小区酬金制物业服务合同履约实施细则

　　小区酬金制物业服务合同履约实施细则

　　1、物业合同约定下行政管理权，属于小区物业项目处，涉及对外联络决定权在业委会，使用物业公司证照、资质、盖公章等事务都是项目处获得业委会书面批准后，物业公司走后补备案程序，物业公司没有行政审批权。

　　2、物业合同约定下人事任免权，属于小区物业项目处，物业公司代(项目处)招聘、签署劳动合同、代发工资社保福利，决定权在业委会, 物业公司没有人事任免权。项目处向业委会申请获得书面批复，费用发生在物业费共管账户，包括劳动纠纷、赔偿等事项。

　　3、物业合同约定下财务管理权，属于小区项目处，物业费共管账户属于业委会借用物业公司对公账户使用性质，决定权在业委会，物业公司没有财务审批权。小区物业费、停车费、公共收益(亦可单独入业主大会账户或业委会账户)、代管代收代缴费用(二次售水、售电费用)、入户维修收入等一切因物业服务管理而发生的收入均进入共管账户，物业公司及项目处和业委会截留未进入共管账户资金，属于职务侵占罪、挪用公私财物罪。本小区物业费及其他收入费用项，均依据物业合同及本实施细则，授权委托物业公司及项目处代为收取、代为建账、代为管理，全额进入共管账户，业委会单独书面委托函予以确认。

　　4、物业合同约定下物业费共管账户资金使用，物业公司及项目处执行月度预算申请获批项，第三方评估监理机构于本月度方可审核入支出帐，月度预算申请批准外紧急事项、增加项支出项必须一笔一申请批复，业委会一笔一转款给项目处(非月度预算内增项批复和支出项进入本年度总决算，本月度及上下月度不得擅自调整已经决算过月度账目);业委会必须有依据批复和转款;本月度预算获批资金项目处未实际支付余款，本月底决算后如数退回共管账户，未支付项本月批复作废，下月继续申请批复;严禁出现共管账户资金沉淀于物业公司专有户(支出户)。

　　5、物业合同约定下合同管理权，属于小区项目处，遵循一切合同三章管理(物业公司为甲方、外单位为乙方、业委会为丙方)，决定权在业委会，物业公司无合同管理权。特殊单位及特殊事项要求除外，但需要获得业委会批复。外包分包及其其他合同履约程序：项目处根据实际情况发起合同倡议，业委会审核合同文本交由招标代理机构或项目处进行公开招标或邀请招标，项目处和业委会共同参与评标，与中标单位签署合同，交由项目处管理监督执行合同，费用结算依据合同约定进行考核出具结算书，交由业委会批准，再走支付申请转款。

　　6、物业合同约定下物料、设备设施采购管理权，属于小区项目处，决定权在业委会，物业公司无控制权。本小区物料、设备设施采购原则上遵循网上购物方式，项目处从网上(例如京东、天猫等)选择不少于三家直供单位、产品和服务截图提交申请于业委会批复;项目处获批后项目处财务出纳办卡充值予以支付，电子发票进入本月决算;大件物购走合同程序。其他零星采购，项目处申请清单提交业委会批复后，走市场比价采购，进入本月决算。

　　7、物业合同约定下人工成本核准权在业委会，管理权在项目处，物业公司无定薪定酬权。本小区项目处自招人员的薪酬、社保、福利、加班费、劳务费、奖金、补贴等，项目处依据本小区人员编制核准表(项目处可增加人数为业委会核准表总额20%为上限，需获得业委会批复为准)，定岗、定薪、定责报送业委会批复后，确保满员在编，按月申报批复后(月度预算申请)，走支付转款程序。本合同约定项目自招人员暂定37人，若需要增加人数需要业委会书面批准。停车管理人员和中控值守人员，人员编制合并到秩序外包合同中，费用发生在秩序合同费用中。第三方评估监理机构月度、年度决算，依据项目处获批预算和追加预算批复为依据，按照月度实际转款支付工资(银行发放工资进账单);月度实际支付社保费用(网上缴纳进账单截图或社保对账单);福利及工会费用实际支出(申请批复和支付凭证)，不做计提财务管理;加班费实际支出(指纹电子月度考勤表、加班审核表、业委会批复)，不做计提管理;劳务费实际支出(临时劳务协议、业委会批复、支付凭证)，不做计提管理;奖金实际支出(月度奖金发放，项目处提交申请批复，支付凭证;年度奖金发放，项目处提交考核结果，业委会批复，支付凭证)，年度奖金上限为项目处自招人员一个月工资总额，项目经理年度奖金依据物业合同约定考核结果予以发放;补贴费用实际支出(项目处提交申请批复，补贴依据、支付凭证)，原则为有合同约定依据。

