案例：小区公共绿地被侵占，业委会有权起诉

　　案例：小区公共绿地被侵占，业委会有权起诉

　　【案例简介】

　　某小区一楼部分业主公德意识淡薄，用栅栏圈占公共绿地改作自家的小花园，因前期物业公司管理不严、制止不力，致使此类行为愈演愈烈，广大业主对此十分不满。后该小区召开业主大会成立了业主委员会，制订了小区管理规约，并将“禁止侵占小区公共绿地”明确写入了规约。经业主委员会耐心细致的工作，大部分侵占绿地的业主拆除栅栏、归还绿地，但唯有黄某等少数业主置之不理、拒不改正。经咨询律师后，业主委员会作为原告代表广大业主，向法院起诉了黄某等少数业主，要求其停止侵权行为，恢复公共绿地。

　　侵占小区公共绿地的行为，广大业主深恶痛绝，但此类行为却不好纠正。由于侵占的是公共绿地，很多业主认为没有侵害切身利益，在不满之余却往往不愿多管。业主委员会虽有权要求当事人停止侵占绿地的行为，但遇到个别蛮不讲理的当事人，业主委员会往往没有有效措施予以制止。

　　不过，随着新法律法规的实行，现在对上述违法行为有了完整的规定和有力的司法救济途径。

　　【案例分析】

　　首先，《物权法》第八十三条明确规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”该规定明确了业主委员会对违章搭建等损害他人合法权益的行为，有权要求行为人停止侵害、排除妨害。

　　其次，《武汉市物业管理条例》第五十八条规定：“物业管理区域内禁止下列行为：......(四)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施;......(九)法律、法规、规章及管理规约禁止的其他行为。物业管理区域内发生上述行为时，业主大会、业主委员会及相关业主有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。”

　　黄某等人侵占公共绿地的行为，既违反了该小区业主大会制订的管理规约，又违反法律法规禁止性的规定，业主委员会有权依照管理规约，代表广大业主向法院提起诉讼，要求黄某等人停止侵害、恢复原状。

　　另外，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”

　　基于上述法律、法规规定，人民法院经审理后，判决黄某等人停止侵占绿地行为，恢复原状。

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篇2：小区物业将绿地改成车位，虽经业主们同意，但不属合法

　　物业公司将绿地改成车位，虽经业主们同意，但不属合法

　　近日，崇安区一居民小区内，物业公司将部分绿地改造成车位，虽满足了业主的需求，且得到了绝大多数业主的同意，但由于未办理合法手续，还是受到了城管执法部门的查处。

　　近日，有市民向崇安城管执法大队广瑞中队投诉，反映他们所在的江南花苑1号，2号南侧的绿化用地被物业改造成了车位。接投诉后，执法人员立即赶到现场调查。原来江南花苑小区“停车难”问题一直没有得到解决，很多业主的车无处可停，经常有车辆乱停乱放，有的甚至还停到了绿化用地上，毁坏了绿地。为此，小区物业在征得绝大多数业主同意后，将1号，2号南侧的一片绿化用地改造成了车位。但物业却忽略了一点，他们在未取得合法手续的情况下就擅自变更了绿化用地。执法人员对此进行了立案查处，物业将因擅自变更绿化用地而受到相应的行政处罚。

　　对此，小区物业很不理解，表示他们将绿地改造成车位是征得了绝大多数业主的同意，当时有超过2/3的业主签了字，并进行了公示，符合《物业管理条例》的规定。同时他们的行为也解决了小区停车难的问题，为小区居民带来了好处，不应受罚。执法人员对此进行了解释，每个小区在规划建造时是要求有一定的绿化覆盖率的，要变更绿化用地，除了征得小区业主同意外还必须得到城市绿化行政主管部门的批准，并办理相关的手续。物业不经批准擅自变更绿化用地，违反了《无锡市城市绿化管理条例》第二十五条第一款第三项的规定，理应受到行政处罚。在此，执法人员提醒，小区物业对小区环境进行的改造，在合理的同时也要合法。

