物业公司ISO9000程序文件:对物业分承包商管理的控制

　　物业公司ISO9000程序文件:

　　EJ-QP5.3 对物业分承包商管理的控制

　　1.目的:

　　强化管理,以优质的服务质量,热诚地为住户提供周到满意的服务。

　　2.适用范围:

　　适用于本公司对物业分承包商的管理。

　　3.引用文件:

　　3.1质量手册第4.6、4.10、4.13章

　　3.2 ISO9002标准第4.6、4.10、4.13章

　　4.职责:

　　4.1由工程维修部、保安服务部共同负责物业分承包商的筛选,并由副总经理审核。

　　4.1.1经副总经理审核后报总经理审批,工程维修部履行合同的签定、工程验收交付等职责。

　　4.2由工程维修部负责道路、绿化、日常维修、供暖、建筑、给排水、电梯维护等分承包项目分承包商选择、评估及日常管理监督、竣工验收。

　　4.3保安服务部负责保洁项目分承包商的选择、控制及日常的监督。

　　5.工作程序:

　　5.1选择分承包商的要求:

　　5.1.1具备承担分承包业务的资质。

　　5.1.2与分承包业务专业对口,且有一定的实践年限。

　　5.1.3对所分承包的业务,能达到质量要求与行业技术标准。

　　5.1.4对所承担的分承包业务,质量达不到要求或技术水平达不到标准,要承担经济责任。

　　5.1.5工程维修部(或保安服务部)对分承包商进行选择、评估,并填写《分承包商评审报告》,报副总经理审批后,列入《合格分承包商名单》。

　　5.2项目分承包前,由工程维修部或保安服务部对分承包项目按合同文本规定的工作目标报副总经理审核后,报总经理审批同意后，工程维修部或保安服务部从合格分承包商中选择专业对口的单位签约。

　　5.3对分承包业务的控制:

　　5.3.1对所要分承包的业务,必须与分承包商签订分承包合同,分承包合同应清楚地明确双方的权利与义务,分承包的范围、工作内容、质量标准要求、应负的责任,有特殊要求的应注明。

　　5.3.2分承包合同中,应明确对分承包商不能履行合同条款或分承包质量达不到要求时处罚条例,乃至解除合同的条款。

　　5.3.3各类分承包业务,必须按一定比例分期付款,待检查验收符合质量技术要求后予以支付。

　　5.3.4对各类大型装修、道路、绿化、建筑物、给排水分承包业务的分承包商开工前,要求分承包商提供施工方案、工程预算,经过工程维修部审核符合要求,领取施工许可证后,方可施工。施工中必须按工程维修部合同要求及各项物业管理规定进行施工,公司保安服务部应向分承包商的每个施工人员统一发放施工卡。

　　5.3.5整个分承包过程由工程维修部、保安服务部进行监督,对于违反施工操作要求及影响整个物业范围内物业状况的,由工程维修部责令其停工,进行整改,发出《整改通知书》,并吊销其《施工许可证》,整顿后方可开工。

　　5.3.6对承担公司所管辖区内住户日常维修、保洁项目的分承包商的日常工作由工程维修部和保安服务部进行监督、检查,并形成记录(参见各相关程序),对日常工作中影响公司企业形象的情况,有权对分包承商提出改进措施,并监督其实施,确保服务质量的提高。

　　5.4对不合格分承包商的控制:

　　5.4.1在执行分承包合同中,对不能履行合同条款或达不到合同要求的及影响小区物业服务质量的分承包商发出《整改通知书》,或者提出改进措施,并按实际情况从应付款中扣除一部分资金,情节严重的按合同有关规定予以解除,并从《合格分承包商名单》中剔除。

　　5. 4.2每年年底工程维修部和保安服务部组织对提供分承包服务的分承包商进行一次年度复审,复审内容包括:服务质量、服务态度、技术水平等,填写《分承包商年度复审报告》,作出是否继续保留其合格分承包商资格的建议,交副总经理批准,不合格者取消分承包商资格。

　　5.5对于ISO 9002质量体系运行前已承接分承包业务并正在进行工作的分包商 ,工程维修部填写《分承包商年度复审报告》，经副总经理批准后直接列入《合格分承包商名单》。

　　6.支持性文件与质量记录:

　　6.1《整改通知书》 EJ-QR-QP4.9-05

　　6.2《分承包商评审报告》 EJ-QR-QP5.3-01

　　6.3《合格分承包商名单》 EJ-QR-QP5.3-02

　　6.4《分承包商年度复审报告》 EJ-QR-QP5.3-03

　　6.5《施工卡》 EJ-QR-QP5.3-04

　　6.6《施工许可证》 EJ-QR-QP5.3-05

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篇2：物业管理分承包方控制工作程序

　　物业管理分承包方的控制程序

　　1目的

　　本程序规定了对本公司物业管理分承包方的要求，以有效控制分承包方的质量符合规定的要求。

　　2适用范围

　　适用于外委的分承包方的评定。

　　3相关标准要素

　　GB/T19002--ISO90024.6

　　4相关文件

　　质量手册4.6 采购控制

　　5责任

　　5.1机电工程部、物业管理部、沙河管理部、消防治安部负责对相关的分承包方进行资格审查，工作质量审查。

　　5.2管理者代表负责对分承包方进行质量评审。

　　5.3总经理负责批准分承包项目合同。

　　6实施程序

　　6.1分承包方的资格

　　6.1.1具备营业执照及相关行业资格证书。

　　6.1.2提供的服务能满足本公司管理和质量的要求。

　　6.1.3在达到质量要求的情况下，价格适宜。

　　6.2对分承包方的评审、认定

　　6.2.1管理者代表负责组织机电工程部、物业管理部、沙河管理部、消防治安部等相关部门对分承包方的资格进行评审。

　　6.2.2按 6.1的要求进行评审。

　　6.2.3管理者代表依据评审结果建立分承包方资格评审表。经核准的分承包方纳入合格分承包清单中。

　　6.2.4批准后合格分承包方清单是限制性文件，机电工程部、沙河管理部、物业管理部、消防治安部必须在清单所列名单中选择分承包方，不得擅自变更，如需要变更，增加新的分承包方则应按6.1、6.2执行。

　　6.3合格分承包方清单的发放

　　6.3.1批准后合格分承包方清单正本由经理部保存，副本加盖"受控"印章发给总经理、副总经理、管理者代表及相关部门。

　　6.4对分承包方年度评审

　　6.4.1每年12月由管理者代表组织、机电部工程部、物业管理部、沙河管理部、消防治安部对分承包方进行年度评审，评审内容为分承包方过去一年的服务业绩。评审结果写入分承包方资格评审表中的"工作评价"栏内。

　　6.4.2凡在评审中没有达到合同要求的取消合格分承包方的资格，并限期做出改进。

　　6.4.3对未能在限期内改进的分承包方，终止与其承包的项目。

　　6.4.4在作分承包方年度评审时，各部门可推荐新的分承包方，对新承包方应按6.1要求进行评审，结果写入"分承包方资格评审表"中的"调查结果"栏内。

　　6.4.5根据评审结果，由管理者代表把合格的分承包方填写在"分承包方清单"中。

　　6.4.6根据评审结果，如出现6.4.2中的问题，应在新的分承包方清单中删除该分承包方。

　　6.4.7发放新的合格分承包方清单时，收回旧的合格分承包方清单，加盖"作废"章销毁。

　　6.5合格分承包方质量档案

　　6.5.1合格分承包方质量档案，由经理部保管。

　　6.5.2合格分承包方档案主要包括：

　　a.政府主管部门核发的有效批件、复印件；

　　b.分承包方资格评审表。

　　7支持性文件和质量记录

　　7.1分承包方资格评审表

　　7.2合格分承包方清单

　　7.3承包合同

篇3：物业公司分承包商管理控制工作程序

物业公司程序文件版号: A
修改号: 0
EJ-QP5.3物业公司分承包商管理控制程序页码: 1/3

1.目的:
强化管理,以优质的服务质量,热诚地为住户提供周到满意的服务。

2.适用范围:
适用于本公司对物业分承包商的管理。

3.引用文件:
3.1质量手册第4.6、4.10、4.13章
3.2 ISO9002标准第4.6、4.10、4.13章

4.职责:
4.1由工程维修部、保安服务部共同负责物业分承包商的筛选,并由副总经理审核。
4.1.1经副总经理审核后报总经理审批,工程维修部履行合同的签定、工程验收交付等职责。
4.2由工程维修部负责道路、绿化、日常维修、供暖、建筑、给排水、电梯维护等分承包项目分承包商选择、评估及日常管理监督、竣工验收。
4.3保安服务部负责保洁项目分承包商的选择、控制及日常的监督。

5.工作程序:

5.1选择分承包商的要求:
5.1.1具备承担分承包业务的资质。
5.1.2与分承包业务专业对口,且有一定的实践年限。
5.1.3对所分承包的业务,能达到质量要求与行业技术标准。
5.1.4对所承担的分承包业务,质量达不到要求或技术水平达不到标准,要承担经济责任。
5.1.5工程维修部(或保安服务部)对分承包商进行选择、评估,并填写《分承包商评审报告》,报副总经理审批后,列入《合格分承包商名单》。

5.2项目分承包前,由工程维修部或保安服务部对分承包项目按合同文本规定的工作目标报副总经理审核后,报总经理审批同意后，工程维修部或保安服务部从合格分承包商中选择专业对口的单位签约。

5.3对分承包业务的控制:
5.3.1对所要分承包的业务,必须与分承包商签