高档住宅小区物业管理的日常工作(下)

　　高档住宅小区物业管理的日常工作(下)

　　第八章 园林绿化与养护

　　园林绿化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，对实现以人为本、追求生态环境效益有重要的意义。通过建绿、护绿、养绿，加强绿化管理，创造清洁、安静、舒适、优美的生态小区，极大的提高环境效益。

　　一、实行园林绿化管理

　　小区的绿化系统由庭院绿化的“点”，道路绿化的“线”，公共绿地的“面”组成。绿化本着“经济、美观”的指导思想，见缝插针，合理配置，注意景观，采取重点与一般，集中与分散，点、线、面、带相结合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精巧的园林艺术小品和丰富多样的园林植物进行多层次的立体绿化，收到“立地成景，四季常青的效果，从而形成优美清新、绿意盎然、赏心悦目的生态环境。

　　园林绿化的布置注意层次的搭配，正确选择植物的品种，配置必要的速生、抗病虫的花草树木，以及水池、喷泉、花架、假山、雕塑等，做到遮荫、防尘、调节视觉效果。

　　二、绿化养护管理

　　俗话说：“三分种树，七分养护”，这说明日常养护管理十分重要。绿化养护管理工作包括除草、松土、浇水、整形、除虫等，还有防止人为的毁坏。在做好日常性的管理同时，还要针对不同花草树木的品种、不同习性、不同季节、不同生长期，对生存的客观条件的要求，进行针对性的和动态性的管理。做到树木生长茂盛无枯枝，树形美观完整无倾斜，花坛土壤疏松无垃圾，草坪平整清洁无杂草。

　　(一)树木、草坪养护管理指标

　　1、新种树苗：本地苗成活率95%，外地苗成活率85%

　　2、虫害的树木不超过2%;

　　3、绿化建筑小品无损坏;

　　4、草坪无高大杂草，绿地无家生、野生地藤蔓植物;

　　5、草地整洁无砖块、垃圾。

　　(二)树木、草坪养护管理的质量标准

　　1、树木：生长态势基本正常;叶子枝干基本正常。

　　2、草坪：覆盖率在90%以上;基本上无杂草;生长和颜色基本正常不枯黄;基本无病虫害。

　　(三) 绿化养护技术措施要求：

　　1、树木：定期浇水、施肥、松土、修剪2次，每年喷药3次;

　　2、绿篱：定期浇水、施肥、修剪3次，每年喷药3次;

　　3、草坪：按期浇水、施肥、除草，每年喷药2次。

　　第九章 机电、智能化等设备设施的管理

　　一、供电系统设备的养护管理

　　变配电房是供电系统的心脏，加强变配电房的管理及设备养护极为重要。变配电房配专人值班管理，做到“一看二闻”，即看仪表是否正常、刀闸、线头有无异常，闻是否有焦味;定期打扫，始终保持室内清洁，经常进行检测试验，对配备发电机定期进行试运行检查，做到有备无患。另外加强对照明、电梯、空调、消防系统等电器设备的故障和系统的损坏及时进行维修，保证机电设备的完好正常运行。同时还要经常检查各用户用电情况，了解用户用电是否规范，发现问题及时帮助解决。

　　(一)系统养护与管理

　　1、严格的配送电运行制度和电气维修制度;

　　2、实行24小时运行或维修值班制度，发现故障，及时排除;

　　3、加强日常维护检修。公共使用的照明、指示、显示灯具要保证完好;管辖范围内的电气线路符合设计、施工技术要求，线路负荷要满足和保证用户用电安全;确保发配电设备安全运行。

　　4、停电、停电提前通知业主/住户，以免造成经济损失或人员伤亡;

　　5、临时施工工程及业主装修要有用电管理措施;

　　6、发生火灾、地震、台风等突然情况时，要及时切断电源;

　　7、电表安装、抄表、用电计量及公共用电进行合理分配。

　　(二)电梯系统养护与管理

　　1、根据电梯制造厂家提供的图纸资料及技术性能指标制订电梯安全运行和保养的规章制度;

　　2、电梯运行人员和维修人员必须持证上岗，电梯的故障修理必须由经劳动部门审查认可的单位和人员承担;

　　3、必须坚持定期检查维护保养工作，建立健全电梯设备档案及修理记录，做好电梯的安全年检工作;

　　4、电梯运行发生任何故障时，应首先救护乘客出梯;

　　5、保持机房、井道、轿厢的清洁。

　　(三)公共空调设施设备养护管理

　　1、做好小区公共区域空调设施设备的核查登记，制订完善、合理的保养计划和巡查制度;

　　2、认真落实所辖设施设备的日常维修、保养及抢修工作，确保设备安全运行;

　　3、日常保养要做到

　　A、按规定分解设备，进行检查、清洗、清扫、更换易损件;

　　B、检查安全防护装置，清除设备运动部件和表面的灰尘、油污、锈迹、蛛网等;

　　C、检查冷却、电气和控制装置，添加雪种;

　　D、消除设备故障或隐患，保证功能正常，符合使用要求。

　　二、智能化设备的养护管理

　　智能化设备的养护管理包括公共天线、对讲系统、监控、门禁、自动报警、远程抄表系统等。所有智能化设备管理实行24小时值班制度，运行人员严格按照体系文件所列项目进行巡视，在日常使用、检查中发现异常问题，及时维修。

　　智能化设备按照保养程序采取逢双月保养一次。对讲门禁系统是检查电器元件及接线接触是否良好，通话音质、图象是否清晰等;对闭路监控系统检查摄像机、[甘肃法律服务网版权所有]录像机工作是否正常，监视器图象、色彩是否清晰等;对自动报警、远程抄表系统检查并紧固各电器接线端子，检查运行指示灯是否正常，控制系统是否正常。通过加强管理和养护，保证智能化设备的正常运行。在使用和运行中发现的日常报修处理，按故障级别，应急处理方法如下：

　　(一)摄像监控及红外监控故障，15分钟到达现场维修;

　　(二)停车场智能管理系统故障，15分钟到达现场维修;

　　(三)公用天线故障，20分钟达到现场维修;

　　(四)自动报警系统故障，10分钟达到现场维修。

　　对于技术难度大的故障，及时与供货商和安装单位联系解决，管理处有关人员对此过程进行监督。建立主要智能化设备的维护档案，把设备的技术资料数据、保养登记、维修记录、事故处理登记妥善保存，以便查阅。

　　第十章 环境保护与消杀服务

　　一、环境保护

　　随着住宅产业的迅速发展，封闭式住宅小区的日益增多，人口的集聚带来了系列的环保问题。在***居住区的环境保护上，我们将着重解决有关垃圾污染、噪音污染、视觉污染、空气污染等四方面的问题。

　　(一)垃圾处理

　　垃圾并非废物，我们认为：垃圾是放错位置的资源，因此加强对这一类资源的管理非常重要。在现阶段垃圾分类实施难的因素在于：居民环保意识有待提高，普遍忽视垃圾投向垃圾箱前的第一次分类;生活垃圾客观构成较复杂，分类难度大，分类成本高;垃圾回收系统组织不健全，部分垃圾“回收尚可，求售无门”。

　　我们将竭力推进垃圾分类工作，变废为宝，具体做法是：通过开展系列的社区文化活动，积极宣传社区环保的重要性及垃圾分类的方式;合作设计多种造型美观，经济实用的垃圾分类设施，以实现垃圾减量化收集，降低垃圾分类回收的难度;同时，管理处将设专人对居住区内的垃圾进行人力分检，确保分类效果。

　　此外，我们将积极与环保部门合作，多方开辟垃圾分类后的回收渠道，使“放错位置的资源”真正得以利用。

　　(二)噪音消除

　　居住区内噪音产生的来源主要包括：装修施工、汽车、商业网点、设备以及日常的社区活动等。

　　我们拟采取如下措施进行预防及消除：

　　1、严格控制二次装修及周边建筑施工的时间，以避免噪音扰民;

