市场调查报告标准格式

　　市场调查报告标准格式

　　策划之前，第一步必须实行的是对目标市场的了解、分析和研究。市场调查报告，或称市场研究报告、市场建议书是广告文案写作的一个要件。阅读市场调研报告的人，一般都是繁忙的企业经营管理者或相关机构负责人，所以，撰写市场调查报告时，要力求条理清楚、言简意赅、易读好懂。

　　一、市场调查报告的格式一般由：标题、目录、概述、正文、结论与建议、附件等几部分组成。

　　(一)标题

　　标题和报告日期、委托方、调查方，一般应

　　打印在扉页上。

　　关于标题，一般要在与标题同一页，把被调查单位、调查内容明确而具体地表示出来，如《关于哈尔滨市家电市场调查报告》。有的调查报告还采用正、副标题形式，一般正标题表达调查的主题，副标题则具体表明调查的单位和问题。如：《消费者眼中的 枣读者群研究报告》。

　　(二)目录

　　如果调查报告的内容、页数较多，为了方便读者阅读，理应使用目录或索引形式列出报告所分的主要章节和附录，并注明标题、相关章节号码及页码，一般来说，目录的篇幅不宜超过一页。例如;

　　目 录

　　1、调查设计与组织实施

　　2、调查对象构成情况简介

　　3、调查的主要统计结果简介

　　如，是用抽样调查法还是用典型调查法，是用实地调查法还是文案调查法，这些一般是在调查过程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指数平滑分析、回归分析、聚类分析等方法都应作简要说明。如果部分内容很多，应有详细的工作技术报告加以说明补充，附在市场调查报告的最后部分的附件中。

　　(四)正文

　　正文是市场调查分析报告的主体部分。这部分必须准确阐明全部相关论据，包括问题的提出到引出的结论，论证的全部过程，分析研究问题的方法，还理应有可供市场活动的决策者实行独立思考的全部调查结果和必要的市场信息，以及对这些情况和内容的分析评论。

　　(五)结论与建议

　　结论与建议是撰写综合分析报告的主要目的。这部分包括对引言和正文部分所提出的主要内容的总结，提出如何利用已证明为有效的措施和解决某一具体问题可供选择的方案与建议。结论和建议与正文部分的论述要紧密对应，不能够提出无证据的结论，也不要没有结论性意见的论证。

　　(六)附件

　　附件是指调查报告正文包含不了或没有提及，但与正文相关必须附加说明的部分。它是对正文报告的补充或更祥尽说明。包括数据汇总表及原始资料背景材料和必要的工作技术报告，例如为调查选定样本的相关细节资料及调查期间所使用的文件副本等。

　　二、市场调查报告的内容 市场调查报告的主要内容有;

　　第一，说明调查目的及所要解决的问题。

　　第二，介绍市场背景资料。

　　第三，分析的方法。如样本的抽取，资料的收集、整理、分析技术等。

　　第四，调研数据及其分析。

　　第五，提出论点。即摆出自己的观点和看法。

　　第六，论证所提观点的基本理由。

　　第七，提出解决问题可供选择的建议、方案和步骤。

　　第八，预测可能遇到的风险、对策

　　两个要件消长变化的因素是多方面的：从客观上讲，时空环境、市场价格、外贸情势、社会购买力、产品适销性等均起作用;从主观上看，影响消费需求的主要因素，则是人们的消费心理。故而，要想切实地摸清“行情”，则必须对上述几个方面作出全面、深入的调查研究。

　　一、时空环境调查

　　营销活动的时空环境，对于人们的消费需求，具有直接的影响、制约作用，调查中应充分注意以下两个要领：

　　其一，不同地域的需求差异。

　　城市与乡村、山区与平原、沿海与内地......身处不同环境、条件下的消费者，其消费需求必有差异。小商贩们常言：“土产进城，多卖三成;清仓(指清仓处理的廉价商品)下乡，心中不慌。”这说明他们也深谙此道。即便是同一山区、同一县境之内，山前山后、县南县北，也会由于经济条件或消费习惯的不同而产生需求差异。只有将这种消费需求的“地域性”特征考察清楚，才好因地制宜地开展商贸活动，避免“章甫适越”的营销错误。

　　其二，不同时期的需求变化。

　　研究不同时期的需求变化，尤要注意商品的“三时性”变化特点，即“时尚性”、“时令性”和“时限性”。

　　有些商品的“时尚性”很强，比如时装、化妆品、手机、家电等，今年时髦，而明年则不一定时髦，甚至一年内几经变化，让人追逐不迭。据言，某女“明星”，五年之内更换了八十多条裙子。诚然，这种盲目的“时髦消费”观念不宜提倡，但是世间的“追风逐浪”者，毕竟不在少数，从企业营销的角度说，则必须充分注意这一消费倾向，做好相关的调查与预测，及时把握商机、扩大经营。

　　有些商品具有较强的“时令性”特点，比如冬装、夏装、啤酒、饮料、取暖与纳凉用具之类，其销售的旺淡，总是随季节时令呈周期性变化。对于这类商品的需求调查，除了注意其常规性“时令”特点之外，还应分外留意“时尚”的影响。今年夏季“街上流行红裙子”，而明年夏季则未必流行，所以，只有将“时令”与“时尚”综合考察，才能准确地把握需求趋势与未来行情。一般说来，商业季业较之于自然季节，会来得早一些，诚如古人所言：“贾人夏则资(备办)皮，冬则资絺(做夏装用的细麻布)，旱则资舟，水则资车，以待乏也。”

　　企业经营者应谙此要旨，早作运筹，早作准备，不失时机地把商品推向市场。

　　另有一些商品具有较强的“时限性”特征，其销售活动常被严格限定在某一特定时间之内，过期则沦为废品。比如日历(包括挂历、台历、历书等)、报纸、期刊、贺年卡、中秋月饼等等，其经营成败，常“在此一举”，故而常被老百姓戏称为“一锤子买卖”。近年来，每每元旦之后，书店门前“挂历买一赠三”的招牌一再警示我们：此类商品的“需求量”，事前务必要摸得准、算得透，否则，必有风险。

　　二、市场状貌的调查

　　所谓“市场状貌”，是指市场营销的常规状态和基本面貌，它是购、销双边活动的直接现实，反过来又是影响和制约购销活动的客观力量。决定市场状貌的因素是多方面的，其中，市场价格、外贸情势、社会购买力、产品适销性等几个方面，乃是形成特定“市场状貌”的最基本的要素。市场状貌的调查，实质上就是以这四要素为主要对象的综合调查。

　　“市场价格”的调查，应着眼于两个方面：

　　其一，注意同类产品间的价格比较，尤其是竞争对手的价格动向。

　　其二，注意整个市场变化态势，因为这种大面积的物价消长，极易引起产、销之间的连锁影响和牵动全局的市场波动，甚至引发消费者的“抢购”或“惜购”心理。比如，发生于上个世纪90年代初期的“抢购”风潮以及90年代后期的“疲软”现象，均对市场经营造成过巨大冲击，甚至迫使不少企业破产、倒闭。这些教训告诫我们：忽视了大市场的大变化，势必被动挨打。

　　在全球经济一体化的大趋势下，“外贸”常是“内贸”的晴雨表：某一产品出口量增大，其内销行情看好;出口量减小，则内销也会随之梗滞。而“进口”对内销的影响，则呈反方向变化。在我国已加入wto的背景下，未来几年中，这种变化会日见明显，因此“外贸情势”的调查尤显得重要。在“机遇”与“挑战”并存的严峻时刻，高明的企业决策者总会在对外贸气候的敏锐感应中捷足先登，迅速抢占市场。去年底，“夏利”轿车“一次性到位”的大幅度降价，也许就是一种高明举措，试想，在未来国外轿车大批量涌入之际，再去步“夏利”后尘者，还会拥有“夏利”那样的市场吗?

