校园项目物业管理的整体设想及策划
校园项目物业管理的整体设想及策划
一 项目的调查和分析
BJ国家会计学院位于BJ顺义区天竺开发区24号，占地面积13.32万平方米(约200亩)，其中：总建筑面积约：7万平方米;绿地面积：6200平方米;道路面积：33330平方米;
体育场占地：16000平方米;建筑物占地：21870平方米(各类建筑共16幢);
学院的主要设施包括：综合教学楼、图书馆及信息中心、会议中心、学员活动中心、体育馆、学员公寓、专家公寓、餐厅等。学院内同时可容纳1000多名学员。BJ国家会计学院是一个拥有现代化一流教学、管理与信息基础设施，建有宽带信息网络系统，提供各种信息环境和多媒体教学环境，提供多种远程教学手段，是一个典型的、数字化的培训基地和教学园区。
二 针对BJ国家会计学院的特点建立明确可行的管理思路
BJ国家会计学院是面向全国，培养宏观经济管理部门及金融机构的高级管理人员与高级财务人员的继续教育基地。主要以注册会计师的相关知识和高层次会计学历教育为内容。作为国内一家高端全新的教学培训基地，需要提供一个高标准服务与管理水平配套的物业支持体系。专家公寓和学员公寓的设施相当于星级宾馆的水准，数字化的教学大楼完全可与5A级写字楼相媲美。在服务方面不仅要突出高校后勤的管理特色，同时更需要提倡“酒店式服务”的理念，并将这一理念贯穿于对国家会计学院的物业管理和整体服务当中，将国宾酒店五星级的服务标准和服务体系在BJ国家会计学院的物业管理中得到延伸。
三 为BJ国家会计学院建立一个有特色的管理模式
BJ国家会计学院是一个具有国际化一流水准的教学培训中心，学院不仅拥有现代化的宽带信息网络与先进的多媒体教学环境。同时优雅的校园景观和怡人的生态环境给人们以极大的亲和力与宁静感。对这样一个典型的、品质卓著的数字化的教学培训基地，需要我们在品质化物业管理的基础上不断强调“人性化”与“舒适化”服务内涵，同时致力于精神文明的建设。BJKDF物业管理有限公司是一家中美合资企业，具有美国“JKDF”的服务品牌和管理理念。
建立了一整套全方位、全过程、具有国际化标准的质量服务与管理体系，以及严格的岗位作业程序。在市场激烈竞争的环境下关注着人们的高舒适度与满意度为宗旨，历来注重对物业成本加以有效的控制。
提供“周到”、“舒适”、“安全”的服务是我们对该项目的管理目标，数字化的管理手段可以方便物业公司与服务对象之间的沟通，我们将利用学院的网络平台积极征询学员对我们服务的意见，同时利用学院数字化的网络传达我们的服务信息。
四 节约水、电、能源的措施
节约能源，保护环境是一项利国利民的举措，作为一家对BJ国家会计学院实施物业管理服务的企业，有责任为该项目做好节水、节电、节能的各项工作。制定节能管理措施，严格落实操作细节，控制能源消耗。友情提示使用者，人人建立节水、节电的意识和习惯，物业公司带头做节约能源的表率。
(一)节水
1、加强节水宣传，培养人们的节水意识，
2、在公共用水区域，加装节能设备设施(如感应冲便器、感应吸收器、机械节水器等)，
3、根据天气情况，合理调节冷却塔供水
4、加强巡视，发现跑、冒、滴、漏处，立即处理。
(二)节电
1、加强节电宣传，培养人们节电意识，
2、充分利用智能系统，根据教学楼、公寓楼、办公楼等区域实际使用情况，合理提供照明和给设备供电，
3、加装节能设备设施(如采用节能类型灯具、声控灯、光控灯、声光控灯等)，
4、利用教学楼、公寓楼、办公楼等区域的使用高峰、低谷状况合理调整开启供冷机组数量、循环泵台数或供热循环泵的台数，
(三)节约能源(燃气)
1、加强节能宣传工作，培养人们的节能意识，
2、让经验丰富，责任心强的司炉人员上岗操作，
3、根据室外气温来调节锅炉的供热量，
4、加强巡视，确保供暖区域内保暖状况良好，
5、根据天气状况合理调整开启供冷机组数量、循环泵台数或供热循环泵的台数。
根据教学楼，公寓楼，办公楼等区域的实际使用情况，利用智能化系统控制供暖，合理调节温度。
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：A物业管理公司形象策划程序
物业管理公司形象策划程序
1.0市场调研
1.1本部门制定市场调研的重要性
掌握最新的市场动态，提供快速正确的信息。因此本部门特设市调研小组，不定时地开展市场调研活动。
根据市场调研的结果，本部门能更好地制定一套完善的客户服务措施，提高软件服务。
1.2市场调研的步骤
1.2.1确定问题和调研的目的
1.2.2要清楚地认识其市场调研的方向
1.2.3制定调研计划
1.2.4针对特定项目(广告、形象、宣传等)制定出收集必要信息的最有效计划
1.2.5收集有关信息
按制定的计划进行有关资料搜集的阶段，应注意保证资料收集的专业性和准确性。
1.2.6分析所得信息
完成信息收集工作后，对所获得的信息加工处理及进反馈主管，以便制定经营方向。
1.2.7提出调研结果
将所收集资料分析解释，向本部门主管提交调研结果报告。
1.2.8市场调研对象
市场调研对象是企业的市场营销环境。
2.0形象宣传
2.1从视觉角度
2.1.1员工言谈举止规范、服饰、日常上、下班的礼仪、礼节等等。对员工整体素质的统一要求，加强培训，提高理论修养、对外树立有礼节、有修养形象。
