阿卡小区业主代表物业相关知识培训内容（1）

　　阿卡业主代表物业相关知识第一期培训内容

　　业主委员会与物业公司的关系

　　两者关系特征表现在以下方面：

　　法律地位平等

　　业委会与物业是一种雇佣关系，双方地位上是平等的，没有隶属关系，双方在平等、协商一致的基础上签订物业服务合同，业委会有委托或不委托某个物业的自由，物业同样有接受与不接受到自由。是双向选择。

　　目标一致

　　有共同的管理目标，就是保持物业的完好，维护环境优美整洁，保证良好公共秩序。在这一目标下，物业公司要以优质服务为物业使用提供管理服务，各方的行为不能影响和损害这种目标的实现。双方是一种对立统一关系。

　　劳务与经济交换关系

　　一方面，业主支付物业服务费购买物业公司的服务，另一方面，物业公司收取服务费提供劳务即物业服务，业主要求物业按照合同要求提供优质廉价服务，物业公司要求业主及时足额支付费用。当出现矛盾时，可以协商解决，可以对合同进行修改和补充，不能协商解决的，可以通过法律途经解决。

　　职权范围各不相同

　　物业公司是具体的作业单位，实施日常的物业管理服务活动，在合同范围内业委会要与其合作和给予帮助，必要时建立协调工作会议制度，定期召开联席会议，解决管理中遇到的一些问题。物业公司的内部管理，业委会不能干涉，由于业委会委员都是来自于业主中间，他们了解业主心态，了解业主想法，是业主的代表，容易与业主沟通，取得他们的信任，有了这种天然的联系，业委会做出的决定容易被广大业主所接受，因此，物业公司应积极与业委会沟通，给予业委会足够的尊重。业委会工作重点之一对物业公司进行的专业管理要监督、检查。物业公司和业委会要及时向业主大会或业主代表报告物业管理工作。

　　案例1：业委会直接解聘物业公司合法吗?

　　小区物业服务特别差，甚至不作为，乱作为，业委会可以将其解聘，但是必须经过合法程序。业委会虽然是全体业主推选出来的业主代表，但是并不能代表全体业主利益作出解聘的决定，需要召开业主大会并通过授权，才能调整或更换物业公司。选聘、解聘物业公司需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，这是法律强制性规定，谁都不能逾越。

　　业主、业主小组、业主代表、业主代表大会、业主委员会的关系及其各自的权利或职权

　　业主的概念有广义和侠义之分，侠义业主是指房屋产权证上登记的人，广义业主包括：(一)产权登记薄上记载的人;(二)依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人;

　　(三)基于与建设单位或者原房屋产权人之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人;

　　(四)专有部分权属存在争议的，待生效法律文书作出后，再进行认定。

　　业主小组是由业主大会批准的以幢(栋)或者单元、楼层为单位设立的，怎么设置?当然是由议事规则约定的，一旦定下来就具有约束力。业主小组作为小区内基本议事单位，由小组内全体业主组成。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定，业主小组作出的决定应符合业主大会议事规则和管理规约的规定。

　　业主代表则是由业主小组内部全体业主推选出来的，需要本业主小组全体业主过半数同意才能当选，代表本小组全体业主参加业主大会。业主代表数量的设置，应综合考虑本小区内各业主小组的人数、房屋类型等因素，由业主委员会确定。业主代表的工作接受业主委员会的监督，业主代表任期与同届业主委员会委员任期一致，业主代表在任期内辞职或丧失业主身份的，其代表资格自行终止。业主代表不能履行或者不能完全履行代表职责的，经业主委员会提议可以罢免，这些在议事规则中都有明确规定。

