住宅小区治理乱象的立法根源

　　住宅小区治理乱象的立法根源

　　-《物权法》对建设单位的职责规范错漏是小区混乱主要根源

　　现在的认识，往往把小区的治理乱象，归结为物业的乱作为、不作为，或者是业主行为的过激过度，由此把相关立法的缺失，主要指向《物业管理条例》。这些认识，遮盖了这些乱象的经济利益本质与法律本质。由此推演出的任何治理，都是治标不治本。

　　透过经济利益的得失，仔细辨别法律对小区各方的责权利的规范，可以看到，物权法对建设单位的行为纵容，是这些乱象中，最为重要的法律乱源。主要包含三大部分：

　　一、《物权法》对建设者交付物权责任的放任：

　　a) 小区建筑面积已经销售超过10% 、50%、90%后，建设单位仍可以以各种理由不向业主大会交付物业管理权，交付电、水、燃气等配套设施设备以及交付其他未分摊的共用配套(地下室、车库、会所、土地)，甚至永久地占有，甚至可以随意地转卖、抵押、担保、变更规划等来处置这些资产。

　　b) 这个行为的普遍存在，实际上是物权法对建设单位的物业交付环节的规范缺失造成的。这一方面使得建设单位事实上占有了业主的物权(70年产权占有30年50年，进行经营，就是变相侵占业主物权利益)，另一方面，也使得这些资产一直无法通过交付验证其质量，事实上侵犯业主物权。

　　c) 物权法对建设单位的物权获得，给与了“因建造”这样一个进入时间，但是，却没有给建设单位向业主大会的物权交付，规范一个确切的截止时间。只有对私人权属的交付，和一定的特殊资产的属性(道路、绿地)给与界定。

　　d) 没有退出的时间界定，就意味着这些资产权属就永远可以放在大产权证上，成为建设单位“待交付资产”，一个永远无法说清的属性的资产。这对前期物业、建设单位侵占业主权益打开“物权属性”的方便之门。

　　e) 于是对这些资产的维护管理的权利，业主大会、业委会与建设单位、前期物业之间就永远存在扯不完的皮。

　　f) 这些待交付资产，绝不是开发商想拥有的资产，开发商的目的是，无代价地长期经营这些资产，获得永续的出租经营好处，而不必承担资产所有者应承担的维修养护的业主责任。

　　二、《物权法》对使用者的物权维护责任的放任

　　a) 小区里的待交付资产，往往是小区的核心共用资产，如车库、地下室、物业管理用房、红线以内的代用地...或者是对小区的物业管理具有核心管控力的资产，如水、电、燃气机房、宽带机房、热水锅炉等等。

　　b) 开发商占有这些“待交付”资产，为前期物业随意经营这些资产，不接受业主大会管理与监督，不接受新物业的交接，储备了对抗的物质基础。

　　c) 小区本质上是一个长期消耗品，小区的消耗，源于自然损耗、使用损耗、意外损耗。其中使用损耗是主要原因。使用损耗是使用者造成的。

　　d) 《物权法》并没有规定使用者对物权维护的当然责任，还是把物业费看作是物权所有者的当然责任。虽然对承租人、使用人，规范了服从管理规约的基本要求，但没有对资产所有人与使用人之间的资产养护责任的传递，明确相互的责权利。由此，使用者可以不服从业主大会对其要求的维修责任承担，借口没有法定的责任关联。

　　e) 这个巨大的漏洞，结合上一条，对建设单位物权强制交付的环节缺失，导致开发商可以以“待交付”为名，长期占用业主共同资产，同时以不必接受业主大会管理，不必当然接受业主大会发出的物业养护承担分摊，而拒绝缴纳物业费。于是，在无成本占有，无养护责任下，肆意经营，长期侵占业主权益而无所顾忌。

　　f)物权法对使用者的当然维修责任的放任，使得小区业主维护自身共有收益的道路及其艰难。这一放任，使得业主大会希望通过经济杠杆治理非业主的资产滥用，没有合适的法律依据。使得业主的物权，继续遭受永久侵犯。

