白云水小区物业日常管理计划

　　白云水小区物业日常管理计划

　　(1)物业验收移交

　　物业验收是指物业公司在施工完毕后，施工单位自查、工程监理和政府职能部门验收合格的基础上，对物业设备运行安全、是否满足使用功能和建筑设施外观等为主要内容进行的验收，物业验收和交接以接收所有钥匙、签暑接收文件、物业管理人员上岗为标志。

　　A、政府有关职能部门验收

　　政府有关职能部门对物业验收主要由质检站、消防局、规划局、住宅发展局等部门对物业进行验收，具体的验收程序为：施工单位备妥物业建筑及公用设备竣工图纸、报告，并填写验收申请表交政府有关职能部门;政府有关职能部门安排验收;政府有关职能部门初验楼宇，返回整改项目清单;施工单位整改完成后，通知有关政府部门再次验收，并重复程序至有关政府验收妥当及发出各种验收通过的文件或证明。

　　B、物业验收首要条件

　　在物业竣工后，****物业将参照国家和地方有关法规，以管理和使用者的角度对物业进行验收，认真记录和督促整改物业施工中的各种使用功能缺陷和不足，以确保发展商和所有小业主的利益，物业验收的首要条件为：承包商和施工监理验收合格、通过政府有关职能部门验收、水电和煤气正常供应、电话和电视等设施可开通使用、建筑无重大缺陷、无影响业主使用的未完工程、验收的小区独立封闭、验收的场地和区域清洁干净。

　　C、物业验收的资料

　　要通过物业验收，必须事先递交以下资料：《政府职能部门验收文件或证明》、《工程监理验收合格证明》、《物业设施的竣工图》(若尚未完成竣工图，应提供最终的施工图)、《设备或系统的操作说明》、《维护保养手册》;提供与承包商、厂商和供应商签署承包或供应合同中有关技术条款;提供承包商、供应商和厂商的联络地址、联系电话和联系人等资料及其它有关技术资料;提供必要的专业技术介绍和培训;提供所有测试、检验和调试报告等。

　　D、拒绝验收和移交的范围

　　当发生如下情况，为维护发展商和全体业主的利益，物业管理处有权拒绝验收接管物业，直到施工或整改完毕后，才能正式验收移交。拒绝验收的范围包括：工地和已交付物业不能有效隔离、机房不能独立封闭、有重大施工缺陷、有影响业户入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的设备。

　　F、公共区域的验收和交接

　　公共区域的验收应由物业管理处、发展商、监理及施工方等单位代表共同参加，交接以物业管理处安保正式上岗为标志。公共区域验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收 ，验收 时由施工单位代表及监理签名确认《公共区域验收交接表》。物业管理处于初验后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过。

　　G、各种机房和设备的验收及交接

　　各种机房验收 应由物业管理处、发展商、监理及施工方等单位的代表共同参与，交接以接收机房钥匙、递交技术资料和备品配件为标志。机房和设备验收只对有表计量的读数作验收 ，对其它参数不作验收，验收时由施工单位代表及监理签名确认《机房验收表》和《设备验收表》。物业管理处于初期后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过。

　　H、用户单元内的验收和移交

　　住户单元的验收由物业管理处、发展商、监理及施工方等单位代表共同参与，交接以接收住宅单元钥匙为标志。住宅单元验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收。验收时由施工单位代表和监理签名确认《住宅单元验收交接表》。物业管理处于初验后发出整改项目清单交施工单位整改。并重复程序至验收通过。验收时需记录水、电和煤气表且读数。验收妥当后，须将大门锁好，钥匙由物业管理处统一保管在一预备好的钥匙柜内，所有钥匙须标示有关单元的号数，物业管理处预备一记录薄以记录和登记日后钥匙外借和使用情况，包括施工单位进单元内进行整改、客户要求看房及管理人员定期入内巡查等事项。

　　I、绿化的验收及交接

　　小区内绿化的验收由物业管理处、发展商、监理及园林施工单位的代表共同参与，在验收签署后一年质保期满后交接。绿化验收只集在中可见的外观、造型和数量，对植物的根基、是否有病虫害等不作验收。验收时由施工单位代表及监理签名确认《绿化验收表》(表式将根据花木情况制定)。绿化验收后的一年内，仍由原园林承包商完成日常必要养护、修剪和浇水工作，并需及时补种坏死的苗木，惟物业管理处需保护绿化不受人为损坏。

　　J、关于物业设施的质保期

　　质保斯是施工承包商和供应商对其施工和产品的质量进行一定时间免费维修保养，质保期限以发展商与承包商和供应商签署的合同和国家有关规定为准。物业质保期要求以物业整体正式验收交接日开始起计，质保期内根据需要，承包商或供应商应承担保养责任，发生重大事故或质量问题，质保期应酌情延长;质量期内应确定紧急召唤时间;发展商支付工程尾款，需经管理公司会签;对业户入住时间与物业竣工时间有差异的质保维修，发展商应承担相应的维修费用。

　　K、将单元交付业户使用

　　物业管理处将代表发展商将物业交付业户使用，客户经发展商签发的《支付使用通知书》，正式接收住宅单元，当场填妥《物业单元交接表》，交接以接收住宅单元钥匙为标志，物业交付以如下程序执行：