　　8、物业合同约定下特殊事项管理。本小区停车管理实行项目处自管方式，决定权在业委会，收入进入共管账户，成本摊入物业费成本中;停车收入进入公共收益账户，物业费年度不足该收益收入直接补充入物业费共管账户。本小区公共收益总收入，依据本年度物业费共管账户余额亏盈为标准，业委会决定是否补充共管账户。停车管理及收费资质采取借用、挂靠形式，业委会与停车管理公司约定年度使用付费金额，使用其发票按实际发生额支付税金。本小区供暖系统，建设单位尚未移交，其维修责任、管理责任、收费责任、更新责任由建设单位承担，供暖经营收益分成与业委会

　　9、物业合同约定下履约决策机制管理。本小区项目处项目经理拥有绝对管理权，即项目经理负责制;不接受物业公司内部管理流程辖制，接受物业服务合同约定流程管理，执行业委会批复和决议。业委会，依据物业合同约定、管理规约和议事规则约定，严格执行预算、决算管理机制，三章管理机制，按照物业合同依据、管理规约约定、法规规定为批复依据，不得无依据作出决定(无依据作出的决定为无效决定)。项目处预算申请，合同申请，请示申请业委会收到物业项目处申请，有依据申请原则上当日予以回复;项目处申请事项无依据，立即回复补充依据或不予以批复回复，不得不作为;业委会不得以未开会为理由，拒绝批复。业委会会议，委员必须适应快速决策效率为前提，业委会委员议事必须各自拿出物业合同依据、管理规约约定、法律法规规定等依据议事，不得以个人喜好自我认知为议事标准，不能说理要说依据。业委会主任，是各项申请批复总负责人，项目处发起各项申请只要符合合同依据、管理规约约定、法律法规规定等依据充分，则业委会主任当日必须予以回复，同时转达告知给各位委员。除非，项目处提请各项申请没有依据，现实中不予以批复又难于满足物业服务管理需求事项，业委会全体委员，依据小区议事规则三日内必须开会作出共同决定批复给项目处。物业合同履约过程中，因其他专业性不对等、物业信息不对等原因造成业委会、物业公司及项目处不作为或胡作为时，产生纠纷和矛盾时，引入第三方评估监理机构调停机制，召开三方联席会议。每月业委会、物业公司及项目处、第三方评估监理机构召开一次三方联席会议就本月及下月履约问题点进行沟通协调，确保物业服务合同顺畅履约。

　　10、物业合同约定下危机救济机制管理。项目经理管理能力失灵，业委会致函物业公司之日起30日内物业公司必须更换符合业委会要求项目经理，或者业委会自聘项目经理入物业公司编制。业委会主任管理能力失灵，业委会全体委员召开业委会会议，重新选举新主任委员。物业公司失灵，不能确保物业服务合同履约执行时，业委会召开业主大会更换物业服务公司。业委会失灵，委员人数不够半数以上时，业委会召开业主大会增补选委员。业委会事实灭失或不能履行业委会职责时，本细则约定直接委托给业委会所聘请第三方评估监理机构临时接替物业合同约定的甲方(业委会)权利义务(仅限于业委会月度预算批复、决算，合同管理、公共收益管理)，直至新业委会产生恢复其职能。

　　11、物业合同约定下监督机制管理。物业公司及项目处监督业委会，是否履约，是否拖延批复，是否不作为胡作为，物业公司可以邀集业委会及第三方评估监理机构召开三方联席会议予以纠正。业委会监督物业公司及项目处，是否履约，是否不作为胡作为，业委会可以邀集物业公司及第三方评估监理机构召开三方联席会议予以纠正。第三方评估监理机构监督业委会、物业公司及项目处是否履约、是否不作为胡作为，第三方评估监理机构可以邀集物业公司及业委会召开三方联席会议予以纠正;业委会、物业公司及项目处监督第三方评估监理机构，是否履约，是否不作为胡作为，业委会、物业公司及项目处可以召开三方联席会议予以纠正。业委会可以在本小区公开评估监理结论。

