物业公司清洁管理的制度建设

　　物业公司清洁管理的制度建设

　　1.明确要求

　　如处理日常垃圾专人负责、日产日清，定点倾倒、分类倾倒，定时收集、定时清运，按照规定的工作流程，履行保洁的岗位职责等。

　　2.规定标准

　　标准是衡量事物的准则，也是评价保洁工作的尺度。物业区域环境保洁的通用标准是“五无”，即无裸露垃圾，无垃圾死角，无明显积尘积垢，无蚊蝇虫孳生地，无“脏乱差”顽疾。建设部颁布的《全国城市马路清扫质量标准》中，有两条可以作为物业区域道路清扫保洁质量的参考：一是每天普扫二遍，每日保洁;二是达到“六不”、“六净”标准，即不见积水，不见积土，不见杂物，不漏收堆，不乱倒垃圾和不见人畜粪;路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净和废物箱净。

　　3.计划安排

　　物业管理公司应制定出清扫保洁工作每日、每周、每月、每季直至每年的计划安排。

　　例如： 每日清洁工作

　　(1)辖区(楼)内道路清扫二次，整天保洁;

　　(2)辖区(楼)内绿化带，如草地、花木灌丛、建筑小品等处清扫一次;

　　(3)楼宇电梯间地板拖洗两次，四周护板清抹一次;

　　(4)楼宇各层楼梯及走廊清扫一次，楼梯扶手清抹一次;

　　(5)收集每户产生的生活垃圾及倾倒垃圾箱内的垃圾，并负责清运至指定地点。每周清洁工作

　　(1)楼宇各层公共走廊拖洗一次(主要指高层楼宇，可一天拖数层，一周内保证全部拖洗一遍);

　　(2)业户信箱清拭一次;

　　(3)天台(包括裙房、车棚)、天井和沟渠清扫一次。

　　每月清洁工作

　　(1)天花板尘灰和蜘蛛网清除一次;

　　(2)各层走道公用玻璃窗擦拭一次(每天擦数层，一个月内保证全部擦拭一次);

　　(3)公共走廊及路灯的灯罩清拭一次。

　　此外，楼宇的玻璃幕墙拟每月或每季擦拭一次;花岗石、磨石子外墙拟每年安排清洗一次;一般水泥外墙拟每年安排粉刷一次等。

　　4.定期检查

　　物业管理公司可将每日、每周、每季、每年清扫保洁工作的具体内容用记录报表的形式固定下来，以便布置工作和进行定期检查。

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篇2：物业公司清洁管理的具体措施

　　物业公司清洁管理的具体措施

　　保洁管理的具体措施，是指物业管理公司为了创造整洁、卫生、优美、舒适的物业区域环境所采取的行之有效的方法和手段。主要有以下四项：

　　(一)生活垃圾分类袋装化

　　按照《上海市城市生活垃圾管理实施细则》的要求，以煤气(包括液化气)为燃料的地区，必须实行垃圾袋装化。在物业管理的实践中，这一规定的实施范围已有所扩大，例如，有的物业管理公司规定，装修垃圾也必须袋装并运放到规定地点统一清运。对于日常生活垃圾统一收集后运至指定地点进行无害化、资源化、减量化处理，从而大大改善了环境的质量。

　　生活垃圾分类袋装化有利于提高物业区域的文明程度和环境质量。物业管理公司应向业户宣传生活垃圾分类袋装化的优越性，要求业户将垃圾装入相应的专用垃圾袋内，丢入指定的容器或者指定的生活垃圾收集点，不得随意乱倒。存放各利生活垃圾的塑料袋应完整不破损，袋口扎紧不撒漏。

　　(二)进行超前宣传教育

　　物业管理公司在早期介入阶段，即应寻找“切入点”，如在售房时、分房时、入户时，对未来的业户进行超前宣传教育，明确保洁管理的要求，以便收到事倍功半的效果。

　　(三)配备必要的硬件设施

　　为了增强清扫保洁工作的有效性，物业管理公司还应配备与之有关的必要的硬件设施。如有的物业管理公司在每家每户门前安置了一只相对固定的定制的ABS塑料垃圾桶，上面有盖，按户幢配置各种色调，非常美观，规定业户每日将生活垃圾袋装后丢入，由清洁工每日清晨定时收集，用不锈钢小车乘电梯下去倒入指定的垃圾箱。这一创意及实践深受业户欢迎。

　　(四)依法处罚及典型曝光

　　对于各种不良的卫生习惯除了进行宣传教育外，还应当采取必要的硬性措施，依法按规定进行经济的或行政的处罚。对于极少数屡教不改者，还可以采取典型曝光的方法，在业主委员会、居民委员会和本人单位的配合下，公开其不文明行为，以儆效尤。

篇3：生态住宅小区的建设与管理分析

　　生态住宅小区的建设与管理分析

　　21世纪是生态城市建设世纪，是人类解决环境危机的世纪，住宅小区是城市的重要组成部分。住宅小区是一个以人为中心的人工生态系统，是一个功能高度集聚和自然环境因素高度稀缺的统一体，许多环境问题产生在这里，与生活密切相关的住宅环境污染已日益引起人们的重视。生态城市的建设与管理离不开住宅小区的建设与管理，同时，生态住宅小区的建设与管理也离不开城市的建设与管理。为适应人类的需要，生态住宅小区已开始出现。大量生态住宅小区的建设与管理是物业管理公司面临的新形势。