　　工作 经办部门 内容 备注

　　确认业主 客服中心 核实发展商签发《交付使用通知书》 若有疑问需向发展商证实

　　交接文本 客服中心 递交《物业管理公约》、《用户手册》、《住宅说明书》、《住宅质保书》 请业主签收

　　建立资料 客服中心 请业主填写业主资料表格，建立用户档案资料，输入电脑 确定与业主的联络方式

　　查验单元 工程部 按交付标准，查验天花、地坪、墙面、门窗、照明、地漏、水管、电话、电视和可视对讲等 记录缺陷，通知施工整改和维修

　　督促整改 工程部 若缺陷较多，业主拒绝收搂，需立刻通知施工单位整改或翻修记录，并督促及时完成 完成后立即通知业主再验收

　　办妥手续 工程部 业主同意接收单元，需填妥《物业单元交接表》 记录水、电及煤气表读数

　　收取费用 财务部 根据事先准备好的单据，向业主收取首期三个月的物业管理费、维修基金、装修垃圾清运费、有线电视和煤气初装费 做好未交应付款的登记

　　移交单元 客服中心 确认已办妥所有手续，移交单元钥匙 交楼工作完成

　　(2)二次装修管理

　　为保证物业安全和其他业主利益不受侵害，减少装修对公众和环境的影响，****将总结以往二次装修管理中的经验和教训，加强和完善二次装修管理制度和方法。严格控制第一个违章的业主，必要时提请政府有关职能部门出面干预解决。作业程序图(略)

　　(3)物业治安防范管理

　　做好物业治安防范管理工作，是体现物业管理水平的重要标志，根据金利达花园的高科技安保技防设施和场地实际情况，****将拟定保安岗位设置和巡逻路线计划，让训练有素的保安人员为业主提供有效的安全保障，制定相关的管理制度和紧急事件处理预案，确保物业在意外发生时，能采取紧急应变补救措施。

　　A、采用人防加技防的总体防范思路

　　根据****人防加技防的总体思路，该项目的周界由红外线报警系统加闭路电视系统保障，小区内各道路及路口以及出入口有闭路电视系统监控，可视对讲门禁系统防范;同时用电子巡更系统监督日常的人力巡视;小区的主、次出入口用人力和闭路电视系统共同管理。

　　B、制定保安管理方案

　　****在充分发挥小区智能化安全防范的基础上，通过制定严格的管理制度，加强对安保人员的管理。实行定岗和机动巡逻相结合的管理模式，实行出入口24小时封闭式保安管理，内部不间断进行机动巡逻，确保小区一方平安。

　　C、小区出入口管理

　　通过可靠的智能化技术防范周界后，安保人员将加强小区的出入口控制，门岗将准确记录小区的进出车辆号码，所有二次装修的施工人员和送货人员和来访人员必须出示证件进行登记，阻止可疑人员、流动商贩、拾荒、锥销人员及无关车辆进入小区，保持小区优美安宁的环境。出入口门岗保安身着港式制服，以标准的手势指挥进出车辆、以规范的语言问讯所有客、户以24小时(轮换值日)不间断的站岗姿势迎接往来客户。

　　D、突发事件处理

　　****对每一位上岗的安保人员，都将进行系统的培训，物业管理处将结合小区的实际情况，制定各种紧急事件预案，以及时妥善地处理和防范各种突发事件。其中包括：台风、水浸、地震、火警、电力中断、断水、煤气泄漏、电梯故障、发现爆炸品、盗窃、发生治安案件、发现醉酒者和精神病肇事者等。

　　(4)物业的清洁、灭虫和绿化管理

　　做好小区的清洁、灭虫和绿化工作，使整个小区保持一个舒适温馨的生活环境，是衡量物业生态化管理的一个重要一环。为此，****将通过制定各项规章制度和工作计划，通过严格的督导和检查，始终保持小区的清洁、干净和整洁，保持绿化的完好和自然风貌。

　　A、清洁标准

　　****根据白云水小区的情况，健全各种环卫设施，建立小区的垃圾上门收集制度，做到垃圾日产日清，定期清洗各种水箱和水池;公共区域不见积水、不见积土、不见杂物、没有乱倒的垃圾;区域内的道路、停车场(库)、上道和建筑物内外保持干净，小区的绿地中没有垃圾和残枝。

　　B、灭虫管理

　　灭虫主要包括两个方面，即小区内环境中将影响到人体健康的灭虫，如老鼠、苍蝇、蝉螂及蚊子等以及小区内的绿化虫害的杀灭。****将有计划地定期进行上述的灭虫工作，定期对垃圾箱(筒)周围进行清洁和消毒。

　　C、小区的绿化管理

　　绿化是一个优美环境的重要组成部分之一，绿化养护的好坏将直接影响到小区的形象和环境以及开发商开发理念能否实现并长期保持。****将督促和配合绿化承包商做好绿化质保期的养护工作，在质保期后，将聘用有经验的园艺工，自行完成小区的绿化养护工作。包括定期的浇水、施肥、及时翻土、修剪、灭虫、除病、栽种、补种合适的苗木和及时清理残枝和绿地内的垃圾等。

　　(5)营造合适的社区文化

　　****将根据小区内居住人员的实际，积极开展各项文娱体育活动的服务，管理好小区内所有文化设施的清洁、使用和安全;同时，作为服务者，****将本着“规范、周到、守信、高效”的服务信念，以“客户的需要就是服务的内容”为原则，通过建立和业主之间的互动联系，开展全方位的客户服务，联系当地政府和社区组织以及各类社会公益单位，促进物业管理处与业主、业主与业主之间的交流沟通，让所有的住户不仅有温馨的家的感觉，而且还能体会社区的和睦，更能体会高尚生活带来的乐趣。

