物业管理有限公司成立流程

　　物业管理有限公司成立流程

　　PM物业管理有限公司(以下简称“公司”)

　　一、确定公司的资质条件

　　物业管理公司是随着房地产的发展和对物业管理的需要而产生的。物业管理公司的组建和其他企业一样，必须符合工商行政管理等部门的有关规定，获得批准才能成立。

　　一般的资质条件主要包括：

　　(1)物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业。

　　(2)一定数量的注册资金。

　　(3)有符合规定的公司名称和公司章程。

　　(4)有固定的办公场地和设施。

　　(5)有必要的管理机构和人员。

　　(6)有符合国家法规政策的经营范围。

　　(7)能够独立承担民事责任。

　　二、物业管理公司的申报资料

　　内资企业(含国有、集体、股份合作)一般应提供下列资质资料：

　　(1)主管单位对申请物业管理公司的经营资质进行审批的报告。

　　(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。

　　(3)管理章程。

　　(4)公司法人代表任命书或聘任书。

　　(5)验资证明。

　　(6)注册及经营地点证明。

　　(7)拥有或受托管理物业的证明材料。

　　(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。

　　(9)其他有关资料。

　　三、物业管理公司申请成立的程序

　　一般情况下，物业管理公司领到资质审批文件后，按有关规定向工商行政管理机关办理注册登记手续后才能对外营业。具体程序包括：

　　(1)根据上述成立条件，准备材料和文件。

　　(2)向所在地房地产主管部门提出申请。

　　(3)向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记。

　　(4)到税务部门进行税务登记，以及到公安机关(或授权单位)进行公章登记和刻制。

　　PM物业服务有限责任公司成立于20**年3月，注册资金50万元，是一家民营独资企业，暂定国家三级资质。

　　物业管理有限公司章程

　　依据《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)及《中华人民共和国公司登记管理条例》的有关规定，南山集团有限公司与PM物业管理有限公司(以下简称“公司”)于200*年**月制订并签署本章程。本章程如与国家法律、法规相抵触的，以国家法律、法规为准。

　　第一章 公司名称和住所

　　第一条 公司名称：PM物业管理有限公司(以下简称“公司”)

　　第二条 公司住所：烟台市滨海中路191号

　　第二章 公司经营范围

　　第三条 公司经营范围:世纪华府;房地产经纪与代理。

　　第三章 公司注册资本与实收资本

　　第五条 公司注册资本：人民币50万元。

　　股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户;以非货币财产出资的，该出资需未设定任何担保、质押或抵押，已依法办理其财产权的转移手续，并经评估作价。

　　股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。

　　第六条 公司实收资本：人民币50万元。

　　公司注册资本人民币50万元于公司设立登记前一次性全部到资。

　　营业执照注册号：35020**898907

　　第四章 公司类型

　　第七条 公司类型：有限公司(法人独资)。

　　第五章 公司法定代表人

　　第八条 公司法定代表人由执行董事担任。

　　第六章 财务、会计、利润分配及劳动用工制度

　　第九条 公司应当依照法律、行政法规和国务院财政部门的规定建立本公司的财务、会计制度。公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。

　　第十条 公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的，可以不再提取。

　　公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的，在依照前款规定提取法定公积金之前，应当先用当年利润弥补亏损。

　　第十一条 公司必须保护职工的合法权益，依法与职工签订劳动合同，参加社会保险，加强劳动保护，实现安全生产。

　　公司应当采用多种形式，加强公司职工的职业教育和岗位培训，提高职工素质。

　　第七章 公司的经营期限

　　第十二条 公司的营业期限为20年，从《企业法人营业执照》签发之日起计算。

　　公司的经营计划

　　1.物业管理的目标和任务

　　1)创造安居乐业的生产、生活环境

　　2)对实现物业的保值和增值。

　　2.物业管理的主要内容

　　l)维护物业管理区域内的规划不受破坏

　　2)房屋装修监督管理

　　3)房屋的维护与修缮

　　4)设备、设施的管理及维修养护

　　5)安全保卫与消防6)保洁、消毒、防疫管理

　　7)环境保护

　　8)绿化管理

　　9)车辆管理

　　10)综合经营服务

　　3、物业管理的基本原则

　　1)产权、经营权分离原则;

　　2)业主至上原则;

　　3)统一管理原则;

　　4)专业高效原则;5)权、责分明原则;

　　6)经济合理原则;

　　7)公平竞争原则;

　　8)依法行事原则。

　　4.物业管理公司内部的组织机构以及功能设置

　　公司设有经理室、办公室、财务部、业务部四大部门。

　　经理室设经理一名，秘书一名，副经理2名，令有会计师、经济师、工程师一名。经理对公司运作全面负责，是公司一切重大问题的决策者，负责布置和协调各副经理的工作.副经理是经理的助手，在经理的领导下全面处理分管工作.重大问题报请经理处理，及时汇报分管工作，提出重大问题的处理意见，完成经理交办的各项工作。办公室是公司的综合管理部门，负责人事劳资、文书处理、生活福利、公关接待、内务管理等。财务部在公司经理领导下，参与企业的经营管理，负责制定财务收支计划、会计出纳、经济核算、作好会计报表，并对各项经费的使用实施核查和监督，并根据企业需要搞清资金运用。　业务部主要负责公司的总体运作，协调下列各职能部门的各项工作.下面一般可设：

　　1.房屋管理维修部负责产业管理与房屋维修包括：租赁管理和委托管理，房产的接管、撤管和调配换，房产档案管理，房屋的修缮计划，日常养护和小修服务.