　　一、生态住宅小区的概念

　　生态住宅小区是一个崭新的概念。它是一个技术与自然达到充分融合，各种资源的利用最有效，环境清洁、优美、舒适，大大降低了因自然灾害、生态环境破坏或暂时失衡等而产生的各种风险，有利于提高小区文明程度的稳定、协调、持续发展的人工复合系统。它是人类社会发展的产物和现代文明的象征，建设生态住宅小区是人类共同的愿望。生态住宅小区具有下列标志：

　　1.高效益的转换系统。在自然物质-经济物质-废弃物的转换过程中，必须是自然物质投入少，产出多，废弃物排泄少。通过高新技术的使用来推动物质的有效转换与再生、能量的多层次分级充分利用和无污染工艺的推广，从而在满足消费需求的同时，又能使生态环境得到保护。

　　2.高效率的流转系统。以现代化的设施为支撑骨架，为物流、能源流、信息流、价值流和人流的运动创造必要的条件，从而在加速各流的有序运动过程中，减少经济损耗和对生态环境的污染。高效率的流转系统，包括构筑于三维空间并连接内外的交通运输系统，建立在通信数字化、综合化和智能化基础上的快速有序的信息传输系统;配套齐全、保障有效的物资和能源(水、电、煤及其他燃料等)的供给系统;网络完善、布局合理、服务良好的服务系统;设施先进的污水废物排放处理系统。

　　3.高质量的环境状况。对生产和生活造成的大气污染、水污染、噪声污染和各种废弃物，都能按照各自的特点予以防治和及时处理、处置，使各项环境质量指标均能达到国际最高标准。

　　4.多功能、立体化的绿化系统。点线面结合、高低错落，形成绿化网络，在更大程度上发挥绿化调节空气、温度、美化景观和提供娱乐、休闲场所的功效。根据联合国有关组织的规定，居住区内人均绿地面积28㎡。

　　5.高素质的人文环境。具有较高的人口素质，良好的社会风气，井然有序的社会秩序，丰富多彩的精神生活，良好的医疗条件与祥和的社区环境。同时，人们能保持高度的生态环境意识，能自觉地维护公共道德标准，并以此来规范各自的行为。

　　6.高水平的管理功能。对资源利用、社会服务、治安防灾、环境整治等实施高效率的管理，保证资源的合理利用，最大限度地促进人与自然、人与生态环境关系的和谐。

　　二、生态住宅小区建设

　　生态住宅小区建设是按照生态学原理，以空间的合理利用为目标，以建立科学的人工化环境措施去协调人与人、人与环境的关系，协调小区内部结构与外部环境关系，使人类在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应，为人类创造一个安全、清洁、美丽、舒适的居住环境。是在对小区环境质量变异规律的深化认识的基础上，有计划、有系统、有组织地安排小区人类活动的强度、广度和深度的行为。建设的基点是合理利用环境容量(环境承载力)，这是小区生态建设的出发点和最终归宿。

　　小区生态问题的产生可归结于两个根源。其一是人口过多导致对资源的过度利用及环境超负荷承载而产生的生态问题;其二是人类活动产生的环境污染问题。生态建设相应包含两大部分内容：一是资源利用，二是环境整治。前者着重研究在资源利用过程中所产生的生态问题，后者着重研究解决、治理环境污染问题。从广泛意义上而言还应包括社会等领域。小区生态建设的内容主要有：

　　1.确定人口适宜容量。一个特定区域的适宜人口是社会经济发展水平、消费水平、自然资源和生态环境的函数，是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。

　　2.研究土地利用适宜性程度。不同的土地利用方式对生态系统有着深刻的影响。在土地开发利用的过程中不仅要考虑经济上的合理性，而且要考虑与其相关的社会效益和环境效益，要分析环境条件对土地利用方式所产生的制约。

　　3.防治污染。通过环境污染的有效治理，形成并维持小区高质量的生态系统，为可持续发展打下坚实的基础。治理的中心环节是在做好环境污染预测基础上，选取适宜的处理方法和处理程序。生态环境保护与治理的工程性对策有：

　　a.构筑结构合理、布置均衡、形式多样、功能强化的绿化系统。

　　b.建设好饮用水工程、中水工程和污水排放与处理工程，使水质逐步向国际标准靠拢。

　　c.实行集中供给能源，采用先进的烟气处置工艺，从根本上减少大气中的有害物质的含量。

　　d.改进和完善垃圾的收集系统，争取做到分类收集、封闭运输，让一部分垃圾变废为宝，另一部分经无害化处理后还原到大自然中。

　　e.采用清洁无害工艺、设备、产品，减少污染的排放量。

　　4.保护生物。人类以外的生物大量地、迅速地减少、退缩以至消亡，是生态恶化的重要原因，各类生物尤其是绿色植物在生态环境中担负着重要的还原功能，绿化程度以及人均绿地面积是体现城市生态建设水平的重要指标。

