉意。

　　4、现场考察工作结束后企业高层管理人员应提醒项目拓展人员在向招标人现场组织代表表达谢意。集合考察人员做出考察小结，下达考察总结会议召开时间、地点、参加人员工作指令后，带领考察团队离开考察现场，完成现场考察工作。

　　二、项目拓展人员：

　　1、项目拓展人员利用自己与招标人代表相对熟悉的优势，应承担现场考察企业签到及与考察现场招标人代表工作协调责任。

　　2、由于项目拓展人员在现场考察中没有具体考察内容，所以应该承担本企业参加考察人员之间的内部沟通责任。

　　3、项目拓展人员在考察现场的工作位置，应该选择跟随自己在初步考察过程中不太容易深入了解的工程专业团队，除增加自己对该项目的全面了解外，还可方便将工程设备考察中出现的问题及时向企业带队高层管理人员进行通报，并将高层管理人员指令反馈给本企业工程考察人员，或就该问题与招标人代表进行有效沟通。

　　4、项目拓展人员在考察现场可利用自己相对行动自由的有利条件及良好的沟通技巧，尽可能多的了解其它参加竞标考察企业资迅，为企业编制投标方案增加竞争参考思路。

　　5、项目拓展人员在现场考察工作结束后，应在向招标人代表道谢后，再与本企业参加考察人员一起离开考察现场。

　　三、跟进项目经理：

　　1、跟进项目经理做为企业指定的拓展该项二手物业服务管理专业责任人及编制投标方案首要候选人选，应对考察项目的情况具备全面、细制的了解。跟进项目经理通过现场考察祢补初步考察缺项是其需要完成的首要工作任务。

　　2、跟进项目经理应和项目拓展人员一样，选择跟随工程专业团队，通过对该项目暖通、消防、给排水、安防监控、电梯等设施/设备祥细考察，全面了解项目真实情况。并为编制投标方案及拟定中标接管项目提供制定工作程序依据。

　　3、对于物业服务企业中非工程技术专业学历项目经理，在其工程技术知识及设施、设备养护质量判定能力，远远低于专业工程技术人员的普遍现状，非工程技术专业学历的跟进项目经理应充分利用招投标现场考察，向本企业工程技术人员学习工程技术知识及设施、设备养护质量判定标准。并通过学习过程了解该项目设施、设备养护情况，真正做到对项目真实情况心中有数。

　　4、跟进项目经理对本企业工程技术人员在考察中发现的问题，在听取工程技术人员说明后，迅速做出是否影响中标接管验收质量判断，并视情况做出是否需要与招标人代表进行沟通的决定。对于影响设施、设备运营安全的严重问题，应马上向带队企业高层管理人员做出情况汇报，并根据其指示向招标人代表做出正式通告。

　　5、跟进项目经理在将影响设施、设备运营安全问题向招标人代表做出正式通告前，应要求本企业工程技术人员就问题责任、解决方法拿出规范意见，并在征得带队企业高层管理人员认可后方可通告。通告应采取与招标人代表私下进行的方式完成，避免影响考察进程及在竞标考察企业中引起关注。

　　6、跟进项目经理在考察过程中可根据本企业服务管理标准，结合原物业服务企业在该项目设制的安全、警示、指引、告示标识，构思中标进场替换、增补方案，并做出初步财务预算。

　　7、跟进项目经理在考察过程中应根据项目规模及招标文件对服务质量提出的等级要求，做出该项目服务管理人员岗位设制分析，为制定投标方案提供用人编制、用人成本计算依据。

　　8、跟进项目经理在考察过程中应根据项目现状考虑中标进场低成本快速提高服务形象方案，为制定投标方案“改进、提高服务质量”或“中标进场承诺进行工作”章节提供编制构思。

　　9、跟进项目经理在考察过程中应特别注重体现敬业、务实的从业素质，采用认真、细制、不怕烦琐、不谓脏累的考察行为，潜移默化的在招标人代表中形成自己敬业、务实从业形象。为企业竞标项目经理推荐人选评价增加印象分数。

　　10、跟进项目经理在考察过程中应特别注意控制减少话语，慎重发表考察提问。在完成一个考察内容准备进入下一项考察内容间歇应将身上贴付的灰尘清扫干净，从使至终给人以干净整洁，注重保持形象的忠厚、干练感觉。