　　2.经营开发部开拓经营项目，通过竞争去接收新产业，制定物业管理公司的经营计划.

　　3.保安部负责管辖区内的治安保卫、交通安全和消防管理，参与社会联防，维护管理区内的人身和财务安全，保证正常的工作、生活和交通秩序.

　　4.环境管理部负责管辖区内的清洁卫生、绿化养护和环境营造，组织清洁工和绿化工实施与物业管理相配套的专业操作，包括：楼宇清洗，过道、门厅、街坊、道路的日常清洁打扫和保洁，除害灭病、杀虫、喷洒药水和绿化、草坪、花草的养护.

　　5.设备工程部设备工程部是物业管理公司的一个重要的技术部门，负责住宅区或高层楼房的各类设备的管理、维修和养护，对业主入住后进行装修和改造.设备工程部要按照国家及省市有关的政策、法规对各项有关工程和设备的质量等进行监督和检查，对管理部门提出的各项修缮计划和经费进行审核，并积极开拓、承接各项力所能及的工程项目.

　　各部门设主管一名，负责部门日常事务，领导部门员工做好职责内工作。各部门有相关从业人员若干。

　　公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式，以住户至上、服务第一为宗旨，建立了独立核算、自负盈亏、依法管理、自主经营、自我发展的运行机制，确定了科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展、依法管理的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围，同时，通过多年经营，公司已形成了以人为本、和谐共存，“真诚、善意、精致、完美”的独特文化理念，为企业的健康发展打下了厚实的人文基础和强大的精神支撑。

　　目前，公司正积极开拓物业管理市场，寻求管理范围内的服务项目。

　　PM物业服务有限公司组织架构：

　　公司人员安排：

　　郭琦 ----- 股东

　　尹祥贻 ----- 执行董事，经理，

　　郭鹏辉 ----- 监事，

　　宋永强 ----- 副经理，负责业务部

　　李梁 ----- 副经理，负责办公室和财务部工作

　　徐淑贤 ----- 经理秘书

　　黄锦辉 ----- 工程师

　　苏文 ----- 会计师

　　李馨宁 ----- 经济师

　　赵丽娜 ----- 财务主任，向尹祥贻报告

　　徐丽丽 ----- 办公室主任，向尹祥贻报告

　　邱智玉 ----- 业务部主任，向宋永强报告

　　程同贵 ----- 房屋管理维修部主管，向邱智玉报告

　　刘梦 ----- 经营开发部主管，向邱智玉报告

　　王庆斌 ----- 保安部主管，向邱智玉报告

　　李慧云 ----- 环境管理部主管，向邱智玉报告

　　朱庆 ----- 设备工程部主管，向邱智玉报告

　　刘圆圆 ----- 办公室文员

　　任艳杰----- 办公室文员

　　张娟 ----- 开发部人员

　　尚玉慧----- 财务人员

　　张良芝----- 业务员

　　张宝伦----- 工程技术人员

　　代腾腾 ---- 保安部职员

　　杜尊明 ---- 工程技术人员

　　李福 ---- 环境部职员

　　张西栋 ---- 维修专业人员

　　陈凯 ----- 环境部职员

　　5.物业管理公司的前期工作

　　设立物业公司，并取得相关资质后，参与物业管理市场竞争，在实际操作中，以各种形式竞争管理服务市场;物业管理对物业的基本要求,物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物业(包括物业周围的环境)的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。按照以下步骤进行开展工作。

　　1)人员准备与资料准备;

　　2)设备、器材准备;

　　3)资金准备;

　　4)拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查;

　　通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。

　　①项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。

　　②项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。

　　③项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。

　　④配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。

　　⑤消防、安保、清洁等设施状况

　　⑥项目性质及特色

　　⑦政府的支持、扶持与介入程度

　　⑧开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。

　　⑨周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校、医院、商业中心、农贸市场等

　　6.制订物业管理方案的其他准备工作

　　l)组建制订物业管理方案的工作班子：

　　2)对方案制订人员进行必要的业务培训：

　　3)准备经费;

　　4)准备设备;