　　A、建立社区信息平台

　　****将指导和协助物业管理建立英特网信息平台，鼓励小区业主自由参与，内容包括：白云水小区最新动态、业主之家、物业管理法律法规问与答、物业服务指南、最新物业管理动态、房地产行业动态、物管处人员介绍、小区文化活动公告、二次装修介绍、家庭生活小常识和科普文化知识以及业主需求、报修、投诉的告之和业主之间QQ式聊天等等。从而通过高科技手段在宁静中实现社区中各方面的沟通和交流。

　　B、定期组织各种活动

　　****根据小区人员爱好的不同，将聘请晨操和健身操教练，鼓励信户走出家门积极参与全民健身。利用会所现有设施举办各种竞赛活动，包括：拳操、乒乓球、桌球、网球、棋牌、游泳等。每年制定社区活动计划，开展各种有益于身心健康的文化娱乐活动包括：股票沙龙、戏曲票友会、珠宝鉴赏 会、剩余物资调剂会、播花辅导班、美容美发指导课、署期举办儿童少年的书法绘画辅导班等。

　　C、做好节日布置

　　****结合小区内场地和环境，在重大节日，如国庆节、圣诞节、春节、儿童节等有计划地做好节日布置工作，张灯结彩、渲染节日气氛，营造舒适的生活环境。

　　(6)智能化设施的维护

　　在许多****管理的项目中，智能化功能定位和管理等方面的工作卓有成效，得到众多业户的一致好评。以****的技术力量和管理能力，一定能使发展商投巨资建设的智能化设施设备，在日常管理中发挥其应用的作用。

　　a)智能化系统的技术保障

　　由于智能化系统是住宅新兴的行业，技术含量比较高，对操作维护人员的要求也比较高，****的IT和机电工程师将随是提供技术保障，配备专业弱电工程师、专职对智能化系统进行日常操作和维护保养工作。

　　b)楼宇多方对讲门禁系统

　　考虑到该项目规模不大，小区总出入口将对所有进出小区但非居住此项目的人员进行检查和控制，楼宇多方对讲门禁系统通过门卫保安与室内业主及室外访客的对话将主要起到控制人员进入和楼栋门禁之作用，保安人员白天对外来人员进入物业进行适当地控制和登记，保安人员对可疑人员和衣着不整或大宗物品进出进行询问盘查;对夜间要求进入小区的陌生人员，需经与业主通话后，方准入内。

　　c)周界入侵报警系统

　　在业主入住时，以周界红外线报警系统封闭小区的实际情况，****建议在小区围墙上，安装红外线报警装置，利用物业内配置的智能化系统，封闭小区周界，以提高小区安保的工作效率，确保小区安全。

　　d)闭路监控电视系统

　　本小区的所有出入口、主要道路等重要场合均布有闭路监控电视系统，出现异常情况，监控中心会通知就近的安保尽快赶赴现场处理和解决。闭路监控电视系统设有长时间录像机，按国家有关规定，将画面保留一定的时间，一旦发生刑事案件可协助公安机关追查疑犯。

　　e)电子巡更系统

　　小区内电子巡更系统的巡更点，将完全按小区内安保的巡逻路线来设点。按****的管理模式，分区域小区的外墙角、楼房的首层、车库等处设置巡更点。物业管理处可经常监督和检查安保人员的巡逻到位时间和次数，以了解安保人员的工作情况，确保小区的安全。

　　f)背景及紧急广播系统

　　利用背景音乐系统，物业管理处将在节假日或平时的清晨、中午及黄昏，播放旋律优美的轻音乐，以提高小区的文化品味和调节住户的生活情趣。当发生火灾、台风和地震等紧急情况时，通过紧急广播系统，通知小区内的住户，及时做好人员疏散或防范工作。

　　g)智能化系统的日常维护

　　****将加强工程技术人员的弱电技术培训工作，使每位员工熟悉相应岗位应掌握的智能化设施的操作和管理，制定短、中及长期智能化系统的维护保养制度，使所有的智能化系统和设备均得到很好的维护和保养，发挥出应有的作用。

　　(7)房屋及公用设施设备的维修养护

　　房屋及公用设备设施长期保持完好的状态，对物业的保值升值意义重大，****将制定短、中及长期工程设施维护保养计划，并及时完成各项维护保养工作，通过制定相关的管理制度进行落实，经常性地对员工进行各种技术培训，努力培养具有一专多能的技术人员。

　　A、建立巡回检查制度

　　建立设施设备例行巡回检查制度的目的是为了主动掌握系统及设备的运行情况，及时发现异常情况和消除设备缺陷，消减事故隐患，确保设备经济运行。巡回检查的方式包括：定时巡视、季节性巡视、故障性巡视、专项重点巡视和综合巡视等。每次巡视必须做好完整地记录。

　　B、建筑和设施维修养护计划

　　除电梯及部分弱电设备由专业单位进行维护保养外，****将根据物业内配置的建筑、设施和设备情况，选派工程技术员良好操作和保养。对所有的设备建立台账，详细的记录机电设备的运行和维修情况，建立短、中及长期物业设施保养计划，并严格执行。公司总部工程人员，将定期进行检查和监督，及时发现维护保养不到位或不完善之外，及时指正。

