绿城物业考察情况工作汇报

　　绿城物业考察情况工作汇报

　　为了全面完成年初制定的工作目标，进一步做好规范工作，以及将“科海阳光服务”落到实处。科海物业公司曹卫东、瞿鑫芳、周乐勤、金燕等四位同志于20xx年8月22日对国内知名物业公司绿城物业进行了考察，现将考察的情况整理如下，供董事会参考。

　　20xx年8月22日上午，在绿城物业咨询部项目经理路遥的陪同下，我们分别考察了绿城最先在杭州开发的楼盘(1995年)——杭州丹桂花园和杭州桂花城。从直观上也让我们真正领略了绿城掌门人宋卫平的精品意识和具有高度的前瞻性。陪同我们的路遥也跟我们介绍说：“当初杭州老百姓对房屋的颜色、立面否定过。但时间证明，这些颜色和立面的设计是永久性的，不容易淘汰的。而当初宋卫平在“杭州桂花城”一期项目全面售馨好评如潮时，做了一惊人之举，追加20xx万元推翻原先景观设计重新再来。以及在桂花城全面顺利交付之后,关起门来针对规划设计、工程、销售、物业管理等各个专业存在的细节缺憾编成了一本《桂花城批判》，成功的实现自我超越。也因此而树立了绿城在老百姓心目中的品牌形象”。

　　当年轻的路遥经理(据了解他到绿城工作也就三年)跟我们讲起这些事时，他感觉很自豪，我们认为这跟他们公司的培训灌输是分不开的。果然，当问起他们的培训体会时，他跟我们介绍，一般绿城的管理层和保安员都要到绿城杭州总部培训，保安是先培训再分到各地，管理层是先召进来到基层锻炼1-2个月，然后统一到总部参加每年的分期培训，为的是有一个统一的形象，统一的管理思路，培养优良的职业操守和较强的执行力。我们也同时参观了各小区的服务中心和会所，服务中心的桌子虽然旧了，但是桌上没有一件多余的物品，据说，只允许放一只杯子，文件夹整整齐齐，环境很干净。这让我们感觉到了差距，而这些要想做到，其实也不难，关键是领导者、监督者的意识问题。而会所，据说都是先由物业公司统一规划，然后分项目承包出去，只有这样，才确保会所经营不亏，之前自己经营也亏过。整个上午的参观，我们也提出了一些工作中经常遇到的实际问题进行交流。当问及小区装防盗窗的问题时，路遥说：“公司也会对基层下死命令，规定时间拆不掉领导主动辞职。所以领导会想尽一切办法跟业主拉近关系，死打烂缠，实在不行自己掏钱把它买下来也要完成任务。小区业主养狗，小区保安员会一直跟在屁股后面清扫狗粪便，从而感动了业主让业主主动改正缺点”。

　　下午，浙江绿城物业咨询有限公司杨掌法总经理在百忙之中抽出时间与我们进行了交流。据杨总介绍，绿城物业现已成为了接管面积全国第一，行业排名业内三甲，年收入3.5亿，无形资产评估6.35亿元人民币，已全面完成上市准备，估计会成为行业内第一家上市物业企业。

　　在交流的过程中，杨总有几个观点和建议很值得我们参考和反思：

　　一、物业没有资产，但物业有资源。其实业主也需要一个口子的服务，当你们基础服务做好得到业主认可后。哪怕你卖奔驰，业主也可以接受，只要手续合法，价格比外面稍便宜。

　　二、人性化管理不等于人情化管理，人性化管理在讲究原则的情况下，从人的需求出发，换位思考，以人为本的管理。而人情化的管理就会没有原则，时间长了就会形成帮派。

　　三、企业管理要强化执行力，企业决策出台前可以讨论，出台后只有强制。企业里大多数人只要执行，千万不要怀疑你的老板，如果你有能力就自己当老板，否则你就打工，而打工首先就是服从。决策以后行不行不是执行层考虑的事，是决策层、董事会考虑的事。企业分工不同，各人所处的层面不一样，基层如果总是考虑决策层的事，企业肯定做不好。

　　四、行动胜于一切，观念胜于一切。观念首先要跟的上，然后一但做出决定，就大胆地去做，认真去做，做的过程中会碰到问题，那就想办法解决它，而不是讨论做不做的问题。绿城物业先前做房屋置换，也碰到了问题，造成了亏本，并且那时高薪请的是相当专业的职业经理人。但后来进行了调整，现在找到了问题的原因并加以解决，现在房屋置换已成了绿城物业的又一利益增长点。