　　5)准备相关资料。

　　7.制订物业管理方案

　　l)物业管理方案的内容

　　①物业管理档次

　　②物业管理服务的标准

　　③物业管理财务收支预算

　　2)物业管理方案的基本架构

　　①项目管理的整体设想与策划

　　②管理模式

　　③公司人力资源管理

　　④规章制度建设

　　⑤经营管理指标⑥社区文化建设与服务

　　⑦财务管理及经费收入测算

　　⑧日常管理

　　⑨物业维修养护计划和实施

　　3)制订物业管理方案的主要步骤

　　第一步：成立制订方案的工作机构

　　第二步：培训工作人员

　　第三步：经费、设备、资料准备

　　第四步：项目、使用人、竞争调查

　　第五步：研究分析调查资料

　　第六步：确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目

　　第七步：经费预算第八步：草拟方案文本

　　第九步：向专家顾问征询

　　第十步：送公司领导审阅

　　第十一步：修改、研讨、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：实施、反馈

　　8.介入物业管理工作

　　1)物业的接管验收与撤管

　　2)物业的撤管

　　3)签订物业委托管理合同

　　4)物业公司入驻社区后，依法设立社区业主大会。

　　9.物业管理企业与相关社会机构建立关系

　　l)物业管理企业与房地产行政主管部门的关系

　　2)物业管理企业与工商、税务、物价部门的关系

　　3)物业管理企业与房地产开发企业的关系

　　4)物业管理企业与业主委员会的关系

　　业主委员会可以自己设立。也可以招标选聘物业管理企业。物业管理企业对业主委员会负责，定期间业主和用户提供管理报告，报告经营管理情况、服务情况、基金账目情况等。业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作，而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。

　　5)物业管理企业与专业性服务机构的关系

　　6)物业管理企业与街道办事处和居委会的关系

　　7)物业管理区域建设与社区建设的关系

　　设的自主权，物业管理区域建设要自觉配合社区建设。

　　一、物业管理费用的管理

　　1.物业管理费用构成

　　l)物业管理费用分类

　　一类是管理费用，如办公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员的工资、福利等外用的支出。

　　另一类是公用设施及公用资源费用的支出，如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新技用，这部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交，是经物业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。

　　2)有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成

　　①管理、服务人员的工资和按规提取的福利费;

　　②公共设施、设备日常运行、维修及保养费;

　　③绿化管理费;

　　④清洁卫生费

　　⑤保安费;

　　⑥办公费;

　　⑦物业管理单位固定资产折旧费;

　　⑧法定税费。

　　3)住宅小区物业管理经费的来源

　　①定期收取物业管理服务费;

　　②小区维修养护专项基金;

　　③以业养业，一业为主，多种经营的收入;

　　④靠政府多方面的支持;

　　⑤开发建设单位给予一定的支持。

　　4)物业管理对物业的基本要求是：

　　①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。

　　②建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。

　　③配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。

　　④环境优美、安全、舒适。

　　⑤为物业管理提供必要的设施。

　　二、物业管理企业管理制度的建设

　　1.物业管理制度体系的内容

　　l)物业管理企业内部制度

　　①物业管理公司员工管理条例

　　②物业管理企业各部门的职责范围

　　③物业管理企业员工岗位责任制

　　2)物业管理企业外部制度

　　①物业接管验收规定

　　②楼宇入住规定

　　③物业管理公约

　　④住户须知手册

　　⑤住宅区房屋及有关设施接代管制度

　　⑥房屋管理服务制度

　　⑦住宅区管理制度

　　⑧业主公约

　　⑨业主委员会章程

　　三、管理制度示例

　　1.消防制度和规定

　　1)消防中心值班制度;

　　2)防火档案制度;

　　3)防火岗位责任制度;

　　4)其他消防规定。

　　5)消防设备管理制度

　　2.车辆管理制度

　　1)门卫管理制度

　　2)物业区域大门门卫的职责

　　3)停车场(库)门卫的职责

　　3.车辆保管规定

　　1)汽车管理规定

　　2)自行车、摩托车管理规定

　　4.住宅区内车辆交通管理规定

　　5.物业环境的绿化管理

　　1)绿化管理机构的设置及岗位职责

　　2)绿化养护与管理的考核指标

　　四、综合经营服务

　　综合经营服务的内容

　　l)综合服务的内容

　　①为物业自身服务

　　②清扫保洁服务

　　③绿化养护服务

　　④治安保卫服务

　　⑤家庭居民生活服务

　　2)经营性综合服务的内容

　　①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。

　　②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。

　　③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。

　　④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。

　　⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。

　　⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。

　　⑦金融方面：开办信用社。

　　⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家政服务中介;

　　⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。

　　3)开展综合经营服务的要求

　　①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。

　　②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。

　　③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。

　　④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。

物业经理人网-www.pmcEo.com

篇2：在新成立公司开展万科化培训办法

　　在新成立公司开展万科化培训办法

　　为了适应万科快速扩张的需要，使万科的管理文化能够迅速在新建立公司中占据主导地位，制定本办法。

　　一、适用范围集团内新成立的项目公司;或是经由兼并、收购、置换股权等方式引入万科的管理体制的公司。

　　二、时间要求在新公司组建一个月、基本部门架构建设完毕、或主要管理人员以及职员基本到位之后，由总部人力资源部负责，在全员中举办万科化培训。

　　三、培训内容

　　万科发展史、管理及业务架构、发展规划;

　　职员手册推广、万科理念、人事政策与制度;

　　自我管理类课程(有效沟通、团队建设、礼仪简介);