　　2、严格车辆管理，组团或院落内的三级道路除搬家、急救外，禁止车辆行驶、停放，小区内车辆禁止鸣笛;

　　3、做好商铺的规划及招商工作，杜绝有可能产生强烈噪音的商业机构在小区内经营;

　　4、在施工工地与小区周界培育绿化围墙，同时在业主中倡导阳台绿化，以立体绿化减弱噪音。

　　(三)美化观瞻

　　我们将与城管、派出所等有关部门密切配合，同时对保安员、保洁员等设定具体管理目标，加强巡查和清洁，杜绝居住区内的“乱张贴、乱摆卖、乱停放、乱搭建、乱堆放、乱拉挂”等六乱现象，为业主营造美丽的家园。

　　(四)净化空气

　　客观上，对于净化空气物业管理人所能做的工作有限，但是我们仍旧尽最大努力去改善居住区内的空气质量。比如，加强绿化管理及养护工作，减少地面黄土裸露，有效减少区内扬尘;严格控制，要求区内餐饮店铺提供环保部门的核准证明方可开业，以减少区内油烟污染;提倡使用节能环保产品，积极向业主推荐使用诸如无磷洗衣粉、无氟冰箱、环保空调、节水马桶等，减少业主对周边环境承载的压力。

　　我们还将通过系列活动包括开展废物环艺作品展示会，编印和发放《居住区环保手册》，在区内设宠物粪便收集区，举办家庭园艺培训班等，提升全体社区成员的环保意识。

　　二、环境管理

　　(一)环境卫生管理要点：

　　1.全员保洁，人过地净;重点部位，重点保洁。

　　2.确保居住区内部的环卫设施完备及各类卫生宣传标识齐全;

　　3.建立专业化的保洁队伍，制订详细的操作规程及工作标准，实行每日16小时保洁服务;

　　4.生活垃圾和装修垃圾实行分类袋装，日产日清，收集和转运采用密闭方式。

　　(二)环境管理的具体措施及工作标准：

　　1、垃圾箱

　　每日清洗一次并套上黑色垃圾袋，摆放在指定位置并加盖密闭，桶外壁干净无垃圾粘附物;垃圾车、池每日冲洗，每周彻底消杀一次;垃圾车无明显附着物，垃圾池周围无积水、污渍。

　　2、楼道地面

　　(1)水泥地面每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次，每月冲洗一次

　　(2)瓷砖地面每日用地拖擦拭一遍

　　(3)大理石地面定期抛光打蜡;水泥地面目视无烟头、碎纸、果皮等垃圾，无积水、无尘土、无痰迹;瓷砖地面干净，无明显污迹黑印，无积水，条缝清晰;大理石地面光亮，可映出照明轮廓，干净无蜡迹。

　　3、公共墙面

　　(1)内墙面每周彻底清洁一次，每日巡扫污染处

　　(2)天棚、墙角每周除尘、除蛛网;抹灰、喷涂墙面凹凸处无明显灰尘，无蛛网;瓷砖墙面目视无污迹、无尘、无乱张贴，用白纸巾擦拭表面50厘米，纸巾不被明显污染。

　　(3)外墙光亮、整洁，无明显水渍、油渍

　　4、公共照明灯罩

　　每月用清洁剂清洗擦抹一次;目视灯罩表面干净，内部无积尘。

　　5、消火栓、电表盖、管线等

　　每周用清洁毛巾擦抹：玻璃明亮，目视无尘;箱顶、侧无尘，用白纸巾擦试30厘米不被明显污染;无明显积尘、无蛛网。

　　6、玻璃门、窗、幕、墙

　　每日用清洁毛巾擦抹，每周用清洁剂彻底清洗一次：玻璃目视明亮，无灰尘、污迹、无水珠;窗台目视无积尘;镀膜玻璃半米之内可照出人影像。

　　7、楼梯扶手

　　每日用清洁毛巾擦抹：无尘，用白纸紧擦拭30厘米，纸巾不被明显污染;楼梯梯级：每天清扫，每周拖抹一次，每月冲洗一次;目视干净无垃圾，无杂物，无明显污迹(油污、黑印等)。

　　8、各种指示牌、标识

　　每周清洗擦抹一次：目视无明显积尘、无水珠、无破损。

　　9、集中绿地

　　每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次;草坪目视干净，无明显废纸、塑料袋、瓶罐等垃圾，无砖头、大石子，配自动剪草机。

　　10、宣传栏

　　每天擦抹一次：玻璃明亮，目视无尘、无水珠，不锈钢面光亮，宣传栏内无明显的可见积尘。

　　11、花池

　　每月彻底擦抹及冲洗一次;随时清洁污染处瓷贴片干净、无明显污迹、水垢。

　　12、地面其他公共设施

　　每月彻底擦抹一次，随时清洁污染处;无乱张贴，无乱涂划，无破损。

　　13、广场地砖、小区道路

　　每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次，每月冲洗一次;目视干净，无杂物，无明显污迹，条缝清晰、无杂草。

　　14、单车棚、地面停车设施

　　每天用清洁毛巾擦抹一次;每季度刷漆一次;目视无明显污迹，无积尘，无生锈破损现象。

　　15、雨水井、排水沟

　　每周冲洗一次，每月彻底消杀三次;无明显垃圾，杂物及泥沙，无蚊虫滋生。

　　16、不锈钢门框、扶手

　　每周彻底清洁保养一次，随时清洁污染处：亚光不锈钢表面无污迹，无灰尘，半米内可映出人影;镜面不锈钢表面光亮，三米内能清晰映出人物影像。

　　三、“四害”消杀

　　维持公共环境卫生，预防疾病的发生，进行除虫、灭鼠消杀服务，进而提升小区环境效益。管理处将成立专业的消杀队伍，配备消杀器材，定期对小区进行消杀，每周五将对小区的道路、地下排污管道、空地、绿地、楼宇上下的公共部分喷洒药物，进行集中消杀，在不同季节，或特殊需要配合市政部门可以调整消杀的频率，进行定点重点防治，减少蚊蝇虫的孳生地。经常巡查、抽查，收集业主反映的信息，进行针对性的投放鼠药，进行专项季节性的灭鼠消杀工作，扼制鼠患的发生，进而彻底消灭虫害、鼠患。

　　(一)消杀时间：每周五下午。

　　(二)消杀地点：垃圾桶、污雨水井、化粪池、绿地、楼道、天面、食堂宿舍、设备房、消防梯、停车场、商业网点等。

　　(三)消杀过程及方法：用喷雾器喷洒杀虫药水，消杀虫害;投药、放药、装笼、堵洞，或者向住户发药，消灭鼠患。

　　(四)经常巡查、抽查，收集业主反映的信息，进行针对性的投放鼠药，进行专项季节性的灭鼠消杀工作，扼制鼠患的发生，进而彻底消灭蚊蝇、蟑螂、白蚁等虫害和鼠患。

　　结束语

　　经考察贵司所提供资料的基础上，对***提出上述管理建议，相信贵司能深刻了解本司对该小区的参与兴趣和意愿，真诚希望能有机会为贵司提供服务。通过本管理方案，相信能令贵公司对我们有一个较全面的认识和了解。**物业管理处的成功运作，是我们实力的最好证明。

　　专业之道，惟一惟臻。凭籍优异之品牌、先进之管理技术、丰富之管理经验，**物业致力于向发展商及业主提供完善之物业管理服务。如能有幸成为本小区之物业管理人，我们定当为发展商及业主的利益不遗余力，进一步介入小区的施工、销售及管理，尽职尽责提供各项专业服务。

　　通过我们所提供的专业技术及管理品牌，定能为贵司带来良好的投资回报与社会信誉。谨希望能够与贵司精诚合作，携手将***创造为**的精品小区。

　　**物业管理有限公司

　　20**年 月 日

采编：www.pmceo.cOm

篇2：高档住宅小区物业管理的日常工作(上)