篇3：小区11#楼绿地改造施工的通知

　　*小区11#楼绿地改造施工的通知

　　通 知

　　JT苑物业管理处通字(20**)

　　尊敬的11楼全体业主/住户,你们好:

　　JT苑物业管理处于20**年5月27 日上午9：30-10：30在11#楼大厅举办了绿地改造现场说明会，与会业主一致赞同管理处的改造计划，并且要求尽快进行。根据管理处改造计划及业主们的要求，管理处将于20**年6月1日-6月30日进行绿地改造施工，由于施工需要，从本日起须先行占用楼前西侧现有停车位，并设立施工围挡。因此，管理处敬请广大业主注意行走安全。

　　由于施工带来的不便请您予以理解和支持!

　　JT苑物业管理处

　　20**年*月*日

篇4：物业管理处召开12楼绿地改造现场说明会的通知

　　*PC苑物业管理处召开12#楼绿地改造现场说明会的通知

　　尊敬的12楼全体业主/住户,你们好:

　　PC苑物业管理处针对本楼广大业主提出的关于12#楼周边缺乏绿地及活动场所的意见，根据12#楼现有的周边环境状况，物业管理处提出改造意见：由PC苑物业管理处出资对现有环境进行改造，改造位置主要位于12#楼前西侧拓展为绿地与现有西侧绿地连接、西北侧绿地拓展至人行道(北侧有少量车位)。由于改造的需要，须占用楼前西侧现有的停车位。对于物业管理处现有的改造方案，殷切希望广大业主提出建设性意见，管理处将依据业主的合理建议落实具体改造方法。物业管理处拟定于20**年5月27日(周日)上午9：30-10：30在12#楼大厅举办绿地改造现场说明会，请广大业主积极参加。联系电话：********。

　　感谢广大业主对我们工作的理解和支持!

　　Z苑管理处

　　20**-*-*

篇5：商业资产圈地:万达绿地扩张秘密

　　商业资产圈地：万达绿地扩张的秘密

　　不出意外，高速扩张后的万达集团和绿地集团，几年后不是成为最大的房地产开发商，而是成为中国最大的酒店持有者和百货公司持有者。

　　万达与绿地的酒店竞赛

　　20**年，万达有12家五星级酒店开业，万达公布的目标是5年内五星级酒店做到全球第一。这家公司计划到20**年开出80家酒店，其中近50家为万达自有品牌管理。目前，已开出了58家万达广场和36家高端酒店（其中32家委托国际酒店集团管理）。

　　万达想成为第一，最大的对手是同样以开发城市综合体为主要业务的绿地集团。绿地的计划似乎更为庞大，尽管它已开业的19家酒店中，只有1家是自有品牌，但它今年有约50家酒店正在建设中，这家开发商声称到20**年要拥有150家酒店，约100家为自有品牌。

　　商业模式相似的两家公司，都以开发城市综合体见长，而他们回笼资金的重要方式是，卖掉综合体的写字楼和住宅部分，持有酒店和商场。

　　绝大多数开发商都不愿主动开发酒店，酒店资金回收周期较长。仲量联行酒店集团中国区高级副总裁及酒店咨询业务负责人何超告诉记者，从运营的角度来看，80%的酒店都会赚钱；但从财务角度来看，80%的酒店会亏钱。和普通人的想象不同，按收入构成分析，酒店的营业收入中有40%左右的部分是来自餐饮部分，40%左右是客房收入，10%左右是会展或者是其他方面的收入。这意味着酒店通过经营可以达到正现金流。但如果从折旧角度，资金使用成本角度，酒店又是一门亏钱的生意。

　　仲量联行发布的中国饭店市场报告称，开发商之所以投资开发酒店，是因为酒店通常是竞标土地的入场券，开发商也可能据此获得地价的优惠。在城市综合体里，高端的酒店可以提升综合体可售部分的价格。同时，酒店的存在还有避税的意义，缓缴或降低土地增值税，运营初期的负利润可扣减所得税应纳税额。若以单体饭店交易模式退出，可获取交易溢价；以酒店进行抵押贷款等。