　　本细则属于物业服务合同附件，与物业服务合同具有同等法律效力。

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篇2：福德花园酬金制物业服务合同

　　深圳市龙岗区布吉福德花园酬金制物业服务合同

　　甲方：深圳市布吉福德花园业主委员会

　　乙方：深圳市港新物业服务有限公司

　　20**年10月8日至13日福德花园第三届第三次业主大会投票表决通过《深圳市港新物业服务有限公司》获得花园物业管理服务权并通过以酬金制为物业服务方式。经甲、乙双方协商，合同期限暂定为3年，满一年的最后一个月(第十一个月)需经业委会全体委员和顾问监督成员按服务标准百分比考评，且须超三分之二以上考核人员通过，合格率达80%以上在合同期限内才自然续聘，否则按本合同第11条双方约定第4款之规定即予解聘现有物业。在聘用物业期间，暂按公共收入和物业费总数的10%(维修金除外)作为物业公司每年的酬金。每月提取的酬金，按当月的公共收入总数10%在次月的15日前支付。《港新物业》驻福德花园物业服务处财务实行独立收支，按合同签订的要求实行定岗、定员、定薪酬。涉及合同未签订之前的一切裁员及福德花园物业服务处的经济往来、债务纠纷，概与本届业委会无关。经甲乙双方协商，乙方考虑其工作关系原因，提出甲方予以财务严格监管，按照本合同第四条《福德花园物业管理服务收费标准》第四项、第六项执行，如发现物业财务人员对所收物业费和所有公共收入不存入“业主大会”监管账户，隐瞒收入，夸大支出，弄虚作假，一经发现假一罚十，并且依法追责，而且甲方有权随时辞退更换财务人员。根据《中华人民共和国合同法》、《物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区物管条例》等国家、地方法律法规，本着“明晰小区产权归属，明确双方权利义务”的原则，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方达成以下合同条款。双方约定并达成共识：物业管理是一种有偿的商业服务，应遵循市场经济的原则规律，本着公平诚信的商业道德，双方友好合作，共同发展，实现双赢。

　　第一条福德花园小区物业基本情况

　　小区位置：布吉街道西环路136号福德花园东西南三侧，东为福德广场AB座，德昌苑1至3座以道路和工业区边坡为界，南为福德中心，西为福德花园内，北西靠山坡、东以公路、南以深圳特殊学校为界。

　　占地面积：42,538平方米;总建筑面积：114,440.86平方米;总户数1745户。(注：以相关规划与竣工验收报告为准)。公共场所、设施、设备、固定资产列表：可以合同附件形式列表(电梯、消防、供水、供电、公共用房、共有车位等固定资产，也可包括基本的桌椅、电脑等动产)，对物业未列表的物业用房、会所、豪苑1至3座楼下办公用房，凭产权证确定产权归属，如开发商未能提供产权证，该产权按政府有关部门提供的有效文件确定产权，不确定的按法院判决为准。

　　第二条福德花园物业管理服务范围及责任划分

　　福德花园物业管理服务范围：福德花园红线以内至业主户门以外，及本合同特别备注责任范围以外的所有公共部分及公共设施设备。主要包括:

　　一、承担福德花园房屋建筑本体共用部位：各楼座(楼顶、天台、自行维护维修)梁、柱、外立面墙体和基础等承重结构部位、楼梯间、走廊通道、电梯厅、信报箱、大厅及天花吊顶、设备机房等的维修、养护和管理。承担福德花园公共场地、建筑物共用部位、消防通道的环境清洁卫生、垃圾的收集、清运;小区四害消杀;公共区域绿化;内外院、地面道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、污水井、停车库抽水泵房、路灯照明、房屋的架空层等的维修、养护和管理。

　　二、承担小区公用设施设备的日常养护和维修，如：小区供电、加压供水设备、配电系统、楼内消防、视频监控、门禁、车场道闸、抽风排烟、抽排水、住宅电梯、供水、消防供水系统、对讲(户内对讲机费用由业主承担)、信报箱(换锁费用由业主承担)、油漆铁艺栅栏、油漆管线竖井防火门;花园空调风扇维护维修;公共通道门禁门锁维修更换;小区公共照明、等设施设备、消防等,以上不含业主户内所有供电、供水、排水、排污管道、燃气、对讲机设备的维修、养护、管理和运行服务。以上项目的日常维修物料费用，在物业管理费中列支。

　　三、福德公共设施设备的大修改造及新增、整体更新更换，花园主体外墙、户外公共管道、小区道路改造、小区发电设备的更换改造在日常维修金中列支。日常维修金费用不够时，由业委会负责组织业主按深圳物管条例规定统筹,可在福德花园公共收益积累中列支。

　　四、业主以门为界，自行负责户内业主家电、空调滴水管、室内灯具、水龙头、厕便器、户内供水管网、户内上下污水管道、电路老化等的维修，属物业有偿服务费用自理。业主家发生排污管道老化漏水，不得损害相邻业主利益，为减少受损，受侵害一方当事业主，可书面向物管服务处申请对肇事方停水停电，以减少楼下业主损失。福德花园楼顶天台，属小区公共部分范围。鉴于历史原因，凡在福德花园楼顶天台和楼顶住宅通道搭建了房屋、阳光棚、围栏的，将自行承担其相关楼层的防漏水、隔热层维护维修，小区物管不承担以上楼顶、平台房屋、墙体、地面、漏水等的维护维修。