　　职业意识训练课程;

　　交流(与公司或集团老总座谈、理念讨论);

　　户外拓展训练(视情况安排)

　　四、工作程序

　　总部人力资源部培训小组在新公司运作一个月内进行培训需求调查;

　　新公司办公室或人力资源部提供职员基本情况表;

　　总部人力资源部培训小组制定万科化培训计划书;

　　计划书呈报新公司老总审批(就举办时间、课程内容、参加对象等事项达成一致意见);

　　新公司办公室或培训负责人进行教务的准备工作;

　　实施培训;

　　新公司办公室或培训负责人进行培训效果评估，撰写培训总结报告并送总部人力资源部;

　　万科总部人力资源部作出万科化培训工作总结并送各相关领导和部门阅示。

篇3：物业分公司成立导引

　　物业分公司成立导引

　　一、分公司设立登记及印鉴证照管理说明

　　为实现德宣物业异地项目的有效管理，公司一般会在异地项目所在地设立分公司。公司内部申请流程如下：

　　1、 任命分公司负责人;

　　2、 分公司负责人填写《印鉴证照办理申请表》报公司审批;

　　3、 公司总裁办公室协助准备相关资料;

　　4、 分公司负责人在项目所在地办理分公司登记手续;

　　5、 分公司须在30天内完成全部登记手续，填写《印鉴证照登记表》，将分公司所有证照复印件或扫描件报总公司存档备案;

　　6、 分公司须依公司体系文件《印鉴及证照管理作业指导书》开展印鉴及证照管理工作。

　　二、分公司设立登记资料准备

公司提供资料
1	《分公司设立登记申请表》		公司盖章及公司法定代表人签署
	《企业法人营业执照》（公司）		验副本原件，正、副本复印件加盖公章
	《税务登记证（国、地税）》（公司）		正、副本复印件加盖公章，注明与原件一致
	《组织机构代码证》（公司）		正、副本复印件加盖公章，注明与原件一致
5	《指定代表或者共同委托代理人的证明》		公司签署
6	指定代表或委托代理人的身份证明		复印件，加盖公司公章
7	公司章程（德宣物业）		复印件，加盖公司公章，注明与原件一致
8	分公司负责人任职文件		公司盖章的原件
9	分公司负责人身份证明		复印件，需验原件
《分公司设立登记申请表》可从项目所在地工商局网站下载： *分公司名称须冠以母公司全称，缀以“分公司”等字词，并标明该分公司所在地名，如“深圳市德宣物业发展有限公司杭州分公司” *分公司经营范围须与公司一致
现场准备资料
10		分公司营业场所使用证明	复印件1份，验原件
11		经办人身份证明	复印件1份，验原件
分公司营业场所使用证明包括： *经房屋租赁主管机关登记或备案的租赁合同 *承租者出具的有偿或无偿提供给分公司使用的声明

　　三、分公司设立登记办理流程

1、	申办分公司营业执照	项目当地(区)工商局办理
一般在5个工作日内会进行批复，须缴纳分公司设立费，需提交资料： *《分公司设立登记申请书》 *经办人身份证明； *《指定代表或者共同委托代理人的证明》 *指定代表或委托代理人的身份证明复印件 *公司章程 *公司《企业法人营业执照（副本）》（验原件，交复印件） *分公司负责人的任职文件原件及身份证明复印件 *分公司营业场所使用证明
2、	刻制公章	项目当地公安机关
凭营业执照到公安机关指定地点刻制公章、法人章、财务章
3、	申办组织机构代码证	项目当地质量技术监督局
需提交资料: *总公司的组织机构代码证复印件 *分公司营业执照副本原件及复印件 *分公司负责人身份证复印件 *经办人身份证原件及复印件
4、	申办税务登记证	项目当地(区)税务机关
分公司须在工商营业执照打印之日起，30天内申请办理税务登记证件，缴纳税务登记工本费、办证费，需提交资料： *《税务登记表》(交原件及复印件,复印件须注明与原件一致) *《分公司营业执照（副本）》(验原件，交复印件） *《分公司组织机构代码证书（副本）》（验原件，交复印件） *《分公司经营场所房产证明（产权证、租赁协议）》（验原件，交复印件） *分公司法定代表人（负责人）身份证（验原件，交复印件） *总公司章程（加盖公章，注明与原件一致） *总公司《税务登记证（国、地税）》（交副本复印件） *法人代表授权委托书、经办人身份证原件及复印件
5、	开设银行基本帐户和一般帐户	选择距离分公司较近的工商银行办理，
先办理银行基本帐户开户手续，填写开户申请表，需开通网上银行，一般一周后领取《开户许可证》《银行基本帐户管理卡》《印鉴卡》《自助服务卡》，然后再办理一般帐户开户手续，一般帐户还需购买U盾（即：专业版支付密匙）注：U盾不能设置权限。办理开户需提交资料： 《分公司营业执照》（验正本原件，交复印件3份） 《分公司税务登记证（国、地税）》（验原件，交复印件3份） 《分公司组织机构代码证书（副本）》（验原件，交复印件） 分公司法定代表人（负责人）身份证（验原件，交复印件3份） 分公司公章、法人章、财务专用章 分公司法人代表授权委托书、经办人身份证原件及复印件 注：基本帐户为支付帐户，即分公司所有支出从此帐户支付，一般帐户为收入帐户，即分公司所有收入须转入此帐户，由总公司财务部进行管理，分公司办理完成开户手续后，须将U盾、网上银行登陆帐号及密码即时交付总公司财务部 注：除当地税务机关指定缴纳税款银行之外，不能开设第三个银行帐户
6、	申请发票购用簿（发票领用本）	项目当地税务局
领取项目所在地(区)国家税务局和项目所在地(区)地方税务局共同监制的发票购用印制簿 购买发票开业，（项目地(区)税务局）进入实际公司经营阶段
7、	开设企业纳税专户	项目当地税务局指定银行办理，办税人员建议备案二人（一般为项目经理，如需委托他人办理，必须报公司财务部备案，并出具书面委托书）。办税人员本人和公司财务负责人员同去税务部门
填写纳税专户开办表格，银行返回纳税专户回单，需提交资料: 分公司法定代表人（负责人）身份证（验原件，交复印件） 分公司公章、法人章、财务专用章 分公司法人代表授权委托书、经办人身份证原件及复印件 《开户许可证》 办税人员身份证、证件照2张 办理发票准购证 首次领发票需法人(负责人)签字、即需要法人(负责人)同去税务部门