　　5.提高资源利用效率。小区是资源高强度集中消耗区域，其资源综合利用效率反映和决定了环境质量水平。提高水资源、能源、再生资源等资源综合利用效率是改善环境质量的重要措施。

　　三、住宅小区的环境污染

　　住宅小区由于功能高度集聚和自然环境因素高度稀缺，产生了许多环境生态问题，其中与人类生活密切相关的住宅环境污染已日益引起人们的重视。治理环境污染是生态住宅小区建设与管理的重要组成部分。虽然住宅区环境污染有很多来自住宅区外，但也有相当一部分来自住宅区内部，物业管理部门对部分污染可以通过法律、技术、经济上的措施进行控制。

　　1.住宅环境污染的类型

　　房屋的建设、室内装修、配套设施的运行、区域环境、各种生活习惯等都会对住宅造成污染。

　　①住宅大气污染有：油烟污染、燃料废气污染、排水系统臭气污染、吸烟污染、建筑与装修材料等。油烟污染源有：酒楼、厨房;燃料废气污染有：柴油发电机、烤火炉、汽车、锅炉等;排水系统臭气污染源有：化粪池、通气管、排水沟等。

　　②水污染主要有：饮用水污染、游泳池用水污染、雨水与污水合流污染。饮用水污染的污染源有：水箱、水池、水管等;游泳池用水污染指游泳池水质达不到标准;雨污水合流主要指住户把污水通过雨水管排出，从而对水体造成污染，如把洗衣机污水排入阳台雨水管。

　　③噪音污染主要有：施工噪声污染、交通噪声污染、机电设施噪声污染、社会噪声污染等。施工噪声污染源有：后期工程施工、装修施工、设备安装等;交通噪声污染源有：汽车、飞机、摩托车、汽车报警器等;机电设施噪声污染有：发电机、电梯、水泵、冷却塔、风机、变压器等;社会噪声污染源有：卡拉OK、商店、学校、家电、人群活动等。

　　④辐射污染主要有：电磁污染、射频辐射污染和放射性污染。电磁辐射污染源有：电力高压线、发电机、整流器、高压水银灯等;射频辐射污染源有：无线电发射机、微波炉等;放射性辐射污染源有：建筑材料中的氡、电视的*射线等。

　　⑤光污染有：眩光污染、灯光污染、视觉污染、反光污染。眩光污染源有：施工时电焊、汽车头灯、歌舞厅等;灯光污染源有：路灯、工地聚光灯、广告牌等;视觉污染源有：广告、招贴、乱摆的货摊、杂乱的堆物、外墙立面破碎等;反光污染源有：反光玻璃、幕墙等。

　　⑥固体废物污染主要指建筑、生活垃圾乱堆，没有及时清理。

　　2.住宅环境污染的空间分布

　　住宅环境污染源类型较多、分散，在总体上归纳出完整的规律有相当大的难度，但还是可以总结出一些规律。

　　①在平面上可以用按临街面、临公共场所、临设施、其他住宅四种位置来考虑。在临街面住宅会碰到交通噪声、社会噪声、施工噪声、各种光污染、高压输电线电磁污染、汽车尾气污染、油烟污染等，是污染类型最多、污染最严重的地方之一。临公共场所住宅主要是社会噪声污染。临设施住宅主要是机电设施噪声污染，是污染类型少，但污染可能很严重的地方。其他位置住宅污染相对较轻。

　　②在垂直方向上，污染源的分布大部分位于地面附近，但高压输电线、高架桥、油烟排放口、无线电发射台位于较高位置，使污染分布较无规律。输电线、高架桥、发射台是不常见的，故可以认为大多数情况下靠地面的住宅遭受的污染较严重。

　　③有一些污染在空间上常是较均匀分布，如电视放射性辐射污染、厨房油烟污染等。

　　3.住宅环境污染在时间上的分布

　　住宅环境污染在长尺度时间上的分布可分为持久的、临时的两种情况。在短尺度时间上可分为连续和间断两种情况。持久的污染有厨房油烟污染、机电设施噪声污染、交通噪声等，在房屋使用期都存在。临时性的污染有房屋装修的噪声、施工噪声，在整个使用期只存在较短一段时间。连续污染源有交通噪声、高压输电线污染等，间断污染源有厨房的油烟、备用柴油发电机废气污染等。

　　4.住宅环境污染的可控性

　　住宅环境污染的可控性指污染控制的难易程度，它直接影响管理部门的治理控制决策。对住宅的环境污染一般分为住宅内部污染源、住宅小区污染源和住宅小区外污染源。

　　①住宅内部污染控制一般可通过设计、物业管理、用户进行严格控制，如设计独立的排烟管，禁止在无污水管的阳台使用洗衣机，规定装修时间和要求等。

　　②住宅小区污染源污染控制可望通过小区规划、设计及物业管理进行严格控制，如有噪声污染设施，离住宅应有一段距离及采取防护措施，车辆速度、鸣笛应严格控制等。

　　③住宅小区外污染源污染控制一般可通过城市规划、城市环境综合治理、小区规划、设计来控制。如交通噪声可设置绿化带进行控制，把一些非住宅用房布置在临街位置上等。

　　从以上分析可以看出，当住宅已建成时，污染控制的难度很大，当处于小区规划设计阶段时，污染较易控制。在物业管理阶段，可控性较好的污染有小区内车辆噪音、水箱、水池、游泳池水质污染、酒楼油烟污染与噪声污染等，可控性较差的有城市道路的交通噪声、小区机电设施噪声等。

