小区业主大会所有权纠纷上诉案

　　上海环亚实业总公司诉上海市虹口区久乐大厦小区业主大会所有权纠纷上诉案

　　(20**)沪二中民二(民)终字第1908号

　　上诉人(原审被告)上海环亚实业总公司。

　　法定代表人张甲，总经理。

　　委托代理人陈贤智，上海市理诚律师事务所律师。

　　委托代理人陈皓，上海市理诚律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告)上海市虹口区久乐大厦小区业主大会。

　　法定代表人张乙，负责人。

　　委托代理人梁伟，上海市外滩律师事务所律师。

　　委托代理人张君毅，上海市外滩律师事务所律师。

　　上诉人上海环亚实业总公司因所有权纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(20**)虹民三(民)初字第833号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人上海环亚实业总公司(以下简称环亚公司)的委托代理人陈皓、被上诉人上海市虹口区久乐大厦小区业主大会(以下简称业主大会)的委托代理人张君毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明，1995年8月5日，上海虹口商业房地产经营公司(案外人)作为甲方与环亚公司作为乙方签订了《拆迁补偿协议书》，约定：乙方被拆迁的房屋及构筑物于中山北一路某号，经核定拆除的建筑面积为2,100平方米;经双方协商，根据拆一还一原则，大楼建成后，1至2层约1,600平方米作为产权补偿，地下室400平方米作为使用权补偿归还乙方。20**年1月5日，上海虹口商业房地产经营公司(案外人)作为甲方与环亚公司作为乙方签订了《关于交付中山北一路某号久乐大厦补偿用房的协议》，约定：由甲方交付乙方的商场位于中山北一路某号的一层和二层，一层691.36平方米，二层910.39平方米;甲乙双方共同办理交付房屋的产证手续，直至手续完备;办理产证的所需费用，由乙方自行负担。20**年3月1日，环亚公司取得上海市中山北一路某号底层、二层房屋的产权，系争房屋底层建筑面积691.36平方米，二层建筑面积910.39平方米。环亚公司未支付过系争房屋的维修资金。

　　20**年9月15日，业主大会就是否向法院起诉环亚公司追讨维修基金征求全体业主意见，表决结果为：应到业主80人(户)，其中同意78人(户)，弃权2人(户)，该表决结果显示超过二分之一以上业主均对起诉环亚公司表示同意，会议决定由业主大会代表业主提起相关诉讼。现业主大会起诉至法院要求环亚公司向业主大会交纳中山北一路某号久乐大厦底层、二层维修基金人民币(以下币种均为人民币)62,227.99元。

　　原审审理中，业主大会表示环亚公司关于系争房屋的拆迁补偿协议系1995年签订的，故适用2000年12月31日之前的每平方米的建筑面积成本价1,198元来计算，故变更诉讼请求环亚公司向业主大会交纳中山北一路某号久乐大厦底层、二层维修基金57,566.90元。环亚公司表示认可业主大会对于维修基金的计算方法，但因业主大会主体不符，且超过诉讼时效，故不同意业主大会的诉讼请求。双方各执己见，无法调解。

　　原审法院经审理后认为，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。现环亚公司未缴纳维修资金，理应按照相关规定缴纳。根据法律的规定业主大会有权依照法律、法规以及管理规约，主张权利。而缴纳维修资金的义务系由法律、法规予以规定，系业主的法定义务，并非系业主大会与业主基于债权关系而形成的债务，故对于维修资金的催讨不适用诉讼时效的规定。因此环亚公司关于业主大会不符合诉讼法中规定的诉讼主体及业主大会起诉已超过诉讼时效的辩称意见，法院不予采信。业主大会收到环亚公司缴纳的维修资金后应及时存入维修资金账户。

　　原审法院据此作出判决：自判决生效之日起10日内，环亚公司应向业主大会缴纳上海市中山北一路某号底层、二层房屋的维修资金57,566.90元。

　　原审判决后，上诉人环亚公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人不符合民事诉讼主体资格，不是常设组织机构，也无承担民事责任的财产。业主大会享有要求侵权人停止侵害、排除妨碍、赔偿损失的权利，但并无提起诉讼的权利。上诉人20**年获得房地产权证，至被上诉人起诉亦有6年之久，被上诉人从未主张权利，其请求已超过诉讼时效，原审法院认为缴纳维修基金是法定义务不适用时效制度是错误的。上诉人与小区其他业主各自有入口完全分离，不使用电梯等设备，其他物业服务也自行完成。故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。