　　高档住宅小区物业管理的日常工作(上)

　　日常物业管理是一项涉及面广、长期连续的管理工作。按阶段来分，它可以分为介入期、入住期以及正常居住期;按专业来分，又可以分为物业维修、交通管理、安全管理、社区文化建设、卫生保洁、绿化养护等诸多项目。其中部分项目我们已在其他章节予以阐述，此处不再重复。本部分着重对前期介入、业主入住、二次装修管理、业主投诉及处理、安全管理、交通管理、消防管理、机电智能化公共设备设施管理、园林绿化养护、环境保护与消杀等十个专题进行叙述。

　　第一章 前期介入

　　前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足业主的需求，为后期管理创造有利条件。我们将着眼于以下几方面的工作：

　　一、成立项目小组

　　签订物业管理委托合同后，我们将从公司内选派多名管理、技术人员，组成***小区项目小组，先行到位，开展前期介入工作。项目小组负责前期介入工作以及建立外部公共关系，同时对居住区的设计、施工过程中已经存在或可能发生的问题提出意见和建议，定期与开发商、承建商协调解决。

　　二、早期接入的主要工作

　　(一)会审图纸

　　从环境布局，管网设置，泊车场所，防盗报警设施，水电煤气计量，减少重复装修等细节方面考虑。

　　(二)参与质量管理

　　对设备选型、分布数量提出建议;加强对隐蔽工程进行验收，使质量隐患消灭在萌芽时，促进无业建造质量和验收效率的提高。为今后的经济运行，维修创造条件。

　　(三)收集技术档案

　　不断收集积累物业家户档案资料和项目产权资料，为今后办证、维修、改造等作专业技术准备。

　　(四)熟悉社区环境

　　了解业主的情况，服务的内容标准及部分业主的特殊要求，同时熟悉与社区有关的供电、供水、煤气、市政、等政府职能部门的情况，建立和谐的工作关系，使物业管理顺利运作。

　　三、进行物业交付前的实操性工作

　　在较深入了解物业及业主需求的基础上,与开发商携手,做好以下各项前期准备工作：

　　(一)协助开发商销售工作，在销售现场提供物业管理咨询，解释业主提出的相关问题;

　　(二)提供相关专业建议，协助制订园林布置及环境设计方案;

　　(三)协助制订居住区内交通管制方案及保安岗亭设置方案;

　　(四)收集工程图纸资料，现场参与设备的安装调试;

　　(五)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理,确保施工质量;

　　(六)建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通电、通水、通气、电话申请、有线电视、地名申报等准备工作;

　　(七)积极开展各类商铺的招商引租工作;

　　(八)针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。

　　四、按规范实施接管验收

　　充分利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着“对业主负责，对开发商负责、对社会负责”的宗旨，对***小区进行严格、细致、全面的接管验收。

　　第二章 业主入住

　　入伙是物业管理工作最为繁忙和关键的一个阶段，同时也是物业管理人展示自身形象,打开工作局面的一个良好契机。

　　一、入住仪式简洁活泼

　　为扩大“***居住区”的知名度及影响力，增加业主的社区荣誉感，增强居住区的凝聚力，树立“***居住区”精品物业及物业管理人的形象，我们将举行简洁活泼的入住仪式，邀请广大业主以及政府主管部门、房地产开发公司等相关领导、当地媒体、知名人士参加，以体现物业管理人与业主实现自我的信心和美好愿望。

　　入住仪式主要内容要简洁，富有特色。

　　二、办理入住高效迅捷

　　(一)合理安排各组团及楼宇之间业主的入伙时间，错开入伙波峰，节约业主办理手续时间，加强节假日的入伙办理(具体入伙时间安排与开发商协商解决);

　　(二)设立入伙总服务台，一条龙办理入住手续，随到随办，简洁高效。

　　(三)对于单位购房的，提供预约上门、集体办理等入伙专项服务;

　　(四)联系供气、供电、供水、电信、银行等相关社会专业机构现场同步办公，方便业主入伙。

　　三、入住期配套服务力求完善

　　(一)入住初期，如住宅区附近无菜市场，我们将在工商管理部门的指导和协助下，在居住区附近开设临时集贸点，组织附近菜农到集贸店卖菜，方便业主日常生活;

　　(二)在入伙期内由管理处保洁员组建一支入住服务义工队，满足业主提出的合理要求，同时应付各类突发事件。

　　四、入住期的便民服务措施

　　(一)组织家私及装修建材展销。入住期间我们将组织一些品质优良、信誉良好的家私厂商和装修建材商家，到小区内进行现场展销服务，方便业主按需选购。

　　(二)提供临时外买服务。随着入伙业主的迅速增加，小区餐饮配套服务短期内难以解决部分业主的需求。为此，我们将组织提供快餐外买服务，解决部分业主及装修施工人员的临时就餐问题。

　　(三)成立便民搬运队。为解决小区入住期间搬运量大、业主搬家难的问题，我们将组织便民搬运队，为业主提供各类搬运服务。

　　(四)增设公用电话亭。我们将和电话公司积极联系，在小区内增设IC卡公用电话亭2～3个，方便业主入住期间拨打电话，也可于紧急条件下作报警使用。

　　第三章 二次装修管理

　　居住区入住后，随之而来的就是房屋二次装修的高峰期。为了保证物业的结构安全，维护居住区的统一、美观，我们将以房屋结构、外观、防水、违章搭建、装修秩序(物品出入、安全、消防)等作为装修管理的工作重点，严格进行装修管理。

　　一、加强宣传，正确引导

　　(一)针对居住区业主大多为高收入群体，素养相对高的特点，加强装修法规的宣传，导入先进的装修设计理念，合理的室内设计方案，恰当的装修材料选择，有效的施工管理方法正确引导业主，减轻二次装修管理的压力。

　　(二)制订详细的《装修管理指南》，在入伙办理手续时发放给业主，同时管理处提供必要的房屋工程图纸，指导业主进行二次装修。

　　二、严格审批，加强巡查

　　根据多年来对二次装修管理的经验，我们在居住区装修管理中注重于以下步骤：

　　(一)在二次装修的审批过程中，建立项目主管初审、综合管理部部长复审、管理处经理签字的三级审批责任制，强化审批责任。

　　(二)加强对施工队伍的管理，实施“二证一书”制度，即要求装修施工单位办理“装修许可证”和“施工人员出入证”，并签订“二次装修责任书”，同时要求施工单位缴纳一定数额的装修保证金作为约束。

　　(三)加强装修过程的监管，实施“全员管理”。我们要求，各专业的管理服务人员必须掌握二次装修管理的基本知识及管理要点，并在入伙前着重给予培训。

　　(四)强调下列监管重点：

　　1、为防止房屋结构、外观受损及违章搭建，我们在实际工作中，除要求项目主管的例行巡查外，管理处保安员、保洁员等各岗位也对二次装修进行全方位监管，消除管理盲点，形成立体交叉式的装修监管网络，一经发现问题及时处理，把违章装修消灭于萌芽状态。

　　2、为防止装修后经常出现渗漏水问题，我们将要求施工队做好洗手间、厨房等部位的防水处理并经管理处确认后方可继续施工。

　　3、为维持居住区装修秩序及安全，我们将加强对施工队的管理，狠抓消防安全，[甘肃法律服务网版权所有]控制未经允许的动火作业;实施对外来人员准入制度，严格管制各区出入口，对搬出/入物品一律登记后放行;严格控制施工的时间及装修垃圾的清运，消除因装修而带来的噪音和垃圾污染。

　　三、依法管理，以理服人

　　对违章装修的施工单位我们将以说服教育为主，劝其整改。对整改不良的我们将以装修责任书为依据，要求其限期整改并酌情扣除其装修保证金。对极个别情节严重且不服从管理的业主，我们将积极采取法律途径予以解决，确保居住区房屋本体及公共设施的完好。