2.1.2创造一个美好的环境要素，给客户一个美好印象。
2.1.3设置宣传栏(公告专栏、布告栏)宣传标语的设立，宣传的册子(等等)。
2.2从行为角度
2.2.1内部员工精神状态、服饰、服务态度、文化修养，工作作风等加以规范。
2.3从理念角度
2.3.1为形象定位与传播的起始点，高层次的定位，从理念的角度以格式化体现企业形象。
2.3.2提供最优的服务、环境为目标。
2.3.3倡导群体观念，“真诚、友爱、奉献”作为工作精神。
2.3.4客服中心作为形象输出的窗口。
篇3：物业管理方案策划控制工作程序
1.0 目的
通过对物业管理项目编制科学、合理、有效的管理方案,有计划、有组织实施物业管理,以满足物业管理委托方的要求。
2.0范围
本程序适用于物业集团对外承接物业项目管理方案的编制和控制。
3.0 职责
3.1 物业集团总经理负责批准物业管理方案。
3.2 业务总部经理负责日常管理工作。
3.3 业务总部副经理负责各自业务归口的管理方案编制工作。
4.0 工作内容
4.1 方案制定准备工作
业务总部应明确委托方的要求,并充分了解物业交付时间、物业建筑质量、物业位置和区域范围、物业结构、内外交通、周边环境等状况,业务总部经理及时将信息汇总后报集团负责人。
4.3 编制方案
项目管理方案编写人员根据委托方的要求、物业的实际情况和有关物业管理法规,编制物业管理方案草案(来自:www.pmceo.com)。方案可包括以下内容:
4.3.1物业管理处机构设立情况;
4.3.2运作流程及各项管理规章制度;
4.3.3物业集团员工的日常和专项培训工作;
4.3.4管理服务用房及其他物资装备配置情况;
4.3.5管理服务费用收支预算及经营项目的收费项目和标准计划方案;
4.3.6管理服务分项标准、服务承诺与具体的实施措施;
4.3.7管理服务模式设想;
4.3.8物业维修养护计划和实施;
4.3.9制定物业集团内部统筹安排的各类工作计划等。
4.4 方案的审批
物业管理方案草案按照《合同评审控制程序》进行评审,并将评审结果记录在《合同评审记录》中,呈报集团总经理审批。
4.5 物业管理方案的修改
4.5.1 委托方提出新的要求时,应及时通知业务总部根据委托方要求修改物业管理方案(来自:www.pmceo.com),修改后重新对方案进行评审,并报集团总经理审批。
4.5.2 物业管理方案应由业务总部管理、保存。
5.0 相关文件
5.1《合同评审控制程序》(QP-7.2-02)
6.0 记录
篇4：物业管理策划阶段工作程序
**物业管理有限公司程序文件
--物业管理策划阶段工作程序
1．目的
规范物业管理策划工作流程。
2．范围
适用于公司待接管物业。
3．职责
3.1分管总经理助理具体负责物业管理策划阶段的组织工作。
3.2前期介入人员负责在对环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等向地产公司提供有益的建设性意见。
3.3相关部门负责前期介入工作的协助和配合。
4.方法和过程控制
4.1物业管理策划阶段包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、组建新项目物业管理处三个基本环节。
4.2前期介入按照项目开发周期分为介入的早期、中期、后期三个阶段。
4.2.1早期阶段：从进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。包括:
4.2.1.1拆迁、搬迁现场临时建筑物。
4.2.1.2现场环境卫生、安全保卫、设备维护、饮食等管理工作。
4.2.1.3提供项目营销活动的后勤保障。
4.2.1.4项目样板房、销售厅、项目部等代管物资的验收、保管、发放、调拨、跟踪等管理工作。
4.2.1.5审阅设计图纸，对开发项目的规划设计包括户型设计、供电供水、污染处理、通讯网络、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等提出建设性意见。
4.2.2中期阶段：主体动工到入伙前六个月之间的介入活动。包括:
4.2.2.1专业技术人员参与了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，指出设计中缺陷、遗漏的工程项目。
4.2.2.2加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控，发现问题及时解决。
4.2.2.3从顾客使用功能角度,向地产公司建议完善相关设施,修正缺陷,包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。
4.2.2.4根据相关验收标准，从物业管理功能出发，对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题，及时向地产公司建议完善、修正。
4.2.3后期阶段：入伙前六个月到管理处成立之前的介入活动。包括:
4.2.3.1各类管理用房和商业用房的确定及装修标准。