　　被上诉人业主大会答辩称：被上诉人是适格主体，有权提起诉讼。上诉人作为业主未缴纳维修基金，违反法定义务，侵害其他业主的权利，不应适用时效制度。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

　　本院认为，业主大会作为自治组织，管理全体业主的共有财产、共同事务，可以作为其他组织参加诉讼。业主大会具有社团性质，业主即是社团之社员，享有社员权，承担社员义务，其权利义务包含多种性质。业主大会作为全体业主的共有财产管理者，对房屋共有部分的维修和改良具有法律规定的权利。维修基金是法律规定的业主应当缴纳的款项，其用途就是对房屋共有部分的维修和改良。因此，业主大会要求作为小区业主之一的上诉人缴纳维修基金，这一权利基于业主是业主大会的社员，基于业主大会是房屋共有部分的维修和改良的管理者而产生，故这一权利并非是单纯的债权请求权，不是时效制度的客体，不应适用时效制度。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费1,355.69元，由上诉人上海环亚实业总公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长 卢薇薇

　　代理审判员 陈文丽

　　代理审判员 成　皿

　　20**年09月21日

　　书　记　员 仇祉杰

编辑：www.pmceo.Com

篇2：上海物业管理用房所有权纠纷案

案情:

原告:上海市长宁区仙霞别墅(785弄)业主管理委员会(以下简称仙霞别墅管委会) 被告:上海市房屋土地管理局 第三人:上海新城房产企业公司 上海市房屋土地管理局认定,上海市虹古路785弄门卫室(即仙霞别墅小区门卫室)系上海新城房产企业公司于1990年8月取得合法建筑工程执照后建造的。该门卫室建筑面积69平方米,结构为混合一等,层数为一层。上述事实有上海市规划局核发给上海市居住区第四开发公司(以下简称“四分公司”)(89)第156号及(90)第674号二份建筑工程执照、上海市私有房屋产权登记申请书、上海市房屋产权登记审核表等证据为证。被告根据《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条、《上海市城镇房屋产权登记暂行办法》第六条第一项的规定,于1994年4月4日向第三人核发了沪房长字第25880号房屋所有权证。原告于1997年1月28日知道被告向第三人核发了房屋所有权证。原告不服,于1997年3月26日向上海市长宁区人民法院提起诉讼。 原告诉称,上海市虹古路785弄门卫室系仙霞别墅小区公建配套设施,门卫室的产权应属于全体业主共有,且该小区全体业主在购买仙霞别墅商品房时,购买了小区建筑占地分摊面积,即系争的门卫室土地面积已由全体业主购买。被告将房屋所有权证核发给第三人是不合法的,请求予以撤销。

被告辩称,其向第三人核发虹古路785弄门卫室房屋所有权证认定事实清楚、证据充分,请求维持其核发的房屋所有权证。

第三人述称,全体业主在购买仙霞别墅商品房时,虽然购买了小区建筑占地分摊面积,但门卫室的房屋建筑面积并未被业主购买。被告根据建房执照核发房屋所有权是合法有效的,请求予以维持。

判决:本案在审理过程中,经当庭质证,原告对被告提供的二份建筑工程执照提出异议,认为被告核发房屋所有权证时依据的是(89)第156号建筑工程执照,而该执照的建筑物名称内根本没有门卫室,故被告核发房屋所有权证无事实依据。被告则认为其在核发房屋所有权证时依据的是(89)第156号及(90)第674号二份建筑工程执照,上海市房屋产权登记审核表内漏写了(90)第674号二份建筑工程执照。第三人对被告提供的证据均无异议,坚持其述称意见。

审理中另查明,“四分公司”从属于上海市居住区综合开发中心,“四分公司”无对外进行房屋销售的职权,为此,上海市建设委员会于1985年4月2日批准成立上海新城房产企业公司,该公司也从属于上海市居住区综合开发中心,可对外进行商品房销售。虹古路785弄门卫室1990年由“四分公司”建造,1991年8月20 日由上海市居住区综合开发中心将房屋调拨给上海新城房产企业公司。其后,上海新城房产企业公司申请办理房屋所有权证。