　　三、《物权法》对小区业主的共享生活权利的破坏

　　a) 小区除了是一堆水泥钢筋，更是“共享”生活资源的生活方式。业主们选择共同购买共同使用绿地、游泳池、车库、会所等配套，相互分担成本，共同获得高品质的生活享受。共享是小区(而不是别墅，不是农家院)这一生活组织方式的核心权利。是每一个业主的核心的、不可剥夺的权利。共享是建设单位向业主们销售的房产中的当然期权。

　　b) 《物权法》只看到了物的权利，而没有规范、没有承认，业主们的当然的共享资源的生活权利。于是，仅仅强调了共有资产的共同管理权;在物权不交付的情况下，共用资产的共同管理权，就成了笑话。

　　c)在业主们天然的共享生活权利下，任何资产，一损俱损，相互依存。对共享的生活资源的分配，必然是基于业主自身的内部协商来进行，是共享者来共用。因此，所有配套的共用资产，不论是私人所有，还是共同拥有，不论其是否交付，只要是共用的，只要在共同使用中，都必须满足业主们的共同享用的权利，都必须接受业主大会的共同管理。

　　d)小区的共用类资产，随着人们生活水平的提高，其价值越发凸显，其稀缺也越发明显。以市场交易的方式处置这些资产，鼓励部分业主对使用的长期占有， 就是放任这样的交易行为对小区业主的平等协商、共享资源的本质权利的侵犯。

　　e)《物权法》借口鼓励开发建设车库，许可建设单位以约定方式处置车库、车位，保护建设单位利益，而不对约定方式，是否获得业主大会通过，是否侵犯其他业主的“共享”生活权，进行限制;变相鼓励建设单位侵犯业主的利益，侵犯业主们共享生活的当然长期权利。事实上造成了开发商与业主之间的长期冲突。

　　f)共有资产一律由开发商一次性交付业主大会，业主大会负责组织业主协商使用，与开发商前期物业无关。如果开发商愿意以业主身份参与，除本人应办理独立产权证外，还应接受业主大会总体管理

　　所以，《物权法》的缺漏，放任建设单位可以无限期“待交付”小区共用资产、可以无成本滥用小区共用资产、可以不受业主大会制约地破坏业主共享权利地乱配共有资产。这三大漏洞是当下小区混乱的主要根源。

　　所谓的物业与业主冲突，只是建设单位与业主冲突中，为了私利失去尊严的打手与帮凶的表现罢了。彻底解决这一乱象，核心是修改《物权法》，没有这一步，对小区治理的任何改造，都是空话。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：加强住宅小区内高空抛物治理的管理规定

　　关于加强住宅小区内高空抛物治理的管理规定

　　近年来小区高空抛物现象一直屡见不鲜、屡禁不止，为有效监管小区高空抛物不文明现象，根据20**年11月15日最高人民法院印发的《关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》之规定“对于故意高空抛物的，根据具体情形以危险方法危害公共安全罪、故意伤害罪或故意杀人罪论处，特定情形要从重处罚”以及《民法通则》中规定：“发生高空抛物之后，如果责任人不明确的，依照等法律规定，整栋楼或整个单元业主均会被列为责任人”，结合《*地小区管理规约》，特制订本管理规定如下：

　　第一条 增强对居民的思想道德教育。业委会和物业公司要大力宣传禁止高空抛物，让小区居民感受到高空抛物的恶劣性质和危害。小区居民应注重言传身教,用模范行为教育自己的孩子从小做文明之人行文明之举,不要往楼下乱扔杂物。

　　第二条 利用小区公共收益加装高空抛物监控系统，对小区住宅外墙区域进行实施监控。

　　第三条 小区居民应将生活垃圾请分类装袋,放置在楼下指定的垃圾桶内;及时清理自家阳台、门窗等室外悬挂物;不要在阳台、窗户外沿摆放花盆、拖鞋、拖把等易坠落物品。

　　第四条 对于高空抛物事件，物业公司可以通过视频监控、抛弃物品遗留信息等进行调查，掌握了抛物者的一些线索后，找到抛物者进行教育，由业委会授权物业公司将相关信息在小区公告栏、QQ群等公共区域进行公示。