　　五、福德花园实行24小时封闭式管理，对福德花园规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区安保工作。杜绝外来推销人员进入小区散发、张贴广告，及其它非公益性的商务活动。拒绝外来人员进入小区聚众赌博。福德花园禁养大型、烈性犬只;严禁传播封建迷信和*宣传。

　　六、负责小区健身区设备设施的日常监管。该设施出现损坏需要维修时，乙方应及时进行维修，若设备存在安全隐患时，乙方应及时报请甲方同意后予以拆除，以防器材损坏发生意外。

　　七、做好福德花园物业档案管理、资料的建立和保存工作。做好政府法规和行业规定应由物业管理服务处承担的其它工作。

　　第三条福德花园物业管理服务标准

　　一、乙方按《深圳福德花园物业管理服务合同》和国家级别的物业管理规范标准为甲方提供物业管理服务，并以此国家服务标准作为管理服务考核标准，确保合同期内获得并保持优良服务称号。

　　1、 安全：对小区实行全封闭管理，24小时视频监控，保安不缺岗，不脱岗，确保小区住户安全零发案。确保小区消防、视频监控系统正常使用，可随时调阅查询。保安上班不玩手机，不得脱岗或在岗睡觉。

　　2、 卫生：加强小区卫生保洁监督，每天清洁各楼层及电梯、大厅、公共环境。保证楼内公共区域无蟑螂、老鼠;保持小区道路及花园公共空间整洁;加强对住户装修的监管，夜间和法定节假日禁止装修;杜绝违规拆移承重墙装修;禁止在户外加装向外扩展的笼式防盗窗网;禁止违章乱搭建。每周五清洗一次大厅及公共路面;每季1次清洗花园各楼储水池，保证业主饮水卫生安全。做好垃圾分类清运工作，加强对楼内乱扔垃圾行为的排查管理，禁止高空抛物，对不文明行为予以点名曝光。

　　3、设备运转正常：保证花园公共设施设备正常运行;加强花园供电、排污、抽排水、排烟设备、电梯、消防、监控、门禁、停车场系统等的维护保养，确保正常运行。保证小区日常照明和监控、门禁等设备能正常使用，公共照明应做到每日天黑天亮按时开关灯，按时不开灯、不关灯，每发现1次对相关负责人处罚20元。

　　二、若因乙方监管失职失查和维修不善，造成小区公共设施设备损坏、丢失，电梯坠落人员伤害和公共地面、墙体损坏，乙方将承担修复、赔偿责任。若由业主造成损坏的，相关当事业主应承担修复、赔偿责任。

　　三、在合同到期时，乙方应保证各种公共设施设备能正常运行移交，否则将承担修复、赔偿责任。为了保证物业管理服务的品质和物业管理服务的正常进行，参照当前物业管理行业应聘规则办事。

　　第四条福德花园物业服务收费标准及管理

　　按照酬金制的规则，花园的全部收入与支出，必须在授权业主委员会聘请有资质的会计师事务所设立的业主大会银行账户上监督和管理。(待新的物业法通过时，按新的执行)按照合同的要求，每月的收入包含业主的物业管理费(日常维修金缴存到住建局维修基金管理账户)及公共收入必须随收随存入业主大会指定会计师事务所代业主大会开立的银行监管账户上(账号待定公告)。物业服务处人员的开支及其它开支经业委会审核后再从业委会指定的账户上支付，节余部分保留在业主大会指定的账户上。

　　一、收费标准：经甲乙双方收支成本预算，福德花园按国家发改委规定，实行市场机制调节物管收费标准，即先核算收支成本，再确定收费标准。福德花园物业管理服务采取“定额酬金制”，业主所缴纳的物业管理费标准，应经业主大会表决通过，目前已收物业费标准，暂按多层(无电梯)每月0.9元/㎡,高层(带电梯)每月2.2元/㎡,高层商铺每月3.8元/㎡,低层商铺(含幼儿园)每月1.5元/㎡,所收物业费者按产权证的建筑面积计算。

　　二、缴费方式：每月20日前，业主和租户，收取上月的物业管理费，和代收的停车费、水电费、及本体维修基金，业主和租户可通过银行账户托收代扣，或支付宝、微信支付，切记写明楼座、房号、车牌号，确保业主所交资金安全支付到账，业主所交任何费用，一律转入业主大会指定会计师事务所代业主大会开设的银行监管账户上(账号待定公告)，凡对已交费(除代收代支水电费外)未存入业主大会开立的银行监管账户的款项，一经查实，视为挪用公款，予以追责。(业主缴交的本体维修基金，按政府的要求，存到住建局指定的账户上)。