　　四、谨慎验收，不留隐患

　　我们将着重验收房屋本体结构及上下水、供暖管道、电气线路等隐蔽工程的质量，对隐蔽工程要求施工单位每完成一项必须事先向管理处申报，经管理处验收核准后方可进行下一道工序。房屋二次装修完成后我们将依据相关标准严格验收，同时要求施工单位提供齐全的竣工图纸存档以备查验。建立装修回访制度，既在装修完毕后的二个月内，我们将再次上门复查，对复查中发现的隐患予以坚决消除。

　　我们承诺：因管理原因而导致违章装修事件发生率小于千分之二，违章装修整改率百分之百。

　　第四章 业主投诉处理

　　投诉处理是物业管理环节中一项严谨而极富技巧性的工作，迅速、及时、合理地处理业主的投诉能赢得业主的高度信赖，反之将伤及管理处形象及企业信誉，破坏与业主之间的良性关系。为此我们制订了详细的投诉处理流程管理规定。

　　对于业主投诉我们在综合管理部设置总服务台予以统一管理，具体管理思路如下：

　　一、投诉受理

　　业主可通过电话、来访、书信或其他形式投诉，总服务台值班人员按投诉的内容进行分类。对于非管理处职责所在或非管理原因而导致的投诉，将委婉向业主说明缘由并协助业主进一步通过其他渠道予以解决;对业主的有效投诉，由值班人员填写《投诉受理登记表》，并安排有关部门及时处理，重大投诉向管理处经理助理汇报，由管理处经理助理按权限处理。

　　二、投诉处理

　　为实现有效投诉处理的高效率，管理处24小时接受业主投诉，值班人员做好投诉记录及电话录音、电脑登记备查。对于维修方面的有效投诉，我们要求维修人员十分钟内赶到现场，零修及时处理，急修不过夜，同时对责任人给予相应处分。对于其他方面的投诉，我们将及时分派至相关责任部门，并要求与业主约定回复时间(最长回复时间不超过三个工作日)，暂时无法解决的问题将制定相关计划向业主进行解释，普遍性投诉问题由管理处在居住区公告栏集中公告解决措施。

　　对于因管理原因产生的投诉，每半月进行一次总结并提出改进的具体方案。此外，我们将每季度向业主公布一次“管理报告”，以反映管理处一个季度中投诉受理及处理的结果。

　　三、投诉回访

　　业主有效投诉处理完毕后，由综合管理部组织以电话或上门的形式回访，以征求业主意见，同时在《投诉受理登记表》上做好回访记录，我们要求回访率为100%。

　　第五章 安全管理

　　一、治安形式分析

　　***居住区坐落于**兰州高新科技开发区，在治安防范方面存在以下一些难点和重点：

　　(一)周边闲杂人员及外来劳务工的流动性大、数量多;

　　(二)在入伙期居住区内将存在大量的临时装修施工人员;

　　(三)入伙与居住可能不同时分期进行，导致居住区面临着边入住、边施工、边管理的情况;

　　(四)智能化技防设施及停车场管理系统有待配置和完善。

　　上述不利因素的存在，给我们的安全管理工作提出了极高的要求。为此，我们将在保安员的素质培养、安全防范体系的设定、安全管理的重点转移等方面采取对应措施，确保居住区内的安全秩序。

　　二、安全管理的措施及对策

　　(一)确保保安员的综合素质

　　1、素质管理。对保安员实施准军事化管理，采用我们在实践中总结的一整套人员管理程序，做到“五统一”“三集中”，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。

　　2、意识培养。努力培养保安员的服务意识，树立“业主需要就是工作”的观念，改变原来保安员单一的护卫功能，使我们的保安员成为“保安员、迎宾员、服务员”的有机统一体。

　　(二)安全管理体系的建立

　　1.确定“动态管理”思想，即在岗位的安排上我们将采用固定保安岗亭与流动岗位相结合的设置，对居住区实行动态监控管理。

　　2.在动态管理的层次上我们采用机动巡逻、单车巡逻和步行巡逻三种方式。机动巡逻负责小区整体外围的安全巡视，单车巡逻负责组团之间与楼宇之间的安全巡视，步行巡逻负责楼宇内部、重点防范部位及治安死角的安全巡视。三者之间构成立体交叉式的巡逻网络，确保管理不出现盲点。

　　3.在防范的策略上强调与当地的治安组织联防联治，发挥治安的规模优势。

　　4.强调全员管理。车管员要求发挥治安固定岗的作用，管理处其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务，建立起“快速反应,快速支援”体系。

　　5.充分发挥业主的力量，共同参与社区安全防范。

　　(三)安全管理的重点转移

　　1、接管入伙期，我们主要以人防为主，物防为辅。安全管理对象主要针对周边施工人员、现场装修人员及外来可疑人员。这一时期的工作重点是杜绝违章装修，制止破坏公共设施以及保证小区环境的干净整洁。

　　2、正常居住期，安全防范逐步转向人防、物防、技防相结合，着重体现技防的威力。安全管理对象主要针对外来闲杂人员，工作重点是杜绝闲杂人员进入小区，疏导车辆，家庭防盗和公共秩序维护。

　　(四)逐步完善技防手段

　　我们将通过多种渠道筹集资金，并积极争取开发商及业主的支持，逐步完善居住区内的技术防范手段，向科技要平安。我们拟逐步在居住区内配备包括门禁系统、楼宇可视对讲系统、家庭报警系统、闭路电视监控系统、巡更系统、电子围墙等安全防护设施。

　　第六章 车辆及交通管理

　　社区的车辆及交通管理历来是物业管理的难点之一，如何确保居住区内的车辆安全，交通顺畅以及行人的安全?需要对社区内的交通状况有准确的预测和合理的安排。

　　一、交通状况预测及分析

　　(一)入伙初期居住区内的公交线路存在难以全部开通的可能，部分业主面临乘车难的问题;

　　(二)入伙初期居住区内的交通安全设施(如减速驳，交通标识等)亟待完善，管理好人行道、小区交通主道的人车分流。

　　(三)车辆以私家车、公务车数量较多，交通自觉意识不强，极少数“特殊公民”存在不服从管理，超速、乱停放、占用消防通道等行为。

　　二、管理措施与对策

　　(一)对机动车辆

　　1、我们将汇同开发商积极与公交公司联系和协商，促成公交线路的开通尽量与业主入伙同步，减少业主出入的不便。

　　2、大门岗保安员(车管员)在出入口协助疏导车辆进出。同时，要求保安员对进入小区的车辆进行正确引导，加强巡视安排车辆合理停放。

　　3、强化保安员的巡逻职责，同时在居住区内三级道路增设挡车桩。除紧急救助和搬家外，严禁机动车辆进入院落空间。

　　4、树立保险意识，实现风险转移。要求业主购买车辆保险后方可办理居住区停车卡，同时管理处将定期购买停车场公共保险。

　　5、面对“特殊公民”值勤时车管员将存在一定的心理压力，为此我们将要求他们一视同仁，规范管理。对违章行驶或停泊且屡教不改者，我们将积极向其上级监管机关反映情况，取得行政上的支持。

　　(二)对自行车

　　1、经过对自行车各种防盗方法的调研,我们认为业主为自行车有偿安装“可分式防盗车牌”，是防止车辆丢失的有效方法。

　　2、外来自行车进入居住区必须发卡并凭卡放行。

　　3、在自行车存放点采用防盗地锁，既利于防盗，又使自行车停放有序。

　　第七章 消防管理

　　消防工作至关重要，我们始终保持高度警觉，将日常消防管理作为一项重要工作来抓。我们着重开展以下几项工作：

　　一、我们坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念,实施全员义务消防员制。

　　二、加强消防教育宣传和培训演练工作

　　(一)消防教育宣传工作：

　　我们将在居住区宣传栏内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座。居住区入伙时，我们还将向每户业主发放一册《消防知识手册》，同时联系部分消防器材商家到居住区定点服务，建议业主配置灭火器。