　　第五条 对于多次高空抛物，经教育无效的，物业公司可以直接报警，并将相关证据交给警方处理。

　　第六条 对于高空抛物造成人员伤亡、财产损失的，业委会和物业公司将全力配合警方开展侦查调查，追究肇事者相关法律责任。

　　第七条 本管理规定自经业主大会表决通过后生效。

　　让我们小区全体居民一起行动起来，为共同建立一个整洁、舒适、温馨的居住环境而努力。

　　*地小区业主委员会

　　20**年11月22日

篇3：上海市加强本市住宅小区综合治理工作意见的通知（2015）

　　上海市人民政府办公厅转发市建设管理委、市住房保障房屋管理局

　　关于加强本市住宅小区综合治理工作意见的通知

　　沪府办发〔20**〕3号

　　各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

　　市建设管理委、市住房保障房屋管理局《关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。

　　上海市人民政府办公厅

　　20**年1月21日

　　关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见

　　住宅小区是市民群众生活的基本场所，是城市管理的基础单元，也是社会治理的重要领域。为贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，按照市委、市政府关于创新社会治理、加强基层建设的要求，现就加强本市住宅小区综合治理提出以下工作意见：

　　一、明确指导思想、基本原则和主要目标

　　(一)指导思想。以提升人民群众的居住满意度为目标，以解决住宅小区中的突出问题为突破口，以落实主体责任和夯实基层基础为重点，坚持系统施策、综合治理，努力构建政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局，为加强和创新特大型城市社会治理奠定坚实基础。

　　(二)基本原则。一是加强领导、合力推进。发挥地方各级党组织和政府在住宅小区综合治理中的领导作用，整合资源，合力推动相关管理责任部门和单位履行职责。二是市场主导、专业服务。加快实现物业服务收费全面市场调节，进一步培育社会化、专业化、规范化服务市场。三是问题导向、聚焦民生。聚焦安全隐患和顽症难题，加大协调解决力度，着力解决住宅小区中人民群众最直接、最关心、最现实的民生突出问题。四是居民自治、社会参与。发挥居民自治作用，调动居民自我管理、自我服务、自我监督的积极性，提升业主大会、业委会的自治能力，强化居委会的指导、服务和监督功能，引导专业社会中介组织积极参与社区公共事务管理。

　　(三)主要目标。至20**年，完善住宅小区管理体制、机制，综合管理水平明显提升;形成以住宅小区为基础单元的住宅小区自治和社会共治机制，业主自我管理能力和住宅小区社会共治能力明显增强;建立“按质论价、质价相符”的物业服务收费协商和监督机制，推动物业服务市场社会化、专业化、规范化建设，物业服务水平和行业满意度明显提高;基本解决住宅小区中涉及民生的突出问题，居民居住生活环境得到明显改善。至20**年，形成与上海经济社会发展水平和特大型城市管理相适应、符合市场经济规律的住宅小区综合治理新模式。

　　二、完善管理体制机制，提高住宅小区综合管理水平

　　(一)推动住宅小区综合管理和专业服务主体责任落实。修订完善本市住宅小区综合管理和服务的责任清单，细化业务流程和操作指导手册，明确市、区县相关部门、管理单位和水、电、气等专业服务单位在住宅小区综合管理中的职责，切实强化政府管理和公共服务进住宅小区。

　　(二)做实住宅小区综合管理联席会议。落实《上海市住宅物业管理规定》要求，做实市、区县、街镇三级住宅小区综合管理联席会议，市相关部门、区县、街镇要明确联席会议工作职责，落实专门工作人员和专项工作经费，完善日常工作制度，及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域的问题。有条件的地区可探索在社区、居民区层面建立住宅小区综合管理协调机制，定期研究、协调解决本住宅小区综合管理问题。

　　(三)建立健全街镇城市综合管理平台。建立街镇城市网格化综合管理机构，加强街镇层面的联勤联动，完善行业管理、城管执法、作业服务之间信息共享、协作联动、无缝衔接的运行机制，使住宅小区的综合治理职责真正落实到基层一线。

　　(四)推动城市网格化管理进住宅小区。在本市住宅小区中实施网格化管理，加强物业服务企业、业主、居委会等对住宅小区突出问题的发现能力，畅通报送渠道，加大城市网格化管理对住宅小区内综合管理问题的处置解决力度，推动街镇和社区基层从发现、受理、处置解决的有效循环，提高问题发现率和处置率。

　　(五)落实住宅小区城管综合执法。适度拓展城市管理综合执法的范围内容，推动城管综合执法在住宅小区，逐步实现住宅小区范围内城市管理领域的综合执法。对大型居住社区、城郊结合部和人口密度高的区域，适度增加城管综合执法力量配置。