　　三、缴费日期：经福德花园业主委员会商定，对物业收取业主(租户)的物业费、日常维修金、代收水电费，仍按物业原定日期，每月20号前收取上月的费用，逾期按日3‰计收滞纳金，跨月欠费，按月结算;逾期不交费，超过5天未交费者，视为自动放弃在花园的停车资格，其停车年卡在智能停车系统自动取消，再将停车卡资格转让给排队候购月卡的业主。物业服务处应将智能停车系统最高管理员权限移交给业委会与物业共同监管。

　　四、经福德花园业主大会共同决定委托第三方有资质会计师事务所代为本花园业主大会开立银行财务监管账户，自合同签订之日起，实行“财务共管”“资金监管”，即经福德花园小区业主缴纳的物业管理费、停车费、临时停车费、小区空间使用费及电梯广告费、网络费、游泳池、蓝球场等，一切属于业主的所有费用及公共收入，一律存入经福德花园业主大会委托监管的银行账户，其余物管合同所委托的管理服务职责不变，税收按国家政策规定执行。经福德花园物业代收代缴的费用实行现金、银行委托代收、或支付宝、微信支付运作，每月30日前将业主(租户)未交费者名单在业主微信群公布，促其自觉交费，银行代扣费用的业主(租户)，需要清单的完成缴费后，凭银行扣款回执可到物管服务处打印清单。

　　五、经甲乙双方协商，福德花园“资金监管”后，乙方只对所收取的物业管理服务费、公共收入、临时停车费收入部分，承担财务做账、报税纳税职责。福德花园物业管理费、其它收支账目的日常收缴费的核对、报表账册填报等。为了相互制约，有效监管小区公共资金，保障小区公共收支公开透明，保障公共收入资金不被挪用侵占。福德花园业主大会委托第三方托管的账户，甲乙双方约定，进入该账户的资金，乙方确需现金支付的费用，由乙方填写用款申请报告，甲方审核确认后方可支付。

　　六、乙方要加强收费缴存，协助甲方做好物业管理费、停车费等小区公共资金的催收缴存，所有一切收入[对临时停车费(一律凭微信支付，禁止用现金收取)等以及其他属于业主共有的收入]从20**年5月1日起，一律如实存入业委会委托第三方有资质的会计师事务所为业主大会开设的银行账号上(具体账户号码待开户后确定)如3日内不存入，视为侵占挪用，依法处理。福德花园物管服务处日常零星支出，经福德花园业主委员会审核同意，物管服务处可申请一定金额的备用金(在预算定额范围内)，按每季度次月10日前，物管服务处凭票据经甲方审核方可报销。零星支出报销金额，财务负责做帐，乙方将承担由此产生的一切责任;若隐满收入,夸大支出，弄虚作假报销费用，一经发现假一罚十。

　　七、福德花园物管大额维修支出，按福德花园业主大会及监督部门审核程序和审核金额列支。福德花园物管电梯、保洁、消防等外包项目，由物管服务处专业把关选择外包单位及预审外包费用，然后送业委会审核后由甲、乙双方与丙方直接签约，未经业委会签订的外包和租赁合同一律无效;必须经业委会审核或招标承包签订合同。物管服务处作为“监督见证丙方”同时在合同上签字确认。福德花园所有物管外包项目费用，由丙方提供税务发票，经甲方审批通过银行转账方式，由乙方办理支付项目款如未经甲方审批乙方直接转入外包项目承接方账户，由乙方承担一切经济责任。

　　八、甲乙双方约定：福德花园业主大会监管账户，由乙方日常使用监管，乙方按双方合同约定的收费标准，每月20日前协助甲方，代为进行物业管理费的代扣收缴，做到计费准确，收费公开透明，不乱收费。乙方所代收的临时车出入停车费一律通过微信或支付宝的方式存入福德花园的业主大会监管账户上,不得收取现金，不得挪作它用。乙方如实列表做账，填报现金收支日报、月报，每次月5日前报送福德花园主委员会审核。

　　九、甲乙双方约定：福德花园物业管理费同业主缴纳的公共本体维修基金分离;福德花园物业管理费同小区公共收益分离;福德花园物业管理费同小区停车费收入分离。以上各项收入单独列账，物业费用不足部份按年初预算定额分季弥补。

　　十、小区全体业主、租户应自觉按时缴纳物业管理费，不得拖欠。逾期欠费，从当月21日起，按每日3‰收取滞纳金;跨月按月计算收取滞纳金，甲乙双方均有权对欠费期超过1个月的业主进行点名公示通报;对故意欠费期超过2个月的业主，发出书面催交通知书，对故意欠费期超过3个月的业主，可提起讼诉进行追讨，败诉方除补缴纳物业管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费用。乙方积极协助甲方共同作好业主(租户)自觉缴纳物业管理费、本体维修基金的宣传引导工作。

