案例：物业服务合同纠纷中的举证责任

　　【案例分享】物业服务合同纠纷中的举证责任

　　案情简介

　　A物业公司与某小区建设单位签订了《前期物业服务合同》，约定由A物业公司为小区提供物业服务。李某是小区的业主，拖欠了两年物业费没有缴纳，A物业公司多次催讨未果，遂将李某起诉至法院。A物业公司提交了前期物业服务合同、物业服务资质证书、催缴单等材料。

　　被告认为：物业公司服务不到位几乎是没有服务，并且其提交的材料不足以证明其提供了合同约定的服务内容，还需要举证证明其提供的物业服务的具体内容，包括保安、清洁、物业维修养护记录、绿化维护记录等资料，证明其全面实际履行了合同义务。

　　根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，故应当由A物业公司举证证明其服务到位。

　　我们再来看一下以下法院判决：

　　一审法院意见：

　　A物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》真实有效，对业主具有拘束力。A物业公司按约提供了物业服务，李某理应按约及时支付物业费，李某未按约交纳物业费已构成违约，按合同约定应当支付相应滞纳金。李某在案件审理中虽然指出物业服务存在多处不足，但未能出示任何证据予以证实。法院不予采纳，故判决支持了A物业公司的诉讼请求。

　　争议点：物业公司是否应当对前期物业服务合同的履行负举证责任?

　　一般合同纠纷中的举证责任法律适用

　　1、《民事诉讼法》第64条：“当事人对自己提出的诉讼请求，有责任提供证据”。即“谁主张，谁举证”的一般举证责任原则。

　　2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。

　　物业服务合同的特殊性

　　要弄清物业服务合同中的举证责任，我们先要分析合同性质。物业服务合同属于继续性合同，是指债的内容、非一次性给付即可完结，而是继续地实现，总债权取决于给付时间的长短。

　　并且物业服务合同里约定的内容非常多，包括对房屋共用部位和公用设施设备的日常管理和维修养护，对小区公共秩序的维护、小区的清洁和保安服务、绿化养护管理等综合管理服务。其中涉及各种专项合同内容和维修记录表等资料文件。

　　因此，如果物业服务合同的举证责任单纯的按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》进行套用的话，要求物业服务企业对其履行物业服务合同承担举证责任，会加重物业服务企业的举证责任，影响责任分配的公正性。

　　业主举证的合理性

　　物业服务合同的性质决定了合同不是一次履行完毕的，而是随着时间的推移而持续进行。因为履行方不可能将合同履行的每一时刻都予以记载，这也不符合继续性履行合同的习惯。

　　因此，将部分举证责任转移于到业主方，即由合同的相对方承担合同没有履行或者瑕疵履行的证明责任。这种举证责任的转换虽然没有明确规定在各地高级人民法院的指导意见中，但因其考虑到继续性合同的特殊性，同时也是出于对证据距离远近的考量，从而在司法审判实践中普遍适用。

　　在物业合同纠纷案件中，如果要求合同履行方举证其全面适当地履行了全部合同义务，在事实上很难实现。相反，如果要求接受履行方来证明对方没有适当履行合同则相对较为容易。

　　总结，尽管法律实践中一般是由业主方对物业服务的瑕疵进行举证，但为了避免风险，物业公司在日常服务中可以做一个记录，比如做好门卫值班记录，值班记录主要用以证明有人值守;做好保洁绿化记录，证明对小区环境的维护等等，这样能够更好的保障物业方的权益。

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篇2：小区开发商遗留问题引发纠纷，拒缴物业费

　　小区开发商遗留问题引发纠纷

　　--能否作为拒缴物业费的理由

　　[案情简介]

　　原告某物业公司诉称，原告原系为被告居住的某小区提供物业服务的物业公司。在原告为被告提供物业服务期间被告应按照政府部门核定的物业管理费，按建筑面积每平方米0.8元的标准支付物业管理费，公共用电另计，但被告却自20**年12月起拖欠原告的物业管理费及原告为其代缴的电费、水费。经原告多次上门催收及张贴小区公告的形式催缴，被告仍不缴纳。被告杨某某辩称，原告所述不实，被告是交了物业服务费等费用的，只是被告不可能保留所有缴费票据，且原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。同时，即使被告没有缴纳部分费用，过错也不在被告，原告收费后不出具正式发票，被告有权拒交。从20**1年开始被告发现自己房屋墙体存在长期漏水等情况，被告多次向原告要求进行维修，原告一直没有来维修，亦没有通知第三人来维修，原告的行为违反了其作为物管公司的法定义务。请求驳回原告的诉讼请求。