　　四、其他证照申办：

　　社保手续：分公司注册登记后，须到当地社保管理部门办理员工社保手续;

　　物业备案：分公司签订物业管理服务协议前，须将《物业管理协议》《业主规约》等文件报当地物业管理主管部门备案;

　　物业管理费备案：物业管理协议签订后，须在当地物价部门办理物业管理费备案手续;

　　营业执照年检：分公司营业执照每年须进行年检，一般规定在每年6月30日前年检完毕，具体以当地规定为准;

　　发票申请及缴销：发票全部使用完毕后，须重新申领发票(最好不要跨年度缴销)，申领时须出具发票购用印制簿(发票领购本)，填写《发票领购验销申请表》，将已使用的发票存根报税务部门进行发票缴销,并领购新的发票;

　　企业所得税汇算清缴：分公司每年须到地税局办理企业所得税汇算清缴手续，一般规定在每年4月30日前清算完毕，具体以当地规定为准;

　　分公司变更登记：分公司负责人变更，须及时办理分公司变更登记手续(包括营业执照、组织机构代码证、税务登记证等)

　　停车场营业执照：分公司进行物业管理的项目如设有经营性停车场，须在停车场营业前办理“停车场营业执照”及“停车场税务登记手续”;

　　员工食堂卫生许可证：分公司如开办内部员工食堂，须在当地卫生管理部门办理《员工食堂卫生许可证》，食堂工作人员须办理《健康证》;

　　游泳池经营许可证：分公司进行物业管理的项目如有游泳池，须在游泳池开放前办理《游泳池卫生许可证》，游泳池救生员须办理《救生证》《健康证》，如属经营性游泳池，须提前办理“游泳池营业执照”及“游泳池税务登记手续”。

　　五、分公司场地要求

　　1、 来源：

　　分公司设立前期，如果只是一个项目，分公司基本按照管理处的形式进行运作，办公场地原则上由甲方提供;

　　如果操作两个项目以上，可以第一个项目作为分公司所在地，或者以最大一个项目为分公司所在地;

　　如果因为项目过多，需要设立相应的职能机构，而项目所在地的房源已不能满足需要，可以考虑在各项目中间地带另行租赁办公场地。

　　2、 面积功能：

　　面积不小于项目总建筑面积的2‰(具体可根据与甲方约定确定);

　　功能分布包括但不限于：客户中心、消防控制中心、总经理办公室、公共办公区、会议培训室、资料室、业主接待室、小型酒吧、维修仓库、保洁仓库、维修操作间、员工宿舍。

　　3、 装修要求：

　　风格：以公司LOGO的主色调为基本色，简洁、开放、通透;

　　天花：仅需对清水面进行简单处理，例如喷漆、简易空心架;

　　地板：处理好地平后油漆，也可贴仿石材面砖;

　　墙面：墙面应设计制作足够的橱柜或文件柜，以方便文件资料的存放;

　　装饰：墙面以管理漫画修饰为主，也可贴挂与室内风格相近的装饰画;

　　酒吧：员工酒吧根据场地面积大小进行安排，突出藏酒与咖啡茶具的摆放;

　　灯光：灯光以暗藏为主，同时分区管理;

　　通讯：每个办公位保证电源、电话、网络的方便使用;

　　前台：前台突出公司LOGO和管理理念，同时方便客人的询问与临时休息。

　　六、办公设备设施配备

　　1、 办公家私：

　　大班台椅：根据房间大小配置，以结构、线条简洁为主;

　　电脑台：以白色或乳白色为主，面板贴防火板，一侧为抽屉，另一侧为电脑主机位;

