八种物管费诉讼常见抗辩理由的分析

　　八种物管费诉讼常见抗辩理由的分析

　　物管费诉讼案的常见抗辩理由

　　《物管费诉讼案的常见抗辩理由》一文在《现代物业·新业主》杂志发表后，笔者接到不少物业服务公司和业主的咨询。除了文章列出的六种常见抗辩理由外，他们还列举了其他若干抗辩理由，咨询笔者对此类抗辩理由的看法。笔者结合广州市中级人民法院和广州市各区基层法院的类似判决，再就此类案件的抗辩理由进行法理分析，为参与该类诉讼案件的当事人提供一些借鉴和参考。

　　一、以没有在前期物业服务合同上签名为由

　　前期物业服务合同是由房屋的建设单位与物业服务企业作为合同的签约方签订的合同，其中并没有业主或业主委员会的参与。在物业服务费纠纷案件中，许多业主以自己不是前期物业服务合同的签约方为由拒绝交纳物业服务费。

　　前期物业服务合同是对“合同相对性”原则的突破。《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容。因此，在建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时，就同时包括了双方之间转让前期物业服务合同的合意在内。前期物业服务合同对业主产生约束力的根源在于建设单位所签订的前期物业服务合同的概括承受。因此，前期物业服务合同虽然没有业主的签约人资格，但其合同效力却能及于合同之外的第三人即“业主”。

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，业主以没有在前期物业服务合同上签名为由拒付物业服务费的，法院将不予支持。

　　二、以前期物业服务期间开发商没有通过招投标方式选聘物业服务企业，物业服务合同无效为由

　　国务院《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”

　　据此，国家规定建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业属于“倡导性条款”，不属于“强制性”规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’，是指效力性的强制性规定。”参照司法解释的规定，只有违反了法律、行政法规的“效力性强制性”规定，合同才会被法院认定为无效，开发商没有通过招投标方式选聘物业服务企业并不导致前期物业管理合同必然无效。因此，业主的这一抗辩理由将得不到法院的支持。

　　三、以业主委员会在没有召开业主大会的情况下与物业服务企业签订的物业服务合同无效为由

　　实践中，经常会出现业主委员会超越业主大会的授权范围及滥用职权的情形。某些业主委员会在没有召开业主大会的情况下，直接与物业服务企业签订物业服务合同。当物业服务企业诉请业主交纳物业服务费时，业主往往会以此为由拒绝交纳物业服务费。

　　对于业主委员会超越授权范围签订物业服务合同行为的法律效力，《上海市高级人民法院民事审判第一庭关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》第二十条规定：业主委员会以业主委员会名义所为的行为，是否都可推定为业主委员会的行为，发生争议该如何处理?答：业主委员会委员仅在被授权的范围和期限内，为了全体业主或大多数业主的利益，可以以业主委员会委员的身份处理业主委员会的相关事务。业主委员会委员的行为超越被授权范围和期限，对外构成表见代表的，业主委员会对外承担民事责任后，有权向业主委员会委员追偿。按照上海市高级法院的指导意见，业主委员会超越职权未经召开业主大会签订物业服务合同的行为对外构成“表见代理”，即产生有权代理的法律后果。

　　在司法审判实践中，法院一般会审查业主委员会是否经过房管部门的备案登记而有效成立，如果物业服务合同形式上是合法的，法院一般会认定物业服务合同是有效的。至于业主委员会是否合法成立，是否在召开业主大会的情况下签订的物业服务合同属于业主自治范畴，属于另外一个法律关系，法院会建议业主另循其他途径解决，在物业服务费纠纷案件中不予审查。因此，业主的这一抗辩理由仍然难以得到法院的支持。

　　四、以还在开发商“减免物业服务费”承诺期限之内为由

　　根据民事合同的相对性原则，开发商减免物业服务费的承诺其法律效力仅仅发生在开发商与业主之间，该承诺具有法律约束力，且其法律约束力是相对封闭的，不能对合同主体之外的第三人发生法律效力。而业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》对小区内的全体业主发生法律效力，物业服务企业有权根据合同约定要求享受物业服务的业主交纳物业管理费。开发商与物业服务企业是两个独立的法人，法律上不具有承担责任的一体性。因此，开发商的减免物业服务费的承诺对与之无关的物业服务公司并没有法律约束力。业主不得以此为由不交物业服务费。

　　《广东省物业管理条例》第四十一条规定，建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。因此，业主以还在开发商“减免物业服务费”承诺期限之内为抗辩将得不到法院的支持。