　　C、维修养护主要工作内容和范围

　　主要工作 范 围 内 容

　　经常性工作 公共区域、公共设施、机房及管道 巡视、操作、调试、记录

　　计划性工作 公共区域、设施、客户收楼、装修、入住 保修监督、养护、更新、节能整改、装修管理

　　报修处理 客户单元内自用设施、公共设施 质保期施工单位维修、自行修理、外聘修理

　　计划外工作 突发事件、小项目整改、建筑设施改善 急修、改造、增建

　　D、机电设备应急程序

　　****在平时正常操作和维修保养时，将针对设备情况，作好各种机电设备和系统的事故或故障的应急处理预案，当机电设备发生意外故障时，妥善有效的处理，可减少财产损失和降低对客户的影响。一般设备应急维修程序：

　　程序 工 作 备注

　　获知故障 接到报告、巡视中发现、操作失误、仪器和仪表反映或报警 做好记录

　　赶赴现场 当班人员迅速赶赴现场，判断故障类型和严重程度，向领导报告 属质保和外判维保范围，通知承判商

　　应急处理 采取有效措施，减少损失;切换备用设备或采取临时措施，恢复使用功能;悬挂警示标志或告示，通知客户 拍照取证，以便向保险公司索陪

　　维修更换 查清原因，进行维修，无法维修的设备或零件，进行更换 尽量减少对客户的影响

　　恢复使用 维修完毕，通知相关的客户，向客户说明原因，向客户致欠 影响客户，应尽力予以解决

　　记录报告 撰写特别事件报告，详细记录时间、地点、事故、原因、损失金额、客户投述情况等 必要时向保险公司索赔

　　E、日常报修维修程序

　　****将进一步完善客户日常报修及维修程序，妥善协助和处理施工中遗留的质量问题，及时完成维修工作，解决客户的烦恼，方便客户的生活。客户日常报修维修程序：

　　程序 部门 工 作 备注

　　接到客户报修 物业部 详细记录单元号、报修人姓名、报修内容、合适维修的时间 电话、门对讲系统和来人报修

　　及时通知工程部 工程部 甄别报修内容，派出维修技术员去单元维修 填写《维修工作单》

　　进行维修工作 工程部 若发生费用，需事先请客户确认;完成维修工作，请客户签字认可 质保期内的质量问题，施工单位解决

　　完成维修工作 物业部 凭《维修工作单》向客户收费;并征询客户是否有意见 将《维修工作单》存档

　　F、做好物业工程档案管理工作

　　由于一般物业的寿命超过五十年，前后一定会由不同公司和人员进行物业管理。妥善保存好物业工程档案资料，为后人留下实物凭证，对和业的保值升值关系重大。****将加强物业工程档案的管理工作，工程档案包括：竣工图及技术资料、各种验收和移交资料、设备操作和维护手册、二次装修审批验收资料、外判维护保养合同和设备年验报告、设备台账和维修保养记录等。

　　(8)通过长效管理使物业保值增值

　　物业的长效管理，是生态化管理理念的重要体现。管理方只有从长期计划角度去落实各项工作，才能将物业当作一种产业不落实预防性、增加物业附加值的措施，包括：想方设法节约能耗、制定科学的维护计划、精心养护设施设备、努力培育小区自然生态环境、持久有效的高标准管理和良好的服务、有交的成本控制和物资管理等。从而一方面企业良好的服务得到业主的认可能长期受聘使企业长远发展，另一方面企业的长效措施使物业环境、业主产业始终处于良好状态并保值增值。

　　(9)物业管理工作指标

　　序号 指标名称 国家评分指标 投标指标 物业管理指标的承诺

　　1 房屋完好率 98% 100% 落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施。

　　2 房屋零修、包修及时率 98% 100% 接到维修通知15分钟内到现场，及时完成并建立回访档案记录。

　　3 维修合格率 100% 100% 分项检查，一步一位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要。

　　4 管理费收缴率 98% 100% 按照规定收取，不擅自提高收费，使管理取之于民，用之于民。

　　5 绿化成活率 95% 98% 落实责任人养护，并由物业主管监督执行，以确保公共绿化绿地无破坏，无黄土裸露现象，发现问题立即修复。

　　6 保洁清洁率 99% 99% 落实责任人进行日常保洁工作，并由物为主管监督执行，以确保小区内垃圾日产日清，空气清新，设施完好。

　　7 道路完好及使用率 90% 99% 落实责任人进行养护，并由管理处监督执行，以确人道路完好、畅通。

　　8 雨水井、污水井完好率 100% 落实责任人进行养护，并由管理处监督执行，以确保沟、渠、井完好，并定期疏通、清理。

　　9 排水管、明暗沟完好率 100% 落实责任人进行养护，并由管理处监督执行，以确保排水管理畅通无阻、无塌陷。

　　10 路灯完好率 85% 99% 落实责任人进行养护，并由管理处监督执行，以胡保路灯无损、正常使用并进行定期清洁、养护

　　11 小区治安发生率 1%以下 1%以下 保安员经培训考核后上岗，每周训练1次，每次2小时，落实保安岗位职责，明确责任，实行24小时巡视制度，以确保小区的安全。

　　据满足基本的物业管理需要来配置。随以后各期投入使用，物业管理费收入增加时，再逐步配置到位。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：物业管理服务满意度调查入户访问计划表

　　物业管理服务满意度调查入户访问计划表

　　时间 行程&工作安排 参与人员

　　周六(12月25日) 6：50从杭州出发去**

　　9：00到**

　　9：00--9：30联系物业公司

　　9：00--9：30其他成员熟悉场地及相关资料

　　9：30--11：00其他成员开始访问

　　11：00--13：00午餐及休息

　　13：00--17：00继续访问

　　晚上汇总 高*、*婷、*月、*明、*群、*晨、*雷

　　周日(12月26日) 9:00--11：00入户访问

　　11：00--13：00午餐休息

　　13：00--17：00入户访问

　　晚上汇总 高*、*婷、*月、*明、*群、*晨、*雷

　　周一(12月27日) *市家政市场调查

　　政府部门(工商，税务)