　　十一、福德花园各楼内二次加压供水属缴费业主共同投资所为，对故意拖欠物业管理费及水电费，拒不改正者，对长期改变原住宅使用功能在福德花园住宅楼内开办公司，拒不搬迁的商业用水、用电户，经甲方同意并报告水务部门、供电部门授权，乙方可协助供水、供电部门停止欠费业主(租户)的供水、供电服务。对改变住宅使用功能，利用住宅违规开公司、隔房中房出租、改做集体宿舍的，按深圳市违建处理办法，一律停止水电供应，待政府主管部门进行处罚、清拆。

　　十二、甲方承诺不怂恿、煽动业主不缴纳物业管理服务费。业主委员会全体成员承诺，自觉带头履行缴费义务;反对任何人在福德花园耍特权“吃霸王餐”，无理拖欠物业管理费，侵害缴费业主的共同利益。乙方应协助甲方作好欠费业主的催缴、统计、记账工作，并按季公布欠费业主名单进行催缴。租户欠费，由业主承担连带补缴费责任。为避免租户欠费风险，出租房屋业主可将物业管理费连同租金一并收取，或书面授权物管服务处,对欠费租户及时采取停水停电提醒方式进行催缴欠费。

　　第五条福德花园维修基金管理及维护范围划分

　　一、福德花园“日常维修基金”(本体维修基金)按政府收费标准，高层(带电梯)每月每平方米0.25元，多层(无电梯)每月每平方米0.15元，由业主缴纳。为了保证本体公共维修基金监管到位，福德花园业主缴纳的本体公共维修基金同物业管理费分离。经福德花园业主大会共同决定，业主缴纳的本体公共维修基金必须存入住建局的银行专用账户，乙方承诺，本体维修基金为业主代收资金，不属物业管理服务处、业主公共收益收入，逾期不转账缴存视为违约，并将按每日5% 收取违约金。业主拖欠本体维修基金的，由甲、乙双方按照拖欠物业管理服务费的规定办法进行追收处理。本体公共维修基金由政府直接监管，严格按照法定条文规定范围审批使用。

　　二、福德花园本体维修基金的使用，实行“支付凭证”制度，即按物管中心申请立项、报价，经福德花园业主大会表决三份之二以上业主同意业委会审核批准后，按政府有关程序进行运作;工程完工结算后，按审核批准支付标准、范围，凭福德花园维修基金“支付凭证”列账报销。

　　三、物管服务处未经福德花园业主委员会事前审核批准，擅自先行采购物料、外请施工单位施工的，将由其自行买单。任何单位或个人瞒报、挪用、贪污本体维修基金，将视为《刑法》“侵占公私财物罪”、“职务侵占罪”行为，承担相关的法律责任。福德花园本体维修基金的收支账目，每季度次月15日前，由福德花园业主委员会在福德花园微信群向业主公布，接受全体业主的质询监督。

　　四、为方便业主，物管服务处可在小区开展物业维修有偿服务，业主如需请物管服务处协助维修，实行市场化收费，明码标价，双向选择，所有费用由聘请业主自理。业主(租户)丢弃床、柜、沙发、花坛、电视等废旧家具、家电，应视体积重量大小，向物业财务另行支付50元至100元不等的搬运费。如不自觉交清运费，一经查实，除每件交搬运费外，罚款50元，住户不得将自家废旧物品丢弃、阻塞在公共消防通道。为保障小区消防安全，禁止电动车、单车、鞋柜、垃圾摆放在各楼层通道，物管处要负责日常巡查监控。

　　第六条物业服务处工作人员实行定岗、定员、定责、定薪酬

　　为了提出高物业从业人员的责任心，加强责任感，甲方将对乙方实行定岗、定员、定责、定薪酬服务，从管理人员、水电工、保安、保洁，实行全员每月30%的浮动工资，根据岗位考核评分的办法，作出相应奖惩，(见附件二)，业委会通过业主代表会指定经理1人，一季一考核，半年一奖惩，物业管理服务人员从财务、客户中心、水电、保安、绿化保洁全员，由经理按各自岗位制定责任，和考核评分办法(另行公告)。

　　定岗、定员薪酬标准如下：

　　[if !supportLists]一、[endif]物业服务处经理1名：(根据物业服务合同标准，由经理负责制经半年考核，评定未达到80%以上，或有证据发现经理和工作人员利用职权违法违规谋取私利，业委会有权要求乙方及时辞退)。