　　五、 以不同意物业服务收费标准为由

　　业主在前期物业服务期限届满后，物业服务公司要求仍然按照前期物业服务的约定标准交纳物业服务费。业主以前期物业服务收费过高为由拒绝交纳物业服务费。

　　以广州市为例，广州市物价局印发了《关于明确我市物业服务收费管理有关问题的通知》[穗价(20**)75号]，该文件明确规定：“从20**年1月1日起物业管理企业不得以原价格主管部门核发的住宅物业收费标准批文和《广东省经营服务性收费许可证》作为收费依据。”即从20**年1月1日起，取消物价部门以批复形式核准物业服务收费的形式。20**年，广州市物价局发布了《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》[穗价(20**)199号文]，该文件明确规定了三个服务等级的服务内容。之后，广州市每年都会制定《住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》。前期物业服务期限届满后，业主委员会可以在政府指导价基准价和浮动幅度范围内与物业服务企业协商定价。

　　因此，前期物业服务期限届满后，如果业主对物业服务收费标准不满意，可以通过提议召开业主大会，由业主委员会与物业服务企业协商定价的方式重新确定物业服务收费标准。如果原物业服务企业与业主委员会无法就物业服务收费标准达成一致意见，业主委员会可以在业主大会的授权下另行聘请物业服务企业，与新聘请的物业服务企业协商确定物业收费标准。因此，业主仅以不同意原物业服务收费标准为抗辩理由拒不交纳物业服务费将不会获得法院支持。

　　六、以家中财物被盗、车辆被盗为由

　　国务院《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”如果物业服务企业在提供物业服务时，在保安措施和安全防范方面不存在疏忽和过失，尽到了必要的管理、保障义务，物业服务企业就不应承担因犯罪分子的犯罪行为导致业主财物损失的赔偿责任。

　　但是，如果小区内有众多业主都出现家中被盗的情形，并提供了报警记录等相关证据加以证明，法院可能会根据物业服务公司提供物业服务的实际情况进行审查。如果认定物业服务企业违反了物业服务合同约定的小区定期巡查、保安值勤保持记录、出入口身份证登记等合同约定，可以认定物业服务企业提供的物业服务质量存在瑕疵。法院可以判令业主减少物业服务费中保安服务部分的费用及酌情判决业主不交或少交部分滞纳金。

　　七、以物业服务企业未能阻止违章搭建为由

　　小区业主在楼顶搭建违章建筑，将楼道部分封闭，或在阳台搭建鸽子笼等行为严重侵害了其他业主的利益。利益受到侵害的业主往往会要求物业服务企业进行制止甚至直接拆除违章建筑，但物业服务企业发出告知函后，违章搭建者置之不理。受侵害的业主可能以物业服务企业未能阻止违章搭建行为为由拒交物业服务费。

　　国务院《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”因此，物业服务企业在发现违章搭建行为后，应负有制止和及时向行政主管部门报告的义务。但如果违章搭建者拒绝拆除违章建筑，因物业服务企业不具有强制执行力，也无权强行拆除违章搭建物。如果业主要求违章搭建者拆除违章建筑，可以直接向侵权者主张权利。因此，如果物业服务企业证明已经就业主的投诉进行了制止和报告，业主以物业服务企业未能阻止违章搭建为抗辩理由将得不到法院的支持。

　　八、以应由物业实际使用人交纳物业服务费为由

　　业主将房屋出租给第三人时，往往会约定物业服务费由承租人承担。发生物业服务费纠纷时，业主经常以应由实际使用人交纳物业服务费为抗辩理由拒交物业服务费。

　　《物业管理条例》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主作为物业的所有权人，虽然不是物业服务合同形式上的当事人，但是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，物业服务合同对业主具有约束力，因此，业主应负有按照合同约定交纳物业服务费的义务。业主与承租人的房屋租赁合同效力仅及于签约的当事人双方。对于租赁合同之外的第三人物业服务企业没有约束力。业主在向物业服务企业交纳物业服务费后，可以依照房屋租赁合同的约定，向实际使用人追偿。

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”因此，业主以应由物业实际使用人交纳物业服务费为抗辩理由将得不到法院的支持。

　　从以上八种业主的常见抗辩理由的分析来看，业主的抗辩理由被法院采纳的几率并不高，这与物业服务的社会性、群体性的特点有关。物业服务的对象往往是小区成百上千户业主，如果判决某个个别业主不交物业服务费，极有可能牵一发而动全身，带动其他业主也不交物业服务费。物业服务纠纷的群体性效应决定了法院在行使审判权时，还要考虑到社会和谐和维护稳定等因素。法官在个案的审理中，很大程度上起着公共政策选择的作用。笔者通过对上述常见的业主抗辩理由进行归纳总结，结合法院在审判实践中的判决情况，希望能为物业服务费诉讼案件的当事人提供一些有益的启发或思考。