　　给科海物业公司的建议：

　　一、小的时候要学会跟跑。绿城也曾经这样做过，跟戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等国际品牌物业公司战略合作过。现在物业服务产品要换代，要引进管家式的服务。董事长宋卫平就说过，国外管家式服务流派不下二三十个，他们已经有悠久的历史，绿城物业没有必要再去研究。所以经过考察比较，这次他们化了100万元与英国管家协会签了协议，决定引进消化他们的管理模式，科海物业可以先锁定跟跑者。

　　二、科海物业要先设定一个三年的发展规划，这样就不容易偏离方向。

　　三、延伸产业项目要选择投入小、见效快的项目，因为科海物业现在的资金实力可能并不强，并且很多项目可以考虑合作挂靠。

　　当谈到房屋置换这个话题时，杨总说道：“其实我们物业做很有优势的，50个楼盘，相当于50个门店，又没有成本，并且物业去做就变成一种服务，我们可以主动获取信息，而不需要被动获取信息”。谈到具体操作，他们的做法是由小区物业服务中心获取房屋置换信息，并达成口头协议，由置换公司专业人员统一办理租售协议，并且他们置换公司的专业人员每人都会分片管理着几个小区业务，分成是按1:1:1，即专业人员一份，小区经办人一份，小区服务中心一份。如果有置换公司操作完成，那么小区经办人那份就没有了，并且这部分效益会跟小区负责人奖金挂起钩来。在整个交流过程中，杨总对物业行业的发展总是充满信心。他说：“尽管表面上我们没有房产公司赚钱，但从投入产出的比例计算，物业不会输给任何一个行业的，不要怀疑自己的行业，物业绝对有前景的”。

　　通过组织这次对绿城物业的考察，我们每一个人都坚定了对物业行业的信心。尽管只有一天的时间，但我们学到了不少，关键是意识上得到了提高。感受到绿城对质量的不断坚持——世界上两种情况下坚持最可贵，一是春风得意时，二是一败涂地时(摘自绿城内部刊物)。而绿城做到了，所以方有今日的辉煌。这次学习和考察，会带来更多的思考!所以我们会根据这次考察的情况，回来后，结合公司的实际情况做出相应调整，以适应当前发展的需要，并且我们认为今后这样的考察还是很有必要的。

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篇2：万科中心绿色建筑考察汇报

　　万科中心绿色建筑考察汇报

　　一、概述

　　总重量多达8万多吨，是目前世界上最重的悬拉建筑。

　　一个亿的设计费，总造价约10亿元人民币，比同类建筑高出20%。设计成本占到了建筑成本的10%，远远高于国内2%-3%的平均比例

　　1.外形

　　整个建筑外形像一个个拼接在一起的“长方形盒子”，从造型上看，有点像飞机场的候机楼，由几根大方柱子让整个建筑物成悬空状态，建筑整体挑高9到15米，突出部位阻隔住视线，站在地面上看不到它的全貌，似乎是按“之”字形走势。“长方型的盒子”里伸出楼梯，直通地面。

　　像一段竹子，也像一只抽象的恐龙，它在万科中心成为一个设计符号。仰头墙上灯带被设计成万科中心的形状，进入餐厅公共餐桌也被设计成它的形状，一个门把手、一张休闲坐椅，不经意间就能看出它的影子，这个建筑外形在万科中心作为一个设计符号被运用传递出一种诙谐感。

　　2.架空层

　　底部形成自然透风和良好的遮阴效果，由水景、土丘、下沿式广场组成的空间立体景观，在建筑下面，散落着艺术雕塑品，即便是指示牌也一种艺术。建筑底下全是生态绿化率达到100％以上，加上楼顶的绿化，绿化率达到140%。

　　3.内部

　　进入内部会发现这个建筑结构上的与众不同，一些斜拉索从天花板斜穿入地，隐匿在建筑之中。据万科中心讲解员介绍，不同于一般建筑的框架结构，万科中心是在斜拉桥上盖房子。看上去这些斜拉索比桥梁上使用的数量少，整个建筑就这样被吊装起来。据说，建造的时候先盖楼顶后装楼板，是真正的“空中阁楼”。行走在万科中心，除了办公区域是方正空间，一些走廊等过渡空间被分割成不规则的形态，超出了人们习惯上对空间的经验。随行的万科总部员工也说：“刚来时，常会迷路”。