　　二、财务会计1名，出纳1名;

　　三、客服中心文员2名;

　　四、水电工程部3名，其中负责人1名，员工2名;

　　五、保安暂定18名(分三班)：队长1名，班长3名，队员14名;

　　六、保洁绿化16名，主管1名，协助主管1名，清运垃圾工1名，绿化1名，清洁(包运大件垃圾)名，清洁工11名;

　　上述合计,全年应支付物业人员工资金额为壹佰玖拾叁万壹仟贰佰元。

　　明细见附件：

　　物业服务处人员定编及薪酬一览表

　　单位：元

　　部门岗位人数

　　定额

　　月薪酬年薪酬

　　行政管理经理110,000 120,000

　　财务部会计15,000 60,000

　　财务部出纳14,000 48,000

　　客服部职员24,000 96,000

　　工程部水电主管16,000 72,000

　　工程部水电工34,500 162,000

　　保安部队长14,500 54,000

　　保安部班长33,700 133,200

　　保安部保安员143,500 588,000

　　保洁部主管14,000 48,000

　　保洁部清洁协助主管13,000 36,000

　　保洁部清运工16,000 72,000

　　保洁部绿化员12,800 33,600

　　保洁部保洁及大件垃圾清运工13,400 40,800

　　保洁部保洁员112,800 369,600

　　合计431,933,200

　　备注：1、服务处人员社保按国家有关政策执行;

　　2、 工程部、保安部按实际岗位需求适当增、减，工资按合理价格支付。

　　八、物业所需其他费用，按年初乙方预算由甲方审核并提交业主代表会表决通过列支。

　　第七条福德花园业主委员会自律承诺

　　一、甲方全体成员应同乙方加强沟通，相互尊重;不得利用监督权以权谋私，不得在本花园物业服务处中安插亲友。严格执行收支财务公开，随时接受业主监督。

　　二、甲方全体成员应自觉按期缴纳物业管理费、本体维修基金和停车费，不得侵占业主利益。不得无理干涉物业管理公司的正常经营;不得无理煽动业主不缴纳物业管理费，协助乙方催收物管费用。

　　三、甲方自觉遵守《业主管理规约》，大力开展社区普法宣传活动，依法履行职责，维护小区稳定，抵制黄、赌、毒、封建迷信。甲方不得作出与物业管理无关的决定，不从事与物业管理无关的活动。不组织、不参与任何危害社会、社区安全稳定的非法*、集体*活动。

　　第八条福德花园物业管理服务处自律承诺

　　一、乙方承诺，严格按《深圳福德花园物业管理服务合同》和国家一级物业管理企业服务为目标，为甲方提供物业管理服务，保证福德花园安全，卫生，设备运行正常。加强同甲方及全体业主沟通联系，相互尊重;接受甲方和全体业主的监督。

　　二、乙方承诺，恪守商业诚信和职业道德，严格执行福德花园年度收支成本预算，不乱收费，不作假帐，不瞒报收入，不虚报开支，“假一罚十”。乙方承诺加强小区治安管理，对来访人员出入小区严格进行登记，并通过对讲机征得业主核实同意后方可放行进入。乙方承诺小区治安消防重大责任事故发生率为零。

　　三、乙方承诺，不得干涉甲方业主委员会的正常监督活动。乙方对小区的改造计划须征得甲方同意后方可实施，否则自行买单。

　　第九条福德花园物管服务处工作失职行为认定及赔偿

　　一、为了避免甲乙双方及业主同物管服务处之间的争端矛盾，甲乙双方协商确定，以下行为视为乙方物管服务处监管失查失职不作为：

　　1、外来人员未进行登记放入小区;未通过对讲机征得业主核实同意将外来人员放进小区;未经业主签字将业主家电家具等大体积的物品放行出小区;

　　2、福德花园保安、物管人员缺编不足，岗位缺岗，脱岗;维修、管理人员不公布值班时间，不按时到岗，不坚守岗位，设备维护维修不及时;保安巡逻不到位;搬家开门无人值守;监控室无人值守;

　　3、门禁、对讲机不能正常使用，呼叫长时间无人应答;视频监控装置维修不及时，发生意外时不能提供视频录像资料;

　　4、消防设备设施更新改造验收合格后，消防报警、排烟排风设备不能正常使用，安全设施失效;

　　5、门岗、巡逻、交接班不清，原始登记记录不全;监守自盗;发现案情事故隐瞒不报不公布;对小区违法黄、赌、毒;违规违章乱搭建、乱堆放物品，占用消防通道行为不制止，不举报;未经登记放行小区外人员，进入小区聚众赌博。