　　业主代表大会制的产生有个过程，个中有原因。有些业主质疑过，担心小区的大事小事一切由几十个、上百个业主代表来决定，这是剥夺了业主参政议政的权力，怕这些代表互相串通甚至被物业公司收买，作出损害全体业主利益的决定等等。其实，只要在议事规则中依照有关法律法规条例的规定把制度设计好，把业主代表大会的职权以文字形式固定下来，让全体业主知晓，让他们表决通过，置于阳光之下，业主就会消除顾虑，支持成立业主代表大会制。业主可以在会议之前把自己的意见和建议反映给业主代表，由业主代表提交给大会来表达自己的意愿，业主平时也可以直接把意见和建议向业委会反映，而且业主可以列席业主代表大会发表意见，参与讨论。所以，业主表达自己诉求的渠道很多，是加法，参政议政的权力不但没有削弱，反而增强。一般300户以上的小区可以成立业主代表大会制，对于大型小区，建立业主代表大会制度可以大大地提高议事效率，现在政府在制定、修改相关物业管理条例、指导规则时，都有可以依法成立业主代表大会制的表述，现在这是一种趋势，是否以业主代表大会形式召开业主大会由全体业主表决，在议事规则或者管理规约里规定。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，委员由全体业主选举产生的，接受全体业主的监督。任期一般3-5年，成员为单数，由5-11人组成。

　　业主、业主小组、业主代表、业主代表大会、业主委员会的职权各不相同，必须区分开来，各自在自己的职责范围内行使权利，不能相互取代，否则，做出的决定无效。《物权法》第76条确定以下7项由全体业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

　　(五)筹集和使用全体业主共有建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(六)改建、重建全体业主共有的建筑物及其附属设施。

　　(七)其他重大事项。

　　它们由全体业主共同订立，这是法律强制性规定，不能由业主委员会、业主代表大会决定。

　　案例2：20**年我小区修改议事规则和增补委员、候补委员，就是组织召开了业主大会，采取书面征求意见的形式，由业主代表上门让业主签字，这里体现了业主享有表决权，即参加业主大会，对业主大会讨论的事项享有投票表决权;参与制订权，即参与订立议事规则的权利;享有选举委员与被选举为委员的权利。对上述事项的决议《物权法》规定了普通多数同意原则和特别多数同意原则，并规定了专有部分所占比重和人数的双重多数。普通多数是1/2以上，特别多数是2/3以上。

　　业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持，同一业主小组有若干名业主代表的应推选一名业主代表主持或者共同主持。业主小组会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。会议召集人应提前7日在本业主小组显著位置公示本次业主小组会议的时间、地点、形式、会议程序、会议需要表决的事项等。业主小组会议应制作完整的档案资料并向业主委员会书面备案。

　　业主小组内的全体业主对以下事项行使共同决定权，其他业主小组的业主、业主代表大会都无权干涉他们的内部事务：

　　(一)推选本小组业主代表;

　　(二)决定本业主小组内的共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造事项;

　　(三)决定本小组物业专项维修资金的使用和续筹;

　　(四)决定本小组范围内共用部分计量分摊等其他有关共有和共同管理的重大事项。

　　决定前款第(二)项、第(三)项规定的事项，应当经专有部分占本业主小组建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占本业主小组建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

　　案例3：某小区B座楼屋面风化严重，一下雨顶楼住户就遭殃，外墙面也多处渗水，业主苦不堪言。一次大雨，致使两台电梯损坏，已经过了保修期，如果房屋维修和电梯维修的话，维修费用初估需要近六万元，业主找到B座楼业主代表请求牵头解决问题。该业主代表把问题反映到业委会，希望业委会来申请使用维修资金。业委会作为申请人向物业维修资金管理部门申请专项维修资金，业委会依照规定聘请了有关技术人员做出预算，报审计单位预审，通过邀请招标方式确定了维修单位。有业主认为，业委会没有权利聘请审计单位和维修单位，申请维修资金应该由业主代表大会决定。这种观点没有根据。依据相关规定成立业委会的小区，业委会是维修资金使用申请人，组织实施是业委会的责任。B座作为一个业主小组，由其小组内全部业主表决，经专有部分占本业主小组建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，就可以决定本业主小组内的共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造和本小组物业专项维修资金的使用，与其它业主小组没有任何关系。

