物业费交还业主自管的法治意义

　　物业费交还业主管的法治意义

　　创新社会管理的当中，社区管理是引人注目的领域，而社区管理的关键就在于业主自治的落实程度如何。

　　市住建委前日公布《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法(征求意见稿)》，将物业费、住宅专项维修资金等纳入“业主共有资金”，交由业主大会账户管理。该“办法”若能顺利通过，意味着业主大会将取代物业公司，成为业主共有资金的直接管理者。

　　曾几何时，物业公司在小区的存在，最主要的方式就是凭借与开发商的关系，先占为王。在未得到业主授权的情况下，物业公司自我加冕了小区管理权。诸如业主共有资金、小区广告位的管理等，均由物业公司说了算，业主一入住小区就被迫接受既存的“管理者”。

　　这不是社区自治的应然状态，也不符合《物权法》。《物权法》在业主和物业关系上，明确了业主大会和业主委员会的存在，并以“物业服务企业”替代了原有的“物业管理企业”。这是一次常识回归，但要对固存的陈旧观念进行纠偏还需时日。

　　简言之，业主对所属物业的管理属于自物权(所有权)主张，这是典型的私权利范畴。

　　物业费、住宅专项维修资金、共用部分经营收益等，均为业主共有资金。这笔钱的所有权人是业主，业主对自有资金的管理，到整个小区公共领域的管理，与公民对私有财产的管理并无本质区别。不同的只是，前者由业主集体行使权利，后者由所有权人单独行使权利。

　　创新社会管理当中，社区管理是引人注目的领域，而社区管理的关键就在于业主自治的落实程度如何。从社区自治看社会管理，其实每个社区都蕴藏着一个“法治模型”。业主通过业主大会和业委会实现对小区的管理，而物业公司的合法性只有两个来源：一是业主大会的选定及委托;二是经业主大会授权后由业委会来选定及委托。有了业主的意志和选择，才有业主对自选物业公司的认同。物业公司的全部权利来源于业主的授予，物业公司的定位只能是由业主产生、对业主负责，并向业主报告工作的服务机构。

　　在这样的模式下，由业主大会管理业主共有资金不过是自然而然的事。陌生人社会是契约本位的社会，合意是契约的基础。法规先行，有助于减少社区自治的阻力，但也要看到，业主自治不会自动实现，业主的自治能力也不是一天两天就能成熟起来。对于这一新鲜事物，我们应保持足够的耐心。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：X山庄业主自管服务标准和物业费通告

　　某山庄关于业主自管服务标准和物业费的通告

　　（20**年12月29日业委会会议通过，20**年1月2日提交茶话会

　　征求意见，20**年1月5起公示15天，20**年1月21日起执行）

　　20**年12月22日，业主委员会根据业主大会会议的表决结果和北京**物业管理有限公司以虚假材料投标、进驻山庄后30余项不履行合同约定及承诺，致使“大杂院”更“杂”，业主权益受损，90.9%的业主不满意；为了维护广大业主权益，创建美好家园，按照国家和北京市有关法规、双方签署的《合同》，决定与北京**物业管理有限公司解除物业服务合同。**在山庄的服务截止时间为20**年12月31日24时。

　　与北京**物业管理有限公司解除合同后，根据业主大会第三次会议关于“当与长城物业解除合同时由业委会负责山庄物业的管理与服务”的决议，从20**年1月1日0时起，由业主委员会负责山庄的物业管理与服务。业主委员会将举业主之力，尽业主之能，集业主之智，聘请专业管理和服务人员，按照北京市优秀标准进行管理，开创一条业主自治、专业管理、和谐一家、服务自律的物业管理和服务新路。第一年争取使zz山庄的物业在环境、安全、管理水平等方面达到市优物业管理标准。再通过两年的专业化、规范化的管理与服务后，向有关主管单位申报北京市优秀住宅管理小区荣誉称号，努力把山庄建成和谐舒畅、整洁亮丽、优美轩旷、自主法治的一流别墅社区。实现山庄业主共赢、山庄与周边村镇共赢、山庄与长城共辉煌。

　　从20**年起，zz山庄物业由业主自管，基本构架是：业主大会是决定者，业委会是业主大会的执行者，业主监督会是监督者，业委会聘请的物业管理与服务人员是服务者。如果把zz山庄物业比作奥林匹克运动会赛场，业主大会是组委会，业委会是教练，监督会是裁判，业委会聘请的总经理及工作人员是运动员。教练员、运动员、裁判员，各司其职、各负其责，共同为山庄物业奥林匹克创出佳绩。关于业主监督会，正在酝酿组建中，大体设想是：监督会成员由各区业主推选，原则上每区一人，成员涵盖律师、审计、管理等多个行业，计划于20**年5月成立。

　　山庄物业的自主管理，需要在实践中不断探索，在探索中总结创新，形成完善的规章制度、新的管理和服务体制。在新的规章制度、新的服务标准出台前执行原有的规章制度和标准。业委会在与长城物业签约前制定了《zz山庄物业管理服务考核标准》，这个标准是按照北京市优秀标准参考其它小区制定的，基本上可作为今后的考核标准，监督会和全体业主将按照该标准对山庄的物业管理与服务进行考核和奖惩。

　　业主自管实现了业主主人的回归，体现在两各方面：一是物业管理与服务的工作人员的聘任权回归到业委会，总经理由业委会直接聘任、保安人员由业委会聘任、客服保洁工程等人员由业委会决定；二是物业费的收缴和使用权回归到业委会，物业费每一分钱的收支全部透明、全部用于物业服务，在鱼缸中运行，所有业主都能看得清清楚楚，每月张榜公布，从而实现及时有效监督。

　　为了使山庄物业管理与服务正常进行，按照《管理规约》关于业主有享受服务的权利和按时交纳物业服务费的义务。在规范服务和开展多种经营的基础上，给业主带来实实在在的实惠，逐年降低物业费，20**年的物业服务费每平方米比原来降低0.15元，标准为：公寓1.4元/平方米/月；别墅2.5元/平方米/月；公建部分另行商定。年终结算审计，按照实际发生额，多退少补。

　　物业费按月缴纳，也可按季、按半年、按全年缴纳。一个季度未缴将提醒，半年未缴将催缴，一年未缴将张榜公布。非特殊情况欠缴半年物业费，从第七个月的第一天起按照半年总物业费的日万分之五加收滞纳金。

　　为鼓励先行缴费业主，对每年1月、2月份缴纳全年物业费的业主实行优惠。具体办法是：每年1月底前，缴纳全年物业费的，优惠一个月；每年2月底前缴纳全年物业费的，优惠半个月。

　　（因《通告》于20**年1月21日开始生效，20**年“对每年1月、2月份缴纳全年物业费的业主实行优惠”时间后延20天。具体是：20**年2月20日前，缴纳全年物业费的，优惠一个月；20**年3月

20日前缴纳全年物业费的，优惠半个月。）

　　特此通告

　　zz山庄业主委员会

　　20**年1月21日