　　四、生态住宅小区管理

　　小区是一个以人为中心的人工生态系统，物业管理公司可运用生态学理论规划、建设和管理住宅小区，提高资源利用效率，改善环境，增加小区活力，提高人们生活水平。目前，物业管理公司在生态住宅小区管理中，需重视下面工作：

　　1.实施ISO14000环境管理体系，提高公司生态环境管理水平，树立生态化的人与自然观、科学价值观、经济观、绿色价值观，提高全体员工的生态环境意识。

　　2.节约使用资源，不断提高资源的转换率、各种设施的节能率、废弃物的无害化处理率，减少小区中的污染源，并加强对它们的控制和防治，积极推进设施的现代化，积极采用绿色和节能产品。

　　3.必须依法来规范建设和管理生态小区过程中的各种行为，建立科学的生态建设与管理指标体系。制定生态建设与管理指标体系要符合国家、地方有关生态环境质量法规、标准。

　　4.宣传建设生态小区的重要性，提高居民的生态环境意识、主动参与生态建设的积极性和遵守各项环卫准则的自觉性，加强青少年的生态环境教育，猛烈抨击违反环保法规的人与事，形成一种为生态建设作贡献光荣、破坏生态环境可耻的良好氛围。

篇4：物业社区文化建设的原则和方法

　　物业社区文化建设的原则和方法

　　严格地说，社区文化建设是一项系统工程。物业管理企业组织开展社区文化建设必须遵循一定的原则，讲究一定的方法，才能有成效。那种打突击、走过场的形式主义作风和编入另册、附庸风雅的表面化行为都不利于社区文化的持续健康发展。社区文化建设是一项艰辛的、细致的、持久的工程，只有扎扎实实、一步一个脚印，才能抵达理想的彼岸。

　　一、社区文化建设的原则

　　(一)老与少相结合

　　老与少相结合是指社区文化建设应该抓住老人与儿童这两个大的群体，带动中青年人参与社区文化活动。这种抓“两头”促“中间”的做法是由老人与儿童的特点决定的。首先，社区成员中老人和儿童所占的比例较大，在很多小区，他们的比例占总人口的一半以上，这一群体自然要倍受关注和重视。其次，参与社区文化活动必须有充裕的时间。现代都市节奏加快，迫于竞争的压力和生存的需求，中青年人的大部分时间都用于工作和围绕工作所进行的学习、交往上，没有太多的时间和精力参与社区文化活动;相反，老人和孩子时间宽裕。特别是老人，除了日常家务之外，有充足的时间参与社区活动。再次，参与社区文化活动必须有强烈的需求。中青年人当然也有，但是他们的渴望为繁杂的事务所限制，需求成了深层次的期盼;而老人和孩子的需求是直接的、显在的，只要有环境，就可以实现。最后，社区是老人和孩子实现文化需求的最主要的场所，他们的文化更具有区域性，对区域性的关注和依赖远胜过中青年人。中青年更多的要参与区域外的文化实践，音乐厅、舞厅、咖啡屋等可能是其主要活动地点。针对这些特点，对老人和孩子自发的、自娱的活动要积极地加以扶植、引导、组织。如上面介绍的莲花北村成立了“夕阳红”艺术团和各种健身、娱乐、表演组织，除了自编自演、自娱自乐之外，还走出村门，赴敬老院、福利中心、驻深部队等慰问演出，与日本、新加坡、香港等国家和地区的老人联谊，成为传播中国社区文化的“老年天使”。

　　(二)大与小相结合

　　这里说的“大”是指大型的社区文化活动，需经过专门的精心策划组织，参与者众，影响面广，如体育节、艺术节、文艺汇演、入住仪式、社区周年庆等;“小”是指小型的社区文化活动，即那些常规的、每日每周都可能开展的、又有一定的组织安排的社区文化活动，如每日的晨练、休闲、娱乐等，通常由兴趣小组组织。大活动和小活动要合理搭配，合理安排。大活动不能没有，也不能过于频密。缺少大的活动，影响面窄，影响力小，社区文化建设的进程会减慢，社区文化氛围会减弱。但是大活动对场地、经费、人员素质的要求比较高，而且要倾注大量的人力、物力、财力。大活动过于频密，容易产生倦怠等负面心态，往往适得其反。一般大的活动以2～3个月一次为宜。小的活动要经常性开展，形成制度，以兴趣为纽带，以持久为目标。小活动的面可以铺得广一些，琴棋书画、天文地理、娱乐游戏、吹拉弹唱等等都可以形成兴趣组织，渐进式地渗透发展。小活动的组织要充分利用已有的资源，尽可能地节约开支，并且注意不要形成噪音扰民、负担过重的情形。大小活动合理搭配，形成节奏，小活动时间长了也会演化成大活动。