　　座椅：五脚活动转椅，透气性好，牢固耐用;

　　文件柜：文件柜尽量在装修时制作与墙面，以不透明门为主，需装饰或摆放文件夹处，可设计使用玻璃门;

　　会议桌：使用活动会议桌，便于会议或培训时可以调整使用;

　　接待台：装修时设计制作，也可直接购买，保证风格简洁，同时便于使用。

　　2、 办公设备：

　　电脑：CPU：Intel Celeron D 331;显卡、声卡、网卡集成;内存512M;硬盘60G;光驱16×DVD;SAMSUNG或PHILIPS 15吋液晶显示器;

　　复印机：建议品牌：SAMSUNG& HP;

　　打印机：建议品牌：HP& EPSON & SAMSUNG，建议使用喷墨型;

　　传真机：建议品牌：SIEMENS& PHILIPS & TCL;

　　电话机：建议品牌：SIEMENS & PHILIPS & TCL;

　　数码相机：建议品牌：KODAK & SAMSUNG。

　　以上设备以购买单功能分体机为宜，以避免集成办公设备维修时导致相关功能一起失效。

　　3、 办公用品：

　　打印复印纸：本地品牌即可;

　　打印复印耗材：同品牌代用品;

　　其他：就地采购。

　　七、人员安排

　　分公司组建时，需要的基本人员类型为：

　　种类 性别 年龄 主要职责

　　人力资源管理及培训 女 22～35岁 负责人事及培训

　　出纳兼办公文员 女 20～28岁 负责财务、文案及接待

　　品质管理员 男 25～35岁 负责业务管理及品质

　　客服人员 女 18～25岁 负责项目客户服务

　　安全人员 不限 18～28岁 负责安全秩序维护

　　保洁人员 女 18～35岁 负责清洁及维护

　　维修人员 男 18～38岁 负责水电及装饰维修

　　以上人员数量根据现场情况确定，主管以上人员由公司统一配备，其余人员可在项目本地招聘。

篇4：X地产控股公司下属公司成立制度

　　**地产控股有限公司下属公司成立制度

　　1、目的

　　1.1为加强对控股公司以及下属公司成立事项的管理,确保公司设立子公司/分公司程序和相关信息披露事宜符合《公司法》和联交所《上巿规则》以及债券的限制条款的要求，规避法律风险，特制定本制度。

　　2、适用范围

　　2.1本办法适用于控股公司及其下属公司。

　　3、定义

　　3.1本制度所指控股公司（或集团）即指"**地产控股有限公司"，下属公司指**地产控有限公司直接或间接控制的公司。

　　3.2 BVI公司,即指依照法律在英属维尔京群岛（简称BVI）注册的公司。

　　4、职责

　　4.1控股公司投资部负责办理下属公司设立、变更以及新公司架构开设、调整事宜。

　　4.2控股公司财务中心、行政中心、房地产管理中心负责对投资部办理4.1所述事宜进行审核。

　　4.3公司秘书部负责收集和保存控股公司及其下属公司设立、变更，股权架构调整等法定资料、法定文件(副本) 备查,依法律规定和上市规则进行相关信息披露，并负责为持有土地或项目的国内直属BVI公司办理股权押质的手续及登记。

　　5、管理规定

　　5.1成立新公司须获得董事会决议通过,且该次董事会决议为报备秘书部必要文件之一,详见5.4。

　　5.2开立新下属公司应履行批准程序,由投资部填写新公司成立审批表，经控股公司财务中心、房地产管理中心、公司秘书部、行政中心会签，并由主管总裁签批。审批表作为批准文件报公司秘书部备查。

　　5.3根据债券的限制条款，持有土地或项目的BVI公司须尽快申报，并为有关的BVI公司股权作抵押及登记。股权质押登记事项由公司秘书部管理，有关文件由秘书部备查。

　　5.4新子公司开设产生的以下文件除公司秘书部为主办者的外，控股公司或下属公司相关部门须在有关文件取得（指政府或行业管理机构颁发，下同）或通过（指会议表决同意或有批准权限的人批准，下同）的3个工作日内抄送公司秘书部，且下述范围内的所有文件（包括秘书部主办的文件）应在取得或通过的3个工作日内同时抄送集团行政中心：

　　（1）新公司成立可行性报告

　　（2）公司章程

　　（3）董事会决议

　　（4）呈报商务部文件

　　（5）验资报告

　　（6）商务部的批准

　　（7）营业执照

　　5.5新子公司设立后运营过程中产生的下列文件,除公司秘书部为主办者的外, 控股公司或下属公司相关部门须在有关文件取得或通过的3个工作日内抄送公司秘书部，且下述范围内的所有文件（包括秘书部主办的文件）应在取得或通过的3个工作日内同时抄送行政中心存档：