　　4.楼道

　　每层的步行楼梯宽于正常楼道的三倍以上，楼道又分双色“阴阳阶梯”，一半正常级数，一半小于正常级数一倍，大台阶可以坐人，就像大学教室里的讲座论坛，每层楼道的空间设计都是一个完整的艺术品，而有了人的活动又成了当代行为艺术。

　　二、区域功能布局

　　1.经济指标

　　占地面积：61700平方米

　　建筑面积：121300平方米

　　建筑高度：35米

　　水景面积：2750平方米

　　绿化面积：75000平方米

　　绿化率＞100%

　　2.功能分区

　　建筑是建造在大梅沙湖心岛上，与湖心岛中心公园合为一体，通过一排路灯进行用地红线的区分。整个建筑是无边界开放式的，市民可从湖心公园进入到万科中心。万科中心分两级向市民开放。

　　3.市民开放流线

　　分两级向市民开放；

　　景观公园完全对市民开放；

　　内部艺术展廊适度向市民开放（未完成）。

　　三、绿色建筑细节

　　1.绿色建筑

　　绿色建筑的设计是一个整合的过程，而不是许多技术的叠加：各项设计从一开始就设计目标，并在设计、建造、运营的过程中反复调整，保证绿色建筑目标的实现。

　　2.绿色建筑4大目标

　　（1）绿色目标

　　可持续发展的设计目标，就是要实现环境、社会、经济的协调发展，选择一个好的评估标准是关键。万科中心以LEED评估体系为建造标准，在设计中有效减少对环境和住户的负面影响，成为国内极少数获得LEED铂金认证的建筑物之一。

　　（2）人体健康的保护

　　为万科总部办公使用者提供一个和谐、轻松的氛围，一个安静、恬宜、健康的办公环境；大楼注重对水质、空气的处理，建筑材采用无毒害绿色材料。同时也提供一个和谐、共享的办公空间，有助于形成健康的心态。

　　（3）生态系统保护

　　安排合理的生态系统链条，减少因本项目建设及建成后的日常使用对周边地区产生的各种污染和破坏。

　　（4）能源转换与节约

　　通过对太阳能、雨水、地热、地冷等自然能源的合理吸收与利用，通过降低自身能耗，降低本项目对电、气等社会能源的索求。希望达到以下几个节能目标：

　　能源与水资源消耗最少；运行成本最低；

　　低能耗、高舒适度。

　　3.遮阳板（会呼吸的表皮）

　　建筑主体外立面有一条条横向排列的金属是遮阳百叶（穿孔透光铝板），百叶上有着大小长短不等的方型镂空，据说这一设计是史蒂芬·霍尔受一片棕榈叶的启发设计而成

　　2.太阳能集热设备

　　深圳太阳能资源丰富，年太阳辐射量为5225兆焦耳/平方米，全年约80%的白天具有采集太阳热能的条件。万科中心屋顶（除酒店）全部装有太能光电板，总面积为1997平米，转化的太阳能可提供整个万科总部用电总量的14％，约28万度。耗资1000多万的“屋顶阳伞”－－建筑光伏电系统，也形成了独特的遮阳屋顶景观。屋顶的除湿、冷却系统，以及泳池热水、大厦浴洗热水，都来自于太阳能。

　　总面积为1997平米，转化的太阳能可提供整个万科总部用电总量的14％，约28万度。

　　3.室内绿色材料

　　中国第一个在室内大规模的使用速生材料—竹材代替木材的办公建筑，论书柜、办公台面，都找不到一块木材，它减少了对森林的伤害，又创造出独特的艺术空间。

　　4.中水处理

　　以水质较好的雨水为主，以中水资源为补充，提供景观水体，绿化及景观水不用自来水作为水源。

　　屋面雨水全部收集，地面雨水全部处理渗透，一年可节约大约45700吨水。

　　5.自然通风采光

　　建筑进深控制在20米以内，大面积的玻璃幕墙设计，75%的区域照度达到400lu*以上，保证自然光充足；幕墙系统开窗率高达30%，保证自然通风，形成对流。

　　楼梯档板采用多孔造型，也保证了室内自然风流顺畅。

　　6.地下采光

　　园林中有的是一方池水的中央是一个下凹的空间，其中没有注水，有的是直接有一个大方型下凹的空间，周边是玻璃幕墙，据介绍这是为万科中心地下空间的采光而设计，保证万科中心地下约4万平方米建筑的建筑的自然采光，万科中心综合运用了照明系统、自然采光等一系列新技术，大大节约电能。

