高层物业管理之安防管理

　　高层物业管理之安防管理

　　各位领导、各位同事，大家好：

　　我是**小区主任ZZ，很荣幸能够由我主讲高层管理之安防管理这一课，我要讲的题目是《人防为主、技防为辅，人技合一，确保安全》。

　　安防管理工作是物业管理工作的基础，如果把物业管理服务工作形象比喻为人穿的衣服的话，安防管理工作就是底裤，是底线，一旦这条底裤不保人就要裸奔，一旦一个小区的居民感觉到不安全的话，就会直接触及居民的底线，连安全都不能保障的话，要物业何用，还在不在此居住都需要考虑，还会再交物业费吗?北京某小区发生入室盗窃、杀人案件，本是一件刑事案件，但犯罪嫌疑人交代案情经过时说：我先到相邻小区转悠踩点时，那个小区的门卫保安问我找谁呢，我赶紧走了，到这个小区，没有人问我，我就进来了，后来就撬开门，没想到家里有人，就发生了后来这些事。受害人家属得知后，不乐意了，将物业告上法庭，要求赔偿，说：如果小区物业的保安能够象旁边小区的保安一样多问一句，就不会失去家人。后来胜诉，小区物业因不能够支付巨额赔偿申请破产。南山小区就有几户居民前几年丢失电动车，至今仍拒缴物业费，说：什么时候物业费抵上我的电动车钱了，我再交费。可见安防工作之重要。相应的，我们的卫生清扫、保洁工作，是我们的外套，管理的好与坏，反映的就是我们的外套漂不漂亮。维修工作就是我们的毛衣，居民感觉贴不贴心，要看我们织的毛衣暖不暖和。

　　安防管理工作分为人防和技防两个方面。

　　目前管理工作中的安防工作主要以人防即人员防范为主，在小区安防工作中特别是在我们即将开展的高层物业安防管理工作中，人的因素越来越重要，因为各项市场竞争实际就是人才的竞争，安防工作的关键之处就在于人防，在于人也就是我们日常说的保安员、巡逻员、门卫值班员的素质高低。提高素质的方法一是挑人，挑年富力强比较精明能干的人;二是教人，也就是我们经常开展的岗位培训，培训处踏实勤快具有责任心的人;三是留人，以丰富感人的企业文化和相对富足的薪酬留住人。洛阳晚报前几个月登过一篇报道，说洛龙区某小区两年来没有丢失过自行车、电动车及电瓶，就是物业在劳务费之外增加一项工龄工资，干满一年，工龄工资加50元，中途不干的重新起算。留住了保安，使大多数保安都安心工作，干的时间长了，对小区的人员、车辆都熟悉了，是不是院里的居民、开的车是不是你本人的基本一眼就看出来了，自然小区安防工作就上去了。在转岗职工培训时，我在讲《干好本职工作、做好自我防范》时，重点提到日常值班、巡检过程中，我们应要求我们的保安值班人员做到四勤：

　　1、眼勤，多观察。是不是本院居民只要认真负责，多加记忆，总是能够分辨出来的。好人和坏人总有不一样的表现，当然，好人坏人的脸上确实没有写字，我在厂前东区时，17号街坊门卫看到两名女学生搬着自行车出小区，门卫上去帮忙抬车，还拿来螺丝刀、钳子等工具把锁撬开，送人离去，本以为是做好事，谁知是两名偷车贼，连得知情况的丢车人都只摇头，直叹世风不古。但门卫多问一句：在哪儿上学，在几栋住，有没有学生证等，可能就不会出现这类事件。

　　2、嘴勤，多询问。前面所讲北京某小区入室撬盗杀人案件就是一个典型案例，不再多说。

　　3、腿勤，多巡逻。资产公司领导马总曾对我讲过：锦绣园小区物业的保安没事就在小区里转，晚上还拿着手电筒到处乱照，小区居民十分欣赏，不一定起到多大效果，但给人以安慰，就觉得物业在巡逻，物业在服务。