　　“社会购买力”，是影响消费需求的决定因素，如果有必要购买，且有强烈的购买欲望，却买不起，那么这种“有质而无量”的需求，则等于没有需求(或成为“潜在需求”)。因此，要想准确把握消费需求量，则必须做好“社会购买力”调查。这种调查，宜着眼于三个方面：

　　其一，社会集团购买力。这种购买力，虽对整个社会市场不会发生太大影响，但对于某些特定行业、特定商品的经营，却能产生惊人的牵动力。例如，19**年之前，公款购买挂历成风，由此而形成了空前的挂历经营高潮。之后，中央有关禁令颁行，挂历市场骤然形成滞销局面。

　　其二，城乡居民购买力。这种购买力，是对整个社会大市场产生全方位影响的基本力量，应舍得花大力气对其作出细致的调查和具体的分析。比如，手表、自行车、缝纫机的营销长期处于疲软状态，因其价格较低，城乡居民均买得起且已基本满足;而冰箱、空调则不然，虽其也在“疲软”之列，但相当多的家庭(尤其是农民家庭)尚不具备，因受“购买力”限制而无力购置。两相比较不难看出，虽然两者的“现实需求量”都不是太大，但后者的“潜在需求量”却是十分可观的，可以说这是一片尚待开发的蕴金藏玉的经营领域，随着城乡居民生活水平的不断提高，其销售前景会日趋看好。

　　其三，购买力的投向。购买力能否转化为购买力动机与购买行为，与“购买力投向”密切相关。俗语云：“有钱花在刀刃上。”但对于不同社会阶层的消费者来说，这“刀刃”的内涵却千差万别。比如，小市民热衷于时装、饮食、化妆品;而农民则爱将大量资金投放于化肥、农药与耕作机械上，对于“飘柔”、“清逸”之类的诱惑，他们常会无动于衷。因此，细心地观察、分析各类社会人群购买力投向，对于经营决策具有特殊的指导意义。

　　最后谈一下“产品适销性”调查。一般说来，商品总有一定的经济寿命周期，总要在市场上经历试销、畅销、饱销、减销直至消亡的全过程。只有准确把握这一变化趋势，认真调查并悉心研究每个阶段产品的适销程度，才能因时制宜地调整经营策略，及时地为产品更新换代，有效地延长其寿命周期，以提高经济效益及市场竞争力。聪明的经营者，常把主要精力花费在“试销期”的适销对路、“畅销期”的未雨绸缪、“饱销期”的除旧布新、“减销期”的起死回生或转产换业上面，而这一切，都离不开及时的调查与悉心的分析研究。

　　三、消费心理调查

　　人们的消费心理，是影响消费需求的主观因素。常言道：“姜太公钓鱼，愿者上钩”，强化消费心理的调查研究，不仅是企业决策的重要依据，而且也是运用“攻心”战术引导消费、诱人“上钩”的必要条件。

　　消费者的心理特征，大致有以下几种类型：

　　(一)时尚型

　　具有这种心理特征的人，多为性情开朗、作风浪漫的年轻人。他们极力追求消费方式的新潮、时髦，往往喜欢名牌，喜欢文体明星的装饰，甚至惯于依据既有的消费经验去想象、创造、领导标新的消费方式。

　　(二)崇外型

　　具有这种心理特征者，多为文化层次较低、行为盲目、作风放任的年轻人。他们喜欢猎奇，热衷外来货，追求消费形式的诡异怪诞，街头巷尾那些戴着变色眼镜、穿着外文背心、染着红黄头发的“酷哥靓妹”，大多属于这一类。

　　(三)保守型

　　具有这种心理特征者，多是性格内向或治学专精、处世谨严的年轻人，以及钟情传统或城府较深的中老年朋友。他们往往无意于流行时尚，反对超前消费，根本没有或竭力克制“高消费”欲望，常把消费水平限制在比同类人群稍低的水平上。

　　(四)惜购型

　　具有这种心理特征者，多是主持家业的一家之长或家庭主妇。他们往往具有强烈的购买欲望，但是“当家方知柴米贵”，他们的消费行为却与购买欲望常常处于尖锐的矛盾之中。也许是囿于长期节衣缩食的生活习惯，也许是碍于经济条件的限制，他们的“出手”总是十分谨慎，甚至“该出手时”也不“出手”，爱挑剔、心存疑虑、擅长讨价还价，是他们特有的购物习惯。

　　(五)从众型

　　具有这种心理特征者，多是文化层次较低、消费水平不高、自主能力不强的人。他们反应较灵敏，但喜欢“随大流”，缺乏新意识，热衷效仿他人的消费行为并惯于接受他人的消费习惯。

　　(六)专注型

　　具有这种心理特征者，常是对待生活、学习、事业或理想等某一方面比较执着的人。他们的日常消费只是保持或低于一般水平，而对某一项消费却不惜代价、倾力以求。比如，有人为事业需要，节衣缩食，却宁肯花大钱去购买家用电脑;有人为了爱情，自奉节俭，却甘愿为爱人购买钻石项链。

　　深入地研究一下人们的消费心理，不仅有助于“因人制宜”地制定整体性经营战略，同时，也是销售活动中察颜观色、随机应变、及时调整营销战术的重要依据。

　　倘能对以上几个问题作出深入细致的调查研究，那么，“市场调查报告”便自然成为“有源之水”、“有米之炊”，其写作，恐怕也就不是难事了

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篇2：天津别墅市场调查研究报告

一、天津市别墅发展的时间链接:

天津的别墅最早的应该是五大道地区遗留下来的,浸染的历史痕迹的五大道别墅风情区,其建筑上有一种特殊而纯粹的西式风情。这片充满着异域风情的建筑群落已经成为天津市城市发展轨迹的历史见证,而建筑本身亦成为城市的一道别样风景。

天津的别墅产品本土性开发出现在上世纪90年代初期。当年以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发,诸如:宁发花园别墅、天北别墅、侯台别墅——碧欣园等,带动了天津高档住宅的发展。但由于天津别墅市场尚处于发展初期,开发和销售均没有达到理想状况。

上世纪90年代末,天津别墅市场开始呈现稳步增长趋势。1998年天津万科在天津城市边缘——北辰区京津高速路出口成功推出 “万科花园新城”,实际上这个项目最初推出的产品属于低密度小户型住宅产品,但被万科巧妙地引入为“美国小镇”概念。其项目关注度和销售业绩曾轰动一时。这证明天津市场存在着一定的市场空缺,而这个空缺点是由经验丰富的地产老大——万科发现的,当时本地开发商的开发经验及操盘手端段严重滞后,虽然也有一些小的别墅社区在城市边缘问世,但并没有给市场一些良性冲击。