　　三、发挥市场作用，促进物业行业健康发展

　　(一)建立物业服务市场机制。坚持市场化方向，按照“按质论价、质价相符”的原则，引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准。对协商困难的，鼓励双方委托社会中介机构进行评估，并根据评估结果最终确定物业服务内容和收费标准，推动形成公开、公平、公正的物业服务价格形成机制。建立物业服务市场信息发布机制，由行业协会或第三方中介机构定期发布物业服务内容、服务标准和服务价格等参考信息。各区县结合本地区实际，对“售后房”小区、保障性住房小区和未成立业委会的早期建设的商品房小区，建立物业服务收费及相关事务的协商协调、指导监督和应急处置机制。完善政府扶持政策，各区县继续对收不抵支的“售后房”小区物业服务实行考核达标奖励补贴，到20**年底前，基本实现“售后房”小区物业服务收费市场化。对业主大会与物业服务企业采用酬金制物业服务计费方式予以支持，加快形成公平、合理的物业服务市场环境。

　　(二)进一步提升物业行业监管水平。加强物业服务企业资质管理，建立动态检查和企业资质升降惩处机制。完善物业管理招投标管理，规范招投标代理行为。完善物业行业信用体系建设，加大物业服务企业和项目经理的诚信信息的公开力度，并将其纳入本市公共信用信息服务平台，并依法面向社会提供查询。

　　(三)推动物业行业创新转型发展。充分运用市场化手段，推动物业服务企业整合、改制、兼并和重组，培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业，引导规模小的物业服务企业走专业化发展道路;鼓励物业服务企业建立新型社区商业服务模式，延伸服务链条，不断满足潜在的市场需求，提升服务能力，实现物业服务升级转型。

　　(四)促进本市劳动力在物业行业就业。调整本市劳动力和特定人员在物业行业的就业促进政策，在适度提高对吸纳特定人员就业的物业服务企业补贴的基础上，增加对上述人员在物业服务企业就业的个人补贴，进一步提升上述人员在物业行业的就业数量。

　　四、发挥居民自治和社会共治作用，增强住宅小区综合治理能力

　　(一)进一步发挥居委会在业主自治管理中的作用。强化居委会对业主大会、业委会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责。探索在居委会设立物业环境专业委员会，在有条件的居民区合法有序推进居委会和业委会成员交叉任职。

　　(二)完善优化业主自我管理规制。修订和完善本市住宅小区《管理规约》、《临时管理规约》、《业主大会议事规则》等示范文本，规范居民居住生活秩序和行为;推进实施《上海市文明居住行为规范》，积极培育和倡导文明居住意识，进一步规范物业使用和文明居住行为，探索对不文明居住行为的惩戒制约机制;逐步提高业主大会组建率和业委会运作规范率，对尚无条件成立业主大会和业委会的，由街镇牵头、居委会加强指导，帮助业主加强自我管理。

　　(三)建立居住领域信用管理制度。建立业主(使用人)居住信用管理制度，将住宅小区内拒交物业服务费、拒不续筹专项维修资金、违法建设和破坏房屋承重结构、“群租”、擅自改变房屋使用性质等违法违规违约行为录入本市公共信用信息服务平台，并依法面向社会提供查询。

　　(四)积极发挥人民调解化解住宅小区矛盾的作用。完善住宅小区矛盾化解长效机制，充实人民调解专业力量，提升调解人员的专业水平，实现街镇层面调解工作的全覆盖。人民调解员调解住宅小区纠纷所需经费，由区县和街镇按有关规定予以安排。

　　(五)积极培育专业社会中介组织参与住宅小区管理。鼓励通过政府购买服务的形式，探索专业社会中介组织提供公共服务和解决事项的社区治理模式，引导专业社会中介组织为业主大会组建、业委会换届改选、物业选聘、维修资金使用、物业矛盾纠纷化解等住宅小区管理事务提供服务，逐步引导专业社会中介组织参与住宅小区事务管理工作。