　　（1）所有董事会决议

　　（2）年审的营业执照

　　（3）股东变更所涉及的所有股权转让协议、向政府部门递交的文件、批复、批准证书、营业执照。

　　(4)董事变更所涉及的所有委派书、向政府部门递交的文件、批复、批准证书、营业执照。

　　(5)变更章程、合同所涉及的所有补充协议、向政府部门递交的文件、批复。

　　(6)其它相关，且必要的会议资料(包括：派息及任何需要董事会决议的事项所涉及的文件)。

　　6、考核和处分

　　6.1控股公司相关职能部门、各下属公司资料报备情况由公司秘书部和控股公司行政中心进行检查和考核。

　　6.2控股公司职能部门或下属公司未按本制度规定报备公司资料,造成违反相关法规及香港联交所上市规则的，给予通报批评；情节严重或导致控股公司遭受监管机构谴责或处分的，对负直接责任的管理人员和其它管理责任人员给予纪律处分，同时追究其相关法律责任；有犯罪嫌疑的，移送司法机关处理。

　　7、使用表格/格式文书

　　7.1《设立新子分公司审批表》

　　7.2董事会决议

篇5：地产控股集团新成立地产公司工作指引

　　地产控股集团新成立地产公司工作指引

　　一、总则

　　为明确新地产公司成立之初与成立后，人力资源各项工作要求，特制订本指引。

　　二、公司组织架构、人员编制及配置

　　1．组织架构

　　a)

　　初始阶段：总经办、财务部、营销部、成本部、工程部；

　　b)开工阶段：总经办、财务部、营销部、成本部、工程部、技术部、（商业前期）；

　　c)发展阶段：总经办、财务部、营销部、成本部、工程部、技术部；

　　d)收尾阶段：财务部、成本部；

　　备注：在商业公司未注册前，商业公司的物业和招商团队暂由地产公司兼管人事、财务等工作。

　　2．人员编制及配置

　　a)严格遵照《地产公司架构、岗位配置与编制》执行；

　　b)总部和人力资源管理中心选择和确定各公司第一负责人及管理班子成员（指副总级以上管理人员），双线管理人员（财务、成本、人力）由各所属中心负责主荐；

　　c)人力资源或财务负责人必须在总部有1年以上工作经历或至少在总部交流学习1-3个月；

　　d)当地产公司编制超过30人时，人力资源负责人需为经理或以上级别；

　　e)人力资源主管部门支持地产公司在当地组织大型招聘会，同时借招聘会机会做好ZZ品牌在当地推广和营销工作。

　　3．部门职责及岗位说明书

　　a)为保证地产公司的顺利运营，各部门应严格履行《地产公司组织管理手册》规定的相关职责，并根据地产公司的具体情况确定人员编制数量及招聘计划；

　　b)地产公司《职位说明书》应根据总部提供的模块编制，明确每个职位的任职资格及职责范围，作为招聘人才的依据之一。

　　三、人力资源工作职责

　　1．负责建立、建全公司人力资源管理系统，确保各项人力资源工作按照公司发展目标日趋科学化，规范化。

　　2．负责制订公司人力资源管理制度、实施细则及人力资源部工作流程，经审核批准后组织实施。根据公司的实际情况、发展战略和经营计划制定公司人力资源计划。

　　3．制订和实施人力资源部年度工作目标和工作计划，按月制定预算及工作计划。每年度根据公司的经营目标及公司人员需求计划审核公司人员编制，对公司人员档案进行统一管理。

　　4．负责人力资源信息化建设（EASHR）及各类人力资源统计报表的分析。

　　5.依据公司人力资源需求计划，组织各种形式的招聘工作，包括招聘信息收集、人员招聘、选拔、聘用及配置、解聘不合格的员工等。

　　6．负责公司薪酬管理工作的实施和监控。

　　7．负责公司培训体系的建立和完善，制定年度培训计划；协助集团人力资源管理中心开展管理层人员的能力开发与培训工作。

　　8．根据公司发展规划，对公司各个职能部门进行职务分析，编制各岗位的《岗位说明书》。

　　9．建立员工沟通渠道，定期收集信息，拟订并不断评估公司激励机制、福利保障制度和劳动安全保护措施。

　　10．负责员工劳动合同的签订与管理工作，进行劳动关系管理，代表公司解决劳动争议和纠纷。

　　11．负责办理员工社会保险和住房公积金开户、缴交、退缴等手续。

　　12．负责员工日常劳动纪律、考勤、绩效考核工作；办理员工晋升、奖惩等人事手续。

　　13．定期收集公司内外人力资源资讯，建立公司后备人才库，保证人才储备。

　　14．负责公司与外部各级组织及机构的业务联系；负责对内、对外劳资审计工作。

　　四、人力资源管理权责

　　根据《ZZ地产权责手册（管理板块）》执行，如有更新，应及时组织人员培训学习。

　　五、人力资源从业者的工作原则

　　1．工作原则

　　a)当出现公司人力资源负责人为坚持人力资源专业与各单位第一负责人意见发生冲突情况时，可提请上一级人力资源主管机构调解；

　　b)人力资源工作者需服从人力资源系统组织内统一调配、调动，保持人力资源管理队伍的纪律性和专业性。

　　六、招聘管理

　　1．招聘的原则及要求

　　各公司应坚持“公开招聘、择优录用、优化配置”为原则，具体参照《人力资源管理制度汇编》相关内容。

　　2．编制招聘计划

　　根据《岗位说明书》中对任职资格的要求，结合当地地产公司的招聘渠道，编写人才招聘操作计划《见附件》，向人力资源管理中心提交《**地产公司人员到位计划表》，以确定到位时间及费用预算《见附件》。