近两年,随着城市经济的飞速发展、人们收入水平的提高、置业观念的改变以及高端收入群流动比例的加快,天津高档住宅市场日益显现出一定的潜在隐性需求。而随着时间的推移,天津开发商的开发经验及市场敏感度都在增加,这种隐性的需求及市场空缺被一些精明开发商捕捉到。从20**年到20**年,一批高端别墅产品进入市场,无论从产品形式上,还是开发商的操作经验上,以及市场的接受度上都有了大幅度的提高。这其中比较有代表性的项目有:处于大梅江版块的 “半岛·蓝湾”、“汐岸国际”、“城市别墅”等,处于奥运版块的“仁爱濠景庄园”等。

因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层,通常对住房品质要求较高,因此,别墅产品一直在高端客户群中占据相当比例。自20**年开始,天津的别墅市场开始日趋成熟,别墅开发区域市场日益广泛,别墅产品、价格也日渐符合市场需求,天津别墅市场进入了稳步增长的时期。

二、天津别墅的区位特点

对于别墅而言,由于其产品的高端性、特殊性,必然对选址有一定要求,。天津市的别墅从区位上来讲,也有着明显的地域特征。

上世纪90年代初期的“宁发花园别墅”、“天北别墅”等处于天津市的自然环境核心优势区——水上公园。在当时,水上公园位于天津市的西南方,处于天津整个地区的上风口,空气状况良好,适合居住。同时该地区交通便利,完善的路网和合理的公交线路保证了出行的通达,水上花园150万平米的湖面园林景致是市内独一的大型天然景观,水天一色的景致构成了良好的视野。此外,由于该地区的建筑在便于出行的前提下又和主要交通干线保持了一定的距离,所以整个大居住环境安静、祥和,非常适合高收入层次和追求卓越舒适生活的人群居住。因而水上版块别墅区的依托更多的是一种“外围自然环境”的依托。

1998年万科推出的“万科花园新城”处于城市的边缘,城郊结合部的边缘性地理位置使其在一定程度上脱离了城市的繁杂与喧嚣,空气良好、视觉通透,加之自己独创的欧美小镇的自然风情,从一定程度上让人们选择了“回归自然”的心灵生活方式。更重要的一点就是,“万科花园新城”从交通上利用了京津两地重要的联系通道——京津公路。便利的交通使城际距离差缩短,一定程度上吸引了“游离”于京津两地的高端人士。

从20**年开始,人们的注意力逐渐集中到梅江、梅江南版块。这片最初被市政定义为大型“安居社区”的荒凉之地,随着市政府整体政策的倾斜、区域性市政建设的完备、知名开发商的介入以及后期人为因素的炒作,“安居社区”已经被消磨得无影无踪,取而代之的是“城市富人区”的聚集之地。 “梅江居住区”内的“汐岸国际”和“半岛·蓝湾”,它们都西临卫南洼风景区,自然景观良好。这两个项目还同时依傍梅江南整区240公顷的生态大环境,共享50万平方米超大湖面水景,拥有优美的自然环境和良好的人文环境。在规划布局上,“汐岸国际”和“半岛·蓝湾”也都倡导大社区的系统性和可持续性发展,交通和环境上极尽优势。当然,“大梅江”地区之所以成为今天的和今后一段时间的“富人区”,主要还是其外围自然环境的优势以及整体区域性规划与城市规划的完美结合。

位于卫津南路南口红旗南路“仁爱·濠景庄园”,处于炙手可热的“奥运版块”,其地理位置优越自不必言。随着20**年的日渐临近,奥运综合配套区的启动,“仁爱·濠景庄园”也日益显示出其占尽天时、地利的优势。目前,该地段越来越繁华,越发彰显出这一地段低密度住宅投资的优越潜力。

三、天津别墅的产品发展特点

浸染岁月历史痕迹的“五大道风情别墅区”在一定程上更具有“西洋别墅”的醇美与韵味,其美更多的体现在建筑本身,但并不属于本土性开发。

“宁发花园别墅”、“天北别墅”等依托于水上公园优美的自然环境,内部产品并没有太多的附加元素,由于时间和地域的特点,人们当时的需求更多的表现在对身份、地位、实力等的一

种外在彰显,其家居实用性较低,致使随着时间的推移,这片区域逐渐演变成“高档商务办公区”。

“万科花园新城”实际上属于低密度小户型住宅产品,但被万科巧妙地引入为“美国小镇”概念。在“Townhouse”、“联体别墅”等名词还没有为人熟知前,这种区别于独体别墅又类似于别墅的住宅,被理解为开创了天津别墅市场的新产品,一时间成为天津房地产市场的宠儿。

进入20**年后,天津别墅市场日渐繁荣起来,联排、双拼、独体别墅等各种形式均有面市,并且出现了“Townhouse”热,产品成熟度随着开发商市场经验的成熟而逐渐丰富起来。“城市别墅”、“仁爱·濠景庄园”、“汐岸国际”、“半岛·蓝湾”等以联排别墅为主的项目正是这一产品市场的代表。这些别墅项目中,因开发商操盘手段的不同,其主题概念和推出形式也是花样翻新。“城市别墅”紧邻城区中心,所以干脆推出“City House”的概念——“城市里的房子”,“城市别墅”可谓名副其实。同样以联排别墅为主的“仁爱·濠景庄园”,位于卫津南路南口红旗南路,面对着“20**奥运分会场”,其地理位置优越自不必言,因而打出“奥运”概念也是理所应当的。大梅景区域的别墅依托以“梅江”和“卫南洼”风景区,打出了“自然、生态”的更富有别墅品味的概念主题。

而值得一提的是此期间开发的“大港·地球村”、“玫瑰庄园”等虽然设计和规划都得到人们的认可,但于城市中心链接层似乎存在着断裂带,其销售状况一直不是很好。因此,当前别墅还是地域性产品,人们的观念有待升级。也正是基于市场的原因,目前天津市的许多中高档项目在社区优越的位置也规划了别墅产品,并且也有不俗的表现,可见别墅并非一定要“郊区生态化”才有市场。

天津的联排别墅产品,户型面积一般在150—350平方米不等,主流户型面积在200—300平方米之间。虽然天津个别墅项目位置各异,有市区与市郊区、市区与开发区之别,但价格差异并不是很大,联排别墅每单元总价在90—300万元的区间内,主流产品总价一般都在120—200万元/每单元。

独体别墅产品的户型面积则差距较大,主流产品的面积在300—400平方米之间,最大户型当属“仁爱·濠景庄园”,达到1100平方米。所以,独体别墅总价差距也就比较大,大致由300万元—600万元不等。与北京、上海等城市的别墅市场消费群不一样的是,天津的国外客户不多,所以无论是独体别墅还是联排别墅,消费群体都为本土消化居多,约占70-80%,购房者多为私营业主,占整个消费市场的四分之三甚至更多。这部分人购买别墅相当一部分是作为第二或者第N居所,其中不乏在房市渐热的大好形势下,买来投资。

从整体市场来看,联排别墅占据了四分之三的别墅市场,但独体别墅也正慢慢浮上水面。随着天津市向国际化大都市的迈进,独体别墅一定会成为别墅市场的主流产品。随之带来的将是装修豪华、占地面积更大的豪宅产品的出现。也许不久即将面市的“海涵计划”会给别墅市场带来更多的惊喜。