　　[法院审判]

　　20**年1月25日，原告与某小区的开发商某某置业有限公司签订了《某物业管理委托合同》，合同第三条约定：乙方(原告)提供服务的受益人为某物业全体业主和物业使用人，某物业全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同第二章系委托管理事宜，第四条约定：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，......。第五条约定：共用设施、设备的维修、养护和管理，......。第十四条约定：负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务;2.水、电、气代收费用......。第三章委托管理期限，第十七条约定：委托管理期限为三年。自20**年1月25日起至20**年1月24日止。20**年4月28日，原告与被告签订了《管理公约》，第二条第(二)款第8项约定：业主必须在每月5日前到物业管理公司交纳管理费、水电气费以及其他费用。管理费、水电气费按月缴纳，......。第三条第(二)款第1项约定：原告负责小区内公共设施及设备的维修、养护。20**年7月1日接管小区物业服务以来，数次接到被告反映家中存在漏水现象。同月20日，重庆市江北区某小区业主委员会出具《证明》：被告因与原告发生纠纷，在业委会成立后要求业委会协调解决。证明中还记载，被告称其20**年1月发现房屋出现了诸多质量问题，向公司工作人员曾某某、赖某某反映，公司一直未予以解决。由于漏水严重及时间较长，造成了被告的家具和装修严重损毁。

　　法院审理认为，原告系某小区开发商在业主、业主大会选聘物业管理企业之前选聘的前期物业管理企业、并与被告签订了《管理公约》，原告对某小区进行物业管理符合相关物业管理法规的规定，原告与被告的物业管理服务关系成立。《某物业管理委托合同》到期后，原告仍向被告提供了相关物业管理服务。原告对小区共用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动以及代交水电费的行为、表明其履行了物管企业的主要管理义务。被告作为小区业主，与原告签订了《管理公约》，接受了原告的物业服务，

　　据此，法院判决如下：

　　一、杨某某于本判决生效之日起10日内支付重庆麦某某物业管理有限公司物业服务费(含电梯费)818.95元。

　　二、驳回重庆麦某某物业管理有限公司其他诉讼请求。

　　[律师点评]

　　本案所涉及的问题是，被告抗辩认为：其房屋墙体存在长期漏水等情况，又多次向原告要求进行维修，原告一直没有来维修，亦没有通知第三人来维修，这种抗辩能否作为拒缴、缓缴、减缴物业费的理由。答案是否定的。因为被告所称的漏水部分是在被告的专属的房屋内，其维修的责任不在原告的物业服务范围，故被告该辩解理由不能成立，法院不予采纳。

　　其实，还可以从合同相对性的角度来理解这个问题，与被告签订商品房买卖合同的主体是房地产开发商，所以，房地产开发商应当负责被告房屋的质量问题。

　　当事人可以就此事宜起诉房地产开发商要求进行赔偿，其依据可以是侵权纠纷或者合同违约纠纷，而无论如何，起诉物业服务公司是缺乏理由的。

篇3：相邻业主通风问题纠纷

　　相邻业主通风问题纠纷

　　案情介绍：

　　原告王某住在西城区一个临街巷内，住房是一砖木结构的平房，于王某相邻的刘某因为要开一家粤菜饭馆，他便安装了一个大型油烟机，其排烟口设置在自己的房顶上。王某的住房一侧窗户恰好与刘某安装空调冷气机的墙体相邻，两者相距约有1米，中间形成一条窄道，虽不走人，但一直是王某家一层住房主要的通风通道 。

　　刘某的粤菜饭馆正式营业后，王某发现二层房间里总有股油烟味 ，且一旦开户通风，油烟味更大。查找原因，王某发现原来是刘某的粤菜饭馆厨房的油烟排放口离自己家二层窗口太近，只要油烟机一开，就会有油烟窜进王某的房间里。王某找刘某商量解决油烟排放问题，刘某置之不理。不得已，王某只好向法院起诉，要求刘某改建油烟机的排放口，赔偿精神损失人民币500元。

　　审理：

　　某区人民法院受理此案后先主持双方进行调解但因双方分歧较大，调解无效，人民法院判决如下：

　　被告刘某的粤菜饭馆排放废气的行为以构成对原告王某合法权的损害。根据《中华人民共和国国民法通则》第十八条的规定： "不动产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活、团结互助公平合理的精神，正当确处理通风、通行等方面的相邻关系。给相邻各方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失"，法院要求被告刘某，停止使用粤菜饭馆的空调器、排油烟机，直到进行相应处理、不影响原告通风为止。