　　(三)雅与俗相结合

　　所谓雅与俗相结合，是指社区文化活动应当注重社区成员不同层面的需求，既有阳春白雪的活动，又有下里巴人的安排，高雅与媚俗同在，崇高与优美并存。社区文化活动忌讳单调乏味，如果总是“炒剩饭”、单一，再多的活动也不会提起社区成员的兴趣，甚至会影响到社区成员对社区其他服务项目的不良评价。社区文化活动也应该百花齐放，满足不同层次的兴趣爱好，兼顾不同类型的文化品味。这就要求物业管理企业要充分做好社区文化调查工作，真正摸清社区成员在想什么，需要得到什么样的文化服务，愿意参加什么样的社区文化活动。通俗的活动如家庭卡拉OK比赛、迪斯科表演、秧歌、腰鼓等等，高雅的活动如莲花北村举办的交响音乐会、中国旅游门票展、荣宝斋书画珍藏品展、国标编队舞等等。当然，社区文化之雅也不能曲高和寡，那样会失去文化的群众基础;俗也不可以俗不可耐，那样会导致社区文化的畸形发育。所以，社区文化的开展一定要做到雅俗共赏，不温不火。

　　(四)远与近相结合

　　这里言及的“远”是指组织开展社区文化建设要有超前的意识，要有发展的眼光，要有整体的目标;“近”是指要有短期周密的安排、落实和检查。社区文化对塑造社区精神、引导生活方式等方面具有极其重要的作用。物业管理单位被誉为新生活方式的“领航者”。随着人们生活水平的提高和社会的不断进步，社区成员的价值观念、消费观念等都在悄悄地发生着变化。物业管理企业应当审时度势，把握时代的脉搏，以敏锐的目光洞察社区将要面临的变化，超前一步为住户提供服务。社区文化活动的开展要有预见性、领先性。例如，随着知识经济时代的到来，住用户已不再满足单纯的吹拉弹唱等娱乐形式，社区文化已从娱乐型向科技知识型发展。深圳万厦公司把握这一趋势，在所管理的小区中积极开展诸如克隆科普展、智能住宅展等科技含量高的社区文化活动，受到一致好评。他们还在屋村成立社区科协，开设科技活动中心，建立科技图书馆等，收到了很好的效果。社区文化建设要有长远的规划，对社区文化开展的效果等要进行预测分析。在此基础上的短期安排也非常重要，每一次大型活动事先都要有计划，事后都要有分析。只有对社区文化活动的开展过程进行有效的控制，才能真正做到切实可行，行之有效。

　　除了上述几个原则之外，社区文化活动还要做到教与乐相结合，虚与实相结合，内与外相结合，等等。

　　二、社区文化建设的方法

　　(一)关于场地

　　开展社区文化活动必须有场地，硬件设施是社区文化活动的基本保障。场地的来源首先要有规划。设计部门将社区文化活动的场地、设施纳入规划;物业管理企业在前期介入阶段要积极争取、合理建议。小区交付使用后，物业管理单位在资金许可的情况下，还要有计划、有步骤地对社区文化设施加以完善。条件不够的，要尽可能地提高文化设施的利用率，充分发挥露天广场、庭院、架空层的作用，要做到大活动有地点，小活动有场所。物业管理企业还应动员常驻社区的企事业单位及机关、学校将其文化设施对社区成员开放。政府应进行这方面的法规政策建设，使社区文化工作有法可依，有章可循。

　　(二)关于资金

　　社区文化活动的开展需要一定的资金支持。资金的来源主要有几个方面：一是物业管理单位每年从管理经费中划拨一定的比例用于社区文化建设，这是企业办文化的重要表现。二是寻求企事业单位和个人的赞助。热心于公益事业、关心社区成长的单位和个人越来越多，物业管理单位应处理好关系，把握好时机，掌握好分寸，争取多方面的支持。三是由社区文化活动的直接受益者出资，如组织旅游等，资金的主要来源是向参与者筹措。四是以文养文进行文化经营，将其所得再用于社区文化建设。社区文化活动经费要厉行节约，开源节流。

　　(三)关于机构

　　设立机构是社区文化活动得以正常开展的组织保证。物业管理单位开展得较好的城市和地区一般都要求物业管理企业成立社区文化的专门部门，负责落实社区文化活动的组织与执行。社区文化的管理部门对人才素质要求较高，很多人要能做到一专多能。能否建立一支高素质的社区文化队伍，直接关系到社区文化活动的成效。规模大的小区可以专人负责，明确分工;规模小的小区也可以兼职工作，松散合作。

　　(四)关于方案

　　社区文化建设的管理部门要制订好社区文化活动的计划和方案，并及时做好活动后的总结工作。有了计划与方案，在工作过程中才不会手忙脚乱，才不会影响活动的质量。方案的拟订要以调查分析为依据，科学合理，切实可行，行之有效。

　　三、社区文化建设的意义

　　(一)城市社区的特征

　　当世界从工业化向工业化后社会变迁之时，社会便发生一系列的深刻变化，城市社区的界限和特征变得复杂起来。

　　(1)人口的高度集中和大规模聚集是城市区别于传统农村社区的基本特征。人口集中造成城市土地价格的昂贵，城市居住格局出现多层甚至高层建筑，导致生活空间的单元化、独立化、封闭化，改变了传统社区的人文生态，邻舍间、家族间的交往密切程度减弱。