四、天津别墅的价格走势

天津市的别墅市场既然经历了一个逐步发展的过程,其价格变化也必然呈现一定的时间特色。

“万科花园新城”98年推出公寓的价格是2180元/㎡,开盘由于市场的极度热销,其100元/㎡的价格上升速度也是惊人的,最终均价公寓上升到2800元/㎡左右。后期推出的联排别墅是在2000年,3500元左右的价格在当时已经不菲。20**年,美树丽舍面市时,已经面临着一定的市场竞争压力,特别是梅江地区已经显现雏形,人们的关注点也不再只是万科的产品,他们需要一个整体性高端区域与高端产品的新的亮点。但万科的信誉度和号召力不是一般的开发商可以代替的,因而目前仍在销售的“美树丽舍”也已经有了不俗的业绩,整体均价在4500元/㎡,当前售价达到了5500元/㎡以上,只有4套选择余地。

大梅江区域的别墅价格从最初的面市定价,到现在的价格不断盘升,更多的是整体自然环境的附加值、地理区位的行政及经济优势、产品设计更趋近人性化、以及市场整体房价不断走高而体现出来的,是一种产品和市场的导向。目前,此区域联排别墅的最低价格也达到了5500/㎡以上,最高单价达到了7500元/㎡以上,“城市别墅”二期的联排别墅甚至达到了8000元/㎡;联排别墅售价大约在7500-8500元/㎡,而最高的“汐岸国际”的双拼售价达到了12000元/㎡;独体别墅的价格一般都在10000元/㎡以上。

别墅由于其产品的特殊性,其单价的敏感度不是很高。相对于较大面积的户型而言,总户值的升降对于这些高端群体而言更具有吸引力。

五、在售别墅项目:

天津市在售别墅项目(表略):

天津的别墅从现阶段来讲已经日趋成熟,但对于这种高端产品的认知和消费者的接受度是经历了一段发展过程的。

从上表可以看出,目前天津市在售别墅项目(不完全统计)14个项目,成交均价联排在5500~6500之间、独体双拼在6000~9000左右。

天津别墅产品开发的高峰期经过近几年的自身发

展和不断的向外学习,天津的别墅产品从建筑形式、景观的设计、小区氛围的渲染、自然景观的利用、人造景观和自然的结合走出了一条自己的道路。

天津市的别墅呈现出以梅江南、奥运板块、城市边缘发展的态势,随着政府政策的扶持,奥运会的举办在某种情况下提升了地块的价值人为的定义成为高档住宅区。

相比起北京、广州、深圳来天津市别墅项目算是中级阶段,随着天津的经济发展外来人口的增加,尤其是高收入者的进入,天津的别墅市场一定会有一个较大的发展。

塘沽区虽然已开发和正在开发的别墅项目很多,建筑形式也很多样。但作为别墅项目而言,尚有很多不足。每个项目都强调了自身的优点和卖点却忽略了市场的因数,忽略了客群真正想要的是什么样的别墅,加之成本区别较大,发展商利润追求的不同导致了塘沽区别墅市场的价格混乱,同时也导致了客群对别墅理解的偏差。所以可以看出塘沽区的别墅市场现处于别墅市场的初级阶段。从销售项目的数量、自身配套、销售价格、绿化、自然景观的利用、建筑形式多样上来看,市区的别墅项目远远超过了塘沽区的别墅项目。

六、塘沽近期需求调研数据:

从中原3月20日、21日对塘沽区居民需求调研访问得到,在被访问的400位居民(有效问卷居民)中有28位居民有意购买别墅,占到了被访人数(有效问卷居民)的7%。有意购买别墅的居民中,购买单价在4500元以上别墅的居民占到了14.28%,有一半以上的居民对别墅的价格的看法依然保持在3000以下的价格段。

(数据来源塘沽需求调研)

这主要和塘沽区土地价格偏低、房价偏低,加之在塘沽区别墅项目开发量一直占比较少有关,而“欧美小镇”当时的低价入市在塘沽区居民的心理留下了“别墅不是高不可攀的产品”的错觉,所以对别墅的价格都认知较低。再者,塘沽区别墅项目较为分散,没能组成很好的局部高价区域。

在通常情况下,别墅价格和普通住宅的价格一般是2:1的比例。但不排除有些比较特殊的项目或特殊的地点因数出现,局部提升了项目的价格。根据对被访者分析,塘沽及开发区居民对别墅项目的价格还是保有平稳上升的态度,都认为不会在近期内有大的涨幅。涨幅速度会保持在每年5%~15%之间。

在对居民的被访中“米兰世纪”在居民中的认知度达到6.7%。在认知人群中,开发区居民的认知度占总认知人群的60%。可以说“米兰世纪”这一品牌在开发区购房者心理占有一席之地。

七、综述:

目前天津市的别墅市场正逐步走向成熟。在区域市场方面,已经走出初期阶段——主要集中在市中心城区域环境良好的地段,开始向中心城区的城乡结合部及其它地区(如经济开发区)发展;在别墅类型方面,独体别墅、双拼别墅开始在新增别墅中占据主导地位。近期内,独体别墅会保有一定的供应和高端客户的需求,但不会占市场的主流。随着经济的发展、客群的变化,尤其是外来客户的增加,独体别墅的需求会逐渐增大。

在天津和开发区,还很少有纯独体别墅产品,这说明独体别墅市场仍然没有达到成熟期或是发展商对于高端客户的把握上不准确。一方面,联排别墅的热销,可以视为中产阶级当作独体别墅的过渡产品消费,为独体别墅市场的成熟埋下伏笔;另一方面,天津一部分高端消费群的消费欲望还没有被释放出来,独体别墅在未来依旧有不小的市场需求。在不少人的心目中,住别墅已是其人生的终极置业梦想,消费者对于这一独特住房品种的追求有增无减,销售业绩喜人。未来的别墅市场呈现高端化倾向。

从别墅设计形式、建筑形式来看,未来别墅市场将从追求立面的美观,到讲究造型的丰富,如运用美国式外挂造型墙,选用特殊外墙砖;从追求内在居室的多样化,到讲究内在空间的层次感、通透感、甚至雕塑感,具体表现为共享空间扩大,采光源来自多角度,室内视野摆脱单调乏味的窠臼;整体风格从统一的现代简洁派,开始细化到地中海西班牙风格、法国风格、美国南加州风格等,大的功能类别也会细分到度假型、乡村型、城市居住型、商务酒店型等。另外,房型设计上更加灵活多变,厅、卧室、露台、地下(半地下)室都发挥到最大功能,在窗、门、阳台、卫生间等细节处理上大胆创新等等。因而归根结底,未来别墅的开发,更需要准确定位,精心设计,追求个性,同时依据市场容量的逐渐扩大适度开发。

天津经济技术开发区近年来别墅建设发展迅速,别墅售价一般在3000—5000元/平方米之间,基本上属于经济型别墅,经营状况良好。联排式别墅的大量涌现,降低了投资成本,同时由于投资者准确的市场定位、别具一格的设计理念、日益便利快捷的交通、完善的生活设施以及人性化的家居环境,深受购房者的青睐。开发区别墅在某种意义上来说,小区设计不够精细、建筑形式过于单一、楼体摆位变化不大,没能很好的体现别墅自身应有的特性来。