　　(二)做好消防培训及演练工作：

　　重点加强保安员的消防实战演练，每年组织两次义务消防队员和居住区业主共同参与的消防演练，提高全体社区成员的“自救”意识和能力，防范于“未燃”。

　　三、加强二次装修的消防管理

　　(一)对二次装修审批时，要求装修施工单位按标准配备灭火器材方可入场施工。

　　(二)对于复杂装修、大面积装修及相关商铺的装修，要求施工单位必须提供消防报批手续以及灭火方案，方可开工。

　　(三)在入住期间，我们将通过设专人巡逻监管、安置挡车桩、安置简明指示标识等办法，着重解决违章占用消防通道的问题，保证消防通道的顺畅。

　　四、建立***居住区消防快速反应分队

　　结合以往的工作经验，我们将在保安员中选拔一批队员组建管理处“消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。附火警应急程序如下：

　　(一)报警

　　1、管理处所有人员均应加强消防意识，发现异常情况如烟雾、火光等，应立即向上级领导及消防部门汇报。

　　2、管理处值班员接到火警报警后，应迅速通知附近人员赶往现场，查明报警地址、燃烧起因、目前火势、周边环境及人员受伤情况等。

　　(二)召集

　　1、火警确认后，通知义务消防队员赶赴现场。

　　2、管理处所有人员一旦获悉火警均应立即直赴现场，参与灭火。管理处经理接报后应赶往监控中心进行调度，经理助理接报后应赶往现场进行指挥。

　　3、到达现场的人员必须听从现场指挥的调配。

　　(三)灭火

　　1、现场指挥根据火场情况，迅速组织到场员工成立灭火组、抢救组、疏散组、警戒组及支援组等，开展灭火工作。灭火人员执行命令应迅速、准确。

　　2、灭火组在现场指挥的带领下使用灭火器材进行灭火。抢救组应迅速组织人力将贵重物品及危险物品搬离现场。疏散组负责协助邻近火场的居民迅速由消防通道疏散，同时指挥停泊在危险区域内的车辆驶离。

　　3、后续赶往火场的人员为支援组。按现场指挥的命令，向现场运送灭火剂、灭火器材以及所需的各种物品。

　　4、若火势过大且消防警已到场时，不必要的人员要迅速撤离。义务消防员继续协助消防警灭火直至火势被完全控制。

　　(四)善后与恢复

　　火势完全熄灭后，保安员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因，统计损失，向上级提交事故报告。

篇3：大厦日常物业管理服务内容

　　大厦日常物业管理服务内容

　　**大厦物业管理服务内容中日常管理：日常管理是经济性的管理和服务，包括以下内容：

　　物业管理服务中日常养护：对于一个物业来说，配套的机电设备、供水、供电系统、共用设施等应经常、定期地进行养护，让其维持良好的运行状态，延长设备的使用寿命。

　　物业管理服务中清洁绿化：对一个住宅小区来说，搞好清洁绿化工作可为业主和住户创造良好、舒适的工作、生活环境，培养人们亲近自然的意识，热爱自然、热爱生活。

　　物业管理服务中安全保卫：在现实生活中，每个人都希望有安全感。物业管理应切实做好安全保卫工作，将不安全因素消灭在萌芽状态，让业主和使用人无后顾之忧，确保人们的生命财产安全。

　　物业管理服务中消防工作：物业管理应高度重视消防工作，一定要保证消防设备处于良好待用状态，并培训一支业余消防队伍，一遇火情可立即作出反应。另外，还要提高业主和使用人的防火和自救意识。

　　物业管理服务中日常维护：物业在使用过程中会出现很多问题，须有一支全天侯的维修队伍，随叫随到，及时处理各类小修、急修工作，方便业主和使用人。

　　征收各类费用、保管使用管理基金，定期收取管理费，编制预算、收支帐目，并定期公布，以便业主和使用人监督。协调各方面社会关系，物业管理公司应与派出所、街道居委会经常保持联系，协调好工作。管理公司还应与物业相关的政府各部门如供水、供电、煤气、电信、市政等进行沟通，以便出现情况都可与有关部门配合，尽快予以解决。

　　物业管理服务处理好物业内部人际关系：一个大型物业内部居住着各种职业、性格的业主和用户，物业管理公司可通过开展联谊活动，让业主和用户有机会交流，加深理解，减少纠纷和争执的发生。

　　物业管理服务内容中的特约服务：特约服务是指根据业主和住户需要，提供各类特别服务，这些通常是有偿的。如送奶送报，看护老人、病人、儿童，订票送票，代为购物，送货上门等等。

　　物业管理公司还可利用部分物业开展多种经营，增加收入，补充管理经费不足，减轻业主和住户的负担。

篇4：项目接管后的日常物业管理服务工作

　　项目接管后的日常物业管理服务工作

　　(一)、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到"十二字方针"(即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等)。

　　(二)安防工作：

　　1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。

　　2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。

　　3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。

　　4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。

　　5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。

　　6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。

　　7、配有消防系统设施设备，能随时启用。

　　8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元(门)、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。

　　9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。

　　10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。

　　(三)为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定：

　　1、各业主(住户)应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法;

　　2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正;屋内安全由业主或使用人自己负责;

　　3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主(住户)应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生;

　　4、各业主(住户)不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动;

　　5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意(房屋使用者需经业主签名同意)方可离开;

　　6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区;

　　7、各业主(住户)有责任关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效使用;

　　8、住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动。

　　(四)、环卫绿化工作：

　　1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次;共用部位玻璃每季清洁1次;路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。

　　2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。

　　3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。

　　4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书;公共雨、污水管道每年疏通1次;每季度检查1次，及时清掏;化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。

　　5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。

　　(五)环境和卫生管理规定

　　为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：

　　一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主(住户)倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。

　　二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。

　　三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主(住户)应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。

　　四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。

　　五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。

　　六、豢养宠物的业主(住户)应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。

　　七、保持小区的安静，不得在休息时间(12。00-14。00，19。00-8。00)制造噪音。

　　八、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物

　　(六)、房屋及设备、设施管理：

　　1、房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。

　　2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。

　　3、建立设备台帐，并设置标志，以示区别和了解。

　　4、公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，每天完成巡查养护，所有设备均按《维保计划》进行维保。

　　5、公司每天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在问题，及时提出整改。

　　6、做到小修，业主随叫随到，30分钟完成;中修不过夜，大修不超过二天;急修30分钟内赶到现场，及时回访。

　　(七)、加强二次装修跟踪管理，业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议，每天检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。

　　(八)、积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主提供中介电话，方便业主购机船票、请保姆、请钟点工等。

　　(九)、根据本小区情况，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。

篇5：成都市武侯区关于物业管理专业人才参与物管项目日常巡查的通知

　　成都市武侯区关于物业管理专业人才参与物管项目日常巡查的通知

　　各物业服务机构：

　　为了切实开展好全区物业管理项目巡查工作，保证物管项目巡查全覆盖，我局决定委托物业管理专业人才参与辖区内物业项目的日常巡查督导。现将有关事项通知如下：

　　一、巡查区域

　　辖区内物业管理项目划分为若干个巡查督导责任区域(见附件1)，每一个责任区域由2名物业管理专业人才负责。

　　二、巡查时间

　　巡查督导上半年、下半年各一次，具体巡查时间由各物业管理专业人才自行决定。

　　三、巡查内容

　　1、公共物业服务履约情况。

　　2、行业规范执行情况。

　　3、安全生产落实情况。

　　4、共用设施设备维护情况。

　　5、“武侯物管”系统登录和运行情况。

　　6、文明城市、环境综合整治、主题年等专项活动开展情况。

　　7、配合各级行政部门工作情况。

　　以上巡查内容细分为115项记分情形(见附件2)。其中，信用记分情形6项，非信用记分情形109项。

　　四、巡查情况的反馈和处理

　　巡查人员巡查时填写《巡查记录表》，留存必要的巡查图片，经项目现场人员签字确认后将此表和巡查图片向区房产管理部门进行反馈。区房产管理部门根据反馈情况对照《成都市房地产行业信用记分标准》和《成都市房地产行业信用信息管理办法》进行相应的记分。