　　判决宣告后，双方当事人都表示服从该判决。

　　分析：

　　本案涉及到相邻关系中的几个方面的不同问题。相邻关系，从权利的角度可称为相邻权。所谓相邻权，是指两个或两以上的不动产所有人或占有人、使用人、收益人，因一方对自己所有或占有、使用、收益的不动产行使所有权或占有、使用、收益时，享有的要求对方给予必要便利的权利。

　　正确的处理相邻关系，必须遵守《民法通则》第八十三条规定的"有利生产、方便生活、省事、团结互助、公平合理"的原则。这些原则，既是相邻各方正确行使相邻 权、妥善处理相邻关系的原则，同时也是人民法院正确处理相邻纠纷的原则。

　　本案中主要涉及相邻 关系的下列几个方面：

　　1、相邻通风

　　相邻通风权是指房屋的所有人或使用人所享有通过门窗保证其室内与室外空气的流通和正常开关窗户进行室内外空气交换的权利。在实践中，相邻 一方的下列行为应视为是对他方通风权的侵犯：

　　1)因相邻一方建造房屋或其他设施时未与相邻他方的窗户保证适当距离、相距太近而使相邻他方室内空气通风不畅;或阻挡了相邻他方之窗户而使其无法通风的。

　　2)因相邻一方的树枝等延伸到相邻他方窗前，阻碍相邻他方室内空气流通的。

　　3)因相邻一方长期存在的原因而迫使相邻他方无法正常开启窗户，如相邻一方在靠近相邻他方窗户处修厕所，设置畜栏或在他方窗下推放垃圾等;或相邻一方不断制造异味，排放污浊空气、冷气、热气、有害气体，致使他方只好紧闭窗户。此类情况如相邻 一方的行为超过国家规定标准，则可按环保问题引起的相邻关系纠纷处理，如不够国家规标准的相邻一方的不良行为，可按侵犯相邻 他方通风权来处理。

　　2、相邻关系的相邻环保关系

　　相邻环保关系中的相邻双方因环境问题发生的权利、义务关系，即相邻一方在自已疆界内经营工业或行使其他权利时，对另一方负有的，可请求其采取必要的防止污染周围环境、危害人身、财产安全的义务和另一方对其疆界外的人享有的，可请求采取必要的防止污染环境措施的权利的关系。通常业主、住户个人因相邻而发生的纠纷，主要是由于噪声、油烟、有毒物、放射物修建厕所、畜栏等散发的臭气引起的，我国对于相邻环保关系没有具体规定，但在《民法通则》中有对于环境保护问题民事责任的规定。

　　点评：

　　物业管理公司在处理相邻关系时只有相协调、调解的义务和责任，物业管理协调、调解不成的，应该由当事人向政府主管部门请求行政处理或直接按照法律程序诉讼或仲裁。

篇4：建筑施工企业内部经济纠纷调解、仲裁办法

　　建筑施工企业内部经济纠纷调解、仲裁办法

　　1.总则

　　(1)为即使处理企业内部核算单位之间的经济纠纷，促进公司生产经营活动的正常运行，依据有关法律、法规和公司规定。制定本办法。

　　(2)内部经济纠纷的处理，应坚持以自愿协商解决为主，调解或仲裁为辅和先调后裁、一裁终局的原则。

　　2.调解、仲裁组织

　　(1)公司成立经济纠纷调解仲裁委员会(以下称委员会)，法律事务部负责日常业务管理工作。

　　(2)属于业务系统管理范围内的经济纠纷，如内部核算单位之间发生争议协商不成时，应根据当事人的请求，由系统工作委员会负责调解。若调解成立时，其调解书或纪要对一方或双方当事人具有约束力。