　　3．选择招聘渠道

　　各地产公司人力资源负责人根据当地实际情况选择3~5种不同的渠道，例如：网络、报纸、电视、专场招聘会、内部推荐等方式。

　　4．内部人员调配

　　遇到招聘难度较大的岗位，地产公司可向人力资源主管部门提出人员调配申请，并根据《人员异动管理规定》调配。

　　5．社会招聘与校园招聘

　　a)社会招聘：发布职位、筛选简历、面试（2-3轮）、背景调查、薪资沟通、发放录用意向书、新员工报到；

　　b)校园招聘：网络职位发布、校园宣讲会、筛选简历、笔试、面试（2-3轮）、体检、发放录用意向书、就业协议书签署等步骤。

　　七、人事福利管理

　　1．制定人事福利政策

　　a)依据总部《人力资源管理制度》，结合地产公司实际情况，掌握地方用工管理、社会福利、风俗习惯、文化特色等，编制《**地产公司人事管理制度》，报人力资源主管部门审批后执行；

　　b)薪酬由人力资源主管部门统一管理和制定，岗位薪金范围根据级别和个人资历来确定。

　　2．EASHR人力资源系统

　　当地产公司员工人数超过5人，人事负责人应向人力资源主管部门申请开通EASHR管理账户，由人力资源管理中心组织地产公司相关人员（人事、财务）进行EASHR四大模块培训。开通后，各地产公司必须使用EASHR核算薪酬，各地产公司财务负责人有责任进行监督，对于不使用EASHR核算工资的，财务部有权不予发放工资。

　　3．合同及人事档案关系

　　a)新公司注册成立后，具有法人资格的公司应从试用期开始与员工签订劳动合同，并经当

　　地劳动部门鉴定后，存入员工档案；

　　b)没有人事管理权的公司，可联系当地人才交流机构，办理档案挂靠业务。

　　4．社会保险和公积金的管理

　　当地产公司人数达到当地政府要求后，与财务部配合开立社保

和公积金账户，并根据总部要求向人力资源管理中心报批社保和公积金缴交方案，经批准后开始执行。

　　5．职称管理

　　公司在注册及年检时，需向当地建设部门提供一定要求的职称证书，如数量不够时，可向人力资源主管部门提出，由人力资源管理中心负责协调；提供职称证书的员工签订相关协议后可享受一定的补贴。

　　6．后备人才管理

　　每个地产公司要定期对员工进行梳理，筛选出表现优秀或具有发展潜力的员工，作为总部后备人才，通过2~3年的培养成为符合ZZ要求的人才。

　　7．重大及突发事件管理

　　公司发生重大或突发事件时，须提前报备或及时上报上一级人力资源主管部门。重大事件包括：员工工伤、重大疾病、死亡、劳资纠纷、裁员、亲属回避、地质灾害等。

　　八、培训管理

　　1．培训内容

　　a)基础培训：新公司成立之初，应做好新员工入职培训，介绍企业的发展历史，企业文化及

　　b)六大核心素质模型等；要求新员工所在部门给其指定岗位辅导员，做好新员工工作引导，明确其岗位职责、工作任务及绩效标准，介绍部门工作目标；

　　c)专业培训：明确各部门负责人同时也是各部门的培训第一责任人，要求其主动承担本部门

　　d)培训管理和培训讲师职责。每个地产公司应组建以各部门专业人士、优秀管理者为代表的内部讲师队伍，定期组织内部讲师与各部门及本部门员工进行专业交流，加强沟通与协作；

　　e)专项培训：协助人力资源主管部门做好对副总级以上高层管理人员的专项培训，如同济大

　　f)学EDP培训项目、房地产项目管理专项培训、后备人才专项培训等。

　　2．培训形式

　　内部为主，外训为辅。

　　3．培训要求

　　a)总经办每年至少8～12次公司级专题内训，各部门每年至少举行一次跨部门交流培训；

　　b)总经办应建立员工培训档案，详细记录员工全年参训情况；

　　c)总经办应每月给集团人力资源管理中心报送培训月报。

　　九、绩效管理

　　1.每次考核，上一级人力资源主管部门对下一级人力资源主管负责人考核权重占40%比例，下一级人力资源所有人员考核结果需报上级主管部门确认。

　　2.员工每个月制定月度工作计划，按月度考评，季度汇总。

　　3.员工季度绩效考核包括关键任务绩效及核心素质两方面，由总经办在每季末负责组织实施。

　　员工绩效考核汇总情况必须报备上一级总经办门。

　　4.人力资源、财务、成本部门负责人考核，请参照《集团财务、成本、人力资源双线管理办法》。

　　考核结果将作为员工晋升、加薪、评优等的重要依据。