　　五、整合各方资源，解决住宅小区民生突出问题

　　(一)加大老旧设施设备改造和居住环境改善力度。落实住宅小区供电设施改造方案。加快住宅小区二次供水设施改造。对易积水区域，逐年分批实施市政排水设施改造。开展对住宅小区的老旧消防设施、老旧电梯的安全评估工作。结合专项维修资金的补建、续筹，对住宅小区的老旧消防设施、老旧电梯等高风险隐患设施，实施更新改造。通过规划、建设、管理等措施，努力缓解住宅小区“停车难”矛盾。加大老旧住宅小区绿化建设力度，提升老旧住宅小区绿化布局和绿化品质。完善住宅质量的投诉处理机制，制订实施专项管理办法。

　　(二)持续开展违法建设、“群租”等顽症治理。继续完善违法建设和破坏房屋承重结构、“群租”、擅自改变房屋使用性质等影响房屋使用安全行为的发现、报告、劝阻、处置机制，落实管理执法主体相应责任、建立快速处置工作流程。有效整合法律、行政、社会和社区规范等资源，整治和消除一批群众反映强烈、重复信访的违法违规建设和使用房屋的行为。依托物业服务企业和社会专业机构开展住宅小区闲置住房的代理经租，增加公共租赁住房供应保障，从源头上遏制“群租”现象蔓延。

　　(三)加快专项维修资金补建和完善续筹长效机制。切实解决商品住宅专项维修资金缺失问题。对特定期间规定范围的住宅小区，按照“业主出资为主、政府补贴为辅”的原则，解决商品住宅专项维修资金缺失的历史遗留问题。对原以职工住宅立项“售后房”小区的公共设施维修资金缺失问题，按照初始筹集标准，由市、区县政府支持解决。在此基础上，“售后房”小区维修资金由三项归并为一项，与商品房住宅小区并轨。对维修资金余额不足初始归集额30%的住宅小区，制定完善续筹办法，建立维修资金续筹的长效机制。

　　六、保障措施

　　(一)加强住宅小区综合治理的组织领导。各区县、各有关部门要将住宅小区综合治理作为一项重要工作纳入议事日程，加强组织领导，推进工作落实。

　　(二)完善住宅小区综合治理的制度建设。按照法定程序修改完善相关法规、规章，进一步理清住宅小区内业主共有部分与专有部分设施的管理责任边界，形成责任清单，细化职责分工。市、区县相关部门对住宅小区人口管理与服务、综合安全运行、支持本市劳动力就业等事项进一步研究协同落实机制，细化流程，加快制定制度政策和工作措施。

　　(三)研究落实物业服务行业税收政策。继续落实国家和本市对物业服务行业的有关财税扶持政策。鼓励住宅小区内物业服务开展专业服务外包。研究完善业主自行管理物业模式的物业服务收费票据管理等配套政策。

　　(四)推进住宅小区基础管理信息平台建设。利用整合现有商品房、“售后房”、公房等数据，加快推进覆盖全市统一动态更新的房屋数据库，建立跨部门、跨领域的住宅小区业务协同办理系统，完善行业行政监管系统功能，拓展住宅小区综合服务系统功能，形成“一库三系统”的住宅小区基础管理信息平台。基础信息平台建设由市、区县政府统一规划、分级建设，并落实运行维护资金保障。

　　(五)强化物业相关人员的教育培训。围绕本市住宅小区综合治理工作要求和物业管理工作内容，依托现有的人才培养基地和场地资源，加快物业服务从业人员及相关管理人员公共实训基地建设，基地建设、场地租金和管理经费由市、区县政府予以支持。加大从业人员岗位培训补贴力度，提高从业人员培训补贴标准。居委会、业委会、社会中介机构、房管部门和社区街道等相关人员的培训费用，由区县政府予以支持。进一步加强培训工作的组织领导，不断完善培训大纲和培训教材，增强教育培训的针对性、操作性和实效性。

　　(六)加大考核督查和问责力度。依托住宅小区综合管理联席会议，建立工作评价指标体系，完善市、区县、街镇三级督促考核和工作评价机制。优化居委会对街镇条线部门，街镇对区县条线部门，区县对市条线部门在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制。建立住宅小区综合治理工作第三方测评制度。健全由行政监察部门牵头的跟踪督办和问责机制，将考核督查结果与相关部门的奖惩绩效挂钩。

篇4：小区治理新模式新经验：业主大会执行秘书

　　小区治理新模式新经验：业主大会执行秘书

　　文/邹家健

　　深圳景洲大厦小区自20**年10月起，实行业主大会制运作，并在全国率先推出“业主大会执行秘书”，持久专业的对小区事务进行规范引导，收到了良好的效果。现分享给大家，共同探索交流小区治理新模式新经验。

　　一、业主大会执行秘书需具备什么知识、能力?