塘沽区别墅市场虽然在近些年发展的比较迅速,建筑形式、房型设计上和天津市无太大差别,但产品综合品质上和天津市别墅相比还存在一定的差距。塘沽区别墅市场尚未完全走入正轨,市场还处于起步阶段。从近期中原对塘沽区进行的需求调研可以看出,塘沽区居民对别墅的认知存在一定的片面性,对别墅真正的意义不是很清晰

,对价格的理解歪曲。加之塘沽区别墅市场项目过少,并且没能出现一个“领军人物”,才造成目前塘沽别墅市场的“一盘散沙”。中原认为随着顺驰在新河的开发,在一定时期内将成为塘沽房地产市场的“领军人物”,尤其是在别墅市场。“新河”项目的启动,别墅价格的高开高走,必定提升塘沽区及开发区整体别墅价格。如近期无新项目的加入,塘沽区别墅价格依然会保持在现有价格基础上稳步提升的态势。

篇3：盐城市房地产市场调查报告

一、盐城国民经济状况

1、回顾和综合评述

盐城市地处江淮平原东部、江苏的北部,浦东经济开发区、长江三角洲辐射区内,是江苏沿海中心城市之一。东临黄海、南与江城南通市、泰州市毗邻,西傍文化名城扬州市和古城淮阴市,北与山城连云港市接壤。下辖一区二市五县,市区、东台市、大丰市、响水县、滨海县、阜宁县、建湖县、射阳县。

盐城地形皆为平原,南北部地区分别由长江和黄河携带的泥沙,经海潮、风浪作用沉积而成,地势最高处在灌溉总渠两侧、废黄河两岸高地和响坎河两岸,海拔8-9米,最低处在大纵湖、北龙港一线,真高只有0.7-1米。盐城境内渠港湾四通八达,通榆运河纵贯南北,苏北灌溉总渠、串场河、中山河、射阳河、新洋港、斗龙港等著名河流纵横交错。

盐城土地面积14911平方公里。东部有海岸线582公里,占江苏省海岸线总长度的56%。沿海滩涂面积45.3万多公顷,占全省沿海滩涂面积的75%。盐城总人口796.51万人,其中非农业人口269.62万人,占总人口的33.9%,人口密度534人/每平方公里。

盐城处于亚热带向暖温带的过渡区,也是我国南北的连接区,年日照时数2252小时,年均气温15.7摄氏度,年降水量840毫米左右,土地肥沃,水域广阔,气候温和,四季分明,冷暖有常,雨量适中,宜农宜林,宜牧宜渔。

盐城市市区成立于1983年,全区总面积1696平方公里,人口66.34万,下辖20个镇,有305个村民委员会和139个居民委员会,是盐城市政治、经济、文化中心和对外开放的窗口。 盐城市区由亭湖区和盐都区构成。亭湖区是盐城成熟的商业、居住、生活区;盐都区是市区政治经济科技文化中心。

盐城是江苏重要新型的工商业城市,具备较好的工业、农业基础,被国务院列为对外开放地区。盐城工业经济具有一定规模和技术水平,全市现有各类工业企业4万家左右。尤其是汽车产业成为盐城的支柱产业,带动了相关产业的发展。近几年,全市的经济发展迅猛,到20**年国内生产总值高达760亿元,同比增长15.68%。人均国内生产总值达9542元,同比增长15.55%。

城市居民人均可支配收入为8059元,同比增长10.79%。盐城市大部分为农业人口(66%),外出打工的较多,据有关数字显示,至2000年底已有46.7万人在市外打工,占当时的农业人口的17%。他们从市外省外境外带回的收入并没有能有效地计入当地的统计数字,所以实际人均收入要高于统计数字。(据有关资料显示:截止20**年底,盐城市先后向38个国家或地区输出劳务人员达20589人,签订合同额5亿多美金,完成营业额4亿美元。以每人每年3万元的收入和平均每人在外工作2年计算,派出一个人的年收入相当于农村10个劳动力的年收入。这几年的海外劳务输出共获得了12亿元人民币的外汇。)社会消费品零售总额为224.88亿元,同比增长6.36%。

同时,在房地产开发方面,盐城市的发展也相当迅速,到20**年全市房地产开发投资额为23.12亿元,同比增长幅度高达33.65%。

竣工房屋面积为134.08万平方米增长8.68%,商品房销售面积达144.3万平方米增幅惊人地高达49.05%。从图中可以看到,03年前,盐城的销售面积一直小于竣工面积,供大于求,而03年,巨大的需求导致了销售面积超过竣工面积,求大于供。可以预见,盐城的房地产开发市场存在相当的潜力。

经过多年的努力,盐城市经济结构的战略性调整取得重大进展,初步形成现代化城市的格局和风貌,人民生活在实现小康的基础上更加宽裕。

2 、盐城市社会经济发展展望

A、盐城—中国东部沿海岸唯一的“潜力股”

盐城是目前中国东部沿海岸地区唯一欠发达的地区,预示着经济上扬的巨大潜力。盐城地区北有渤海湾、胶东半岛,南有苏南、上海、浙江、福建和广东等沿海发达地区。中国的东部发达的经济海岸线,在盐城地区似乎突然间落入一个“V”型谷底。我们认为这与过去盐城所处的交通条件有密切的关系。纵观东部沿海地带,东北、华北地区至连云港的交通体系较为完善。连云港—伊斯坦布尔欧亚大陆桥铁路干线带动经济往西发展。而华东地区的长江黄金水道同样把经济腾飞的发展轴心扭转为向西发展。盐城地区成为中国沿海—长江这一宏观经济“T”发达地区上唯一的断点。

随着沿海大通道的贯通,中国“T”型发达地区的唯一断点也将同时被弥补。盐城地区也将迅速成为中国“T”型地区工商发展成本最低的一个经济发展点。其经济发展水平将迅速赶上苏南、胶东半岛。展望盐城的未来经济发展,它可能继续跟随在苏南等地区之后,但就其从“V”型谷底回弹的发展空间潜力是巨大的。

B、融入上海二小时经济圈

盐城的地理位置属于长江三角洲地区,而长三角区域经济发展的梯度特征十分明显。从传统的经济眼光来看,苏北地区的经济总量是苏南的一半,而苏南又是上海的一半。长三角的经济发展圈层呈现与上海非常强烈的相关关

系。

盐城地区传统上从属于南京经济圈。南京在江苏省的位置偏西,往西往南方便,往北往东不便的道路体系造成南京的经济辐射主要往南往西。盐城地区成为“被遗忘的角落”。随着沿海大通的贯通,盐城到南京的时间为3.5小时。而盐城到上海的时间距离为2小时。南京对盐城的影响将逐步减少,而上海对盐城的辐射将加强,故此盐城将逐步融入到上海经济圈。