　　物业服务纠纷的群体性效应决定了法院在行使审判权时，还要考虑到社会和谐和维护稳定等因素。法官在个案的审理中，很大程度上起着公共政策选择的作用。

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篇2：小业主欠缴物管费诉讼中软肋

　　浅述小业主欠缴物管费诉讼中的“软肋”

　　笔者多次代理小业主应对物业管理公司追缴物业管理费的诉讼，发现很多业主在诉讼过程中非常消极被动，处处受制于物业管理公司。在面对“强势”的物业管理公司发起的追缴管理费诉讼过程中，许多小业主完全处于弱势地位，兹分述如下。

　　收到起诉状后，小业主拒绝出庭

　　这种情况在很多小区普遍存在。许多业主在接到法院的应诉通知书和传票后，拒绝出庭。部分业主认为，我不交物业管理费是因为物业管理公司服务质量差，法院该怎么判就怎么判，出庭应诉于事无补。况且，物业管理公司又不是告我一个业主，也不会判决我多支付物业管理费。还有的业主天真地认为，我不去应诉，法院就不会作出判决。实际上，根据《民事诉讼法》的规定，对业主拒不出庭的案件，法院都会进行缺席审理和缺席判决。而因为业主拒不出庭，法院无法听取业主的申辩意见，一般都会支持物业管理公司的全部诉讼请求。业主败诉后，如果不按照生效判决缴交物业管理费，会遭到法院的强制执行，甚至有的业主因为拒绝履行生效判决遭到法院的司法拘留。

　　不懂民事诉讼证据规则，错失举证期限

　　因为民事诉讼是严格按照《民事诉讼法》的相关程序进行的，小业主因不懂诉讼举证程序规则，在举证方面明显处于劣势。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人不在举证期限内提交证据的，视为放弃举证权利，当事人应承担举证不能的后果。很多业主当庭提交的证据因为已过举证期限，被物业管理公司的代理人不予质证而失去证据效力。

　　笔者曾代理了一个二审的小业主欠缴物管费的案件。业主黄先生找到笔者时出示了同一个小区的业主林先生在遭到物业管理公司起诉时的判决书。该判决书认为小区的物业管理公司服务质量存在瑕疵，物业管理费应予减少。但在黄先生的这个类似的一审判决书中，法院却全部支持了物业管理公司的诉讼请求，没有对物业管理费进行扣减。黄先生希望通过上诉能达到与林先生同样的判决结果。笔者审查了黄先生的一审判决书，原来，在一审过程中，黄先生根本没有提交任何证明物业管理公司服务存在瑕疵的证据，只是进行了口头申辩，所以无法证明物业管理服务的质量问题，于是法院支持了物管公司的全部诉讼请求，其中包括滞纳金5,800多元。在二审中，虽然笔者也提交了许多对业主有利的证据，但因不属于证据规则规定的“新证据”，已错过举证期限，物业管理公司的代理人拒绝质证。最后我方提交的证据没有被二审法院采纳，该案件还是维持了一审判决。

　　诸如此类，因业主不了解民事诉讼的证据规则，错失举证期限，导致全盘败诉的情况非常普遍。因此，业主在应诉时一定要谨守举证时限，在法律规定的期限内提交证据材料。

　　混淆相关的法律关系，答辩缺乏针对性

　　很多小区在开发商开发完毕后，由开发商指定物业管理公司或成立子公司、关联公司进行物业管理，开发商与物业管理公司存在“父子”关系。小业主在入住后发现房屋的质量缺陷、开发商不履行承诺、随便变更规划等问题时迁怒于物业管理公司，认为开发商与物业管理公司是“同穿一条裤子”，并以此为理由不交物业管理费进行抗争。其实，小业主混淆了两种不同的法律关系，虽然开发商与物业管理公司实际上是一体经营的，但是，物业管理公司也是独立的企业法人，能够独立承担民事责任，在法律上，两者的权利和义务应截然分开。房屋漏水、门窗不符合质量约定是业主与开发商基于房屋买卖合同关系发生的民事法律关系；而业主与物业管理公司是基于物业服务合同发生的民事法律关系，两者法律关系性质并不一致，在法律上应分开处理。小业主以开发商出售的房屋存在质量问题物业管理公司不管而拒交物业管理费，这种抗辩在庭审中屡屡出现，但因为两者属于不同的法律关系，因此，小业主的这种抗辩意见不会得到法院的采纳。