　　拜访家政公司 *明、*群、*晨

篇3：物业工程培训:房屋维修计划管理

　　物业工程培训:房屋维修计划管理

　　一、房屋维修计划管理的意义和任务

　　1.房屋维修计划

　　计划作为企业管理的重要职能之一，它是对企业生产经营活动的事先安排。房屋维修计划作为物业管理公司的一项重要管理职能，是对物业管理公司所管房屋开展维修活动的事先安排。房屋维修计划的内容主要包括在一定时期内有关房屋维修的计划目标、实施方案和相应的保证性措施。

　　所谓房屋维修的计划目标是指物业管理公司在计划期内必须完成的维修工作的数量、质量和效益等方面的标准。其中维修工作的数量是指在计划时期内预期对所需维修的房屋、房屋的部位、维修工作的内容及相应的实物工程量和工作量的一种规定。维修工作质量是指对计划期内所需维修的房屋的质量要求。维修工作效益是指维修成果与成本的关系，具体反映在维修工程成本、劳动生产率及维修工程工期等效益指标上。

　　作为房屋维修计划内容之一的实施方案，是指为实现维修计划目标而采取的工作方法和步骤。实施方案的内容包括计划期内维修工作的时间安排、实施维修工作的方式、维修工程的技术方案及组织措施等内容。

　　房屋维修计划的保证性措施是指为确保维修计划目标及相应实施方案的实现而做的辅助性计划。其内容包括房屋维修资金使用计划、物资供应计划、劳动力计划及技术支持计划等。

　　房屋维修计划是一项专业性强又具体的工作计划，为了全面规划物业管理公司的房屋维修工作，必须从不同层次、不同角度编制计划，并做好各种计划之间的综合平衡工作，理顺各种计划之间的关系，使之成为相互联系、相互影响、协调一致的计划体系。

　　2.房屋维修计划体系

　　从系统的观点讲，企业属于一个有着具体目标的人造系统，构成企业的各个部门、各个单位及各种要素之间存在着相互联系、相互制约的系统关系。房屋维修作为物业管理公司生产经营活动的组成部分，其活动的开展必然要受公司内部其他部门和活动的制约。所以房屋维修不仅仅是物业管理公司内部房屋维修部门的工作，而且是全公司生产经营活动的一部分。为了使房屋维修工作得以正常开展并取得良好的效益，我们必须构造并协调房屋维修部门与全公司各个层次及各个部门之间的关系。而房屋维修计划作为全面指导公司开展房屋维修活动的指导性文件，则必须围绕维修工作的正常开展，对物业管理公司内部各层次、各部门的工作作出相应的安排。为此，在房屋维修计划中，必须编制一系列相互联系、相互影响的计划，并做好各种计划之间的综合平衡工作，使它们成为一个有机的整体。所谓房屋维修计划体系是指以房屋维修施工计划为中心，由一系列相互联系、相互影响的计划所组成的体系。

　　房屋维修计划体系中的各种计划，按不同的分类标准可分为不同的类型。

　　首先，按计划内容分，可分成房屋维修施工计划和企业各部门的保证性计划两类。房屋维修施工计划是直接指导物业管理公司开展房屋维修工作的计划文件，具有主体计划的性质。而物业管理公司各部门围绕房屋维修施工计划的实现而做的保证性计划，如材料采购供应计划、劳动力计划、机具供应计划、资金使用计划等，均属于辅助性计划。制定房屋维修计划时，必须处理好维修施工计划与其他保证性计划的系统关系，保持计划内容、形式、数量、质量指标的相互适应、相互协调及相互统一。同时，还必须根据房屋维修工作的特点，不断调整、完善维修计划的内容和指标，努力促进维修工作的正常开展，确保物业管理公司房屋维修计划的全面贯彻实施。

　　其次，按计划期的长短分，房屋维修计划可分为年度计划、季度计划和月度计划。房屋维修年度计划是物业管理公司对其年度维修工作的事先安排。由于计划期较长，所以计划内容比较粗糙，属于控制性计划。房屋维修季度和月度计划是管理公司对其季度和月度内预期需要开展维修工作的事先安排，它是具体指导维修工作的计划文件，属于操作性或实施性的计划。

　　二、房屋维修计划管理

　　房屋维修计划管理是物业管理公司计划管理的组成部分，是为了使房屋维修工作能够达到预期目标的综合性管理工作。

　　房屋维修计划管理是指为高效率地实现企业计划职能而围绕房屋维修所开展的计划编制、组织实施及控制协调活动。其目的是通过合理安排和有效协调，高效率地利用企业现有的生产要素，协调好企业各职能部门的关系，从而使房屋维修工作正常开展。房屋维修计划管理的内容包括计划编制、计划检查、计划调整和计划总结等一系列工作，其中积极做好计划工作的综合平衡，是维修计划管理的基本工作。

　　为搞好房屋维修管理，要建立健全计划管理机构和工作制度，明确各级管理人员的职责，保证维修工作在预先拟定的内容、步骤和投资标准内进行，严格控制投资标准，合理安排人力、物力和财力，并在执行计划中做好调节和综合平衡工作。

　　1.房屋维修计划管理的意义

　　(1)计划是管理的开端，是管理循环的起始，任何管理都不能与计划相脱节，没有计划就失去了对行动的引导，就谈不上管理。

　　(2)计划管理是房屋维修部门与物业管理公司其他部门发生业务联系的纽带，它在正确处理公司全局与局部、维修部门与其他部门业务关系方面有着十分重要的意义。企业组织机构只规定企业各部门的管理职能，而各部门在开展具体业务管理时，则必须按计划办事，计划是指导和评价企业各职能部门工作的依据和标准。