C、交通区位的巨大改变

中国沿海大通道对盐城经济发展的促进作用显而易见,除此之外,盐城同时正在努力完善海、陆、空全方位的交通基础设施大丰五万吨级的深水海港正在建设,铁路交通也已基本开通,更为特殊的是盐城拥有苏北地区唯一的空港,而盐城与苏北其它地级市都有高速公路连接,所以,它将是整个苏北地区陆运、空运的枢纽节点。由于盐城悦达与韩国大宇集团的经济合作。盐城空港开通了盐城-汉城每周一班的往返直达航班。随着悦达集团三十万辆生产线项目上马,盐城-韩国的经济纽带无疑将进一步加强,而盐城空港也必将从其他支线机场的格局中脱颖而出,成为苏北地区唯一的“国际空港”。

D、制造业发展的强劲动力

制造业的发展必然带来大量人口的集聚、GDP的上升,是拉动一个城市经济发展和城市建设的强劲动力。

近年来,盐城工商业招商引资的形势相当良好,沿海地区制造业上海-苏南-苏北的梯度转移模式已初现端倪。而盐城悦达集团的存在更加凸显这个发展中城市的与众不同。目前悦达集团汽车生产线为年产十万辆,主要零配件为进口组装,已经成为盐城经济发展的主要支柱。而随着三十万辆生产线的开通,零配件自主生产的比例必然加大,悦达也将真正成为盐城地区无可争议的支柱产业龙头,拉动与汽车相关产业的经济腾飞。

E、建城区的扩展带来人口聚集的效应

历史上,盐城作为地区行署所在地,它的建成区范围为20-30平方公里,与其下辖的建湖、滨海等县级市没有太大的区别。农业人口城市化的城市指向呈现随机性强的态势。

随着盐城撤区建市,新一任领导班子的第一项城建工程就是拉大城市框架,把建成区扩展为50平方公里,体育馆、展示馆、博物馆等文化设施不断完善,再加上制造业发展带来的大量就业机会,使得盐城明显区别于其他县级市。农业人口的城市化指向将迅速从随机性转变为集聚性。城市人口发展的“雪崩”期即将到来,盐城在短时间内将迅速发展为百万人口的都市型城市。

盐城市的境外投资也有一定的规模,特别是韩国投资商占了很大的比例,约有6000名韩籍人士在盐城工作和生活。高消费人群的增加可以繁荣盐城市的商业市场。

F、盐城社会经济发展展望的结论

盐城通过多年的发展,综合实力得到了不断提升,在今年11月初,在国家统计局首次发布“中国综合实力百强城市”排行榜,在全国286个地级以上城市中,盐城市排在第83位,跻身于全国百强城市行列。这是我国首次对地级及以上城市的综合实力进行全方位的评估,涉及人口与劳动力、经济、社会、基础设施、环境等50多项综合指标。盐城市能跻身百强,是对其过去发展的肯定,也是其未来发展的希望。在中国经济平稳发展的基础上,盐城市将有更好的前景,也为盐城市的商业仍至商业物业的发展创造了有利条件。

3、总体社会环境因素结论

本报告分析宏观经济情况根本目的是要判断今后一段时间房地产市场的走势。简而言之,只要全国经济保持持续、稳定和健康的发展。盐城在上海经济及长三角经济区的辐射下,房地产市场包括商业物业市场就大有发展前景。在外部环境有利的情况下,本案的预期租金、售价就有较大的上浮潜力。反之,本报告也需特别强调:如果出现突发的重大影响因素造成中国或盐城经济总量下降或GDP增长速度减缓达不应达的目标,直接后果将是整体就业不足,就业人口的收入停滞不上或有下降,间接的后果是居民整体购买力下降,消费不足,需求疲软,那么将对整体房地产业包括商业物业造成不可估量的影响。即在外部外境不利的情况下,本案的预期价格就有较大的下跌压力。但从目前的情况来看,此类不利影响发生的可能性较小。只要处理好就业问题与农业人口问题,扩大消费需求,中国经济总体形势应朝着长期趋好的方向发展。

二、土地市场分析

1、土地成本翻倍

盐城现行土地的开发使用主要采取挂牌拍卖的方式,公开竞标取得。这样以来,房产商取得土地的方式就更为公平,“关系地”、“违规地”很大程度上得到遏制。土地作为政府惟一的大宗资产,集中进行管理可以实现土地效益的最大化,也便于城市进行统一规划和设计,政府垄断土地是其经营城市的表现,对于改善城市环境和防止无序开发有着很重要的意义。

除经营城市外,实际上是政府也想利用严把土地审批关,来遏制房产开发出现无政府状态,政府一手垄断土地,推行土地储备制度,具体出让操作时限量供给、公开招标、竞价批租,这样一来,谁出的价格高谁就能拿到土地的使用权;加之批出去的土地又控制在少数人手里,土地少了,开发商的热情并没有因此而减弱,反而越烧越旺,土地出让价

格几乎翻倍。

2、卖房不如炒地——房价和地价的严重背离

地价上涨就意味这开发成本上涨,房价势必上涨销售压力增大,再加上市场瞬息万变,楼盘的开发周期很长,等到面市的时候将会有更大的风险,给房产开发带来的巨大的压力和风险;而相较之“炒地皮”,似乎实现“利润”要快的多、保险的多。“卖房不如炒地”便由此而生,因此部分开发商也纷纷加入到热火朝天的炒地皮行列中。

地价扶摇直上,到了实际开发时已经被翻了几番。这种炒来炒去致使地价飙升,房地产商只好把这种“成本”转嫁到购房者那里。土地价值的最大化是实现了,房产开发的势头却没有有效遏止,反而愈演愈烈,俗话说“地价是房价涨跌的方向标”,高位房价自然而然地孕育而生,经济适用房千呼万唤仍然遭遇难产,高价房却是不请自来遍地皆是,这样导致了房价和地价的严重背离。

3、土地价值的时效性特征

由于现阶段盐城市南进西扩的总体发展战略,市政府由老成区迁往南侧的世纪大道,市民对未来的期许普遍看好处于城市版图的南端新城区,使得城市的发展将沿着解放南路这条城市中轴线向南迁移。但南端新城区的城市建设由于底子薄,城市建设和生活配套的各方面还不十分尽如人意,老百姓对新城区有个接受的过程。随着盐中、一小新校区的建设,市民体育公园、体育馆的建成、新的行政大楼的投入使用,以及大量房地产开发项目的落成,南端新城区的城市化繁荣程度不断加强,市民对城市的认可将随着不同的历史时期沿着解放南路一个路口一个路口的往南迁移,所以南端新城区房地产项目的土地价值和项目商业价值将随着不同的历史时期而发生变化。

4、土地的放量供应预示着产品过剩的买方市场即将到来

在政府和部分开发商热情高涨的乐观主义情绪下,土地持续放量供应,白热化的价格战已经是可预见的未来!我们从近几年的土地供应量数据来看,由于土地价格上升和土地供应量急速增大,在如此行情下,可以预见激烈的价格战争和市场战争已经一触即发,这必然使房地产开发利益空间受到巨大的威胁,对开发企业来讲也将是危机与高风险的挑战,是企业生存和发展所必经之战,也是一场必须赢的战争。

三、房产市场分析

1、板块效应初现端倪

A、人民中路板块——没落贵族、恋土情节

B、城东板块——市场追随者

市场特征以补缺型为主

C、盐都新区板块——市场渗透者

市场特征以外来投资者为主

D、先锋岛-串场河板块——商用不动产

E、解放南路北板块——异军突起领跑市场已成为必然

2、局部市场竞争激烈,演绎生与死较量之战

解放南路房地产板块供求关系分析:

关于供应量

目前已完成批租手续可开发

项目为:

奥林匹克花园3万平方米

金色家园12万平方米

奥林匹克花园17万平方米

鑫都花园30万平方米

温馨家园16万平方米

娱乐花园4万平方米

紫薇花园13万平方米

迎宾南路地块&

nbsp;19万平方米

解放南路东侧A区75万平方米

双元路苏通房地产3万平方米

广电中心南侧6万平方米

缤纷亚洲8万平方米

解放南路(原工行地块) 2万平方米

教院附中东侧2万平方米

盐中东侧南通宏鹏22万平方米

总计:232万平方米

关于需求量

预计在今后几年内,解放南路房地产板块将占盐城房地产份额的50%。

盐城房地产在一年之内有突飞猛进的发展,达到发达地区年人均消化1~1.5平方米的水平。

在解放南路不再批租土地的前提下,该地区完全消化时间也将长达4~6年;

如果继续有批租土地的增量,完全消化时间可能为10年。

四、开发商分析

1、本土企业全面改制

2、外地企业进入盐城

从盐城目前的楼市来看,来自经济发达地区地产企业越来越多,无论从建筑、规划、设计,还是操盘手法营销策略都给盐城带来呢强烈冲击,让市民们感受到了一阵旋风,比如“衡泰冠城”在去年地盐城楼市中就是一个亮点,在同档次地产品中极受关注和追捧,我们不可否认它已经在盐城建立呢自己的品牌。

3、竞争导致经营理念变化

由于竞争的加剧,开发商自身素质的提高,经营理念渐渐趋于成熟,更注重市场细分,打破同质化将是必然趋势,目前盐城楼市各行其道,开发物业档次各异各出其招,由生存型走向都市型。

五、消费心理分析

1、新城VS老城

2、矛盾观望的态度,价格将成为分水岭

六、观念分析

乡镇型向都市型转化

1、空间观念

自行车—→摩托车—→汽车

2、消费观念

76%的高端购房客户接受按揭

3、营销观念

从传统的自产自销到营销专业团队售楼时代

4、居住观念

从生存型到追求精神生活(文化)

从室内(房型)到室外(环境)

从贪大求宽到资源的经济性考量(性价比)

篇4：北京通州地区市场调查报告

一、区域概况
近几年由于北京东部地区经济的快速发展、CBD商圈的形成,尤其北京市将通县定为重点建设发展的卫星城之一,使通县受到了非常大的影响,加快了通县地区的建设发展速度。
通县东北部地区区域范围为:西起北关环岛,东至潞邑地区,南起京哈高速路,北到丛林庄地区。此区域属于通县的郊区,因此人文环境较差,文化水平、人均收入偏低,商业和交通都很不发达。近年来随着通县地区整体的快速发展,有了一定的改观。区域内目前已有多条线路可直达市区,虽然大多路面::较窄,且维修保养不当,路面情况较差,但解决了人们出行的问题。此区域的房地产项目启动较早,早在1995年,华龙小区、富河园就已开始销售,并吸引部分城区人口在此落户,使此地区的整体人口素质有所提高。此地区的市政配套建设速度较慢,故此缺少大规模的房地产项目。

二、区域市场分析
此区域内现有普通住宅、高档别墅等十余个项目,其中9个项目尚有市场表现,分别为:富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园、华龙小区、新潮家园、上潞园、丛林庄小区、天润别墅。
因为此区域的项目分布比较分散,有一定的地区差异,所以将以上项目按地域划分(项目聚集地),可分成三个部分,区域内的南区、西区、北区。
1.西部地区(北关地区)
西部地区自西向东依次排列着:富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园4个项目。

项目情况表
交通及环境
此区域显然已经与通州城区的发展速度同步,宽阔的道路、多条可直达市区的公交线路,完善的市政配套设施,整洁的周边环境,温玉河与潮白河穿流其间更是一种说不出的美妙感觉。
项目情况
富河园、西潞苑、枫露花园、枫露皇苑都属于有一定市场知名度的项目。普通住宅中西潞苑的建筑规模最大,总建筑面积32万平方米,属于大型居住区。建筑形式为多层,户型种类齐全,格局新颖,价格较低,均价2200元/平方米。但社区配套不够完善,只有一个超市。
枫露花园与西潞苑的基本情况比较相似,只不过社区偏小,总建筑面积10万平方米。富河园可以算这一地区的精品项目,坐落于北关环岛西北角,位置优越;外观华丽,楼体设计新颖,外墙采用华丽的涂料,社区内有多层楼,也有高层塔楼,分为四期建设,有完善的配套,四期设有会所,多种户型可供选择,一、二期的销售工作已经圆满完成,即将开盘的三期,期房均价3000/平方米的价格偏高。
此区域的发展前景不言而喻,是东北部房地产发展的重头戏,无论从位置、交通、环境都具有先天优势。

2.南部地区(潞邑地区)

交通及环境
南区道路平整、有公交线路可直达市区与通州城区,市政配套较完善,人们出行、购物、娱乐较方便,近年来有一些城市居民落户在此。由于此地区建设开发正在进行中,所以卫生环境较差,还有待改观。
项目情况
南区房地产项目较少,南区南部的华龙小区为此区域内的代表项目,该小区的总建筑面积32万平方米,共53栋多层建筑,楼体设计风格比较时尚,采用的是落地阳台、铁艺护栏、外墙是鲜艳的涂料,户型种类多,大多为南北朝向,户型格局也比较合理,但房屋的使用率比较低。小区的配套完善,有学校、超市、医院、公交车站,均价为2100元/平方米,此小区的居民大多为市区人口。
新潮嘉园虽然总建筑规模要大于华龙小区,但目前仅开发了10万平米,大部分尚未开发(包括其社区配套),且一期开发的几栋楼无特色,在售的二期共四栋楼,推出了精装修的交房标准,均价才2160元/平方米,有一定的价格优势,随着开发面积的增加,社区规模的扩大,社区配套的逐步完善,此项目发展前景比较乐观。
与两者相比,上路苑较逊色的多,由于此项目属南区的北部,所以与北区项目价格比较相近,起价1530元/平方米,总建筑规模30万平方米,户型种类较少,格局陈旧,社区无配套,居住人口素质较低。
随着其南部新华大街的发展,此区域具有较大的发展潜力,再有珠江集团在此大片征地,要在通州区建成"城中之城",势必会带动此区域房地产业的发展。

3.北部地区(丛林庄地区)

交通及环境
北区属于区域内较偏僻的地带,道路狭窄、坎坷不平,只有一条公交线,无任何市政配套设施,常住人口较少,属待开发地段。
项目情况
两项目的开发商是同一家房地产开发公司,建筑规模比较大。丛林庄小区在售的仅一种户型,格局的设计陈旧,起价为1380元/平方米,价格在通县来讲是最低的。天润别墅户型种类比较单一,密度较大,每栋别墅的间距很小;起价为3000元/平方米。两项目虽然社区规模大,但目前社区的配套::设施较少,生活、娱乐条件较差,今年年底会建成文化公园与文化广场,可以使两项目增加一些配套设施。两项目仅仅能够满足购房群体的最低居住要求,唯一的优势是价格低。