　　业主代表大会与业主大会统称为业主大会，但是两者在会议程序、会议形式、议事方式、议事内容、决定事项等方面有很大的不同，对于物业管理区域内事关全体业主重大利益的事项必须由全体业主议决，业主代表大会不能越俎代庖，业主代表大会的职权由议事规则来规定，而议事规则是由全体业主表决通过的。阿尔卡迪亚小区业主代表大会制度是去年确立的，它的职权表现在：

　　(一)审议和批准业主委员会拟订的物业服务合同条款;

　　(二)确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和业主费用分摊方案;

　　(三)业主大会、业主委员会活动经费的设立、筹集、使用及审计;

　　(四)听取和审议业主委员会的工作报告;

　　(五)决定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的经营方式及收益分配方案;

　　(六)审议制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(七)改建、重建道路、绿化、景观、停车位等;

　　(八)依据本规则决定业主委员会委员资格的终止;

　　(九)业主委员会委员、候补委员全体辞职的特殊情况，组成临时过渡委员会予以接替，并在30日内组织召开临时业主大会会议，选举业主委员会委员;

　　决定前款第(七)项、第(九)项规定的事项，应当经占登记备案的全体业主代表总人数三分之二以上的业主代表同意。决定前款其他事项，应当经占登记备案的全体业主代表总人数二分之一以上的业主代表同意。

　　业主委员会职责：

　　(一)拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》的修改方案，提交业主大会表决;

　　(二)组织业主委员会委员的换届、增补、改选工作;

　　(三)做好物业服务企业或者其他管理人的考察、考核及招投标工作，拟订物业管理方式、服务事项、服务标准、业主费用分摊方案及物业服务合同条款，代表全体业主签署物业服务合同，监督合同履行;

　　(四)拟订需全体业主共同决定的维修资金的筹集和使用方案;

　　(五)拟订全体业主共有的建筑物及其附属设施的改建、重建方案。

　　(六)拟订业主大会、业主委员会活动经费的设立、筹集、使用及审计办法;

　　(七)召集和主持业主大会会议，报告履行业主大会授权工作及物业管理的实施情况;

　　(八)拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的经营方式及收益分配方案;管理和使用物业共用部分和共用设施设备的经营收益;

　　(九)拟订本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(十)拟订道路、绿化、景观、停车位等改建、重建的方案;

　　(十一)执行业主大会的有关决定，并公示告知全体业主;

　　(十二)指导、协助各业主小组推选业主代表，更改或者撤销业主小组作出的不适当的决定;

　　(十三)决定业主大会诉讼事宜;

　　(十四)督促业主交纳物业服务费用;督促业主、物业使用人遵守《管理规约》和有关规定;

　　(十五)配合街道办事处或社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作，协调业主之间及业主与物业服务企业之间的纠纷。

　　从业委会职权分析来看，很多事项都是由业委会拟订后提交给业主代表大会决议，业委会无权决定，这充分体现了业委会是个执行机构的特点，充分体现了业主代表的权力是真实的。每位业主代表身上都肩负着重大责任和使命，小区的很多重要制度、重要事项由各位业主代表来决定，所以，积极参加会议，提出建议，讨论重大问题，是否投出手中有分量的一票，这些都与维护全体业主的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护小区公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境息息相关。

　　下面大家共同看看物业管理方面的案例

　　案例4：落水管被异物堵塞引起渗漏

　　601业主早晨起来发现雨水滴滴嗒嗒从楼上渗漏到了他家，床垫、被子、电视机等都不同程度地被水侵湿，刚装修好的房间也造到一定程度的损坏。原来是楼顶的排水管道被一个饮料瓶堵住，致使雨水不能从管道排出，从屋面缝隙流入他家。他要求物业赔偿，但是物业认为是自然原因造成的，于是，601业主把物业告到法院。

　　楼顶排水管是房屋顶共用设施，作为物业公司应当对房屋顶共用部位、共有设施设备定期养护，保持其良好状态，但物业疏于管理，致使楼顶落水管被饮料瓶堵塞，造成暴雨时排水不畅，给原告造成损失，对此，物业公司应当承担赔偿责任。