　　1、熟悉国家及地方物权、合同等政策法规;

　　2、熟悉房地产开发、物业管理专业知识;

　　3、熟悉物业管理运作流程及项目价格审核统计;

　　4、熟悉物业管理服务范围及分级资质服务标准;

　　5、熟悉物业管理财务审计法规及专业知识;

　　6、熟悉业主大会组织运作流程及程序指导规则;

　　7、熟悉小区物管解聘选聘组织运作流程及相关规定;

　　8、具有小区活动策划组织能力和多元交流、沟通协调能力;

　　9、具有物管应用写作、法律文书撰写和语言、文字表达能力;

　　10、具有正义感责任心，具有一定的群众基础和公信、影响力。

　　业主大会执行秘书

　　二、业主大会执行秘书应履行哪些职责?

　　1、以召集人的身份，通知组织召开业主大会、业主委员会工作例会;

　　2、负责起草业主大会、业主委员会各类通知、决议、文函及对外宣传文稿;

　　3、负责小区业主大会、业主委员会日常事务的联络、收文转文工作;

　　4、接受业主大会、业主委员会委托，参加主管部门召开的相关会议;

　　5、受业主大会、业主委员会委托，负责日常同物管处的联络沟通协调;

　　6、以召集人的身份，通知组织召开小区听证会，收集听证会业主意见、建议;

　　7、负责小区公共维护改造项目立项文件的送审，但不参与决策表决;

　　8、负责小区档案、业主资料保管;兼任小区日常报销支付转账出纳工作;

　　9、组织通报小区信息和物业管理实施情况;对小区违法违规行为进行上报;

　　10、定期公布小区公共收益业主基金银行账目和小区维修基金收支账目;

　　11、及时了解收集业主、物业使用人对物管工作的意见和建议，来信必复;

　　12、协助物业管理公司履行物管服务合同;组织管理小区义工队伍;

　　13、组织开展社区普法教育，负责景洲大厦博客信息的日常上传管理;

　　14、负责小区公章保管，对本人违规使用公章的行为承担相关法律责任;

　　15、负责业主大会、业主委员会赋予的其它职责。

　　业主大会执行秘书

　　三、业主大会执行秘书如何选聘、任用期限?

　　1、执行秘书可向社会公开招聘，由业主大会公开组织考察考核，竞争上岗;

　　2、可在本小区公开选聘具有符合条件的专业人士担任;

　　3、经业主大会通过，可聘用符合条件的业主委员会成员兼任。

　　4、执行秘书聘期同物管服务合同执行期相等，3至5年一届;

　　5、执行秘书工作能力达不到考核要求、任职中出现重大工作失误、年度业主评议评价满意率达不到60%的，业主大会可随时解聘，另选他人。

　　四、业主大会执行秘书津贴标准如何确定?

　　1、根据小区规模大小、职责范围、要求标准、事务难易、工作量多少确定;

　　2、根据执行秘书工作能力、工作效率和业主评议评价确定;

　　3、参考当地职业经理人、专业人士(如：法律顾问、咨询师)收费标准确定;

　　4、按市场机制调节，按市场需求、供求要求定价。

　　5、执行秘书津贴发放标准随物管服务合同提交业主大会表决通过确认;

　　6、执行秘书津贴费用在小区物业管理费或小区公共收益中列支。

篇5：给全体业主的一封信：依法有序参与、主导小区治理

　　给全体业主的一封信：依法有序参与、主导小区治理

　　亲爱的业主、各位友邻：

　　您们好!