三、区域项目分析
1.建设规模分析
西潞苑、新潮嘉园、华龙小区和丛林庄小区总建筑面积都超过了30万平方米,至少分为三期开发,每一期平均只开发10万平方米左右。其他项目开发的规模每一期大概也是10万平方米左右,说明了这些项目的开发商具有一定的实力,并且对此区域的发展前景看好。

2.配套设施分析
由于此区域内的多数项目的社区规模较大,并因周边生活配套设施不够完善,所以社区内的配套是必不可少的,大多项目在社区内有超市、菜市场,还有的项目有学校、幼儿园,特别是华龙小区修建了7万平方米的社区公园。

3.建筑形式分析
此区域的住宅项目全部为多层楼,大多是南北朝向的,没有电梯。
别墅项目则分为独栋和联排两种,整体规划得不好,外观参差不齐,密度较大。

4.市场供应量分析
此区域目前在建的新项目不多,但在售的项目基本上都有后期建设,仅这次调查项目的后期供应量就有56万㎡。

5.户型分析

6.价格分析
经过调查,此区域的住宅均价在2000/㎡,住宅价格自西南向东北价格逐渐降低,富河园小区均价2800/㎡,最北端的丛林庄小区均价仅1600/㎡。
由于房屋的总价较低,打折的幅度不大,一般为98折,只有西潞苑小区可以达到95折。房总价低并且都可以做贷款,对一般平民百姓来说是比较容易接受的。
别墅的价格也是因位置而定的,天润别墅的位置较偏僻,均价仅3500/㎡;枫露皇苑的位置及交通条件比较好,均价6500/㎡。

7.销售周期及销售率分析
销售周期及销售率分析表

8.广告宣传分析
此区域项目的宣传方式比较一致,每个项目都有路牌(从县城一直指到项目所在地);由于房价低,广告投入也不大,一般只在报纸上打很小一块广告(分栏广告),还有的在市区内设有售楼部,发小宣传单。

四、地区特征总结
1.优势特征
此区域内的房地产项目的优势可以总结出以下结论:价格低、户型面积设计经济实用,社区规模较大,社区配套较完善,生活设施齐全(暖气、有线电视管道天然气、24小时热水、宽带),物业管理费比较低(大部分项目的收费标准为0.5元/平方米/月),其它的收费标准也比市区的偏低,使购房者在这里感觉到买房实惠,养房也轻松。

2.劣势特征
此区域的缺点是市政基础设施建设缓慢,致使项目周边环境较差,生活配套设施很少,道路年久失修,直达市区的公交线路少,本地区的人口素质较差。普通住宅楼体及户型设计比较陈旧,装修标准低。别墅项目档次低、规划密度大。

五、结束语
通县地区房地产的建设是市区外的第一热点,随着轻轨、地铁的建成修通,会加快通县的建设速度,此区域属县城的上风上水地段,具有一定的发展潜力。

篇5：饶州小商品市场调查与思考报告

　　饶州大市场 为何“有场无市”

　　--对饶州小商品市场调查与思考报告

　　饶州大市场位于鄱阳县城城北汽车站斜对面，北纬三路南侧，是我县招商引资的项目之一。占地1.7万平方米，总建筑面积3.2万平方米。有商铺212套，商品房24套，功能设计为“小商品零售批发市场”。20**年9月开建，于20** 年9月底竣工。近来，广大干群对这一市场的建设与运作议论颇多。为此笔者对此进行了调查，发现一些情况。

　　群众描述现状： “一热一冷”

　　房产销售热 该市场从开工到竣工不到一年半间，所有商铺与商品房均已销售完毕，到目前为止，这是鄱阳市场与房地产开发史上最好的成绩。开发商赚得盆满钵满。因为属于较早开发的市场，当时鄱阳的店面与商品房的需求量较大，加上地理位置较好，靠近汽车站，买主甚是看好，以为生意好做，所以销售呈现一片“火热”。

　　市场形成冷 整个饶州大市场总共212家店铺全部销售一空，但到现在为止，开业的却不到10家，而且经营的还不是小商品，有的经营网吧，有的是开诊所，几乎与小商品无关。整个市场显得冷冷清清，凄凉萧条，与投资商宣传的“饶州大市场，商机无限”相去甚远。买主当初“发财致富”的美丽憧憬变成了忧心忡忡的“水中花、镜中月”。一股火热的投资热情被浇得一片冰凉。饶州大市场的“商机”变成了置房业主的“伤心”。整个市场显得一片 “寒冷”。

　　那么，为什么会出现这种“有场无市”的现象呢?

　　有关人士分析原因：“三不一少”

　　市场定位不准确 有关人士分析，这个市场定位为“小商品零售批发市场”是不符合我们县情的。一是我县交通不发达，县城不靠近高速公路与铁路，港口也没有发挥大作用，运输成本比较高，更不是小商品生产基地，在小商品的价格上没有竞争优势，对外地批发商没有足够的吸引力。二是鄱阳县面积大，但是与周边城市比较接近，象芦田、饶埠、古 南、古县渡、凰岗等乡镇基本上是到乐平的赣东北大市场，甚至到义乌小商品批发市场批发小商品。游城乡以北又基本到景德镇或九江批发小商品，只有靠近县城的双港、团林、四十里街、珠湖、高家岭、莲湖、三庙前等乡镇来县城批发小商品。三是原本就有比较多的小商品批发市场和零售市场，容量不够。如果是搞零售的话，地理位置也不是很好，不是人口集聚地，没有人气哪来财气?四是市场不专业很难做大做强。如果像水产品批发市场那样，按照本地的优势和特色，做个专业的市场会很容易降低成本，形成规模，而且可以吸引外地的客户。而小商品市场则不能把外地的客商吸引过来，只能局限于本县范围内，所以很难把市场培育起来。五是开发商经营思想与建设市场的要求有一定的出入，他们只是把开发市场当作单纯的房地产开发，只管建设不管启动。

　　基础设施不完善 饶州大市场基础设施不完善、不配套，也是市场难以启动的另一主要原因。一是当由时政府规划，开发商承诺建设的北纬三路和停车场等设施，至今还没有开工。饶州大市场市场汽车难进去，货也难出来，运输有障碍，市场没有一个很好的交通环境和经营氛围，增加不了人气也就增加不了财气和商机。按照规划和设计的要求，饶州大市场的北纬三路东西长177 米，南北宽30 米，市场东侧路南北长97 米，宽12米，西边还有停车场等，在市场竣工时要全线贯通和启用(要求20**年10月底拆迁平整到位，年底硬化到位)。但是上述必建工程至今依然故我，不见动静，却成为名副其实的垃圾堆。“饶州大市场，交通便利、环境优美”也就成为一句空话。二是市场内的绿化、亮化、美化严重不足。按规定人均2-4平方米，饶州大市场的绿化面积不得少于500平方米，而饶州大市场基本没有绿化，只有几棵即将要死的盆景“形影相吊，孤芳自赏”，更不要说美化、亮化。整个大市场显得没有一点生机。三是生活设施欠缺。水电还没有完全进户，而且只有一个进水闸，根本无法满足市场的供水需要，给生活和经商带来极大的不便，甚至是阻碍。四是公用的下水管道不是密封的，夏天一到，就污水横