　　4、手勤，多记录。发生责任性事件后，你管理了没有，尽到责任了没有，或者说你有没有责任，不是嘴说说就行，是要看书面记录的。在去年9月岗位培训时，我在《加强责任心，切实开展安全管理工作》一课中讲到一个案例：05年，洛阳饭店失火，过火面积数百平方米，木质尖顶几近烧毁殆尽，万幸没有造成人员伤害，紧邻洛阳饭店20米之隔的住满单身职工的11号街坊3栋单身宿舍受到火灾危及，消防官兵采取向空中喷水形成水墙隔离带的方式阻隔火势蔓延。这么大的一场火灾竟没有追究主管消防片警的责任，为什么?原因一是没有人员伤亡;二是主管片警消防检查有记录，而且是距离火灾发生日期十分接近的检查记录，有15天前的消防检查记录和安全隐患整改通知单。当天，这个主管消防片警在家还不知道发生火灾即被市局带走，询问他时，他才得知发生火灾，他立即说：“前几天我对洛阳饭店刚进行消防安全检查，发现一些问题，并下达了安全隐患整改通知单”，讯问民警随即问“检查记录在哪里?”答“在办公室的文件夹中”。讯问民警立即向上级汇报，带其一起到办公室找到了这份安全隐患整改通知单的存根，上面有洛阳饭店经理的签字。核实后，这位片警当晚即被释放回家。

　　因此，我们一定要要求保安值班员，为工作也好，为自己也罢，多做书面记录，切不可简单一句“一切正常”完了。

　　随着科技的发展、随着居民要求的提高、随着物业管理水平的逐步提高，仅仅人防已不能满足居民和物业的需求，技术设备防范越来越多的进入我们的安防工作中来，居民不管别的，只要看到小区内满世界都是摄像探头就会感觉安全，物业也越来越不堪承受越来越高的人工工资，所以，今后我们会越来越多的接触、增加、应用技术设备来进行安防管理工作。特别是我们即将交接的高层建筑会广泛应用技防这种一次投入长期受益，减少人力资源降低劳动强度的安防措施。技防设备主要有：

　　1、闭路电视监控系统。原航达公司的监控设备主机虽然次了点，但它的线路设计还是十分合理的。它由解码器将摄像机的视频信号转换为数字信号传输给主机解码器再转换为视频信号，这样一条传输线路叠加若干台摄像机，相比我们目前各小区一个探头一条线到主机房时满大把的线路具备线路少、故障点少、故障率低的优势。新楼交接时，我们应关注这个问题。

　　2、周界防范系统。托儿所目前采用类似设备，可以有效防范攀爬、翻越等行为。

　　3、楼宇对讲可视门禁系统。区法院、社会小区采用的“一卡通”实际就是这套系统，配合监控系统能够做到哪个人、哪张卡什么时间进出哪道门都由计算机记录清晰，有效防止外人进入。

　　4、电子巡更系统。能够有效规划巡更路线并加以监管。

　　5、防盗入侵报警系统。这是家庭型安防设备，但会有居民要求将系统报警指向定位为小区保安值班室，那么发生报警，小区保安就需及时赶到现场。

　　安防工作有了人防有了技防还不够，只有人防、技防主辅相成，人技合一，才能有效杜绝安全事件的发生。最简单最有效的人技合一就是设置保安总值班室，将各项技防设备终端、保安巡逻指挥系统汇聚在内，起到及时发现、及时处理、监督检查的作用。一栋高层、一个小区设置一个总值班室不现实，那么我们可以多个小区设置一个，当前，我们可以设置一个厂前三小区加集体宿舍管理部的总值班室，甚至可以设置一个公司级的总值班室，监控各小区监控系统，安排夜间巡逻人员，检查各小区门卫值班情况，处置各类突发事件等等，使物业的安防工作得以提升一个新水平。

　　公司组织的每一次岗位培训都使我得益匪浅，他山之石可以攻玉何况是各兄弟单位的优秀事例和先进经验，每次兄弟单位的讲课都能够使我听到、看到、学到一些新方法、新思路;公司安排我来讲课的每一次备课，都是对过去工作的一次总结一次提炼一次升华，每次都迫使自己寻找、学习、思考、演讲新知识、新内容，对我的工作都是一次新促进。一次次对安全管理、安全防范工作的回顾和总结，使我认识到唯有人防为主、技防为辅、人技合一，才能确保小区安全;才能让居民满意;才能确保LY物业的生存与发展。