　　11、跟进项目经理在考察结束并将本企业参加考察人员招集在一起后，陪同项目拓展人员向招标人代表道别，随考察团队离开考察现场。

　　四、客户服务经理：

　　客户服务经理在考察过程中主要承担物业服务管理条件及业主居住生活保障环境方面考察责任。

　　1、业主居住生活保障环境考察：

　　客户服务经理应运用自己掌握的服务专业知识，根据被考察项目业户居住舒适、安全性是否符合或达到建筑原设计使用攻能。原设计是否存在缺陷，缺陷是否行成业主投诉焦点，是否可通过低成本简单改造达到业户满意，分析改造方案是否可编入投标服务管理方案，用以增加评标分数。

　　客户服务经理可带领、监督本企业工程专业技术人员及保安部主管按如下程序完成业主居住生活保障环境考察工作：

　　业户居住舒适是指居住该项目业户无论是驾车、还是步行进入小区，其人、车分流是否设制合理;

　　小区出、入口机动车减速，拦阻设施是否完备;

　　小区入口内车辆限速、禁止呜笛、行驶导向标识是否符合规定要求;

　　小区门口或停车场至居住建筑道路是否安全、方便，是否满足老年、残疾人士无障碍通行需要;

　　各建筑首层台阶、门厅地面是否具备雨雪防滑安全条件;

　　各建筑门厅楼门编号、门禁、监控设施是否完好可靠;

　　门厅、楼道墙面、天花是否干净无脱落现象;

　　查看门厅照明是否完好，手动开关是否灵活、有效;

　　电梯是否运行平稳、年检是否符合规定;

　　高层建筑高位水箱、电梯设备间是否干净整洁通风良好;

　　屋项平台保温、防水外观完好;

　　避雷环线焊接完整、无严重锈蚀;

　　天台门、窗完好、锁及插件齐备;

　　自上而下查看消防楼梯墙面、天花干净，灯具齐备、应急照明外观完整，楼梯扶手无损坏变形，消防门开闭是否灵活，涂层、外观是否完好;

　　各层楼道墙面、天花干净，照明灯具外观完整;

　　各楼层配电、电话、宽带、电视、供水、供暖井/间是否干净无杂物;

　　楼内手机信号饱满(含地下室);

　　消防箱/柜、消防设施齐全，外观完好，楼道无违规杂物;

　　地下室是否干燥、无积水，有无违规占用，照明设施是否齐备完好;

　　如该建筑物地下室建有与其它建筑或地下车库接接通道，应按地下室同样考察要求完成通道考察工作。对未设计与其它建筑或地下车库连接通道的建筑，应乘消防电梯返回首层门厅。

　　建筑外立面是否干净无脱落，是否设置防雷击及高空坠物警示标牌。非机动车停车棚设制是否符合安全及人工成本管理要求。

　　小区花园照明、道路、娱乐设施是否完好并符合安全要求。

　　小区机动车道规划是否符合安全行驶、便捷管理要求。

　　客户服务经理在考察中应提醒工程专业技术人记录电梯、照明用电功率，统计照明灯具数量;提醒保安部主管检查消防设施是否齐备，是否按时完成检验，统计缺失、损坏数字。

　　2、了解原物业服务质量并做出与本企业服务质量标准评价：

　　了解原物业服务收费标准、收取方式、业主意愿。

　　了解物业服务受理方式、受理时限、服务质量、业户满意度等内容。

　　了解停车泊位是否满足实际需要，收费标准是否成为投诉焦点。

　　了解招标人代表对原物业服务企业派住项目经理评价。

　　根据所掌握的资料迅速做出与本企业服务质量标准评价，思考对应改进方案，并争取有效融入企业投标管理方案。

　　3、物业服务管理条件考察：

　　物业管理办公室、职工宿舍、后勤保障(餐厅、卫生间、淋浴间、活动室)是否齐备。

　　物业服务维修、警卫、保洁值班室，库房是否满足服务管理要求;物业服务管理用房是否需要重新装饰装修，做出所需费用财务估算。

　　4、对超过30万建筑平方米的较大规模项目，为迎合二手项目通常采用半天常规考察时限，客户服务经理可用同类建筑抽查方式完成考察内容。

　　5、客户服务经理在考察结束后应与本企业参加考察人员一同等待项目拓展人员及跟进项目经理向招标人代表道别后，随考察团队一起离开考察现场。

　　五、工程部经理：

　　工程部经理应主要对被考察项目小区的供水、配电、供暖、消防、监控等情况进行考察。同时也应对初步考察中不便进行的电梯、照明、建筑物内部维修养护质量情况完成考察。

　　1、由于工程考察项目一般分为：配电、给排水、暖通、建筑养护、安防监控、电梯维护等项专业内容。工程部经理可视初步考察阶段所掌握的小区设施设备情况选择本企业相应专业人员共同完成考察工作。