　　随着国家改革的不断深入，产权保护也越来越被重视。住宅物业这一不动产作为业主个人资产中最为重要和特殊一项，正被业主们检视和关注。住宅物业作为最常见的一种不动产，以其社区生活的属性，随着互联网的发展，除了自身所具有的价值外，面临着被深度开发和挖掘的潜力，被各方所瞩目。作为业主的我们，依法有序的参与、主导小区治理就成为一种必须履行的义务和不可推卸的责任。

　　当前社会上住宅小区中的种种乱象，背后和深层的原因就是业主委员会的缺位所导致的。业主方作为物业管理服务的甲方，由于没有组织和组织者，长期处于原子化的状态中，不但无法形成真实的合意，更无法实现一致的诉求，无法履行集体的权利。

　　业主大会、业主委员会作为法定的形式正在被业主们所认识、实践。如何理解《物权法》、《物业管理条例》所规定的相关内容，将决定着小区的长远和未来。先简要的学习有关的法律和知识。

　　一、“一个”物业管理区域。

　　“物业管理区域”是《物业管理条例》中一个最为基础的重要概念，类似于《物权法》里称作的“建筑区划”。

　　《山东省物业管理条例》“第九条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域。”

　　《济南市物业管理办法》“第十六条　一个物业管理区域内，全体业主组成一个业主大会，对物业管理区域内共有部分实施管理。物业管理区域的划分，应当考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上房地产开发企业开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域;配套设施设备能够独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域;住宅区域与非住宅区域原则上应当划分为不同的物业管理区域。”

　　物业管理区域是小区的范围和边界，它规定着此范围内的管理服务对象。它既是物业管理的物理外廓，也是物业费的内涵。另外需要说明的是物业管理区域内属于物业管理的对象，是业主分户门以外的共有部分，而不是全部。

　　二、 “两个两”

　　两个最为基本的制度。

　　《业主大会议事规则》、《管理规约》是《物权法》、《物业管理条例》规定的，关于小区的最最根本，也是最为重要的制度。这两项制度实质上决定着小区的群体物质生活发展水平，也决定着小区实际群体精神生活到达的高度。

　　《业主大会议事规则》

　　《物业管理条例》“第十八条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。”

　　《管理规约》

　　《物业管理条例》“第十七条　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。”管理规约被提及时通常会与法律、法规两个词并列，其地位和作用十分重要，充分体现法律制定者尊重业主意思自治的立法思路。

　　《管理规约》、《业主大会议事规则》的重要性高于业主委员会、甚于业主委员会的人选!制度比人重要!不能简单的认为有了业主委员会就能解决小区的各种问题，业主委员会的成立只是小区物理管理权回归的开始，还需要全体业主积极的参与和不断地持续的对制度的修订和完善。如果不重视义务的履行、权利的行使，成立业主委员会并不必然的会使小区变得更加美好。相反，如果没有对业主委员会有效的制约和监督，小区秩序可能会更糟。所以，不但要成立业主委员会，而且成立业主委员会之后每一位业要的积极参与到小区的管理和建设当中!

　　两个会：业主大会、业主委员会。

　　关于业主大会，《物权法》“第七十五条　业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”

　　《物业管理条例》“第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”

　　《济南市物业管理办法》“第十六条　一个物业管理区域内，全体业主组成一个业主大会，对物业管理区域内共有部分实施管理。”、“第二十一条　业主大会依法履行下列职责：(一)制定、修改业主大会议事规则及管理规约;(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(三)听取业主委员会工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;(四)选聘、解聘物业服务企业;(五)筹集和使用物业专项维修资金;(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;(七)决定物业管理区域内的其他事项。”需要说明的是，法律明确规定属于业主大会职责的不可以转授权，而是必须要有业主大会来履行。

　　关于业主委员会，《济南市物业管理办法》“第十九条　筹备组应当自组成之日起六十日内，组织召开首次业主大会，表决通过业主大会议事规则、管理规约，选举产生首届业主委员会。”业主委员会是经业主大会按照程序与相关具体要求选举产生!

　　《物业管理条例》“第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。”、“第十六条 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。”

　　《济南市物业管理办法》“第二十五条 业主委员会应当履行下列职责：(一)执行业主大会的决定和决议;(二)组织召开业主大会;(三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(五)组织并监督管理规约的实施;(六)组织和监督物业专项维修资金的筹集、续筹和使用，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收;(七)按照业主大会决议，监督管理本物业管理区域内的公共收益;(八)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;(九)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(十)业主大会赋予的其他职责。”

　　三、 “三个三”

　　三种物业管理模式

　　我们常见的物业管理大多数是传统的有专业的物业服务公司提供服务。《物权法》“第八十一条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”自行管理、物业服务企业管理、其他管理人管理这三种形式都是法律规定的形式，都是可以的。物业管理模式的选择权或者说确定物业管理模式权利在全体业主，要通过业主大会来决定。