4.2.3.2完善闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康体休闲文化设施、园林绿化等公用设施。
4.2.3.3分批分期收集工程、配套设施设备资料，如收集整理竣工图、验收资料、设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。
4.2.3.4充分了解掌握房屋及配套设施状况，做好物业接管验收的各项准备工作。
4.2.3.5了解地产销售承诺，如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的情况。
4.2.4专业技术人员将工作情况记录在《--前期介入情况周记录表》上，作为重要资料保存。
4.3物业管理方案的制订
4.3.1根据物业情况,制定调查方案，对物业进行调查。内容包括:
4.3.1.1物业周边人文环境、治安状况、供方环境、物业管理水平、收费标准及政策环境等。
4.3.1.2物业设备状况、配套设施情况、办公用房配备等。
4.3.1.3视情况在地产销售前期实施顾客需求调查如服务需求及消费水平等。在入伙前六个月，完成物业管理方案的编制，内容包括：
4.3.2.1分析物业本身及周边环境，从物业的特色和不足中寻找完善物业管理服务的切入点。
4.3.2.2新建项目的整体情况介绍，包括：位置、占地面积、建筑面积、绿化面积、交付使用时间、户型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备等。
4.3.2.3分析顾客需求，针对顾客群体特征、个性特征和服务需求，创新服务项目。
4.3.2.4测算及拟定物业管理服务收费标准。
4.3.2.5详细介绍新小区管理的整体构思和管理策划思路，包括管理模式、管理承诺、管理重点、管理措施、管理目标。
4.3.2.6确定需配置的资源, 制定物业管理处开办费计划,包括：办公用品、办公设备及维修工具、设备、安全
保洁工具等预算开支。4.3.3由分管总经理助理组织相关部门对物业管理方案进行评审、验证,评审验证内容包括服务模式、资源配置、收费标准等，评审验证结果记录于《策划方案/合同评审记录表》。
4.3.4物业管理方案制定后，试运行六个月进行确认，试运行期间对不适宜的资源配置、流程规范等进行调整或补充完善，确定能完全满足要求后再全面施行。
4.3.5如物业管理方案在实施中发生更改，应由原评审部门/人员重新评审，并得到批准。
4.4组建物业管理处
4.4.1人力资源部根据物业管理方案，确定新建管理处人员编制。
4.4.2人力资源部编制新建管理处人员招聘计划、培训计划。
4.4.3入伙前三个月经总经理办公会议确定新建管理处经理人选，并由人力资源部下发管理处成立的文件。
4.4.4各相关部门协助进行相关各项准备工作。
5．质量记录表格
**WY7.3-G01-F1《前期介入情况周记录表NO1》
**WY7.3-G01-F2《前期介入情况周记录表NO2》
**WY7.3-G01-F3《前期介入情况周记录表NO3》
**WY7.3-G01-F4《前期介入情况周记录表NO4》
**WY7.3-G01-F5《前期介入情况周记录表NO5》
**WY7.3-G01-F6《前期介入情况周记录表NO6》
**WY7.3-G01-F7《前期介入情况周记录表NO7》
**WY7.3-G01-F8《前期介入情况周记录表NO8》
**WY7.2.2-Z01-F1《策划方案/合同评审记录表》
篇5：物业管理策划准备工作程序
物业公司程序文件
物业管理策划、准备工作程序
1目的
通过接管物业前的策划工作，为公司顺利接管物业及接管后为业主提供优质服务创造条件。
2范围
适用于公司待接管的各类物业。
3职责
3.1总经理指定专人具体负责物业管理策划阶段的组织工作，确保物业管理策划阶段各项资源的及时提供。
3.2品质管理组负责在前期介入阶段从物业管理运作的角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面向发展商提供有益的建设性意见，并做好记录。
3.3品质管理组负责针对待接管物业特点制订物业管理方案。
3.4总经理办公室负责协调前期介入人员的配备和新组建管理处人员编制的确定与配置工作。
4方法和过程控制
4.1物业管理策划/准备工作包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、组建新项目物业管理处三个基本环节。
4.2前期介入
4.2.1前期介入的作用
A.完善物业的使用功能--向地产公司在新开发项目的规划设计阶段就户型设计、供电供水、污水处理、通讯网络、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等方面提出建设性意见。
B.改进、完善物业的具体设计--公司根据收集的工程案例和工作经验,从日后管理的角度及时向设计单位提出意见,避免出现设计缺陷。
C.便于日后对物业的管理--由于早期介入物业的规划、设计、管线敷设和设备安装，熟悉现场情况，为日后物业的管理、维修保养带来便利。
4.2.2前期介入的方式--按照项目开发周期分为早期介入、中期介入、后期介入三个阶段。