　　(3)系统工作委员会调解不成时，可由当事人申请公司仲裁，法律事务部负责组成临时仲裁庭对其进行仲裁。

　　(4)根据纠纷的性质，由法律事务部牵头组织施工管理部、经营管理部、财会部，物资管理部、设备管理部等职能部门联合组成临时仲裁庭，并对仲裁全过程负责。

　　(5)领事仲裁庭一般由4人组成，其中主裁人、仲裁员2人、秘书1人。

　　(6)一般纠纷(10万元以内)由委员会委员担任主裁，10~50万元的纠纷由委员会副主任担任主裁，50万元以上的纠纷由委员会主任担任主裁。

　　3.仲裁范围

　　(1)各单位部门之间发生的与生产经营管理有直接关系的经济合同纠纷都在受理范围内。

　　(2)未按规定办理仲裁申请手续或事实证据不清、申请要求不明的纠纷，均不予受理。

　　(3)公司与内部核算单位之间签订的《经济承包责任书》纠纷、职工与单位或负责人之间的劳资、行政等纠纷，应按公司有关规定解决，不在公司内裁委员会仲裁范围内。

　　4.仲裁程序

　　1)申请

　　(1)发生纠纷时，当事人向仲裁委员会提请仲裁，必须递交仲裁申请书，并按照被申请人人数提交副本。

　　(2)仲裁申请书必须具备下列内容： ①申请人、被申请人姓名或名称。

　　②仲裁请求事项和依据的事实与理由。

　　③证据及证据来源。

　　2)受理

　　(1)法律事务部收到《仲裁申请书》后，审查是否符合规定，并在3日内决定是否受理。

　　(2)决定受理后，即提请公司件仲裁委员会主任授权组成仲裁庭，并在收到申请后七日内向被申请人通知并送达申请书副本。不受理时即行通知申请人并说明理由。

　　3)答辩

　　被申请人受到仲裁书副本后，应在7日内提交《答辩书》和有关证据材料。被申请人拒绝答辩或不提供证据时，不影响仲裁程序。

　　4)调查

　　内裁庭应当认真审阅当事人双方提供的书面材料，核实证据，并在立案后半个月内完成调查研究、取证、鉴定勘验等工作。

　　5)仲裁前的调解

　　调解由主裁根据当事人双方自愿的原则进行。一般只进行一次，调解成立即制作“调解书”经双方签章后结案。调解不成即实行仲裁。

　　6)仲裁

　　(1)内裁庭提前五日书面以书面形式将仲裁时间、地点通知当事人和其他参与人，当事一方拒不到庭，可以缺席仲裁。

　　(2)申请人、被申请人进行陈述并出示证据，内裁庭成员进行评议并作出裁决。在休庭后一周内向当事人和有关单位送达《仲裁通知书》，并解散仲裁庭。

　　5.仲裁效力与执行

　　(1)已送达的一般案件的《裁决通知书》为最终裁决，一方或双方当事人应在收到通知书后10日内按要求履行裁决意见。

　　(2)对于特殊案件和重大案件的裁决，当事人不服裁决结果时，可在收到通知书后5日内向公司内裁委员会主任书面提交《仲裁复议申请书》，由公司内裁委员会主任授权委派人员组成新的内裁庭并在10日内完成“复议”，并送达《仲裁复议通知书》。5日内提交复议申请书的，按《仲裁通知书》执行。

　　(3)如不服裁决或复议，并在半个月内拒不履行义务的单位或个人，由公司法律事务部通知财会部，从该单位的银行账户或其他费用中划拨、结转。对因此而继续违纪违规、寻衅报复或致使损失扩大的单位和负责者，法律事务部提出具体意见报请公司按程序决定处理。

篇5：矛盾纠纷排查化解管理制度

　　矛盾纠纷排查化解管理制度

　　一、切实抓好班主任的班级管理工作，做好思想教育工作促进学生转化，能通过对班级的管理，发现学生之间存在的矛盾纠纷，及时把矛盾纠纷消化在萌芽状态，防微杜渐。

　　二、学校成立心理咨询室，让学生把烦恼、不快，甚至是暴力倾向的言行得到释放，充分发挥心理辅导员的作用，使学生心理阴影得以驱散。

　　三、科任教师也要在学生的接触中，善于发现矛盾，积极参与和配合班主任化解学生矛盾纠纷。

　　四、门卫管理员要对出现的学生矛盾纠纷现象及时阻止，如制止不了要及时报告班主任，心理咨询员、校领导，争取事态得到有效控制。

　　五、思想道德教育工作和三生教育必须提前介入、干预，让学生明确学习阶段的目标，明白求知的重要性，从而有效化解学生中许多矛盾纠纷。

　　六、学校定期开展法制辅导员和警校共育的法制课，上好三生教育课，懂得珍爱自己和他人生命。

　　七、学校要坚持定期或不定期对学生携带管制刀具的清理和收缴，防止学生伤害事故发生，杜绝重特大恶性事故和群众性伤害事故的发生。

　　八、学校不但要发挥好自身排查纠纷的功能，同时也要发挥好联系家庭和社区的作用，建立家校联谊制度，充分调动家校联谊制度的功能，来化解学生矛盾纠纷排查和化解。