　　7.PC（预制混凝土）构件

　　王石说，住宅产业化改变大量使用木材的木模板传统工法，使用钢模。钢模材料本身也要碳排放，但木模平均使用6.5次报废，而钢模可以500~600次重复使用，钢模使用次数的平均排放量远小于木模版的固碳量。住宅产业化较传统工法比较，不仅大大减少木材使用量，在减

少水、水泥的消耗方面也很明显。

　　一段成品化的混凝土楼梯，踏板上有两条防滑凹线，也是经钢模压制，纹理清晰、线条硬朗。细看底部，能发现一些紧固件，整个混凝土楼梯可以直接运到施工现场加固，而不需要“现浇”，专业上被称为PC（预制混凝土）构件。

　　现场展示的PC构件现场还有许多，其中一面外墙，钢筋混凝土、保温层、外墙装饰、窗框均一次成型，只待运输到施工现场安装，而且精度和质量远高于现场手工操作

　　8.空调冷源及地板送风系统

　　采用冰蓄冷系统。夜间是用电低谷期，电价较低，这时采用电制冷机制冰，将冷量以冰的形式储存起来，再在电价较高的白天把储存的冷量释放出来，利用峰谷电价差节省运行费用，每年可达34万元。

　　室内通过地板送风系统，利用地板下低压风管把冷风送到风口，送风温度较常规送风温度高2～4度，可节电3成以上。送风的高度为2米高度，是人体最感受最舒服的一个高度

　　9.电气系统

　　每一盏灯都可以根据环境光线的变化进行独立调节。不同的区域采用灵活的照明方式，配合节能型光源及灯具的使用，万科总部照明能耗比同等规模同类建筑减少30%。

　　10.生态草地泳池

　　泳池的一边是是铺设草坪的阶梯，一方面体现了自然生态，另一方面也使得泳池的造型十分独特，泳池的对面是一个叠水池，一方面可收集雨水，另一方面统过中水系统进行循环利用。

　　11.分类垃圾箱

　　在万科中心随处可见生态垃极分类箱。倡导与引导环保行为。

　　12.自行车区

　　设置专门的自车车区域，办公人员可通过自行车这种环保交通工具出行。

　　总结

　　绿色建筑、能源转化再利用……是未来建筑的趋势，万科中心身体力行的向社会展示了一个集自然、人性化、时尚、舒适于一体的开放式建筑空间。证明通过对自然能源的有效利用与转换，通过对自然原生态的保护，可以创造出人与自然和谐共处美好环境与生活空间。

篇3：魅力城物业考察调研汇报

　　魅力城物业考察调研汇报

　　通过成都物业知名人士引见，有幸认识年仅38岁的W*物业管理有限公司ZL副总经理。由于他父母是位于DY的四川建筑学院教师，18年前也从该校毕业踏上13年的物管行业职业生涯。在成都知名物业置信公司从工程部主管做起，到中信公司项目经理，到现在W*公司两年的副总经理经历。3月14日下午爽约到他所在公司旗下的W*魅力城一组团考察学习，也是他们公司总部办公室所在地。

　　位于DY市天山北路611号的W*房地产开发集团有限公司，在天山北路道路灯上的广告使我还没有到达就进入"W*魅力世界"，小区门前园林景观让我眼前一亮。亭台小溪、绿树花草搭配合理、路径环境小品颇为精美，游泳池小巧富有童趣，有种温馨别致之感。小区公园面积大概6000米2。门前宣传栏上包括总经理在内的所有物业管理人员名单和照片全部公示。进入小区大门左边三层大厅堂是W*房地产开发集团有限公司的客户接待中心，步入厅堂美观大气！通过端庄气质的女士指引来到魅力城一组团客户服务中心。服务大厅不大，但是前台桌椅、文件摆放整齐。三名接待员的名单和照片在醒目位置公示。在步入副总经理室途中走廊旁边悬挂有W*的职业道德规范、八荣八耻、保密管理制度等。进入副总办已经是下午6点半了，看见一位西装革履象绅士般的ZL在吩咐下属工作。办公室内也粘贴的有"今天不努力工作，明天就努力找工作"的警示标语。