　　被巡查企业对巡查情况有异议的，自项目现场人员签字确认之日起10日内，持相关证据向区房管局提出异议申请。区房管局在接到异议申请后，组织专家进行复核。

　　五、工作要求

　　1.物业服务机构要高度重视巡查工作，对巡查人员的巡查工作要积极配合，认真听取巡查人员的意见和建议。

　　2.物业服务机构对巡查人员发现的问题要及时对照整改。对不整改或整改不到位的，区房管局将对相关物业服务企业及其项目负责人予以公开通报并列入重点巡查督导名单。

　　3.对重复投诉的物管项目，其责任督导的巡查人员要针对性进行巡查督导。

　　此通知从发布之日起执行。

　　附件：1巡查责任区域

　　2巡查内容

　　成都市武侯区房产管理局

　　20**年4月13日

　　附件：1

　　巡查责任区域

序号	巡查督导责任区域	巡查督导专家姓名
1	鼎晟国际、天际首府、月光诚品、大合仓、兴元丽园、 中铁骑士公馆、保利花园五期悦榕郡、双楠映象、满园春	周雪平、李小平
2	华宇楠苑、保利花园一期、保利花园二期、华宇静苑、 保利花园三期、世豪嘉柏、保利花园四期、铁佛名苑	李萨、李忠明
3	中华名园一期、置信丽都花园城、置信丽都花园城内侧A区、 中华名园二期、中华名园三期、新界一期、新界二期	吴宪、范息千
4	新界三期、新界四期、优博国际、中筑西府兰庭、楠汇坊、 红帆蓝调、怡安花园小区、城市会所	侯靖、竺瑞芳
5	布鲁汀、武侯庭院、诺丁山、锦翠北苑、中铁瑞城三号线、 高碑瑞苑、铁佛新居、首信首御	郑传盛、陈浩
6	武侯山庄、丽都花园城内侧B区、花园城内侧C区、置信丽都花园城内侧、 武侯民居、锦翠南苑、大合仓一期、中粮祥云国际	奉明俊、唐军
7	玲珑郡、一品天成、绿地圣路易名邸一期、绿地圣路易名邸二期、 簇锦苑、龙锦慧苑、龙锦六区、龙锦苑四区	杨斌、唐飞
8	中海锦城一期、首信汇、中海锦城二期、西苑 、华兴一区、华兴五区、华兴三区、华兴二区	宿志豪、杨帆
9	西部鞋都小区、解放一区、龙井桂苑、龙锦一区、西街一区、 龙锦苑二区、西街二区、西三小区、解放二区	赵彩霞、唐姿
10	银杏苑、东苑、芙蓉苑、滨河苑小区、 蓝光金悦城、66号院、龙锦晓筑、农林村、潮音小区	周瑞春、唐波
11	龙锦庭院、易初小区、龙锦苑五区、龙锦文苑、 江安河新居二期、金城丽舍、牛儿桥小区、佳顺苑小区	孙艳、夏琨
12	鸿禧花园、四川大学研究生院、和谐公寓、卡尔彼岸小区、西藏军区龙江路住宅小区、川大附小教师公寓、棕东小区、电信公寓、九三商厦、川大花园	戚鑫、党兴孝
13	铁佛名苑三区、长寿苑三区、长寿苑四区、广场苑、龙井家园 怡沁苑、童梓林、龙井苑三区、南桥新居	吴刚、张明
14	龙井苑五区C区、锦瑞民居一期、锦瑞民居二期、长寿苑一区、 簇锦家园、南郡小区、龙井综合小区	黄前勇、黎晓红
15	七里晓月、优博1999、花半里、锦花苑、名人风景、双楠名城、协力苑	陈燕、沈鹏
16	南华苑、天邑华庭、丰苑A区、深越花园、泰基南棠、红南港、 银泰南棠、红南港、银泰香樟林、爱家馨城（景阳花园）	洪云、黄新华
17	花样年华20**、九峰国际、丽都花园丽府、丽都花园A区、 丽都花园B区、丽都花园D区、云翔远景、置信丽都花园C区	唐田、杨林楠
18	下一站都市、海珀香庭、美好时光、顺福苑、 交大归谷、交大格外、丽景华庭二期、南鑫苑、中粮香颂丽都	杨萍、符华军
19	一椽坊、杜甫花园、家和南苑、中粮香榭丽都、乐居福苑、 武侯国际花园、金色花园、卫欣苑	刘艺、韩刚
20	逸尚美庭、楠庭理想、美丽天城、龙华阳光、优地A区、 优地B区、丽都美语、莱蒙都会、盛锦华庭	唐英春、袁绍平
21	红城小区、宏景园、嘉瑞苑华美居、美丽星、 双楠融域、鹭岛国际社区、鹭岛国际社区三期	陈阳莉、任小玉
22	金茂礼都、丽景天成、天竺丽苑、天竺园、都市金岸、 城市阳光、玉林品上、小天公寓、空军干休所	闫震浩、廖建刚
23	中海龙湾半岛、中海常春藤、红馆、圣沅汇景樱桃季、 圣沅.汇景新村、太平盛世D区、戎盛苑、锦座名都	石安洪、刘锦虹
24	新贵公馆、双楠吉家、新界5期、回归线、双楠忆景、 金楠国际、红牌楼广场、丽都首府、新瑞苑	刘秀蓉、周勇
25	幸福时光、维港、丽都世家A区、丽都世家B区、优客联邦一期、 优客联邦二期、优客联邦三期、橙堡、丽百居	谭豹、尹寒
26	长居花苑、五彩生活、金色花园B区、花间集、丽景华庭二期、 绿城花园、加怡名城、西藏花园、嘉豪公寓	肖嘉靖、唐筱
27	楠逸苑、楠苑雅居、云影苑、情融苑、顺园、 双楠风景、龙锦花园、众和西景、天乐苑	燕乐、梁古芬
28	双楠所有阳光、远鸿方程式、喜丽佳园、华馨名屋、 爱丁堡、杰座、楠贵坊、普建苑、紫金城	王东、马利伟
29	蓝海Office、丽都帝景、竹园一期、竹园二期、双楠美邻、 双楠华府、花间兰亭、聚园	黄燕、张建钢
30	阳光春天、白云花园、名士公馆、中华商业广场、风格雅园、 水漪袅铜、魏玛圈子、南方花园、玉林人家	张曌、孙树彤
31	华尔道、桐梓林欧城、圣安卓国际公寓、蓝天小区、锦顺苑、 新加坡花园、上锦雅筑、麦田中心	夏勇、周超
32	新华苑、城南新贵、曼哈顿一期、曼哈顿.自然派、雅居苑、 丰德国际广场、时代阳光、伊甸阳光、玉林生活广场	曹亮、魏启国
33	翠云庭、锦官秀城、金英汇、武海·美丽南庭、桃李园、 科华南苑、芳草地、南辰景秀	蒋华贵、梁良
34	泛悦国际（住宅）、首座、锦绣花园、世纪锦苑、 紫檀、观南上域、中华园、长寿桥干休所、三度空间	钟义萍、琚军
35	万科金色海蓉、锦官新城西区、商鼎国际、科华之星、锦官新城东区、 华尔兹广场、君悦尚都、风华苑、凯蒂阳光	魏鹏、胡良全
36	君悦领地、嘉云台、城南驿站、石油宿舍、大城小居、 凯莱帝景花园、美领居、新希望大厦	赵蔚、李飞