法院经审理认为,虹古路785弄门卫室属于“四分公司”建造仙霞别墅小区时一并提出申请构筑的小区配套设施之一,是该小区必需的物业管理用房,故该门卫室产权不应游离于仙霞别墅住宅的产权而单独核发。第三人因内部分工通过行政调拨取得仙霞别墅销售权,在出售仙霞别墅住宅后又受业主委托进行物业管理而继续占有、使用系争门卫室,法理上属于占有改定。因此,被告对第三人核发房屋所有权证缺乏依据。作出判决如下: 撤销被告上海市房屋土地管理局1994年4月4日核法全给第三人上海新城房产企业公司的沪房长字第25880号房屋所有权证。 本案受理费人民币一百元,由被告上海市房屋土地管理局负担。

评析:

本案是一起行政诉讼案,争议的焦点是物业管理用房的产权归属。首先,物业管理用房的产权归谁所有。为保障物业管理的开展,国家实行物业管理用房保障制度。《物业管理条例》第三十条规定:“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”物业管理用房是在房

篇3：两部司法解释--为妥善处理建筑物区分所有权及物业服务纠纷立规

　　两部司法解释--为妥善处理建筑物区分所有权及物业服务纠纷立规

　　《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共有19条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共有13条。这两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，具体包括业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等;物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等。

　　业主身份界定标准填补法律空白

　　“业主”是物权法第六章中的基础性概念之一，但法律没有对此作出规定。司法解释确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。

　　司法解释同时规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

　　物业不履行维修养护等义务业主告状法院支持

　　“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”这是最高人民法院24日公布的司法解释作出的规定。

　　进一步解决“住改商”纠纷

　　当前，因房屋“住改商”引发的纠纷较多，司法解释对此进一步作出规定，对审判工作予以指导。

　　司法解释对物权法作出了解释性规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”

　　破解物业服务欠费纠纷难题

　　欠费纠纷是物业服务纠纷的主要类型。司法解释作出明确规定，进一步破解物业服务欠费纠纷难题。

　　司法解释规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

　　车位、摊位等特定空间可认定为专有部分

　　在认定业主的建筑物区分所有权过程中，如何认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键问题。司法解释对此作出了规定。

　　司法解释规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

　　(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;

　　(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;

　　(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

篇4：建筑物区分所有权纠纷案诉讼一审答辩状

　　建筑物区分所有权纠纷案诉讼一审答辩状

　　答辩人：A总（个人信息）

　　住址：**市**区**

　　被答辩人： z先生（个人信息）

　　住址：**县**镇**村**路

　　答辩人现针对本案本诉纠纷的法律性质问题进行答辩。答辩人认为，本诉并非相邻通行纠纷，应属就建筑物共有部分的物权侵权纠纷。

　　我国物权法第84条规定，“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”。

　　相邻关系是指相互毗邻的两个以上不动产权利人在通行等方面根据法律规定产生的权利义务关系，相邻关系是相邻不动产的权利人行使其权利的一种延伸或限制。相邻关系的成立要件至少应包括以下三个方面：第一，相邻关系的主体为两个或两个以上的不动产所有权人、用益物权人或占有人；第二，相邻关系的客体为不动产本身；第三，相邻关系的内容应为对毗邻各方各自行使物权的延伸或限制。

　　本案本诉中，Z先生于起诉材料中诉称答辩人在门前安装了凸出1平方米多的防盗不锈钢栅栏设施，侵犯了其通行权，影响了Z先生的通行、增加了消防隐患、妨碍了装修进度及物品搬运并给其造成了经济损失。答辩人认为，即便Z先生所述属实，答辩人“在门前安装栅栏”，但该行为并非答辩人对自身房产专有部分所有权的行使，应属对建筑物的共有部分的使用。而依照我国物权法第70条、第83条，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3、15条的规定，建筑物区分所有权人对共有部分无权自行处置。既然如此，本案本诉纠纷作为相邻关系的前提并不存在，本案本诉部分非属相邻通行关系，应属建筑物共有部分的物权侵权纠纷，Z先生之相邻权未受侵犯。

　　本案本诉部分中Z先生提出的理由无法支持其诉求。因此，贵院可驳回ZZ于本诉中之诉讼请求。

　　此致

　　**市**区人民法院

　　答辩人：A总

　　20年 月日