　　通过ZL介绍，W*物业一共有10个项目，包括两个一周后分别在DY和GH开盘的项目。8个在DY的项目设置两个管理处，另外在GH设置一个管理处。魅力城一组团住宅小区一共有18栋498户，一梯两户多层建造。所有楼盘物业按照一级服务等级标准执行，跟龙湖思路差不多，要做就做最强最好！物管费收缴率是所有物业公司的业绩晴雨表，也是各物业企业高层最重视的事情。经他介绍魅力城一组团去年仅有两户没有缴纳物管费，收缴率达到惊人的99.6%。原因是一业主由于报案家里被盗，经查实与物业公司无关。二是由于业主未入住，且人在外地无法有效联系。让人嫉妒的成绩依靠深抠服务细节，不断努力引导业主与不文明行为绝缘。魅力城二组团的收缴率99.4%，其他项目的收缴率都在98%以上。困扰很多物业公司物管费收取困难的几点问题，W*公司都全部封杀！比如住改商所有楼盘没有一户！另如机动车停放，没有车位的不管是谁一律不准进入小区！原来也有不道德业主把道闸撞断的现象，还是要执行制度！再如质保期内房屋维修问题，得到W*房地开发商大力支持，维修问题及时认真妥善解决不留后遗症！治安方面：介绍到小区原来发生一起业主电瓶车配件被盗，价值90元，当值保安愿意用自己的100元钱无偿给业主。保安真心地拿给业主，业主说算了，你挣钱也不容易。我当时竖起大拇指，你有这样的手下应该感到很自豪！保住W*物业的声誉不受到一点伤害，从细微事情看出强大的一面。工作人员都要努力认真的工作，不光是他们，自己和总经理也一样，不然就要走人，绝对的优胜劣汰！上级给他们今年物业收缴率目标是全部达到99%以上，魅力城一、二组团要求只准1户不缴纳物管费或者满分！

　　进入小区，看见路面平整干净，绿化养护很好，树木花草搭配合理。走了一转没有发现一点垃圾！烟头和痰污渍也没有。我说经常穿西装捡东汽馨苑的白色垃圾，他说W*总经理和他也一样看见垃圾都主动去捡，用行动引导业主改变了原来个别业主不文明的行为。垃圾桶旁边有个别袋装垃圾，但是业主把垃圾袋锁得很紧，以便清运时不留污渍破坏环境。我问他有业主把袋装垃圾放在自家门口的现象吗？他说原来有过，劝导后就没有了。考察中只有一个单元门口放有一辆自行车，当时我看了ZL的无奈眼神，他也摇了头，说偶尔有这种现象。单元门上也有值班工作人员的姓名和照片。我仰视房屋窗口没有看见防护栏，我问他延伸出外墙面的护栏有吗？直接说绝对禁止没有的！嵌草砖上的车位，每个车位用木制圈梁隔断，隔断上有茂盛充满生机的青色藤修饰。

　　谈到经营管理方面，W*集团公司领导制定房屋、后期物业服务品质要求最高，房屋定价中上水准。物业每个项目各部门不设主管，只设领班，客服中心不设主管。客服人员工作的要求是其他物业公司主管能力（不含组织管理方面），秩序维护部班长能力要求跟其他物业公司护卫主管一样，主要是对工作负责。绿化保洁没有外包，节约成本考虑。员工工资待遇执行"一年14薪"，月薪在DY物业行业中算很高的。为了体现公司的高度凝聚力，展示董事长高规格的个人魅力，每年把物业的领军人物及先进工作者带去国外旅游等，把优秀员工流失问题降低到最小！听他说明，除了保安流失比较多，客服每年最多流失一两名员工，因为他们觉得作为物业专业人员在DYW*工作不会丢脸。快出大门的时

候，门岗衣装整洁，站立笔直主动向ZL行军礼！

　　说到W*物业在DY人心中口碑最好、知名度最高，怎么还是二级资质的物业管理企业？他说是业态还不达标，多层、高层、独立式住宅小区（别墅）管理面积和注册资金500万以上达标，物业管理专业人员的中级职称人数也够，管理专业人员都有职业资格证书 。就差一项管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数："办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米"。

　　平时联系你都很忙，他说我基本没有星期天。工作比在成都时候强度加大两三倍，但是不觉得累，也是从工作中寻找乐趣的人跟我的想法一样。

　　一个小时的考察及交流，感悟做好物业工作只能在痛苦中求乐，有句老话"打江山容易，守江山难"怎么样使我们的物业工作长期良好稳定的发展，让我们的工作流畅，让我们的业主满意。我还要不停地找寻最佳答案。。。。。。