　　万达和绿地之所以要建立自己的酒店品牌，不仅是从成本角度和资本运作考虑，也是从扩张速度考虑。在中国，已经没有哪家酒店集团能跟得上万达扩张的脚步。

　　自己管理酒店会节约一部分成本。开发商需支付给管理公司的费用包括占营业总收入2%至3%的基本管理费和占营业利润额3%至8%的奖励管理费用。如果有客户通过酒店管理集团的全球分销系统订房入住，它们还将按次收取费用。绿地有一家酒店，开业第一年毛利润只有2000元，但仍然要付出几十万元的管理费。

　　但扩张过快的弊端已逐渐显现。一位资深酒店业内人士告诉本报记者，万达自营品牌的酒店管理水平不佳。建一座300间客房的五星级酒店通常需要3年时间，但一座万达广场从拿地到运营只需要18个月到22个月的时间。“万达过于追求工程速度，很粗糙，从细节就可以感受得到。其酒店国内品牌和国际品牌从管理上有很大差距。”他说。

　　资产圈地？

　　万达疯狂扩张的另外一个结果是，拥有越来越多的百货公司。

　　万达百货的经营状况并不尽如人意。据万达集团官方数据显示，万达百货在20**年新开业14家店，至今年底，万达百货将实现57家店的保有量，计划销售额130亿元；到20**年，开业店数达到78家，计划销售额200亿元。单从数据上看，其利润率水平与开店的速度实难匹配。

　　万达百货目前拥有42家门店，20**年总销售额为69亿元。而它的竞争对手百盛则凭借60余家店取得了140多亿元的营收。过去5年，万达百货多数门店尚处于亏损投入阶段。

　　万达集团董事长王健林曾表示，百货和院线都是为了解决合作渠道不畅通导致的发展短板而生，“我自己的百货店不怕亏损，其实就是前期投资要多一点要亏损几年，一般亏2年3年就开始盈利了。我把这一个板补上，木桶马上装水高度就够了”。王健林预计，未来零售百货业将出现一个快速发展期。

　　按照万达百货的计划，要在3年内成为中国第一百货连锁品牌。根据万达公布的开店计划：到今年年底，万达百货开业店数量要达到57家；20**年开店数78家；20**和20**年的数字分别为98家和110家。

　　万达内部认为，百货遇到的问题只是暂时的，可以通过调整租户组合和定位来实现更佳的盈利，但事实上，百货的经营难度超越了所有商业地产的业态。按照正常的规律，一家百货在开业之前会将坪效（计算商场经营效益的指标，指每坪面积可以产出多少营业额，营业额÷专柜所占总坪数）放在第一位，而万达百货则是先追求速度，后追求经济效益。

　　北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹曾对商业地产做过价值分析，美国的商业地产的基础收益率在6%左右，再通过收购改造，模式创新，或者发挥规模效应后，提高出租率的水平，再提升两到三个百分点的收益。此后再利用周期套利、资金成本降低等方式，提高一到两个百分点的收益。其中，经营成本的溢价，约占60%至70%，商业资本的创新约占20%至30%，金融模式的贡献约占10%至20%。

　　万达是非上市公司，其财务状态并不公开，研究者很难找到准确的财务资料去分析万达的财务状况。但业内公认，万达持有的商业地产部分的租金回报水平并不高。一位不愿透露姓名的业内人士指出，凯德商用在中国的大型购物中心的平均年租金回报率能达到8%左右，万达可能只有2%左右。租金回报率决定了物业的估值高低。万达建造的城市综合体在中国城市化进程中创造了奇迹，这些物业是否会成为低效率的资产，只能通过时间来检验。

　　但眼下，不唯万达，中国的开发商们似乎更关心的是资产升值。快速圈地，才是他们最想做的。不管未来股市是否转好，是否能够编故事去IPO；或者转手给其他的财团，这都将可能是一门赚大钱的生意。