A.早期介入：从进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。工作内容包括：
a.拆迁、搬迁现场临时建筑物。
b.现场环境卫生、安全保卫、办公及生活设备的维护、饮食等管理工作。
c.提供项目营销活动的后勤保障。
d.项目样板房、销售厅、项目部等代管物资的验收、保管、发放、调拨、跟踪等管理工作。
e.审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议。
B.中期介入：主体动工到入伙前六个月之间的介入活动。工作内容包括：
a.专业技术人员参与了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，指出设计中缺陷、遗漏的工程项目。
b.加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控，发现问题及时解决。
c.从业主使用功能角度,向发展商建议完善相关设施,修正缺陷,包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。
d.根据《物业移交验收标准和要求》，从物业管理功能出发，对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题，及时向发展商建议完善、修正。
C.后期介入：入伙前六个月到管理处成立之前的介入活动。工作内容包括：
a.各类管理用房和商业用房的确定及装修标准。
b.完善闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康体休闲文化设施、园林绿化等公用设施。
c.分批分期收集工程、配套设施设备资料，如收集整理竣工图、验收资料、设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。
d.充分了解掌握房屋及配套设施状况，做好物业接管验收的各项准备工作。
e.了解地产销售承诺，如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的情况，核实兑现状况，发现问题及时设计替代方案。
4.2.3专业技术人员将前期介入工作情况记录在《前期介入情况周记表》（1-8）上，作为重要资料保存。
4.3物业管理方案的制订
4.3.1品质管理部负责根据物业规模大小成立调查小组，制定调查方案，对物业进行调查。调查内容包括：
A.物业当地人文环境、周边治安状况、周边供方环境、周边物业管理水平及收费标准、当地政策环境等。
B.物业设备状况、配套设施情况、办公用房配备等。
C.在地产销售前期实施顾客需求调查如服务项目需求、服务水平及消费水平等。
4.3.2品质管理部负责在入伙前六个月，完成物业管理方案的编制，内容包括：
A.分析物业本身及周边环境，从物业的特色和不足中寻找完善物业管理服务的切入点。
B.新建项目的整体情况介绍，包括：位置、占地面积、建筑面
积、绿化面积、交房时间、户型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备等。C.分析业主需求，针对业主群体特征、个性特征等，提供创新服务。
D.详细介绍新小区管理的整体构思和管理策划思路，包括管理模式、管理承诺、管理重点、管理措施、管理目标。
E.待接管项目的管理架构图、各管理部门职能、各岗位人员配置及其岗位职责。
F.确定、提供服务所需的基础设施，包括：
a.清洁及绿化设备和工具，如洗地机、吸尘器、剪草机、喷雾器等。
b.安全设备，如对讲机、手电筒、电警棍等。
c.设备维护所必要的检验、维护设备和工具，如万用表、兆欧表、电焊机、台虎钳等。
d.会所服务需要设备，如饮水机、制冰机、空调、电视机、音响等。
e.配套办公场地及办公设施设备，如电脑、打印机、传真机、复印机等。
f.员工后勤设施设备及服务配置，如员工宿舍、食堂、热水器、消毒柜等。
4.3.3品质管理部负责形成《物业管理方案报告书》。
4.4组建物业管理处
4.4.1办公室负责根据物业管理方案，确定新建管理处人员编制。
4.4.2办公室负责编制新建管理处人员招聘计划、培训计划。
4.4.3入伙前三个月经总经理办公会确定新建管理处经理人选，并由人事行政管理部下发管理处成立的任命。
5支持性文件
**WY7.5.4-S01《物业移交验收标准和要求》
6质量记录和表格
**WY7.1-G01-F1《 前期介入情况周记表N01》
**WY7.1-G01-F2 《前期介入情况周记表N02》
**WY7.1-G01-F3 《前期介入情况周记表N03》
**WY7.1-G01-F4 《前期介入情况周记表N04》
**WY7.1-G01-F5 《前期介入情况周记表N05》
**WY7.1-G01-F6 《前期介入情况周记表N06》
**WY7.1-G01-F7 《前期介入情况周记表N07》
**WY7.1-G01-F8 《前期介入情况周记表N08》
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