　　感谢大家的耐心倾听，谢谢大家。

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篇2：物业管理区域360°安防

　　浅谈物业管理区域360°安防

　　谈及物业管理区域内的安全防范工作，人们首先会想到《物业管理条例》第36条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业服务企业在服务过程中对业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。

　　但是公共区域的秩序维护仅仅是安全服务的一个方面，物业服务企业还应该关注设施设备的安全和物业服务人员的安全，这也是安全防范的重要工作。

　　树立360°安全服务和管理意识

　　由于物业服务企业与业主之间的法律关系是合同关系，如果物业服务企业因未履行物业服务合同的约定而导致业主的人身受损，物业服务企业承担的是违约责任，应当根据物业服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下，物业服务企业与业主都会在物业服务合同中约定物业安全服务的内容，物业服务企业据此对物业服务界定的区域内提供安全服务和管理。

　　物业安全服务不仅包括公共秩序的维护，协助公安机构处理物业服务区域内的有关治安事件、刑事案件等等，还包括保障物业建筑物和设备的安全运行和良好维护的职责，同时还要保证我们服务提供者的安全，只有这样全面的考虑才能够使我们服务的社区有一个全面安稳、祥和的环境，为我们服务的企业提供一个长期稳定的服务合同。

　　物业服务企业在安全服务和管理过程中要有风险意识，要对各种服务进行相应的风险评价的机制，使我们所面临的风险降到最低。例如违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解，即不应超出物业服务企业订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。不但保证按照合同的约定履行相关义务，同时也能够提高物业服务企业自身的安全意识和树立良好的口碑。

　　处理好安全服务和管理的关系

　　“管理”与“安全服务”是物业服务企业在物业服务合同约定的前提下，按照《物业管理条例》和业主公约及其他国家的法律规定，正确履约；“安全服务”是第一位的，按照法律法规的规定和合同的约定将“安全服务”贯彻于整个物业服务工作的全过程；“管理”与“安全服务”的关系。“管理”是手段，“安全服务”是目的和结果。

　　在整个安全服务过程汇总首先明确物业服务企业的法律地位，要按照法律的规定和合同的约定进行服务，虽然物业服务企业在实际的服务过程中超过合同的约定的服务甚至比合同的约定要多，那说明当初合同签定的不细，也没有意识到合同签署的内容对今后继续履行合同的重要性，直接导致安全服务和管理的关系不能正确的处理。

　　在物业管理中，安全服务是基于业主与物业服务企业按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲，物业安全服务是指物业服务企业的秩序维护人员、工程服务人员、环境维护人员，通过一套严格的体系，各自承担其职责内的工作。

　　处理好安全服务和管理的关系，可以使物业服务企业自身的服务能力和管理能力得到提升。

　　健全各项规章制度和防范措施

　　履行物业管理服务合同。物业服务企业应按照服务合同的约定做好各项物业管理服务，做好全员安全服务的意识，尽到合同一方对另外一方的约定。这是物业服务规避风险最好的途径。

　　根据服务区域的特点制订相应的体系。每个物业服务的区域的特点和环境、设备设施的配置、建筑物的外观、客户群体、以及交通、政府服务机构、各个承包商都有不同，这就要求我们服务企业根据这些特点制订相应的服务制度、服务标准、服务的方法。以保证服务合同的达成。例如制订各个专业制度、各个岗位职责和职位的描述、各个专业的运行程序、执行标准、检验标准和改进的措施。形成一个系统的又相互制约的服务区域特点又能体现物业服务企业文化的操作体系文件。

　　做好物业设施设备维护保养和档案的管理。要完全消除设施设备系统的潜在危险是不可能的，而导致人的不安全行为的因素又非常之多。并且不安全状态与不安全行为往往又是相互关联的，很多不安全状态（机器设备的不安全状态）可以导致人的不安全行为，而人的不安全行为又会引起或扩大不安全状态。所以，加强安全管理是非常必要的。安全管理好，可能使不安全状态与不安全行为减少，反之，则会使不安全状态和不安全行为增加；安全管理不好，有时甚至会成为发生事故的根本原因。