　　(2)城市中择业自由和社会流动性大，造成多次迁移和居住不定，导致人际陌生化、孤立化和群体意识的淡薄。

　　(3)城市生活中的人口异质化程度高。所谓异质化是指那些与社会行为有关的社会性质，例如教育程度、宗教信仰、经济能力以及职业、年龄、婚姻状况等方面的差异影响人们的行为，导致社会行为的差异。造成城市人口的高异质化主要有以下原因：

　　a.职业结构高度分化造成职业上的异质化;

　　b.各种职业的收入差异造成人们经济上的异质化;

　　c.城市层次差异大的组织结构使居民的社会参与程度以及在社会生活中发生的作用产生差异，造成城市居民在社会地位和权力方面的异质化;

　　d.受教育程度的不同造成城市居民在文化水平上的异质化;

　　e.城市居民居住地的区位结构造成城市居民在居住方式、行为方式等方面的异质化。

　　在高度异质化的大众社会中，人们不能自然有机地结合起来，只是无机地*在一起，在其中扮演一个特定的社会角色。个人只有在很狭窄、单调的周围环境中才能认识他人，与之发生某种交往关系。

　　(4)网络化使信息获得方式发生了根本的变化，人们可足不出门知道天下大事，使人与人之间关系更加淡薄。

　　(二)社区的“失落”和“衰落”

　　在城市中，市民在一个急速运转的社会经济体系中充当一个螺丝钉般的功能性角色，他们越来越失去自律自主性，变成孤立、被动，彼此之间没有稳定认同感，对生活环境的变化显得无奈或者冷漠。这就是现代西方城市生活中的“社区失落”或“社区消失”。人们既喜欢享受大都市的物质文

　　和精神文明生活，又希冀保持自己个人的隐私权;既要独居清静，同时却又渴望广交朋友，享有归属感和认同感。当代社会之所以重视社区的重建，就是出于一种人类心灵深处对精神家园的向往，就是一种对现代工业文明的缺憾的补救。 　　中国社会长期以来是一个农业文明发达的社会，农业社会结构自然具有村社组织的各种特征。“人情”被视为与“王法”、“天理”并列的规范人们行为的三大原则。“不近人情”、“不懂人情世故”，要被社会批评，“合情”、“通情”，就会赢得赞赏。中国“人伦”关系的核心是家庭，由家庭再扩展出去，就是亲属、同乡、朋友，以至朋友的亲属、同乡与朋友，伦理关系的圈子就这样由此推而广之。中国传统社会是重关系、有人情味的社会，这样的社会是富有社区色彩的社会。但这种社区色彩并不同于西方社会建立在自由、独立人格基础上的现代社区的性质。因而，随着经济发展和社会体制的改革深化，这种重关系、有人情味的“社区”色彩在目前城市社会中就越来越淡薄，难怪有许多人兴起“人情淡薄”的感慨。

　　从社会学角度看，这些感觉所反映的社会事实，概括而言，就是“社区的衰落”。而这一“社区的衰落”，可以归咎三项因素：

　　1.市场制度。市场是最不讲人情的。具体说来其中有四个原因。其一，市场是“金钱挂帅”，就是以金钱为交易媒介，以金钱计算交易得失，以实现更多金钱为主导原则。其二，讲钱是要失感情的，因为讲钱就必须计较得失，必须服从“理性”，而理性考虑与感情互不相容。所以，在市场经济中，最好与陌生人做生意，因为可以“无情”。其三，市场其实就是让陌生人以金钱为媒介、以价格为指标进行“经济性交换”的场所，在市场交易中，除了“买家”与“卖家”这两种身份外，人的其他身份，诸如性别、年龄、宗教、家族、乡里等都显得次要，市场的确是不讲人情、不带人情味的。其四，市场因此也是不讲道义的，甚至在“利字当头”影响下，完全可以做出虽然“合理”但却伤害道义的行为来。

　　2.都市化。城市人口异质化程度大。城市人踏出家门，就是一个“陌生人的世界”，必须小心提防，有所保留，有所准备。这种防御性心理机制，使人时刻精神紧张，不敢松懈，有意无意用冷漠与敌意在人与人之间筑起一种安全的距离，使人与人间不会无缘无故发生关系。都市人这样不近人情，缺乏人情味，实在由环境所造成，是适应环境而不得已采取的一种人生态度，是与人的内在交往的需求相冲突的。

　　3.科层组织。现代文明所造就的庞大的科层组织无处不在，无时不有。从婴孩呱呱坠地一直到入学、上班、就医、娱乐、旅游......人们无时无刻不在与现代社会的种种科层组织打交道，不能不遵循它们的规矩和处事方式。科层组织要求按规章制度办事，不徇私情，一视同仁。从积极方面看，科层组织有利于办事效率，符合公正原则;从消极方面看，科层组织却是不少“病态”的温床：因循、保守、胆小、墨守成规、一板一眼、冷漠、不近人情、官僚作风以及舞弊等。甚至那些原先以服务人为宗旨的官办机构或组织，却成为“纳税人”头上的发号施令者，高高在上，盛气凌人，这种“目标迷失”或异化成为一种十分普遍的现象，令人反感。