　　(3)房屋维修工作涉及面广、影响因素多，为了使其正常地、高效率地进行，必须对其实行全过程的平衡和协调，使维修工作经常处于计划的指导下进行，而这一点必须通过维修计划管理才能实现。

　　(4)计划执行过程中的及时反馈是优化生产经营活动的重要方法，通过维修计划管理及时检查计划的执行情况并通过控制协调及时作出优化处理。若无计划管理就不能使优化得到继续，就不能使企业人、财、物及产、供、销等各方面之间保持科学、合理的关系。

　　2.房屋维修计划管理的特点

　　由于房屋维修工作的特点，使其计划管理工作有许多不同于其他业务的复杂情况。房屋维修计划管理的特点可以概括如下：

　　(1)计划的自主性差。物业管理公司的业务性质属于服务性的，其房屋维修工作的开展一方面取决于用户的要求，另一方面取决于所管房屋的完损情况，所以计划的自主性较差。

　　(2)计划的多变性。维修施工中变化因素多，如施工对象、现场环境、气候和协作单位等条件的变化，而且这些因素往往难以预见。因此，劳动生产率不稳定，影响开竣工，影响计划的稳定性。

　　(3)计划的不均衡性。由于维修施工的季节性与不均衡性，造成计划期内的施工内容与比例不同，使年、季、月之间做到计划均衡的难度很大。

　　3.房屋维修计划管理的任务

　　(1)根据国家房管政策对维修工作的要求，根据房屋损坏情况及用户的实际需要，在调查研究及分析预测的基础上，制定房屋维修计划，确定合理的房屋维修周期、维修范围和维修方案。

　　(2)做好房屋维修计划的综合平衡和优化工作，保证重点工程，统筹安排，最优地使用企业的资源，提高综合经济效益。

　　(3)在组织维修计划的实施过程中，通过控制和协调手段，消除执行过程中的薄弱环节及不协调因素，保证生产有节奏、有秩序地进行。这里讲的控制和协调是指年度计划对季度计划的控制和协调，季度计划对月度计划的控制和协调。

　　(4)做好执行情况的检查、统计和分析，总结经验和教训，及时反馈、及时调整和改进，不断提高计划管理水平。

　　4.房屋维修计划管理的目的

　　(1)有计划地对房屋进行维修保养，尽可能地避免房屋维修工作的盲目性，确保房屋安全正常使用，尽量提高房屋的使用功能，延长房屋的使用寿命。

　　(2)保证合理使用维修资金，使有限的资金发挥最大的维修效果，实现最大的经济效益和社会效益，努力使用户满意，提高物业管理公司的信誉。

　　(3)提高房屋维修管理水平，实现房屋维修目标，全面完成维修任务。

　　总之，做好房屋维修计划管理工作，要根据国家房屋政策对维修工作的要求、房屋完好损坏情况及用户的实际需要，在调整及预测基础上，制定维修计划并做好综合平衡工作，合理使用企业资源，做到节省开支、缩短工期，对维修活动的各个方面进行有效的组织、指挥、协调和控制，不断提高房屋维修质量，尽最大可能满足用户的需求，取得更好的经济效益、社会效益和环境效益。

　　三、房屋维修计划的编制

　　1.房屋维修计划编制的原则

　　编制房屋维修计划应本着实事求是、量力而行、留有余地的原则。即从房屋维修工程的实际出发，计划的编制既考虑到必要，又考虑到可能。

　　所谓实事求是，是指应根据房屋的完损情况及用户的具体要求，在确保房屋安全使用的基础上，正确处理重点和一般的关系，区分主要矛盾和次要矛盾，合理安排维修计划。

　　所谓量力而行，是指正确处理用户需要、技术与经济的关系，在编制维修计划时，在听取用户意见的同时，应充分考虑技术上的可行性和经济上的合理性，做好房屋维修方案的论证工作，在确保房屋正常使用功能和合理延长房屋使用寿命的基础上，尽量减少用户的经济负担。

　　所谓留有余地，是指计划应有弹性。房屋维修施工的特殊性决定了在维修施工过程中存在很多不确定因素及外部环境对它的干扰，一旦某个不确定因素变成现实的影响因素，一旦某个外部环境因素对施工过程产生负面影响，都会带来实际施工情况偏离原计划从而改变原计划的情况。随着这些情况的出现，必将对人力、物力、财力等企业资源提出新的要求。所以，在编制计划时必须充分考虑上述可能出现变化的因素，做好准备，即在编制计划时应留有余地。

　　2.房屋维修计划的内容

　　房屋维修计划的内容主要包括以下几个方面：

　　(1)房屋维修施工计划。是物业管理公司房屋维修计划的主导和核心，是编制其他计划的依据。维修施工计划必须反映计划期内所需维修房屋的名称、维修部位及维修性质、规模(建筑面积和实物工期量)、投资额、各项工程开竣工日期、施工任务的分配方式、自营维修或外包维修)、维修项目进度表及维修项目施工技术方案等。