　　《安全生产法》对设备、设施的安全保障要求，做了明确规定。生产经营单位的生产经营场所以及有关的设备、设施，应有完备的安全装置和明显的安全警示标志；有关的安全设备的设计、制造、安装、使用、维护必须符合国家标准或有关行业标准的要求，特种设备必须由指定专业生产厂家生产并取得安全许可证才能投入使用；应按有关规定加强对设备、设施的维护与检测管理，淘汰不安全的设备、设施，以确保生产经营场所及有关设备、设施的安全。

　　因此必须对安全设备进行经常性维护、保养，并定期检测，保证正常运转。维护、保养、检测应当作好记录，并由有关人员签字。安全设备使用应建立设备使用保养责任制，制定安全操作规程，实行操作证制度，以确保设备的安全正常运行。

　　做好设施设备的档案管理是设施设备管理的基础性工作，它为设施设备安全管理提供信息、资料、和数据，通过对档案信息

资料的整理、分析，可了解设备运行状态，为设备安全检查、检测、故障诊断、隐患整改等提供科学的依据。

　　建立保险机制，抵御风险。物业管理行业经营的公共性和综合性、持续性和长期性是该行业有别于其他行业的特征，这些特征也导致其经营风险更具有广泛性和普遍性。例如幕墙玻璃高空坠落意外事故、小区失窃事件、贵重物品破损、名贵植物死亡、公共场所意外致伤事件、设施设备造成的人员伤害等等，在物业服务企业经营过程中发生的意外不胜枚举。意外事故及赔偿纠纷频繁出现，给企业造成巨大的经济损失，也影响了物业管理行业的形象。物业管理行业要迅速成长，降低业内发展的代价和风险，就必须引入保险机制。

　　目前，对多数物业服务企业来说，商业保险为安全风险规避的一种好办法。该险保障投保人（包括其雇员）因物业管理中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡，或其财产受损所付出的赔偿及有关诉讼费用。商业保险的合理引入与完善，最终会促进物业服务企业健康、稳定的发展，并达到业主、物业服务企业、保险公司三赢的局面。

篇3：物业管理公司治安防范逐级责任制

　　物业管理公司治安防范逐级责任制

　　（一）主管安全工作的副总经理责任

　　1.主管安全工作的副总经理，对公司治安防范工作进行总体规划。在公司下达各项任务、布置各项工作时，负责审查安全防范的可靠性，以保证各项工作的顺利进行。

　　2.主持公司安全领导小组的工作，定期召开安全领导小组会议，听取各部门工作汇报，确定一个时期安全防范工作的重点，审核、批准各项安全防范制度、措施的实施。

　　3.在定期召开的部门经理工作会上，对安全防范工作不利或存在重大隐患的部门，提出限期整改意见，检查落实情况，对因玩忽职守、工作失职给公司造成重大事故的部门或个人，提出处罚意见。

　　4.对各部门经过努力仍无法解决的治安隐患，向公司提出书面报告后，负责及时协调，责成有关部门采取安全防范措施，并提交保安部监督实施。

　　5.定期组织职工安全防范教育，把安全防范工作与公司的工作、生产、经营、服务、同计划、同布置、同落实、同检查、同总结、同评比。

　　（二）部门经理责任

　　1、理范围的人、财、物负安全责任，要建立、建全本部门各岗位、各工种的安全责任制，分级实行目标管理，把安全责任逐级落实到人、落实到位。

　　2、全面掌握本部门人、财、物安全防范状况和易发案部位。定期组织部门有关人员进行安全检查，做好文字记录，发现漏洞立即采取措施。

　　3、组织部门职工进行经常性的安全教育、法治教育、纪律教育，贯彻落实公司各项安全制度，在布置各部门工作、生产、经营、服务过程中，要做到与安全工作同布置、同落实、同检查、同总结、同评比，并有文字记录。

　　4、了解本部门重点防范部们及要害部门防范措施的可靠性和安全管理制度的可行性，掌握本部门工作人员的素质，经常检查各项制度的落实情况，做到防范严密、人员可靠。

　　5、管理好本部门的设备、工具、仪器、仪表、原材料及各类物资，要指定专人建帐、定期检查、核实，做到帐物相符、有手续、有记录。存放的贵重器材和材料的位置要安全可靠，有防范措施。