　　所有这些，造成当今社会生活中“社区精神的双重失落”，人们盼望一种温馨、互助、平等、团结的新型人际关系和精神家园。

　　(三)开展社区文化的意义

　　在许多人看来，物业管理只是一些日常维修、园林绿化、保安、清洁等与人们日

　　生活相关的事务，却忽略了物业管理在精神文明建设中的重要作用，最突出的是在社区文化方面。作为物业管理的重要内容之一，社区文化开展得好与坏，不仅可以直接反映出物业管理公司的管理水平，还能够综合地反映该小区的形象和精神风貌，以及反映该小区居民的素质、精神境界和道德规范等。人们已经接受了买房子是买70年生活方式的观念，而这种生活方式直接体现于社区文化中，积极、健康、向上的社区文化反映了小区的生命力，关系到安居乐业，关系到房子的升值和保值。

　　在经历了房地产从盲目到理智的变化过程中，我们不难发现房地产市场发育的三个阶段：第一阶段是人们追求有楼住就行了，是房子总有相应的买家;第二阶段是追求居家的完美，装修、功能、布局、朝向等因素进入购房者的考虑范围;第三阶段是追求家之外的居住环境的优雅，规模大、配套完善、环境优雅的小区备受市场追捧。人们一旦在一个优美的环境中安置一个优雅的家这一目标达到之后，人们对社区的人文环境便会提出新的要求。社区文化是人们对高品质生活追求的一种体现。

　　综上所述，社区文化的开展和营造对于物业管理工作有着十分重要的意义，主要体现在：

　　(1)社区文化的开展有利于形成一种和睦、融洽、安宁的气氛。良好的社区人文环境是建立在相同的品位、相同的社会地位之上的和睦的社区人际关系，邻里之间守望相助、互相友爱、健康向上，现代人由此可以从普遍存在的压抑感和不安全感中解放出来，社区文化建设工作，有助于这样一种和谐的邻里关系的形成。如通过组织球类比赛、卡拉OK、台球比赛、运动会等形式，密切了往来，为互相之间的沟通提供了渠道，能营造一种和谐、友好的气氛，也能为用户带来无限商机。

　　(2)通过开展社区活动，有利于加强用户与管理公司的沟通，化解矛盾。目前，在房地产投诉中，有相当一部分是来自物业管理方面的投诉。究其原因，一方面，固然是个别物业管理公司自身的管理上存在一定的问题;另一个很重要的原因，也在于管理公司和用户之间缺乏沟通。通过设置宣传栏及开展各种社区活动，有利于加强管理公司与用户沟通，增进相互间的了解，使物业管理工作得以顺利开展。

　　(3)社区工作的开展有利于唤起全体业主的荣誉感，制造名牌效应。社区文化的开展，对培养用户的忠诚度起着十分重要的作用。良好的社区文化活动的组织，往往会使业主有一种自豪感。在重大活动组织时，他们会呼朋唤友前来参与。有了自豪感，自然增加了忠诚度。这就是为什么众多的白领甘愿每天上下班花费近两个小时、每月的生活成本高居不下而矢志不移的居住在具有优秀物业管理水平的小区的原因之一。通过足球队、旅行团、音乐会、文娱康体活动等，一方面唤起了全体业、用户的参与意识和为大厦(小区)争光的荣誉感，另一方面也提高了大厦(小区)的知名度，并将为大厦(小区)带来可观的商业效应。

　　(4)通过开展社区文化，宣传社会主义法制和精神文明建设，保证了大厦(小区)的“安全文明”，为社会的稳定和发展奠定基础。

　　(5)社区文化活动的组织，对于营造社区高雅的文化艺术氛围，提高小区的档次，形成小区的格调有相当重要的作用。物以类聚，人以群分，只有形成高档次和格调的小区气氛，才有可能吸引高档次的用户，而高档次和高品位的人群，既是小区强有力的潜在消费群，同时可以提高小区的格调，相得益彰，起到良性循环的作用。

　　)通过举办各种各样的社区文化活动，增强用户尤其是老、弱、病、残、鳏、寡、孤、独等人士对生活的信心，并呼唤起用户热爱家园建设家园的热心。每一个社区都是一个社会的缩影，正是由一个个的社区组成了我们的社会大家庭。因此，社区工作做好了，治安、清洁、环境、绿化搞好了，就能有效保证社会的稳定和繁荣。

　　(7)良好的社区文化活动，能直接促进房地产销售，塑造产品品牌形象。社区文化活动与促销活动的不同之处在于，社区文化活动的参与主体是业主，而促销活动的参与主体是潜在客户。当然，社区文化活动与促销活动也可合二为一，特别是在小区入住人口尚少，社区氛围尚未形成时，将促销活动与社区文化活动结合在一起，可以有效地节省资金。在销售渠道中，业主介绍的成功率颇高。只有业主住得舒畅、舒心、满意，才有可能介绍给亲友。而让业主住得满意，除了业主购楼时的一切外部因素(地段、交通、环境、设施等)外，还有一个重要的因素，就是社区的氛围和格调，这通过社区文化活动体现出来。良好的社区文化活动，往往具有新闻效应，发展商如果在社区文化建设、塑造品牌的文化内蕴等方面投入巨大的人力、物力和财力，最终总会赢得业主的心，得到买家发自内心的认同，并引起共鸣，在市场上高高树起自己的品牌大旗。