　　2、工程部经理在进入被考察现场前，可提醒项目拓展人员与招标人代表协调工程专业分组考察事宜，表明建筑物内维修养护好环可直接影响业户生活环境质量，本企业对此十分重视。希望对方予以支持，并获得进入建筑物内综合考察协肋，由工程部经理事先指定人员选入建筑物内按规定考察程序进行考察工作。如现场考察招标人代表人员有限，可以企业信用做出不打扰业主正常生活，保证安全后由本企业工程考察人员独立进入建筑物内完成考察工作。

　　3、工程部经理在进行现场考察时，应将自己参加考察的工作重点放在小区配电、给排水、暖通等设施设备考察之上。亲自带队参加该部分全部考察工作，正确掌握小区配电、给排水、暖通等设施设备维修养护质量的真实情况。

　　4、工程部经理在对本考察中发现的设施、设施维修养护和极少出现的安装质量问题，在认真听取本企业本专业技术人员情况说明后，需迅速做出是否影响中标接管验收质量判断。并视情况做出是否需要向本企业跟进项目经理进行汇报及是否需与招标人代表进行沟通的建议。

　　5、工程部经理应在本企业跟进项目经理与招标人代表进行沟通时站在跟进项目经理身后，随时根据其要求及时向招标人代表做出相应技术说明。

　　6、工程部经理在对小区小区配电、给排水、暖通、消防设备进行考查过程中，应同时关注原物业服务企业工程设备标牌、编号设制情况。并与本企业工程设备维修养护管理标准进行对比，以便为本企业中标之后工程设备维修养护管理拟定方案。

　　7、工程部经理在考察现场进行考察位置移动时，应充分利用移动过程对移动路途延线的道路、公共照明、排雨水井、建筑物外立面、小区市政园林等维修养护情况进行考查。尽可能多的掌握该小区建筑物及工程设施、设备真实维修养护情况，为编制物业服务管理投标方案提供工程专业依据。

　　8、工程部经理在考察现场进行考察时，应通过跟进项目经理尽可能多的向招标人代表了解该小区业户对房屋质量、原物业工程维修服务投诉的焦点，掌握该小区工程维修养护矛盾形成原因，构思改进、调整方案。

　　9、工程部经理应依据招标技术资料并结合现场考察，掌握该小区公共设施、设备功率，并依此计算得出能源支出成本。为编制物业服务管理财务方案，正确制定物业服务管理费用收费标准投标报价提供计算依据。

　　10、对于招标人可提供“完整”技术资料的招标项目，可通过查验资料获得工程设备功率，经计算得出小区公共能源理论支出成本。但面对无法提供工程技术资料的物业二手招标项目，工程部经理只能通过现场认真考察，结合本企业长期积累的工程服务管理经念，掌握小区工程设备功率，得出小区公共能源理论支出成本。

　　11、由于通过现场考察掌握小区公共能源功率的工作点位分散，很难利用规定的考察时效准确了解全部工程技术数据。工程部经理在承接无法提供工程技术资料物业二手招标项目现场考察工作时，可提前对本企业工程技术人员做出准确记录考察设备功率工作指令。12、在对公共区域照明系统进行考察时，工程部经理要求相关人员在对建筑物内及小区市政区域考察过程中，采用对建筑物内电梯、公共区域照明;小区户外机动车、步行道路照明;地下室、地下停车库、地面停车场、分属小区区域景观、园林景观、娱乐场所等照明灯具数量，功率进行分类统计的方法完成考察工作。同时要求所得考察功率，数据必须写入考察专业报告，并于完成考察次日上交。

　　12、工程部经理在对现场进行考察时，应视考察进度争取对工程部值班、库房、夜班员工宿舍进行考察，了解工程维修保障用房条件。

　　13、工程部经理应对招标人代表反影的小区公共区域存在的问题引起重视，并一定对所反应问题进行实地考察。但注意不要进行任何现场分析及发表技术评价，避免草率表态给企业带来不便。

　　14、现场考察工作结束后，工程部经理应将工程技术人员招集至指定集合点。询问考察工作一切正常，向跟进项目经理进行汇报后，等待本企业考察团队一起离开考察现场。

　　15、工程部经理在带领工程技术团队离开考察现场后，应根据本企业带队高层管理人员召集考察总结会议要求，做出提前召开工程考察总结会议决定，争取在企业考察总结会前，初步完成工程专业考察情况汇总工作。