37	航空花园、牡丹名邸、梓桐苑、桐梓林北路3号院、 阳光苑、金地贝福里、中成市场、天府南苑	丁婷婷、付珍
38	英联国际商务中心、上善国际、天府汇城、国航世纪中心、 科华天成、玫瑰园、玉林嘉苑、玉苑公寓	杜洪跃、孙小平
39	潮福苑、武新花园、星悦领地、怡泰花园、中华锦绣、锦溪小区、 正成·城市乐章、榕苑、晏苑公寓	张黛晗、夏安林
40	果堰小区、兴元嘉园、竹韵天府、嘉楠美地小区、成通小区、 草金东路48号院、龙锦四区、清水苑、祥福苑	晏开华、蒋连兵
41	花香庭院、万福苑、杜鹃花园、西武家园、清荷苑、 诚品上院、花样年·花好园、金双楠一期	蔡承宇、何开龙
42	金双楠二期、半边街新居小区A、B区、花木林小区、富邑华庭、上水花苑、 正成·金楠尚府、顺江新苑A区、驿鑫乡卿城、顺江新苑B区	赖志华、徐成
43	山南家园、武青嘉苑、银杏苑二期、金辉枫尚、星语双城、 君雁.金梧桐、上道西城、时代锦绣、华都星公馆	李小龙、杨海英
44	都市美邸、艺墅花乡、百丽大厦、亿年大厦、银谷基业、牡丹公寓、新材大厦、 南方福苑、米兰风度	杨选兰、梅琰东
45	天乐嘉苑、交通厅宿舍、阳城大厦、蜀汉公寓、611所项目、 锦和名邸、蜀光苑、天朗锦邸、小天西街六号	马新勇、李瑞军
46	春江花月、一江城花、汇锦公寓、教师公寓、彩虹花园、国嘉南苑、 晓天芳苑、南桥花苑、新天竺园	李茂碧、胡淳
47	武侯南苑、天亿大厦、南河苑、城南世家、高速大厦、傲仕门、 正成商翼、建川黉门公馆、武侯名苑	魏翠、陈家喜
48	江安河畔小区、锦上南庭、陆坝新型社区、美丽点会所、 合力达新锐、新苗新居小区、景泰绿岛、新苑三期	郭进华、唐春梅
49	金江明珠、映月大家、交大花园武侯小区、正基城市主场、邻里中央、吉春苑、 城市别墅一期、武侯别墅丽园、红泰绿洲金景园	陈景超、李建明
50	双楠锐派、城楠映象、中央花园新城市别墅R区、颐和雅居、双景秀庭、民乐园、 园中苑、金钻二期、尚房国际公馆	杨众勤、赵美成
51	领秀别墅、中央花园三期、精装版二区、金钻一区、临河别墅、晋阳银座、 中央花园精装版一区、沙竹苑、清沙苑	余莉、刘志廷
52	晋源彩庭、交大花园清水河小区、喜宇天宇别墅、中央花园一期、名流花园、 翠堤春晓、中央花园二期、西郡香林	徐义全、王海龙
53	皇家别墅、红运花园园中园北苑、红运花园馨苑、水润缇香、红运花园佳苑乐苑、 红运花园园中园东苑、红运花园园中园西苑、中央花园四期	石永祥、吴华
54	红运花园园中园南苑、长盛续锦小区、吉福新苑、红运花园瑞苑、红运花园吉苑、 红运花园祥苑、红运花园怡苑、红运花园慧苑	江燕、陈建林
55	金楠缤纷、交大庭院、龙湖金楠时光、金钻二区、吉福庭院、龙湖金楠天街、 西城锦绣、交大花园广厦小区、铜锣湾	赖金沙、李春雨
56	橄榄苑三期、清风晓筑、金林俊景、晋源彩庭博派、 雷迪波尔城市花园、互盛佳苑、解甲园、泰逸家园	罗洁、刘丽
57	吉馨苑、海天阁、皇家花园公寓区、瑞泰锦城小区、云湖阳光、 楠雅阁、蓝光金楠府、双楠格调	王东海、王黎敏
58	格林楠梧桐、会所金澜苑、万贯商城、东方职大、吉绿苑、 新城市别墅、双楠偶寓、凯悦新城	王晓莉、王静
59	香月楠岸、泰庄花园、百乐佳苑、索尔国际、谊苑一期、教师公寓、 双楠谊苑二期二区、双楠谊苑二期	龙堂凤、谢兴全
60	同乐苑、桑瑞大厦、时尚星座、园丁园、置信花园、楠宝石、富港花园、双楠花园、双楠家园	谢蓓、张丽华
61	碧云天、卫雅苑、月光琉域、锦宏宝润苑、安居花园、百草苑、巴黎阳光、名都苑、菊园	姜多、廖建平
62	双楠府邸、龙门公寓、高升瑞景、罗马假日广场、风尚国际锦屏苑、富都苑、罗浮世家、锦阳阁	康先泽、谢陶钧
63	城南国际、四季花城、百花庭园、百花邨、隐庐巷上生活馆、 花一新巢一二期、风华庭、双楠华苑、南极地	刘锦、伍三明
64	双楠水岸、瑞金广场、金地花园、紫藤花园、南村公寓、 新空间花园、森桦苑、百花郦都苑、纳米爱邸	唐洪兵、秦剑崑
65	蜀馨苑（A区、B区）、新景观、蜀馨苑、雅然居、爱家特区、康河郦景三期、嘉华园、 卫居苑、康河郦景一二期	罗诗阳、员林
66	川航佳园、高升桥东路28号、左邻右舍、城南商住楼、景宏雅居 、锦江公寓、戎居园、华达商城、美墅云间	陈鹏伟、徐红强
67	棕北公寓、华西大厦、科学路小区、大学路10号、万兴苑、牡丹名苑、一鑫居、棕南甲区	庄振西、田长松
68	棕南乙区、首航欣程、盘谷花园、华宇蓉国府、棕北国际、亚太广场、大陆国际	刘旭奔、余明忠
69	新世纪花园、万高都市欣城、棕南俊园、花样年华梦想家、 数码科技大厦、SOHO沸城、棕南公寓、普利大厦	姚瑶、杨润春
70	平安财富中心、时代数码大厦、阳光花园、力宝大厦、华西坝园区生活区、汇日·央扩国际广场、伊顿社区、美丽人生	刘强、罗红军
71	威斯顿联邦大厦、A世界、成都来福士广场、金三角、佳顺苑小区、 棕港公寓、棕北小区、人行宿舍、保利中心住宅LFOT	张荣国、鄢正超
72	新棕北、弘福苑小区、南谊大厦、雅典国际社区、临江名居、红星苑、 锦宏骏苑南区、莱茵河畔、锦江国际	李晓东、彭陵辉
73	南岸一家、凯莱国际寓所、锦江新园、锦江花园城、南河苑、 时代100、樱花假日、海德花园、新锦江	张利俊、李川
74	海会花园、廊桥乐章、摩卡筑、新时空公寓、学府花园、纯真年代、 棕榈花园、和信派都、四川大学青年教师公寓	杨虎、郭东梅
75	府河竹苑、棕南苑、青年家园、蓝色加勒比、中海格林威治城、 共和村商务楼5号、正黄上岭、好望角商业文化广场	陈静、王伦

附件：2

　　巡查内容记分情形

一、信用记分情形

　　1.未按规定公示物业管理相关信息的(包括公开办事流程、收费标准、服务等级标准、三级投诉电话等)