　　(四)社区文化目前所存在的问题

　　社区文化虽然已搞了许多年，但它在物业管理行业中运作状况却还差强人意。因为它目前还没有得到有关政府部门的高度重视和大力支持、仅仅停留在物业管理的有限空间和思维下，为物业管理所利用。如果对物业管理没有多大创意和帮助，社区文化就形同虚设，一片空白。目前在物业管理中，社区文化存在的主要问题如下：

　　(1)社区文化工作人员专业人员少。形象好、会说、会写、会跳、会唱，有组织协调能力，是社区文化工作人员基本要求。但目前许多社区文化工作人员达不到这些要求，给社区文化工作的开展带来不利的影响。

　　(2)人员数量太少。社区文化工作如果全面开展起来，不是一个人、两个人就能够全面动作起来的，而是需要很多不同专业人员才能开展起来。现在许多住宅区，只配置一个社区文化工作人员，许多工作没有人干。

　　(3)由于物业管理经费的吃紧，社区文化活动不得不走形式。有物业管理公司搞社区文化活动仅仅是为了达到宣传企业、树立企业形象的目的。一些公司在实施物业管理时，往往只重视物质方面的工作，而忽视了精神文明在人们生活中的重要作用。这样一来，社区文化工作任务就会加重和艰巨，物业管理工作也会越来越不轻松。

　　(4)政府和社会对物业管理工作支持的力度不够。社区文化运行得比较完善的企业，如深圳万科的桃源村、万厦的莲花北、大众的松坪村等名牌住宅区，一般都是亏本运作的。计划生育工作、出租屋管理工作、“三无”人员的清理和整顿工作、地方病的防疫工作等等，实质与物业管理毫无利益和权责关系，但社会把这许多项工作交给物业管理公司做。像以上几个大型住宅区的管理处，虽然明白这不是自己份内的事，但为了一个住宅区的整体利益和住户(用户)的切身利益，他们还是不得不贴出这一笔开支。

　　(5)认为社区文化就是简单的出板报或开展一些文娱活动，形式单调，无新意。出板报、宣传栏或小区内的期刊，逢节日或纪念日开展一些文娱(体)活动，内容比较单一，使居民提不起兴趣来参加，不能调动其参加活动的积极性，或者就是请

　　业的表演团体来表演，从而忽略了业主的参与性，开展社区文化活动的目的也就达不到。在开展活动时，不能充分利用小区或周边的配套设施，使得活动场地及设施受到限制。

　　(五)社区文化发展前景

　　随着物业管理工作的发展和日臻完善，社区文化工作将会以更加崭新和诱人的面目出现在世人面前。

　　(1)社区文化工作人员的素质将会越来越高。所谓文化本身就是一种精神的东西，需要高素质的人来倡导和把握。社区文化工作人员首先是有较高文化水准，有着与常人不一般的文化艺术修养和高深的造诣。既懂一门技艺，又口齿伶俐，见多识广，组织、协调和倡导能力特别强。

　　(2)物业管理需要如舞蹈专业、音乐专业、美术专业、文学专业、社会专业、人口专业、医学专业、管理专业等类人才。只有这样社区文化才会正常完美的运作，而不会像现在某些物业管理公司走走形式而已。

　　(3)政府对物业管理的社区文化工作将会越来越重视，并把它作为社会主义精神文明建设的有力武器而相应地投入一批人力和财力。

　　(4)由于物业管理法规的健全，住宅区社区文化工作的开展也会越来越完善。在社区文化经费范围内，任何住宅必须开展足够的社区文化活动，并时刻接受业主和管委会成员的监督检查。

　　(5)多元化的社区文化，带动整个社会的全民健美健身、文化娱乐活动。

　　(6)住宅区社区文化经费将变得多起来，开发商、政府、业主将会补偿一部分资金给物业管理公司开展社区文化活动。

篇5：小学校园物业清洁管理制度

　　小学校园物业清洁管理制度

　　一、常规清洁

　　凡是有噪音的工作全部安排在学校上课前完成。如吸尘、抛光、洗地等，确保工作人员置身于一个洁净的工作环境之中。一般工作严格按照工作标准进行。

　　二、专项清洁

　　进行专项清洁服务，一般安排在非工作日进行，组织专业清洁人员进行操作。全部使用优质环保材料，确保服务质量。服务过程由值班管理处负责人全程进行监控。

　　三、外墙清洗

　　对房屋的外墙进行一次清洗，管理处会以书面形式提前10天通知校方和公司。让持有高空操作证的施工队员进行施工。根据墙面原材料特点性质。采用适宜的清洁剂和适当的清洗方法，不造成物料的暂时或永久性损坏，选用的清洁剂为附有出厂合格证的优质清洁剂。在清洗过程中绝不影响办公以及避免财物、绿化受任何损坏和污染，清洗质量必须达到样板标准。