　　(2)房屋维修辅助计划。属于支持、保证性计划，它为确保完成房屋维修施工计划创造条件。其内容主要包括：

　　①房屋维修施工力量计划。包括临时工、合同工的招聘计划，自有工人的组织及供应计划，各维修班组(或施工项目部)任务的安排，外包工程的招投标计划等。

　　②房屋维修材料供应计划。包括材料、器材的采购、运输、储存计划等。

　　③房屋维修机具供应计划。包括机具的购置、维修、更新计划等。

　　④房屋维修技术支持计划。包括技术人员的组织与配备、技术制度的制定、施工安全措施等。

　　⑤房屋维修资金使用计划。包括资金的需要量预测、资金筹措、资金使用计划等。

　　⑥房屋维修成本及利润计划。包括成本预测、成本目标确定、成本控制、成本核算以及预期实现利润额计划等。

　　3.房屋维修计划的编制方法

　　(1)编制依据。编制房屋维修计划主要依据以下经营环境和条件的分析：

　　①依据党和国家对房地产管理的方针、政策以及必要的经济预测和技术预测资料。

　　②房屋的完损状况。现有房屋的完损状况是编制年度维修计划的主要依据，通过组织查勘鉴定，掌握房屋各类完损等级情况后，为确保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必须安排不同类型的维修。如危险房屋必须及时安排修理排险;严重损坏房屋可根据情况考虑翻修或大修;一般损坏房屋可进行中修上升为完好房;完好和基本完好房屋经常进行维护保养，以保持完好的状态等。所以要根据现有房屋的完损情况，着重在确保安全的前提下，编制安排全年房屋维修的总规模及翻修、大修、中修、综合维修等各类维修工程的规模。

　　③编制房屋维修计划，除上述主要依据外，还应考虑物业管理公司自身的条件。根据公司的施工力量、材料供应能力、设备及人员素质等因素进行综合全面的平衡。

　　(2)年度维修计划的编制。年度维修计划的编制与维修工程量、工期、降低成本、安全、质量、服务、施工管理等有着密切的联系，年度维修计划的编制步骤如下：

　　①根据房屋完损状况、国家有关房屋维修管理的政策及标准、企业自身的施工力量、用户提出的正确意见等因素研究确定计划期内房屋维修的总规模以及各种维修类型的规模。

　　②根据有关技术要求和企业自身条件确定维修任务分配方案(即确定是自营维修还是自包维修)并编制相应的年度维修施工进度计划。

　　③根据房屋维修工程量、在维修施工中各种资源的消耗量标准(定额)及进度安排，编制有关人工、材料、机具、成本、资金计划。

　　制定年度维修计划时，还应注意以下几点：

　　①对企业自身条件应有全面正确的了解，在自身具备的条件基础上编制计划。

　　②对房屋损坏等级统计资料和维修施工中工料消耗资料要有积累和分析。

　　③在编制计划时，应做好综合平衡工作，协调好各层次、各方面的关系。

　　(3)季度维修计划的编制。季度维修计划是在年度维修计划的基础上，按照均衡生产的原则，并结合季节特点，编制季度计划，季度计划要保证年度计划的顺利完成。

　　①编制季度维修计划要考虑的因素。首先，应根据季节不同、气候条件不同(如冬季天寒地冻，夏季盛夏酷暑)，适当安排维修任务和采取施工措施。其次应根据不同季节安排不同维修项目，例如维修屋面工程应尽量安排在雨季到来之前进行。再次应根据不同季节安排不同住户维修，如修理商业用房应尽量安排在营业淡季进行，学校用户可安排在寒暑假期间施工等。

　　②季度维修计划的编制。编制季度维修计划时，应在年度维修计划的指导下，根据季度特点及有关具体条件来确定本季度维修施工的工程量及相应的进度计划，在确定本季度维修工程量及进度计划时应考虑与年度维修计划总量的比例，在条件许可的基础上，尽量赶早，以确保年度计划的完成。在编制季度维修计划时，应拟定具体的维修设计方案和施工方案，以作为编制资源供应计划的依据。季度维修计划中每个维修工程均应编制工程预算，以确定该工程的预算造价及工料消耗量指标，并在此基础上编制劳动力组织计划及材料、机具、资金供应计划。对在建工程，应参照其原有的施工组织设计中总进度的要求来编制季度维修计划进度表，对新开工程，在未编制进度计划表的情况下，首先要摸清在建工程在季度维修计划中施工进度计划表上的工程量及相应资源的分配情况，在此基础上，对新开工程进行研究，初步排出其施工进度计划，并对其资源进行综合平衡，考虑工程搭接，尽量组织均衡施工。

　　③月度维修计划的编制。在充分保证季度维修计划完成的前提下，根据季度维修计划中各项工程准备情况及房屋完损情况，按轻重缓急原则编制月度维修计划。工程准备情况主要指工程前期准备，包括工程项目的查勘设计，维修项目报批，水电表移位，道路占用办理，住用户动迁，维修队伍、材料、设备等准备情况。

　　月度维修计划的编制方法与季度维修计划相同，维修项目因是月度计划，基本上均做查勘预算，编制的依据是施工分段作业计划，如情况有变化，在月度计划中要进行调整。月度维修计划应保证季度维修计划的完成。如有特殊情况，应办理一定手续，经批准后才可以调整计划。

　　四、房屋维修计划的执行和控制

　　编制房屋维修计划，是计划管理的开始，重要的是在计划确定以后，如何贯彻执行，保证计划的实施。

　　房屋维修计划控制的主要内容包括：修缮项目的进度、产量、质量、成本和安全等。其控制的手段应为各级人员深入实际地检查，召集有关会议等。

　　房屋维修计划是维修工作要达到总要求。因此，必须将维修计划按内部组织机构层层分解，落实到基层，实行责任制，并让从事维修的有关人员了解，使计划成为全体人员的奋斗目标。