　　6、国家相关法规物管服务处应履行但未履行的其它失职行为。

　　二、乙方负责经办购买公众责任险，保险费用在物管、公共收入中报销列支。若因乙方物业管理失职，造成业主家庭财产被盗和其它意外事故，除现金、有价证券、珠宝、首饰、珍贵字画、邮集、古董、便携式电脑等数码产品外，乙方将按“家庭财产保险标准”并参照其理赔办法，承担赔偿责任。在确定为乙方失职责任后，但案犯尚未抓获时，乙方应按“家庭财产保险”理赔程序时限，先行对业主损失财物进行赔付。

　　三、乙方负责外包项目承接单位的选择推荐，外包合同的审核把关，外包合同由甲方同外包方直接签署，乙方作为被委托管理“第三方见证人”在外包合同签字盖章确认，并负责外包合同的执行落实监督管理。

　　第十条合同的终止、续约与交接

　　[if !supportLists]一、[endif]双方约定并达成共识：物业管理是一种商业服务，应遵循市场经济的原则规律，本着公平、诚信的商业道德，双方合作互动，共同发展进步，实现双赢。

　　二、福德花园物业管理服务合同到期后，双方均有权平等选择去留，尊重对方的选择。合同到期，双方合同关系即自行终止。乙方应提前30天按政府、行业法规，填报固定资产、办公设备、家具、花园各种资料、警用器材;填报财务报表、扣款账号、业主/租户信息、门禁卡编码资料、停车场车辆登记资料、停车场经营许可证资料等交接清单，送业主委员会审核。合同到期前5日，双方应共同协作做好移交准备工作，并保证所移交的机电、供水、消防、监控、车场、对讲机等各类公共设施设备能正常运行移交，否则将承担修复、赔偿责任。合同到期前15日，新旧物管双方提前办理停车场经营许可证更名手续乙方提前向甲方(或新物管)移交业主/租户信息、门禁卡编码资料、停车场车辆经营许可证等登记数据资料。

　　三、在本合同执行期间，甲、乙双方不得无故单方提前中止合同，任何一方单方提出中止合同将视为违约行为(除不可抗力因素或任何一方有违法、违约行为除外)。

　　四、双方约定，在本合同执行中，若乙方的管理出现严重治安安全事故，造成业主家庭财产损失;若乙方管理失职或不作为，造成物管服务质量严重下降，经甲方多次提出不整改或整改效果不明显，双方意见分歧严重，双方协商不成功，甲方可免责单方提前提出终止物业服务合同，辞退现有物业。物业在服务期间有严重违法违规行为，自动解聘。

　　五、新老物业管理公司的选聘交接过渡期为3个月，原物业管理服务处应提供过渡期物业管理服务;3个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。老物业管理公司合同到期前擅自单方扣押应付的一切资金，不进行财产、物业交接、不按期撤离，甲方依法追责港新物业公司的法律责任。

　　第十一条双方争端与解决方式

　　一、一方单方解除合同的理由不充分的，另一方有权请求赔偿损失。

　　二、乙方未给予甲方交接过渡期而擅自停止物业管理服务的，应向甲方赔偿损失，损失难以计算的，按照全体业主2个月物业管理预付金总额计算。

　　三、乙方服务未达到服务标准，给物业共同利益造成损害的，应向甲方赔偿损失;给业主个人造成损害的，应向业主个人赔偿损失。

　　四、甲方、乙方以及业主因物业服务发生争议的，应平等协商解决。协商不成的，任何一方均可向物业所在地法院提起诉讼，判决结果对各方均有约束力。

　　第十二条其他事项

　　一、本合同所有附件均为本合同的组成部分，具有合同同等的法律效力。20**年10月13日福德花园业主大会授权福德花园业主委员会主任孙石平签署本合同。本合同对福德花园全体业主及其他居住人具有法定的约束力。

　　二、乙方可制订约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同。乙方在业主管理规约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应获得甲方批准。

　　三、本合同(含附件2份)一式三份，甲乙双方各执一份，一份交政府主管部门备案，三份合同具有同等法律效力。本合同自甲乙双方签字并盖章起生效，对甲乙双方及福德花园全体业主具有法定的约束力。

　　附件一：《福德花园年度物管收支成本预算》、

　　附件二：《物管延伸服务收费标准》

　　附件三：《福德花园物业服务管理标准》

　　附件四：《福德花园小区车辆停放管理办法》

　　甲方：深圳市龙岗区福德花园业主委员会

　　负责人：(业主大会授权)

　　签署日期：年月日

　　乙方：深圳市港新物业服务有限公司

　　负责人：

　　港新物业福德花园物业管理服务处

　　经理：

　　签署日期：年月日

　　作者：福德花园第三届业委会

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　　来源：简书

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