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篇2：阿卡小区业主代表选举产生办法

　　阿尔卡迪亚业主代表选举产生办法

　　每个楼栋为一个业主小组，业主自荐或者推荐本小组代表候选人，并对代表候选人名单进行公示。每个业主小组通过选举产生一名或若干名业主代表，代表本小组全体业主参加业主大会。业主代表的选举工作由业委会组织，每个业主小组的代表人数，由业委会根据该业主小组的业主人数等情况决定。

　　业主代表候选人应经本业主小组内的全体业主过半数以上书面同意才能当选。业委会应当对当选的业主代表名单进行公示，代表名单在业主委员会书面备案。

　　业主代表任期五年，首届业主代表产生后任期为首届业主委员会余下的任期。业主代表任期与业主委员会委员的任期相同。

　　业主代表在任期内辞职或丧失业主身份的，其代表资格自行终止。资格终止的业主代表，应当自终止之日起5日内将所保管的档案资料及其他应当移交的财物，移交给继任业主代表或业委会。

篇3：推荐兰墅苑小区业主代表大会侯选人的通知

　　关于推荐兰墅苑小区业主代表大会侯选人的通知

　　尊敬的全体业主：

　　你们好!

　　为维护兰墅苑小区业主的合法权益，根据本小区的特点并经有关部门批示，本小区将以业主代表大会(以下简称“业代会”)替代业主大会，以及时代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行法律规定业主大会的职责。

　　推选业主代表候选人以街区为单位，每街区可推荐2-5名业主代表候选人。可以通过业主推荐与业主自荐相结合的方法产生，请各街区业主踊跃参加推荐业主代表候选人的活动，推荐出自己满意的业主代表。

　　业主代表大会筹备组将根据推选候选人的情况，推荐业主代表候选人，并将业主代表候选人在选举单元内进行公布。在候选人中等额或差额选举产生业主代表，详情请看《兰墅苑小区业主代表选举办法》。

　　业主代表候选人的条件：

　　1、遵守国家法律、法规;

　　2、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主(所称业主是指物业的所有权人及其配偶。业主身份需经首届业主代表大会筹备小组审核并确认。);

　　3、愿意服务于业主活动;

　　4、具有一定的沟通能力和组织能力;

　　5、身体健康，具有必要的工作时间。

　　注：本次业主代表候选人推荐截止日期为20**年×月×日

篇4：南昌市业主大会筹备组成员业主代表自荐表

　　南昌市业主大会和业主委员会工作指导文书(示范文本)

　　【示范文本4】

　　业主大会筹备组成员业主代表自荐表

　　业主姓名 性别 出生年月

　　工作单位 联系电话

　　政治面貌 学历 职务职称

　　专有部分座落 权属证明

　　专有部分面积(㎡) 有否欠交物业服务费用、实施损害业主共同权益的行为等情况

　　自荐理由：

　　签名：

　　注：1.此表须由本人填写;

　　2.权属证明指房屋所有权证、商品房买卖合同或房屋征收协议。

　　交表时间 20 年 月 日

篇5：南昌市业主大会筹备组成员业主代表推荐表

　　南昌市业主大会和业主委员会工作指导文书》(示范文本)

　　【示范文本5】

　　业主大会筹备组成员业主代表推荐表

　　根据《物权法》、《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》和《南昌市物业管理条例》等相关规定，在本物业管理区域中按物业类型、楼层、单元、幢等为单位推荐产生 名符合相应条件的业主参加业主大会筹备组工作。

　　被推荐

　　业主姓名 所在专有

　　部分座落 物业类型 有无欠交物业服务费用、实施损害业主共同权益的行为等情况

　　特此推荐。

　　被推荐业主(签名)：

　　物业座落： 幢 单元(座) 楼层 户门号

　　物业类型： (住宅、商业、办公、工业等)

　　20 年 月 日