　　三个关键步骤

　　成立业主委员会要经过：组建筹备组、召开首次业主大会会议、选举成立业主委员会并备案。

　　《山东省物业管理条例》“第二十九条 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。”、

　　《济南市物业管理办法》“第十七条　符合下列条件之一的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当组建业主大会筹备组：(一)业主入住面积比例达到百分之五十以上的;(二)业主入住户数比例达到百分之五十以上的;(三)自首位业主入住之日起满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。”

　　“第十八条　筹备组履行下列职责：(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;(四)提出首届业主委员会委员候选人条件和选举办法;(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。”

　　“第十九条　筹备组应当自组成之日起六十日内，组织召开首次业主大会，表决通过业主大会议事规则、管理规约，选举产生首届业主委员会。”

　　《物业管理条例》“第十六条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”

　　《山东省物业管理条例》“第三十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案：(一)业主大会会议决议; (二)业主大会议事规则; (三)管理规约; (四)业主委员会委员名单和基本情况;(五)法律、法规规定的其他资料。 物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。”

　　《济南市物业管理办法》“第二十四条　业主委员会应当在首次会议后，持街道办事处、乡(镇)人民政府签署的意见书及下列资料向县(市)、区住房保障管理部门备案：(一)业主大会会议决议;(二)业主大会议事规则;(三)管理规约;(四)业主委员会委员基本情况和联系方式;　　(五)筹备组关于召开首届业主大会和选举业主委员会的情况。”

　　三对重要权力：业主知情权、监督权;选举和被选举权;建议权、投票权。

　　知情权是一项重要的基本权利。当前非常多的矛盾的点恰恰是业主的知情权未被尊重和重视，导致业主对物业企业的不信任，甚至引发冲突。知情权的主张对象不局限于物业服务人，业主委员会也是其对象。实践中，有许多的业主通过民事诉讼向业主委员会主张知情权，要求公开财务账目、会议决议、公共收益等等情况。

　　《物业管理条例》“第六条　房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;”

　　《山东省物业管理条例》“第五十四条　业主在物业管理活动中，享有下列权利：(八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权;”

　　监督权如：监督业主委员会的工作;监督物业服务企业履行物业服务合同;对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权;监督专项维修资金的管理和使用;

　　《物业管理条例》“第六条　房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：选举业主委员会成员，并享有被选举权;”

　　《山东省物业管理条例》“第五十四条　业主在物业管理活动中，享有下列权利：(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;”

　　《物业管理条例》第六条　房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　《物业管理条例》“第六条　房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　《山东省物业管理条例》第五十四条　业主在物业管理活动中，享有下列权利：(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　四、“四资”的问题

　　资料、资源、资产、资金

　　公共资料主要指小区的竣工总平面图、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件、业主名册，以便小区保持正常运行。这些资料的取得和完善以及保管对于住宅区七十年的全生命周期的维护、维修的重要价值远远尚未得到应有的关注和重视。

　　公共资产方面，物业服务用房、物业管理用房、设备用房以及配套的会所、游泳池等等属于全体业主所有的公共资产等因为业主组织的缺失和登记制度的变动，急需要进行梳理和厘清。从中调剂作为业主委员会办公用房或者业主活动用房是保证公共活动开展的先决条件。

　　公共资源是指属于全体业主共有，能够用于从事经营活动的公共场所、共用设施设备，物业公司也应该向业委会报告，其中主要包括利用公共场地设置停车位的使用情况，利用公共区域出租、经营的情况，利用共用部位设置广告的收益情况。

　　公共收益资金是指利用小区共用部位、共用设施设备获取的经营收入扣除管理成本后的收益，业委会要摸清公共收益的收支情况，并在小区物业服务公示栏中公示。对于公共收益，必须单独列账，每年定期报告收支情况，并公示。每年向业主大会报告收支情况。

　　业主委员会成立的过程是全体“业主”达成共识的合意过程，它标志着小区将由“他主”走向“自主”。首次业主大会的召开、业主委员会的成立也标志着物业管理的前期物业管理阶段结束，进入到正常期物业管理阶段。无论对于小区整体而言，还是对于每一位业主而言，这都将是一件重要的标志。因为一直虚置、悬空的共有和共同管理权回归到全体业主的手中，从而为实现业主自治奠定基础。