　　6、各部门凡不符合存放现金、支票及有价证券安全要求的不准存放过夜，部门经理要过问、把关。

　　7、本部门使用的办公室和负责管理的设备、设施、控制室、房屋、仓库、必须指定专人负责，坚持每天检查门窗的安全可靠程度，出现损坏、失灵，要立即组织维修。

　　8、管理好本部门使用和保管的各部位钥匙，指定专人管理，建全领用手续和记录，存放位置要安全可靠。

　　9、职工向部门经理提出存在的不安全隐患时，要及时组织力量解决，本部门经努力仍无法解决的隐患，要书面向公司主管安全的副总经理报告，同时，采取应急措施，不得延误时间，以免造成事故。

　　10、接受保安部的监督、检查，对保安部发出的隐患通知书负责签字，并按期限整改。

　　11、及时了解部门职工的思想情况，妥善处理职工的思想问题，不得激化矛盾，对劳动纪律差、安全意识不强、易在岗位上造成事故的职工，要及时采取措施，不得任其发展，不准包庇。

　　12、公司和保安部传达的有关安全会议精神，提出的安全防范要求，要及时向本部门贯彻、落实，并做好记录。

　　13、部门经理在离任时要向新任经理或负责人办好本部门人、财、物的交接手续，保证安全防范工作的连续性。新任部门经理或负责人，自交接之日起，对本部门安全负全部责任。

　　（三）职工责任

　　1、职工在本岗位上，必须牢记各项安全管理制度，在尽职尽责做好本职工作的同时，对本岗位的安全负责，切实管好本岗位的设备、工具、钥匙和其它责任范围的物品。在工作岗位无人的情况下，最后离岗职工负有随手关窗、锁门的责任。

　　2、了解本岗位的安全防范重点和易发案部位，认真交接并做好记录，夜间不准睡觉值班的岗位，要严格遵守纪律，不准离岗。需要离开岗位时，必须有人替班，在离岗时间该部位的安全由替班人负责。

　　3、职工要遵纪守法，自觉维护社会治安和公司的安全，在一切活动中，发现任何部位有不利于公司安全的问题，有责任立即向保安部报告，有权利立即制止，不准视而不见，知情不报。

　　4、职工在为小区居住住户服务或接触时，一切言行必须维护公司利益，不准与住户建立私人关系，不准私人交往，不准将公司的文件及内部情况私自转交、转告给住户。在接受住户的委托或要求时必须事先请示部门经理，经同意后再办理。

　　5、在与居住住户接触中，不准私拿、借用、收受住户的任何财物，不准搭乘住户汽车办理私事，不准在住户家居住。

　　6、指定职工专人保管和使用的器材、设备、工具、材料，要存放在安全可靠的部位，未经批准，不得外借、转让或拿出公司。在调离岗位时，要办理交接手续。

　　7、职工个人的现金、贵重物品，不准在岗位上存放过夜，不准携带进入浴室。

　　8、在要害部位工作的职工，不准在岗位上接待来客，不准从事与本岗位工作无关的活

动，前来参观访问必须经领导批准，专人陪同。

　　9、职工不准私自留客在公司住宿过夜，需留宿的要事先经公司主管经理批准，并在保安部备案。

　　10、职工不准私自将外单位或个人资料拿到公司复印、打印，不准私自将公司内部资料复制、转交给外单位和个人。

　　11、职工在收到境外传真、信件、刊物时，发现有违法内容，必须立即交保安部，不准扩散、传播或私人留存。

　　12、负责使用计算机、传真机、复印机的职工，要对过机资料负有保密的责任。作废资料不准乱扔、乱放，应粉碎处理。

　　13、严防计算机病毒，任何人不准将外单位软盘在计算机上使用，不准将计算机作为游戏机使用。

　　14、在职工之间发生矛盾、职工与各级领导或部门发生矛盾时，应妥善解决，不准采取不正当手断寻衅滋事，不准干扰正常办公秩序。