　　不懂得向法院申请调取相关证据

　　许多小业主在庭审中都会提交《报警回执》，以证明物业管理公司曾对自己实施了侵权行为。但是，仅仅提交一个《报警回执》，其作为证据的证明力是远远不够的。实践中，报警回执仅仅记录报警人和报警时间，至于具体的报警事由和警察的处理意见无法从回执上看出。报警后公安机关的询问笔录、现场勘察记录都保存在公安机关，小业主无法自行调取。笔者代理的一个案件中，在举证期限届满前七日向法院申请向公安机关调取报警时的询问笔录，获得法院批准。法院调取了该份对小业主有利的证据，证明物业管理公司工作人员曾对小业主实施了侵权行为，该证据最终被法院采纳，并取得了对小业主有利的判决结果。

　　“搭便车”心理严重

　　由于物业管理费案件标的都相对较小，有的小业主认为聘请律师应诉费用太高，而且，万一案件败诉，还得另外增加一笔开支。抱着这种心态，许多小业主都不愿聘请律师应诉，或者自己上庭应诉，或者请个稍微懂些法律的朋友代劳。在法律实务中，物业管理公司在进行此类诉讼时大多有备而来，聘请律师代理该类案件或者由公司的法务人员出庭诉讼。在诉讼过程中，物业管理公司的代理人一般都熟悉诉讼程序，具有比较丰富的出庭诉讼经验。小业主在诉讼中囿于自身法律知识的匮乏和诉讼经验的空白，往往在诉讼中明显处于劣势。在某些物业管理公司起诉众多小业主的案件中，因为众多案件在同一法庭审理，部分没有聘请律师的业主认为，其他业主聘请了律师，在他们发表完辩论意见后，我只要声称同意前面律师的意见就可，这样就可以省掉自己的律师代理费，搭个免费的“便车”。殊不知，聘请了律师的业主开庭前提交了有利于小业主的证据，没有提交证据的小业主是无法共同分享这些证据的证明效力的。而且，虽然案件类型都大体相似，但每个个案都具有自身的特殊性，有的辩论意见是无法照搬的。

　　以上几点是笔者在参与该类案件诉讼中小业主常见的行为和心态。在民事诉讼过程中，面对繁琐复杂的诉讼程序，许多小业主往往无所适从，明明是自己“占理”，为什么法院偏偏判我败诉？明明是物业管理公司的不对，为什么我的抗辩总是那么苍白?为什么在该类诉讼中法律的天平总是偏向物业管理公司？其实，小业主只要依照法律的程序规定，充分、及时地收集证据，正确行使自己的诉讼权利，小业主在该类案件中是能够有所作为的。

篇3：超过诉讼时效物管费还能收吗

　　超过诉讼时效物业费还能收吗

　　核心解读: 物业合同适用诉讼时效的规定,超过诉讼时效业主可以免交物业费

事件:

　　1994年,杨某在沈阳沉河区购得一处住宅,并与某物业公司签订物业管理协议。杨某在交纳了1994年9月至1996年12月的物业管理费、采暖费、电费后,不再交纳任何费用。20**年7月19日,该物业公司诉至沉河区法院,请求法院判令杨某给付1997年至20**年的物业管理费、采暖费和水费。

判决:

　　一审法院判决杨某给付物业公司1997年至20**年的物业管理费、采暖费和水费,并用银行逾期贷款利率计算滞纳金。宣判后,物业公司对滞纳金计算标准有异意,杨某也不服,双方均向法院提起上诉。

　　沈阳市法院审理认为,物业公司向原审法院主张权利的时间是20**年7月19日,而杨某拖欠的物业管理费是从1997年1月起至20**年6月30日止,拖欠的采暖费分别是1998至1999年度、20**年至20**年度。对于20**年7月19日前发生的费用应该适用法律关于诉讼时效的规定,也就是在得知自己的权利受侵害后的两年内必须起诉,否则将丧失胜诉权。最后法院判决杨某只须支付20**年以后的费用。

法官说法:

　　沈阳市法院民二庭法官张卓琦:我国民法通则规定了诉讼时效制度,如果在法定期限内不行使权利,将导致权利的丧失或权利效力减损的法律后果。物业合同同样适用诉讼时效的规定。

　　来源:海南高速物业管理有限公司