　　2.未按规定建立公共突发事件应急预案的

　　3.未建立健全并落实安全生产责任制、安全生产教育培训制度、安全生产规章制度或操作规程的

　　4.未按规定建立管务公开栏、信息查询台以及业主意见箱的

　　5.未按约定对物业服务专业分包单位进行监督管理，或者疏于管理的

　　6.未按规定选聘具有相应资质的专业服务机构从事小区维保工作的

二、非信用记分情形（减分）

　　1.主出入口未悬挂物业服务机构铭牌的

　　2.人员、车辆进出未实行询问登记制度的

　　3.小区出入口门岗无相关值班记录、交接班记录的

　　4.小区出入口门岗相关值班记录、交接班记录不完整的

　　5.未建立完善的保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度的

　　6.值班室、监控室、门卫室脏、乱、差的

　　7.主要路口未设有明显道路导视标识的

　　8.物业服务人员未挂牌服务的

　　9.未建立并落实投诉受理、处理和回访制度的

　　10.定期未开展业主满意度调查的

　　11.未按规定与装修人签订《装饰装修管理服务协议》，并对装修方案进行审核的

　　12.未开展电梯安全、消防、防汛、公共事件等应急预案演练的

　　13.未按照规定或约定公示公共收益收支情况的

　　14.未开展业主开放日活动的

　　15.未协助相关部门开展犬只管理、狂犬病防治等工作，建立建筑区划内犬只档案的

　　16.未运行“武侯物管”网站的

　　17.未建立完善的档案管理制度的

　　18.未建立分类、易查物业档案的

　　19.未建立分类成册、查阅方便物业服务档案的

　　20.投诉记录不完善的(投诉人基本信息、投诉时间、投诉事项、处理情况、回访情况)

　　21.未建立并落实24小时报修服务受理、处理和回访制度的

　　22.报修服务受理、处理和回访记录不完整的

　　23.满意度调查有效问卷覆盖率低于已入住户数的80%的

　　24.未建立健全消防安全管理制度的

　　25.未建立装饰装修管理服务制度的

　　26.未建立有共用部位、共用设施设备台账的

　　27.未规范建立业主装饰装修管理分户档案的

　　28.绿化养护作业无记录的

　　29.绿化养护作业记录不完整的

　　30.项目经理每年进行业主上门访问覆盖面低于总户数10%的

　　31.客户经理每季度进行业主上门访问覆盖面低于责任区域总户数20%的

　　32.未制订绿化养护工作制度、作业程序、绿化养护计划的

　　33.未建立以物业服务企业或物业管理项目为单位的文明志愿服务队，广泛吸收和发展业主志愿者的

　　34.装修现场巡查记录不完整的

　　35.未按照物业合同约定配置物业服务力量的

　　36.未进行装修现场巡查的

　　37.安全防范重点区域、重点部位未设置防盗设施的

　　38.重点区域、重点部位无巡查记录的

　　39.未确定安全防范重点区域、重点部位的

　　40.危险区域未设置安全提示、警示标志，未采取安全防范措施的

　　41.地面非停车区域未设禁停警示标识的

　　42.公共雨、污水管道未疏理，有杂物的

　　43.建筑区划内杂草、杂物未清理的

　　44.疏散通道和安全出口被占用、堵塞的

　　45.生活垃圾池或垃圾中转房(站)、垃圾桶垃圾外溢的

　　46.垃圾桶外观破损严重的

　　47.塑料垃圾桶未加盖的

　　48.未协助相关部门开展流动人口管理、计划生育、禁毒防毒、人口普查、环境综合治理等方面工作的

　　49.未在建筑区划内刊播展示“讲文明 树新风”公益广告，大力倡导以文明礼貌、助人为乐、爱护公物、保护环境、遵纪守法为主要内容的社会公德的

　　50.建筑区划内绿化带大面积枯死、裸露的

　　51.电器线路私搭乱接的

　　52.未对被破坏的绿化带采取防护隔离措施的

　　53.消防安全宣传工作开展不明显的

　　54.重点区域、重点部位巡查记录不完整的

　　55.路灯、楼道灯、风口等有蜘蛛网、有积尘的

　　56.共有部分玻璃污渍和灰尘未清理的

　　57.建筑区划道路、广场、绿化带有垃圾、积水的

　　58.电梯轿厢内未张贴检验合格证、乘客须知、应急救援电话等信息的

　　59.电梯安全设施不齐全，通风、照明及应急呼叫存在故障的

　　60.建筑物立面、电梯前室、电梯轿厢、楼道、屋面等区域乱张贴、乱涂画，污渍明显的

　　61.楼梯、走廊有垃圾、有积尘、有蜘蛛网的

　　62.建筑区划内未设立楼栋、单元导向标识的

　　63.监控室无人值守的

　　64.监控室值班、监控异常情况及处置、监控设施的运行管理、故障报修和维修无相应记录的

　　65.监控室值班、监控异常情况及处置、监控设施的运行管理、故障报修和维修记录不完整的

　　66.未定期开展消防安全检查的

　　67.发现安全隐患，未进行整改的

　　68.消火栓(箱)、灭火器配置不符合规范要求的

　　69.未定期巡查消火栓(箱)、灭火器的

　　70.未建立共用部位、共用设施设备定期检查、运行维护、维修保养制度的

　　71.设施设备的运行管理、巡检测试、检验检测、维护保养等记录不完整的

　　72.未按规定配备突发事件处置所需的应急物质和器械的

　　73.突发事件处置所需的应急物质和器械配备不符合规定要求的

　　74.绝缘、计量、操控等专业维护器具配置不齐全，并未按规定检测的

　　75.设施设备维护责任人未明确的

　　76.设施设备状态标志不齐全、不规范，危及人身安全的设施设备未设置明显警示标志和防范措施的

　　77.设施设备房(间)脏、乱、差的

　　78.消防控制室无人值守的

　　79.消防报警、消防控制室值班，以及消防设施的运行管理、故障报修和维修无相应记录的

　　80.二次供水无水质检验报告的

　　81.生活用水泵房存在污染隐患或存在积水、浸泡现象的

　　82.二次供水操作人员无健康合格证的

　　83.二次供水水箱未上锁的

　　84.地下停车场和楼道的安全导向灯未工作的

　　85.地下停车场未设置导向标志的

　　86.设施设备机房(间)未设置了挡鼠板、捕鼠器等防鼠措施的

　　87.发电机房备用油料不符合规范的

　　88.设施设备维护责任人相关信息未上墙公示的

　　89.设施设备房(间)未配备消防设施的

　　90.设施设备房管理制度、设施设备运行管理规程、设施设备维护保养作用规程、突发事件应急预案，以及设备系统图、应急预案流程图等未张贴上墙的

　　91.消防报警、消防控制室值班，以及消防设施的运行管理、故障报修和维修记录不完整的

　　92.设施设备房(间)未实行进出登记的

三、非信用记分情形（加分）

　　1.物业服务企业或物业管理区域建立党组织，党组织作用发挥明显，党建工作有序开展的

　　2.积极开展物业管理主题年活动，活动要求落实到位，记录完整的

　　3.在物业管理活动中广泛应用互联网等现代科学技术手段，成效明显的

　　4.紧扣“奉献、友爱、互助、进步”的志愿服务精神，开展扶贫帮困、扶老助残、便民利民、邻里守望等志愿服务活动的

　　5.获得业主大会公开表扬的

　　6.推广使用邮件智能投递、新能源汽车智能充电、生鲜配送、自动充值缴费等智能自动设施，基本满足业主使用需求的

　　7.购买物业管理公共责任险等相关商业保险的

　　8.定期召开业主或业主委员会沟通会的

　　9.业主满意度调查引入第三方测评的

　　10.物业服务人员着装统一、挂牌服务、待人热情，工作状态和精神面貌较好的

　　11.主出入口配置便民推车，配备雨伞，提供借用服务的

　　12.物业服务中心设有客户休息区，提供报刊、茶水、小型维修工具借用服务以及配备针线包、应急药物的

　　13.根据业主需求提供特约服务，特约服务项目在5项以上的

　　14.设有轮椅通道、扶手、缘石坡道等无障碍设施，管理、使用情况良好，标识完好、醒目的

　　15.倡导“垃圾减量分类”，设置分类垃圾桶，垃圾分类效果明显的

　　16.主出入口设有小区平面示意图的

　　17.设施设备机房(间)环境整洁、划线明显、吊牌和铭牌齐全、温馨提示到位。