　　在计划贯彻执行过程中，要进行经常性地监督检查和考核。房屋维修施工中对已有房屋进行的维护保养、修理、改造，受到多种因素的制约。如：因使用单位和使用人不能搬迁而使维修不能按期进行;因房屋周围环境牵连而改变维修方案;因城市规划的需要而提前更新改造;因维修经费限制而降低维修标准和减少维修工程量，以及建筑材料价格调整，突发性天灾人祸等。这些必然会影响原计划的实施和完成。因此，加强对维修计划的监督检查和考核，发现问题，及时研究解决，搞好综合平衡，对于维修计划的完成尤为重要。

　　维修计划执行情况检查的主要内容有：计划指标分解及措施落实情况;计划指标的完成情况;原计划的正确程度;执行过程中出现的问题及解决的办法;有哪些经验教训等。

　　为了确保按规定工期完成任务，在计划管理中还要重视抓好扫尾工作计划。当一个阶段的工程完成70%左右时，就要准备下一阶段的开工，所以这时往往容易重视新开工阶段工程，而忽视对上一阶段的扫尾工作，使工期得不到保证。因此必须重视扫尾工程计划，对扫尾计划要落实到人，并要落实时间、落实任务，以确保整个工程按工期计划完成。

篇4：军校物业管理半年工作计划

　　军校物业管理半年工作计划

　　我公司一旦中标，我们将针对解放军**军校生活区的实际情况，立即着手安排、落实以下工作(半年工作计划)：

　　1、组织建设

　　(1)迅速成立**军校物业管理处，公开招聘各岗位相关人员，择优录用;

　　(2)贯彻公司QES管理体系，结合实际情况制定合理的、切实可行的各项管理制度;

　　(3)对聘用人员进行公司QES管理体系、职业道德教育、各岗位技能等的岗前培训和教育。

　　2、接管验收

　　(1)制定全面的接管验收计划;

　　(2)积极主动地与解放军**军校的相关部门联系落实对房屋、设施等的全面接管工作。

　　3、实施管理

　　(1)在**军校的支持与协助下，尽快建立与完善各类房屋、设备、管线等技术资料;

　　(2)对**军校生活区内的全体业主情况进行摸底，重点是非**军校教职工，建立业主档案;

　　(3)立即着手逐步实施前期各种整治方案。

篇5：校园后勤物业物资装备计划

　　校园后勤物业物资装备计划

　　如我公司从中标将从有利于提高管理与服务水准服务出发，坚持低成本和适应的原则配置物资装备。

　　根据项目实际情况和惯例，甲方仅需要承担以下部分：

　　1、按照规定配置物业管理办公和服务用房(不超过50㎡)并提供必要的装饰装修，包括旨在提升校区形象和便于识别的服务VI系统装饰及服务设施如接待前台、岗亭等;

　　2、提供必须的公共器材如垃圾桶、垃圾车、灭火器、标志标识以及客户活动设施。

　　对于工具装备、员工制服、办公用品我公司自行投资配备。具体装备计划如下表(单位/元)：

　　拟投入的固定资产物资购置计划表

　　序 号 项 目 计划与预算 合计投资

　　一、 办公用品 10090

　　1 办公桌椅 2个×300元 600

　　2 凳子 5个×90元 450

　　3 考勤卡钟 1套×1200元 1200

　　4 双门木质文件柜 3个×450元 1350

　　4 品牌商务电脑 1台×3500元 3500

　　6 多功能彩色喷墨打印机 1台×2000元 2000

　　7 员工胸牌 38个×5元 190

　　8 饮水机 2台×250元 500

　　9 办公文具用品耗材 300

　　二、 环保(保洁、绿化)设备工具 11540

　　1 斗车 1台×400元 400

　　2 卫生清洁品一批(工具) 2000

　　3 榨水车 2台×220元 440

　　4 水管(30M，50M) 各3条 900

　　5 三轮车 1辆×600元 600

　　6 割草机 1辆×4600元 4600

　　7 边灌 1架×2600元 2600

　　三、 安防设备 16490

　　1 警棍 4根×100元 400

　　2 充电式电筒(警用) 4台×150元 600

　　3 物品柜 1套×600元 600

　　6 常用器械(头盔、消防器械) 4套×400元 1600

　　7 对讲机 4台×500元 2000

　　8 巡逻自行车 1辆×350元 350

　　合 计 38120

　　根据以上计划，我公司拟购置、调配价值达38120元的物资用于项目物业管理服务工作的启动及日常运作。

　　此外，为提升项目物业管理服务水准，我公司实行统一着装，相关物资配置计划如下表(单位/元)：

　　员工服装配套明细与计划表

　　序 号 项 目 单 位 数 量 单 价 合 计 折旧年限

　　一、 基层管理人员 该岗位配置需要800元

　　1、 夏装 套 2 100 200 2年

　　2、 冬装(西服) 套 2 300 600 2年

　　二、 安防队员 该岗位配置需要594元

　　1、 夏装 120元

　　衬衣(短袖) 件 2 30 60 2年

　　裤子 件 2 30 60 2年

　　2、 冬装 280元

　　外套大衣 件 2 80 160 3年

　　衬衣(长袖) 件 2 30 60 2年

　　裤子 件 2 30 60 2年

　　3、 配件 194元

　　领带 条 2 25 50 2年

　　帽子 顶 2 20 40 3年

　　帽徽 个 2 8 16 1年

　　肩章 副 2 10 20 1年

　　领夹 个 2 8 16 1年

　　武装带 根 1 50 50 3年

　　白手套 个 1 2 2 1月

　　三、 宿管、保洁、绿化 该岗位配置需要400元

　　1、 夏装 套 2 80 160 2年

　　2、 冬装 套 2 120 240 2年